土地流转范文

时间:2023-03-16 00:09:08

土地流转

土地流转范文第1篇

中国的旧城区改造拆迁,或者农地征迁一直存在着很大的问题,近年来愈演愈烈的政府强行征地,已成为社会矛盾的最主要来源。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说,房屋和土地是他们人格权、生存权不可或缺的构成。然而,中国特有的二元土地制度,阻碍了土地的正常转让,在这个市场上,由于不稳定、缺少政策支持、法律约束等原因,土地的价值被极大地低估。政府给予的土地使用权已经远远不能满足人们的需求,渐进式改革的土地流转正在悄悄进行,小产权房市场依旧繁荣。

应对土地问题——慎重!

30年间,中国农村地区经历了重大变革:公社解散了,家庭责任制重建了小农经济;30年后,随着商品性农业不断扩展,农民开始向城市移居,中国正面临着农村生活的另一重大变化。然而,十七届农村事务的变革尤为艰难:干部和农民争夺土地权,城乡地区之间扩大的收入差距激起社会不满,城市拒绝向农村移民提供社区服务。

为何在此时?

中国的领导人之所以选择在这个时候关注农村问题,原因很多。近年来,“”频频发生。随着农业税在2006年被取消,地方干部和农民之间的矛盾主要围绕着土地的征用。据香港《商报》所说,“仇富仇官情绪”有着强化的趋势。类似地,《南方周末》报道,国土资源部“每年收到数十万来自农民的投诉”。而由此导致的矛盾占到了的65%之多。然而,决策者们担心的不仅仅是社会秩序问题。据《望》周刊报道,中国经济的增长,城市居民寻求更好的膳食,这一直以来都在提高对农产品的需求,而这又促使价格的上升和进口的增长。中国进口的农产品,大约相当于在国外用了3000万公顷的土地,而考虑到中国大约为1.2亿公顷的耕地面积,这一比例实在可观。

除此之外,城乡地区的收入差异已经造成农村地区相当多的不满,而这一问题的唯一解决方法就是开创一个“平等对待城乡工人”的体系。《望》周刊称,有必要“使长期流入城市就业和居住的农民工在社会权利、生活方式等各方面全面向城市市民转化”。换句话说,有必要强调户口问题,正是这一户籍体系,将中国公民划分为“农村居民”和“城市居民”,并造成了二元社会经济体系。最后,对于中央领导来说,在发起农村改革的30周年纪念日,回到小岗村,回到这个改革的标志性发源地,这种诱惑实在无法抗拒。

所有制问题

或许最敏感、最需要协商的问题就是有关所有制的了。无疑,一些社会改革者曾希望全会能够正面解决这一问题,就像林权改革所做的那样。知名改革家高尚全向香港凤凰卫视表示:“如果允许农民卖土地,那么他们的收入就会增加——同样会增加的还有大陆其他商品服务的内需。”类似地,社会学家于建嵘说,土地应该“真正成为农民的财产”,这有利于土地相对集中。此外,如果农民选择卖掉土地,那么从土地转让中获得的财产性收入可促进农民向城市流动。

对于弥补农村地区干部和农民之间的不平衡问题,明确所有权也至关紧要。显然,干部和农民的关系是的症结所在,其原因也很简单:在现有体系下,拥有土地的是“集体”,而农民无法和土地的潜在买家在平等的基础上讨价还价。因此,农民无法从土地卖得的高价中获益,就会愤恨从出售土地中获益的地方干部。

启示

从许多方面来看,土地流转的渐进改革是一个自下而上的行动:企业依靠当地政府的帮助,让农民移出土地,支付微薄的补偿,同时在土地上建立起商业农场。现在,中央政府竭尽所能,为土地权的有序流转和城乡地区渐进一体化勾画前景。在此过程中,政府尽量平衡相抗争的价值。一方面,政府设法向农民确保,其土地合同权利将持续下去;另一方面,政府敦促合并土地,以使商业性农业得以发展。同时,政府尽力在城市化和避免过快发展(导致贫民窟)的意愿间进行权衡。此外,要解决农村地区的土地问题,不能不强调户籍制度,可是该制度扎根中国政治体系(和控制机制)颇深,只能进行渐进式变革。考虑到所有这些相争的利益,共产党在文件时选择慎重就毫不奇怪了。然而,回避了所有制问题,共产党使农民对来自地方官员和企业的压力无力抵抗,而留下的体系似乎在面对经济压力时一直频频让步。这看上去是个秘方,似乎能解决长久以来的农村矛盾以及中国农民被剥夺权利的问题。可是尽管如此,通过宣布土地合同将“长久不变”及要求土地流转的有序市场化,共产党已经开始走近所有权问题,或许也在为今后更大的变革开启道路。

中国的“致命问题”

中国的旧城区改造拆迁,或者农地征迁,在坚持公平合理的补偿原则方面,一直存在三个致命的问题:第一,由于房地产市场的不成熟和不规范,国内一直没有形成一个现成的可以令人信服的公平市场价格;第二,被拆迁人的补偿价格和开发商再出售价格之间的严重不对称;第三,地方政府明显涉嫌在房屋拆迁中获取巨额直接利益。

显然,拆迁补偿的时候核算房子成本价值,盖好新房后就立即按照市场化出售,这对被拆迁人是不公平的。这是个畸形和病态的市场,绝不是根据公平市场价格的公平补偿。如果再加上的因素,其性质无异于变相的抢劫。

在一个法治的社会中,司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效手段。但在中国,不少普通民众只是觉得此事不公平,但就是搞不懂不公平的原因。于是便采用非理性的手段来盲目抗争,结果令人痛惜。以上描述大致可以展示出中国国内房屋拆迁和土地征收的现状。

有些海外友人曾给中国官方献计说,当一个发展中国家人均收入在1000美金左右徘徊时,是地方政府开展大规模城市规划建设的最好时期。因为这个阶段的拆迁成本和法律成本最低。其中的潜台词无非是说,此时期的被拆迁群体尚处在弱势和懵懂之态。

也许这一说法并非居心叵测或并非毫无事实依据(比如,日本、韩国和东南亚国家在20世纪60年代大规模城市化期间的经验),但我们必须对此说保持警惕。近年来,我们在对待弱势群体等问题上看到,资本的贪婪和野蛮已经在

我们并不完善的市场经济中露出了卑鄙的面目,有关遏制资本之贪婪和野蛮一面的努力已经渐渐进入人们的视野。

产权分大小

当下小产权房违法状态的官方定调,实为现行法律制度设计与宪法精神就此概念不明且缺乏变通的必然结果。政府从农民手中动辄强行征地百亩,继而高价转手房地产开发商巨额套利,农民除仅获些微使用权补贴外,已完全被剥夺反对、质询、利益公平共享的权利,且失地农民在社会保障等诸多层面的要求无法得到真正落实。有地农民借助手中仅存的土地进行创收性尝试,却被各种名义扼杀,开发商与政府日渐丰腴,小农的相对赤贫之路依旧漫长,小产权房确乎中国农地集体所有制畸形发展的又一事实呈现。

全国各地尤以大城市周边郊县,以村集体、乡镇集体名义建设的规模不一、造型各异的房地产项目十数年来正以不可遏止的态势发展壮大,虽经国家严厉禁止并已“杀鸡儆猴”地选择性拆除掉若干未售楼盘,但截止目前,这种被称作乡产权房、村产权房或小产权房的商品住宅项目,在全国房地产市场流通中依旧占据可观的交易比例。广州、武汉、北京更具代表特征。以北京为例,通州、昌平、怀柔、密云、顺义、石景山等各区县分别存在数量不一、呈现方式亦不尽相同的小产权房项目,而这些并不具备国土资源部所颁房产证的所谓商品房,基本上以低于北京城区房地产均价一半甚至更多的价格公开兜售。

近来建设部对小产权房买方与卖方双双限制的相关批文虽已喝退些许购房者,但大量外来人口以及北京二环、三环和老城区拆迁户限于经济条件与居住压力,仍旧对小产权房青睐有加。随着城市化步伐的不断加快,房地产市场价格畸高,政府推动经济适用房、两限房、廉租房等用以满足中低收入家庭住房需求的动作,虽用心良苦,却收效甚微,甚至在实践中完全变了味道,基本上未起到社会住房保障的有力作用。可以说,小产权房在可预见的未来,依旧市场潜力旺盛。

土地流转范文第2篇

解放思想,提高认识重点是要正确认识和处理好稳定与发展的关系。农村土地家庭承包责任制需要长期稳定,这是属于“集体所有、两权分离”的农村土地产权关系和经营体制问题;而农民承包地流转,向种田能手和现代农业经营者集中,则是土地市场化,提高土地资源的配置效益和规模问题。农民承包土地流转不是对农业家庭承包责任制的否定,而是在长期稳定家庭承包责任制的基础上,搞活承包地,充分发挥承包地的使用效益和资产效益。它是新形势下农业家庭承包责任制的进一步发展。在农民承包地流转时,原定的几十年土地家庭承包权维持不变,土地使用权和经营权在转让期满之后,可以续订,也可以收回耕作,维护了农民的土地承包权。农民承包土地使用权流动有利于农业增收和农村经济发展,符合广大农民的长远利益和根本利益。只有明确了这一点,才能进一步解放思想,加快推进农村土地的高效流转。

制定方针,明确原则推进农村土地合理流转的基本原则,是正确处理稳定农村土地政策、提高农地资源配置效率、以及保护农民的合法权益之间的关系。其中正确执行党在农村的土地政策是土地合理流转的前提条件,提高土地资源的配置效率是土地流转的中心任务,而保护农民的合法权益则是土地流转的根本目的。这三者其实都离不开“以农民为本”的原则。主要原则应有:(1)有偿、有期限使用原则。农村土地流转是有价值的,要根据土地收益进行土地使用权价格评估,然后进入市场流通,制止那种无偿甚至倒贴的不合理行为。同时,农村土地流转必须有一定的期限,最长不得超过承包期。(2)自愿原则。农村土地流转应在农民自愿的前提下进行流转,要制止那种政府部门或相关组织强迫农民出让承包地的非法行为。(3)效率原则。农村土地流转必须有利于农业规模化经营、先进科技的应用和农业效益的提高,不为流转而流转。(4)合法原则。农村土地流转必须符合相关法律法规;一是要遵循国家现有的土地管理法律法规;二是要与时俱进,抓紧制定一批与农村土地市场化发展相适应的新的法律法规,使农村土地流转纳入法制化轨道。

加强土地流转的规范管理土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益,流转必须按规范的操作程序进行。土地流转关系确立后,流转双方要签订流转合同,明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的鉴证。要全面建立农村土地流转登记制度,使流转管理工作正常化、规范化。对于土地流转的形式,要坚持多样化,土地流转的时间一般不宜过长,因为随着农村经济的发展和土地市场的发育,土地的远期价值难以准确评估。土地流转时间过长,难以保护农民的长远利益。

建立土地流转中介服务组织建立土地流转中介服务组织,实行土地流转委托管理,是优化土地资源配置,充分发挥土地的资源优势,实现土地有序流转的有效途径。有条件的乡(镇)、村,可以由集体经济组织成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等机构,从事介绍流转对象、帮助审查接包方资格、提供有关业务咨询等。中介组织要建立农村土地流转交易信息网络,及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料,定期公开对外可开发土地资源的信息,接受土地供求双方的咨询,提高土地流转交易的成功率。在双方协商一致前提下,中介组织帮助办理流转手续;同时为承租者提供信贷、技术、物资等服务;妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题;切实维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益,从而使土地流转与农业结构调整实行双赢。

切实维护非农建设征地中农民的合法利益土地是不可再生的稀缺资源。随着市场经济的发展,土地不仅具有生活保障功能,还具有不断增值的资产功能。对非农建设征地,要区别公益性和非公益性的不同性质,采取不同的用地方式。对国家公益性建设用地,可采取征用的办法,但征地补偿款不应层层截留,大部分应归农民。对经营性建设用地,不宜再采取征用和“一次性买断”的做法,使农民获得长期稳定的收益。

建立多层次的农村社会保障体系目前,广大农民仍然把土地作为安身保命的基本生活资料,作为获取收入的主要来源,作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度,就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力,农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因而,必须建立多层次的农村社会保障体系,包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助,以及发展和完善农村合作医疗制度等等,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,为土地转出者解决后顾之忧。版权所有

加快土地流转的立法应尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则,制定有关农村土地流转的法律、法规,对于农民土地权利的界定,使用权流转的补偿标准及收益分配,土地流转的管理,土地纠纷的处理等基层难以解决的问题,通过调查研究加以规定,使农村土地流转纳入法制化轨道。要以法律形式确保农村基本经营制度的长期稳定,保护农民的土地承包权益和农村土地流转的健康、有序发展。

土地流转范文第3篇

土地是农业发展最基本的生产资料,也是农民最基本的生活保障,农村土地制度完善与否,土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展,将对国民经济的发展产生深远的影响。长期以来,我过的农村土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于农村集体所有。改革开放以来,实行家庭联产承包责任制,使农村土地的经营权{即生产权}从所有权中分离出来,曾极大地促进了农业和农村经济的发展,成为当时农村的一项创举。但随之也产生了一些矛盾与问题,近年来尤为突出。农业的小规模分散经营,许多大宗农产品缺乏竞争力,越来越难以适应当前农业市场化、国际化的要求,难以体现规模效益,搞活农村土地流转,是当前农业和农村发展的必然趋势,是“三农”问题中的关键性环节。

一、农村土地流转的概念解析

土地作为一种生产要素,只有合理流动,才能提高使用效益,也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质,所以土地流转是必然的趋势。所谓农村土地流转,是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地使用权(经营权}从承包经营权中分离出来,转移给其他农户或经营者,其实质就是农村土地使用权的流转。

首先,农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属,这也是这次立法中争议最多的问题之一。明确承包土地的财产权,界定土地使用主体的权利范围,使土地流转在法律上得到保障。产权就是社会全体或社会某一部分人或某个人拥有全部资产或者部分资产的所有权、处分权和收益权。如果产权不明晰,市场机制就无法正常运作。在现实生活中,因产权主体不明、权利不全,造成土地流转过程中土地收益流失;或因承包权不稳定、使用权不完全,致使土地流转困难等问题,都与产权关系不明晰关联很大[1].为解决土地流转过程中出现的问题,有学者提出土地私有或干脆收归国有[2],但无论从中国的或是发达国家的历史来看,这一变动将付出巨大的社会成本。一旦农民失去土地,得不到基本的生活医疗保障,进而酿成难以解决的社会危机。在集体所有制和家庭联产承包制下,多数农民有最基本的生活保障。因此,我国的土地流转,流转的只能是使用权,不能是所有权。诚然,这并不表明目前的体制是没有缺陷的,但我个人认为就中国的国情和农村土地制度的现状来看,坚持农村土地集体所有制并对其加以完善更有利于农村经济积极稳妥地向前发展[3].《物权法草案二次审议稿》(以下简称审议稿)中继续沿用这一制度是较为合理的,为农民长期而有保障的具有物权性质的土地财产权利提供了法律依据。

其次,农村土地流转还有一个重要前提就是必须保持农业用地性质不变。土地是极其宝贵的资源,我国人多地少,耕地面积极其有限,13亿多人口的吃饭问题始终是关系国计民生的大事。因此,对于流转后的土地,必须用于农业生产,决不能挪作它用,否则就有违土地流转的根本目的。上升到生态保护的高度上,只有把经济利益与长远的生态利益结合起来,才能实现可持续发展。遗憾的是,审议稿中却忽略了这一点,这无疑不利于对土地资源的保护。我认为物权立法中一定要对此加以明确规定,可以把它规定为土地经营着的义务或者是发包人对土地承包经营权的一项撤销事由[4].土地承包在实践中称为“责任田”,责任田意味着承包人对土地利用上的权利与相应义务和责任绑在一起。很显然,审议稿在第十一章土地承包经营权中针对经营人的权利义务关系上存在欠缺。

二、农村土地流转现存的问题

近年来,随着农业结构调整,农村二三产业的发展和农村劳动力的转移,农村土地流转呈现加速的态势。土地流转是农村经济发展的必然趋势,反映了生产力发展的客观要求。在江浙一带以及一些农业较发达的地区,土地流转的面积逐步扩大,流转形式不断丰富,它有效促进了农业结构调整和产业化经营,推动了土地适度规模经营,增加了农业投入,拓宽了农民增收渠道。但是由于思想意识落后、家庭联产承包生产模式自身的流弊及缺乏健全的市场机制和有效的管理机构,加上我国幅员辽阔、地形地貌复杂,东西部农业发展差距大,在市场经济条件下土地流转仍存在以下不足:

第一,土地流转身份上的限制。目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部,这次审议稿与之前的《土地管理法》和《农村土地承包法》在此观点上是保持一致的。审议稿第55条第2款规定:“土地承包方案以及土地发包给本集体以外的单位或者个人承包,应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。”可见,非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封闭性,从而土地承包权无法按照市场方式自由转让,对土地资源的合理配置制造了障碍。关于此点,学术界普遍存在两种观点:一种观点认为,集体组织成员拥有的土地使用权,具有团体内部分配的性质,因此它的转让对象通常以本集体成员为限。这种限制,实际上起着保护集体土地公有公用的作用;可以保护集体成员的利益和维护农村社会的稳定,防止出现大范围的土地产权流动以及随之而来的大范围的人口流动[5].另一种观点认为,有偿设立的农地使用权可以自由转让,法律应明确规定农地使用权可以转让并不得以特约禁止[6].笔者认为,市场经济条件下农村土地的利用不能再局限于追求以一味的公平目标,而应转向以效率为中心。目前我国农村中各集体经济组织之间的生产能力各异,如果仍旧停留在原有的生产格局,各地差异将越来越大,这与共同富裕的目标相悖。同时,这种格局在很大程度上限制了集体组织间在土地利用上的余缺调节,这不仅将对农村剩余劳动力的转移产生不利影响,也会使得农村土地流转很可能局限在一个个孤立的小范围内,以至培育出十分零散的农村土地流转市场,与我国农村经济体制改革的发展是不相协调的。

第二,土地流转条件上的限制。从土地承包经营权的转让来讲,当前农村土地承包经营权转让的一个前提条件是其转让必须经发包人同意(审议稿第132条)。有学者将此归纳为“债权的流转方式”[7].既然已经把农村土地承包经营权定性为物权性质,就应赋予承包经营人完整的土地使用权,土地流转权是农户依法享有的权利,它与承包地的使用权、经营权、收益权一道构成了市场经济情况下家庭承包制度的基础。承包农户是流转的主体,土地流转主要是通过市场机制,流转收益全部归承包农户,农民在遵守法律的情况下应当有自,这样才符合私法自治的原则,也促进农村经济发展的开放性。当前侵害农民土地流转权的现象较多,正是因为这种对农户自主决策的限制使有些所谓集体组织以土地规模经营为借口,以所谓“反租倒包”等花样,以低价强行“租用”农户承包地,在流转过程中与民争利,或者随意调整承包地,分出所谓“口粮田”、“机动田”,变相剥夺农户土地。再者,如果说经济体制下这种限制情有可原的话,那随着经济体制改革的深入,加之农村土地稀缺性问题的突显,这种静态的财产占有形式已经逐渐暴露出其弊端。如当前农村的普遍现象是外出人口增多,那么这一部分人原来所承包的土地将无法由他们自己亲自经营,如果不转让给其他农户经营的话,势必造成资源的浪费。而如果这些土地一律由农村集体组织来重新统一安排的话,成本非常大。加之现行法律又在农户之间的土地承包权流转上设置了多重障碍,所以必须加以完善[7].

第三,土地价值实现上的限制。随着社会的发展,财产权已有原来注重于对标的物的现实支配的具体权利,演变为注重于收取代价或获取融资的价值权[8].农村土地承包权作为一项财产权利,应当具有相应的融资功能,这一点在有关学者提出的农地他物权体系中已有包括[9].但我国《担保法》规定农村土地承包权不准设立抵押权(《担保法》第34条所列可得抵押的各项权利中无农村土地承包权},审议稿中也并未将抵押设定权加以明确规定。农民所拥有的土地承包经营权是一种不完善的产权,土地收益权不完整、不清晰,难以形成土地融资市场,抑制了农地的价值担保功能,限制了土地承包权价值最大化目标的实现。农业结构调整忽然规模经营、农村二三产业的发展、农村消费市场的扩展等问题,都与农民的经济状况密切相关,农民缺少资金及可靠的融资渠道已成为当前农村经济发展的一大制约因素,也必将制约农村土地流转。土地承包经营权作为一种财产权利是有价值的,其物权性质已为学界所认同[10].既为物权,权利人享有处分权,则之为抵押纯属自然。当然鉴于农村土地承包经营权毕竟与国家的农业政策息息相关,因此,建议在稳定承包权30年不变的基础上,在符合法律规定和不改变土地的农用目的的情况下,以土地使用权抵押贷款融资的方式,使农民较为方便地获得急需的启动资金,发展农业或农村二三产业,以次促进农村土地流转。

三、促进农村土地流转的政策建议

土地是最重要、也是最基本的生产要素,但是从新的农村经济发展形势来看,离开了土地流转,土地的潜能发挥就受到了极大束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权经营权机械统一的模式明显不适应农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面,就必须让土地流转活跃起来。

(一)遵循三大原则,尊重农民利益,积极稳妥地推进农村土地流转。农村土地经营权流转事关农民切身利益,目前,不少地方对土地法规、土地政策的理解还存在片面性。有些基层干部则认为,宪法规定土地所有权属于集体所有,对土地有全权支配,往往强化了集体土地的所有权,而侵犯了农户的土地承包权。所以在农村土地流转过程中应遵循以下三大原则:

1、“稳制活田,三权分离”的原则:即在稳定家庭承包制的基础上,实行农村农村土地的集体所有权、农户承包权、经营者使用权的三权分离,明确所有权,稳定承包权,搞活使用权。审议稿第130条以法律条文的形式规定农村土地承包权的长期归属,改变了以往仅政策性的提法,为农民拥有的这项独立的经济权利提供了法律依据。只有明确了土地承包权对农民的法律意义,才能切实保障土地使用权转让的合法性。

2、“依法、自愿、有偿”原则:农村土地流转必须执行国家法规政策,依法签定合同;按国家规定交纳税金、承包费用和相关费用以及履行应尽的义务。农村土地流转必须坚持自愿,不论采用哪种流转形式,都应该尊重农民的选择和意愿。农村土地流转必须遵循价值规律,坚持有偿流转,实行必要的、双方协商而定的合理经济补偿。

3、“实事求是、积极稳妥”的原则:不论是从我国农业应对加入WTO后的挑战,还是从有利于发展地区经济而言,或是有利于促进城镇化发展的角度来看,农村土地流转都具有重大而积极的意义。因此,应充分认识其“牵一而发十”的高度关联性,充分发挥好其蕴涵的潜力。另一方面,土地流转是农村社会发展到一定阶段的产物,因此必须根据客观条件“量体裁衣”,不能盲目进行、拔苗助长,否则势必事与愿违,带来不良后果。

(二)进一步探索和加强土地流转制度建设,促进农村土地机制创新。

1、完善法律条文,促进土地流转。法律应明却规定所有权归属及对农民的土地流转权提供法律保障;对于使用权流转的补偿标准及利益分配、土地流转的管理、土地纠纷的处理等基层难以解决的问题,通过调查研究加以规定;修改《担保法》中对于农村土地使用权不得流转的规定;指定土地流转格式合同,明确双方当事人的权利和义务[11].由于各地农业经济发展参差不齐,所以地方立法可以超前,可以先行制定地方性的条例或办法之类的,以法律的形式对本地农村土地流转加以规范,使土地流转有序进行,从而达到集约利用、规模经营的目的。对暂不具备立法条件的地方也应借鉴发达地区的经验,完善土地流转的政策,确保土地流转规范、有序的进行。

2、大力培养农村土地市场,建立符合市场经济要求的土地流转机制。首先,探索建立土地使用权转让机制,允许农村土地在一定范围内流转,并通过市场机制形成合理的土地转让价格。第二、培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织。建立土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势,而完善中介服务组织是农地市场化的关键。第三,建立调节机制,防止土地使用权过于集中,以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。农村土地市场的发育,可加强土地转让的公平性和竞争性,实现有序管理。

3、有效发挥政府和村集体的职能。市场的发展有其自身的盲目性、自发性、滞后性的特点,尤其是我国农村的土地市场还很落后。因此,一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度,建立科学的农地资产评估体系,合理评价农村土地价值,逐渐形成城乡地政一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色,监控土地供需总量的动态平衡,而不是运用行政手段去调整土地资源,与民争利。三是加强宣传力度,增加农民对有关法规和政策的了解,使土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子,群众是土地流转的主体。因此,要抓好土地流转,必须“以人为本”,千方百计调动广大群众的积极性。

4、建立和完善有利于农业生产结构调整的农村土地流转制度。第一,大力发展非农产业,加快农业剩余劳动力转移。目前,我国正处于经济结构调整的关键时期,城市工业和乡镇企业吸纳农业剩余劳动力的能力十分有限。而且,随着市场竞争日益激烈,企业经营环境不稳定,兼业农民非农产业收入不稳定性使他们难以彻底离开土地。因而,土地使用权流转将难以实行。因此,应切实加快乡镇城市化进程,依靠科技进步,积极主动地以国内外市场需求为导向,促进产业结构调整,使农业剩余劳动力得以合理转移。第二,积极探索土地流转形式的多元化。审议稿第131条规定:“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。”可见立法者并没有穷举土地流转的形式,农户可根据实际情况灵活选择。我国农村地域辽阔,自然条件千差万别,经济发展不平衡,广大农民在实践中创造的土地使用权流转模式不尽相同。采取灵活多样的各种可行性方式,更能合理配置土地资源。版权所有

5、为土地流转创造良好的外部环境。首先,在发展农业产业化经营、提高农业市场化程度的同时,要建立多层次的农村保障体系。目前,我国广大农民仍然把土地作为安身立命的基本生活保障,作为获取收入的主要来源,作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度,就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力,农村土地市场发育的进程也将严重受阻[12].因而,必须建立多层次的农村保障体系,包括农村社会风险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助,以及发展和完善农村合作医疗制度等,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,为土地转出者解决后顾之忧。

土地流转范文第4篇

随着农村土地制度改革的不断深入,越来越多的投资者看到了农村土地流转中的商机。

带着钱,有了土地就能赚钱吗?其实不然。土地流转并非仅是一纸合约,投资者还需要考虑政策、经营模式、土地流转风险等一系列问题。 政策既是利好,也是红线

2014年11月下旬,中央审议通过了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,第一次提出,在坚持农村土地所有制前提下,促使承包权、经营权分离,形成所有权、承包权、经营权三权分置的新格局。虽然这项政策为农地流转提供了政策支持和权利保障,但也同样画出了不可逾越的三条红线,以引导农村土地健康流转。

首先,不能强制流转农民的土地。也就是说,土地的承包权始终归农民所有,土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择,都由承包农户自主决定。在现实中,类似以少数服从多数的名义将整村、整组农户承包地对外集中招商经营,都属于违背政策的行为。投资者在与地方政府或村委会合作进行大范围土地流转时,需要审慎甄别,不能做违背政策和有损农民利益的事。

其次,对资本下乡划定了经营范围,即要发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖和开发农村“四荒”资源等。工商资本在选择经营项目时要注重发掘小农户做不了的、附加值高的,在政策规定的框架内从事生产经营活动。

最后,要以用途管制为抓手,严禁借土地流转之名搞非农建设。比如,在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等;占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为;破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。一些商业资本为了寻求高回报,打各种球,以农业之名占用农用土地,却用于各种名义的生态大棚、休闲旅游等非农开发。这些项目或许能获得短期收益,但从长远来看,政策一旦严查,便难以持续发展。

虽然政策的利好让规模化的土地流转成为了可能,但为了能够长期可持续发展,在进行农地流转时,投资者一定要在法律范围内寻找土地流转经营的商机。 左手抓产品,右手抓模式

当前,农村的土地流转主要包括“三块地”,即农民的承包地、农村集体经营性建设用地和农村宅基地。由于农村集体经营性建设用地入市交易和农村宅基地抵押、担保等政策仍在试点中,所以我们重点关注农民承包地的流转和经营。 通过土地流转进行规模经营的投资者,应设计相应的市场风险分担机制

根据调研发现,通过流转土地从事农业规模经营,并实现盈利的有效模式主要有两种:一是“特色农产品种植+订单”模式;二是大宗粮食作物种植“产加消”一体化模式。

模式一:“特色农产品种植+订单”模式

经营者在流转的土地上从事绿色、有机作物种植,并将产品细化为不同的品质,以应对消费者多元化的需求。在销售方面,他们采取订单农业的模式,依照订单组织生产。近年来,随着电子商务的兴起,这也为特色农产品的销售提供了一个新兴渠道,如黑龙江长富俊龙谷物种植专业合作社。

长富俊龙利用黑龙江地区得天独厚的黑土地等自然资源,开发有机农作物种植。他们主要采取农户自愿,带地入社,参与分红的方式,将农户的土地集中起来,实现规模经营。所有生产出来的谷物由合作社进行制粒、研磨、分级和色选,这也是特色农产品加工增值的重要环节。完成之后,产品按照订单销售至全国三十多个大、中型城市及各大超市。从2001年至今,长富俊龙的谷物已达到年销售量5 000吨,产值6 000万元。

这种模式的好处在于:首先,它有效解决了农户和合作社之间的利益分配问题;其次,合作社以有机食品为目标市场,通过种植有机谷物,打开了销售市场;第三,合作社配套的谷物加工设备,有效实现了产品附加值的提升。

模式二:大宗粮食作物种植“产加消”一体化

众所周知,小规模的粮食种植难以获得超额利润。在东北,平均一亩地生产玉米(脱水干粮)1000斤,按照2015年的玉米临储价格1元/斤计算,一亩地的销售收入为1000元。如果不计入土地成本(租金),农户的玉米生产成本(包括劳动力成本)每斤为0.75~0.8元。也就是说,以0.75元/斤的玉米生产成本计算,种植一亩玉米的利润只有250元。

这还是按照土地为农户自有,不需要付地租的情况下计算。如果农户将土地流转出去,每亩地还会增加500元左右的地租。所以,小规模流转土地进行大宗粮食生产非常难获益。

如果希望实现大宗粮食作物的盈利经营,则需要进行大规模的土地流转,在集中连片的土地上实现统一播种、配方施肥、定量撒药和机械化的种植与收获。这样才能降低亩均种植的投入成本,提高劳动生产率。

吉林省公主岭万欣农机专业合作社,就是大宗粮食作物种植“产+消”一体化模式的典型代表。所谓“产+消”,是指该主体集粮食的生产、加工和消费为一体。

万欣农机将农业的生产、深加工、畜禽养殖的饲料消费结合在一起,在产业链上构成了一个闭合的回环。在产业链运转过程中,他们还会产生用以增值的副产品,如作物秸秆。合作社可以按230元/吨的价格,将玉米秸秆卖给生物电厂,作为发电原料。而合作社饲养的240头母牛的动物粪,便可作为有机肥,投入到作物种植中。

在与农户的对接上,合作社还会为农户提供土地托管服务,即在生产期统一组织采购生产资料,为农户提供农机化服务,在收获期以每斤高于市场价1分钱的价格收购农户的粮食。这种模式主要依靠降低农资投入成本来获取利润。

这种模式的好处在于:它以高于市场价的价格收购农户的粮食,一方面很好地保障农民参与合作社的积极性,另一方面又能实现粮食销售价格波动时的风险共担。这种利益链接机制可以将经营者和农户利益统一起来,促进土地流转和集中连片经营。

此外,为了进一步增强市场竞争力,应对种植环节可能存在的自然灾害等风险,合作社还通过延长产业链,将农业生产、加工、饲养、销售结合在一起,各环节相互衔接,使成本最小化,将风险内部化,大大提高了农业产业的抗风险能力。

在生产要素,特别是土地要素配置不断活跃的今天,通过土地流转实现规模经营,无论是“特色农产品+订单”,还是经营者的纵向一体化,都可以实现成功创业。但我们也要注意到,这两种模式之所以成功的前提条件,是在投资者和农户利益协调一致的基础上实现土地的规模经营。 将风险防范进行到底

如今,随着中国农村土地制度改革的不断深入,通过土地流转实现规模经营,成为许多农业淘金者的目标,但也要懂得防范其中的风险。

风险有哪些?

1.政策风险

目前,土地制度改革为土地流转提供了必要的政策条件,但不顾经济规律,盲目流转土地往往造成经营者土地规模过大,反而导致亩均生产成本上升,最终使得经营难以为继。比如,2008年,在当地政府的动员下,亳州市韭菜产销协会会长仪大彪分两次流转600亩土地进行韭菜生产。头两年经营还良好,后来受天灾和市场供求的影响,生产遭遇了困境。仪大彪第一时间向政府求助,但政府承诺的扶助资金、种地直补和良种补贴都没有到位。在耗尽积蓄财产后,最终只能以失败告终。

在主粮生产中,政府有相应的最低收购价和临储政策,但政策的变动往往会造成土地流转主体的解体。从2015年到2016年初,东北地区的玉米临储价格突然下跌,以及后来政府取消玉米临储政策的巨大变动,使得流转土地进行玉米生产的种粮大户、家庭农场和合作社等新型经营主体,都遭受到了巨大损失。特别是以高于政策调整后的土地租金与农户签订长期土地流转合同的新型经营主体,他们往往不堪土地租金下降的压力,纷纷毁约,导致原有的规模经营解体,土地流转失败。

2.信息风险

这主要指土地流转者与农户之间的信息不对称,也包括雇佣农民务工时存在的监督困难和道德风险等问题。

一方面,随着互联网的普及与发展,一些企业开始利用互联网建立土地流转的服务平台,如土流网、聚土网、来买地网等。

作为中介机构,土地流转平台的建立可以更好地为土地出租人和承租人提供信息沟通的渠道,极大地提高信息传递和交流的效率,改变交易中的信息不对称。但当前此类土地流转服务平台上,多为山林地、集体经营性用地、建设用地的转让,却少有农户自有土地的直接流转信息,不少农地流转都是二次转包。而服务平台的交易中往往采用固定租金模式,相比分成租金,这种种模式不利于分担农业生产中的风险。而且服务平台中土地信息的虚假和重复现象也时有发生。

另一方面,由于缺少相应的激励相融机制,以固定工资雇佣农户进行农业生产,可能会造成出工不出力等问题。而作为雇佣者的经营主体却难以监督分散的劳动力个体,这就造成了投资者的生产成本提高,经营难以持续。2009年,重庆永川区的万亩“粮王”破产正是由于土地流转规模过大,雇佣当地劳动力不仅工资高且难以监管,最终导致其水稻生产农资投入成本过高,经营失败。

3.市场风险

在农地流转中,土地租金的变动是影响规模经营者生产成本的重要因素。租金往往与土地产值息息相关。由于农产品的市场价格波动大,如果完全通过固定租金给付,容易使经营者和农户利益难以协调。如农产品价格高时,经营者受益,但农户获得的租金就相对较低,农户有违约的激励;当农产品价格低时,生产亏损,经营者无法偿付较高的租金,也同样存在违约的动机。

因此,面对不断变化的市场价格,如何通过设计风险分担机制,合理控制土地租金水平,形成经营者和农户的利益协调机制,是规模经营者需要创新探讨的问题。

4.自然风险

由于农业生产受自然灾害的影响很大,严重的旱涝灾害可能会使一季的生产功亏一篑。投资者在土地流转中,还应该注重流转地区的自然条件和原有的土地经营方式,做好应对水旱灾害的相应准备。而且严重的动植物疫病也可能对农业生产造成减产、减收,甚至绝产的影响。因此在土地流转前,经营者不能只关心土地流转的价格,还需要对当地的土地质量、生态环境做出全面的考察,以及对流转区的经济、社会、环境条件做详细评估。 该如何防范

土地流转是农村资产市场化的一个重要标志,在机会与风险共存的环境里,投资者该如何在机制设计上更好地规避风险?经营者可能需要在适度规模经营、农民利益链接、市场风险分担和土地环境评估等方面下功夫。

首先,土地流转不是越多越好,要考虑农业生产的适度规模经营。

有研究机构利用国家统计局2004-2012年的农村住户数据计算得出,家庭农场的最优土地规模区间为131~135亩,种粮大户的最优粮食播种面积区间为234~236亩。这意味着,当前动辄成千上万亩进行土地流转的项目,带有相当大的盲目性。

作为个体投资者,你需要理性考虑农场的经营规模,避免在地方政府或其他主体的鼓动下盲目流转土地。

其次,在土地流转中,投资者要做到自身利益与农户利益协调一致。

投资者要设计一种机制,无论外部环境如何变化,都要使投资者的利益和农户的利益相协调,只有这样,才能做到激励相容,保障两个利益主体长期持久的合作。长富俊龙和万欣合作社之所以能够成功,与他们较好地处理农民、土地和经营者之间的利益,不无关系。二者的共同特点都是没有直接与农户结算土地租金,没有使经营者的生产与农户截然分开,而是依旧将土地视为农民的财产,为农民提供分红收益。这就使得经营者和农民成为利益一致的共同体,也实现了经营者与农民的风险共担,收益共享。

第三,通过土地流转进行规模经营的投资者,还应设计相应的市场风险分担机制。

针对雇佣农户进行农业生产,容易产生出工不出力的道德风险问题,投资者可以设计一定的激励机制。如万欣合作社,采取以高于市场价1分钱的价格收购农户的玉米,就极大地提高了农户的积极性。虽然在收购价上让利于农民,但合作社为农户提供代种、代收的服务,能有效降低生产成本,所以在种植环节依然有利可图。

为了能更好地应对市场风险,投资者还可以采取延长产业链的方式,将某一环节的风险通过整个链条的运转予以缓冲;运用互联网等新兴技术开拓销售市场,采取电商、订单生产等来降低市场风险。

最后,在土地流转前,投资者还应注重考察流转区的自然条件、动植物疫病等情况,关注该地是否有相应的风险防控设施,如农田水利和动植物疫病检验检疫机构。

土地流转范文第5篇

“劳动是财富之父,土地是财富之母”。在远古时代,土地已经成为最基本的生产要素。随着经济与社会的不断发展,有关土地流转的矛盾逐渐凸显出来,诱发了农村土地制度的变迁。社会各界也越来越关注农村土地流转相关问题。我国城市化和工业化发展脚步加快,对土地流转制度的改革都有不可忽视的影响,土地流转问题是中国现代化进程中一个亟待解决的问题。本文内容是在实地走访安徽省蚌埠市农村的基础之上,大致了解现阶段蚌埠市土地流转的现状及其存在的问题,运用统计学工具对调查数据进行分析处理,探索土地流转的相关原因,并针对性提出建议。

关键词:

土地流转;原因;政策建议

一、土地流转研究背景

现阶段国家发展的根基是“三农”问题的解决,“三农”问题的核心是农民问题,农民问题的根本又是土地问题,而当今的核心又是土地流转,从而引出了我们要研究的问题。在十七届三中全会之后,土地流转在我国农村有着长足的发展,流转速度上明显加快。但是,在农村,土地流转与许多利益相牵连,各种问题层出不穷。而且团队的成员大多来自农村,土地与我们的生活息息相关。

二、土地流转相关数据解释

(一)实地走访那我们的研究手段是什么呢?当下调查问卷是做研究必不可少的,用现实数据说话才具有准确性,得出的结果才具有可靠性,并且问卷涉及人群广泛,数据也具有普遍性。农村现在大多数的年轻人都外出打工,留下父母在家种地,我们边走访边中发放问卷。若遇到一些老干部老农民,我们就会和他们多交流,争取把了解最全面的情况。

(二)得出结论分析问卷结果可以看出农民法律意识淡薄,对土地法方面关注度更是低,多数青年人选择出去打工而非在家种地,在家种地有一半的人自己种地,存在土地流转的土地,政府部门强制因素比重非常大,流转对象多数是政府,还有种地大户,亲戚朋友等人。土地流转的方式多种多样:转包、转让、退包、互换、入股、反租倒包、委托代耕、拍卖、政府组织土地经营招商、抵押等。大部分农民没有签订具有法律效力的合同而仅仅是口头协议,非常不正规。自己的土地别人承包过去却没有相关证明。绝大多数的人不认可当下农村这种土地流转的制度。

(三)走访心得整个实地走访的过程虽然辛苦,但一想到,我们做的都是实事,可以切实去为农民们反映一些问题,尽管顶着烈日,带着一身的臭汗奔走于各个乡村的小道之间,在心里却仍无怨无悔。

三、蚌埠市农村土地流转的现状

当时家庭联产承包责任制搞得红遍全国的小岗村离蚌埠很近,我们第一站就去了。可是,等我们做一番了解之后发现今时不同往日了,房屋建筑很抢眼,但有人居住的只有少数,而且现在已然发展成了旅游景区,旅游业成为了当地居民的主要生活收入,早就不是当初靠种地生活的小岗村了。问的大部分农民说土地被承包之后,承包商不合理利用,也不让他们自己种,并且租金非常低,找政府解决问题,也都是在踢皮球,农民的切身利益得不到保护,都怨声载道。从所到的其他地方来看,总体流转速度较慢,流转周期长,近几年土地经营效益低,农村大量剩余劳动力跨地区流动,当地政府强有力的推动下,土地流转在部分地区加快速度,扩大规模。由于各地经济发展情况与政策环境的差异,地理位置、土质、土地范围等因素的影响,不同地区、同一地区不同地方的流转土地面积也不同。房屋开发商选取地势好的土地购买,工厂选择空旷地区,种地大户更青睐于土壤肥沃的地区。流转交易价格扭曲,没有严格的要求,甚至有的价格只是单方面规定,交易双方受益不均衡。土地流转同时优化了资源配置,可以让一些劳动力转移到大城市中,调整了产业结构,使农业经营更加规模化。

四、土地流转问题产生的原因

问题的产生不是一朝一夕的。农民对于土地使用权的权利范围没有明确的概念,在土地流转的合同中是否真的包含此类内容也不清楚;农村土地流转的法制法规不健全,政府没有配套的宏观政策,土地在流转过程中侵权行为不断,纠纷繁多,流转自发性、随意性、盲目性较大,运作不规范;流转组织管理不完善,程序混乱,口头协议取代书面协议,少数书面协议具体条款说明仍不清不楚,手续不齐全,流转之后不向相关部门登记报备,使一些土地没有得到合理利用;土地流转市场上交易发生次数少,交易土地的面积小,交易期限短,低偿甚至无偿交易比例高,交易地块分散,并且缺乏市场中介,都增加了后续问题发生的可能性;由于农业受自然环境影响大,收益具有极大的不确定性,种植大户们也不愿意冒着如此大的风险却得不到好处;社会保障制度在农村建设滞后,少数农民把土地视为命根子,还想留给子孙后代,宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒弃耕,也不愿将土地流转出去,思想认识上存在误区,认为土地流转百害无一利。

五、针对农村土地流转提出建议

对于土地使用权要明确立法界定,法律所有权主体为农民,在土地纠纷发生的时候有法可依;健全土地流转相关法律法规,并适当建立土地撂荒惩罚制度,减少土地荒废的面积;充分发挥当地政府的职能,政府作为组织部门,应加强对土地流转的监督与管理,同时,要尊重农民的意见,多和农民群众交流,不可采取强制措施迫使农民流转土地,在招商引资促进当地经济发展时,平衡好政府、农民和商家的利益;农民自身来说,要摒弃古老的思想观念,顺应时代的发展,土地流转可能会实现其最大的价值,而自己种植或者荒废可能又是资源的一种浪费,理解并支持这种制度;在日益壮大的农村土地流转市场中,交易双方应根据科学的评估方法,确定交易价格,可由流转方式、流转时间等不同原因而作相应变化,除了交易双方,还应有第三方中介作证明,并签订书面协议,协议中各项条款声明要具体合理,交易公开透明化,避免日后土地产权不清晰等问题;这些建议是我们经过实地走访、调研数据、分析原因最终经过大家的讨论得出的,基于广大农民最基础也是最根本的利益。希望相关部门能够重视采纳,并采取更有效的措施,推进,让土地流转政策真正得到实现,走进农村,造福广大农民。

参考文献:

[1]刘润秋,著.中国农村土地流转制度研究:基于利益协调的视角.北京:经济管理出版社,2012,4.

[2]郑景骥,主编.中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究.成都:西南财经大学出版社,2006,4.

土地流转范文第6篇

[关键词] 土地 流转 现状

[中图分类号] F301.1 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 (2014)01-0026-01

景县位于河北省东南部,地处黑龙港流域,属暖温带半干旱大陆性季风气候区。辖10镇6乡848个行政村,总土地面积79253公顷,总人口53.3万人(农业人口45.7万)。境内土壤质地适中,地势平坦,土层深厚,光热资源充足,雨热同期,适合多种作物生长,可满足作物一年两熟。

近年来,随着农业科技推广力度的加大和农民科学管理水平的提高,农作物产量明显提高,2013年景县粮食总产63.1万吨,同比增长6%,实现了“十连增”。但耕地综合生产能力仍有较大的提升空间,当前的主要问题就是:一家一户自主经营与集约化生产、规模化经营之间的矛盾日益突出。目前农村的重点就是进一步完善土地流转机制,加快土地流转步伐,以实现土地规模化经营、集约化生产,提高耕地综合经济效益。这也符合党的十三中全会提出的“全面深化改革”的要求。

一、土地流转现状

据9月底结束的全县千户农民调查显示,截至2012年底,涉及土地流转共计241户,仅占24.1%;土地流转类型95%以上为耕地,流转方式多为转包,占69.3%。流入土地的原因以扩大经营规模为主,占37.2%;流出土地的原因以从事非农产业为主,占53.8%。另据相关部门最近统计,截至目前全县新增土地流转面积5213公顷,土地流转总面积达到2.07万公顷,流转率达27.82%。但土地流转规模、流转机制和进程仍不尽人意,很值得社会各界共同关注。

二、制约土地流转的因素

1.土地流转前途光明 但进程缓慢

土地流转是当前农村的必然趋势,是实现土地集约化生产、规模化经营的最佳途径。现行的一家一户、自主经营的传统模式,在一定程度上严重制约着大型农业机械正常作业,不仅加大了生产成本,而且影响了其先进性能的正常发挥,限制了生产力的发展。土地经营最终要走规模化、区域化、机械化之路,但像景县龙华镇“津龙公司”引导农民进行土地流转,实现规模种养的大型企业很少。当前实行大规模的土地流转时机还不十分成熟,不能急于求成,要在政府积极引导、农民自愿的前提下,共同探讨土地流转的新模式,学习借鉴外地新经验,制定适合本地的方案,整合社会财力,实现资源互补,尽快将土地流转不断引向深入。

2.政府扶持力度不够

一是优惠政策不完善,尤其是对发展设施农业不够重视。二是资金帮扶力度小。禁限于当年实现规模以上(6.7公顷以上)土地流转,且签订5年以上承包合同的家庭农场或合作社,且补贴额度小,对土地承包主体没有产生较强的诱惑力。

3.农民专业合作社建设亟待加强

当前景县已成立各种农民专业合作社100多个,但2012年注册登记数量仅为二十几户,大多数为种植类专业合作社,且各种规章制度不够健全,部分合作社还没有正常运作,还不能真正发挥专业合作社的各种职能作用。

4.土地流转的后顾之忧

土地是农民赖以生存的根本,部分农民存在恋土情结也在情理之中。而一些上了年纪,没有文化且又无一技之长的农民所担心的是,土地流出后没有其他生活来源,仅靠每人每年2000多元的承包费很难维持正常生活。但凡青壮年或有一技之长的中老年人,有相当一部分人还是乐意将土地流转出去的,只要承包费合理。但也有一部分人持中立态度,自己外出打工,将土地交给妻子或老人打理,农忙时回家帮着忙活几天,种地打工“两不误”,也是其乐融融。

5.土地流转制度需要进一步完善

土地流转是国内外实现农业规模化经营、集约化生产、产业化发展的成功经验,是提升农产品整体竞争市场的必然选择。但我国大部分农村的土地流转市场刚刚兴建,据初具雏形还相差一定距离,各种制度还不够健全,尤其是农村中农户之间的土地流转仅限于口头协议,无合同而言。据千户调查,签订土地流转协议仅占29.9%,不足1/3。即使农户与企业间有合同遵循,但有些条款明显损害农民切身利益,急需更改和进一步完善。

三、加快土地流转步伐的建议、措施

1.加快农村土地流转进程

一是进一步加大政府宣传、引导力度。通过营造浓厚氛围、实地参观、借鉴经验等方式提高认识。二是建议政府搭桥、招商引资,积极鼓励实力雄厚的企业投资农业项目建设,并制定相应的扶持政策,加快土地流转进程,促进农民致富增收。三是实行政策倾斜。重点向经营实体、家庭农场等承包大户倾斜,比如大型农机具补贴、农业科技培训项目等,为土地流转提供动力,加快全县土地流转步伐。

2.完善土地流转机制

①成立县、乡两级土地流转协调小组。一是研究制定适合本地土地流转的合同正式范本,既不违背国家相关政策,又要维护双方的合法权益。二是协调关系,广开绿灯,加快土地流转进程。②完善土地承包合同公证制度,做得有法可依、有法必依,维护双方合法权益不受侵害。③建立健全农业保险制度,鼓励每个经营实体积极参险,降低农业经营风险,提高农业综合经济效益。

3.进一步加强农民专业合作社建设

一是加强领导。县政府要成立农民专业合作社发展领导小组,建立协调机制,简化办证手续,为合作社注册提供便利。二是要加大扶持力度。在严格落实国家对农民专业合作社税收、农业、财政等优惠政策的同时,政府财政应适当拿出一定资金,对已经注册的运作比较规范且有影响力、有特色的合作社给予扶持帮助,调动广大农民兴办农民专业合作社的积极性。三是加强对现有专业合作社的管理,建立健全各项制度,以制度约束人,依制度处理各项事务。四是加强培训,强化服务。五是广辟市场,增加收入。在产业调整过程中,一要着力开发特色农产品,打造品牌,提高市场占有率;二要广辟市场,发展定单农业;三要把本地农产品做大、做强、做精、做细,提高产品附加值,确保农民增收。

4.做好土地流转善后工作

土地流转范文第7篇

对合同主体的资格的限定也是合理对土地承包经营权流转合同进行有效法律规制的应有之义。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中指出“坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。”这明确规定了土地承包经营权流转主体是农民,但是不能因此断言土地承包经营权流转合同的主体就必然是农民。由于土地所有权与使用权分离,乡镇政府基于发展经济的需要和对耕地、对承包合同负有的管理职责,或通过村委会或直接参加与用地方的谈判签约[3],而且在流转面积较大、涉及农户较多、时间较长且转让方与受让方都有要求的情况下,村委会可以农户人的身份与受让方签订合同。这是既不违法又能有效解决实际问题的正确选择[4]。现实中一些地方建立发展农村土地流转中介组织,对农村土地流转市场进行信息的咨询、预测和评估,指导农村土地合理流转。在这种情形下,农村土地流转中介组织也可以以农民人的身份在流转中与受让人签订合同,从而成为土地承包经营权流转合同的主体。土地承包经营权作为用益物权,其权利主体是享有该项权利的农民,因此在土地承包经营权流转中的权利义务主体也必然是农民。而现实中,村委会或农村土地流转中介组织为规范土地的合理利用、降低流转成本、增加农民收入,从而将农民承包的土地进行规模化流转,在这个过程中村委会或农村土地流转中介组织仅仅是以农民人的身份参加土地承包经营权流转,与受让方签订流转合同,而并不是该项土地用益物权的主体。所以村委会和农村土地流转中介组织仅可以是土地承包经营权流转合同的主体,而非土地承包经营权流转的主体。

土地承包经营权流转合同成立的形式要件

(一)应该经发包方同意问题土地承包法第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。”但本人认为流转没有必要经过发包方同意,具体理由主要有以下几点:第一,土地承包经营权具有用益物权属性,“它实在肯定所有人对物的所有权的同时,着重保护用益物权人利益的一种制度设计[5]”。所以,土地承包经营权的用益物权人可以排斥该土地的所有权人优先行使权利,即优先用益,若对该优先用益权加以限制,土地承包经营权作为用益物权的优先属性就丧失了意义。第二,如果法律只是象征性的规定“应当经发包方同意”,实际上是赋予了发包方对流转进行干预的权利,从而弱化了土地承包经营权人的权利。而土地承包经营权人由于担心发包人拒绝其土地承包经营权的流转或者对流转设置障碍,他们会私下交易从而规避法律。

(二)合同的登记问题《农村土地承包法》第三十八条规定“:土地承包经营权流转采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。”该法条规定的是登记对抗主义,即将登记的决定权交给合同当事人自己决定。也就是说,不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果,而受让人为更好的维护自己的权益,要求办理登记是比较可靠的。但是受到流转对象、流转规模以及流转是否有偿等因素的影响与制约,很多土地承包经营权的流转并没有采用书面合同,因此在合同签订的过程中履行登记程序就形同虚设了。所以,完善农村土地承包经营权流转合同制度的一个关键就是建立完备的公示公信制度。尤其是我国农村土地承包经营权流转长期缺乏必要的民事登记制度,确立相应的登记制度就极为必要。第一,土地承包经营权是一种用益物权,虽然在静止状态下权力的外部支配关系可与权利状态相符,但是由于流转产生的动态关系,其外观状态无法折射出权利关系,需以登记作为判断权利的唯一标准[6]。第二,农村土地承包经营权的流转凸显了农村的土地价值功能,而这也需要有相应的登记制度以确定公示其权利义务关系。第三,农村土地承包经营权是我国农村土地制度的基础,关乎农民的切身利益和农业的发展,所以科学公正的登记制度对于国家规制农地秩序是非常必要的。从物权的角度来说,公示制度是我国需要尽快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件[7]。所以立法应当建立完善的土地承包经营权登记制度,以保证其流转的安全有序,具体而言,要明确土地承包经营权流转登记的效力,合理设定土地承包经营权的登记机关以及规范土地承包经营权的登记程序和内容等。

土地承包经营权流转合同的效力及其纠纷的解决

(一)土地承包经营权流转合同的效力由于农村土地承包经营权流转合同中的当事人明确的是双方的合同权利义务,享有债权请求权,合同订立后如未交付土地承包经营权,受让方有权请求流转方承担违约责任;当合同成立发生物权转移效力后,受让方对于任何人的侵权和妨碍行为都有权直接向仲裁机构或法院请求救济。所以,土地承包经营权流转合同应当自当事人意思表示一致时生效,除法律禁止性规定外,合同双方的权利义务适用意思自治原则,具体内容包括:合同的订立、流转费的有无及其数额、合同的变更解除及违约责任等;土地承包经营权流转合同自登记之日起产生流转效力,受让方取得对该土地的承包经营权,该承包经营权享有排他性,可以对抗善意第三人,而且受让方还享有相应的物上请求权和损害赔偿请求权。

(二)土地承包经营权流转合同纠纷的解决及防范因农村土地承包经营权流转发生纠纷或农地使用权受侵害的,当事人可以通过协商解决,也可以向村民委员会或乡镇人民政府申请调解解决。当事人协商、调解不成或者不愿协商、调解的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院。《农村土地承包经营权流转管理办法》规定乡镇人民政府农村土地承包管理部门是农村土地承包经营权流转的管理机构。因此乡镇人民政府农村土地承包管理部门可以根据流转合同一方当事人的申请受理流转纠纷,对经过调解仍达不成协议的纠纷,可以作出处理决定。当事人未就该纠纷向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或人民法院又不执行该处理决定的,乡镇人民政府农村土地承包管理部门可在其职权范围内采取必要的措施予以执行。为了避免在土地承包经营权流转中出现合同纠纷,本文认为应在以下3个方面予以强调:#p#分页标题#e#

第一,确立民主议定在流转合同签订过程中的作用。所谓民主议定原则,是指对于涉及村民重大利益的事项,必须由村民委员会提请全体村民大会或村民代表大会讨论决定,经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,事项方可通过,对违反上述程序所作出的处分及决定无效[8]。因此凡是由村集体统一组织流转的合同,无论采取哪种类型、其流转期限、租金的确定,必须经过村民会议的民主议定并取得村民会议的多数通过,违反上述程序和条件的,则导致承包合同无效的法律后果。

第二,确立审批制度。凡向本村以外流转承包经营权的,须向村集体经济组织提出土地流转申请,经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的,村集体经济组织应向乡镇政府土地承包管理部门请示,由乡镇政府审批。

土地流转范文第8篇

1.推动农业规模经济发展土地流转容易成方连片,形成具有系统功能的整体优势,不仅可以在农业生产工具上进行改进甚至替代,进行大规模高效作业,降低人力投入成本,而且可以通过统一决策,统一管理,减少基于分散决策带来的市场交易成本,整合优化降低管理成本,还可以增加实际可耕种面积,增加农产品总产出,从而实现农业经营上的规模经济。这被视为实现农业现代化的重要特征和必要之路。据统计,2014年,聊城市形成五十亩以上规模经营主体4698个,其中50-100亩的2956个,100-500亩的1587个,500-1000亩的123个,一千亩以上的32个。

2.加速农业产业化进程土地流转推动规模分工和专业化经营,为农业产业化的进一步发展创造了基础条件。不仅形成了传统意义上的“农”“、工”、“商”“、产”“、供”“、销”分工,而且增进了各部门之间的密切联系,形成三产互动、深度融合的发展趋势,有效提高了农业的比较生产效益和市场竞争能力。比如,绿冠蔬菜农民专业合作社,采取龙头企业+合作社+基地+农户+市场的管理模式,按“统一生产、统一指导、统一收购、统一销售、统一结算”的生产经营方式和“利益共享、风险共担”的分配原则,2014年社员年人均增收三千多元。

3.加快农业科技进步土地流转一方面能够加速适度规模经营,为农业科技的普及推广应用提供了便利的客观条件;另一方面,催生新兴的经营主体,包括农业企业、专业合作社、专业大户和家庭农场。区别于传统的家庭农户,新兴经营主体往往具有较为宽阔的视野,灵活的头脑,科学文化素质较高,采用先进科技的主动性、积极性较高,同时具有较高的实际购买能力。例如,2014年3月,紫霞中药材种植专业合作社首次引用超低空遥控飞行植保机,一天作业量600亩,相当于30人一整天的劳动量,大大降低了农作物种植成本。

4.带动农村劳动力转移,促进农民增收土地流转,将部分农民从土地上彻底解放出来,不用再因农忙返乡务农,从而安心、专心外出务工或本地经商,实现了向二三产业或城镇转移。另一方面,新型经营方式也为乡村劳动力提供了就地就业的机会。对于流转出土地的农户来说,不仅可以获得长期稳定的土地流转收益,还可以通过务工或投身其他经营活动,获得更多的工资性收入和经营性收入。对于受让土地的经营者来说,规模经济、集约经营往往带来范围经济,从而提高土地的综合产出效益。因此,土地流转能够实现供求双方的互利共赢,拓宽了农民的增收渠道。从土地流转价格来看,聊城市2010年土地流转均价大约在400元/亩,2014年涨到1500元/亩左右,几乎翻了两番。

二、聊城市农业土地流转的问题分析

相比较而言,聊城市土地流转与山东省和全国还存在部分差距。例如,2013年底全国承包耕地流转比率达到26%,而山东、安徽等地进度更快,超过30%。整体来看,聊城市农业土地流转还存在一些不足。

(一)部分农民流转意愿不迫切,存在“被流转”现象一是基于历史传统、生产习惯的原因,部分农民主要是45岁以上的农民对土地怀有深厚的感情,恋土情结较为浓重,视土地为最基本的生活保障来源,把种地作为一种习惯性生活方式。二是认识不到位,不少农户对农业土地的所有权、承包权、经营权、收益权、处置权等概念混淆不清。个别地区土地承包经营权流转管理不完善,农民群众对土地流转后的最终归属存在担忧,害怕政策多变。三是存在“被流转”现象。比如,有的地方农民想继续种地,但与周围流转的土地已种植苗木,或者水利设施条件发生变化,不得不被迫流转。四是个别村集体也存在贪大求功,急于冒进,违背农户意愿,强行收回承包地和剥夺农民生产经营自进行土地流转。

(二)流转程序尚欠规范完善,法治观念淡薄尽管已签订流转合同数量相对于过去已大大增加,但还存在不少“口头协议”自发流转的传统方式,为以后纠纷的发生埋下了隐患。即使签订了书面合同,也存在不规范、不完善的内容。由于签约双方掌握的信息不一致,一方可能利用掌握的信息优势,制定更有利于自己的合同条款,甚至是霸王条款,或者在合同签订后,从事非合同规定的生产经营,从而损害了另一方的利益。受市场行情、利润预期和成本变化的影响,存在一方违约、要求变更合同条款的现象,这都会引起合同纠纷,加大了市场交易成本。

(三)流转服务管理能力不足,存在一定的非粮化现象尽管已有不少乡(镇、街道)建立了土地流转服务大厅、设立了村级土地流转服务站点,建立了信息员队伍,能够进行政策咨询、信息服务、价格评估、合同指导和纠纷调解,但真正发挥作用的还比较少。在流转后期对流转土地经营方面所需的小型农田水利水、电力、机耕路等基础设施建设、融资等服务存在不足,甚至是盲区。对于土地经营的项目缺乏有效管理,存在一定的非粮化现象。在一些农区,土地流转后种上了花卉、树苗,短期效益明显,但缺乏后劲,会影响土壤层分,难以可持续发展。

三、聊城市农业土地流转的对策建议

“十三五”时期,聊城市要加快推进农业现代化,实现农民全面小康的历史性大跨越。从农业土地流转来看,具体要做到以下几点。

(一)加强舆论宣传,提高思想认识进一步加大《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法规的宣传力度。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。积极创新宣传手段和宣传方式,多管齐下,充分利用广播电台、电视报纸、互联网和手机客户端等多种媒体,及时总结推广一批土地流转的先进经验和典型做法,树立标杆,形成你追我赶、竞相迸发、合作共赢的新格局,适度加快农业承包土地流转进程。

(二)坚持三大原则,健全服务机构随着亚太自由贸易区的提出和建立,国内农产品会越来越多的受到国际市场的价格冲击。新时期,土地流转更要坚持“依法、自愿、有偿”的原则。坚持“自愿”和“有偿”原则要建立双方信息较为对称的基础之上,流转方式、流转期限、流转价格应坚持双方互利共赢的方针,既确保被流转方农户的权益不受侵害,也要确保流转方的合法利润。进一步健全乡级土地流转服务大厅和村级流转信息服务平台,强化责任,落实到人。按照市场机制,依法建立健全土地流转事前事中事后的中介服务组织,向土地经营主体提供生产、流通以及金融。进一步完善农村综合产权交易市场。

(三)规范流转程序,加强管理监督在确权登记上,要全面完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,稳定完善土地承包关系,实现“四相符”和“四到户”,保护农民的土地承包用益物权。在流转手续办理上,鼓励按照市场规则,经过协商,签订书面合同。新形势下,要注重土地流转的管理监督和纠纷调解,严格执行“土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益”的政策规定。对于已经存在的流转土地“非粮化”和“非农化”问题,既不能一棍子打死,也不能任其发展,需要因地制宜,因时制宜。应设定合理的绝对数字或比例,积极限制新增流转土地“非粮化”,坚决禁止流转土地“非农化”,建立责任追究制度,确保国家粮食安全所需的耕种面积不缩水。

(四)加强政策引导,避免拔苗助长出台加快并完善农村土地承包经营权流转的规范性文件。继续设立一定额度的农业土地流转专项资金,制定奖励、扶持农业土地承包经营权流转的措施办法。构建融资平台,加大对规模经营主体的信贷支持力度,引导、鼓励支持土地流转中介组织的健康发展,形成土地流转加快发展的大好局面。做好土地流转后期的配套工作,增加农业投入,适度增加种粮补贴,提高规模种粮大户的积极性。加大与农业规模经营相配套的基础设施建设力度,提供农业发展所需的基本公共产品。

(五)健全保障体系,解除后顾之忧充分利用山东省实施西部经济隆起带战略的发展机遇,积极推进农民市民化。一是创新政策,分阶段,有步骤的把放弃土地经营、进入城市就业的农民转变为市民身份,纳入城镇社会保障体系。二是加大农村新型社区建设,实现“就地城镇化”。积极探索“村企合一”的发展新模式,支持大型新型社区在镇驻地、工业园区或经济强村建设,分享在子女上学、医疗、养老等公共资源上的相对优势,将农民转化为新型职业工人,大力提升农民生活保障,使农民过上与市民一样的生活。三是加大对农村社会保障的财政投入力度,逐步建立新型农村人口养老保险制度。引导不再经营土地的农民,积极参加社会养老保险。

土地流转范文第9篇

1农村土地流转的热点问题剖析传统的城乡二元结构限制了城市和乡村之间生产要素的流动,不仅农业产业化的进程受到阻力,而且农村第二产业的产业升级和资产重组都会受到城乡分割的制约。我国农村土地属于农民集体所有,《土地管理法》规定,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,限制了城市及外村居民成为该集体土地的合法使用权人,农村土地产权流转受到了诸多限制。随着我国进入城市化加速发展阶段,城市发展不断寻求新的增长空间,但在二元土地制度背景下,城市与农村土地作为独立发展主体造成城乡空间和土地等资源竞争,农村土地受到加速城市化以及城市郊区化的双重影响,出现隐性、非法流转,不仅造成土地生产要素配置问题,也阻碍了地区的城市化进程[1]。

1.1农用地流转土地作为一种生产要素,面对我国经济的发展和社会关系的变化,土地流转是必然趋势。农用地流转是指农用地使用权流转,即在农业用地性质不变的情况下,农户将承包经营土地转移给他人或集中经营者[2]。由于我国农村土地承包经营权的特性以及二元土地制度,导致农村土地流转受阻。1.1.1土地承包经营权的不完整性和不稳定性[3]首先,我国农村土地承包经营权具有不完整性,即农村土地承包经营权只能将农村土地从事农业生产,而不能通过开发用于非农业生产。并且农民分配土地地块过于零碎,现代化的机械作业方式难以推广,从而阻碍了农业劳动生产率的提高。其次,土地承包经营权具有不稳定性,不仅直接导致了农民土地收益的不稳定,还意味着未来的收益不确定,从而导致投入不足。英国土地经济学家巴斯雷通过对加纳农村土地产权制度与投资激励之间关系的研究证明,对农村土地产权保护得越好,农村土地产权越完整,农民对土地的投资也就越大。由于中国农村土地的承包期限为30年,且无续约规定,所以中国农地的投资曲线为不连续性曲线,不利于长期投资。

1.1.2农用地流转市场不完善目前,我国农用地流转市场发育不完善,很多农民获得的政策和市场信息十分有限,而且农用地流转大多局限在个别农民之间。具有一定规模的农业种植大户很少,在农用地需求和供给信息之间存在一定的不对称性,不仅影响了土地流转的效率、规模和收益,也阻碍了土地的合理配置。

1.1.3农用地流转机制不健全[4]目前,我国农用地流转的自发性、随意性、盲目性较大,土地利用率较低,而且土地的使用期限没有明确确定,降低了土地使用的积极性,从而导致农用地使用效率低下和严重浪费。

1.2农村建设用地流转《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,农村集体建设用地必须转为国有土地以后才能进入二级市场流转。在我国,农村建设用地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权,农村村民一户只能拥有一宗宅基地进行住房建设,当他因离开所在集体而将住房出售时,只能出售给该集体符合宅基地申请资格的成员,宅基地的转让不能为其带来合理的经济收益。同时当他离开集体经济组织时也就丧失了其原有的宅基地福利,而这种权利的丧失既不能从集体组织得到补偿,也不能将土地向集体以外的成员让渡获得更高的价格补偿。那么,迁出集体的农民大多会选择在迁出后仍然保留房屋从而占有宅基地使用权,使本应通过交易得到利用的宅基地被闲置,造成土地资源浪费。虽然农民无偿拥有宅基地,但只获得有限的产权,建设房屋只能自住而不能自由处置,出现住宅闲置以及违法违规的住宅出租和住宅出售现象[5]。

1.2.1空心村随着我国城市化水平的提高,大部分农民进入城市寻找就业机会,但由于农村建设用地缺乏让渡权,他们离开村庄居住却不放弃占有宅基地,让住房长期闲置,即“空心村”。“空心村”的出现,浪费了国家有限的土地资源,恶化了农民的生活环境,影响了农村经济的发展,阻碍了城乡之间的流动。

1.2.2城中村随着我国城镇化进程的加快,城市建设用地快速扩张,城市边缘地带出现了“城中村”。“城中村”具有农村和城市双重特征,一些处于城乡结合部的村子融入城区,在此建设了很多城市基础设施。但“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有,农民宅基地还未被征为国有土地,很多村民靠出租违章建筑为生,土地利用效率低。因此,本该高效利用的城市土地却按照农村的模式运行,造成国家土地资源配置的低效,同时,也阻碍了村民的市民化,城乡统筹发展受到制约[5]。

1.2.3近郊村处于城市近郊的一些村庄,占用集体土地或耕地进行建设,将农民集体土地使用权流转,用于商品住宅开发并向城市居民出售住房,体现了农村建设用地在城乡之间的隐性流动。国家指出,在农村集体土地上建设属于违法建筑,集体土地不得用于商品住宅开发,法律法规对商品房的相关规定和制度对该类房屋是无效的,购买者的权利将无法得到保障,而且无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。因此,农村居民依托无偿获得的土地非法获得土地收益,而购买住房的城市居民的住房权益得不到保障[5]。

2当前我国城市化存在问题由于我国实行城乡分治政策及管理制度,城乡二元结构仍在延续,城市用地与农村用地不对等[6]。在我国城市化过程中,城市建设与农村发展脱节,导致城市扩张无序和农村发展受限。在城乡分割的二元结构背景下,城市建设往往没有和农村发展衔接。一方面,城市只是追求单方面的经济发展和建设,为了容纳更多的不断涌进城市的农村剩余劳动力,城市无序蔓延,造成城市“摊大饼”式扩张,城市用地供给量与需求量矛盾日益尖锐。另一方面,由于城市化过程中低估了农村集体土地价值,农村没有通过城市的辐射带动作用承接一些产业,农村的经济发展需要产业的支撑,在没有产业注入的情况下,农村发展缺乏动力,农村集体建设用地大量闲置,而且大部分农村劳动力剩余,这些农民又不得不进入城市寻求工作机会,从而造成城市建设发展用地严重不足,而农村集体建设用地闲置荒废的恶性循环。

3城乡统筹背景下的土地流转与城市化互动模式城乡二元结构弊端日益显著,严重影响了国家的持续发展,协调城乡统筹发展已成为国家一项重大决策。城乡统筹发展要求把扩大农村就业与引导农村剩余劳动力有序转移结合起来,把建设社会主义新农村与稳步推进城市化结合起来,加快建立健全以工促农、以城带乡的政策体制和体制机制,形成城乡良性互动的发展格局。土地合理流转可以实现农业产业化和农村第二产业高产运作。我国城市化过程要求盘活城市存量土地,加快土地市场化步伐,优化土地配置,从而改善城市环境,提高城市化水平。因此实现城乡统筹发展目标需要协调土地流转与城市化过程之间的关系,使两者产生良好的互动机制,一方面,土地流转可以为城市发展建设提供必需的土地生产要素;另一方面,城市化过程可以辐射带动农村地区的经济社会发展。基于城乡统筹背景下土地流转与城市化的互动模式如图1。

4城乡统筹背景下的土地流转与城市化互动途径通过图1可以得出土地流转与城市化互动作用的主要功能包含以下三点:城乡土地实现高度一体化;可以把扩大农村就业与引导农村剩余劳动力有序转移结合起来;逐步缩小城乡差距,最终达到城乡融合。为了实现这些目标,必须采取合理的土地流转与城市化互动途径。本文将在城乡统筹背景下,提出土地流转与城市化的互动途径如下:4.1通过农用地流转,实现农业产业化由于农村土地产权越完整,农民对土地的投资也就越大,因此适当提高土地承包年限,可以增强农民的投资积极性。鼓励农民通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权,将承包的土地向农业公司、农业园区流转,实现农业产业化,通过农业生产专业化水平的提高,使农业产业的单位成本下降,从而带来规模经济。实现农业产业化不仅可以提高农民收益和土地利用效率,也为城市化进程提供了高效的农业发展基础。

4.2通过农村建设用地整理流转为城市建设用地,缓解城市压力随着我国城市化进程的加快,现有城市用地规模已不能满足城市长远发展。而且进城务工农民逐年增多,城市住房、医疗、教育等出现严重的短缺问题,导致城市问题日益严重。在农村建设用地流转制度下,这些离开村庄的农民大多选择保留宅基地,造成农村建设用地大量闲置,而城市建设发展用地严重不足的问题。通过建立合理的流转机制,将不具有发展潜力的空心村以及具有自然灾害安全隐患的基层村的农村建设用地流转为城市建设用地,保证在建设用地总量不变的情况下,实现农村和城市建设用地结构调整与动态平衡,从而缓解城市建设用地压力,并在一定程度上解决城市既存问题。

4.3通过产业结构调整发展农村第二产业城市化过程不仅包含人口和产业活动向城市地域空间集聚的过程,还包括城市对农村地区的经济、社会等辐射带动作用。为调整城市用地结构,实施国家“退二进三”政策,城市利用扩散效应,把一些劳动密集型的工业企业搬迁至乡镇。通过农村集体建设用地整治流转,在农民集体建设用地上建设劳动密集型乡镇企业,可以实现农村剩余劳动力的就近吸纳,培养一批技术熟练的工人,从而带动农村发展,改善农村地区产业结构,使城市化过程获得持续推进的动力。把城市和农村放到区域大背景中进行协调规划和建设,需要产业结构的合理调整,这也是建设新农村和提高农村生活条件的保障。引导农民把自己拥有的部分集体建设用地的使用权流转,发展农村第二产业,使农村承担疏解城市产业带动地区发展,这样可以解决一部分农民的就业问题和提供经济收入来源,并形成区域内合理的产业分工,自下而上地促进城乡互动,实现城乡一体化。

土地流转范文第10篇

土地流通不畅,限制了农地所有者的权利,强行拿走了本属农民的土地级差收益。

据有关专家测算,1952年至1990年国家工业化建设抽走的农村资金达到11594.14亿元,平均每年为300亿元,其中有13.2%来自农业税,有75.1%来自工农业产品价格“剪刀差”,有11.7%来自银行储蓄。改革开放以后,农民又以交纳各种农业税费等名义被抽走的农村资金大约15000~20000亿元,特别是1987年至2003年的“圈地热”给农民造成的土地流失资金估计在14204~30991亿元之间,几乎把农民生财、聚财的“本钱”都输光了。有关专家测算,平均每年从农村流入城市的资金为6000亿元,每个县平均为3亿元左右。

在工业化进程中、在农村城镇化进程中、在旧城镇改造中、在基础设施建设及山地流转规模产业的开发中,有个绕不开的问题——“征地拆迁”。对“征地拆迁”和“拆迁安置”中的问题,农民朋友体会最深,最有发言权,最能提出从根本上解决问题的创造性意见。这是因为土地是农民朋友的命根子,他们对土地的资源属性和资本特征体会最深。土地不流转,就难于有现代规模产业,就难于有经济的发展,农民就只能一边捧着土地这只“金饭碗”,一边却要勒紧裤腰带。随着市场经济的完善,土地升值剧增。但征用土地的补偿费不仅少还与市场经济快速发展脱节。据国家统计局农村经济调查总队的《2005年农村经济绿皮书》披露的数字,被征土地收益中,地方政府占20%~30%,开发商企业占40%~50%,两者相加,平均70%或以上被地方政府和开发商拿走了。

征地拆迁的问题其要害在于:开发商拿走了经济利益的大头,牺牲的是亿万农民的土地权益。征地拆迁户在整个过程中,始终处于弱势地位,而开发商往往搞一两次房地产就迅速完成了原始积累的漫长过程而“一夜暴富”。下表是笔者调查的某一县级市近十年房地产开发获利情况:

征地过程中,农民反映最强烈的是:补偿费应与经济形势发展相匹配,不能过低;必须让失地农民享受与城市居民同等的低保;征用土地,必须建立土地入股机制。与农民朋友的交谈中,农民朋友很激动地说:国家工作人员和工人到了60岁可以退休领取退休工资,为什么农民就没有?留着土地就可以种点粮食,就有饭吃,就不会饿死。土地对农民有社会保障功能,因此征用土地必须解决失地农民的老保问题,必须让土地入股,让农民同享改革成果。

与征地拆迁的问题类似,“以租”愈演愈烈。2007年上半年,国土资源部发动清查土地违法“百日行动”,以打击“以租”为重点,最终查出的土地违法面积高达100多万亩。

“以租”愈演愈烈的秘密在哪里?让我们来看一下山地流转中的情况吧。

产权是现代市场经济的核心,产权明晰是市场经济活力的源泉。先行在江西、福建等地实践的林权改革,标志着我国农村改革已从承包制的层面推进到了全面的产权改革层面,必将继续为林业、农业带来巨大变革。

林权改革后,随之而来的便是山地流转。

但是现在的山地流转,多是在廉价的租金下,买(征)走了农民的山林经营权。类似“征地拆迁”的种种问题尽出。为什么不考虑采纳农民朋友以“林权入股”的建议呢?那种“老板出钱、专家出技术、农民出劳力、林农以山地经营权入股”的模式,为什么难以得到大力推广呢?矛盾的要害之处还是经济利益关系!是各方在争夺资源,在资源配置方面进行搏弈。

同样,在新农村建设中,也或多或少涉及到土地问题。笔者走访的几个新农村建设点中,就发现有3个点或因补助款没有及时到位或因无偿占用土地或因拆迁补偿标准偏低而引发对抗性矛盾。深入分析一下,矛盾的根源无非是没有充分保障农民的经济受益权,没有让农民充分享受到改革与经济发展的成果。

中国的土地分为两类:一类是国有土地,主要集中在城市;城市土地所有权归国家所有,其实是归各级地方政府所有,但政府可出让国有土地使用权。一类是集体土地,归农村集体经济组织成员所有。集体土地又分为两部分,大部分为耕地(含林地、草地、果园、滩涂等)。除此之外还包括小部分宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地,在全国农村的集体土地中至少占到2.7亿亩。

这部分土地的流转,目前并没有全国性的法规和政策,实际情况最为混乱,在实践中,也出现了出租、入股、联营、抵押、转让等形式。

现有《土地管理法》存在的制度缺陷,限制了农民的土地权利,农民不能分享工业化和城市化的成果。农民为了规避政府征地的结果,往往也把大量集体土地流转,以获得更多的土地级差收益。在中国,农村的问题集中于土地问题。

土地是中国最为稀缺的资源之一,农地更是农民赖以生存和发展的基础,是农民问题的核心。随着经济的发展,土地问题已经远远超出了农民和农村的范畴,它是连结农村与城市的纽带,是各方利益的交结点。

2006年全国取消农业税后,土地冲突就取代税费问题成为农村社会的主要矛盾。因土地问题上访的案例不断增加,其中一类是属于“征地拆迁”问题,另一类则是属于农民内部土地流转引起。

二、土地制度缺陷制约了农村发展

1978年12月,安徽凤阳小岗18户农民以“敢为天下先”的胆识,冒着杀头的风险,按下了18颗红手印,搞起了“大包干”,揭开了中国农村改革的序幕,由此小岗村成为中国农村改革的发源地。突破口扯开后,家庭承包经营责任制迅速在全国推开,最终成为我国农村经济组织的一项基本制度。

小岗村实行“大包干”后,迅速解决了温饱问题。但是在后来的30年,小岗村并没有很快富裕起来,其根本原因就是“大包干”仅仅在当时解放了生产力,小农经济不能让农民在市场经济中富裕起来。土地制度缺陷限制了农村发展。

土地是重要的生产资料之一。资金、劳动力作为生产资料可以流动,为什么土地不能流动?其实土地的流动从没停止,不过形式不同而已。如承包经营后的小调整不断,及至后来的土地租赁等等。至于征用土地,则更是一种特别性质的流转。

辩证唯物主义认为:生产关系必须适应生产力发展水平。当生产关系阻碍生产力发展时,就会出现社会变革。土地制度既然限制了农村社会发展,农村社会的种种变革就必然会以各种形式进行。

回顾30年农村改革历程,在实行家庭联产承包责任制后,“三农”领域未再进行涉及土地的根本性改革。

小岗村大包干发起人严俊昌认为,小岗村之所以要“分田到户”,就是要解决“吃饭”问题。而分田到户之初,农民的目标就是掌握农地的所有权,而不仅仅是“土地承包权”。

“只有土地归了农民,农民种田才会心里有底,才会有长远打算。没有所有权,总会担心承包地有一天会被收回,或者被征去搞开发。”严俊昌在2008年面对《财经》记者如是说。

严俊昌的担心,其实也是很多中国农民的心声。目前中国农村,农民事实上只有农地耕种权,缺乏对土地的最终支配权。

小岗村现有1800亩土地。其中600余亩被流转集中于搞葡萄园,150亩左右租去给外来的大学生们搞双孢菇种植,其余1050亩地,仍由农民一家一户种植。也就是说,土地流转在小岗村以土地租赁形式的探索实践已经进行。

现实中的土地租赁、土地入股等土地流转形式是土地政策没有根本变动的情况下的一种愿望述求,是一种实践探索。

市场经济的不断完善和实际存在的土地流转,要求将土地流转进入规范有序程序。

三、“一亩三分地”束缚下传统耕作的农民无法致富奔小康

农民的收入水平与土地面积有关。狭小的农场规模,必然排斥高技术人才;狭小的农场规模,必然排斥较高水平和技术装备;狭小的农场规模,只能容纳小额资金投入。因此有必要加快土地流转制度的建立。在稳定家庭联产承包责任制的基础上,对土地所有权和使用权、经营权的改革进行探索,让一部分农民从土地上解放出来,使土地集中起来进行机械化、集约化生产,为提高生产效率和单位产量发挥更大效益。因为专业化的规模生产,不仅能提高劳动效率,还能产生规模经济效益。譬如进行农村土地有偿转让立法,对土地承包经营权合理流转进行规范和管理,加快土地向从事农业生产的专业户、重点户、专业合作组织集中,促进农业规模经营的发展。

要素禀赋的变化必然导致生产技术的转变。现在土地呈现出向大户集中的趋势,很多年轻的家庭举家外出打工,将土地留给父母或他人种植。农村开始普遍出现反租或转包本村外出务工家庭闲置土地的种粮大户。种粮大户,其种粮积极性是较高的,普遍愿意扩大种植规模,只是受到土地资源的限制而难于实现,但采用大规模机械化种植后,其收益却可以超出外出务工收入。

同在阳光下,同是劳动者,1998年的资料表明:我国农民的恩格尔系数仍高达55%,其消费支出仍以衣、食、住等生活必须品为主。为什么农民生活相对贫困?为什么农村发展缓慢?“一亩三分地”束缚下传统耕作的农民无法致富奔小康。以下调查结果很能引人深思。

笔者在2002年农村税费改革时,曾对农民耕种承包地的经营情况进行实地调查。

调查是随机进行的。被调查的赵姓农户一家4口,两个小孩正在学校读书,另要负担年老父母部分费用。夫妻俩耕种着1.6亩承包地、兼开一杂货店,笔者看到,赵姓农户所承包的1.6亩耕地,在当地属中上偏好的那类。所种水稻系杂交优势,长势良好。据赵姓农户反映,2002年他在承包地的收支情况如下:

(一)、收入1232元。早、晚两季共收稻谷物2240斤,合亩产1400斤。按平均市价50元/百斤计,折合1120元。按“一半稻谷一半草”计,产稻草折价:

700斤/亩·季×2季×1.6亩×0.05元/斤=112元

也就是说,全年1.6亩稻田的总收入是1232元。

(二)、投入与开支计845.01元。

1、种谷72.40元。用量及开支情况是:

⑴早稻:3斤/亩×1.6亩×8元/斤=38.4元

⑵晚稻:2.5斤/亩×1.6亩×8.5元/斤=34元

2、肥料190.50元。用量及开支情况是:

⑴早稻:a、过磷酸钙100斤,18元。b、碳铵1.5包,33元。c、氯化钾20斤,15元。计66元。

⑵晚稻:a、尿素66斤,49.50元。b、氯化钾20斤,15元。c、花生麸100斤,60元。计124.50元。

3、农药60元。每季杀虫至少三次,每次花费10元左右。按6次计,共60元。

4、全年农具损耗50元。

5、全年耕牛租金288元。即每亩每年180元,包括早、晚两季犁耙各一次,冬季犁坯一次,共按5次计,合每次36元(含人工工资)。

6、投工计价82.50元。包括早、晚两季,下种半天,7.50元;莳田1天,15元;割禾2天,30元;晒谷、收藏2天,30元。

7、缴纳农业税101.61元,即亩税63.50元,其中:

正税1400斤×0.54元/斤×7%=52.92元

附加52.92元×20%=10.58元

(三)、纯收入386.99元。即目前耕种1亩稻田,正常年景、正常收入、中等偏上的水田,传统耕作每年的纯收入满打满算只有241.87元。

这还只是理论上的纯收入,因为农民要将年收实物变现,还存在个“变现成本”问题。实现变现后,实际纯收入只能更低。

240元的收入,在当地勉强能供一个小学生一年的学杂费用。生活的其他费用,就只能靠这小店和其他门路了。这还是税改后已减负的情形,倘若不税改,或是遇上收成欠佳,这种田的效益就可想而知了。

自从开天地,“面向黄土背朝天”就是农民辛勤劳作的真实写照。在长时期的经济不发达时期,农民靠山吃山、靠水吃水,倘能维系极低水平的自给自足生活。工商业不发达,农民也就没有比较。相对落后,贫困也就无从谈起。随着改革开放,工商业的发展,经济一跃再跃,农业的比较效益一降再降,别说“土里刨金”,连“土里刨食”难度也越来越大。不论是南方还是北方、不论是粮农还是果农,近几年都出现过农民辛勤劳作一年,出现负收入的事例。为了生活,大量的农村青壮年涌向城镇。作为经济要素最活跃的劳动力蜂拥转移,农村剩下的是一支“386199”部队,继续在农村公共物品供给水平很低的前提下、在对大自然依赖极重的传统农业生产条件下,坚守在与天斗、与地斗的岗位上与大自然进行着不屈不饶的抗争,并把农产品以相对以往更大的“剪刀差”的价格供给城镇、供给工商业,一代又一代把“卖菜婆婆吃黄叶”的民曲演唱。

四、土地问题是“三农”问题的核心

“三农”问题被通俗地表述为:农民真苦、农村真穷、农业真危险。

农民为什么苦?是小农经济造成了市场经济条件下的农民穷苦。我国大部分农民仍是过着传统的农耕生活,一个农村劳动力耕种的土地从几分到一亩多不等,很少有两三亩的,即使有也多为劣地。2003年一亩良田正常年景下收益在250元左右,加上现在的政府各项补贴和粮食涨价,最多也不超过500元!这样的收入,生活怎能不苦呢?

农村为什么穷?笔者就曾著文《农村贫穷根源在于资金流失》,从生产循环入手,分析了生产、流通、交换、消费各个环节农村资金的流失,向人们提示了这样一个惊人的秘密:这一切的根源在于,农村人创造的财富悄悄地流入了城市!加上征地时农村失去应有的地差收益,又怎能不穷呢?

农业为什么危险?以传统农业耕作去抗衡现代工商业,以小农经济去博弈现代市场经济,以文化素质低、体质弱的386199部队去支撑关系到一个国家粮食生产安全的产业,再加上耕地流失,怎能不危险呢?

农民坚守土地,不仅仅是为了生存,同时为国家、为工业提供了农产品、提供了原材料。一个易被忽略的现象是,坚守土地的同时,在保卫土地,保卫疆土!这一点对疆域土地更为突显。

粮食生产安全、土地抛荒、征地拆迁、农民工、因土地问题上访……这一切的一切所产生的问题,都与土地的流转不规范有关。

“三农”问题是中国现代化的最大瓶颈。土地问题是“三农”问题的核心。

政府干预的重点应从产品市场转移到要素市场,带歧视性的社会保障和户籍制度以及土地要素市场的不完善阻碍了劳动力迁移的速度,阻碍了生产力发展,阻碍了社会进步。

因此,建立和完善农村土地资源转换成土地资本机制就显得尤为重要。农民对土地进行传统耕作,风险大、效益低,抛荒、弃田现象揭示的是土地流转机制的缺位。如果稀缺的土地资源借助有效的土地流转制度,就能成功地转换为令人垂涎的土地资本,承包土地的农民便可通过土地使用权的流转或以土地资本入股的形式,获取丰厚的收入,土地的抛荒、弃田现象也才能从根本上得到遏制,“三农”瓶颈才有望破解。

五、建立适应市场经济的土地流转制度

十一届三中全会后,首先从农村开始的中国经济体制改革,就是一场新的农村土地革命。中国的农村变革,其实质是以土地为核心的农村社会变迁。国家的农村政策引导农民社会实践,农民社会实践推动国家土地政策变革。

这里说的土地流转改革,其改革的最终目标是“创造条件让更多群众拥有财产性收入”,主要是让9亿农民真正从土地中取得合法性个人财产性收益的权利。

保证土地流转中农民受益的最有效措施是法制保障。尽管政府已采取了一系列具体的惠农政策,如粮食直补、教育“两免一补”、退耕还林、农村低保、新农合……但这些惠农政策,其实只能为“三农”输血,属救济性政策,并不能从根本上改造“三农”的造血功能,而且这种政策的作用空间越来越小。因此,土地流转改革,对突破“三农”瓶颈,促进农村社会乃至整个社会发展,意义重大而深远。

公共物品分为两种类型:政治类和经济类。政治类公共物品,首先是民主制度,民主制度的重要功能就是为国民提供防御国家暴力过度剥夺的有效保障。防御剥夺为国民提供了基本的生存和发展基础,提供了基本的激励,从而形成了最基本的发展动力。产权保护和契约执行法律是政治类公共物品的一种。经济类公共物品主要包括经济和社会发展所需要的基本前提和重要标志。只有两类公共物品的共同作用才能促进社会形成良好的发展基础和形成自我发展能力。

创立土地财产税再度被提上议程。专家们主张,必须改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色,使之从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期而有保障的税收。因此,需要探索征收以市场价值为基础的财产税,全部留给地方,并把现行的各种土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税三个税种。

笔者在参与农业税专题讨论时,所著《农业税让位于土地占有税》一文中明确提出,农业税必须改革。但农业税让位于土地占有税(土地占有税较农业税的一个根本区别就是:农业税专门对农,而土地占有税是针对占有土地,也就不管你是什么单位什么身份;也实际上包含了上述土地占用税、土地保有税和土地交易税三个税种。而对农民的负担,则可通过相关的涉农财政补贴消除)比简单地取消农业税更为有利:有利于保护有限的宝贵耕地,有利于国家财政税收增长,有利于调整各产业比重,有利于解决“三农”问题。现在看来,更是有利于防止农田抛荒,有利于粮食生产安全,有利于土地流转,有利于共建和谐社会,有利于社会发展。

参考文献:

张艳玲:《地权回归》(《财经》2008年第21期)

史啸虎:《土地制度是造成三农问题的一个基本根源》支农网2005-12-28

张新光:《新一轮农村改革的突破口仍是解决土地问题》(《湖湘三农论坛》2008·长沙(红旗出版社))

张新光:《二十年的小康路到底怎么走?》《现代经济信息》2005年第四期

陈爱巧:《继续推进农村税费改革的几点思考》(《新时期中国财政与税务大观》)03年版

陈爱巧:《农业税让位于土地占有税的设想》(《农村财政与财务》2003年第10期)

陈爱巧:《探析农民增收减负问题》(《中国创新与发展研究文库》、《发展之路文集》.财政管理.专辑)

陈爱巧:《农村贫穷根源在于资金流失》(《乡镇论坛》2005年第12期[上])

陈爱巧:《拆迁安置必须让利于民》(《农村财政与财务》2004年第10期)

陈爱巧:《“征地拆迁”的经济学认识与矛盾分析》(《当代学术前沿》2005年第1期)

陈爱巧:《对我国改革30年农村几个典型史例(问题)的剖析与思考》(《湖湘三农论坛》2008·长沙(红旗出版社))

作者简介:

陈爱巧,男,1959年生于江西南康。中共党员。先后毕业于中央电大物理系、会计系,助理会计师、经济师、高级研究员。在部级刊物公开发表《论现阶段我国农村公共物品供给》等百多篇文章。其中大部分文章分获各种奖项并有部分选送国际交流。业绩成就入编《中华成功人才大辞典》等典籍。现潜心研修经济学,着力于财税理论与实践及“三农”问题的探讨研究。

通讯地址:江西省南康市浮石乡财政所邮编:341400

内容提要:“三农”问题是中国现代化最严重的瓶颈,其核心是土地问题。土地是中国最稀缺的资源之一,更是农民赖以生存和发展的基础,是农民问题的核心。农村发展的许多问题都归结为土地问题。要从根本上解决“三农”问题,必须调整相关的土地法律法规,建立新的适应我国经济可持续发展的土地流转制度。

关键词:土地流转制度三农农

村发展

中国革命大都以土地革命为开端,土地革命成为中国革命最为重要的内容。

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