土地流转范文

时间:2023-03-16 00:09:08

土地流转

土地流转范文第1篇

解放思想,提高认识重点是要正确认识和处理好稳定与发展的关系。农村土地家庭承包责任制需要长期稳定,这是属于“集体所有、两权分离”的农村土地产权关系和经营体制问题;而农民承包地流转,向种田能手和现代农业经营者集中,则是土地市场化,提高土地资源的配置效益和规模问题。农民承包土地流转不是对农业家庭承包责任制的否定,而是在长期稳定家庭承包责任制的基础上,搞活承包地,充分发挥承包地的使用效益和资产效益。它是新形势下农业家庭承包责任制的进一步发展。在农民承包地流转时,原定的几十年土地家庭承包权维持不变,土地使用权和经营权在转让期满之后,可以续订,也可以收回耕作,维护了农民的土地承包权。农民承包土地使用权流动有利于农业增收和农村经济发展,符合广大农民的长远利益和根本利益。只有明确了这一点,才能进一步解放思想,加快推进农村土地的高效流转。

制定方针,明确原则推进农村土地合理流转的基本原则,是正确处理稳定农村土地政策、提高农地资源配置效率、以及保护农民的合法权益之间的关系。其中正确执行党在农村的土地政策是土地合理流转的前提条件,提高土地资源的配置效率是土地流转的中心任务,而保护农民的合法权益则是土地流转的根本目的。这三者其实都离不开“以农民为本”的原则。主要原则应有:(1)有偿、有期限使用原则。农村土地流转是有价值的,要根据土地收益进行土地使用权价格评估,然后进入市场流通,制止那种无偿甚至倒贴的不合理行为。同时,农村土地流转必须有一定的期限,最长不得超过承包期。(2)自愿原则。农村土地流转应在农民自愿的前提下进行流转,要制止那种政府部门或相关组织强迫农民出让承包地的非法行为。(3)效率原则。农村土地流转必须有利于农业规模化经营、先进科技的应用和农业效益的提高,不为流转而流转。(4)合法原则。农村土地流转必须符合相关法律法规;一是要遵循国家现有的土地管理法律法规;二是要与时俱进,抓紧制定一批与农村土地市场化发展相适应的新的法律法规,使农村土地流转纳入法制化轨道。

加强土地流转的规范管理土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益,流转必须按规范的操作程序进行。土地流转关系确立后,流转双方要签订流转合同,明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的鉴证。要全面建立农村土地流转登记制度,使流转管理工作正常化、规范化。对于土地流转的形式,要坚持多样化,土地流转的时间一般不宜过长,因为随着农村经济的发展和土地市场的发育,土地的远期价值难以准确评估。土地流转时间过长,难以保护农民的长远利益。

建立土地流转中介服务组织建立土地流转中介服务组织,实行土地流转委托管理,是优化土地资源配置,充分发挥土地的资源优势,实现土地有序流转的有效途径。有条件的乡(镇)、村,可以由集体经济组织成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等机构,从事介绍流转对象、帮助审查接包方资格、提供有关业务咨询等。中介组织要建立农村土地流转交易信息网络,及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料,定期公开对外可开发土地资源的信息,接受土地供求双方的咨询,提高土地流转交易的成功率。在双方协商一致前提下,中介组织帮助办理流转手续;同时为承租者提供信贷、技术、物资等服务;妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题;切实维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益,从而使土地流转与农业结构调整实行双赢。

切实维护非农建设征地中农民的合法利益土地是不可再生的稀缺资源。随着市场经济的发展,土地不仅具有生活保障功能,还具有不断增值的资产功能。对非农建设征地,要区别公益性和非公益性的不同性质,采取不同的用地方式。对国家公益性建设用地,可采取征用的办法,但征地补偿款不应层层截留,大部分应归农民。对经营性建设用地,不宜再采取征用和“一次性买断”的做法,使农民获得长期稳定的收益。

建立多层次的农村社会保障体系目前,广大农民仍然把土地作为安身保命的基本生活资料,作为获取收入的主要来源,作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度,就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力,农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因而,必须建立多层次的农村社会保障体系,包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助,以及发展和完善农村合作医疗制度等等,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,为土地转出者解决后顾之忧。版权所有

加快土地流转的立法应尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则,制定有关农村土地流转的法律、法规,对于农民土地权利的界定,使用权流转的补偿标准及收益分配,土地流转的管理,土地纠纷的处理等基层难以解决的问题,通过调查研究加以规定,使农村土地流转纳入法制化轨道。要以法律形式确保农村基本经营制度的长期稳定,保护农民的土地承包权益和农村土地流转的健康、有序发展。

土地流转范文第2篇

土地是农业发展最基本的生产资料,也是农民最基本的生活保障,农村土地制度完善与否,土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展,将对国民经济的发展产生深远的影响。长期以来,我过的农村土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于农村集体所有。改革开放以来,实行家庭联产承包责任制,使农村土地的经营权{即生产权}从所有权中分离出来,曾极大地促进了农业和农村经济的发展,成为当时农村的一项创举。但随之也产生了一些矛盾与问题,近年来尤为突出。农业的小规模分散经营,许多大宗农产品缺乏竞争力,越来越难以适应当前农业市场化、国际化的要求,难以体现规模效益,搞活农村土地流转,是当前农业和农村发展的必然趋势,是“三农”问题中的关键性环节。

一、农村土地流转的概念解析

土地作为一种生产要素,只有合理流动,才能提高使用效益,也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质,所以土地流转是必然的趋势。所谓农村土地流转,是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地使用权(经营权}从承包经营权中分离出来,转移给其他农户或经营者,其实质就是农村土地使用权的流转。

首先,农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属,这也是这次立法中争议最多的问题之一。明确承包土地的财产权,界定土地使用主体的权利范围,使土地流转在法律上得到保障。产权就是社会全体或社会某一部分人或某个人拥有全部资产或者部分资产的所有权、处分权和收益权。如果产权不明晰,市场机制就无法正常运作。在现实生活中,因产权主体不明、权利不全,造成土地流转过程中土地收益流失;或因承包权不稳定、使用权不完全,致使土地流转困难等问题,都与产权关系不明晰关联很大[1].为解决土地流转过程中出现的问题,有学者提出土地私有或干脆收归国有[2],但无论从中国的或是发达国家的历史来看,这一变动将付出巨大的社会成本。一旦农民失去土地,得不到基本的生活医疗保障,进而酿成难以解决的社会危机。在集体所有制和家庭联产承包制下,多数农民有最基本的生活保障。因此,我国的土地流转,流转的只能是使用权,不能是所有权。诚然,这并不表明目前的体制是没有缺陷的,但我个人认为就中国的国情和农村土地制度的现状来看,坚持农村土地集体所有制并对其加以完善更有利于农村经济积极稳妥地向前发展[3].《物权法草案二次审议稿》(以下简称审议稿)中继续沿用这一制度是较为合理的,为农民长期而有保障的具有物权性质的土地财产权利提供了法律依据。

其次,农村土地流转还有一个重要前提就是必须保持农业用地性质不变。土地是极其宝贵的资源,我国人多地少,耕地面积极其有限,13亿多人口的吃饭问题始终是关系国计民生的大事。因此,对于流转后的土地,必须用于农业生产,决不能挪作它用,否则就有违土地流转的根本目的。上升到生态保护的高度上,只有把经济利益与长远的生态利益结合起来,才能实现可持续发展。遗憾的是,审议稿中却忽略了这一点,这无疑不利于对土地资源的保护。我认为物权立法中一定要对此加以明确规定,可以把它规定为土地经营着的义务或者是发包人对土地承包经营权的一项撤销事由[4].土地承包在实践中称为“责任田”,责任田意味着承包人对土地利用上的权利与相应义务和责任绑在一起。很显然,审议稿在第十一章土地承包经营权中针对经营人的权利义务关系上存在欠缺。

二、农村土地流转现存的问题

近年来,随着农业结构调整,农村二三产业的发展和农村劳动力的转移,农村土地流转呈现加速的态势。土地流转是农村经济发展的必然趋势,反映了生产力发展的客观要求。在江浙一带以及一些农业较发达的地区,土地流转的面积逐步扩大,流转形式不断丰富,它有效促进了农业结构调整和产业化经营,推动了土地适度规模经营,增加了农业投入,拓宽了农民增收渠道。但是由于思想意识落后、家庭联产承包生产模式自身的流弊及缺乏健全的市场机制和有效的管理机构,加上我国幅员辽阔、地形地貌复杂,东西部农业发展差距大,在市场经济条件下土地流转仍存在以下不足:

第一,土地流转身份上的限制。目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部,这次审议稿与之前的《土地管理法》和《农村土地承包法》在此观点上是保持一致的。审议稿第55条第2款规定:“土地承包方案以及土地发包给本集体以外的单位或者个人承包,应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。”可见,非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封闭性,从而土地承包权无法按照市场方式自由转让,对土地资源的合理配置制造了障碍。关于此点,学术界普遍存在两种观点:一种观点认为,集体组织成员拥有的土地使用权,具有团体内部分配的性质,因此它的转让对象通常以本集体成员为限。这种限制,实际上起着保护集体土地公有公用的作用;可以保护集体成员的利益和维护农村社会的稳定,防止出现大范围的土地产权流动以及随之而来的大范围的人口流动[5].另一种观点认为,有偿设立的农地使用权可以自由转让,法律应明确规定农地使用权可以转让并不得以特约禁止[6].笔者认为,市场经济条件下农村土地的利用不能再局限于追求以一味的公平目标,而应转向以效率为中心。目前我国农村中各集体经济组织之间的生产能力各异,如果仍旧停留在原有的生产格局,各地差异将越来越大,这与共同富裕的目标相悖。同时,这种格局在很大程度上限制了集体组织间在土地利用上的余缺调节,这不仅将对农村剩余劳动力的转移产生不利影响,也会使得农村土地流转很可能局限在一个个孤立的小范围内,以至培育出十分零散的农村土地流转市场,与我国农村经济体制改革的发展是不相协调的。

第二,土地流转条件上的限制。从土地承包经营权的转让来讲,当前农村土地承包经营权转让的一个前提条件是其转让必须经发包人同意(审议稿第132条)。有学者将此归纳为“债权的流转方式”[7].既然已经把农村土地承包经营权定性为物权性质,就应赋予承包经营人完整的土地使用权,土地流转权是农户依法享有的权利,它与承包地的使用权、经营权、收益权一道构成了市场经济情况下家庭承包制度的基础。承包农户是流转的主体,土地流转主要是通过市场机制,流转收益全部归承包农户,农民在遵守法律的情况下应当有自,这样才符合私法自治的原则,也促进农村经济发展的开放性。当前侵害农民土地流转权的现象较多,正是因为这种对农户自主决策的限制使有些所谓集体组织以土地规模经营为借口,以所谓“反租倒包”等花样,以低价强行“租用”农户承包地,在流转过程中与民争利,或者随意调整承包地,分出所谓“口粮田”、“机动田”,变相剥夺农户土地。再者,如果说经济体制下这种限制情有可原的话,那随着经济体制改革的深入,加之农村土地稀缺性问题的突显,这种静态的财产占有形式已经逐渐暴露出其弊端。如当前农村的普遍现象是外出人口增多,那么这一部分人原来所承包的土地将无法由他们自己亲自经营,如果不转让给其他农户经营的话,势必造成资源的浪费。而如果这些土地一律由农村集体组织来重新统一安排的话,成本非常大。加之现行法律又在农户之间的土地承包权流转上设置了多重障碍,所以必须加以完善[7].

第三,土地价值实现上的限制。随着社会的发展,财产权已有原来注重于对标的物的现实支配的具体权利,演变为注重于收取代价或获取融资的价值权[8].农村土地承包权作为一项财产权利,应当具有相应的融资功能,这一点在有关学者提出的农地他物权体系中已有包括[9].但我国《担保法》规定农村土地承包权不准设立抵押权(《担保法》第34条所列可得抵押的各项权利中无农村土地承包权},审议稿中也并未将抵押设定权加以明确规定。农民所拥有的土地承包经营权是一种不完善的产权,土地收益权不完整、不清晰,难以形成土地融资市场,抑制了农地的价值担保功能,限制了土地承包权价值最大化目标的实现。农业结构调整忽然规模经营、农村二三产业的发展、农村消费市场的扩展等问题,都与农民的经济状况密切相关,农民缺少资金及可靠的融资渠道已成为当前农村经济发展的一大制约因素,也必将制约农村土地流转。土地承包经营权作为一种财产权利是有价值的,其物权性质已为学界所认同[10].既为物权,权利人享有处分权,则之为抵押纯属自然。当然鉴于农村土地承包经营权毕竟与国家的农业政策息息相关,因此,建议在稳定承包权30年不变的基础上,在符合法律规定和不改变土地的农用目的的情况下,以土地使用权抵押贷款融资的方式,使农民较为方便地获得急需的启动资金,发展农业或农村二三产业,以次促进农村土地流转。

三、促进农村土地流转的政策建议

土地是最重要、也是最基本的生产要素,但是从新的农村经济发展形势来看,离开了土地流转,土地的潜能发挥就受到了极大束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权经营权机械统一的模式明显不适应农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面,就必须让土地流转活跃起来。

(一)遵循三大原则,尊重农民利益,积极稳妥地推进农村土地流转。农村土地经营权流转事关农民切身利益,目前,不少地方对土地法规、土地政策的理解还存在片面性。有些基层干部则认为,宪法规定土地所有权属于集体所有,对土地有全权支配,往往强化了集体土地的所有权,而侵犯了农户的土地承包权。所以在农村土地流转过程中应遵循以下三大原则:

1、“稳制活田,三权分离”的原则:即在稳定家庭承包制的基础上,实行农村农村土地的集体所有权、农户承包权、经营者使用权的三权分离,明确所有权,稳定承包权,搞活使用权。审议稿第130条以法律条文的形式规定农村土地承包权的长期归属,改变了以往仅政策性的提法,为农民拥有的这项独立的经济权利提供了法律依据。只有明确了土地承包权对农民的法律意义,才能切实保障土地使用权转让的合法性。

2、“依法、自愿、有偿”原则:农村土地流转必须执行国家法规政策,依法签定合同;按国家规定交纳税金、承包费用和相关费用以及履行应尽的义务。农村土地流转必须坚持自愿,不论采用哪种流转形式,都应该尊重农民的选择和意愿。农村土地流转必须遵循价值规律,坚持有偿流转,实行必要的、双方协商而定的合理经济补偿。

3、“实事求是、积极稳妥”的原则:不论是从我国农业应对加入WTO后的挑战,还是从有利于发展地区经济而言,或是有利于促进城镇化发展的角度来看,农村土地流转都具有重大而积极的意义。因此,应充分认识其“牵一而发十”的高度关联性,充分发挥好其蕴涵的潜力。另一方面,土地流转是农村社会发展到一定阶段的产物,因此必须根据客观条件“量体裁衣”,不能盲目进行、拔苗助长,否则势必事与愿违,带来不良后果。

(二)进一步探索和加强土地流转制度建设,促进农村土地机制创新。

1、完善法律条文,促进土地流转。法律应明却规定所有权归属及对农民的土地流转权提供法律保障;对于使用权流转的补偿标准及利益分配、土地流转的管理、土地纠纷的处理等基层难以解决的问题,通过调查研究加以规定;修改《担保法》中对于农村土地使用权不得流转的规定;指定土地流转格式合同,明确双方当事人的权利和义务[11].由于各地农业经济发展参差不齐,所以地方立法可以超前,可以先行制定地方性的条例或办法之类的,以法律的形式对本地农村土地流转加以规范,使土地流转有序进行,从而达到集约利用、规模经营的目的。对暂不具备立法条件的地方也应借鉴发达地区的经验,完善土地流转的政策,确保土地流转规范、有序的进行。

2、大力培养农村土地市场,建立符合市场经济要求的土地流转机制。首先,探索建立土地使用权转让机制,允许农村土地在一定范围内流转,并通过市场机制形成合理的土地转让价格。第二、培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织。建立土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势,而完善中介服务组织是农地市场化的关键。第三,建立调节机制,防止土地使用权过于集中,以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。农村土地市场的发育,可加强土地转让的公平性和竞争性,实现有序管理。

3、有效发挥政府和村集体的职能。市场的发展有其自身的盲目性、自发性、滞后性的特点,尤其是我国农村的土地市场还很落后。因此,一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度,建立科学的农地资产评估体系,合理评价农村土地价值,逐渐形成城乡地政一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色,监控土地供需总量的动态平衡,而不是运用行政手段去调整土地资源,与民争利。三是加强宣传力度,增加农民对有关法规和政策的了解,使土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子,群众是土地流转的主体。因此,要抓好土地流转,必须“以人为本”,千方百计调动广大群众的积极性。

4、建立和完善有利于农业生产结构调整的农村土地流转制度。第一,大力发展非农产业,加快农业剩余劳动力转移。目前,我国正处于经济结构调整的关键时期,城市工业和乡镇企业吸纳农业剩余劳动力的能力十分有限。而且,随着市场竞争日益激烈,企业经营环境不稳定,兼业农民非农产业收入不稳定性使他们难以彻底离开土地。因而,土地使用权流转将难以实行。因此,应切实加快乡镇城市化进程,依靠科技进步,积极主动地以国内外市场需求为导向,促进产业结构调整,使农业剩余劳动力得以合理转移。第二,积极探索土地流转形式的多元化。审议稿第131条规定:“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。”可见立法者并没有穷举土地流转的形式,农户可根据实际情况灵活选择。我国农村地域辽阔,自然条件千差万别,经济发展不平衡,广大农民在实践中创造的土地使用权流转模式不尽相同。采取灵活多样的各种可行性方式,更能合理配置土地资源。版权所有

5、为土地流转创造良好的外部环境。首先,在发展农业产业化经营、提高农业市场化程度的同时,要建立多层次的农村保障体系。目前,我国广大农民仍然把土地作为安身立命的基本生活保障,作为获取收入的主要来源,作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度,就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力,农村土地市场发育的进程也将严重受阻[12].因而,必须建立多层次的农村保障体系,包括农村社会风险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助,以及发展和完善农村合作医疗制度等,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,为土地转出者解决后顾之忧。

土地流转范文第3篇

农地流转是一个经久不衰的改革话题。农村土地的集体所有制,物权法上的集体所有权,一直坚持“集体”之名,但到底集体是什么,众说纷纭,结果导致实践中的所有人缺位,集体土地出租或被征收,收入没有惠及农民,反而引发层出不穷的。集体所有权模糊不清的根本原因是集体本身的模糊性。

我国的集体所有制,从合作社到,很大程度上借鉴了苏联式的集体制度。而苏联的集体制度则有着深刻欧洲传统。社会主义思想中的“集体”观念实际上起源于中世纪欧洲古老的村社、采邑或札德鲁加(家族公社)制度。斯大林时期实行农业集体化,发展集体农庄和国营农场,使农业生产的共有方式以新的形式出现。俄罗斯学者认为,布尔什维克为了抵制土地私有制,建立了集体农庄和国营农场,实际上使村社制度以另外的形式得以恢复,并将这种生产方式扩大到工业企业。

近来,有学者依据中国的文化传统和本土资源对集体制度尝试进行阐释和改造,主张以传统乡土社会中的农村自治体为现在的集体所有制探寻一条出路。如费孝通先生认为:“乡土社会的信用并不是对契约的重视,而是发生于对一种行为的规矩熟悉到不加思索时的可靠性。”简言之,即所谓:“国权不下县,县下唯宗族,宗族皆自治,自治靠伦理,伦理造乡绅”。而秦晖先生在考察了长沙走马楼吴简等文物资料的基础上认为,即使是在大族势力强盛,中央集权相对较弱的时代,在帝国官府之下,乡村社会依然不是宗族的社会,而是编户齐民的吏民社会。于是,我们的乡村社会真实传统看来该是:“国权归大族,宗族不下县,县下唯编户,户失则国危。”

在现代计划经济之下,我国的集体制度不是建立在村社自治的基础之上的,而恰恰是承续了传统中国吏民社会的传统。作为集体前身的这个现象与其说是“集体主义”,不如说是“国家主义”的产物,是由国家一手建立起来的贯彻国家意志的工具,即一种新型的“齐户编民”。周其仁先生曾指出这种经济并不是什么“集体经济”,国家控制的程度并不比控制国营工厂差,区别在于国家控制了工厂,国家是承担了这种控制的后果的。而则不同,它是“国家控制,但由农民承担控制后果”的经济。

农村土地是否允许自由流转的问题,实质是把农民定位为一种个体职业还是一种集体身份?之所以限制农村土地流转,其背后的原因在于,在这种集体经济之下,农村土地承包经营权和宅基地使用权还没有被定位为一种纯粹的个人权利,而是一种身份资格,这种身份背后是利益、义务、职责、福利的混合体。农民不是作为个体被视为独立自主的市场主体,而是作为集体经济组织中的一分子。农民不仅仅是一种职业,更是一种身份。

土地流转范文第4篇

随着农村土地制度改革的不断深入,越来越多的投资者看到了农村土地流转中的商机。

带着钱,有了土地就能赚钱吗?其实不然。土地流转并非仅是一纸合约,投资者还需要考虑政策、经营模式、土地流转风险等一系列问题。 政策既是利好,也是红线

2014年11月下旬,中央审议通过了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,第一次提出,在坚持农村土地所有制前提下,促使承包权、经营权分离,形成所有权、承包权、经营权三权分置的新格局。虽然这项政策为农地流转提供了政策支持和权利保障,但也同样画出了不可逾越的三条红线,以引导农村土地健康流转。

首先,不能强制流转农民的土地。也就是说,土地的承包权始终归农民所有,土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择,都由承包农户自主决定。在现实中,类似以少数服从多数的名义将整村、整组农户承包地对外集中招商经营,都属于违背政策的行为。投资者在与地方政府或村委会合作进行大范围土地流转时,需要审慎甄别,不能做违背政策和有损农民利益的事。

其次,对资本下乡划定了经营范围,即要发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖和开发农村“四荒”资源等。工商资本在选择经营项目时要注重发掘小农户做不了的、附加值高的,在政策规定的框架内从事生产经营活动。

最后,要以用途管制为抓手,严禁借土地流转之名搞非农建设。比如,在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等;占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为;破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。一些商业资本为了寻求高回报,打各种球,以农业之名占用农用土地,却用于各种名义的生态大棚、休闲旅游等非农开发。这些项目或许能获得短期收益,但从长远来看,政策一旦严查,便难以持续发展。

虽然政策的利好让规模化的土地流转成为了可能,但为了能够长期可持续发展,在进行农地流转时,投资者一定要在法律范围内寻找土地流转经营的商机。 左手抓产品,右手抓模式

当前,农村的土地流转主要包括“三块地”,即农民的承包地、农村集体经营性建设用地和农村宅基地。由于农村集体经营性建设用地入市交易和农村宅基地抵押、担保等政策仍在试点中,所以我们重点关注农民承包地的流转和经营。 通过土地流转进行规模经营的投资者,应设计相应的市场风险分担机制

根据调研发现,通过流转土地从事农业规模经营,并实现盈利的有效模式主要有两种:一是“特色农产品种植+订单”模式;二是大宗粮食作物种植“产加消”一体化模式。

模式一:“特色农产品种植+订单”模式

经营者在流转的土地上从事绿色、有机作物种植,并将产品细化为不同的品质,以应对消费者多元化的需求。在销售方面,他们采取订单农业的模式,依照订单组织生产。近年来,随着电子商务的兴起,这也为特色农产品的销售提供了一个新兴渠道,如黑龙江长富俊龙谷物种植专业合作社。

长富俊龙利用黑龙江地区得天独厚的黑土地等自然资源,开发有机农作物种植。他们主要采取农户自愿,带地入社,参与分红的方式,将农户的土地集中起来,实现规模经营。所有生产出来的谷物由合作社进行制粒、研磨、分级和色选,这也是特色农产品加工增值的重要环节。完成之后,产品按照订单销售至全国三十多个大、中型城市及各大超市。从2001年至今,长富俊龙的谷物已达到年销售量5 000吨,产值6 000万元。

这种模式的好处在于:首先,它有效解决了农户和合作社之间的利益分配问题;其次,合作社以有机食品为目标市场,通过种植有机谷物,打开了销售市场;第三,合作社配套的谷物加工设备,有效实现了产品附加值的提升。

模式二:大宗粮食作物种植“产加消”一体化

众所周知,小规模的粮食种植难以获得超额利润。在东北,平均一亩地生产玉米(脱水干粮)1000斤,按照2015年的玉米临储价格1元/斤计算,一亩地的销售收入为1000元。如果不计入土地成本(租金),农户的玉米生产成本(包括劳动力成本)每斤为0.75~0.8元。也就是说,以0.75元/斤的玉米生产成本计算,种植一亩玉米的利润只有250元。

这还是按照土地为农户自有,不需要付地租的情况下计算。如果农户将土地流转出去,每亩地还会增加500元左右的地租。所以,小规模流转土地进行大宗粮食生产非常难获益。

如果希望实现大宗粮食作物的盈利经营,则需要进行大规模的土地流转,在集中连片的土地上实现统一播种、配方施肥、定量撒药和机械化的种植与收获。这样才能降低亩均种植的投入成本,提高劳动生产率。

吉林省公主岭万欣农机专业合作社,就是大宗粮食作物种植“产+消”一体化模式的典型代表。所谓“产+消”,是指该主体集粮食的生产、加工和消费为一体。

万欣农机将农业的生产、深加工、畜禽养殖的饲料消费结合在一起,在产业链上构成了一个闭合的回环。在产业链运转过程中,他们还会产生用以增值的副产品,如作物秸秆。合作社可以按230元/吨的价格,将玉米秸秆卖给生物电厂,作为发电原料。而合作社饲养的240头母牛的动物粪,便可作为有机肥,投入到作物种植中。

在与农户的对接上,合作社还会为农户提供土地托管服务,即在生产期统一组织采购生产资料,为农户提供农机化服务,在收获期以每斤高于市场价1分钱的价格收购农户的粮食。这种模式主要依靠降低农资投入成本来获取利润。

这种模式的好处在于:它以高于市场价的价格收购农户的粮食,一方面很好地保障农民参与合作社的积极性,另一方面又能实现粮食销售价格波动时的风险共担。这种利益链接机制可以将经营者和农户利益统一起来,促进土地流转和集中连片经营。

此外,为了进一步增强市场竞争力,应对种植环节可能存在的自然灾害等风险,合作社还通过延长产业链,将农业生产、加工、饲养、销售结合在一起,各环节相互衔接,使成本最小化,将风险内部化,大大提高了农业产业的抗风险能力。

在生产要素,特别是土地要素配置不断活跃的今天,通过土地流转实现规模经营,无论是“特色农产品+订单”,还是经营者的纵向一体化,都可以实现成功创业。但我们也要注意到,这两种模式之所以成功的前提条件,是在投资者和农户利益协调一致的基础上实现土地的规模经营。 将风险防范进行到底

如今,随着中国农村土地制度改革的不断深入,通过土地流转实现规模经营,成为许多农业淘金者的目标,但也要懂得防范其中的风险。

风险有哪些?

1.政策风险

目前,土地制度改革为土地流转提供了必要的政策条件,但不顾经济规律,盲目流转土地往往造成经营者土地规模过大,反而导致亩均生产成本上升,最终使得经营难以为继。比如,2008年,在当地政府的动员下,亳州市韭菜产销协会会长仪大彪分两次流转600亩土地进行韭菜生产。头两年经营还良好,后来受天灾和市场供求的影响,生产遭遇了困境。仪大彪第一时间向政府求助,但政府承诺的扶助资金、种地直补和良种补贴都没有到位。在耗尽积蓄财产后,最终只能以失败告终。

在主粮生产中,政府有相应的最低收购价和临储政策,但政策的变动往往会造成土地流转主体的解体。从2015年到2016年初,东北地区的玉米临储价格突然下跌,以及后来政府取消玉米临储政策的巨大变动,使得流转土地进行玉米生产的种粮大户、家庭农场和合作社等新型经营主体,都遭受到了巨大损失。特别是以高于政策调整后的土地租金与农户签订长期土地流转合同的新型经营主体,他们往往不堪土地租金下降的压力,纷纷毁约,导致原有的规模经营解体,土地流转失败。

2.信息风险

这主要指土地流转者与农户之间的信息不对称,也包括雇佣农民务工时存在的监督困难和道德风险等问题。

一方面,随着互联网的普及与发展,一些企业开始利用互联网建立土地流转的服务平台,如土流网、聚土网、来买地网等。

作为中介机构,土地流转平台的建立可以更好地为土地出租人和承租人提供信息沟通的渠道,极大地提高信息传递和交流的效率,改变交易中的信息不对称。但当前此类土地流转服务平台上,多为山林地、集体经营性用地、建设用地的转让,却少有农户自有土地的直接流转信息,不少农地流转都是二次转包。而服务平台的交易中往往采用固定租金模式,相比分成租金,这种种模式不利于分担农业生产中的风险。而且服务平台中土地信息的虚假和重复现象也时有发生。

另一方面,由于缺少相应的激励相融机制,以固定工资雇佣农户进行农业生产,可能会造成出工不出力等问题。而作为雇佣者的经营主体却难以监督分散的劳动力个体,这就造成了投资者的生产成本提高,经营难以持续。2009年,重庆永川区的万亩“粮王”破产正是由于土地流转规模过大,雇佣当地劳动力不仅工资高且难以监管,最终导致其水稻生产农资投入成本过高,经营失败。

3.市场风险

在农地流转中,土地租金的变动是影响规模经营者生产成本的重要因素。租金往往与土地产值息息相关。由于农产品的市场价格波动大,如果完全通过固定租金给付,容易使经营者和农户利益难以协调。如农产品价格高时,经营者受益,但农户获得的租金就相对较低,农户有违约的激励;当农产品价格低时,生产亏损,经营者无法偿付较高的租金,也同样存在违约的动机。

因此,面对不断变化的市场价格,如何通过设计风险分担机制,合理控制土地租金水平,形成经营者和农户的利益协调机制,是规模经营者需要创新探讨的问题。

4.自然风险

由于农业生产受自然灾害的影响很大,严重的旱涝灾害可能会使一季的生产功亏一篑。投资者在土地流转中,还应该注重流转地区的自然条件和原有的土地经营方式,做好应对水旱灾害的相应准备。而且严重的动植物疫病也可能对农业生产造成减产、减收,甚至绝产的影响。因此在土地流转前,经营者不能只关心土地流转的价格,还需要对当地的土地质量、生态环境做出全面的考察,以及对流转区的经济、社会、环境条件做详细评估。 该如何防范

土地流转是农村资产市场化的一个重要标志,在机会与风险共存的环境里,投资者该如何在机制设计上更好地规避风险?经营者可能需要在适度规模经营、农民利益链接、市场风险分担和土地环境评估等方面下功夫。

首先,土地流转不是越多越好,要考虑农业生产的适度规模经营。

有研究机构利用国家统计局2004-2012年的农村住户数据计算得出,家庭农场的最优土地规模区间为131~135亩,种粮大户的最优粮食播种面积区间为234~236亩。这意味着,当前动辄成千上万亩进行土地流转的项目,带有相当大的盲目性。

作为个体投资者,你需要理性考虑农场的经营规模,避免在地方政府或其他主体的鼓动下盲目流转土地。

其次,在土地流转中,投资者要做到自身利益与农户利益协调一致。

投资者要设计一种机制,无论外部环境如何变化,都要使投资者的利益和农户的利益相协调,只有这样,才能做到激励相容,保障两个利益主体长期持久的合作。长富俊龙和万欣合作社之所以能够成功,与他们较好地处理农民、土地和经营者之间的利益,不无关系。二者的共同特点都是没有直接与农户结算土地租金,没有使经营者的生产与农户截然分开,而是依旧将土地视为农民的财产,为农民提供分红收益。这就使得经营者和农民成为利益一致的共同体,也实现了经营者与农民的风险共担,收益共享。

第三,通过土地流转进行规模经营的投资者,还应设计相应的市场风险分担机制。

针对雇佣农户进行农业生产,容易产生出工不出力的道德风险问题,投资者可以设计一定的激励机制。如万欣合作社,采取以高于市场价1分钱的价格收购农户的玉米,就极大地提高了农户的积极性。虽然在收购价上让利于农民,但合作社为农户提供代种、代收的服务,能有效降低生产成本,所以在种植环节依然有利可图。

为了能更好地应对市场风险,投资者还可以采取延长产业链的方式,将某一环节的风险通过整个链条的运转予以缓冲;运用互联网等新兴技术开拓销售市场,采取电商、订单生产等来降低市场风险。

最后,在土地流转前,投资者还应注重考察流转区的自然条件、动植物疫病等情况,关注该地是否有相应的风险防控设施,如农田水利和动植物疫病检验检疫机构。

土地流转范文第5篇

关键词:土地流转

1 明确产权主体积极稳妥推进农村土地流转

我国现行集体土地所有权“一权三体”形式及上下级隶属关系,导致各腐朽思想都有所有权和支配权,产权主体不明确。集体土地使用权个体分散性不能充分调动个体的积极性。要确立乡镇在宏观层面上的集体土地所有权调控地位,村社集体土地所有权的主体地位,形成乡镇村社权属明晰,主体明确的集体土地所有权结构体系。在试点基础上,逐步扩大农民土地使用权的范围,赋予农户对土地使用、收益和处分权等部分权利,保证农村土地使用权的长期化市场化,体现出市场对土地资源的优化配置作用。

2 建立完善农村土地流转相关机制,保障农村土地流转有序进行

2.1 建立健全农村土地流转法律体系,为农村土地流转提供法律保障。按照规范政策,积极引导,因地制宜,切实可行的原则,自上而下逐步建立健全有关农村土地流转的政策法规,形成由现行的《宪法》、《土地管理法》、《农业法》等法律为支撑,农村土地流转办法等专项法规为配套的农村土地法律体系。重点对农村土地流转的实施主体,流转程序,流转监管等方面加以规范,从法律上逐步实现集体土地国家土地在所有权地位上的平等性。在相关立法中清晰界定农户所具有的承包经营权、使用权、抵押权、股权和转让权等多种权利;同时,立法保障农户的土地使用权不受侵犯,集体经济组织对农民使用的土地不得随意收回,为农户对土地的使用权具有长期性提供保障。

2.2 完善相关土地管理制度,为农村土地流转提供良好的保障。

一是改革土地征收征用制度,规范土地征收征用行为,保障农民的合法权益。对现行的土地征收征用制度,要明确界定公共利益的内涵和外延,科学界定土地征收征用后的土地使用性质,在土地征收征用中坚决杜绝少征多用,征而不用等行为的发生,保证土地征收征用地规模适度,从根本上杜绝侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。

二是贯彻落实好土地用途管制制度,重点保护耕地和基本农田。逐步建立健全耕地特别是基本农田保护机制,在保证耕地特别是基本农田保护总量不减少质量不降低的前提下,对市场条件成熟的区域,贯彻耕地,特别是基本农田保护措施,保证土地用途管制制度的贯彻落实。

三是确保农村建设用地依法审批,完善农村建设用地的审批制度。当前,我国农村集体土地的审批主要在乡镇企业用地,农村居民住宅用地等方面。在农村土地流转过程中,不可避免的存在生产管理用房占地审批问题。无论是转包、转让、租赁、入股和互换等方式实行农村土地流转,农村土地规模经营所必须的生产管理用房的审批,可以通过利用现有农村宅基地、废弃地复垦转换来解决,也可以通过申请临时建设用地的方式来解决。但必须建立在不改变集体土地所有权,符合土地利用总体规划,按规定缴纳土地复垦保证金的前提下,按农村土地流转管理办法规范确定的权限逐级审核报批,既要实现耕地占补平衡,又要依法审批。

3 逐步培育完善农村土地流转市场体系,使得农村土地资源资产双重性得以实现

搞好农村土地流转,要大力培养土地流转市场,建立符合社会主义市场经济体制要求的土地流转市场机制。首先,要充分发挥市场对资源的基础性配置作用,充分实现农村土地的资源性。在不改变土地耕作条件和用途的情况下,发展多种经营,探寻多种模式,加在农业结构调整力度,谋划好农村土地流转的整体局面,实现农村土地的资源性。其次,实施农村土地使用权有偿有期限使用机制,确保土地保值增值。在建立完善农村土地使用权有偿有期限使用相关法律法规的前提下,在市场条件成熟的情况下,对需流转的合法农村土地实行招、拍、挂,促使农村土地使用的规模化、集约化,体现农村集体土地的资产性。其三,要根据市场运行机制合理的农村土地流转市场体系,培育发展完善与农村土地流转密切相关的土地流转中介服务组织,扩大土地流转市场范畴。

4 建立和完善农村土地流转运行机制,保证农村土地流转的规范性和有序性

4.1 农村土地流转包括农用地,集体建设用地流转两个层面,要区别对待,分类实施,有机结合,共同发展。首先,对农用地流转要在符合土地利用总体规划,不改变土地用途的前提下,走适度规模经营的路子。在市场操作层面上要体现公平、公正合理的一面,还要体现市场对资源的配置作用。其次,对农村集体建设用地流转要在保护耕地,基本农田的前提下,通过土地开发整理,农村宅基地,废弃地复垦等方式新增耕地来补充新占用的土地(主要是耕地);同时对农村土地流转范围内的闲置、空闲地加以利用。在具体实施过程中做到“四统一”(统一规划,统一布局,统一实施,统一建设),保障农村土地流转基础设施用地的要求,节约利用。

4.2 对农用地、集体建设用地综合流转,既要保障农用地的农业用途不改变来解决吃饭问题,又要保障乡镇企业和农村发展的建设问题,关键还要保障“三农”问题的解决,保障土地可持续发展,实现二者的有机统一。实现规模化经营模式,建立健全产业带动机制,无论哪种模式的土地流转,根本都要实现农村信纸规模化经营,产生规模效益,带动周边区域农村经济发展,既要保持农用地的用途,可探求“城市观光农业”发展模式,也要根据实际需要适度进行城市化发展。

4.3 建立健全农村保障机制,为农村土地流转提供可靠保障。当前,土地是我国农村广大农民的生存之本,收入之源,鉴于农民整体科学水平和应对市场风险的能力等方面的局限性、多层次,多方面地建立农村保障机制,是农村土地流转顺利推进的强有力的保障。

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