土地买卖合同协议书范文

时间:2023-03-21 17:04:51

土地买卖合同协议书

土地买卖合同协议书范文第1篇

商品房认购协议书(一)

出卖方(简称甲方):________________

买受方(简称乙方):________________

甲、乙双方本着平等、自愿的原则,同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》,以资甲、乙双方共同遵守:

一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业:

1.商品住宅:______号楼______座______号,建筑面积______平方米。

2.商铺:______号楼______号,建筑面积______平方米。

3.车位(库):______号,建筑面积______平方米。

二、上述房屋的价格

1.商品住宅:人民币每平方米 ______元,合计人民币:____________ 元。优惠价为____________,实际成交价格为人民币:____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式,商品住宅的优惠价为 ____________元,成交价格为____________元)

2.商铺:人民币每平方米____________元,合计人民币:____________元。优惠价为____________ ,实际成交价格为人民币:______元。

3.车位:人民币每间(位)______元,合计人民币:______元。

以上______项合计人民币:______元(大写):______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。

三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元,商铺定金______万元,车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。

四、乙方选择的付款方式

1.一次性付款:乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时,一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。

2.分期付款:

(1)首期付款:乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%,计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。

(2)第二期付款:乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内,交付总房价款______%,计人民币______元。

(3)第三期付款:乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内,交付总房价款______%,计人民币______元。

(4)第四期付款:乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款,即人民币:____________元,乙方付清余款后,方可办理房屋交接手续,甲方通知延期交房的,交款时间顺延。

3.银行按揭(商品房个人按揭贷款):

(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。

(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时,交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款),计人民币______元,余额计人民币______元,由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定,如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷,买受人须增加首付款或更换付款方式。)

(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。

五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》,完全清楚合同内容并予以接受。

六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。

七、乙方前来签订上述合同等法律文件时,应当携带下述证照及文件:

(1)个人购房的,须持本人身份证及本协议书;

(2)委托他人代购房产的,人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;

(3)单位购房的,须持单位证明、法定代表人证书及本协议书,经办人不是该单位法定代表人的,须持该单位授权委托书及经办人的身份证。

八、非因甲方原因,乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的,视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权,甲方有权将乙方原认购的物业转售他人,乙方无权收回所交定金。

九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内,未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的,双方的认购关系即行解除,甲方应双倍返还乙方所交定金,不承担其他赔偿责任。

十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后,签约定金即转为履约定金。

十一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。

十二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。

十三、本协议书一式叁份,甲方贰份,乙方一份。

(盖章)(盖章)

经办人:__________ 通讯地址:________

____年____月____日 ____年____月____日

商品房认购协议书(二)

甲方:身份证号:

乙方:身份证号:

甲方修建房屋,乙方自愿认购。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购房屋达成如下协议:

一、 甲方建造房屋位置:甲位于________________。

二、 乙方所购房屋的基本情况:乙方所购的住宅为_______号(参考户型图),该套房屋的建筑面积约为 _________平方米,单价为______元/㎡,总价格为_________ 元(大写 )。房屋的具体面积以国家房测部门实测为准,据实结算,房价实行多退少补。

三、 付款方式:

双方商定按分期付款方式付款:于签订协议时支付定金___________;于 _______________________________。

四、 交房标准的约定:外墙为优质面砖和高级外墙漆;内墙及室内顶棚为水泥砂浆抹灰;楼梯及公共部分墙为涂料墙面;室内地面、阳台地面为水泥砂浆找平;厨房地面为防水处理;入户门为品牌防盗门,室内预留门洞;窗户为铝合金。 。

五、 甲方于________年 _____月____日前负责将竣工验收合格的房屋交付给乙方使用。房屋达到交付条件后,甲方应当电话(或书面)通知乙方办理交房手续,自通知到达10天内办理,双方进行书面验收交接。若乙方自通知之日起逾期10天未接房,则作为自动接房处理。

六、 甲方应在交房之前通知相关部门将其水、电设施安装到进户处,其上户费用由甲方承担。

七、 乙方不得擅自改变房屋的建筑结构,如确需要更改,必须以书面形式征得甲方同意,并且要遵守物业装修管理规定。

八、 房屋自交付之日起若出现工程质量问题按有关规定由甲方负责维修;若由乙方使用不当造成的房屋维修,则由乙方自行负责。

九、 甲方保证销售的房屋没有产权纠纷。甲方负责给乙方办理房地产权证,乙方应积极配合甲方提供办理房地产权证的相关证明材料,办理产权证时所涉及的相关费用由甲方承担。甲方在没有把房产证交由乙方前,乙方应扣10000元(壹万元元整)作为保证金。乙方拿到房产证后将10000(壹万元整)保证金退还给甲方。

十、 本协议一经签定,甲、乙双方应共同遵守,任何一方违约,则按合同总金额的20%支付另一方违约金。

十一、 本协议自双方签定之日起生效。未尽事宜可由双方约定后签定附加条款。协议附加条款与本协议具有同等法律效应。

十二、 本协议一式叁页叁份,甲方贰份,乙方一份,自签字之日起生效。

甲 方: 乙 方:

电 话: 电 话:

签约时间: 年 月 日

商品房认购协议书(三)

编号:______________

甲方(销售方):______________ 法定代表人:______________

地址:________________________ 电话:____________________

乙方(认购方):______________ 身份证号码:______________

地址:________________________ 电话:____________________

为了保护商品房交易双方的合法权益,经双方协商,就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议:

一、认购房屋基本情况

1.乙方预定甲方建设开发的______项目,位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号(户)房屋,户型为 ____________ .该房屋暂测建筑面积______平方米(该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准)。

2.房屋建筑面积每平方米/人民币______万______ 仟______佰______拾______元(¥____________元/平方米),总房款人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(¥____________元)。

3.认购方共有人:

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

二、认购有效期

甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日(含15日)止。

三、认购订金

本协议签订时,乙方向甲方支付订金人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(¥______元)。乙方须在上述房屋保留期限内,携本协议到甲方售楼处,与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时,由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。

四、付款方式

乙方同意选择下列第______种付款方式,在与甲方签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。

1.一次性付款

2.分期付款

3.按揭付款

五、证明文件

甲方应向乙方出示下列证件及其相关材料。

1.企业法人营业执照 证号:__________________

2.房地产开发企业资质证书 证号:__________________

3.国有土地使用权证书 证号:__________________

4.建设工程规划许可证(包括附图) 证号:__________________

5.房屋预(销)售许可证 证号:__________________

六、甲方承诺

1.如果甲方提供虚假材料,此协议无效,甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。

2.自本协议签订后,为乙方保留该房屋15日止,不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时,甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定,需向乙方双倍返还订金,同时本协议自动失效。

3.乙方需要变更商品房认购协议内容的,经双方协商一致后,甲方应予配合。

七、乙方承诺

1.本协议签订后,在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》,并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时,乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。

2.如买受人不能履行本协议书确定的义务,视为乙方自行放弃该房屋的保留权,甲方有权终止本协议的履行,同时乙方已交付的订金不予返还。

3.甲方需变更商品房认购协议内容的,经双方协商一致后,乙方应予配合。

八、其它补充协议

1.______________________________________________________

2.______________________________________________________

3.______________________________________________________

4.______________________________________________________

5.______________________________________________________

九、双方应保证其联系方式真实可靠。

十、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力,自甲乙双方签字之日起生效。

甲方(签章):____________ 乙方(签章):_________

法定代表人(签章):______ 共有人(签章):_______

土地买卖合同协议书范文第2篇

甲方(销售方):______________ 法定代表人:______________

地址:________________________ 电话:____________________

乙方(认购方):______________ 身份证号码:______________

地址:________________________ 电话:____________________

为了保护商品房交易双方的合法权益,经双方协商,就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议:

一、认购房屋基本情况

1.乙方预定甲方建设开发的______项目,位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号(户)房屋,户型为 ____________ .该房屋暂测建筑面积______平方米(该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准)。

2.房屋建筑面积每平方米/人民币______万______ 仟______佰______拾______元(¥____________元/平方米),总房款人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(¥____________元)。

3.认购方共有人:

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

____________ 身份证号码:____________ 电话:____________

二、认购有效期

甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日(含15日)止。

三、认购订金

本协议签订时,乙方向甲方支付订金人民币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元(¥______元)。乙方须在上述房屋保留期限内,携本协议到甲方售楼处,与甲方协商签定《商品房买卖合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时,由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。

四、付款方式

乙方同意选择下列第______种付款方式,在与甲方签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。

1.一次性付款

2.分期付款

3.按揭付款

五、证明文件

甲方应向乙方出示下列证件及其相关材料。

1.企业法人营业执照 证号:__________________

2.房地产开发企业资质证书 证号:__________________

3.国有土地使用权证书 证号:__________________

4.建设工程规划许可证(包括附图) 证号:__________________

5.房屋预(销)售许可证 证号:__________________

六、甲方承诺

1.如果甲方提供虚假材料,此协议无效,甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。

2.自本协议签订后,为乙方保留该房屋15日止,不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时,甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定,需向乙方双倍返还订金,同时本协议自动失效。

3.乙方需要变更商品房认购协议内容的,经双方协商一致后,甲方应予配合。

七、乙方承诺

1.本协议签订后,在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》,并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时,乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。

2.如买受人不能履行本协议书确定的义务,视为乙方自行放弃该房屋的保留权,甲方有权终止本协议的履行,同时乙方已交付的订金不予返还。

3.甲方需变更商品房认购协议内容的,经双方协商一致后,乙方应予配合。

八、其它补充协议

1.______________________________________________________

2.______________________________________________________

3.______________________________________________________

4.______________________________________________________

5.______________________________________________________

九、双方应保证其联系方式真实可靠。

十、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力,自甲乙双方签字之日起生效。

甲方(签章):____________ 乙方(签章):_________

法定代表人(签章):______ 共有人(签章):_______

土地买卖合同协议书范文第3篇

买房认购协议书范本1

甲方(卖方): 房地产开发有限公司。 住所: 法定代表人: 委托机构:

乙方(认购方): 住所: 证件名称: 证号: 联系电话: 委托人:

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,就乙方认购甲方预售商品宜,经充分协商,达成协议如下:

1、乙方认购甲方预售的 号楼 号房屋,该商品房的用途为 ,属框剪结构,层高为 米。该商品房预测建筑面积为 平方米(产权登记面积以政府部门核定面积为准)。

2、甲、乙双方约定房价为建筑面积每平方米单价 元, 总金额 元。购房款的支付期限和方式,由双方按照交易习惯在《商品房买卖合同》中约定。

3、该房屋的交付条件为:符合规划批准的施工图(包括装修)要求,并经验收合格。

4、交付期限为年月日前。

5、乙方在订立本协议时,支付定金人民币 元,作为乙方购买认购房屋的担保。签订《商品房买卖合同》时,乙方支付的定金转为购房款。

6、甲、乙双方商定,认购期为 天,乙方于年月日前到 售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》( 省建设厅、省工商行政管理局监制格式合同)。

7、在本协议约定的认购期内,甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的,应当双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的,无权要求返还定金。

8、乙方未在本协议约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》,甲方有权另行处分本协议所涉房产。

9、甲方声明:本协议项下房屋的国有土地使用权现抵押于银行,甲方将在《商品房买卖合同》订立后合理期限内解除抵押,以保证在合同约定的期限前办妥房产权属登记手续;本项目的地下车位(库)不作为公共分摊面积,因此所有权不属于业主,甲方有权对车位(库)进行处分。

10、本协议未尽的商品房买卖合同条款,按下列先后顺序确定:

(1)甲、乙双方另有的约定;

(2)法律、行政法规的规定;

(3)行政主管部门批准的施工图及文件;

(4)格式合同确定的条款; (5)商品房买卖交易习惯。

11、因本协议所发生的纠纷,由 仲裁委员会裁决。

12、本协议经甲、乙双方签署后生效,一式四份,甲、乙双方各执二份。

甲方: 乙方:

年 月 日

买房认购协议书范本2

购房人: 联系电话:

甲方:长春市富源晟和房地产开发有限公司 乙方:

甲、 乙双方在平等、自愿的原则下,经协商一致,就乙方认购甲方所建商品宜,达成如下协议:

一、 商品房概况

1. 乙方所认购商品房位于长春市高新超达北区科苑小区。 四至:东起乙二街,南至乙四路,西至甲一街,北至丙八路。 2、乙方所认购商品房通过抽签确定为 区 号楼 单元 号房间,建筑面积 平方米,最终以产权登记面积为准。 如乙方申购建筑面积与产权登记面积发生差异,按本合同第二条约定价格,据实结算,多退少补。

二、 商品房价格

1. 乙方所认购商品房价格一次性付款按照均价人民币 元/平方米确定,楼层差价按乙方最终抽签选定的楼层确定。

2. 乙方所认购的商品房,房屋总价暂按均价人民币 元/平方米 平方米(申购面积)计算,为人民币 元。待楼层及面积确定后,多退少补。

三、 商品房建设标准

商品房建设标准见附件:《认购房建设标准》 四、 付款方式

1.本认购协议签订后7日内,乙方一次性支付暂定总价款,即人民币 元.其中20%作为定金,剩余款项作为预交款。

2.乙方应按本条1项约定期限按期付款,如乙方未能按本条第1项约定支付定金及预交款超过7日,甲方有权解除本协议,乙方所认购房屋甲方有权另行出售。

3.乙方接到甲方签订正式《商品房买卖合同》通知后5日内与甲方正式签订《商品房买卖合同》(签订合同时间在符合《城市商品房预售管理办法》规定条件时),并结清全部余款,先期交纳的预交款及定金自动转为房款。如乙方逾期与甲方签订《商品房买卖合同》超过15日,或者乙方拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》,乙方已付定金不予返还,乙方所认购房屋甲方有权另行出售。

4.甲方出售的房屋必须满足认购书规定的建筑标准及国家、省市相关规定,乙方在接到甲方入住通知10日内办理入住手续。

五、交付时间

除不可抗拒因素(含政府及政策原因)外,甲方应在2017年12月31日前,将乙方认购的、符合本认购书建筑标准规定的商品房交付使用。

六、其他

1.本认购书自双方签字(盖章)之日起生效。 2.本认购书一式贰份,甲方壹份,乙方壹份。

甲方: 乙方:

土地买卖合同协议书范文第4篇

本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。2000年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋,同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看,并于次日下午与甲签订《协议书》。该《协议书》订明:甲、丙商定成交甲之房屋(即讼争房屋),价额为30万元人民币;2000年9月5日去房屋交易所及丁处交易,丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;2000年8月30日下午二时成交,甲不得将房屋再卖给别人。《协议书》签订后,丙没有依约于2000年9月5日到中介公司丁处及交易所交易,亦没有交纳中介费。2000年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议,并于同月18日到房管局登记备案。

审判结果一审法院认为,甲出卖房屋的行为,虽未经乙同意,但相对人丙有理由相信甲有权,因此构成表见,《协议书》有效。由于原告没有依约于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辩权,应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予,应承担违约赔偿责任的请求不予支持,由于违约首先在于原告,两被告行使同时履行抗辩权,即使原告有损失,也应由其自行承担。为此,判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院认为,甲出卖与乙之共有房屋,未经乙书面同意,其合同依法应为无效。为此,判决驳回上诉,维持原判。

评析关于本案的一、二审判决,在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。

一、《协议书》的性质

本案的《协议书》是房屋买卖合同,其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序,故应为成立。《合同法》第12条第1款规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款,并不意味着合同必须具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款,在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同,这种观点并不正确。我国现行法,究其实旨,系采国际通行作法,将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。

笔者认为,关于合同条款的讨论,主要是针对合同是否成立的问题。从上述“主要条款”的角度出发,合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢?这是有的。当事人、标的及其数量是合同的必备条款。否则,连谁是交易人都不清楚,就无法确定权利的享受和义务的承担,发生纠纷也难以解决;没有标的和数量,合同根本不可能成立。其他的条款则均仅为一般条款,不是合同的必备条款。从合同成立的角度,只是合同程序,其事项作如何约定,并不涉及到条款的实质内容,因而也不决定合同效力。如果已经具备必备条款,则应认定其为合同,而非预约;此点为两者的基本区别。在本案中,《协议书》的内容,可逐项分析如下:

第一,当事人是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。由于只是合同程序,套用诉讼法上的用语,是“程序上适格”,而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力,即不涉及其实质内容。因此,《协议书》的当事人已经具备。

第二,标的和数量是否明确。标的约定为讼争房屋。因此,《协议书》的标的和数量均已明确。基于此二点,房屋买卖合同已经成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式,因而不能认为是房屋买卖合同,笔者认为这种观点拘泥于合同形式,并据此否定当事人的意思表示,违反私法自治原则,因而是不正确的。

第三,除上述必备条款外,《协议书》还约定有下列条款:交易价款为30万元人民币,由买受人丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;出卖人甲不得将该房屋再卖给别人;具体交易时间为2000年9月5日。这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。

二、《协议书》的效力

合同效力的取得,不是来源于当事人的约定,而是由法律所赋予的,反映出法律对该约定的价值判断。所谓合同的生效,是指只要合同具备一定的要件后,便能产生法律上之效力。《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件,前已述及;但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果,则非合同当事人意志所能决定。只有符合生效条件的合同,才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”,应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。

《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在本案中,就前二项而言,《协议书》均已具备;就第三项而言,《协议书》是否属于具有违法性的合同,其可能影响的因素,主要有如下两个方面:

第一,是否经登记。《合同法》第44条第2款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。因此,房屋买卖合同必须经过登记才能生效,如未登记的,即不生效力(区别于无效)。 这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因,也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。但是,对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同,在当事人之间是否生其效力,法律并没有为我们指示出来。这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。

第二,共有人是否同意。《城市房地产管理法》第60条规定:“下列房地产,不得转让:……(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。但是,同样从这个角度出发,甲单方处分其与乙共同共有的房屋,应属无权处分;无权处分所订立的合同并非当然无效,如《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”由此可见,未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同,并非当然无效,实属效力未定的合同。从二审判决理由中,并未体现出对此点的关注,知其考虑未及周详。这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。

在第一个问题上,《合同法》第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同,类型繁多,不一而足。其中,有的合同从其形式上的确需要办理上述手续方可生效的,是其合同程序的一个内容,例如《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门审批后,才具有法律效力。有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件,例如,《担保法》第41条规定,应当办理抵押物登记的,抵押合同自登记之日起生效,其中的“抵押物登记”,学理上称之为抵押权登记。房地产买卖合同的登记手续。亦同此理。

在第二种情况下,如果合同订立后仅仅未经登记,是否产生拘束当事人的效力呢?从上述规定来看,应采否定说,即合同应在当事人之间为不生效。如就本案而言,《协议书》不生效(区别于无效)。但是这样一来,实践中很多已经成立的“草签”合同,即因不能拘束当事人而造成应受保护的利益未获保护,必定会助长不诚实交易的风气,对社会造成的损失(包括经济损失和文化损失)将无法估计。在采否定说的前提下,只有缔约过失责任制度可以救济受损失方,这是不能全面保护其利益的。因此,应采肯定说,在此情况下的合同不以物权变动的登记为生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物权法草案建议稿》第7条规定:“以发生物权变动为目的的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。”1故对本案的《协议书》效力的决定,应以此为依据。一、二审的判决理由避开了这个问题,不知道是否有意识的。

对第二个问题的探讨,则牵涉到对案情的进一步分析,尤其是对当事人行为的解释。这是一、二审判决理由的主要分歧所在。一审判决理由认为,甲的行为构成表见,故《协议书》应为有效合同。首先,两被告一起到从事房屋买卖的中介公司挂牌,对其共同共有的讼争房屋进行出售。其次,作为第一被告甲是第二被告乙的丈夫,两被告均是讼争房屋产权登记人;再次,《协议书》的订立是在两被告家中进行的。上述三点足以使丙认为可以甲以其自己的名义并乙处分讼争房屋。因此,虽然乙没有在《协议书》上签名或者提出书面同意,但甲的表见成立,故《协议书》应为有效合同。二审判决理由则径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效。

笔者认为,在本案中,并不是甲的行为构成表见,而是乙的行为构成“视为同意”。关于“视为同意”是否属于表见的争论,在我国由来已久。笔者采区别说,认为表见为拟制之有权,“视为同意”为推定之有权之间。在表见,《合同法》第49条规定:“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权的,该行为有效。”在“视为同意”,《民法通则》第66条第1款第3句规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”两者的区别主要在于其中之价值判断不同,表见系以善意第三人的值得保护、保障交易安全出发,“拟制”出拘束被人的交易效果,并不考虑被人的过失情况:“视为同意”则系以被人的不值得保护出发,“推定”出拘束被人的交易效果,必须考虑被人的过失情况,而不考虑相对人的过失情况。

在本案中,一审判决一方面确认,乙系与甲一起到中介公司将其二人共同共有的房屋挂牌出售的;而且丙与甲商议买卖事宜时,乙也在场。因此,乙对讼争房屋的出售给丙,是处于明知的状态。另一方面又认为,乙所辩称之《协议书》订立时其表示坚决反对,但没有提供有关证据予以证明;即认定乙对甲与丙订立《协议书》,当时并无实行任何明示阻止的行为,因而不存在其明知而表示反对的事实。由此最直接推出的结论只能是:乙明知其与甲共同共有的房屋出卖给丙而不表示反对,应当视为同意。二审判决理由并不考虑上述本案的实际交易情况,径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效——“一棍子打死”;这在对案情的理解上略嫌简单化,对条文的解释亦略嫌僵化。综上所述,尽管《协议书》上只有甲和丙的签名,但仍然应当认其为有效,可以拘束甲和乙、丙。

三、《协议书》的处理

平时,我们谈无效合同的处理比较多,直接谈有效合同的处理比较少。就有效合同的处理而言,多在违约损害赔偿责任的追究上,对其他责任形式的追究乃至合同的最终处理,往往欠缺周详的考虑。在本案中,一审判决理由认为,《协议书》有效;由于丙没有依约于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的行为是在丙履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辨权,应予支持。从本案事实可知,讼争房屋的确于2000年9月6日由两被告售予他人。但是,抗辩权的行使,能否导致合同拘束当事人的效力消灭,即发生终止合同权利义务的效果呢?这里面牵涉到我们对抗辩权的性质如何认识的问题。

依一方当事人的行为产生消灭合同效力的权利,属于形成权。而所谓抗辩权,则是指权利人用以对抗相对人之请求权的权利。在学理上,有认为抗辩权为形成权之一种的。但是,抗辩权原则上只有停止请求权行使之效力,其作用在于防御,而不在于攻击;因此,抗辩权之行使也必须待相对人之请求,无相对人之请求即无抗辩权之行使。而形成权之行使,不以相对人的意思为转移,其作用在于攻击。因此,抗辩权不属于形成权。在本案中,于合同约定的交易日期2000年9月5日,丙并未前往交易,于此后,两被告拒绝与其续行交易,并非行使同时履行抗辩权;因为,两被告的“拒绝抗辩”,并不会发生消灭有效合同对双方当事人拘束力的形成效力。因此,两被告拒绝与丙续行交易并将论争房屋售予他人,应当认为系行使形成权,即消灭有效合同对双方当事人的拘束力。从一审判决理由来看,其并没有涉及到有效合同的最终处理问题,并不妥当。

从消灭有效合同对双方当事人的拘束力的问题意识点出发,笔者认为两被告是行使合同解除权。这里不是从《合同法》第94条第4项所规定的“违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除权加以考虑,而是从交易本身加以考虑的。由于两被告是在中介公司挂牌出售讼争房屋的,使其交易具有公开性与急切性;因此,双方当事人所约定的交易日期条款,应当视为合同的根本条款,如有违反即构成根本违约;双方当事人于此默示的合同效果为,如果丙不于该交易日期前往交易的,即为自动放弃交易,该合同可视 为当然解除,唯其结果应依出卖人的意思决定。两被告于约定交易日期之次日将讼争房屋售予他人,可视为行使该合同所默示的解除权。由于丙是自动放弃交易,且合同之当然解除已为默示,故两被告于此并无通知其合同已经解除之义务。在写作判决理由时,可将上述意思予以明确,以示法官并非机械适用法律条文之“工具”,实有其意义重大之“能动”所在。

注释:

1 在最高人民法院的司法解释中,有直接采此观点的,如《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定:“转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”第13条规定:“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。”显然,其中之合同对当事人之拘束力,并非以物权变动的发生为其要件的。从最高人民法院最近公布的案件来看,亦采此种观点,见于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷案,载《最高人民法院公报》,2001年第4期。但是,尽管如此,在具体条文的适用中还是有争议的。

第一,《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条后段规定:“财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行:如果协义不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第56条第2款规定:“法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押入违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。”有观点认为这是缔约过失责任的规定,笔者则倾向于将其解释为违约责任。在抵押合同中,抵押的权登记仅生对抗善意第三人的效力,不登记不影响抵押合同本身的效力:双方于此所生的责任分配,可依其对于“登记”的合同义务大小决定。

第二,《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第9条第1款规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”其中明显意识到了问题,惜其僵化于所据条文之表面文义,既不考虑这此条文本身可能的不合时宜(包括观感上的落后和机能上的滞后)。也不考虑实践中出现的种种问题。

土地买卖合同协议书范文第5篇

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

房屋买卖协议书

甲方(卖方)

身份证号码: 电话:

乙方(买方)

身份证号码: 电话:

甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下协议条款:

一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)_________________________________, 即人民币(小写) ______________________.

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金:人民币(大写)_________________________,即人民币(小写)_____________.

四、乙方于________年____月____日第二次付款:人民币(大写)____________________________,即人民币(小写)_____________.

五、经甲乙双方同意,甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有,乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时,为确保在以后的房产过户顺利,将暂时暂扣购房款人民币(大写)________________,即人民币(小写)____________,待该楼房的房产证顺利过户给乙方时,乙方再把此款项付给甲方)

六、甲方保证该房,!产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)甲方保证在该楼过户时积极提供协助,若因甲方原因造成产权不能过户的,产生的一切费用及法律后果由甲方承担。

七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用,无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。

八、经双方确认,_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时,甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。

九、双方违约责任如下:甲方如违反本协议,则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议,返还乙方所付购楼房款项,则甲方不予退还购楼房订金。

十、附加条款:____________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________

甲方(卖方)

身份证号: 电话:

住址:

乙方(买方)

身份证号: 电话:

住址:

签定日期:________年____月____日

签定地点:__________________________________________

土地买卖合同协议书范文第6篇

【关键词】预约合同;预约的效力;违约责任

案例回放:

案例1:陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案。20__年3月20日,陈荣根与兰星房地产开发有限公司签订认购书一份约定由陈认购兰星公司的房地产,认购书中双方对拟购商铺的位置、价款、时间以及双方的权利义务做了明确的规定。陈荣根于当日向兰星交纳了60万元的诚意金,并约定待双方正式签订商品房买卖合同之后,诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。后,兰星公司在未通知陈荣根签订商品房买卖合同的情况下,将房屋另售他人。陈荣根兰星公司返还60万元的诚意金并赔偿因不履行合同造成的损失(包括合同履行后可以获得的利益)。

本案中,关于预约合同的效力,一审法院认为,双方在签订认购合同的时候已经就认购的房屋作了明确的约定,是双方当事人真实的意思表示,符合合同成立的条件,认为认购合同是独立、有效的预约合同。双方在认购条件成就后应当按照约定履行合同。条件成就后兰星公司没有通知陈荣根签订房屋买卖合同,即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的原则,属于违约。

关于预约与本约的性质差异,一审法院认为此案中因为预约合同在内容上缺乏付款的时间、方式、商铺的交付条件以及交付日期等主要的内容,而这些都需要在本约合同中加以约定,故预约合同仅是订立本约合同的前提和基础。

关于违约责任,因为双方之间签订的仅仅是预约合同,对于合同成立的主要内容需要在本约合同中加以确定,因此对于陈荣根主张的可得利益损失不予支持,但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双方当事人的履约情况,具体的赔偿数额应以兰星公司实际获得的差额利益返还给陈荣根。

案例2:江苏中科置业有限公司与潘利商品房销售合同纠纷。20__年4月30日,中科公司与潘利签订《商品房买卖合同一份》,合同中约定了购房的位置、价格和面积。20__年5月10日,中科公司向潘利出具一份书面记载潘利购房的位置、面积、单价和总价款的书面材料,潘利交纳订金1万元:20__年5月15日双方又签订了内部认购协议书一份,约定潘利认购的商铺位置、价格以及付款方式为先分期后按揭;后于20__年8月11日潘利补交4万元。另,双方约定在开工后30日内交清30%的首付款,并签订《商品房买卖合同》,同时交纳天然气管道维护费、物业维修基金等,否则视为违约,规定了违约金的数额。后来,双方因房屋的质量、价款等发生纠纷,致使《商品房买卖合同》未签订,中科公司诉至法院要求潘利支付未交纳的房款。一审和二审法院认为双方的单价已经与后来的认购协议书中变更,支持了中科公司的诉请。后中科公司不服,以与潘利签订的内部认购协议书,不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容,且潘利没有在开工后的30日内交清30%的首付款,因此认为双方之间签订的内部认购协议为预约合同为由请求再审法院撤销原判决。

关于内部认购协议书的效力。再审法院认为根据双方签订的认购协议书中第5条、10条的约定,且认为该内部认购协议书中没有约定房屋交付的条件以及日期、办理产权登记的有关事宜以及剩余房款的支付等商品房买卖合同应当具备的主要内容,故认为该内部认购协议书应认为商品房买卖的预约,还没有转化为本约。

关于违约责任的问题。再审法院认为内部认购协议书虽为预约,但其中约定的违约金是在双方合意的前提下约定的,视为有效,法院予以支持。

本文中提及的两个案例,案例1中关于原告陈荣根主张的签订商品房合同中的可得利益损失,法院不予支持。而对于原告的损失,法院要求被告在房屋卖与他人的利益差价中实际获得的利益赔付原告,笔者认为是合理合法的。案例2中法院将原告中科公司按照与被告潘利签订的内部认购协议书中双方约定的违约条款直接予以适用,亦是合乎情理的。

根据以上两个案件,笔者从以下两个方面来展开论述: 1、预约合同相关的制度与理论;2、违反预约合同的法律后果。

一、预约合同相关的制度与理论。

(一)预约合同的概念。

预约,为约定将来订立一定契约之契约,其将来应订立之契约成为本契约。我国现行的法律对于预约合同及其违约责任没有进行明确的规定,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中有关预约的规定,为预约纠纷案件提供了执法依据,但其仅有的二条规定尚远远不能满足审判实际的需要。理论上大都认为应依据合同自由的原则来认定预约合同的效力。

预约从本质上而言,仍是形式完备的合同,该合同为双方当事人确立合同关系,明确双方权利义务,应适用有关合同成立生效及履行等一般原则。但预约与其他一般合同最主要区别在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成,通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后,双方当事人虽未能形成合同关系,但较之无关的第三人,无疑关系要更为紧密。通过达成预约,对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定,从而起到稳固双方交易机会的作用。

(二)预约与本约的区分。

预约与本约是性对而言的,预约成立于本约之前,其内容着眼于向本约的发展,订立预约的目的也在于为缔结本约提供保障,故两者存在一定的牵连关系,两者相互依存。但是本约的成立并不必然以预约的成立为前提条件。预约相对于本约而言具有从属性,但两者不能等同于主合同和从合同的关系。主合同与从 合同之分类所依据的标准为合同相互间的主从关系,凡不以他种合同存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同称为主合同。反之,必须以他种合同的存在为前提,自身不能独立存在的合同称为从合同。主合同与从合同存在一种制约关系,而预约与本约则不同。预约合同的从属性体现在:当本约因不可抗力而导致合同不能实现或一方对于他方丧失信任时,预约丧失约束力。因此,预约与本约相比,具有以下法律特征:

1、预约合同须有当事人达成合意。

预约既为契约,则必有双方当事人意思表示一致的内容,其为民事法律行为,否则不构成契约。双方当事人在签署商品房预售合同或现房买卖合同前,对房屋交易的部分事宜达成一致并签约确认,此达成一致的事项就是双方当事人的合意。其内容一般包括:双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(含房屋位置、面积等);价款计算;签署契约的时限规定;定金条款等。当然,在实务中预约的表现形态比较多样、复杂,其可以表现为意向书、允诺书、认购书、定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等,判断其是否构成预约看是双方意思表示还是单方意思表示,前者为预约,后者则为要约。若双方和单方意思表示均不明确,则既不构成预约也不构成要约。比如,甲公司与乙购房人达成“意向书”规定,只要甲方保证房屋质量,价格合理,能及时交付房屋,乙方将考虑向甲方购房。此份意向书中,乙方使用了“考虑”一词,使得双方的权利、义务变得完全不确定,这类似于附随意条件的法律行为无效一样,根本原因在于欠缺明确的意思表示。

2、预约的标的须是在一定期限内签订本约。

在商品房预售中,双方当事人之所以要签订预约是因为当时存在事实或法律上不能克服的障碍,不具备签订商品房预售合同的条件,如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续,但尚未缴清土地出让金,尚未取得《商品房销售许可证》等,故当事人只得以预约的形式签订合同。由于交房时间无法确定,实际施工中又可能出现变更设计、增加建筑面积等情形,所以当事人所签订的预约合同中往往存在着大量的缺失条款和不确定条款。这些条款只能在将来条件成熟后,通过双方签订本约来予以明确,以最终确定双方在商品房买卖合同的权利与义务。故预约的标的指向只能是将来签订本约,若无需签订本约即可确定双方的权利、义务,则将不构成预约而是本约。

3、预约须有当事人受其约束的意思表示。

合同的法律拘束力是法律赋予的,但不仅仅来源于法律,而是两方面的结合,即当事人意志与法律意志的统一。也可以说是当事人各方为使自己的意志受法律保障,将自己的意志符合于法律意志。因此,预约合同中当事人明示或默示受其约束的意思表示,是预约合同成立的必要条件。如当事人双方在进行反复磋商后,就合同的部分内容初步达成共识,并签署了备忘录,为进一步的磋商提供参考。此类备忘录仅是双方谈判过程的记录,属于缔约过程的一部分,体现不出双方须依此缔结本约的义务,故没有法律拘束力,也就不能构成预约。

4、预约的内容应具有一定的确定性。

《合同法》规定,要约的内容应当具体确定。要约的内容一旦被受要约方所承诺,即成为双方合同的内容,故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。《合同法》第12条规定了合同一般应具备的八项内容,但此条属于任意性规范,当事人得依自己的意志优先之。只要合同的核心条款存在,合同即告成立。如《联合国货款销售合同公约》第14条规定,买卖合同成立只需具备三个条款:应载明货物的名称,应明示或默示规定货物的数量或规定如何确定数量的方法,应明示或默示规定货物的价格或规定如何确定价格的方法。此规定当然只能针对买卖合同而言,对其他合同就不一定完全适用或者可能完全不适用。因此,合同的性质决定了合同成立所应具备的基本内容。对于商品房买卖预约合同,因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能作出十分具体详尽的约定,在预约合同中表现为大量的缺失条款和不确定条款,但不能因此认为商品房买卖预约合同可以没有基本内容或核心条款。笔者认为,商品房买卖预约合同的成立至少应当具备两项明确的内容,即房屋的基本情况(包括坐落位置、层次、大致面积等)及将来依预约签订本约的意思表示。

(三)预约合同的效力。

关于预约合同的效力有强制缔约与强制磋商等学说相争鸣,然而在具体案件的处理上各家学说又总显得苍白无力。强制磋商说指当事人之间一旦缔结预约,双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务,但当事人也仅负有磋商的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商就履行了预约义务,是否最终缔结本约则非其所问。强制缔约说则与之相反,认为当事人仅仅为缔结本约而磋商是不够的,除法定事由外,还必须达成本约,否则预约毫无意义。

预约的效力是研究预约问题的核心,也是目前理论上争议最大,实践中做法最混乱的部分。预约的效力现在基本上形成了通说,即区分预约合同的详尽程度予以分别认定。预约合同也包含了本合同的主要条款,可以直接订立本约的采取强制缔约说:条款比较简陋的应适用强制磋商说比较合理。关于预约内容确定性的地位学者早有论述:“原则上任何一方,得要求缔约,然后履行的要求,只有于本约的内容于预约中已足够确定时,才能获得胜诉的判决。若根据预约建立的缔约义务并不充分确定,则无法运用解释确定预约的内容,故其义务与预约均不发生法律效力。因此,就预约的确定性,应当依照个案的情况斟酌当事人的利益来确定。

笔者认为,从预约制度设立的法律价值、现行司法解释中隐含的意思以及对实务的可操作性等角度考量,采强制缔约说较为合理。

采取强制缔约说,预约人的合同义务较大,法律责任更强,有利于引导当事人谨慎从事法律行为,加大对恶意预约人的民事制裁,保护当事人间利益的平衡。且强制缔约说更能体现预约制度之法律价值,同时回避了司法操作的繁琐,利于司法效率的提高。需要指出的是,强制缔约说的真正含义在于:预约订立后,预约双方须依诚信原则进行磋商,除不可归责于双方的事由外,应当缔结本约,否则将承担违约责任。

二、违反预约合同的法律责任。

在讲述预约合同的制度等相关理论的时候,已经提及了诚实信用是预约合同存在的价值基础,若当事人一方违反认购书中诚信谈判义务,不履行签订正式的商品房预售合同的义务,对方当事人能否径直请求违约方履行本约的义务,能否要求赔偿本约的履行利益是违反预约合同后,应当考虑的两个问题。

实践中法院在处理具体案件的过程中一般不能一概而论。对于“未包含主要条款的预约”而言,双方仅负有诚信磋商的义务,对于经双方诚信、善意磋商后仍未达成最后本约,则难以归咎于任何一方当事人,此时预约目的落空,预约丧失其效力;而如果一方未能履行其诚信磋商义务,即在恶意磋商的情况下,则违反义务一方将承担责任,如预约中具备相应的定金、违约金责任条款,按约定承担责任自是无疑;而如果缺乏相应的定金、违约金责任条款,此时违反预约一方因恶意磋商所承担的责任实际上相当于缔约过失责任,只不过因为磋商过程中形成了预约这种形式,恶意磋商、缔约(本约)过失责任通过违反预约的责任形式表现出来,此时违反预约一方应当赔偿非违反预约一方信赖利益的损失,但非违反预约一方的请求权并不能包括强制缔约或者直接依本约请求履行的权利。原因在于:其一,该种预约双方不承担必须达成本约的义务,因而不能强制缔约;其二,双方当事人就未来欲达成的本约的具体内容并未有深入的磋商亦未能形成一致意见,所以无从依本约直接请求履行。

对于“包含主要条款的预约”,如上所述,双方当事人对于未来欲达成的本约的主要条款已经形成 一致意见,此时双方当事人对未来达成本约具有合理的期待,且在预约中对于未来达成本约及其主要内容的一致意见的基础上,通过合同的补充、解释等原则,双方完全能够达成一个独立完整的合同。在这种基础上,违反预约所应承担责任的范围较之违反尚未包含主要条款的预约,则远为宽泛。首先,双方不仅负有必须磋商的义务,更具有达成本约的合理期待,即双方承担必须缔约的义务。其次,对于未来欲达成本约的主要条款已直接对双方当事人形成约束力。在此情况下,强制缔约的处理是适当的,即使因强制缔约的不可能或不现实,违约一方亦要通过其他责任形式的承担,使得对方当事人达到如同强制缔约一样的效果。此时,由于产生了强制缔约的效果,关于预约具有等同于普通债权效力的学说是可以适用的。即预约义务人如果不订立本约,预约权利人得请求其履行预约或依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉、请求本契约上债务履行之诉得合并提起。本契约为要物契约时,并有请求契约标的物之交付之权利。债务不履行之时,并得请求损害赔偿。

土地买卖合同协议书范文第7篇

二手房交易协议书范本一

房屋座落位置:__________________________________

建筑面积: _______

买 、 卖双方本着友好协商的原则签订本协议 :

卖方在交房之日把物业公司的所有费用结清。

买方方在选定房屋时,须缴纳_____¥ 元房屋买卖定金。

所购买房款总额为 _____¥ 元 ( 包含公共维修基金及固定装修 ) 付款方式为一次性付款

卖方须在 _____年_____ 月 _____日前办好免税证明,卖方在收到全款后将本房屋交付买方。

费用分担: 卖方负责 中介方的费用 _____¥ 元(过户时付清),印花税。

买方负责 契税,过户费,印花税。

违约责任:

1 . 如因卖方原因造成无法完成房屋买卖的,则买方有权收回定金并获得定金的 _____% 作为赔偿,定金的 _____% 归中介方所有。

2 .如因买方原因造成无法完成房屋买卖的,卖方有权没收乙方定金,并获得定金的 _____% 作为赔偿,定金的_____% 归中介方所有。

买方签字: _____________

卖方签字: __________

中介方签字: _____________

____年____ 月____ 日

二手房交易协议书范本二

出卖人:

买受人:

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

年月修订

说 明

1、本合同文本为示范文本,由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定,适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖,

北京二手房买卖合同。存量房,即二手 房,是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前,出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前,双方当事人应当仔细阅读合同条款,特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容,以划方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打,以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条 款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立专用账户的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

出卖人:___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】:__________________ 国籍:_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】:_______________________

出生日期:_________年______月______日,性别:______________________

【法定人】【委托人】:_________________ 国籍:_____________

【身份证】【护照】:_________________________________________

通讯地址:_________________________________________________________

邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________

土地买卖合同协议书范文第8篇

对于现在的房子,有的人需要买房,当然也有的会在卖房,有的人想要换房子就会把自己手上多余的房子给售卖出去,买卖房子需要签订房屋买卖协议书,那房屋买卖协议书包括哪些内容,房屋买卖协议书怎么写?我们了解下:

房屋买卖协议书范本

房屋买卖协议书

甲方夫妻:(出售方):

姓名:身份证号:

姓名:身份证号:

乙方:(购买方)

姓名:身份证号:

为了确保房屋买卖双方的合法权益,甲乙双方现就住宅及储藏室买卖自愿达成协议如下:

第一条 经甲乙双方共同协商,甲方夫妻自愿将位于X市X区X号楼X单元X室的住宅壹套(建筑面积X平方米)及储藏室壹间(建筑面积X平方米)出售给乙方。房屋所有权证号为:X。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权,没有抵押等各种负担。

第二条 上述住宅及储藏室的出售价为人民币X元整(¥X元)(以下金额均为人民币),此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

第三条 付款方式:乙方先交定金 元整;甲方在领到新房钥匙之日起10日内,乙方支付甲方X万元整(¥X元),剩余房款X元整(¥X元)于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清。

第四条 甲方必须在领到新房钥匙之日起X日内腾房给乙方。

第五条 乙方支付甲方万元款项时甲方须把此房房屋所有权证等证件原件及相关票据均由乙方保管。将来土地证发放后甲方必须立即配合领取并交由乙方保管,甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续,并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续,房屋的产权及使用权归乙方所有,甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。

第六条 自甲方腾房给乙方之日起,如遇拆迁等与此房相关的权利义务等均由乙方享有和承担,在此日之前由此房产生的权利义务均由甲方享有和承担。

第七条 上述住宅及储藏室的交易过户费用由乙方承担。

第八条 违约责任:

(一)乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方的,由甲方按日加收违约金X元。

(二)甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间腾房并将房产证交给乙方的,甲方除必须腾房并将房产证交给乙方,必须按日支付违约金X元。

(三)自乙方要求甲方协助过户之日起,甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的,甲方除必须及时配合乙方过户外,必须按日支付违约金X元。

(四)房屋买卖协议签订后,甲方违约不出售上述住宅及储藏室的,甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外,必须另行支付给乙方X万元整(¥X元)违约金;如乙方已付款但终止购房的,甲方只按已收款项的80%退回给乙方;如未支付任何购房款,无论哪一方违约,违约方应向对方支付违约金X万元整。

第九条 甲方交给乙方住房时须住房保持完好,并结清在此之前所发生的水电暖物业等所有费用。

第十条 本协议经双方夫妻均签字后生效。本协议一式二份,甲乙双方各执一份。

甲方(夫妻签字捺印):

乙方(签字捺印):

X年X月X日

对于需要进行签写房屋买卖协议书的人都会比较困惑,房屋买卖协议书怎么写?房屋买卖协议书有那些注意事项?小编为大家汇总了一下十四个要点:

一、房屋买卖合同当事人的相关资料

本条款内容据实填写,特别是身份证号、联系地址、联系电话等,这是双方联系畅通的基础。当联系信息发生变更的,应以书面通知变更为准。买受人为多人时,应约定所占产权的比例,并且指定一个或多个为联系人。

二、项目建设依据、销售依据

根据售楼现场公示内容认真核对,据实填写。建议双方在空白行处根据【国有土地使用证】约定买受人所购房屋分摊土地的使用年限。

三、商品房的基本情况

主要是依据规划部门批准建设的商品房的位置、户型、面积、阳台等,本条款需注意的是:

1、预售期房的面积是预测面积,可能和产权登记面积存在误差,现售房屋的面积为实测面积,即产权登记面积。

2、建筑面积的约定应在附件二中对分摊的情况给予说明,依据测绘报告如实填写。明确参与分摊的部位名称、大致位置等,分摊方式是按比例分摊、协议分摊两种方式。

四、付款方式的约定

1、首付款支付的时间和数额,剩余房款的数额和贷款方式。

2、因买受人或出卖人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方约定违约责任及解决方式。

3、出卖人为买受人贷款而提供阶段性担保的有关约定。

4、因非双方原因,导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的,双方应就具体付款方式另行约定,且不得排除解除合同的权力。本条款需注意的是买受人应当提前掌握贷款银行的贷款政策,确保自己符合贷款要求,避免承担违约责任。

五、面积差异处理

面积差异处理主要是指以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式,在合同中约定面积与产权登记面积发生差异时的处理办法。面积差异处理依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第二十条的有关规定进行约定。建议合同双方选择第二种处理方式即按法定原则处理面积差异。

六、交付条件

交付条件在《房地产开发经营条例》中有明确规定,交付使用的商品房应当符合下列条件:

1、建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案;

2、配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成,并经验收合格;

3、前期物业管理已经落实。上述条件为最低交付标准,双方还可就其它方面做出交付约定。

七、交接

1、通知。出卖人认为商品房达到交付条件后,应当向买受人发出书面通知书。

2、查验。买受人在接收前,有权按照合同约定对房屋进行现场查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署交接单、物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件;如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定或存在质量问题的,买受人应当以书面形式向出卖人提出异议,出卖人认为异议成立的,应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的,可协商解决,协商不成的,按照合同约定的方式向人民法院或向仲裁机关申请仲裁。

3、签署交接单。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定,出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务,双方应当签署房屋交接单。

4、小区内共用部位、共用设施设备的承接验收按照《物业承接查验办法》执行,在前期物业服务合同中应进行明确约定,由物业公司进行查验交付,并向业主出具承接验收单。

八、房屋装修情况的约定

双方应就下列部位明确约定:外墙,内墙,顶棚,地面,门窗,厨房,卫生间,阳台,电梯等。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。考虑到实际施工中,装饰装修工程一般在主体封顶后实施,签订合同时所用材料的厂家没有确定,双方应就设备的技术标准、性能等通用标准进行约定。精装修的应详细约定。

九、关于基础设施、公共配套建筑的约定

基础设施,一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑,是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。双方应对基础设施的运行方式及违约责任做出详细约定,与该商品房有直接关联的基础设施的正常使用时间不得晚于交付时间、不得影响房屋的正常使用功能。出卖人应当按照经批准的规划方案,向买受人介绍会所、幼儿园、停车场等公共配套建筑规划设计和建设的有关情况,并对其名称、用途、面积、位置、运行方式、产权归属等做出约定。

十、关于交存首期房屋专项维修资金的约定

根据《房屋专项维修资金管理办法》的规定,买受人可自行交存,也可由出卖人代为交存,需提醒的是交存时限为房屋交付使用前。

十一、产权登记的约定

主要是分两部分,一是产权初始登记,按《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定执行。二是转移登记,双方申请办理可自行约定时限及违约责任,建议取得初始登记后120日内办结。

十二、前期物业服务的约定

前期主要是指业主委员会成立前的阶段,由出卖人公开选聘物业公司并经主管部门备案,买受人应对前期物业服务情况进行充分了解,并接受前期物业服务和临时管理公约。买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时应与物业公司签订《前期物业服务合同》。

十三、违约责任的约定

土地买卖合同协议书范文第9篇

方(以下简称乙方):

甲、乙双方经友好协商,现就甲方自有产权的不动产,交由乙方房地产中介机构负责销售事宜达成如下协议:

一、不动产基本情况:

甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层,共(套),房屋结构为__ __,建筑面积 平方米,户型 ;房屋所有权证号: ,属于: 。附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式:

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米,总价 元人民币,乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分,甲方得 %、乙方得 %。若销售价低于甲方底价,须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式:

四、结算方式:

双方约定,自购房客户与甲方签订房屋买卖合同,房产证过户并交房后,方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式:

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

2、乙方代收购房款,在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后,自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式:购房客户与甲方签订购房合同后,购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款,接揭贷款手续获批后,待房产证过户并办抵押后,首期款由乙方付,按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性,房屋产权过户手续办妥后,甲方接到乙方通知后,须凭本人身份证来乙方处领取房款,如委托他人取款的,应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取,甲方系法人的,应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、期限及权限:

1.本合同期限为 个月,自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后,本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书,并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期内,甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者,甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

推荐合同范本·销售合同范本·家电销售合同·煤炭销售合同·房产销售合同·批发商合同·图书销售合同·产品协议·中英文销售合同·垫底销售合同六、费的收取

1、乙方的费为本合同所售不动产,在出售成功后按成交总额的____%收取,乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分,甲方得 % ,乙方得 %。费由甲方以人民币形式支付,由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后,乙方即可获得本合同所规定的全部费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业广告及带购房客户到现场看房,双方商定甲方向乙方支付信息费、产证鉴定费及服务费合计 元。

七、双方权利义务:

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料,并保证其真实、准确性。

1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件,乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)、已婚夫妇,房屋所有权在一方名下,但共同生活超过八年的,应证得另一方的书面同意。

3)、原购房协议书(另:如房屋是集体土地,应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)、有委托人代办的,应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚,若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理,因此给乙方及乙方客户照成的经济损失,甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后,甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书,并与乙方客户会签购房合同,如因甲方地址、电话变更,而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准,经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后,若双方委托乙方办理房产证的过户手续,应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕,甲乙双方结清房款,则本合同指定的不动产义务即告完成。

6、原则上,乙方要求甲方应在房产证办理过户后,方交付房产给购房客户。特殊情况下,甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构,依法承担中介机构的权利义务。

八、违约责任:

1、乙方在委托期间,将委托不动产出售,并与购房客户签订定房协议书,如购房客户未履行定房协议书所规定条款,乙方有权终止定房协议书,并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的,甲方应支付违约金,违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售,否则视为违约,应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业,应以书面形式提前3天通知乙方,否则乙方仍按未售物业出售,就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则,积极、主动、热情地为甲方进行服务,乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份,双方各执一份为凭,本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜,可签订补充协议。

甲方: 乙方:

代表: 代表:

地址: 地址:

联系电话: 联系电话:

开户行:

帐号:

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