土地使用管理范文

土地使用管理范文第1篇

第二条土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份,将*市区内国有土地使用权在一定的年限内让与土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。前款所称的出让金,包括土地的级差地租、城市基础设施配套费和土地开发费。

第三条土地使用权出让,一般应采用拍卖或招标方式。因特殊情况需要,经市人民政府批准,也可以通过协议方式出让。

第四条土地使用权出让的地块位置、面积、用途、控制性规划指标、年限、出让方式等条件,由市土地管理局会同市城乡建设委员会、市计划委员会、市规划管理局、市房地产管理局共同拟订方案,按照规定的审批权限报经批准后,由市土地管理局实施。

第五条地下自然资源以及其他埋藏物属国家所有,不在国有土地使用权出让的范围内。

第六条中华人民共和国境内外的公司、企业以及其他组织或个人,除法律、法规另有规定的外,具备下列条件的,均可以依照本办法的规定取得土地使用权:

(一)具有与该地块建设项目相适应的企业资质等级或相当的开发能力;

(二)具有该地块建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金);

(三)符合市政府规定的其他条件。

第七条土地使用权出让的最高年限,由市土地管理局按下列用途核定:

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或其他用途50年。

第八条土地使用权出让,土地使用者应与市土地管理局签订土地使用权出让合同。出让合同必须具备下列主要内容:

(一)出让地块的位置、面积、用途及规划要求;

(二)土地使用权出让年限及土地使用权出让金、土地使用金价格;

(三)交付定金及缴纳土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;

(四)交付出让地块期限和方式;

(五)开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限;

(六)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的前提条件;

(七)双方约定的其他权利义务;

(八)违约责任;

(九)纠纷的处理。

第九条出让合同一经签订,即具有法律约束力,当事人必须全面履行合同规定的义务。市政府各职能部门应按照合同要求,办理相应手续。土地使用者应当按照合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

第十条土地使用者应当在合同规定的期限内,支付全部土地出让金。逾期未全部支付的,市土地管理局有权解除合同,并请求违约赔偿。境外的企业、公司以及其他组织或个人,均应以美元支付定金、出让金和土地使用金。

第十一条受让人在支付完全部出让金后,应当依照出让合同规定的时间,持出让合同、出让金支付凭证等,申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。土地使用权的出让年限从《国有土地使用证》签发之日起开始。土地使用者在土地使用期限内应按合同的规定缴纳土地使用金。

第十二条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途,应当征得市土地管理局同意和市规划管理局批准,依照本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。

第二章拍卖出让土地使用权

第十三条拍卖出让土地使用权是指在指定的时间、公开场合,在市土地管理局拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下,竞投者按规定的方式应价,竞投土地使用权,应价最高者取得土地使用权的出让方式。

第十四条拍卖土地使用权,市土地管理局应提前三十日发出拍卖公告。

第十五条下列文书由竞投者向市土地管理局购领:

(一)土地使用权拍卖须知;

(二)土地出让和使用条件;

(三)*市国有土地使用权出让合同书。

第十六条竞投者须按拍卖文书规定交付拍卖保证金后,方可参加竞投,竞投保证金不计利息。

第十七条市土地管理局应按公告规定的时间、地点,按下列程序,公开进行拍卖:

(一)简介土地的位置、面积、用途、使用年限、要求和其它有关事项,公布拍卖底价以及每一次应价数额;

(二)竞投者按规定方式进行应价;

(三)由主持人连续三次宣布最后应价数额而没有人再次应价时,最后应价者即为竞投得主;

(四)土地竞投得主当场与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定缴付定金,竞投保证金可以抵充定金。对未得者,其竞投保证金在拍卖后十日内全部退还。

第十八条拍卖底价不得低于按有关规定计算的该幅土地出让的最低价格。主持人认为竞投者出价都偏低时,有权收回该幅土地,另行安排拍卖。

第十九条境内法人可持银行支票支付定金;境外的企业、其他组织和个人可用我国在境外设立的中银集团的银行本票缴付定金。

第二十条竞投得主当即不能缴付定金的,视为违约,应赔偿市土地管理局组织拍卖活动支出的全部费用,市土地管理局可将该幅土地再行拍卖,拍实所得地价款低于前次拍卖地价款的,差额部分由违约者负责支付。

第三章招标出让土地使用权

第二十一条土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市土地管理局根据本办法的有关规定和年度土地供应计划及地块具体情况确定。

第二十二条土地使用权招标出让,市土地管理局应提前三十天发出招标公告。

第二十三条下列招标文书由投标者向市土地管理局购领:

(一)投标须知;

(二)土地出让和使用条件;

(三)土地使用权投标书;

(四)*市国有土地使用权出让合同书。

第二十四条投标者须按招标文件规定向市土地管理局交付投标保证金后,方可参加投标,投标保证金不计利息。

第二十五条市土地管理局会同市城乡建设委员会、市规划管理局、市计划委员会、市房地产管理局等有关部门组成评标小组,主持开标、评标和决标工作,确定中标者,发出中标通知书。

第二十六条中标者应在中标通知书规定的期限内,与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定交付定金。投标保证金可抵充定金。对未中标者,发出未中标通知书,其投标保证金在十天内全部退还。

第二十七条招标文件规定只出标价的,以价高者得;规定既出标价、又须提交规划设计方案的,采取综合评分办法,总评得分最高者中标。市土地管理局认为所有标书都没有达到预期目的的,有权重新组织招标。

第二十八条中标者未在规定的时间内与市土地管理局签订土地使用权出让合同的,取消中标资格,由市土地管理局另选中标者,保证金不予返还。

第四章协议出让土地使用权

第二十九条协议出让土地使用权,申请使用土地者应向市土地管理局提交下列申请文件:

1.建设项目批准文件;

2.规划用地红线;

3.申请用地报告;

4.申请使用土地者身份证明及资信证明文件;

5.市土地管理局要求提交的其他文件、证明。

第三十条市土地管理局应在接到全部申请文件之日起三十天内给予答复,并与申请使用土地者进行具体协商。经协商取得一致意见后,市土地管理局与申请使用土地者签订土地使用权出让合同。

第三十一条协议出让土地使用权的出让金价格,由市土地管理局按照市政府确定的基准地价通过评估确定。

第三十二条土地使用者应按出让合同的规定缴付定金。

第五章土地使用权的终止

第三十三条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第三十四条市土地管理局应在土地使用权期满前六十天,通知土地使用者按规定办理终止手续。

第三十五条土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由市人民政府依法取得。土地使用者应交还土地使用证和房屋所有权证,按规定办理注销登记手续。

第三十六条土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应在土地使用权期满前一百八十天内向市土地管理局申请续期。获准续期后,依照国家有关规定和本办法重新签订出让合同,缴纳土地使用权出让金,办理登记手续。

第三十七条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要必须提前收回土地使用权的,由市土地管理局依照法律程序办理,并给予相应的补偿。补偿金额由市土地管理局会同市房地产管理局根据出让合同余期、土地使用权出让金数额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的评估价格等因素,与土地使用者协商确定。

第六章法律责任

第三十八条土地使用者未按合同规定逾期缴付任何一期出让金的,市土地管理局有权解除出让合同,收回土地使用权。已缴付的定金不予返还。市土地管理局不按出让合同规定提供出让地块的,土地使用者有权解除出让合同;市土地管理局应双倍返还定金。

第三十九条土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市土地管理局有权责令其限期纠正,直至按出让合同规定追究违约责任。

第四十条在出让土地使用权过程中,通过弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的,由市土地管理局收回其土地使用权;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

土地使用管理范文第2篇

第一条（目的和依据）

为了完善本市土地有偿使用制度，规范土地使用权出让行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《*市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的有关规定，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内国有土地使用权的出让。

第三条（集体所有土地使用权出让的限定）

集体所有的土地必须先行征收转为国有土地后，方可以按本办法的规定出让土地使用权。

第四条（土地使用权的限定）

土地使用权出让期间，土地所有权仍属于国有。

地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物、隐藏物等，不在土地使用权出让范围内。

第五条（土地使用权受让人的限定）

境内外的自然人、法人和其他组织，除法律另有规定外，均可以按本办法的规定，在本市以出让方式取得土地使用权，并进行土地开发、利用和经营。

第六条（主管部门）

市土地管理部门主管本市土地使用权的出让事务。

第七条（出让合同的签订）

土地使用权出让应当签订出让合同。

出让合同由市土地管理部门和区、县土地管理部门（以下统称出让人）按规定的建设用地管理权限，与土地使用权受让人（以下简称受让人）签订。

第八条（土地使用权的转让、抵押、出租）

受让人在土地使用权出让年限内，可以按出让合同和相关法律、法规的规定，将土地使用权转让、抵押、出租或者用于法律允许的其他经济活动。

出让的土地使用权按前款规定发生转让的，转让的受让人应当继续履行出让合同，并遵守本办法的规定。

第九条（土地使用权的继承）

以出让方式取得土地使用权的自然人，其土地使用权在出让年限内可以继承。

出让的土地使用权依法继承的，继承人应当继续履行出让合同，并遵守本办法的规定。

第二章出让土地使用权的范围、方式和程序

第十条（土地使用权出让的规划要求）

土地使用权出让，必须按本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。

第十一条（应当实行土地使用权出让的范围）

除按照《中华人民共和国土地管理法》规定可以以划拨方式取得土地使用权的情形外，各类建设项目均应当以有偿使用方式取得土地使用权。其中，商品房项目应当按本办法的规定，以出让方式取得土地使用权，其他项目可以以出让或者租赁等方式取得土地使用权。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照前款规定应当以出让方式取得土地使用权的，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，并在按规定支付土地使用权出让金（以下简称出让金）后，取得土地使用权。

第十二条（出让合同的内容和格式）

出让合同应当载明下列主要内容：

（一）出让和受让的当事人双方；

（二）出让地块的坐落、四至范围和面积；

（三）出让地块的规划用地性质和规划技术参数；

（四）出让年限；

（五）出让金金额、支付方式和期限；

（六）拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限；

（七）与出让地块相关的市政公用设施配套要求和费用承担的责任；

（八）出让地块的交付期限；

（九）项目建设的开工和完成期限；

（十）当事人双方在出让年限届满时的权利和义务；

（十一）违约责任；

（十二）争议的解决方式；

（十三）当事人双方约定的其他事项。

出让合同应当附有规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的各项规划要求和附图。

出让合同应当参照使用标准格式。出让合同的标准格式由市土地管理部门制订。

第十三条（土地使用权出让的最高年限）

土地使用权出让的最高年限按不同的用途确定：

（一）居住用地为70年；

（二）工业用地为50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地为40年；

（五）综合或其他用地为50年。

第十四条（土地使用权出让的方式）

土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）招标；

（二）拍卖；

（三）协议；

（四）国家和市人民政府规定的其他方式。

用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行，但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。

第十五条（征询规划要求和相关批准手续的办理）

土地使用权出让前，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门应当根据经批准的详细规划提供各项规划要求及其附图。

土地使用权通过招标、拍卖方式出让的，出让人应当在招标、拍卖前，以书面形式向投资管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；招标、拍卖完成后，受让人凭出让合同向投资、规划等管理部门办理建设项目的相关手续。

土地使用权通过协议方式出让的，出让地块建设项目的相关手续，由受让人按照国家和本市有关规定向投资、规划等管理部门办理。

第十六条（有关资料的提供）

出让人应当向有意受让土地使用权者提供下列资料：

（一）出让地块的坐落、四至范围、面积、地形图或地籍图；

（二）项目建设的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限；

（三）规划用地性质、建筑容积率、建筑密度和净空限制等各项规划要求；

（四）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；

（五）市政公用设施的现状和配套建设要求；

（六）出让地块的地面现状；

（七）出让的方式和年限；

（八）受让人应当具备的资格；

（九）出让金的支付方式和要求；

（十）出让合同的标准格式；

（十一）有关土地使用权出让方面的具体规定；

（十二）房地产买卖及物业管理的有关规定；

（十三）其他有关资料。

第十七条（招标方式出让土地使用权的程序）

土地使用权通过招标方式出让的，其主要程序为：

（一）出让人根据出让地块的具体条件招标公告或者投标邀请书；

（二）投标人按招标公告或者投标邀请书的规定获取招标文件，并在出让人组织下踏勘出让地块；

（三）投标人支付保证金，并将投标文件密封后投入指定的标箱；

（四）出让人在招标文件确定的投标截止时间主持开标；

（五）由出让人组建的评标委员会对投标文件进行评审，提出评标报告和推荐的中标候选人；

（六）由出让人在评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人，并向中标人发出中标通知书；

（七）中标人在规定期限内，持中标通知书与出让人签订出让合同，并支付定金。

开标和评标应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。

第十八条（拍卖方式出让土地使用权的程序）

土地使用权通过拍卖方式出让的，其主要程序为：

（一）由出让人委托的拍卖人拍卖公告；

（二）竞买人按拍卖公告确定的时间踏勘出让地块，并支付保证金；

（三）拍卖人按拍卖公告确定的时间、地点进行拍卖，通过公开竞价，应价最高的竞买人为买受人；

（四）买受人与拍卖人签订成交确认书；

（五）买受人持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。

拍卖应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。

第十九条（协议方式出让土地使用权的程序）

土地使用权通过协议方式出让的，其程序为：

（一）出让人向有意受让土地使用权者提供出让地块的有关资料；

（二）有意受让土地使用权者获得有关资料后，经与出让人协商一致，签订出让合同，并支付定金。

第二十条（具体实施办法的制订）

出让土地使用权招标、拍卖的具体实施办法，由市土地管理部门会同市发展改革、建设、规划等有关部门另行制订。

第二十一条（定金、保证金和出让金）

定金、保证金和出让金应当按出让人规定的币种支付。

定金、保证金可以抵充出让金。

对未中标者和买受人以外的竞买人已支付的定金、保证金，出让人或者拍卖人应当予以退还。

第二十二条（出让地块原使用者土地使用权的收回）

按本办法规定出让土地使用权的，出让地块原使用者的土地使用权应当依照法律程序予以收回。

第二十三条（受让人土地使用权的登记）

出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。

土地使用权连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出让的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。

出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物应当拆除而未拆除的，受让人应当按下列规定办理土地使用权登记：

（一）出让合同中约定由出让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在受让人按出让合同规定支付全部出让金，出让人按出让合同规定交付出让地块后，由受让人办理土地使用权登记。

（二）出让合同中约定由受让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金，出让人应当发给受让人土地临时使用证明，并由受让人与出让地块所在地的区、县人民政府或者其指定的单位签订委托拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的合同；受让人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理土地使用权登记。

出让人应当在市或者区、县房地产交易中心及时公布土地使用权出让的成交价格。

第二十四条（土地开发、利用和经营的要求）

受让人应当按出让合同约定的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件进行土地开发、利用和经营。

受让人在出让地块上进行房地产开发的，应当按本市规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。

第二十五条（规划用地性质或者规划要求的变更）

受让人在土地使用权出让年限内，需改变出让合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出让人和规划管理部门提出申请。经审核批准的，受让人应当与出让人重新签订出让合同或者签订补充合同，并相应调整出让金；不予批准的，应当由出让人或者规划管理部门书面通知受让人。

第二十六条（出让金的管理）

出让金应当按规定全部上缴财政，列入预算，并按照国家和本市的有关规定安排使用。

第三章出让土地使用权的收回

第二十七条（出让土地使用权的续期）

土地使用权出让年限届满，受让人需继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期；除根据社会公共利益需要收回土地使用权外，受让人的续期申请应当予以批准。

经批准准予续期的，出让人应当与受让人重新签订出让合同，并由受让人按规定支付出让金。

第二十八条（出让土地使用权期满的收回）

土地使用权出让年限届满，受让人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，其土地使用权应当无偿收回。

土地使用权无偿收回时，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按出让合同的约定处理。

第二十九条（土地使用权的提前收回）

出让年限未满的土地使用权不提前收回，但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，出让的土地使用权可以依照法律程序提前收回。

第三十条（提前收回土地使用权的程序）

提前收回土地使用权的，出让人应当至迟于收回土地使用权之日前6个月，将出让地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期等通知受让人，并在出让地块的范围内公告。

第三十一条（提前收回土地使用权的补偿）

提前收回土地使用权的，出让人应当给予受让人相应的补偿。

提前收回土地使用权的补偿金额，应当按出让年限的余期、规划用地性质、出让金以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等项内容，由出让人与受让人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。

受让人对补偿金额的确定有异议的，可以向人民法院，但土地使用权的收回仍可以按公告规定的日期执行。

第三十二条（土地使用权的交换）

提前收回土地使用权的，出让人可以与受让人协商一致后，将另一地块的土地使用权与受让人进行交换。

交换土地使用权地块的出让金金额，由出让人与受让人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。

交换土地使用权的，出让人应当与受让人重新签订出让合同。

第四章法律责任

第三十三条（受让人和出让人的违约责任）

受让人未按出让合同的约定支付全部出让金的，出让人有权解除合同，已收取的定金、保证金不予退还，并可以请求违约赔偿。

出让人未按出让合同的约定提供土地使用权的，受让人有权解除合同，由出让人返还出让金，受让人并可以请求违约赔偿。

第三十四条（违反规划管理规定的处罚）

受让人未按出让合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地的，由规划管理部门按相关法规、规章的规定予以处罚。

第三十五条（违反土地管理规定的处罚）

受让人未按出让合同约定的开发期限或者条件开发、利用、经营土地的，由土地管理部门按相关法规、规章的规定予以处罚；情节严重的，可以依照法律程序无偿收回其土地使用权。

第五章附则

第三十六条（受让人的纳税义务）

受让人应当依照国家税收法律、法规的规定纳税。

第三十七条（应用解释部门）

本办法的具体应用问题由市土地管理部门负责解释。

土地使用管理范文第3篇

为了加强对外商投资企业使用土地的管理，完善本市土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《*市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市范围内外商投资企业使用国有土地或者集体所有土地的管理。但外商投资企业使用以出让方式获得土地使用权的国有土地的情形除外。

第三条（管理部门）

*市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市外商投资企业使用土地的主管部门。

浦东新区和区、县土地管理部门依照本办法和本市建设用地管理的有关规定，分别负责外商投资企业在浦东新区和区、县范围内使用土地的具体管理工作。

第四条（用地方式）

除依法应当以出让方式获得国有土地使用权外，外商投资企业可以通过下列方式获得土地使用权：

（一）县级以上人民政府征用集体所有土地或者划拨国有土地使用权；

（二）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股；

（三）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件；

（四）依法通过买卖或者其他转让方式取得国有企业、集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；

（五）法律、法规规定的其他方式。

外商投资企业可以通过租赁房屋、场地的方式使用土地。

第五条（使用集体所有土地的限制）

有下列情形之一的，应当依照本市建设用地管理的有关规定征用集体所有土地：

（一）农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业或者中外合作经营企业时，使用本市规划城市化地区范围内的集体所有土地的；

（二）外商投资企业依法通过买卖或者其他转让方式取得集体所有土地上的房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权的。

农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业，以本市规划城市化地区范围外的集体所有土地使用权作价入股的，其股份不得转让。

第六条（土地使用权价格的评估）

有下列情形之一的，应当由具有相应资质的房地产评估机构对土地使用权价格进行评估：

（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的。

第七条（用地申请和审批）

除租赁房屋、场地的情形外，需使用本市国有土地、集体所有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照本市建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。

经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。

第八条（土地使用费的核定）

经审核批准用地的外商投资企业，应当自取得企业法人营业执照之日起30日内，向房地产登记机构办理土地使用权登记，并按下列规定办理缴纳土地使用费的核定手续：

（一）使用国有土地的，向市房地局办理，其中在浦东新区范围内的，向浦东新区土地管理部门办理；

（二）使用集体所有土地的，向所在地的区、县或者浦东新区土地管理部门办理。

外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按前款规定向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。

第九条（土地使用费缴纳义务人的确定）

经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳；中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。

外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。

第十条（土地使用费缴纳的起算日期）

土地使用费缴纳的起算日期按下列规定执行：

（一）经审核批准用地的外商投资企业，为取得企业法人营业执照之日；

（二）租赁房屋、场地的外商投资企业，为租赁合同生效之日。

外商投资企业在初始用地的当年，使用土地不满6个月的，可以免缴土地使用费；超过6个月的，按6个月计算。

第十一条（土地使用费缴纳的期限）

土地使用费的缴纳，每年分两期进行：

（一）第一期为6月30日前；

（二）第二期为12月31日前。

第十二条（土地使用费的标准）

土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定。

土地使用费的标准及其调整，由市房地局会同市物价、财政等部门根据实际情况提出方案，报市人民政府批准后执行。

土地使用费标准调整的间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过原标准的30％。

第十三条（土地使用费标准的适用）

外商投资企业在初始用地的5年内，其土地使用费可以按第一年的标准缴纳，自第六年起应当按当年的标准缴纳。

有下列情形之一的，外商投资企业可以在整个经营期间，按初始用地第一年的标准缴纳土地使用费：

（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；

（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件，并在合作合同中约定由中方合作者缴纳土地使用费的。

第十四条（两类企业的土地使用费）

本市市区繁华地段以外的先进技术型外商投资企业，自企业设立之日起3年内免缴土地使用费，第四年起按优惠标准缴纳。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。

本市繁华地段以外的先进技术型外商投资企业，年度考核不合格或者有关的确认证书被依法吊销的，应当按一般外商投资企业的标准，补缴当年的土地使用费。

第十五条（缓、减、免缴土地使用费的其他情形）

经本办法第八条规定的土地管理部门核准，外商投资企业在开始营业或者投产前，可以按应缴纳标准的50％缴纳土地使用费。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投资企业可以缓缴、减缴或者免缴土地使用费：

（一）因不可抗力造成缴纳土地使用费困难，经本办法第八条规定的土地管理部门会同同级财政部门核准的；

（二）经市人民政府批准，进行城市基础设施建设使用土地的；

（三）市人民政府规定的其他情形。

第十六条（用地要求）

经审核批准用地的外商投资企业，应当遵守土地管理法律、法规、规章的有关规定，不得买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。

第十七条（用地变更）

外商投资企业在经营期间需改变所使用土地的规划性质或者用地面积的，应当报原批准的规划管理部门和土地管理部门审批。经审核批准的，应当向房地产登记机构办理土地使用权变更登记，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。

外商投资企业在经营期间租赁的房屋、场地的面积和用途或者其他使用情况发生变化的，应当持租赁变更合同或者新的租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。

第十八条（用地终止）

外商投资企业因经营期满或者其他原因终止使用土地的，应当持工商行政管理部门的证明文件或者其他有关证明文件，向房地产登记机构办理土地使用权或者租赁合同的注销登记手续，并按当年使用土地的时间（其中不满1个月的，按1个月计算），向本办法第八条规定的土地管理部门缴纳土地使用费。

第十九条（土地使用费的使用）

土地管理部门应当按规定将收取的土地使用费上缴同级财政部门，专项用于本市城市和乡村的基础设施建设。

第二十条（非法用地的处罚）

外商投资企业未经批准擅自使用土地或者非法转让土地使用权的，由土地管理部门依照建设用地管理的有关规定予以处罚。

外商投资企业未经批准擅自改变所使用土地的规划性质的，由规划管理部门依照有关法规、规章的规定予以处罚。

第二十一条（未按期缴纳土地使用费的处理）

土地使用费缴纳人未按期缴纳土地使用费的，由土地管理部门责令其限期缴纳，并自应缴纳之日起按日加收滞纳款额3‰的滞纳金。

第二十二条（复议和诉讼）

当事人对土地管理部门或者规划管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第二十三条（参照适用）

下列企业在本市范围内使用国有土地或者集体所有土地的管理，参照本办法的规定执行：

（一）香港、澳门、台湾地区投资者举办的企业；

（二）适用外商投资企业法律、法规的股份有限公司。

第二十四条（土地使用费的含义）

本办法所称的土地使用费，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。

第二十五条（应用解释部门）

本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。

土地使用管理范文第4篇

我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加强土地调控的一项重要举措。根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《关于深化改革严格土地管理的决定》以及《关于加强土地调控有关问题的通知》的规定，经国务院同意，现就有关事项通知如下：

一、明确国有土地使用权出让收入范围，加强国有土地使用权出让收入征收管理

国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。

国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，确保土地出让收支数据准确无误。对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。要完善制度规定，对违规核发国有土地使用证的，收回土地使用证，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方，土地出让收入纳入政府非税收入收缴管理制度改革范围，统一收缴票据，规范收缴程序，提高收缴效率。任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

二、将土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理

从20*年*月*日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。每年第三季度，有关部门要严格按照财政部门规定编制下一年度土地出让收支预算；每年年度终了，有关部门要严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算。同时，按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制；其中，属于政府采购范围的，应当按照规定编制政府采购预算。

三、规范土地出让收入使用范围，重点向新农村建设倾斜

土地出让收入使用范围：（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。（三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。（五）其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。

为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

四、切实保障被征地农民和被拆迁居民利益，建立被征地农民生活保障的长效机制

各地在征地过程中，要认真执行国发〔20*〕28号和国发〔20*〕31号文件中有关征地补偿费的规定，切实保障被征地农民利益。各省、自治区、直辖市要尽快制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，依法提高征地补偿标准。出让城市国有土地使用权过程中，要严格依照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第3*号）、有关法律法规和省、自治区、直辖市及计划单列市有关规定支付相关补偿费用，有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法权益。

建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度，改革对被征地农民征地补偿费的发放方式。有条件的地方，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民的部分，可以根据征地补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折方式直接发放给被征地农民，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。

被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费，可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。地方人民政府可以从土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。

五、加强国有土地储备管理，建立土地储备资金财务会计核算制度

国土资源部、财政部要抓紧研究制订土地储备管理办法，对土地储备的目标、原则、范围、方式和期限等作出统一规定，防止各地盲目储备土地。要合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。土地储备实行项目预决算管理，国土资源管理部门应当于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，报财政部门审核；每年年度终了，要按照规定向财政部门报送土地储备资金收支决算。财政部要会同国土资源部抓紧研究制订土地储备资金财务管理办法、会计核算办法，建立健全土地储备成本核算制度。财政部门要加强对土地储备资金使用的监督管理，规范运行机制，严禁挤占、挪用土地储备资金。

六、加强部门间协作与配合，建立土地出让收支信息共享制度

国土资源管理部门与财政部门要加强协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间等相关资料及时抄送财政部门，财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。

财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据准确无误。

财政部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系，统一土地出让收支统计口径，确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实，为加强土地出让收支管理提供必要的基础数据。土地出让收支统计报表体系由财政部会同国土资源部、人民银行研究制订。

七、强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失

财政部门、国土资源管理部门、人民银行机构以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理的规定执行。

土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》和《金融违法行为处罚办法》等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。

规范土地出让收支管理，不仅有利于促进节约集约用地，而且有利于促进经济社会可持续发展，对于保持社会稳定，推进社会主义和谐社会建设，以及加强党风廉政建设都具有十分重要的意义。各地区、各部门必须高度重视，坚决把思想统一到党中央、国务院决策部署上来，采取积极有效措施，确保规范土地出让收支管理政策的贯彻落实。

*办公厅

土地使用管理范文第5篇

一、划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿、安置、报批等费用后取得的土地使用权，或县级以上人民政府批准无偿提供给土地使用者的土地使用权。

二、划拨土地使用权，尚未办理土地出让手续的，不属于土地使用权人的自有财产，土地使用权人对划拨土地使用权无处分权。

三、房地产权利人转让房地产涉及划拨土地使用权的，应当向土地行政主管部门申请，经有权人民政府批准。属经营性用地的，由土地行政主管部门收储，以拍卖、招标或挂牌的方式公开交易，由受让方办理出让手续；属非经营性用地的，补办出让手续，补交土地出让金；属符合《划拨用地目录》的，可以保留划拨用地性质办理划拨土地变更登记手续。

四、原划拨土地使用者在不改变原土地用途和不进行重建的

前提下申请补办出让手续的，经有权政府批准，今后改建提高容积率的，应补交相应土地出让金；可以采取协议方式出让土地。

五、原划拨土地使用者申请改变为经营性用途，应当符合城市规划并经依法批准。准予改变用途的，属于利用原有房地产的，可以采取协议方式补办出让手续；属于需要重建的，由土地行政主管部门收购后再以招标拍卖挂牌方式出让。同等条件下，原土地使用权人有优先受让权。

六、划拨土地使用权设定抵押，到期不能偿还债务，抵押权人申请人民法院执行的，须先经有权人民政府批准后，由土地行政主管部门收回其划拨土地使用权。公开竞价出让土地所得价款，优先向政府缴纳土地出让金。

七、划拨土地使用权未经有权人民政府批准，擅自改变土地用途、转让房地产（包括委托拍卖企业拍卖房地产）的，土地行政主管部门不得办理土地转让手续，房产管理部门不得办理房产转让手续；并按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等有关法律法规的规定予以处罚。

八、拍卖企业等中介机构擅自接受委托划拨土地使用权的房地产拍卖的，由此给土地使用权人、土地受让人造成的损失，由中介机构自行负责。

土地使用管理范文第6篇

第二条本市下列区域内使用土地的单位和个人，应当缴纳城镇土地使用税：

（一）外环线以内的区域；

（二）长宁区、徐汇区和普陀区在外环线以外的区域；

（三）外环线以外区县人民政府街道办事处管理的区域、建制镇人民政府所在区域和经市政府批准征收城镇土地使用税的工业园区等其他区域。

前款第三项规定的建制镇人民政府所在区域的具体范围，由区县人民政府征求市地方税务局意见后确定。

免征、减征城镇土地使用税的，按照国家有关规定执行。

第三条本市城镇土地使用税根据下列不同区域，分为六个纳税等级：

（一）内环线以内区域：一至三级；

（二）内环线以外外环线以内区域：二至四级；

（三）外环线以外区域：三至六级。

各纳税等级区域的具体范围，由市地方税务局确定并公布。

第四条各纳税等级区域的税额标准如下：

一级区域，每平方米年税额30元；

二级区域，每平方米年税额20元；

三级区域，每平方米年税额12元；

四级区域，每平方米年税额6元；

五级区域，每平方米年税额3元；

六级区域，每平方米年税额1.5元。

第五条纳税人实际占有土地的使用权属于专有的，计税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准；无房地产权证或者房地产权证上未记载土地面积的，以建设用地批准文件记载的土地面积为准。

无法按照前款规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。

第六条纳税人实际占有土地的使用权属于共有的，以所在宗（丘）地面积为计税依据。

房地产登记中已对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。

未经房地产登记或者房地产登记中未对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积依如下公式计算：计税土地面积＝纳税人的房屋建筑面积÷宗（丘）地内所有房屋的总建筑面积×宗（丘）地面积。

前款规定的宗（丘）地面积、纳税人的房屋建筑面积、宗（丘）地内所有房屋的总建筑面积，以房地产权证、建设用地批准文件以及其他房地产登记资料为准。宗（丘）地内有专有土地的，确定宗（丘）地面积时，应当扣除该专有土地的面积。

未经房地产登记或者房地产登记中未对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊，且无法按照本条第三款、第四款的规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。

第七条城镇土地使用税征收管理中以实际测量的土地面积计税的，计税土地面积以所在区县的房屋土地调查机构测量并经房屋土地调查成果管理部门确认的土地面积为准。

第八条城镇土地使用税按年计算，实行按月、季度或者半年分期缴纳。具体缴纳期限，由市地方税务局确定。

第九条办理税务登记的纳税人，其城镇土地使用税由主管地方税务机关负责征收管理；其他纳税人的城镇土地使用税，由土地所在区县的地方税务机关负责征收管理。

第十条本市房地部门应当协助做好城镇土地使用税的征收管理工作，向市地方税务局提供相关的房屋土地权属资料。

土地使用管理范文第7篇

第二条在本省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳土地使用税。

城市、县城、建制镇的具体征税范围，由市、县人民政府根据依法批准的城市规划和建制镇规划确定。工矿区的具体征税范围，由各州（地、市）人民政府确定。

第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

纳税人或者地方税务机关对纳税人实际占用土地面积有异议的，以国土资源管理部门组织测量的结果为准。

第四条土地使用税由土地所在地的地方税务机关负责征收。

第五条本省土地使用税适用税额幅度，依照《青海省城镇土地使用税税额表》的规定执行。

第六条市、县人民政府应当按照《青海省城镇土地使用税税额表》所列土地等级和税额幅度，根据当地市政建设状况、经济繁荣程度等条件，制定适用等级的具体范围和相应的适用税额标准，经州（地、市）人民政府审核后，报省人民政府批准执行。

第七条占用下列土地免缴土地使用税：

（一）《条例》第六条所列土地；

（二）经批准开荒整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；

（三）法律、行政法规规定免缴土地使用税的其他用地。

第八条除《条例》第六条及本办法第七条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由所在地地方税务机关审核后，按照税收管理权限审批。

第九条单位和个人将下列免缴土地使用税的土地用于生产经营或者建房出租的，应当从改变土地用途或者出租土地使用权的次月起缴纳土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

第十条土地使用税按年计算、分季缴纳。分季缴纳的税款应于季度末10日内缴纳。

纳税人年缴纳税额在5000元（含5000元）以下的，实行全年一次性缴纳，缴纳时间为每年第一季度末10日内。

第十一条纳税人应当在地方税务机关规定的期限内，将实际占用土地的权属、位置、面积、用途等情况，如实向所在地的地方税务机关申报。新征用的土地和纳税人住址变更、土地使用权发生变动的申报期限为30日。

国土资源管理部门应当及时向土地所在地的地方税务机关提供土地权属变更、实际占用土地面积等相关信息资料，配合地方税务机关做好土地使用税的征管工作。

第十二条土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《条例》及本办法的规定执行。

第十三条本办法应用中的具体问题，由省财政部门会同省地方税务机关负责解释。

土地使用管理范文第8篇

[内容摘要]本文试图对当前中国农村中出现的土地使用权流转现象做出经济解释，并对不同地区间流转程度的差异提供一个分析框架。主要结论是：土地使用权自由流转理论上能够提高要素配置效率和农业生产效率，因此这项制度创新是对潜在外部利润的反应；而金融制度安排的可得性、劳动力市场的限制性、土地承包制的稳定性、村集体的政治决策、土地的社会保障和失业保险功能以及农业生产的技术特征是导致流转程度差异的主要原因。

[关键字]农地制度土地使用权流转农户模型

Ⅰ现象和问题

一个明显的事实是，近年来在部分农村地区出现了土地较为自由的流转，例如作为西部开发重点的湖南省怀化地区[1]以及被称为发生“第三次土地革命”的山东省胶东地区[2]，一些经济较为发达的农村地区也正在进行类似的尝试，并以此作为实现农业产业化、现代化和农村城镇化的基础[3]。同时，由山东农业大学和美国华盛顿大学农村发展研究所进行的一项涉及4省344县的农村调查[4]表明，大部分农民已经具有自己承包土地可流转的意识，见表1。

表1：农民对其土地使用权流转的态度

资料来源：杨学城等，2001

与以上事实形成对照的是，土地使用权流转程度的地区差异非常大。根据1998年白罗文等人和农科院合作的一项对8个省的调查[5]表明，参与流转的土地只占全部土地的3％～4％。对同在湖南省的永兴县3乡39村的实地考察[6]则表明，尽管村集体对于土地使用权流转抱积极态度，但实际的流转并未发生。即使在经济较为发达的浙江地区，农村土地市场也存在交易量小、交易期限短和低偿交易甚至无偿交易比例高等现象[7]。而在近年来大量的农村中，涉及农村土地的达一半以上，有些土地问题甚至上升为刑事案件。

农民、农村和农业问题是中国的基本问题，而土地制度又是这些基本问题的核心，它是农村中农业生产、经营、收入分配和社会保障等制度安排的基础。对于土地使用权流转及其地区差异这一新的现象，需要在理论上做出经济解释与分析，而本文试图回答以下两个问题：1、土地使用权流转的经济效率如何？2、哪些因素导致流转程度的地区差异？

Ⅱ农地制度变迁的历史和理论回顾

从1950年6月30日，新中国第一部土地法《中华人民共和国法》诞生以后，中国农村的土地制度曾出现过多次大的调整和变迁（石磊，1998）。始于70年代末的农村改革使中国农业的生产组织形式回复到以家庭为单位的传统模式，每个农户成为农业生产中各项扣除以后的剩余索取者（ResidualClaimant），克服了生产队中劳动监督困难和激励不足的问题（林毅夫，1991）。这项诱致性制度变迁[8]在1981年得到正式的承认，以法定形式肯定下来的长期的土地承包权给予农民稳定的预期，它直接影响预期者的行为，从而大大提高农业的生产效率。

但是自从1984年以后，谷物生产停滞不前，农业生产出现了徘徊的局面。在这种情况下，重新集体化的呼声又在扩大经营规模以获取规模报酬的教条下出现[9]。1993年，15年的土地承包期即将到期，农民对土地制度预期的不稳定性导致了农业生产中出现短期行为和生产性投资不足。中共中央和国务院《关于当前农业和农村经济发展的若干重大政策措施》决定，将农户的土地承包期延长30年，部分林业地区延长至50年。

80年代后期，继商品和服务市场化改革全面展开后，劳动力市场的就业体制改革也正式开始，大量农村劳动力流向城市或进入乡镇企业实现非农产业就业[10]。为了适应劳动力要素转移，1988年修改的《宪法》和《土地管理法》都放松了对土地管理的限制，明确“国有土地和集体所有的土地的使用权可依法转让”。

1996年以后农民收入增长缓慢和农村城镇化水平低问题突出，以村为基础的集体土地所有制作为改革的终极目标开始受到怀疑。为了适应中国农业现代化和产业化发展战略，1998年《中共中央关于农业和农村工作的若干重大问题的决定》明确在“赋予农民有保障的30年土地使用权”的同时“发挥市场机制在农村土地资源再配置中的基础作用”。

而在今年初的“十五”计划中，作为积极推进农村各项改革的首要内容，中央明确在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度改革。在今年7月九届人大四次会议上讨论的《土地承包法（草案）》中，是否应该以及如何将农民的土地承包权界定为一种财产权，并规范其流转成为讨论的焦点。

中国农村土地制度变迁的历史和现状对经济理论研究提出了挑战，关于土地承包制的讨论构成二十多年来中国农业经济学的主要研究方向之一（刘守英，1997；周其仁，1997）。由于土地承包制只赋予农民对土地的排它的使用权和收益的独享权，而按照根据产权学派的观点，一个产权的基本内容包括行动团体对资源的使用权与享用权，以及自由的转让权。它的权能是否完整，主要可以从所有者对它所具有的排它性和可转让性来衡量（H·登姆塞茨，1967，张五常，2000），因此90年代后期随着土地法律政策的调整，有关土地使用权流转对于农业绩效的研究受到重视，已有的研究成果对于下一步的探讨提供了富有启发性的框架（姚洋，2000）。由各类国际和国内社科基金资助的农业和农村研究课题则为本文的展开提供了重要的经验事实。而作为发展经济学研究的新动向，人们将更多的注意力转移到发展中国家经济运行的微观机制研究上（文贯中，1989），例如对农业租约与农户行为的研究。本文试图利用可获得的经验事实，以农户的微观决策为基础，对前文提出的两个问题作出回答。

Ⅲ土地使用权流转：一个新古典的图解

劳动力和土地是农业生产中的两大基本要素。目前我国农村约有劳动人口45000万人，而以我国的农业劳动生产率水平和实际耕地面积计算，农业中能够吸收的劳动力约为15000万人。除去乡镇企业就业的12300万人、流向城市的劳动力5000万人和从事其他产业的2000万人，尚余1.1亿农村剩余劳动力，农村的失业率约为24%（袁志刚，1998）。因此，农村剩余劳动力的部门和地区间转移成为中国经济发展的长期趋势。这种转移的主要动力一方面来自不同产业部门间经济绩效的差异，另一方面来自城乡之间日益扩大的收入和消费水平差异。

表2：国民经济和各产业平均增长速度：

资料来源:《中国统计年鉴》2000，第14页

表3：城乡居民收入水平和消费水平差距进一步扩大：

料来源：《中国统计年鉴》2000，第29页

伴随农村剩余劳动力转移出现的微观变化是土地在不同个人间的边际评价出现重大差异。由于农业生产中劳动力与土地总是互补的，对于具有不同农业生产力水平的农户，土地边际产出的程度不同。在经济较为发达的农村地区，农村劳动力在市场意识、价值观念和知识技能等方面不断进步，一部份有能力在非农产业实现就业的农民，将会比较其种地的收益和机会成本。当这部份农村劳动力试图退出农业产业时，尽管他们对土地的边际产出评价已经很低，但作为理性的个体，他们依旧会考虑自己已经承包并仍有较长存续时期[11]的农村土地如何被尽量有效地利用，可能的选择是将土地的使用权出租或转让，部份实现承包制赋予的从土地上获得收益的权利。对于另一部份留在农业生产产业的农民，农业生产可能给他们带来较高的收益。如果他们发现在自己的生产和经营下，土地具有较高的边际产出，尤其是那些具有较多的市场信息、较新的生产技术、和较高的经营能力的农户，他们有可能承租或受让前一类人的土地使用权，从而对农业生产进行更多的投入。这样，土地使用权的流转就具有土地边际产出拉平效应，双方对土地边际产出的评价差距越大，土地资源配置效率被改进得就越多。

我们可以用上面这个模型说明土地使用权流转的经济效率。（一）图表示的是某村土地的总需求和总供给曲线。我们假定该村的农户可以分为两类：具有农业生产比较优势而持久的留在该村的A类农户；不具有农业生产比较优势而退出农业生产产业转移至其他产业的B类农户。（二）图和（三）图分别表示这两类农户对土地的需求。需求曲线不同的斜率表明他们对土地不同的边际评价，并且这种边际评价与他们各自的土地边际产出成正比。在土地承包制的初始配置下，假定以每户人口为标准，A类农户和B类农户获得的土地量分别为Qa和Qb。在这种状态下A类农户对土地的边际评价Pa远远高于B类农户的边际评价Pb。这样的土地要素配置显然是缺乏效率的。如果农村土地使用权可以有偿自由流转，那么B类农户的土地将流至A类农户，根据新古典经济学均衡的一般原则，流转量是：Qb0—Qb1=Qa1—Qa0。此时，两类农户对土地的边际评价相等都为P*。如果农村土地市场形成后P*可被视为土地的市场均衡价格。这时A类农户增加的效用为E和F，F当中将有G部分有偿支付给B类农户，由于F=G+H，所以社会净效率增加量为E+H，实现了典型的希克斯—卡尔多效率。

由此可见，在一个理想的新古典框架中，土地和任何其他要素一样，自由的流转总能提高资源配置的效率，并能反过来促进劳动力要素的流动和农业生产效率的提高。已有的实证研究也证实，对土地交易权的限制对土地产出率具有负面的影响，其影响途径是降低要素配置效率和减少农户对土地的长期投入（姚洋，1998）。这在回答前文第一个问题的同时，也能够从效率角度解释为什么政治决策的结果是允许和鼓励农民进行土地使用权的有偿转让。

Ⅳ流转程度的差异：一个农户的微观决策模型

既然土地使用权的自由流转具有提高要素配置效率和农业生产效率的作用，那么这种现象为什么没有在广大农村地区普遍出现，为什么地区间的流转程度存在很大的差异？

新古典的理论在长期中看总是对的（曼昆，1998），但在将它运用到现阶段的中国时，许多转轨过程中的制度因素不容忽视。以上的图解对经济发达地区有一定解释力，或者说它代表了农业发展的长期趋势，但要解释不同地区流转程度的差异，其微观基础就必须分析农户将土地投入农业生产和实施流转的决策。受贝克尔家庭生产函数（Gary·S·Becker,1976）的启发，我们建立一个在一般农村地区代表性农户的微观模型，然后分析是哪些外生变量和参数影响农户对土地的使用和流转决策。

一、模型的设定和说明

①初始禀赋（T，R）

T：农户可投入的全部用于劳动的时间

R：农户在土地承包制下拥有的土地总量

对于无遗产继承、外来援助和不参与金融信贷市场的普通农户，T和R可视为他所拥有的财富总量，作为一般的讨论，T和R各自在质量上的差别暂不细分，而只考察数量上的影响。

②效用函数U=货币收入（③+④）+非货币收入⑤

针对设定的初始禀赋，农户的效用来自两方面[12]：劳动和土地作为生产要素可能提供的货币收入；土地除作为生产要素以外提供的非货币收入。效用函数的设定得到以下经验观察的支持：

表4:浙江省海宁市地产对农民的效用

资料来源:刘红梅，王克强，2001

③农业生产净货币收入：PA·Q(L,K,H)-WAL-PKK-tH

PA：农产品市场价格

Q(L,K,H)：农业生产函数

WA：农业雇工工资

L：投入农业生产的劳动时间

PK：农业生产中资本市场价格

K：农业生产中资本投入量

t：农业生产费税率

H：农业生产中土地投入量

由于商品市场的改革基本完成，农民面临的农产品和农业生产资本价格主要为市场价格。而农业生产的费税是对耕地面积征收单位税，所以与投入农业生产的土地面积成正比。需要特别说明的是WA。根据已有的考察和研究（姚洋，1999；查金祥等，2001），农业生产内部的劳动力市场确实存在，尤其是种粮大户雇佣当地农民，以及农忙期间农户间的相互雇佣。因此此处假定存在WA为农业雇工工资，它可视为只能在农业产业实现就业的农户的闲暇的机会成本。

④非农业生产净货币收入：p1WI(T-L)+p2PR(R-H)

p1：在非农产业实现就业的概率，其值大小反映劳动力市场限制性

WI：在非农产业就业的净收入=就业收入-就业成本

(T-L)：投入非农业生产的劳动时间，如果为负值，表明农户雇佣劳动力，反之则反是

p2：土地使用权流转的概率，其值大小反映土地市场发育程度

PR：流转土地使用权的单位净收入=流转收入-流转成本

(R-H)：使用权被流转的土地面积，如果为负值，表明农户受让他人流转的土地，反之则反是

近年来由于非农产业的发展，从事农、林、牧、渔业的劳动力占劳动力总数的份额已由1978年的70.5%下降到2000年的46.9%，从事非农产业的劳动力占劳动力总数的份额则由1978年的29.5%提高到2000年的53.1%，变化幅度高达23.6个百分点。就业结构转换严重滞后于产值结构转换问题得到初步矫正（林毅夫，2001），这为农户的产业间转移提供了可能。因此此处用WI表示农户在非农产业就业的净收入，并与其就业概率相乘作为单位劳动时间的期望收入。与此相形似的假设是土地使用权流转的概率p2、净收入PR。

⑤非货币收入：eH

e：土地除作为生产要素以外为农户提供的单位效用。就表4考察的农户而言，e的值为50%以上，相对于一般农户，我们假定e不为零，它将为保有H面积土地的农户提供eH的效用。

⑥生产函数：Q(L,K,H)=ALαKβHγ

A：农业生产进步因素

α、β、γ：分别为劳动、资本和土地的产出弹性。

农业作为一项弱质产业及易受自然灾害的影响[13]，与此同时种子、化肥和灌溉技术等进步也将提高农业产出[14]，因此把A视为生产技术进步因素与自然灾害因素相抵后的净值。根据边际产出递减原则，生产函数的性状满足：0<α，β，γ<1，Q,>0，Q,,<0[15]。

⑦预算约束：WAL+PKK+tH≤WAT+eR

T和R的价值确定此处仍选用了WA和e而非是WI和PR，因为正式的劳动力市场和土地市场不完善正是中国大部分农民面临的约束。

二、农户的最优规划

将生产函数代入效用函数，农户的最优规划可简化为：

MAXU=PA·ALαKβHγ-WAL-PKK-tH+p1WI(T-L)+p2PR(R-H)+eH

L,K,H

S.T.WAL+PKK+tH≤WAT+eR

构造拉格朗日式：

M（L,K,H,λ）=PA·ALαKβHγ-WAL-PKK-tH+p1WI(T-L)+p2PR(R-H)+eH-λ(WAL+PKK+tH-WAT-eR）

最优的一阶条件为：

эM/эL=αPAALα-1KβHγ-WA-p1WI-λWA=0

эM/эK=βPAALαKβ-1Hγ-PK-λPK=0

эM/эH=γPAALαKβHγ-1-t-p2PR+e-λt=0

λ（WAL+PKK+tH-WAT-eR）=0

令αPAALα-1KβHγ=（1+λ）WA+p1WI=X（1）

βPAALαKβ-1Hγ=（1+λ）PK=Y（2）

γPAALαKβHγ-1=（1+λ）t+p2PR-e=Z（3）

λ>0，（WAL+PKK+tH-WAT-eR）=0（4）

得土地使用权流转量：

ΔH*=R-H*=R-γ·（WAT+eR）XY/（αWAYZ+βPKXZ+γtXY）（5）

三、比较静态分析

(5)说明影响农户土地使用权流转的诸多因素，为了更清楚分析各外生变量如何影响农户的决策，可以对（1）到（4）分别进行比较静态分析。

（4）中Kuhn-Tucker乘子λ>0表明，当成本投入超过预算约束时，效用就受到惩罚。因此初始禀赋贫乏、缺少金融市场支持，制约农户在农业生产中的大量投入。对于具有农业生产比较优势，试图大规模开展农业生产的农户，他们本是流转土地最大的需求者，但是严格的预算约束将制约对土地的需求。这可以解释在各种非正规或正规的金融制度安排可得性高的地区，土地的流转程度也较高[16]，同时也说明建立农村金融制度安排对于促进土地流转、改变农民恶劣的初始条件将有积极意义。

（1）中的X可视为经济转轨过程中，农户劳动力的真实机会成本，且эL/эX<0，表明农业生产雇工工资WA越高、农户在非农产业就业的期望净收入p1WI越高，农户投入到农业生产中时间越少，这可以解释在经济发达地区农户对土地经营出现明显淡化的现象[17]。这些淡出农业生产的土地，理论上成为土地流转的重要供给，可以部分解释为何发达地区流转程度高。

现阶段影响X的制度因素主要是户籍管理制度和城市企业招工制度，以及其他产业能为农民提供的工资水平。由于城乡二元结构刚性和过去延续多年的户籍制度的束缚，农民在非农产业实现就业的成功率不高。即使已经在非农产业实现就业者，办理各种居住证、就业证等就业管制措施提高了农民就业的成本。而在近年的结构调整过程中，城市职工下岗和失业情况严峻，使得地方政府加大了农村劳动力流入城镇的管制力度。已有的研究也证实了劳动力市场的限制显著地影响农村土地租赁市场的活跃和有效性（姚洋，1999）

（2）中的Y可视为农业生产资本投入的价格，且эK/эY<0，эL/эY>0，эH/эY，表明当机械、化肥等资本价格上涨时，农民减少资本投入而用更多的劳动和土地予以替代是理性的行为。这可以解释一些旨在推进农村城镇化和农业现代化的政策措施，并没有在广大的农村普遍推行，可能是由于增加的收益不足以抵偿成本的上升，大部分传统农业生产地区维持了较多劳动、较多土地对资本的替代，经济越是落后的地区这样的替代越为明显[18]。

（3）中的Z可视为农户将土地投入农业生产的真实机会成本，且эH/эZ<0，更为确切的分解为эH/эt<0，эH/эp2<0，эH/эPR<0，эH/эe>0。第一项负值表明，农业生产的费用负担越重，农户投入农业生产的土地越少，或者说从事农业生产的积极性越小。第二和第三项负值表明，土地流转的可能性越高，土地使用权的单位净收入越高，农民保有的土地将越少，实施流转的土地越多。第四项正值则表明，土地为农民提供的非货币效用越多，农民保有的土地越多，实施流转的土地越少。

而分别决定这四个外生变量的制度因素主要是：

①农户的费税负担和费税制度改革的情况。政府从1998年致力推行的农业生产费改税很大程度上是针对农民负担过重、农业生产积极性不足而作出的政策调整。

②土地承包制的稳定性。已有的研究表明尽管稳定的地权对产量的效果不明显，但对投资具有显著的促进作用（姚洋，2000；罗伊·普罗斯特曼等，2001）。从土地流转角度看，高频度的的土地调整等于对农业生产征收一种随机税。所以长期而稳定的土地使用权对出让方和受让方都是重要的保障。它使前者减轻失去土地的担心，后者则更有动力对农业生产进行长期投入，从而提高土地使用权流转的概率。

③村集体的政治决策。我国法律对农村土地产权的界定是：1984年的《宪法》规定我国农村土地归集体所有。1988年修改的《宪法》补充了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。此后，国有城镇土地有了转让程序和办法，农村集体土地仍然没有转让的程序和办法，没有形成规范的使用权流转制度。由于农村土地集体所有，村民委员会又是农村最基层的行政单位，所以村集体的政治决策将明显地影响土地使用权的流转。从目前土地流转的各环节来看，行政操作的痕迹不仅清晰可见，而且在有些地区构成整个变革的“主线”[19]。另一方面，即使这种流转完全出于自发，依旧离不开行政审批认可这一程序。没有规范的程序和办法可依，在为以后的土地纠纷埋下隐患的同时，也给村干部的寻租行为提供了空间。所以，如果考虑游说村干部的费用以及流转合同的不完备，土地流转给农户带来的净收益将会下降。

④农村的社会保障和失业保险制度。从表4提供的数据看，现阶段土地为当地农户提供的社会保障和失业保险效用非常显著。土地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，从而成为维护社会稳定的一个重要因素。而农村中大量的隐蔽性失业之所以没有造成大的社会动荡，土地对这些失业人口的吸纳能力起到了重要的作用。当其他条件不变时，这两个功能越是显著，农户保有的土地量就会越多[20]。当然，随着货币收入的提高，人们以货币收入抵御风险的能力也将随之提高，如果配以类似城市中的社会保障和失业保险制度在农村中展开，那么土地的这两个基本功能将会明显的退化，较多的土地也就不会迟滞农民流转土地的积极性，城镇化的进程在这些地区明显快于平均水平[21]。

四、关于农产品价格和农业生产函数的再讨论

随着计划经济时代农产品购销体制的逐步取消和商品市场的完善，目前大部份农村地区农产品需进入市场销售的份额占总产量的50%以上，少数地区达到80%左右，因此PA对于农户进行农业生产的收益有显著影响[22]，这可以解释为何大部分地区提倡开展农业产业化，旨在对农业和农村经济的主导产业、产品，实行产供销、种养加、贸工农、经科教一体化经营（焦必方，1998）。而农产品价格上涨如何影响土地使用权的流转则取决于农业生产的技术特征。

仅从（1）到（3）式看，随着农产品市场价格和农业技术进步因子提高，农业生产中的劳动力、资本和土地投入量都会增加，而劳动力和资本的成本上升则减少两者的投入，所以劳动力和资本投入的变动对土地投入的影响取决于各要素间的替代性和互补性哪个更为显著。前文设定的柯布-道格拉斯函数形式虽然使讨论易于展开，但并不能清楚的解答这一问题。一个基本的经验事实是，中国农村人均耕地面积远低于世界平均水平，在经济不发达地区，当劳动力机会成本极低时，劳动替代资本和土地几乎接近极限，而资本和土地则较多地表现为互补性[23]。

Ⅴ结论和体会

本文的主要结论是，仅从效率角度看，农村土地使用权的自由流转确实具有提高要素配置效率和农业生产效率的积极作用。要在今后的经济发展过程中提高农民收入、推进农村城镇化和农业现代化，土地作为最基本的生产要素，可以自由和规范的流转具有积极的意义。但是现阶段金融制度安排的可得性、劳动力市场的限制性、土地承包制的稳定性、村集体的政治决策、土地的社会保障和失业保险功能以及农业生产的技术特征导致了流转程度在不同地区的差异。

在利用一个农户模型进行比较静态分析的过程中，我们指出了哪些制度因素限定各外生变量从而影响农户的微观决策。如果确实承认农户的决策是面临约束条件下的理，那么那些旨在推进农业现代化和农村城镇化而限制或强制土地流转的措施就可能反而有违于初衷。在农村的各项改革中，打破那些限制农民实现潜在效率的滞后制度，供给那些确实无法由市场供给的制度安排才是发展中国家政府的当务之急。

当然，将更多的篇幅留给分析文章的不足和学习的体会，对于一个学生而言或许更有价值。

这篇论文的最初想法是利用诱致性制度变迁理论解释农村土地使用权流转的现象。但是进一步的文献阅读尤其是实地访问和考察之后，我们发现虽然一些地区通过各种形式的土地流转取得很好的经济绩效，但是大规模的土地流转并未在所有农村展开，即使一些地区的政策允许或鼓励农民进行土地租赁和转让，但农民的积极性并不高。这样的事实促使我们从农户的微观决策角度去思考哪些因素影响农民保有和流转土地。

文中建立的模型主要是受到贝克尔家庭生产模型的启发。在这类模型中，行为人集生产者和消费者于一身，但是为了使分析更为直观，我们暂且用货币收入替代了闲暇和商品的消费。而为了体现经济转轨过程中的体制障碍和市场缺乏，我们选用了分别用p1和p2描述了劳动力市场和土地市场的发育程度，得到的结论和预期相一致。

模型的改进工作还有很多。首先是生产函数的简化。劳动和资本与土地之间的互补和替代性没有清楚地分解开来，这使得影响劳动和资本投入的制度因素最终如何影响土地投入的分析缺乏说服力。短期内将资本略去是明智的做法，生产函数设为里昂惕夫型可能更适合中国的实际。其次是涉及多个变量的偏微分存在技术上的问题，全微分后利用矩阵进行比较静态分析更加合理。

另一个缺憾是，文中的理论推论虽然大部分得到了经验事实的支持，但就针对模型本身而言，缺乏一个统一的计量模型对推论进行严格的经验检验。这一方面是受制于数据的可得性，另一方面也受制于数据处理的技术能力。最后，如果确信社会的公平不是皇帝的新装，那么对土地流转如此重要的制度安排，确实应该从公平角度进行不偏不倚的考察。以上几个方面让人想起了瓦尔拉斯在《纯粹经济学要义》写道的：经济学可以分解为精神科学、自然科学和技术。

[参考书目]

[1]阿尔弗雷徳·马歇尔，1890，《经济学原理》（上、下），商务印书馆，1983年版

[2]T．W．Schultz，1967：TransformingTraditionalAgriculture,YaleUniversityPress，1994

[3]Gary．S．Becker，1976：TheEconomicApproachtoHumanBehavior，ChicagoUniversityPress，1980

[4]H·登姆塞茨，1967，“关于产权的理论”；

T·W·舒尔茨，1968，“制度与人的经济价值的不断提高”；

L·E·戴维斯，D·C·诺斯，1968，“制度变迁的理论：概念与原因”；

A·A·阿尔钦，H·登姆塞茨，1972年，“生产、信息费用和经济组织”；

V·W·拉坦，宾斯旺格，1978，“诱致性制度变迁”；

林毅夫，1989，“关于制度变迁的经济学理论：诱致性制度变迁与强制性制度变迁”等，载《财产权力和制度变迁——产权学派和新制度学派译文集》，上海三联出版社，1994

[5]文贯中，1989，“发展经济学的新动向——农业租约与农户行为的研究”，载《当代经济学前沿专题》，商务印书馆

[6]林毅夫，1991，《制度、技术和中国农业发展》，上海三联出版社，上海人民出版社

[7]罗伊·普罗斯特曼等，1996，“中国农业的规模经营：政策适当吗？”，载《中国农村观察》，1996.6

[8]周其仁，1997，《中国农村改革：国家和所有权关系的变化》，《中国经济学1997》，上海人民出版社，1997

[9]刘守英，1997，“中国农地集体所有制的结构与变迁：来自农村的经验”，载《中国社会科学季刊》，1997年秋季

[10]石磊，1998，《中国农业组织的结构性变迁》，山西经济出版社

[11]袁志刚，陆铭，1998，《隐性失业论》，立信会计出版社

[12]姚洋，1998，“农地制度和农业绩效的实证研究”，载《中国农村观察》1998.6

[13]M·吉利斯等，1998，《发展经济学》，中国人民大学出版社

[14]焦必方，1998，《农业经济学》，复旦大学出版社。。

[15]姚洋，1999，“非农就业结构和土地租赁市场的发育”，载《中国农村观察》1999.2

[16]姚洋，2000，“中国农地制度：一个分析框架”，载《中国社会科学》2000.2

[17]罗必良，2000，“农地经营规模的效率决定”，载《中国农村观察》2000.5

[18]张五常，2000，《佃农理论》，商务印书馆

[19]李善同，2001，《中国加入WTO后的发展战略和区域经济研究报告》，“WTO与中国：政府角色的转换”研讨会

[20]杨学城，罗伊·普罗斯特曼，徐孝白，2001，“关于农村土地承包30年不变政策实施过程的评估”，载《中国农村经济》，2001.1

[21]张忠根，史清华，2001，“农地生产率变化及不同规模农户生产率比较研究”，载《中国农村经济》，2001.1

[22]刘红梅，王克强，“浙江省农村土地市场的实证研究”，载《中国农村经济》，2001.2

[23]陈庆根，廖西元，2001，“优质水稻生产投入与产出的经济效益评价”，载《中国农村经济》，2001.3

[24]查金祥等，“湖北农业微观经济组织运行现状的调查报告”，载《中国农村经济》，2001.8

[25]林毅夫，2001，“我国城市发展和农村现代化”，中国宏观经济网特稿

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[1]见农业部农村经济研究中心2000年课题“西部开发与农村经济的可持续发展研究”报告，载《管理世界》2001年1月

[2]见“胶东半岛上的第三次土地革命”，《21世纪经济报道》，2001年4月9日

[3]见《2001年至2005年我国经济发展研究报告》

[4]杨学城，罗伊·普罗斯特曼，徐孝白，“关于农村土地承包30年不变政策的实施过程的评估”，载《中国农村经济》，2001年1月

[5]Li,G.,S.Rozelleandl.Brandt,1998,“Tenure,LandRights,andFarmerInvestmentIncentivesinchina”,AgriculturalEconomics,19(1998):63-73.

[6]见复旦大学学生暑期社会实践项目《农业结构调整和农村土地制度》，2001年7~8月

[7]刘红梅，王克强，“浙江省农村土地市场的实证研究”，载《中国农村经济》，2001年2月

[8]现行制度安排的变更或替代，或者是新制度安排的创造，它是由个人或一群人，在响应获利机会时自发倡导、组织和实行的（V·W·拉坦，宾斯旺格，1978）。

[9]理论届当时对此的讨论和分析有许多，例如罗必良，“农业规模经济：理论与实证分析”，载《农经理论研究》，1991年5月；陈健，“规模经济质疑”，载《农村经济文稿》，1987年12月

[10]据统计资料计算，在1978-1999年间，仅乡镇企业的劳动者增加量（9877万人）一项，就占全国非农产业中劳动者增加量（25259万人）的39.1%。如果再把农民在其他载体（如私营企业、个体企业、独自进城当合同工、临时工、保姆，经商等）中从事非农活动考虑进去，劳动力转移的数量就更大了（林毅夫，2001）。

[11]这个论断建立在土地承包制30年不变的基础之上，现实中的土地调整可能是频繁的，下文将对此进行分析。

[12]闲暇和商品的消费也可以为农户带来效用，但此模型中T是指可用于劳动的全部时间，所以闲暇已经隐含在初始假定中，而其他商品的消费可由货币收入在商品市场上购买。效用函数的线性形式则表明，货币收入和非货币收入，以及货币收入的两种不同来源之间是明显的替代性，这样的假定值得讨论，但确实使运算简化。

[13]1999年中国农业的受灾面积达到49981千公顷，成灾面积26731千公顷，占受灾面积的53.5%，历年的统计数据则说明，每年的成灾面积的占粮食播种面积的21%左右（《中国统计年鉴》，2000）

[14]杂交水稻的成功可能是一个普遍接受的例子，新品种的开发和无土技术的采用也体现了科技在农业中的作用，

尽管定量的技术进步因子数据尚未得到。

[15]虽然α+β+γ的值与1的大小是一个重要的技术特征，但根据大量国际和国内经验研究的结果看，没有理由认为农业生产具有显著规模报酬递增特征（罗必良，2001）

[16]在前文提到的案例中，果树开发大户和种粮大户一般都得到了当地农村信用合作社的信贷资助。

[17]例如对浙江省农村固定观察点的观察结果看，已有20%左右的农户放弃了农地经营（史清华等，2001）

[18]见M·吉利斯等人关于传统农业的考察（M·吉利斯等，1998）

[19]在前文提到的案例中，“反租倒包”等形式往往就由村集体发起。

[20]一个典型的例证是在几千年的封建社会中，“耕者有其田”一直是农民最大的愿望。

[21]例如在上海郊区，随着农村养老保险和失业保险的普及，宝山、奉贤等区县的农民普遍将土地出租给外地来沪人员经营。而上海在98年至今，已经先后有4个县进行撤县设区。

[22]例如优质水稻价格每递增10%，每公顷水稻的利润平均增加1300元左右（陈庆根等，2001）。

土地使用管理范文第9篇

以科学发展观为指导，坚持城乡经济统筹发展，按照依法依规、创新机制、拓宽思路、规范管理的要求，以加强农村资产资源管理为重点，以增强村级集体经济实力为目的，通过加强土地规范化管理，防止资产资源流失，巩固壮大农村集体可支配财力，促进农村经济社会健康发展。

二、突出工作重点

各村对村集体土地使用权按照相关法律法规从以下几方面加强管理，严格把关：

1、对于在承包期内承包方自愿将承包地交回发包方的土地及山林，必须由村民委员会集中统一管理。

2、举家迁往设区的市，并转为非农业户口的承包方所承包的土地，必须由村民委员会收回集中统一管理。

3、农村五保户转入镇福利院集中供养后，其原承包土地及山林不得随意支配，由村民委员会收回集中统一管理。

4、对于举家迁出并在迁入地已获得土地承包经营权的农户，原则上村委会可收回其原承包土地集中管理。

5、承包人死亡且承包人家庭消亡的，应由发包方收回其承包的土地。

6、对于集体收回的土地上的附着物补偿，应本着平等协商的原则合理定价，补偿额度不高于国家基础设施占地补偿标准，同时应加强科学规划，开发利用，或租赁经营，使其发挥更大的经济效益。

7、对于其它方式承包农村土地的，应严格执行合同，未能履行合同规定条款的，一律由村委会收回，重新公开竞标；凡合同到期后，重新签定承包合同的，一律在镇资产交易中心进行，公开向社会发包，且合同期限一般不得超过五年，如确需延长承包期的，标的额必须重新约定，并经村民代表大会讨论通过后，方可续签承包合同，防止合同标的贬值风险。

8、鼓励各村民委员会通过互换、流转等多种形式集中发展各种生产基地，壮大集体经营土地规模。

三、认真组织实施

1、宣传发动

8月上旬全镇召开动员会，明确要求，培训骨干；各村通过召开村组干部、村民代表会议、举办宣传专栏、发放宣传资料、广播宣传等形式贯彻精神，武装骨干，宣传面要达到100%。

2、调查摸底

从8月15日开始调查摸底，各村在已开展的“三资”清理工作基础上进一步清理登记。清理对象包括：一是未在《农村土地承包经营权证》上登记的土地及山林的现实基本情况；二是农村五保户承包经营的土地及山林；三是农户有流转意向的承包土地及山林。各村于9月20日前将汇总情况上报镇农村财务服务中心。

3、规范管理

各村民委员会是土地山林承包经营权流转管理的主体，要站在科学发展观的高度，认真领会文件精神，确保政策程序人人精通；加强宣传教育力度，确保政策程序户户知晓；完善管理措施，确保土地流转件件规范，切实维护好土地承包经营权管理秩序。

镇财政所要加强全镇土地山林承包经营权流转的监督管理工作，进一步细化土地山林承包经营权流转管理制度及审批程序，建立产权明晰、权责明确的管理办法，加强对相关人员的培训管理；加强农村财务服务中心建设，使其确实担负起服务责任，发挥更高的效率。

土地使用管理范文第10篇

第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

第十条土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。

原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

第十四条市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

（一）国有土地使用证；

（二）土地使用权出让合同；

（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；

（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

第二十八条土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。

第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提讼。

第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。

第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。

第三十七条土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：

（一）查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；

（二）要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；

（三）责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。

第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。

第四十条以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。

第四十一条对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。

第四十二条本办法由国家土地管理局负责解释。