土地市场调研报告范文

时间:2023-03-15 06:30:30

土地市场调研报告

土地市场调研报告范文第1篇

关键词 房地产开发 市场调研 营销策划

中图分类号:G421 文献标识码:A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习,使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能,熟练房地产开发流程,并能完成某些房地产市场调研报告撰写,为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法,实践部分要求学生开展实地调研,进行问卷设计和方案组织,并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析,根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

(1)不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识,所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识;市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识;项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

(2)实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目,对房地产市场的了解仅限于书本,讲授的市场知识难以和具体项目联系,导致实施调研过程中没有目标,问卷设计重点问题不突出,策划方案不具备可实施性。

(3)课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作,因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展,且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理,而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程,为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题,将课程教学内容与市场紧密结合,建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下:

(1)夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程,从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法,帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

(2)结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习,在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题,具体操作模式分以下几个步骤完成:

①和某一房地产开发公司或者公司联系,组织学生赴项目实地调研,通过与公司营销人员座谈,了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容,促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组,自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务,包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告,教师定期检查进度,根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后,制作PPT,专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲,通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时,各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程,汲取他人优点,以便开展下一次的再实践和再认知。

(3)规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况,并以此作为平时成绩的考核之一,以便督促学生积极关注房地产市场动向,熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集,培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中,学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息,从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”,具有针对性。课程学习结束时,学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述,《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上,进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计,提出针对学生学习特点的实施方案,以促进该教学方法被更多学生接受,提高教学质量,让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

[1] 肖景文,周中元.工作过程导向的《房地产营销》课程方案开发与教学实践[J].中国校外教育(理论),2008(11).

土地市场调研报告范文第2篇

关键词:医学人文教育 使命 改革

中图分类号:G420

文献标识码:A

DOI:10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.159

完善的医学教育应该是医学科学教育与医学人文教育的有机结合,因此,许多高等医学院校在进行医学知识教育的同时,都积极弘扬医学人文精神,以强化医学生人文素质培养。而今,我国医学院校都加大了人文教育力度,开设了医学人文教育课程。为了提高医学人文教育的有效性,重申医学人文教育使命,推进医学人文发展改革,也成为高等医学院校关注的重点。

1 医学人文教育的特殊使命

我国医学人文教育的使命包括以下内容:第一,培养医学生的人文情怀。医学人文教育归根到底是人本教育,现代医学对人类、生命内在质量的关注,决定了医学教育不但要关注疾病治疗,更要重视疾病预防和对人的全面关注。医学人文教育正是通过对人内在精神品质的熏陶和培养,实现人格教育和价值观培养的目标。因为,只有培养和提高学生的人文精神,才能让学生真正了解医学的人文内涵,促使其在医学实践中进行正确的道德判断和行为抉择,确保医学能真正造福人类。第二,提高医学生的人文技能。医学人文教育的目标是培养具有丰富医疗实践经验和高超的医疗实践能力的医学生。因此,医学人文教育高度重视医学生的医患沟通能力、沟通技巧培养,提倡通过肢体表现能力、语言表达能力、医疗纠纷应对能力培养,提高学生人际沟通能力,培养团队合作和人文关怀精神,强化学生的道德责任感。与传统医学教学中重知识讲授轻技能培养的教学内容相比,医学人文教育可有效改变过去那种重智轻德、重理轻文的医学教育理念,提高医学生医患关系维护、医疗纠纷处理、法律维权等人文技能,促使其在医疗实践中不断创新。

2 当代医学人文教育困境

2.1 课程设置不合理

许多医学院在人文教育课程设置上缺乏统一的标准,课程系统性、规范性差。部分医学院在人文教育课程设置上课时偏少,课时不均衡,人文教育目的性差,不重视人文教育的实际作用。也有医学高等医学院校因为医学专科师资力量薄弱,要么是根本就没有开设人文教育教学,要么是人文教育学科建设严重滞后,人文教育只能以辅助课程的形式存在,医学人文教育被边缘化。总之,医学院教育重智育轻德育、重专业轻人文的传统并未有大的改变。

2.2 师资力量不足,教学方式落后

受医学教育功利思想影响,许多医学院校都将医学人文教育视为不能取得实效的课程,因此对医学人文教育不甚重视,在医学人文教师引进和培养、医学人文教材改革、课程设置上缺乏长期规划,导致医学人文教育教学经费投入不足,医学人文教育资源有限,师资力量薄弱。许多医学专业教师都是在实验医学环境中成长起来的,其本身知识构成就存在人文素养缺失等问题。因此,在教学过程中,他们经常会忽略医学生人文精神培养,与学生缺乏有效互动。在医学知识传输过程中,难以做到医学人文精神渗透和交叉教学。

2.3 学生人文素养差

我国高等医学院校在专业课程设置中,很早就进行了明确的专业划分,并且,在教育过程中医学专业教育被放到非常重要的地位。与医学专业教育相比,医学人文教育课程比例低,课时少,这难免会造成医学生人文修养不高、人际交往能力差、缺乏创造思维的教育结果。虽然人文教育在医学院已经推行多年,但是许多医学教师在人文教学中仍会出现知行脱节、照搬照抄等问题,导致医学人文教育空虚、无用。渚多因素作用下,多数医学生对人文素养缺乏正确认识,在学习中更是缺乏人文知识学习的积极性和自觉性,人文知识、人文修养不足。

2.4 缺乏有利的人文教育氛围

我国许多高等医学院校都是单科性大学,其办学品位、办学方式与其他综合性大学有所不同,校同文化氛围构建更是与其他类别高校存在一定差距。受社会环境影响,许多医学院在校园文化建设上存在滑坡现象,如校同文化经费投入不足、文化建设基础设施较少。加上在医学教学中,医学知识和技能实践所占比例较大,但医学人文素质实践却不受重视,导致学生对医学人文学科不够重视,人文视野狭窄。因此,人文气息薄弱、人文教育性差,就成为医学院校冈文化活动存在的主要问题。

3 医学人文教育改革初探

3.1 医学人文教育改革原则

坚持正确的人文教育原则,是医学人文教育取得成效的前提条件,其有以下原则:第一,坚持教学的实效性。医学人文教育的根本目的是增强医学人文精神的培育和养成。为了实现这一目标,在医学人文教学中学校及教师必须坚持课堂教学与课外教学、人文知识与社会实践的结合,积极寻找医学人文教育新途径,增强医学人文教育的实效性。第二,知识的联系性、连贯性。人文教育的目标决定了人文教育必须从长远教育着手,坚持人文知识与其他学科、医学专业知识的联系性,必须与医学实践相结合,必须贯穿于学生整个学习生涯。具体到医学人文知识学习中,对同一个医学人文知识的探讨,可以随着学生年纪增长、年级提高而不断深入。第三,学科的开放性。在医学人文教育中,既要重视教师、党委组织的教育和引导作用,又要重视医学人文实践、校外合作对大学生实践能力的锻炼,积极在多方参与的环境中培养医学生的人文学习主动性。

3.2 医学人文教育改革措施

3.2.1 合理设置人文学科课程

加强医学生人文学素养教育,必须改革医学人文课程教学模式,形成独具特色的人文教育体系。笔者认为,合理的医学人文教育课程体系应包含公共基础性人文课程、医学人文必修课程、医学人文选修课程三部分。学校要根据医学教育规律、学生阶段发展需求进行课时安排和课时分配。在低年级强化基础性人文课程教学,辅以社区医疗实践,以丰富学生实践经验,提高学生人文素质。在高年级重点开展人文选修课教学,结合临床实践,强化医学人文教育的实效性,形成以实用为目标、密切联系实际的独具特色的医学人文教育体系。

3.2.2 加大经费投入,提高学校软硬件实力

要想改善医学院校师资力量薄弱、设备不足的现状,医学院校必须增加经费投入,提高学校软硬件实力。具体来说,医学院校应设学生人文素养教育专项经费,改善电教化、实践教学等人文教育教学设施,为学生知识学习、临床实践、健康调查提供有利条件;支持教师教育科研、外出学习,积极通过教师人文素养培训和教育提高专业教师的人文素质;为医学人文教育提供充足的教材资料、图书资源,使学生人文知识学习突破教材、讲稿限制,利用学校软硬件,投入医学实践。

3.2.3 创新医学人文教育方法

我国医学人文教育效果差,与其教学方法落后有直接关系。鉴于此,在医学人文教育课程设置合理的基础上,教师要积极借鉴国内外医学人文教学成功经验,创新教学方法,加大多媒体、实践教学在医学人文教学中的比重,提高人文教育的趣味性和实效性;将人文素质教育与爱国主义教育、社会主义荣辱观、职业观教育统一、结合起来,以实现教书育人的目标;通过医学实践、典型案例分析、合作学习、探究学习强化医学生医患沟通能力,培养学生高尚的品格、优雅的举止,高超的人际交往能力;构建完善的人文教育评价、考核体系,将教师教学效果、教学态度、学生课堂表现、考试成绩都纳入评价范畴中去,以促进教师教学水平提高和学生发展。

3.2.4 加强校园文化建设,打造教育群力

良好的医学人文素质教育环境,可以对学生人文素质培养起到潜移默化的熏陶作用。因此,医学院校要积极通过校同物质环境优化,构建和谐的学习环境,并通过人文知识讲座、专家座谈、知识比赛等校园活动和课外实践,提高学生人文实践能力,对学生进行人文精神熏陶。此外,立足于校同文化网络建设,学校要积极利用网络开展形式多样的人文教育,融人文知识、人文精神教育于校园文化建设中,以弥补现行课程存在的不足。与此同时,学校还要积极发挥学生社团的作用,定期举办各类文化艺术活动,发挥校园文化建设的积极作用。最后,高等医学院校还要重视与那些人文教育资源丰富、历史悠久的高校开展校际合作,通过资源和优势互补打造人文教育群力。程。具体操作步骤如下:

第一,和某一房地产公司或者开发公司联系,组织学生赴项目实地调研,通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素,促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。

第二,由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司,各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表,以课程成绩作为虚拟货币(例如100分等于10万元)向学生进行任务和招标,招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研,根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币(每次课验收成果并结清费用),使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。

第三,各小组调研报告撰写完成后,将打印装订成册,邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果,通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩,最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。

4.3 规范学生学习方法

第一,课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩,取得学生对教师教学方法的认同感,如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为,则予以及时调整和制止(如视情节处以一定虚拟货币量的罚金),帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。

第二,通过安排定期资料搜集,培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中,学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息,从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”,具有针对性。课程学习结束时,学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述,房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计,提出针对学生学习特点的实施方案,以促进该教学方法被更多学生接受,提高教学质量。

参考文献:

【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索,2012,(8):45-46.

【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为,基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊,2012,(11):100.

【3】韦化,苏一丹,贾历程.构建“3―4―5”新模式,全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学,2012,(7)29.

【4】高枫,王栅.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社,2011:122-127.

【5】魏勇军,吴中军.基于应用型创新性人才培养目标的实践教学改革探索――以园林建设设计课程为例【J】.西南师范大学学报,2012,(2):169-170.

土地市场调研报告范文第3篇

“现在正是敏感时期。”

国务院房改办和建设部住宅与房地产司官员的反应不约而同。

近来,中央政府组织的各种名目的房地产调研项目明显多起来。最受瞩目的是国务院参事室,他们组成的调研组正奔赴全国各地,就房地产问题展开调研,并提出改革意见,调研成果直接向高层汇报。

此前,建设部领衔、国务院房改小组等联合组成的房地产市场调研组,已就住房改革进行综合调研,并提出政府宏观调控的政策建议;而受国务院委托,国务院发展研究中心市场部的调研报告也正在完成之中……

“是到了重新审视住房体制改革的时候了。要问的是,政府都做了哪些?政府该做哪些?”中国社科院经济研究所研究员汪利娜的语气严肃。

争论:房改失败了吗

官方频繁调研的行动下,是形势越来越严峻的房地产市场。

在国家连续宏观调控政策之下,今年全国70个大中城市新建商品住房成交量大幅下降,但销售价格仍保持着平均5%左右的增幅。以北京为例,在商品住宅现房和期房销售面积双双下降的趋势下,2月份房价涨势仍达到9.7%。北京市区五环路以内,已难以找到每平方米万元以下的房屋。

“近些年过分强调住房的商品化、市场化,是导致调控房价失败的原因之一。”国务院参事任玉岭在接受采访时说。

任玉岭的这一观点,被不少专家理解为对住房市场化改革方向的某种否定。而这一否定,来源于近些年“房改失败论”的抬头。

1998年,国务院23号文件的出台(《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》),被视为宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始的标志性文件。随后住房市场化改革正式在全国实施,至今已过去10年。

10年来,房改改变了沿袭几十年的住房计划式政府供给,代之以货币化的市场供给,大多数居民的住房问题得以通过商品房解决。人均居住面积增加、城市改造加快这些伴随经济增长的居民福利显而易见。但是同时,普通城市居民面对住房问题的沉重压力也伴随城市房价的节节上升而与日俱增:房价连续6年单边上扬,房价与居民收入比达到10:1,垄断集团福利分房回潮、经济适用房倒号现象不绝,民众抱怨房价高、住房难呼声日益强烈……住房改革带来的房价畸高、贫富倒挂矛盾,已经累积到了空前的程度。

继2005年国务院发展研究中心的一份研究报告认为政府1997年启动的医疗体制改革“基本不成功”后,要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用,反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头,住房改革也被波及其中。

事实上,随着近两年“房价高、住房难”呼声的日益高涨,官方、学界对住房改革的问题一直存在争论:“房价高”是过度市场化引发的吗?房改出现的问题,到底是因为市场化多了还是少了?政府是否该在住房问题上起主导作用?

国务院参事任玉岭的观点,被视为政府智囊团在求解住房问题上的一种倾向:市场化改革有失败的危险,政府在关乎民生的住房政策上要担当更多责任,不能再像过去那样放任市场不管。

这一观点激起强烈反弹。

“1978年,我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米;到2005年底,城镇居民人均住房面积已达到26平方米。尤其是1999年货币化分房全面推行以来,人均住房面积更是以每年人均增加1平方米的速度在增长。”中国房地产协会副会长顾云昌以一连串数据,反驳失败论。

“房价不单是房地产本身问题,是整个经济环境造成了房价问题。住房制度改革总体是成功的,我认为说失败没有依据。”作为多次参与国家房改政策的研究和制订的专家、国家最新房改方案的主要起草人之一,顾会长观点清晰地表态:“我不同意是因为过分强调商品化、市场化导致政府宏观调控失败,只能说市场化、商品化还没改到位,还在转轨当中出现的问题。市场化走得快了,保障走得慢了,两条腿都跟上,问题没这么严重。”

市场化:快了还是慢了

顾会长告诉记者:早在1999年启动房改时,建设部在国务院部署的相关会议上,就提出过面向城市80%以上的居民提供经济型住房。但后来执行起来,多数城市经济型住房远未达到这个比例,当时一般也只有20%到30%。2003年国务院有关文件改为“经济适用房面向中低收入人群”,去除了中等收入人群。如今,各城市完成的经济适用房比例甚至都不到5%。他认为,现实可行的策略是,政府加快提高经济型住房的建设,使其达到20%~30%的比例,以满足低收入家庭的需求。

国务院参事任玉岭开出相似的药方:政府应为8成居民提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房;应当将70%的土地供应给经济适用房,其中的30%用作建廉租房。

目前中国城市居民7成以上都靠市场化供给。这一建议意味着,商品房的比重要缩小到30%以内,大部分普通人将通过政府提供的非市场化住房如经济适用房、廉租房解决“居者有其屋”问题。

分析人士认为,如果这一建议得以采纳,会全面扭转1999年至2001年间进行的住房商品化、市场化改革方向。

“那不等于开倒车,还想退回到计划经济、福利时代?政府管得了这么多吗?” 国务院发展研究中心宏观部李建伟博士反应异常激烈,并代表着一种观点。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为,要正面中国现实国情。新加坡能达到80%居民靠政府公共居屋,是因为它是城市化国家,只有360万当地人口;而中国面对的是13亿人口大国,又面临大规模城市化,每年进城人员达到2000多万,想要实现80%政府供应住房,几乎是不可能的事。更重要的是,其结果很可能是出现体制性倒退。

“我们为什么要推进市场化?就是因为非市场化的供给黑箱操作太多了,里面的收入分配怎么不公、怎样把全民的土地变成了少数人的集团利益,你是看不清的。这种黑箱操作的结果只能是少数人获利,多数人得到不公正的分配和待遇。这是过去计划经济这么多年大家备受其害的,怎么还想倒退回去?”

联系当前的房价高、住房难现状,汪利娜指出,问题恰恰不是过度市场化,而是市场化的不彻底,是逆市场而行的各种垄断、黑箱操作。

“福利分房”:卷土重来

按照房改启动之初的目标,中央提出要全面实现住房货币化,但却留下可“发展集资建房和合作建房”的过渡政策。这一政策在不断演变中,被膨胀的部门利益所置换,发展成今日庞大的“准福利房”,虽然房改后为解决公职人员住房问题,政府以货币形式对其发放住房补贴,并在去年严辞叫停集资建房,但公务员的实物分房福利叫而不停,至今并未有实质变化。

国家统计局的一个统计数据颇能说明问题:从1986年到2005年,我国新增住房70多亿平方米,其中开发商提供的商品住宅不到40亿平方米,占整个供给的约60%,也就是说,有40%左右的住房来自于非市场化供给。

这40%的住房供给了谁?对象不说自明。目前,在北京以及全国各地,不仅党政机关仍在为公务员建造“公务员经济适用房”,军队、大专院校、科研院所、文化团体、卫生机构乃至大型国有企业,都在想方设法大搞“自建住房”。这些外观漂亮、价格低廉的住房,并不向社会公开出售,其指标只在单位内部进行“分配”,成为改革中的异类。

中央机关的住宅小区占据着北京二三环内的黄金地段,如北京积水潭地铁的新海苑、马甸桥附近的中直机关小区……尽管周边商品房房价已高达每平米12000元以上,新海苑小区、中直机关小区公务员每平米只须交1500元左右,超标面积价格最高也只到5000元上下。

一位租住新海苑小区的居民告诉记者,他每月租金是3800元,至今小区内出租、空置的房子仍有不少。北京某房地产网站上,也有人公开叫价出租和出售这样的住房。

杭州公务员也有同类情况:省级领导在浙江大学边建连体别墅,同地段公寓已达一万多元每平方米;厅级干部经适房建在教工路边上,该地段市场价格至少每平米12000元……这些房子内部价格统一只要2980元每平米,面积大多在120平米以上,不对外出售,普通百姓只能望而兴叹。

“与其他福利制度改革相似,住房制度改革也存在着多种利益博弈、政府角色错位、所有制歧视等问题。这使得已出台的一些改革措施有向权势、高收入倾斜之嫌。”社科院经济研究所研究员汪利娜指出。

政府机关不仅有经济适用房分配,而且住房超标的现象十分严重。“一个县的科级干部,住房超过300平方米,最大的达600平方米。”这是日前河南省省委书记徐光春在一次会上披露的。而事实上,像这样的超标现象在全国各地并不是特例,甚至非常普遍。

根据国家房改政策的规定,科级干部享受的住房面积标准为70平米、处级干部是90平米,厅局级为120平米,省部级220平米。据了解,在不少地方,不仅处级、厅局级干部的住房已经大大超过了标准,省部级官员则住上了豪华别墅。

政府机关人员多住多占的现象更是屡见不鲜。每调动一个单位或者升一级官,就有机会换一次房。“国务院机关事务管理局自己统计的,有的公务员职务变几个单位,每到一个单位就说无房,现在一个人占了9套房。他还缺房啊?”某专家向记者列举其中黑幕。升不完的官,就有换不完的房,这似乎成了一种潜台词。有人戏言,如果从发达地区的房价差出发,用50万元升一级官,只要一套房子就全回来了。

而更值得关注的是,官邸变私邸。官邸本是政府为本级政府主要领导提供的住所,便于公务和安全保障,一般多建在城市黄金地段。但目前多数官员职务调动后原官邸并不腾退,住得进去,搬不出来;并且有些搬不出来的并不是领导干部本人,而是其亲属。新来的官员只好另配官邸。如此循环,造成官邸日益扩大,不仅不利于平抑房价,更带来最佳住房资源的浪费。

前段时间,广州市市长张广宁高调提出:只要单位有地,在符合规划的情况下可以自行建房分给员工。此言一出,引发强烈争论,尽管有专家认为单位自建房在严格限制下未尝不可,但多数人的担心在于:公务员福利分房尚特立独行于市场之外,“单位自建房”如果开了口子,难免不成为变相的福利分房,加剧市场的不公。

对此,曾参与当初经济适用住房制度创立的原国家房改办主任张中俊的说法切中要害:无论是集资建房还是单位自建房,其玄机均在于可以以划拨形式,取得零地价国有土地,其中往往包含了不合理的特权。

而为这些特权买单的,是广大普通百姓。

“如今领导同志房子成本太高了,公私不分,而且‘干部房’也割断了与群众的关系。”全国政协委员伍绍祖在今年两会期间建议以官邸制解决行政官员的房子问题。事实上,针对“一日为官升迁几次,各地房产就可以终身受用”的情况,一直有专家建议出台官邸制――公家提供的住宅只供在任职其间居住,也即是只享有使用权,不享有所有权。

从目前的现状来看,官邸制是必须要实行了。社科院经济研究所研究员汪丽娜的措辞尖锐:“中国改革推进到现在,为什么官邸制出不来?只把老百姓都推向市场了,政府官员们的住房福利却最大程度地保留了,这叫市场吗?”

扭曲的市场和保障

社科院金融研究所研究员易宪容指出:现在房价之所以高,开发商之所以有高利润,归根结底是房地产市场化程度低,甚至谈不上市场。他强调,中国住房产品虽然走了市场化,但要素却没有,最主要的是地方政府对土地的垄断。其中制度性的不透明,导致了少数人在其中获益。

近日,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向媒体记者坦言:“楼盘开发成本只占房价20%,房开商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”暗箱交易,贯穿于房地产开发的各个环节。

对此,北京首例个人自建房发起者于凌罡感同身受。

3月19日,于凌罡第五次投标失败,北京土地整理储备中心最终没有把花园北路25号地批给260位合作建房参与者。对于这次失利原因,于凌罡的回答简单而愤怒:“里面有猫腻。”拿地失败后,他在博客中写道:“我们对把地卖给连评估地价都不专业、对本企业缺少必要责任感的单位,持保留意见。”

对于土地招牌挂中的猫腻,于凌罡举出一个典型案例:昌平某地块招标,万科地产投标价格6.6亿,富丽地产投标价格6.8,两家公司投标资质和价格都名列前茅,最后中标拿到底的却是昌平一家小的房地产公司,其投标价仅为4.7亿,这样的结果让任何人都不能理解。

此等案例中,政府的游戏规通常是价格“不高不低才是恰到好处”。这样的招标方式,满足了政府的愿望,降低了开发商的成本,受惠的却并不见得是购房百姓。

有专家分析,将本应适于拍卖的地块改为招标,降低了配置资源的市场程度,实际上降低了公平竞争的基础,也是对周边开发项目权利的侵犯;而且,政府限价如果不能做到控制销售对象,本应让利于民的利益必将大量落入炒房人的囊中;其三政府限制地价,实际上又没有能分清市场和政府各自应承担的责任,削弱了政府土地资源收益再配置的能力。

“现在土地招牌挂说市场不市场,权和钱搅在一起,又搞一种黑箱操作,市场能不乱吗?”国务院发展研究中心宏观部李建伟博士认为,在行业本身是半垄断状态下,政府的监管不利、,共同催生了房地产业的高利润。

此外,政府在住房保障建设上的作用明显滞后,甚至是缺位,加剧了住房市场的矛盾。如备受争议的经济适用房,在具体操作中事实上已经变异为半商品房。

汪利娜质问:“既然是政府的公共住宅,那你为什么让开发商来管分配?现在政府大撒手,结果是谁从这个公共政策里收益?可能是开发商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要经济适用房的人倒买不到房了。”

在重新审视住房改革政策得失的关键时期,更应公平看待市场化改革的问题,不能以改革失败为由,制造住房改革的体制性倒退。而要解决房价高、住房难问题,唯一的途径是深化改革进步,促进市场化,保障性的住房一定要透明、公平。住房市场化的大方向不可改变,市场化要深化而不是转向。

多位专家在向记者表示以上共识时,重点指出,住房市场化改革之所以至今难以走上正轨、改革不彻底,关键点还在于住房市场的双轨制甚至多轨制运作。官邸制迟迟不出台、特权机构“准福利分房”政策逆市场而行,背后是官本位思想在住房分配上的充分体现,它损害了社会公平,滋生了腐败,更使得住房制度商品化、货币化的改革难以跨越体制性瓶颈。

专家们指出,如果不彻底取缔特殊利益集团的非市场化住房特权,扭转部门垄断性的住房福利,真正消除那些不合理的非市场化需求,新的住房供供应体制就很难建立,房地产市场的有效需求也不可能真正提高。政府在公务员住房体制改革上能否积极作为,将直接影响整个住房改革的成败。

此外,土地市场化也是当务之急,“让地价、房价回归市场。地价越高,政府收益越大,巨大的政府土地收益可以用于解决低收入家庭的住房保证问题。”中国人民大学土地管理系教研室主任张占录强调,土地价格、住房价格在宏观调控的作用下,最终应由市场调节。政府增加的土地收益,可用于廉租房的建设,解决低收入人群的住房最低保障问题,这才是政府要做的事。

上一篇:健康服务调研报告范文 下一篇:产品质量调查问卷范文