养老产业盈利模式范文

养老产业盈利模式篇1

关键词：养老金；盈利模式；太平养老，。

自2004年颁布《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》以来，我国企业年金市场迅速发展。截止2010底[1]，全国有3.71万户企业建立了企业年金，参加职工人数为1335万人，年末企业年金基金累计结存2809亿元。以标准企业年金为代表，伴随近年来社会基本养老保障体制改革的不断深化。新型的养老金产品层出不穷，对养老金业务新领域的探索也愈加深入。从2010年开始，各养老金机构开始转变发展方式，重点在养老金产业链延伸、业务范围选择、产品和服务能力建设、运营效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的经验和良好的发展趋势。只要中国经济发展和老龄化的趋势不变，商业化运作的加快推进、市场机构的纵深参与将是我国养保障体制改革破题的必然途径，建立正确且有效的养老金企业盈利模式，养老金行业才能在未来成为最具成长性和盈利性的行业之一。

一、国内养老金管理机构的经营环境和现状。

自2006年第一批企业年金管理机构走向市场，五年多来我国企业年金预期的“井喷”局面受政策限制和金融危机影响等因素并没有出现。2010年修订的《企业年金基金管理办法》（人社部第11号令）颁布后，对企业年金集合计划作了原则规定，托管机构管理的企业年金基金已达2809亿元，其中，由投资机构投资运作的基金为2452亿元，投资组合数1504个[2]。

从年金的供给来看，截止2011年底[3]，我国年金领域共有各类金融保险机构39家。其中，专业养老保险公司5家，保险资产管理公司4家，寿险公司2家，基金公司12家，证券公司2家，信托公司4家，银行10家，累计发放各类资格61个。平均每个资格对应的年金资产管理规模约在25亿元左右，其规模仅相当于一只中型公募基金的首发规模，对机构的生存状况形成了较大压力。通过表1可以看出，参加企业年金的人数与参加养老保险人员的占比普遍较低，五年中的比例均未超过6%。

造成当下国内养老金业务发展不足的主要原因有以下几个方面：

1.大型行业或垄断行业客户占据了市场90%以上的企业年金规模。这部分客户对管理机构的综合实力和服务要求较高，但是受政策、市场不完善等因素影响，当前的盈利贡献不大；2.作为利基市场的中小企业，其本身的生存和发展并不稳定，缴费能力和市场容量整体有限；3.在市场容量有限的情况下，竞争方式粗放，“僧多粥少”，各家养老金机构竞相逐价，客户和企业获取承办高，当期收入通常较低；4.计划管理中个人选择权普遍未放开、投资品种有限，企业客户对投资短期收益要求迫切，投资管理人面临巨大的绝对收益和相对排名压力，而投资收益好坏很大程度上决定了管理费获取的能力。

有限的客户群、业务范围和严酷的市场竞争环境，造成我国年金单一业务线盈利周期长得现实情况，也迫使部分养老金管理机构逐渐淡出年金领域，集中精力在传统业务和其他新业务。

专业养老保险公司自2004年以来受托管管理企业年金基金710亿元，投资管理企业年金基金660亿元，投资管理的企业年金已经占投资管理业务总量的45%。专业养老保险公司在市场份额方面占有优势，但同样也面临着巨大的盈利考验和长期发展模式的选择问题；即在实现核心能力的建设和运营效率优化的同时，在基础发展方向上是选择横向多元化、还是纵向多元化。两种方式的共同出发点是通过企业年金业务获取客户资源并建立核心能力，但横向多元化更强调以客户和销售队伍为基础，向团体保险等对公金融领域扩展；纵向多元化则强调以养老金业务为基础，以向养老金业务的目标客户、业务范围、产品、服务等方面的深入延伸为路径。目前，各家专业养老保险公司仍处于对可持续盈利模式的探索之中。

二、太平养老对盈利模式的探索及经营情况。

作为第一批获得企业年金管理资格的专业养老保险公司，太平养老经历了中国企业年金发展初期的跌宕与变革，探索盈利的脚步也从未停止。从“中国最具专业和创新精神的养老金综合服务供应商”到“中国最专业和最具创新精神的养老金和员工福利保障计划综合服务提供商”，均体现着太平养老深远的战略定位调整。在中国太平保险集团的支持下，太平养老在盈利模式的探索中经历了几个阶段：一是以企业年金专业化为起步高调切入和抢占新市场；二是结合自身能力和资源横向多元化；三是在多支柱业务支撑下逐步形成可预期的盈利模式。2006年至2010年，尽管企业年金市场并未如业界预期产生爆炸式的增长，太平梯养老凭借先发优势和持续的专业创新，在专业养老金公司中始终保持行业前三甲的位置。实现新增保费按年约40%的复合增长率，累计管理资产实现100倍的增长，管理费收入实现200倍的增长，年金业务2010年的边际贡献率较2009年将近翻上一番。

三、太平养老持续改善盈利模式的主要措施。

太平养老在“十二五”规划中提出，2011年年金业务新增缴费保持市场平均发展水平，管理费收入增长50%；2012-2013年，财务目标持续优化，在2012年实现打平盈利，年金业务增长高于市场平均增幅，管理费收入保持明显增长态势，实现1.5-2亿元的管理费收入；2014-2015年，要稳定盈利能力，年金市场保持15%-20%市场份额和市场同期增速，管理费收入随资产增速稳定增长，年金条线基本实现盈利。太平养老在快速发展中调整节奏，在业务发展的同时，对影响盈利模式的因素进行了分析、调整和坚持，在不同时期兼顾横向和纵向多元化的重点，力争持续改善盈利模式和盈利趋势。

1.推动养老金制度完善，争取改善经营环境。

在推动企业年金管理法规和税收优惠政策的同时，太平养老应继续在职业年金制度、信托型补充养老保障制度等方面，积极参与国家制度层面的建设工作和试点推动工作，为养老金业务条线的纵向深入发展创造良好的政策环境。

2.明晰客户群定位，实现客户价值最大化。

太平养老大力应开展集团内部综合开拓业务员，并推进以目标客户细分为基础的销售渠道改革，通过多渠道有效获取和维护有价值的客户，实现多业务、多产品的匹配。在未来五年的发展中争取实现70%以上客户的跨业务条线多次开发和综合渗透，持续提升客户综合经营的价值贡献，真正建立立体多元化的综合经营管理体系。

3.优化流程，提升运营效率，降低运营成本。

太平养老在未来几年中，应根据统一战略目标、不同专业特色协调高效运作的思想进行体系化建设，大幅度提升运营服务和基础管理效率。进一步推动渠道专业化管理、机构差异化管理、销售有效性、固化销售费用、非核心业务外包或实现信息的集中与共享。

太平养老置身于国家社会经济持续高速发展和人口结构日趋老龄化的时代，成熟市场养老金管理机构的发展经验和历程表明，通过制定合理的战略并在市场经营过程中根据市场状况进行微调来实现盈利，为消费者提供更多和高质量的保障型产品与服务，发挥专业养老保险公司在构建社会养老保障体系中的作用，实现企业和社会的共赢。

参考文献：

[1]李连友。企业年金基金运行论[m].湖南大学出版社，2006.

[2]孙建勇。企业年金管理指引[m].中国财政经济出版社，2004.

[3]郑秉文。论企业年金当前的任务和改革的方向[j].保险与社会保障，2007.

养老产业盈利模式篇2

关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地。

养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。

一、养老地产的开发模式。

（一）公营非营利性养老机构。

公建公营养老院规模相对较小，基本在 2 万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。

（二）公建民营非营利性养老机构。

公建民营养老院规模也控制在 2 万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。

（三）民建民营非营利性养老机构。

民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。

（四）民建民营营利性养老地产项目。

民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。

二、养老地产的经营模式。

（一）销售模式。

拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。

（二）租赁模式。

1.销售长期使用权模式。

在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。

2.会员制模式。

根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。

3.押金模式。

缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。

4.设施使用费模式。

在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。

三、养老地产用地性质法律分析。

（一）非营利性养老地产用地性质——划拨土地或者集体建设用地。

运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。

（二）营利性养老地产用地性质——出让土地、划拨土地或者集体建设用地。

营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。

根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。

1.完全市场行为。

此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题：

（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10 年时间才达成盈利。

（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。所以可见对于商业用地和综合类用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定模糊。另外一个不利因素是商业用地和综合类用地的日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价，变相抬高了老年人的生活成本。

2.准市场的行为。

此类型可类比公租房，具有一定的公益性，如果单纯采用国有土地出让的方式获得土地势必会抬高养老地产的价格，使得公益性无法得到保障。针对此类养老地产，可以采用协议出让、划拨土地和使用集体建设用地等多种方式。在经营模式上，由于不具有完全产权，只能以出租的方式获得收益。

（1）协议出让方式。土地价格相对低廉，但这类土地开发的项目绝大多数无完整物业产权，因此物业不能对外出售，只能依靠收取会费、销售长期租赁权等形式获得项目收入，存在资金回收政策风险大、市场接受程度低等情况。

上海亲和源在开发初始得到了上海南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地获得方式是协议出让，用地性质是工业用地，产权 50 年。《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

上海亲和源为了规避因拿地方式导致的对于房产销售的限制而采取了本文在经营模式中论述的会员制模式。但由于产权归亲和源开发商所有，所以当开发商资不抵债时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第 66条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，银行有权根据已办理登记的不动产抵押权拍卖亲和源的土地和建筑设施。所以，上海亲和源的会员制模式实质上是一种单方面出售房屋使用权的行为，具有相当的法律风险。

（2）划拨用地方式。此类型土地的获得方式为设置为非营利性养老机构后取得社会福利用地。划拨用地没有土地成本，但政府对其局限非常大，包括在产品设计和项目运营方式。且项目无法进行商业化操作，外部资金无法进入，内部资金无法退出。

杭州金色年华老年公寓项目是民营公助的典型代表。先期只支付了政府拆迁、补偿等土地取得费用，后期为了销售物业长期租赁权，向政府补交土地出让金，但也只获得大产权证，无法进行销售。这是因为国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，用于房地产开发等经营性用地，如需改变划拨土地的用途，必须由政府依法收购或者收回土地使用权后采用招标拍卖挂牌的方式供应和确定开发单位。

（3）集体建设用地。在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

颐福居·尊长园地块原为集体建设用地，被广州颐德投资管理有限公司租赁改造为养老地产项目。由于一般入住者没有产权，所以其购买的只是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

四、基于法律角度的养老地产用地低风险发展方向。

（一）政府推出的养老地产专用地。

2013 年 2 月，一宗规划性质为 R2 二类居住用地、C53 休疗养用地的经营性地块成交。该地块是首宗规划为居住、休疗养性质的地块，它以招标形式出让，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（楼盘）市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。除北京制定的首份养老地产用地计划外，其他城市如上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。

以上信息均说明政府在加快养老地产的用地规划进程，而营利性养老地产的用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通过划拨、协议方式获得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，无法完成市场化操作。所以在土地获取途径上，走市场化渠道是更为明智的选择。但完全的市场化道路必将导致开发成本大幅增高，压缩了利润空间，所以可以选择借鉴国外的养老地产开发模式——对现有的楼房进行改造，使之适合老年人的居住，用最小的成本获得开发养老住宅的功能和效用。

（三）寻找合适的商业用地，售后回租。

这一用地开发模式是借鉴酒店式公寓的经营管理模式。由于完全的市场化道路导致开发成本大幅过高，增加了营利性老年地产的投资风险，而老人多超过 60 周岁，无法进行银行贷款，所以笔者建议采用售后回租的方式进行前期投资风险规避。商业用地不会受到当下限购政策的影响，不会因为房屋所有权和使用权分离而导致所有者无房可住。而所谓的合适的商业用地是指要考虑到老年人对于医疗、环境、交通等特殊需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。

参考文献：

[1]王林秀，朱超强。养老地产联盟运营模式研究。改革与战略。2012（1）。

[2]李凤章，费雪。一本书读懂土地法。北京：中国法制出版社。2011.

[3]刘婷。上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略研究。华东理工大学。2013.

[4]李晨。养老地产投资开发中如何防范法律风险。上海企业。2012（4）。

[5]王功慧。土地法焦点难点指引。北京：中国法制出版社。2008.

养老产业盈利模式篇3

当前，保险机构管理养老金、年金的能力正逐渐得到社会认可。在近期保监会披露的数据中，国寿养老、太平养老、平安养老、泰康养老等6家具备年金或养老金管理资质的养老险公司，管理资产规模同比均出现了不同程度的上涨。

数据显示，2017年第一季度，我国养老险公司总企业年金受托管理资产达到了5394亿元，同比上涨25%；企业年金投资管理资产总额达到了4160亿元，同比上涨15%；涨幅更为明显的是养老保障及其他委托资产这一指标，同比上涨51%达2836亿元。总体来看，截至今年一季度，保险机构受托管理的养老金及企业年金规模已超万亿元。

历经过去数年的发展，我国专业养老险公司已经进入了稳定盈利期。2016年，国寿养老等6家公司全部实现了盈利，但其中太平养老、安邦养老及长江养老的净利润在2016年同比出现了下降，降幅最大的是太平养老，同比下降超八成，但至于原因，公司方面并未能够给出解释。

太平养老净利下降超八成

截至目前，我国共有包括国寿养老、新华卓越养老在内的7家专业养老险公司，其中大多数养老险公司设立时间集中在2004年到2007年之间。随后，保监会只批复过安邦养老（2013年）、新华卓越养老（2015年）两家险企，由此可见监管的谨慎，而这些已成立的养老险公司均背靠强大的股东。

那么这些公司的业绩情况如何呢？2016年，国寿养老、平安养老、泰康养老3家公司净利润分e为1.43亿元、7亿元及0.51亿元，同比分别上涨22%、5%、22%。业内人士分析，这些公司净利润的上涨或许与营业收入上涨、投资收益增加、成本控制端得力等有关。

但也有3家养老险公司虽然盈利，但2016年却出现了净利润的同比下滑。数据显示，太平养老去年净利润仅0.21亿元，同比下降超八成；安邦养老、长江养老净利润则分别为2.22亿元和0.96亿元，同比下降68%和24%。至于下降的原因，各家公司在年报中并未给出解释。

太平养老2016年财务数据显示，公司在过去一年，营业收入及营业支出同比都有所增长，分别增加17%、21%。其中营业收入的增长主要来源于保险业务收入，投资收益则是下降的。此外，公司的赔付支出、手续费及佣金支出等营业支出也有所增长，但从账面数字来看，成本增长应该是业务扩张的结果，并没有出现某个指标大幅扩张的情况，投资收益下降幅度也不大，但为何净利润突然大幅下降？由于太平养老方面并未给出答案，暂时不得而知。

投资成绩单比拼

对于动辄管理上千亿资产的养老险公司来说，投资能力至关重要。如何使进入公司账户的资产保值增值，是专业养老险公司的职责所在。

那么过去一年，养老险公司投资成绩单到底如何？《投资者报》记者通过公开资料发现，过去一年间，国寿养老、太平养老等在养老金保障产品管理计划的投资中获得了比较不错的收益，平安养老的养老金基金成绩也十分突出，但泰康养老无论是在集合年金计划还是团体养老保障产品管理方面，均表现平平。

数据显示，截至2016年，国寿养老集合型企业年金计划中各个组合的投资收益并不太好，58个组合的收益率大概在-2.35%～4.05%之间；养老金产品净值表现不佳，截至6月22日净值大约在0.95到1.18之间，大部分产品都处于微利水平。而其养老保障型管理业务表现则较为突出。截至2016年年末，公司全年发行团体型养老保障产品 4 个，平均年化收益率 4.79%，封闭式个人型养老保障产品65期，平均年收益率为4.51%。而开放式个人型养老保障产品则发行了3期，年化收益率大约在3.4%～4.39%之间。

相比之下，太平养老的养老保障型管理业务更胜一筹。《投资者报》记者注意到，公司发行的团体养老保障管理产品封闭式产品及个人养老保障管理产品封闭式投资组合的收益率都比较高，去年一年平均收益率约为5.64%、4.87%，个别团体养老保障管理产品封闭式产品年收益率甚至高达6.3%，可以说已经跑赢了市场上大多数稳健型的理财产品。但其团体开放式产品表现却拖了后腿，平均收益率仅有1.58%。

平安养老方面，则是养老金产品表现比较突出，数据显示，公司几十款养老金产品净值大多在1以上，一些产品净值甚至高达1.41。泰康养老的各类产品表现都比较一般，集合年金计划各组合收益率大约在2%左右。两款团体养老保障产品去年收益不佳，数据显示，泰康智选汇盈养老保障管理产品去年投资收益率为-0.65%，主要配置了一些货币基金及固收类产品，另一款泰康智选永泰养老保障管理去年收益率则只有1.24%，重仓流动性资产。

或再迎政策利好

由于年金、养老金等产品规模不断增长，养老险公司投资操作的难度也在增加。尤其是2016年，我国资本市场整体呈现震荡下滑态势，股市债市均表现不佳，也降低了养老险公司的投资收益。那么在2017年，养老险公司又该如何面对投资挑战呢？

太平养老之前曾对《投资者报》记者表示，2017年在权益类投资方面，公司主要关注盈利复苏、政府投资、产业转型升级及国企改革重组四条主线；固定收益投资方面，则会采取适时参与交易，规避信用风险及收益率上行风险等策略。

近期，养老险公司或再迎政策利好。6月21日，国务院会议决定加快商业养老保险措施，并且首次明确将加大财政扶持力度，加快个人税收递延型商业养老保险试点。

养老产业盈利模式篇4

现象：地产和险资涌入

截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产（集团）副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。

同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。

2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。

考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。

在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。

在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。

随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。

困境：拿地难 经营难

尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

养老产业盈利模式篇5

编者按

到2015年，中国60岁以上的老年人将由目前的1.85亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.7%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。

20年后，中国的老年人口规模将会翻一番。按照国家部署，我们需要在巩固家庭养老地位的基础上，优先发展社会养老服务，而构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，为这个日益庞大的社会需求市场提供不同的选择角色。

但事实上，无论是“一床难求”、条件完备的公立养老院，还是为“入住率”挣扎于盈亏线边缘的中小民营养老院，抑或财资雄厚的大型养老产业集团，养老机构与政府的定位责任之别、生存与发展之问仍旧困扰着这个行业。

比如，政府“托底”、社会机构辅助配合，是较为可行的养老模式吗？政府托底的标准是什么？公立养老院应该履行何种责任？民营机构发展需要哪些辅助条件？

而背后一个更核心的议题是：在一个公益情怀还未成熟的社会，如何让生命更有尊严地度过晚年？

从齐齐哈尔到南海之滨，本刊记者走访各座城市的公立及民营养老机构，调查各类机构的生存实况。我们发现，从商业运营的角度看，小规模投资创办的养老院大多生存艰难。事实上，目前政策鼓励民营养老院发展，更多是希望大规模大批量的资本进入。

不过，资金并非战略投资者的主要制约因素，对于尚未成熟的市场而言，来自政策、社会等层面的风险才是投资者主要考虑的问题。

松鹤家园

冬日里的齐齐哈尔，刚刚下了今年第一场雪，雪后的阳光透过云隙，丝丝缕缕打在劳动湖的水面上，泛耀起金色的粼光。

沿湖铺筑的一条小径上，不时有散步的老人悠悠而过，他们偶尔会停下脚步，耐心地等待垂钓者提起鱼竿的那一刻。

岸边不远处，一座十多层高的大厦犹如直接升起于湖面之上，这便是松鹤家园，该市一座享有盛名的公立养老院。

79岁的老人王舒雁，在这里住了将近6年了。

老伴去世后，她的腿脚也不灵便，靠拐杖勉强行走，后考虑再三，她决定去养老院。

“在家做什么呢？给孩子增加负担，家里也没人照顾，还不如去养老院。”王舒雁说，家里的孩子其实都比较孝顺，是她自己愿意过来的。

在儿女多方考察下，王舒雁决定住进松鹤家园。“孩子看了很多地方，看了这个就觉得不错，让我自己也来看看，正好碰上这里还有标准间，我就住进来了。”她说。

住进这里，房间每个月1100元，算上吃饭，大概每月要花掉1400元左右。小学校长退休的她，每个月退休金3000元左右，费用完全可以由自己解决。

“我自己都能解决，没必要让他们拿。”王舒雁说，这里已经成为她的家。

王舒雁当年完全没有想到，现在松鹤家园会这么“火”。

“2006年松鹤家园刚刚扩建完成，那时候大家都不愿意住养老院，觉得把父母往养老院送是一件丢人的事情，记得我们当时还去街头发传单做宣传。”松鹤家园副院长周丽告诉记者，近年来情况发生了很大的变化，人们的观念开始转变了，加上这座养老院的口碑也建立得很好，目前约有五六百人在排队等着住进来。

齐齐哈尔模式

统计显示，齐齐哈尔全市有560万人口，60岁以上老人78万，占总人口的14%，是全国老年人口相对较多的城市。目前，全市共有第一和第二社会福利院两家机构，松鹤家园即由原来齐齐哈尔市第一社会福利院扩改建而来，由8000多平方米扩建为现在的32000多平方米。

改扩建之后，原先的第一社会福利院分挂上了两块牌子：一个是松鹤家园，属于公立养老机构，面向自费老人；一个叫颐寿庄园，接纳社会“三无”、“五保”人员等，履行之前的社会福利院职责。

这样一来，分家之后的福利院，由两家养老院分别承担了两种社会职责：松鹤家园着重于社保责任，而颐寿庄园则履行社会救助职责。这亦对应于中国社会保障体系下的社会福利与社会救助之分工。

在社会养老负担逐年增加、而养老机构一床难求的情况下，齐齐哈尔市正在尝试通过对类似社会福利院进行扩改建等方式，来解决城市越来越严重的养老问题，同时寻求明确对政府职责的定位。

“对于公立养老院来说，目前最大的问题就是一床难求。”齐齐哈尔市老龄办副主任周广林说。

目前，松鹤家园共有1000多个床位，其中有500-600个床位是属于自费，剩下的则是政府负担财政费用，给予三无五保老人等。“现在是不管是谁来，都得排队，只能是空一个房间再进一个。”周丽说。

周广林指出，根据国家之前下发的文件，在未来几年内应该是不会再去新建公立养老机构。“实际上即便再建一个松鹤家园，也满足不了目前的养老需求。”周广林说。

在齐齐哈尔市政府看来，除了对于公立养老院的支持，履行部分社会基本养老职责外，还应鼓励、引导与推动民营养老院的市场发展。换句话说，承担和应该做的基础养老保障是政府义不容辞的责任，其余则尽量放给市场。

“不管是公办还是民营，重要的是能够给老人提供的服务要专业，让老人住得开心，而齐齐哈尔最大的特点则在于，家庭收入不同的老人都有相应合适的养老院可以入住，公办与各种类型的民营机构相互支撑形成养老网络。”周广林说。

“诚信”初试

在齐齐哈尔市的育英小区，有一家取名“诚信”的失能老人护理院。机构不大，共三层楼，一楼是厨房，二、三楼安置老人，总面积1200平方米。

护理院的经营者名叫易连军，系医院退休主任护士。她告诉记者，作为一家“公建民营”性质的养老院，“诚信”在经营上目前还处于起步阶段。

2011年10月23日，“诚信”开张。同日易连军孙子刚好出生。开张忙活一整天，易也没来得及赶过去，直到第二天清晨，易连军才看到自己的孙子。

“我们得先把50多个失能老人从原地方转移过来，那个时候天冷，老人身体折腾不起。”易连军说。

诚信最初的创建是因为易的母亲。2003年，易连军母亲卧病在床，无法自理。当时还未退休的她，一边工作一边照顾母亲。

“其实现在很多照顾失能老人的方法都是当时照顾我妈摸索出来的。”她表示，当时母亲大小便无法自理，很多时候因为无法说话表达不出，自己就想办法去了解老人需求，亲自去探测老人身体情况，配药，观察老人身体变化，用什么方式让这些不能表达的老人过得很舒心等等。

由于母亲的缘故，她明白如何更好地去照顾失能老人，也开始考虑像这样的失能老人以后怎么办。渐渐地，专业对口的易连军就决定先在自己家里尝试办一个小的失能老人护理院。

70平方米的空间，8张床，算上易连军两口，一共三个护工。白天上班，早上晚上照顾老人，每天易连军的生活已经不能用忙来形容。经常由于赶时间，挽着裤腿就出门了。

到了医院，为了不让同事看到自己忙碌的窘态，她直接买块干粮，飞快地吃完，一抹嘴再上楼。

易连军会照顾老人，尤其在照料失能老人方面有着自己的探索与思考，很多送到其他机构接不了的老人也被转送到“诚信”来，口碑逐渐传开，送来的老人也越来越多。

搬迁之苦

随着老人的增多，现有空间已远远不够，易连军必须要另外租房子。这便使她遭遇一个大难题——搬家。

事实上，新店开张也已是易连军一年以来的第三次搬家。

“要么就是房东害怕老人在自己的房间去世不让老人住赶着我们搬走，要么就是有各种其他理由突然就不租了。”易连军说，最难以接受的一次是，他们刚刚装修好新装修的地方，房东却以“家庭离婚”为由收回房子。

来回的搬家，让易连军一筹莫展。“他们都这么大年纪了，经不起折腾。”她看到这些老人很心疼。

因经常帮其转移老人，当地的112救护队都成了家里的常客，只进行象征性收费。

“每次都跟112联系，请他们帮忙转移老人，从那边三楼再抬到这边，他们帮了很大的忙。”易连军说。

近年来，齐齐哈尔市政府鼓励民营养老机构发展，寻找优秀具备能力的民营养老机构给予支持，由于口碑和能力，易连军成为了不二人选，可以租用政府600万元购买的商业用房，租金也从每年20万减少到10万。

相较之前的屡次搬迁，易连军现在非常知足，老人们终将有一处安身之地。

现在的她，依然每天忙碌，辗转奔波于各个看护病房，观察老人的情况。办公室经常空无一人，偶尔进来拿个文件或者接下电话。

入住率瓶颈

最初起步的时候，很多人不理解易连军：一个女人这么要强做什么？为了钱搞得那么累为了啥？

要强，她不否认，至于“干吗为了钱搞成这样？”她从未试图去辩解，别人不理解无所谓，自己对得起自己良心就可以。

“做养老院到底赚不赚钱，现在经营还没有稳定，没有办法评估，很多都是临时开支。”易连军说。

新店开张以来，易连军两口子忙里忙外，根本顾不上算细账。由于随时可能要换设施，很多还都处在不断投资之中。

“比如房间漏雨补修，老人营养餐的搭配，水电煤气费等都是随时需要支出的。”她指着给老人调配营养餐的豆浆机：“不少老人是鼻伺饮食，调餐的时候要将食物打碎，大豆浆机买不到，只能用小机子打多次，经常得更换，这不，洗衣机也该换了。”

办老人院，哪怕亏本都不能降低质量，这是易连军办老人院的原则。“这些老人都是生命啊，我想让他们生前都好好的。”她说。

“诚信”属于民办非企业，享受民用水电，相对企业用水电收费较低，但仍是一笔不小的开支，三层楼每月将近2000元。算上各类费用以及护工工资等等，不考虑整体物价变动情况，城信每年成本大概是六七十万。

“说不能赚钱也不对，如果真要能够赚钱，除非达到一定的入住率。”易连军表示。

“现在的收入基本都是老人交的费用，包括床位费和营养餐等，其余就是一些小的生活用品费了，这些都属于比较少的。”她说，平时一些小的伤痛感冒，自己会免费给老人换药用药等，很多医院收费项目都不会在这里收费。

现在物价成本上涨，根据老人情况不同，收费会有所调整，基本保持每人1600元。“1600元是针对搬迁后的新入住老人，之前都是1200元-1400元，不过现在90%以上老人都是原有老人。”易连军说。

按照目前的估计，要有百分之六十以上的入住率，“诚信”才能达到收支平衡。虽然机构名声在外，但“诚信”常年入住老人大约为50多人，其总床位则有100张。

规范还是放开？

记者了解到，尽管目前养老市场得到了较为充分发展，但正是由于小规模的民营机构多且杂，很大程度上也分散了整体市场，对初具规模的养老机构入住率形成一定制约和分散。

尽管规模不大，但“诚信”这样的养老院从最初的家庭小作坊形式到现在小具规模，现已是民政局下的公益民营单位，一方面承担社会责任，一方面也具有企业性质，其盈利生存是个不得不考虑的问题。

“你想入这行吗？现在都不赚钱了，还不如去做托儿所。”齐齐哈尔市一家小型老人院表示，老人院投入大，小规模的运营很困难。

然而，来自政府管理方面的看法却不尽然。

“我们想让行业先发展，再规范。”周广林表示，老人院发展不怕小和多，越多越好，这样老年人有他的选择，有的老人院无法生存，自然就会调整价格，提高饭菜质量。

周广林表示，老人行业很特殊，他们会不断更换养老机构，直到找到自己满意的机构，尤其是口口相传很重要。

不过，市场内鱼龙混杂，小机构多且杂，专业性无法保证且分散扶持资金；此外护工流失率太高，护工队伍水平参差不齐，无法保证老人院自身服务水平的稳定。这在周广林看来，是个待解难题。

针对目前民营机构市场发展的规范问题，齐市政府也在考虑具体举措，比如市场规范和专业标准，卫生，并已设定评定星级等。周广林表示，市场的事情政府不能干预，这会经历优胜劣汰的过程。

“我们在想，建立行业协会，是否能够有利于行业稳定，比如护工水平。”周广林表示。

政府购买服务

湖南省长沙市雨花区社会福利中心，是湖南省第一家实践公办民营的机构，经营法人是康乐爱老服务中心（简称康乐），后者是当地一家主要从事居家养老和社区照料为主的公司。

2008年，长沙市政府投资3000多万对镇级敬老院进行改扩建，其间成立长沙市雨花区社会福利中心，在考察全国多地的养老院运行方式后，长沙最后决定尝试公办民营，并以招投标形式确定了康乐为其运营商。

根据公办民营的运行模式，民政局给予经营单位三年的扶持期，之后则进入自主经营期。自主经营期间，经营单位要向民政局上交福利事业发展基金，金额逐年递增，资金按照规定用于福利中心日后的维修、改造、设施采购等。

在运营前，也就是最初签合同之时，经营单位向民政局交一定风险押金。“风险押金在于减少老人院运行风险，比如万一经营单位很不负责，起码养老院固定投入有所回收。”湖南康乐年华养老服务连锁机构品牌推广部部长石磊表示。

民政部门会对福利中心进行严格监督、考核，保证老人院平稳有效运行，避免公办部门成为经营单位谋取私利的工具，比如采取不定期抽查等形式。

“政府会不定期过来检查老人院情况，包括账目监督，资金运用等等。”石磊说。

不过，政府与企业签订的经营期限并非固定不变，而是根据经营情况灵活调整。简单理解，经营者是整个体系的雇工，政府则是老板，模式的灵活在于激励机制。

根据其合同显示，经营期限采取资格顺延，不过有一定条件。若在初始经营的三年内达到了市级示范利（养老）机构的标准、或同级称号，经营期顺延至八年；达到省级示范利（养老）机构的标准等，经营期则顺延至十二年；达到部级示范利（养老）机构的标准等，又顺延至二十五年；合同期满后还有优先经营权。

此外，雨花需要承担至少50名的“三无”“五保”老人的赡养，老人的低保金等交给雨花管理。若有更多“三无”“五保”老人需要入住，政府来承担入住费用。

“如果不出现大的运营事故，机构运行得越来越好，合同期就会加长，如果经营不好，比如不断亏损，都有可能受到处罚。”石磊说。

据其介绍，根据之前的营收情况衡量，当总床位数目为240张，入住人数为150到160人之间时，基本可以达到收支平衡。

产业？事业？

由于养老院本身前期投入大，成本回收周期较长，小规模的经营单位没有一定资金支持无法扩大规模，也限制了服务水平的提高。

康乐的理念是“轻资产重管理”，此种模式将政府和企业的优势进行结合，并通过福利发展基金共同履行社会责任，使企业提高自身成长空间同时也获得了一部分剩余盈利。

康乐接手雨花开始“职业经理人”的角色时，雨花的规模并不大；而接手雨花以来，康乐本身的实力也得到提升，并开始拓展相关业务。

2010年，雨花区枫树山社区养老服务中心也实行“公办民营”，康乐又取得经营权，从事社区日间照料工作。

2011年，原康乐爱老服务中心发展壮大，成立湖南康乐年华养老服务有限公司（简称康乐年华），从事养老商业性经营工作，业务拓展至养老服务（机构养老、社区日间照料、居家养老）、养老机构管理咨询、加盟连锁等。

中商情报网行业研究员田海鹏表示，作为企业，盈利生存和社会责任两者都做到位是比较难的，势必需要利润。而激烈竞争下企业为求盈利生存很可能会导致企业抛弃部分责任。两者要获得平衡，必须要获得政府的一定扶持。

“如果通过政府引导和财政支持，使民营机构仅仅通过加大养老运营来获取盈利，情况会好很多。最终要达到民营企业服务越完善，吸引的老人越多，获取的利润越高。”田海鹏说。

公办民营，民营企业避免了前期工程投资，“轻装上阵”，更好地去完善服务与管理且盘活了市场；政府也减少了运营投入，提高了养老机构效率。

“不过，此类模式本身仍存在较大风险，即使是有政府的大力支持，民营机构的运营能力很大程度上对公办民营的效果有很大影响。”石磊说。

事实上，中国养老是事业还是产业仍在争论之中。有业界人士认为，小规模投资办养老院肯定不赚钱，还谈不上“产业”，目前只能谈“事业”。

盈利模式探索

小机构赚钱难，大机构或许就在等待市场成熟的时机，很重要的一环则在于较为可行的盈利模式。

“从商业投资的专业角度来说，对于小规模投资，其实并不是很好的进入时机。”海南普亲老龄产业发展有限公司（以下简称普亲）董事长唐文湘认为。

唐文湘说：“现在行业盈利模式等各方面都还不清晰，消费能力也还没有达到状态，此外政府支持仍然不是特别到位，所以并不适合小规模的投资。”他表示，目前政策鼓励民营养老院的发展，更多是希望大规模大批量的资本进入。

普亲自身即是一个战略投资者。早在六年前，当市场资本更多愿意活跃于房地产领域时，普亲就已经进入养老产业。那个时候，没有如此多的政策鼓励，更没有现在般热议。

“其实到我们这个年龄，家里都有老人需要照顾，想要为我们父辈做点事，另外则是我们还是看好这个市场的前途。”唐文湘表示，这两个原因成为踏足养老产业的初衷。

正是对于行业前景的看好，海南普亲决定在这个行业做战略投资，探索更为清晰的盈利模式。

“我们本来就是把这个做成产业，而不是福利事业，产业就要按照市场规律去做。我们从开始到现在已经投了几千万了，现在还在不断投入中。”唐文湘表示，团队本身也更为专业，行业配套比较完整等，所以投入也会比较大。目前的投入资金则来自于团队其他产业的盈利。

据其介绍，普亲要“做大多数人的养老”，因此需要在尽量减少成本的前提下提供专业和普惠型的服务水平。

以普亲在长沙一个小区的试点为例。公司在小区租用了三套民宅，其中两套住老人，可容纳20余名老人；另一套为办公和员工住房。其前期装修改造、添置设施大概花费20余万元。这被长沙行政学院教授陈卓颐称为“在居民住宅内兴建的，能容纳十余至二三十人不等的微型养老院”。

“普亲的模式很好，一方面减少大规模的投入成本，另一方面也保证了老人能在自己或者就近小区养老，其以点带面，理论上投入会相对少一些，面对人群却相对扩大。”石磊说，他比较看好这种模式的推广。

发展风险

“我跟很多投资人都聊过，其实有很多都想跻身城市养老产业，行业并不缺少资金。”中国小额信贷联盟秘书长白澄宇说。

资金或许并非战略投资者的主要制约因素，对于尚未成熟的市场而言，来自政策、社会等层面的风险才是投资者主要考虑的问题。

“对我们而言，更希望政府能够在行业规范以及政策机制上做一些控制，规避战略投资者的行业投资风险。”唐文湘举例表示，比如现在为老人做服务的企业，本身是微利行业，一年下来可能还挣不了几个钱，最承受不了的风险则是老人的意外事故等，这很可能让企业陷入“万劫不复”的境地。

做养老这一行，老人出现意外跟做医疗出现医患纠纷是一样的。唐文湘表示，如果说政府在政策上可以保障的话，不要由任由这种风险蔓延，会对行业更好。

他建议，尽管补贴也有意义，但政府兜底前提下的机构护理险及护理意外险等商业险种的完善，以及医疗保险对机构康复护理养护人群的覆盖等措施，会更可取一些。

目前，养老行业还存在包括从业人员资格在内的一系列问题有待解决，比如，业内并没有针对人力资源的稳定政策，包括养老服务业相关岗位职称的设计与认证。

唐文湘说：“其实这些都是正常状态，中国现在从传统的社会保障的福利过度到社会保障体系化，会有个过程。”

“将养老床位市场化，政府向民营机构购买服务的形式解决‘三无’‘五保’等弱势群体的养老问题，吸引民营资本进入养老行业，增加养老床位，政府不需要再加大力度新建养老机构增加床位数量，同时能让民营机构的床位得到有效的使用。”康乐年华则尝试提出另外一种解决方案。

目前中国体制的不完善和财富不足，仍旧是养老产业发展的主要瓶颈。

养老产业盈利模式篇6

刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。

通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。

“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。

刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工？具”。

2万亿元养老市场的诱惑

刘达进军养老地产并非心血来潮，在此之前，他曾尝试过向旅游地产转型，但经历了一番考察后，最终选择了养老地产，“因为养老地产有很大发展前景和市场空？间”。

养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。

中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。

世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025？2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

事实上，中国人口老化还有结构性的问题。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。

在养老产业这块大蛋糕中，养老地产能分享到多大份额呢？

国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011―2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

在清华大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来，在90/07/03模式中，90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。

除了养老产业空间大外，养老地产热的另一个原因是，目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。

一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。

“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等，这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。

正是由于家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。

房企、险企扎堆养老地产

事实上，除了对全国养老行业和养老设施的了解外，刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是，未来10年，长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。

为此，他历经波折，终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地，开始打造他期待已久的养老公寓，并于2012年年初开始动工修建。

就在刘达进军养老地产的同时，长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”，据刘达介绍，由于地理位置和环境不错，有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。

国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。

2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示，未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。

有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

2012年12月，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。

泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查，花了两年的时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。

中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工。据记者了解，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。

令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产？业。

“养老”只是幌子

养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以来，国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头，北京、上海的房价有所松动，长沙当地一些新楼盘也陆续开盘，价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。

据刘达介绍，该楼盘虽然在郊区，但不错的环境和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后，顾客们发现，这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院，而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解，甚至有上当受骗的感觉。

一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示：“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区，都是搞商业开发，真是不能相信这些楼盘的宣传。”

但刘达有自己的解释，他对记者表示：“你可以说我们是打着养老的幌子做项目，但我们有难处，要是全建成养老公寓不但卖不出去，就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”

刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主，只是象征性地配备极少部分养老项目。

“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。

据其介绍，从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

养老项目盈利难

为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？

对从事养老地产的开发商而言，最大的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。

一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。

“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”

业内人士一针见血地指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。

国内最早专门面向老年人的房地产项目――北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。

十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产一名养老业务营销经理就表示，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保？留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。

而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。

房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

养老产业盈利模式篇7

一、机构养老

未来三年将是机构养老的一个整合过程。机构养老因其资金的投入周期比较长,其盈利见效也比较慢,是政府政策支持的主要方向。目前我国养老机构差异化很大,短期内盈利的机构不足10%,其中盈利超过5%的仅占20%。主要原因是资源的配置没有合理利用,空床率较高的一般都是在地里位置比较偏的郊区。业内认为,未来三年将是机构养老的一个整合过程。

二、地产养老

地产养老看好有地产资源优势的企业。地产养老是将居家养老、社区养老与机构养老相结合为一体的社会化养老形式。地产养老相比于传统地产而言,前期投资较少、土地使用更灵活,政府扶持等便利条件。

除此之外,在业态上地产养老更注重配套医疗、体检、护理等相关服务设施。运营模式主要是会员制或租用,会员制更有利于前提投资的回收。有地产资源优势的企业在地产养老上会节约很大成本。

三、社区养老

社区养老的核心是对社区资源的整合和掌控。社区养老是依托老人所熟悉的社区,在得到家庭照顾的同时,由社区为老人提供稳定的活动场所,以及家庭力所不能及的照顾帮助服务,主要包括文化娱乐、健身康复、学习交流、家政、紧急救助、康复护理等。社区养老更看重资源的价值,只有公益性质的组织才能够参与政府的招投标、更易被街道所接纳,对养老产业参与值利大于弊。

养老产业盈利模式篇8

8月23日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年进入养老地产的经营模式理论研究已经完成，目前着手于健康产业园的规划与建设，预计明年下半年将在深圳推出第一个养老地产项目。

一轮轮严厉的房地产调控，迫使开发商走到选择的十字路口。他们或继续规模扩张，或转型求存。寻找新掘金点，无论是商业地产、旅游地产，抑或是养老地产，都成为地产行业谈论的新热点与方向。

花样年在这个“路口”中，选择的是舍弃规模扩张，改变自身的商业模式。即逐渐退出中低端市场，未来只开发以服务提升附加值的高端产品，从而由地产开发商转型为地产综合服务运营商。2011年，作为花样年从住宅开发商转变为地产服务商的元年，养老地产成为花样年转型的新发力点。

暗合服务转型

一直在规模扩张上收效不大的花样年，为自己下一步发展找到路子。花样年从今年初开始，对外界高调宣称转型为服务商，并筹谋与之企业定位相吻合的养老地产。

近日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年对养老地产经营模式的第一轮理论研究已经完成，已经开始着手健康产业园的规划与建设，并预计明年下半年在深圳推出第一个养老地产项目。

花样年所规划的健康产业园，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，属地段优越、交通便利。花样年在今年6月份，以人民币3.16亿元收购TCL王牌电子（深圳）有限公司，从中获得TCL深圳在蛇口的三宗地块以及地块上现有的五栋建筑物。

潘军此前向媒体介绍，这3块地块所处区域，未来将会进行大规模的城市升级改造，形成一个高端的城市综合体。健康产业园项目，是花样年先期进行的改造项目，是对养老产业的一个尝试。

按照潘军早前向媒体透露的信息，试点的养老地产项目，开发完后不销售，全部用来租赁。在项目运营方面，花样年会与美国、中国台湾的养老机构合作，外判管理服务，并与医院合作提供健康检查。

时代周报记者从花样年内部人士处了解到，该项目改造完成后，将以高级酒店会所模式经营，预计可提供150个房间，最多可收纳200多个老人。除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，以满足退休老人多样生活需求。这个养老项目预计明年下半年推出市场，主要针对60-80岁年龄段的高收入家庭，月租金约在6000-8000元。

花样年转型服务商，做细分市场，为何会选择养老地产作为转型的一个发力点？

潘军在接受香港媒体采访时表示，花样年进入养老项目完全没有难度，“房产开发商的长处就是整合资源”。此外，花样年的核心竞争力是做品质，在商业管理上比其他企业下的功夫要大，这使得花样年有优势成立自己养老、养生的管理公司。

有业内人士分析认为，对国内开发商而言，养老地产尚属全新领域，无论是开发经验还是经营模式，因此没有太大的进入门槛。此外，养老地产的特有属性，与花样年转型服务运营商的自我定位是相吻合的，有利于其进行差异化竞争。

“对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。”北京清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春指出，同时对于日益提高的土地增值税，也有利于开发商税务筹划，获得最大的收益。

盈利模式猜想

尽管，花样年宣称在进入养老地产领域的经营模式研究已经完成，但并没有进一步对外透露具体运作模式。花样年未来的养老地产盈利模式，也成为市场的一大猜想。

与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。这意味着，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，同时存在一定经营风险。这也是国内开发商谨慎进入的主要原因。

万科从2006年开始探索养老地产，直至2010年底才将首个养老地产项目―“活跃长者之家”推至台前。探索两年多的保利地产，对其首个养老地产项目是租还是售，仍未有确定。

“目前，深圳健康产业园的项目已经在做，但具体的经营模式还不适合公开，因为涉及到商业机密。”上述花样年的内部人士向时代周报记者说道，在一切都未定型之前，不方便作过多透露。

陈首春根据商业型养老地产的功能，划分适老住宅、老年公寓以及长期照护机构三类。其中，这些地产项目又可分销售型物业和持有型物业。

鉴于国内开发商的融资瓶颈和资金压力，“我认为，可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，”陈首春表示，在养老项目中可配备一定数量的住宅类物业作为快速套现的产品来平衡开发商的资金压力。同时，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。

此外，长期持有运营养老产业，对于开发商而言，也是一大挑战。

保利地产副总经理王健对此坦言，养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少资源都需要摸索。此外，养老配套服务运转起来不容易，企业要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源，涉及问题太多太复杂。

对于开发商而言，进入养老地产，“玩概念是嘴皮子门槛，真正要做门槛不少，包括投资、产品、设计、管理等等。”资深房地产投融资、战略专家张健向时代周报记者说道。

“目前开发商主动关注的是养老地产，被动关注养老产业。”陈首春向时代周报记者表示，养老产业和养老地产是两个完全不同的概念，开发商在产品上做好适老设计才是关键。