土地规划体系范文
时间：2023-11-07 17:27:38
土地规划体系篇1
关键词：土地规划与利用；法律；土地利用率；综合管理
中图分类号：D651.1 文献标识码：A
对土地规划体系的分析
改革开放以来, 经济、社会快速发展, 各项 建设都离不开土地这一载体, 对土地的需求与日俱增，人地矛盾也越来越突出。为加强土地宏观管理, 合理利用土地，1986年国家颁布了《土地管理法》, 成立了国家土地管理局, 并在全国范围全面部署和开展了各级土地利用总体规划(1986年~ 2000年)的编制工作。应该说, 在这期间，我国的土地利用规划工作取得了很大成就。土地利用规划体系已经基本形成，规划实施管理制度初步建立，规划的实施特别是1997年开始的第二轮土地规划工作，已经编制到了2010年的总体规划, 并明确规定非农业人口在50万人以上的城市，其规划都要经过国务院 审批。这轮规划的实施在保护耕地、促进土地集约利用、保障经济社会可持续发 展方面发挥了重要作用。特别是新《土地管理法》颁布实施以来, 土地利用规划受到社会各界的普遍重视，各级政府按规划用地、管地的意识普遍增强，土地利用规划对经济社会发展的调控作用越来越得到全社会的认同。通过规划提高了土地利用的综合效益，促进了产业结构的优化，改善了生态环境，保障了经济社会的快速发展。因此，在新一轮规划工作即将全面展开时，有必要对现行的土地规 划体系作一个全面总结，对它存在的不足进行思考，并提出改革的设想。
目有土地规划体系中存在的不足
在土地规划体系中没有明确的时间性规划
目前，在土地规划体系中没有明确的时间性规划，尤其在年度规划中缺乏可 遵循性。可操作性及可调度性，在时间上无法很好的衔接，由此引发了规划同实 际用地之问的矛盾。土地规划是一项长期战略性的规划，其年限一般为15年。当今社会是一个飞速发展的社会，在15年的规划期内，许多事物都在发生着变化，尽管规划在编制时尽量对未来的土地利用进行考虑。但是仍不能完全预想到 所有可能产生的土地需求。预先规划所制定的各项指标在时间上没有弹性，规划得不到及时修改，就会与实际脱节，导致规划丧失作用，没有使用价值；假如改变规划的相关内容去适应变化的需要，那么就要求对于规划不断地进行修改， 这样做的结果就会大大降低土地规划的权威性。
2.2土地利用规划的种类较多, 分工不明确
土地利用规划有土地利用总体规划、土地利用详细规划和土地利用专项规划 三大类，其中土地利用总体规划体系又分为国家、省、市、县、乡五级，应该说， 我国土地规划体系在层次上是完整的。但从对其他国家土地利用规划的研究来看, 国外最高级别的土地规划体现国家的社会经济发展规划，对下一层次规划只具有指导作用；而地方制定的规划内容十分详细，往往是很厚的一本书并附有分类很细的规划图。我国目前各级总体规划职能分工不明确，内容雷同，大多是宏观上过细，微观上过粗，其他专项规划很少编制，详细规划没有很好开展。
2.3土地的总体规划没有与城市规划相联系
由于我国目前管理体制的原因，现行的土地总体规划与城市规划不属于同一个管理部门负贵，是由土地行政部门与建设行政部门分开管理的。尽管土地管理 法已经规定了城市规划要与土地规划相互衔接，但是在实践实施中，规划衔接却不是一件容易简单的事情。比如我国最近几年由于城市规模的快速扩大致使耕地大量流失，城市规划同土地利用规划出现脱节。由于目前两者的管理分割，在客观上引发了规划内容与执行之间发生了利益冲突，从而人为加大了规划成本。
2.4土地规划没有同产业布局进行有效衔接
土地利用状况在很大程度上束绷了产业结构的有效发展，随着产业的快速 发展，对土地的需求不断增加，但是土地的有限性和不可移动性要求要对其进行 集约性的规划利用，因而，对于产业布局要做好相应的合理规划。目前的实践情况中，土地规划并没有同产业布局进行有效衔接，屡屡出现土地规划同产业布局脱节的现象。比如许多高校进行盲目的扩建问题，导致贪大求高、规模过大的现象发生。有的学校为了一味盲目追求大而全的扩张建设，导致了校区占地过多 , 开发能力欠缺，致使土地资源无法得到充分利用，造成了严重的浪费。
三、土地规划与利用的方法和内容
在对土地资源的整理规划中，按照行政级别可以将其分为三个层次，地方级、省级和国家级。地方级的土地规划主要是以自然村为单位，在对其进行规划的内容上可以按照当地居民的意愿，满足其生活的基本条件，充分尊重公民的意见。在省级土地规划中，对于土地资源的规划就要比地方的上升一个层次，主要是对地方经济的发展做出一个调整，在农田灌溉，土地多样性和适宜性方面做出合理的规划，以适宜地方经济发展为主要方向。
3.1 积极开展土地的整理工作
在现阶段所讲的土地整理主要是针对农村的土地整理，通过复垦开荒、填海造田土地置换等方式增加耕地面积，将更多的土地资源应用到农业发展中。这么做的目的主要有以下几点：第一，提高耕地的使用面积，提升粮食生产力。第二，对于农业的发展条件进行改善，提高农业生产效率。第三，对生态环境进行改善，促进生态平衡发展，实现资源的可持续利用。
3.2 土地利用的发展与创新
我国土地利用无论在深度和广度方面都有了很大的发展。在规划类型上，从以往重点进行的农村土地规划，发展成土地利用总体规划、土地利用专项规划及土地利用规划设计三个层次。土地利用已发展成为集设计、政策、和管理为一体的现代综合利用。其内容已扩充到自然环境与人工环境的建设，以及指导变化且又具有基本行为来推动未来发展的社区意识形态。规划成果也从原来简单的政策说明、有关未来土地利用交通、公共设施的单一大型图纸，发展成为文本、数据、图纸和时间安排相结合的综合体。我国土地利用的内容，正在逐步趋于成熟和完善。在我国，随着最优化技术的出现与应用，各种线性和非线性规划及多目标规划方法开始应用于土地利用规划过程中。总之，我国的土地利用方法已由静态规划向动态规划，由定性和定量相结合，并逐渐向土地利用规划和管理的模型化和信息化方向发展。
小结
完善我国土地利用规划体系，要求有一个科学的用地观。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理、保护、 开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要正确认识人类与土地的关系，充分考虑资源利用和环境保护的关系，充分认识到土地这一资源不可再生的特殊性。完善我国土地规划与利用，对于保障国家粮食安全、保护农民权益，具有重大现实意义。
参考文献：
[1]骆峪安.关于小城镇建设中土地规划利用方面的一些思考[J].现代经济信息，2012
[2]周新玲.土地规划使用权流转的调查与分析[J].中国农村经济2007
土地规划体系篇2
关键词：土地 规划 管理 GIS 修编
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（a）-0031-02
土地利用总体规划是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制制度的重要依据。乐都县此轮规划在保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益和生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。
1 新一轮土地利用总体规划修编的任务
乐都在土地利用总体规划体系中属于县级土地利用总体规划，属于过渡层次的中观性、政策性规划。其基本内容应当是在省级规划的控制下，提出各类土地供应的总量控制指标和确定本行政区域内的土地开发、利用、整治、保护的重点区域和重点工程，重点解决好县域内城镇体系规划、城市总体规划、骨干性基础设施规划、产业布局规划、生态环境建设规划等各类规划用地规模和布局的协调与控制问题。新一轮土地利用总体规划修编的前提是保护耕地，核心是节约集约用地，重点是控制新增建设用地规模和优化各类用地的空间布局。因而乐都县新一轮土地利用总体规划袖编的主要任务是。
（1）全面摸清家底，包括各类用地的数量、质量和分布。在此基础上对上一轮土地利用总体规划做客观、科学的评价。
（2）统筹规划。要体现总体规划的综合性、战略性，强化规划对城乡土地利用发展方向、规模和布局的整体调控作用。要依法做好相关规划的协调与衔接。
（3）保护耕地。要在全面规划的基础上，突出对耕地特别是基本农田的保护，重点安排好土地整理复垦开发和生态环境保护用地。在保障基础设施建设用地的前提下，合理安排建设用地，严格控制城市建设用地规模。
（4）完善规划指标体系和土地用途分区。耕地保有量、基本农田保护面积、建设占用耕地面积、补充耕地面积、城镇建设用地规模等指标，应作为强制性指标，依法确定并实行自上而下逐级控制。划定土地用途区与制定土地用途管制规则相结合，处理好规划“刚性”与“弹性”的关系。
2 新技术在规划修编工作中的应用
回顾上一轮规划修编实施的情况，不难发现，由于经济、社会、技术等多种因素导致规划成果适用性不足，规划管理的风险和难度加大。在此，本文仅从技术角度解析上一轮规划修编存在的问题：（1）基础数据严重不足或者现势性不够，很多数据仍采用纸质地图，操作难度大，准确性低，造成规划修编成果不够准确或者适应性差。（2）规划图斑不能与实地地块一一对应，导致规划成果与实际的矛盾，为后期的规划实施带来困难。（3）基础性研究不足，规划修编缺乏理论支撑，规划方法在融合土地利用结构演变与政策调控意愿方面的实用性不强等等。
为克服上述弊端，一方面依赖大量现势性很强的数据支撑。数据是新一轮规划的核心和基础，在修编工作过程中，我们期望的是随时可以调阅各类相关数据，包括上一轮规划数据、土地利用现状数据、土地开发整理数据等的支持；另一方面依赖先进的网络技术和信息化技术支持规划修编。有了数据，还需将其按照一定的标准和规范有序地组织起来，便于对其进行调阅和查询。同时，如何从庞大的数据中获取感兴趣的信息也非常关键，因而数据的统计、输出，甚至进行更高级的叠加分析就显得尤为重要。例如：我们关心的上一轮规划实施的情况，就需要我们将现状数据和规划数据进行对比、分析和提取等操作以获取有用信息。为此，首先要在县和各区县之间建立专网连接，保证信息传递通常，同时也确保数据保密和安全；其次，要使用大型关系数据库对规划修编必须的各类空间数据进行存储和管理，数据统一存放在县局的数据库服务器上，县和区两个层次都在同一套规划数据上开展修编，使用同一套现状数据进行对比分析，以保证数据的一致性；借助GIS软件平台实现空间数据的可视化，对其进行操作、处理，实现数据的修改、保存提取和输出等。
3 土地利用总体规划修编管理系统的设计
县国土局在开展新一轮规划修编工作时，着力做好了以下几个方面的工作：（1）加强基础数据建设。（2）加强实地调研，提高图件资料的准确性和现势性。（3）加强规划方法理论研究。逐步形成了一套以Internet/Intranet为基础，Oracle+ArcGIS为基础数据库和空间数据管理工具的软件平台，并设计实现了具有较强实用性的土地利用规划修编管理系统。
3.1 体系结构建设
系统采用C/S（客户端/服务器）的三层体系结构，包括数据层、中间层和应用层。如图1。
其中：数据层采用大型关系数据库管理系统实现对整个系统数据的管理。系统数据库在逻辑上分成空间数据库和属性数据库，前者存储地理空间数据，实现不同行政区域数据的无缝拼接，由中间层的空间数据引擎协同管理；后者存储属性和管理数据。二者之间通过地理定位编码相互关联；中间层采用空间数据引擎协同管理空间数据库；应用层为用户直接接触的部分，根据不同的用户需要，将应用层分成两个部分：系统用户端和部门用户端。
3.2 主要功能设计
系统按模块化结构设计，划分为基础数据处理模块、规划辅助编制模块、规划成果管理模块、规划实施管理模块、专题分析模块、系统维护模块等6个功能模块。一方面各模块在功能上相互独立；另一方面，各模块又通过数据共享、功能调用、界面集成而紧密相联，如图2。
（1）基础数据处理功能。
实现基本的数据处理功能，包括基本图形操作、数据输入、数据编辑、数据输出、数据交换、对上级系统的数据上报和更新、专题图制作、业务统计报表制作等。
（2）规划修编功能。
实现规划方案拟定、方案比较及成果输出等规划辅助编制功能。
（3）规划成果管理功能。
包括规划基期土地利用现状图和各年度土地利用现状图的调阅、查询和统计；总体规划图、专题图、专项规划图的存档；总体规划图、专题图、专项规划图按项目、土地用途等的查阅、统计；总体规划图、专题图、专项规划图按任意区域、任意比例尺输出；总体规划图、专题图、专项规划图基于图层的调整、修改等。
（4）规划实施管理功能。
主要包括：土地利用年度计划管理，辅助编制供上报审批的土地利用年度计划建议、土地利用年度计划实施方案、核算管理计划使用情况并自动生成相关台帐。
规划实施期间，一方面要对建设项目用地预审进行管理，确保新项目符合规划；另一方面要对土地开发整理项目进行管理，将项目相关信息录入系统，综合管理。
（5）专题分析功能。
主要包括提供计划执行情况分析、规划实施情况分析和土地利用情况分析等工具，为决策支持提供数据支撑。
（6）系统维护功能。
本系统具有用户管理、角色管理、系统设置、数据维护和日志管理等功能。
3.3 数据库设计
（1）数据库框架设计。
数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。
系统数据库内容包括基础地理信息、土地利用规划基期信息、土地利用规划信息、土地规划实施信息以及管理数据。其中基础地理信息库反映了城市地理环境（自然环境和人工环境）的现状，是本系统各模块共同需要的基础数据；土地利用规划基期信息库包括土地利用现状（基期）图、土地用途分类图和环境要素图等；土地利用规划信息库包括土地利用规划指标、土地利用总体规划图、土地用途分区图、基本农田保护区图、土地整理开发规划图等；土地规划实施信息库包括土地利用年度计划、实施方案和计划台帐等。管理数据包括一些图片、图像、声音和影像数据，要理解、利用和查询、统计、分析这些数据，就必须对其进行描述和解释。这种对数据进行描述和解释的数据就是关于数据的数据被称为元数据，它描述了有关数据的结构、内容、码、索引等内容。
（2）数据存储设计。
土地利用总体规划修编管理信息系统数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。在所有数据库中，还有一个非常重要的数据库是元数据库，元数据主要采用XML来描述。
3.4 系统安全性设计
管理信息系统必须将准确、可靠和安全放在第一位。为了保护数据，本系统从硬件环境、软件环境、程序设计和组织管理制度四个方面综合考虑其安全保密性。
对于硬件系统和软件系统，已经有非常成熟的商业产品，这里不再赘述。仅讨论在程序设计中如何提高系统的安全性。（1）系统的数据库操作需要充分利用数据库的事务提交和回滚机制，确保业务处理的完整性和一致性。（2）系统的数据结构应充分利用存储空间，在不同的用户之间通过数据冗余提高整个系统的数据安全性。（3）系统中存贮的用户口令、备份口令、数据库连接信息等重要数据，必需经过安全加密。不同用户和职能部门设置不同权限级别，同时对用户口令采用高强度的加密算法保护。（4）另外设置个人操作记录、流水记录、特殊操作痕迹记录等方式存放各种操作信息过程，为系统提供多条审计线索，确保每一个文档操作都有据可查，保证数据操作的合法性和安全性、可追踪性。
3.5 接口设计
系统各功能模块之间的数据传递原则上通过数据库作为缓冲和存储区。个别需要的采用全局数据区结构。
系统支持各种标准硬件设备，支持多种数据格式的转换（如：可以进行MapInfo及AutoCAD数据格式到Arc/Info数据格式的转换。可以将系统数据导出为标准的数据格式，可以将标准的数据格式导入为系统数据等），支持各种标准硬件设备。
4 结语
县国土局建设的土地利用总体规划修编管理系统在新一轮土地利用规划修编工作、日常土地利用规划管理以及农用土地开发整理管理等多项业务中得以应用，取得了实际效果。随着修编工作的深入，相关的数据不断丰富，特别是大比例尺正射影像数据库的建成和投入使用，会给土地利用规划修编、管理和实施等带来更方便更实用的现代化工具。
参考文献
[1] 乐都国土资源和房屋管理局[J].乐都县级土地利用总体规划汇编，2001，8.
[2] 修文群.城市地理信息系统[M].北京希望电子出版社，2001，9.
土地规划体系篇3
关键词：土地规划管理；信息系统；建设；应用
中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：
土地利用规划管理信息系统是在计算机软硬件支持下，以地理信息系统和工作流为核心，在建立土地利用规划信息库的基础上，以土地利用现状数据、土地利用规划数据、基础地理为基础数据，建立集GIS和办公自动化（OA）为一体的功能全面、性能稳定、操作简便的专业化信息系统，实现土地利用规划的窗口式办公自动化管理,实现土地资源管理的信息化、规范化和高效化。
1土地规划管理信息系统建设设计方案
1.1建设思路
义乌市土地规划管理信息系统建设的基本思路是：结合义乌市新一轮土地利用总体规划修编，充分利用第二次全国土地调查的土地利用状况成果和2005年义乌市土地利用现状年度变革数据，结合2005年以来规划计划实施情况和义乌市基础地理数据，科学合理进行规划基数转换工作，使用GIS等信息化手段，依照上级下达的主要规划控制指标、经济社会发展情况、具体的地形、地理数据等，设计好规划的主要流程。所建立的信息化管理体系，需要满足规划的编制、管理的成果以及规划实施等规划管理工作全过程。
1.2总体框架和设计方案
土地规划管理信息化体系包括相关的技术人员、编程软件、网络系统以及操作的标准方案。方案设计时，需要包括软件开发的检验、建设数据库的方案、规划软件、制订方案、研制规划管理的系统等方面。实现的技术中，要扩展GIS集成，探讨属性数据和地理数据的集成，并且了解多种的GIS的应用技术。在人员的准备中，由县级国土资源管理部门负责土地规划实施的具体工作，并委托具有相应资质的编制单位作为协作单位进行土地规划。技术准备中，由技术协作单位和规划实施单位共同成立技术组和专家组，制定工作方案。工作方案应明确土地规划管理信息化报告编制工作的指导思想、原则、目标、任务，明确工作的技术路线、主要方法、步骤与时间进度安排，确定工作的分工、预算、成果要求等内容。
2土地规划管理信息系统的目标
规划管理信息系统建设的目标是，结合义乌市经济社会发展背景和地方特色，科学编制土地利用总体规划，动态监管土地规划的实施情况，掌握规划目标执行情况和土地利用变化情况，及时了解规划的实施成效和存在问题，提高土地规划的预见性和可操作性，充分发挥土地规划的调控和引导作用。逐步实现乡级、县级、市级、省级四级规划系统联网，充分利用土地规划管理信息系统来安排用地计划、建设用地预审、规划修改等日常规划管理工作，最终实现土地规划管理信息化。
3土地规划管理信息系统的主要内容
义乌市土地规划管理信息系统主要包括土地利用规划辅助编制子系统、土地利用规划实施管理子系统、土地利用规划成果管理信息子系统等内容。
3.1土地利用规划辅助编制子系统
土地利用规划辅助编制子系统主要利用计算机来辅助土地利用总体规划方案的编制，能够使操作者方便、准确的进行规划布局。主要包括图形编辑、信息统计、规划基期信息统计、用途分区划定、规划调整、土地规划项目选址方案的比较、成果输出等；规划局部调整和修改包括对规划指标、用地布局等的调整。
3.2土地利用规划实施管理子系统
土地利用规划实施子系统基于规划成果，采用了双向管理，即系统既能按上报项目要求提供方案、指标、图件等材料，又能在项目通过批准后在系统中更新规划库及相关库内容。主要包括年度计划管理、土地利用规划局部调整方案、建设用地预审、农转用规划审查、项目选址、专项统计分析、图件管理等内容。
3.3土地利用规划成果管理信息子系统
成果管理子系统主要是对经批准的土地利用规划成果及在规划实施中形成的相关规划成果进行管理，包括文档管理（土地利用总体规划文本、土地利用总体规划说明、专题研究报告及其他相关文字资料等）、图件管理（包括土地利用现状（基期）图、土地利用总体规划图、土地利用规划专题图或专项规划图及土地利用规划管理中产生的其他图件、影像资料等）、指标管理。4土地规划管理信息系统的主要成效
义乌市已经建立了涵盖县乡两级的土地规划管理信息系统，在全市范围内第一次实现了土地规划成果管理和建设项目合规性审查、用地报批、用地预审等土地规划实施管理两大主要业务的信息化办公。从全省来看，浙江省第一次实现了规划修改的网上审批，县级国土资源部门可以通过预录端口登录省级规划管理信息系统，录入规划修改方案相关数据，并上传保存至省级规划数据库。省厅在受理纸质件后，各处室根据职能分工实现并联同步审核电子数据，极大的提高了规划修改方案的行政审批效率，提高了管理的科学性、实时性和准确性，获得了比较大的社会经济效益。同时可减少大量的人力成本，节约大量的纸张耗材，节约了成本，减少了资源的浪费。可以说从纸质件串联流转审批到电子件并联同步审批，这在规划管理信息化建设过程中具有划时代的重要意义。
5规划管理信息系统建设存在的问题及建议意见
土地规划管理信息化建设经历了从无到有的历史突破，对新一轮土地利用规划编制和实施具有举足轻重的作用。但作为一种全新的土地规划管理模式，还需不断完善。
5.1存在的问题
缺乏后期资金投入和缺少专业的人才，是困扰规划管理信息系统建设的主要制约因素，而缺乏统一的信息化建设标准，无法实现各级规划信息系统联网管理，是目前迫切需要解决的首要问题。此外，在人机交互、数据导入导出、地图投影和坐标转换等方面系统还不够成熟稳定
5.2建议意见
加大规划管理信息化建设的资金投入，加强基层规划管理人员业务培训，在实践中不断总结经验，充分利用近年来，地理信息软件技术取得的进展，通过软件重构和设计模式为信息化系统提供整合的技术支持，创建更加友好的人机互动界面，逐步实现乡级、县级、市级和省级四级系统联动，数据实时更新。
参考文献：
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[2]沈明，王璐，陈飞香.土地规划管理信息化体系建设与应用[J].广东农业科学.2011，（18）.
[3]陆文君.浅谈土地规划管理的信息化体系建设[J].中国科技博览.2012，（21）.
土地规划体系篇4
关键词：土地利用规划；环境影响评价；综述
一、土地利用规划环境影响评价内涵与意义
土地利用规划环境影响评价是对土地利用规划方案实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评价，并在此基础上从生态环境角度提出规划的最佳方案及其调整建议，同时提出消除或减缓方案实施后可能产生不利生态环境影响的对策与措施，进行跟踪监测的方法与制度。近年来，我国土地利用的环境问题日益突出，土地利用规划环境影响评价研究成为当前土地资源可持续利用研究的前沿课题。土地利用规划环境影响评价的最终结果是通过把对环境的考虑纳入到规划的制定过程中去，建立一种环境、经济和社会综合的决策机制。研究土地利用规划环境影响评价，对我国建立生态环境保护的环境友好型和资源节约型的土地利用模式具有重要意义。
二、我国土地利用规划环境影响评价制度的发展
我国土地利用规划环境影响评价制度的发展历程分为三个阶段：
第一，初步探索阶段。1979年，我国第一次颁布了《中华人民共和国环境保护法（试行）》，其中规定扩建、改建、新建工程必须提出环境影响报告书，从此我国开始正式实施环境影响评价制度。
第二，全面发展阶段。1993年，国家环保总局在《关于进一步做好建设项目环境保护管理工作的几点建议》中，提出了区域环境影响评价的基本原则和管理程序。1998年，国务院颁布《建设项目环境保护管理条例》，规定开展区域性环境影响评价。2003年9月1日正实施的《中华人民共和国环境影响评价法》的颁布标志着我国规划环境影响评价的研究将进入一个新的发展阶段。
第三，逐步完善阶段。2005年12月，国土资源部下发了《省级土地利用总体规划环境影响评价技术指引》。省级土地利用规划环境影响评价是对省域范围内土地资源的开发、利用、整治和保护进行的综合性、整体性和长期性的安排，是体现国家经济发展、社会进步、资源和环境保护大政方针的战略性规划。2009年8月12日，国务院通过《规划环境影响评价》条例，并于10月1日起开始实施。2009年9月30日，国土资源部办公厅印发了《市级土地利用总体规划环境影响评价技术规范》（试行），与省级技术指引不同的是：它兼具宏观战略性和空间实施性的双重特点，注重空间变化，以定性和定量评价相结合、定量为主的原则，提出更为完善的调整建议。
三、我国土地利用规划环境影响评价主要内容及研究进展
（一）评价内容
土地利用规划环境影响评价内容主要包括：分析区域内环境、资源状况和土地利用现状，分析预测土地利用结构与规模调整以及土地利用空间布局调整对环境影响，提出预防和减轻不良环境影响的对策措施。在实际的土地利用规划环境影响评价过程中，受土地利用规划的区域性、层次性和产生的环境问题的特殊性以及管理需求等因素的影响，土地利用规划环境影响评价内容差异很大。
张妍等以长春经济技术开发区的土地利用规划为例，在探讨土地利用变化与环境关系的基础上，论述了土地利用规划对环境的影响。蔡玉梅等认为土地利用规划重点在于由土地利用规划导致的直接或潜在的土地生态环境问题。余振国将规划区的环境系统分为风景名胜环境系统、水环境系统、土壤环境系统、地质环境系统、生态环境系统等5个子系统，根据土地利用规划对各个子系统的影响特征、影响因子、影响机理，进而分析土地利用规划对各子环境系统的影响。王敏根据土地利用规划的社会环境目标、自然环境目标、生态环境目标，按照过渡期国家土地利用分类标准，分析了农用地、建设用地和未利用地3种不同土地利用类型对环境的影响。
（二）指标选取与评价指标体系的建立
土地利用规划环境影响评价的指标选取和指标体系设置是当前研究的重点。土地利用规划环境影响评价应选取最科学、最灵敏、最适于度量的主要指标，从而反映区域土地利用规划环境影响的状态和问题。指标体系的设置应主要考虑土地利用总体规划环评的环境目标，根据各地环境不同，从生态、资源、社会、经济，土地利用结构、规模等对环境的影响中选取。土地利用规划环境影响评价范围大，应尽量选择相对指标，采用统计数据，以反映宏观尺度上的影响。
1、环境影响因素识别因子的选取。在评价过程中根据土地利用活动的特点和规划区域的环境状况，结合环境法律法规、规章及指标等，分析并识别土地利用可能对规划区域环境影响的因素，并在此基础上选择因子，以减少环境预测的盲目性，增加环境影响综合分析的可靠性，使污染防治对策具有针对性。土地利用系统具有多系统复合、多层次结构、多目标导向、多功能协调、多地域差异以及多因素约束的特点，是一个复杂的人地复合系统，涉及到自然、经济和社会等多个方面。对开发利用土地资源的环境影响做出切实和准确的评价，必须全面分析对环境要素究竟产生哪些影响。
2、指标选取与评价指标体系的建立。现有的指标体系主要从生态、资源、社会、经济，及土地利用结构、规模对环境的影响等角度选取大量指标，针对土地利用规模与结构方面的指标比较多，分别衡量各种用地类型的环境合理度。贾克敬等将指标体系分为环境要素（或环境主题）层、准则层（可持续发展目标层）、指标层3个层次，并将指标分为状态指标和影响指标，分别用来反映某区域生态环境质量状况和衡量环境影响。刘瑞亮从声、大气、水、土壤、生态、人居、社会经济发展等七个方面构建指标体系。葛丽颖以广东省阳江市为例，基于DPSR（驱动力-压力-状态-影响-响应）理论模型，构建评价指标体系。吕昌河等从生态保护、土地退化防治、耕地资源保障、建设用地增长的适度性与后效、耕地占补平衡的生态风险等5个方面构建了用于预测和评估土地利用规划对环境、生态和土地资源的可能影响程度的指标体系。赖力等提出土地利用规划战略环评指标体系包括资源、环境、经济、社会指标4个层次，并依照区域性特点将指标分为全球性指标、区域环境状况指标和当地环境质量指标。
（三）评价方法
目前比较常用的方法有专家判断法、核查表法、矩阵法、叠图法、情景分析法、地理信息系统和遥感技术、驱动力-压力-状态-响应（DPSR）的概念模型方法、生态服务价值的方法以及累积影响的分析方法等定性和定量多种方法。
王广洪、黄贤金对江苏省1997-2010年土地利用总体规划实施环境影响评价采用了指标法进行了研究。赵柯利用土地生态适宜性分析法，划分土地生态适宜利用类型区，提出相应的土地生态开发措施。冉圣宏等运用了生态服务功能法计算上一轮土地利用规划实施以来中国不同省市土地利用变化。唐等利用生态系统服务功能价值对武汉市土地利用总体规划环境影响进行评价。赖力、符海月等分别采用生态足迹方法对全国土地利用总体规划的目标和廊坊市土地利用总体规划的生态成效进行定量分析。这些方法通过不同角度以不同的方式度量土地利用规划产生的环境影响效应。
由于土地利用规划的生态环境效应存在难以衡量等原因，在研究方法上目前还没有非常有效的方法。生态系统服务价值法中对建设用地的服务功能价值的核算尚未有统一、广泛认可的评价方法，而且估算结果在不同区域之间的可比性较小，且只能够评价出土地利用结构变化的环境影响。生态适宜度分析法对土地利用结构变化的环境影响评价不足。生态功能服务价值等方法从不同角度度量土地的生态环境质量，针对性、适用性、可行性比较强，但也存在由于从某一角度进行评价而难以综合度量等问题。生态足迹方法需要收集大量的基础数据。
四、结论与建议
由于目前土地利用规划环评没有全面开展，缺乏实践经验以及中国的土地利用情况比较复杂，因此对土地利用规划环评的研究对于基础的理论意义、内涵等已比较透彻，但对具体的方法、指标体系等还处于探讨阶段，不够深入系统，更重要的是可操作性有待加强。因此，建议采取以下措施：
第一，开展土地利用规划环境影响评价的理论方法研究，建立规范的评价方法与指标体系。科学的评价方法与指标体系是进行土地利用规划环境影响评价的核心技术支撑。目前我国土地利用规划环境影响评价方法多是借鉴国际，其中所依据的标准多针对环境污染问题，涉及生态环境保护的评价标准不足，还没有形成公认的土地利用规划环境影响评价的范例。开展土地利用规划环境影响评价的方法及理论研究，构建评价规范是当务之急。
第二，合理界定土地利用规划与土地利用规划环境影响评价的内容。明确土地利用规划和土地利用规划环境影响评价的界限，规范土地利用规划环境影响评价的内容是合理定位土地利用规划环评内容的基础。
第三，建立基于区域特点的土地利用规划环境影响评价。由于在不同国家间制度差异、规划差异形成的规划环境影响评价方法存在差异。从中国的国情出发，建立“本土化”的规划环境影响评价体系，解决我国土地利用规划忽视环境效益的局限，进而推动土地利用效益的全面、协调和可持续发展。
第四，加强多学科的合作。以土地利用规划环境影响评价问题为核心，整合多学科人才，凝聚多学科知识，集成多学科的方法，尤其是规划学、环境科学和技术科学。
参考文献：
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土地规划体系篇5
关键词:土地利用;环境;评价
土地是人类懒以生存的环境，是一切生产生活活动的载体，土地利用过程中对环境产生的影响越来越大，在构建和谐社会过程中对环境的保护管理和评价也越来越重要， 人类逐渐认识到了环境对生产生活的作用，也更重视环境对人类活动的影响，由于人口的快速增长，生态环境恶化的趋势逐渐加快，在对环境管理过程中环境的土地利用规划作为配置和合理利用土地资源的重要手段，与生态环境保护与建设息息相关。
1土地利用环境影响评价的重要性
我国在经济飞速发展的同时却面临着水土流失，土地荒漠化、盐碱化、贫瘠化加剧的生态环境问题。我国生态环境总体上呈恶化趋势是由于我国过去没有一个完整的、系统的、科学的土地资源可持续利用规划，人们的生态环境意识淡薄。土地利用总体规划作为土地资源保护和利用的统领，是对一定区域未来土地利用超前的计划和安排;是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性，在时空进行土地资源分配和组织的综合技术经济措施;是实现国家和各级政府对区域土地利用进行总体规划、引导、调控和管理的重要手段。进行环境影响评价是确保土地利用总体规划的生态环境导向性的最有效的方法之一。开展土地利用总体规划环境评价的一个基本原则就是评价与规划过程的紧密结合，即两者要同步进行、滚动发展、互为反馈。这样在土地利用总体规划设计过程中，通过研究规划对环境的有利和不利影响，研究环境的自净能力和环境容量，从环境保护的角度提出土地利用的规模、空间布局等方面的战略关系;并分析预测规划实施后产生的生态效益、社会效益、经济效益及规划实施后会产生的不良环境后果。可见，在编制土地利用规划时，应将规划对象看成是一个完整的环境生态系统，进行土地利用总体规划环境影响评价，从而提高土地利用总体规划对土地利用和生态环境协调的统领能力，保证自然、经济、社会的和谐发展。
土地利用规划是对土地资源及其利用方式的再组织和再优化过程。土地利用规划方案的实施，必然会打破区域内土地资源的原位状态，对区域内的水资源、土壤、植被、生物等环境要素产生许多直接或间接、有利或有害的影响，从而使得土地生态系统对人类的生产、生活条件产生正向的或负面的环境效应。为了预防有缺陷的土地利用规划的出台和实施对环境造成不良影响，迫切需要在编制土地利用规划时对规划区与土地利用有关的环境影响进行科学研究，为土地利用方式选择和土地利用分区布局提供科学的依据，同时为环境保护和经济发展综合决策提供有效的技术支持，促进地区土地资源持续、协调的利用
1.1土地利用规划对生态环境有着深远的影响
土地利用规划是一种综合性的用地规划，涵盖各业用地，是合理配置和利用土地资源的重要手段，与生态环境保护与建设息息相关。不合理地开发利用土地资源可能会引发消极的环境影响，如陡坡地开垦可引发或加剧水土流失，从而引发泥石流、滑坡等地质灾害;围湖造田缩小湖面面积会增加洪涝灾害发生机率和程度;对某些水面、荒草地的开垦会破坏湿地或野生动物栖息地，对保护生物多样性造成负面影响;在水资源紧缺的地区，城镇用地、耕地和园地面积的增加，导致生活用水、工业用水和农业用水的激增，加速了水资源的耗竭;非农建设会导致高质量农地的损失;大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度，降低景观的抗干扰能力。而合理的土地利用规划会对环境产生积极的影响，如土地整理复垦可以增加农地数量，提高植被覆盖率，从而改善生态环境;增加生态建设用地的供应，可以促进生态系统的保护与建设等。
1.2中国严峻生态环境问题多与土地利用有关
多年以来，国家和政府为改善生态环境做出了巨大努力，取得了很大成绩。但是，中国的生态环境保护的形势依然严峻，生态建设的任务依然繁重。主要表现在:(1)水土流失面积仍在不断扩大;(2)土地荒漠化面积继续呈扩展趋势;(3)水资源紧缺且开发利用不合理; (4) 湿地保护力度不够;(5)生物多样性受到严重威胁，区域生态能值下降;(6)不合理开发利用导致耕地质量退化，数量减少等等。这些问题与我国的土地利用有着十分密切的关系。规划中做环境影响评价的重视程度不足，同时缺少规划实施过程中的环境跟踪影响评价，在一些重要工程中环境问题最突出的阶段就是在实施过程中，如土地平整过程中对优质表层土壤的保护，对区域内原生态环境的破坏能否恢复的问题;对绿化破坏的问题，对空气环境和水环境的影响的科学合理的跟踪评价。
1.3土地利用规划对生态环境的保护与建设考虑不够
近几十年中国的经济发展实践证明，相对于具体的建设项目来说，政府及有关部门制定的政策和规划实施后对环境的影响更加巨大和持久，范围更加广泛。土地作为一切人类活动的载体，在整个生态系统中起着举足轻重的作用。土地利用在很大程度上决定了施加于环境的压力。它与环境的脆弱程度一道，决定了环境的质量。
土地利用结构与布局调整、土地整理复垦开发等土地利用活动对环境的影响是长期性的，累积性的，有时是不可逆转的。不合理的土地资源开发利用可能会引发消极环境影响。比如: (1) 陡坡地开垦为耕地可能会引发或加剧水土流失，或引发泥石流、滑坡等地质灾害; (2) 围湖造田缩小湖面面积可能会增加洪涝灾害发生几率和程度; (3) 对某些水面、荒草地的开垦可能会破坏湿地或野生动物栖息地，进而对保护生物多样性造成负面影响; (4) 在水资源紧缺的地区，增加城镇用地(生活用水和工业用水增加) 、扩大耕地和园地面积(农业用水增加) 可能加速水资源的耗竭; (5) 非农建设可能会导致高质量农地的损失; (6) 土地利用的空间布局不当可能会导致生物群落生境的破碎化和岛屿化; (7) 大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度，从而降低景观的抗干扰能力和稳定性，等等。
当然，合理的土地利用规划也会对环境产生积极的影响，例如: (1) 土地整理复垦可以增加农地数量和植被覆盖，改善生态环境; (2) 生态建设用地的供应可以促进生态系统的保护与建设，等等。
开展土地利用规划环境影响评价的意义在于为国家和各级人民政府的环境保护和经济发展综合决策提供技术支持，提高土地利用规划的科学性和合理性，使之成为真正的为可持续发展服务的规划。
2我国土地利用环境影响评价中存在的问题
2.1土地利用变化对环境效应的研究需要加强
土地利用变化对环境效应的研究主要集中在微观和小流域尺度上，考虑较多的是土地利用、土地覆盖变化对气候、土壤、水量和水质等不同尺度生态系统的影响。但这些成果较难应用于大尺度区域。
2.2现行的土地规划环境影响评价有待完善
现行的土地规划环境影响评价存在很多问题，亟需改善:
(1)土地利用规划的环境影响评价及其经济学分析研究的内容、范围、程度和体系有待廓清。
(2)土地利用规划的环境影响机理，环境影响主体、环境影响源、环境影响受体，规划内容及其控制系统与环境之间的作用机制等基础性问题需要做深入的研究和阐释，否则，土地利用规划与其他规划、其他战略的环境影响评价就会没有区别，因而也就失去独特的涵、失去评价的意义。
(3)土地利用规划环境影响的评价主要应评价的环境要素构成及其评价的重点需要科分析。
(4)土地利用规划环境影响的评价理论和评价方法体系如土地规划环境影响识别理论方法、土地规划环境影响预测理论方法、土地规划环境影响评价的分析综合理论方法、土利用规划环境影响评价指标体系构成、土地利用规划的内容体系构成等需要系统研究。
(5)各种尺度的土地利用规划、土地利用总体规划、土地利用专项规划的环境影响评内容、评价要求、评价原则、评价方法、评价程度如何都待解决。
(6)土地利用规划环境影响评价的工作方法、工作程序、土地利用规划环境影响评价技术要求、土地利用规划环境影响评价的标准规范、土地利用规划的管理体系等也都需尽快探讨。
另外，需要注意的是，我国的规划体系与国外的规划体系是极其不同的，我国以部门或者行业为主， 从全国到省(市)、地区(市)、县(市)、乡镇，按行政级别层层分解制定，级级审定和同步执行，规划除了技术性外，行政性很强，在国外，特别是西方发达国家很难找到对应物。而且，目前国内外土地规划环境影响评价研究成果大多是对其中的个别问题的理论探讨，结合土地利用规划实际内容的理论研究不多，实践研究的案例更属凤毛麟角，可以说土地利用规划环境影响评价理论尚未成形、方法尚很粗糙。针对我国独特的土地利用规划体系内涵的环境影响评价理论方法体系尚处于探索阶段，研究成果非常少。
2.3对有关预防和减轻不良环境影响的对策和措施研究非常少
“根据预测和评估结果，针对规划的具体情况，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施”，这是环评法规定的开展战略环评的主要内容之一。但是纵观国内外有关战略环评的研究报道，只有在环评结果中要求有此内容，具体通过什么方法来生成要求目标所需的策略，目前缺乏这方面的专门研究。
此外，我国土地开发规划资源环境评价的调控机制，评价方法指标体系也有待于进一步深入完善。土地利用规划环境影响评价面对的问题非常复杂，需要我们针对土地可持续利用，熟悉土地利用规划理论方法，评价分析土地利用规划影响的环境质量变化。基于这样的认识，在研究过程中，针对土地利用规划环境影响问题，充分吸收环境科学、自然环境保护、可持续理论、土壤科学、森林资源学、旅游资源学、地质环境学、生态学、景观生态学、水资源水环境学、经济学等相关学科的研究成果，进行细致地分析和综合。
3结语
到目前为止，规划环评的评价方法及评价指标体系还没形成统一、广泛的认识，缺乏系统性，因此，对规划环评展开深入及广泛的研究、构建科学的土地利用规划环境影响评价体系显得十分必要且尤为迫切。然而，不同尺度的土地利用规划功能和所针对的问题不同，在构建土地利用规划环境影响评价体系时，我们更应根据不同类型、不同层次的土地利用规划，采用不同的评价程序、指标体系及技术方法，这将是今后进行规划环评时，更应注意研究的问题。
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土地规划体系篇6
「关 键 词土地关系，土地法律制度，土地管理
「 正 文
土地是最重要的资源和资产，以土地为客体所发生的社会关系也极具重要性和复杂性。调整土地关系的土地法律制度不可能是某一项具体法律制度，而应是由各个法律部门的有关土地法律规范有机构成的土地法律制度体系。完善土地法律制度，就应研究土地法律制度体系的构成与协调。
一、土地关系与土地法律制度的体系化
土地关系是指以土地为客体所发生的社会关系，即人们因对土地的占有、利用、保护、管理所发生的社会关系，在现代社会中土地关系的复杂性、重要性、多样性决定了对土地关系法律调整的重要性、复杂性和多样性，从而决定了土地法律制度的体系化。
（一）土地关系的特点
1.土地关系受自然规律的支配。土地本身是一种自然资源，是自然本身的产物，而不是劳动的创造物，人们只能利用和改良土地而不能创造土地。土地的有限性、永久性、位置的固定性以及土地的空间特性、土壤特性、自然植被及水文特征等都决定了人们利用土地必须尊重自然规律，因地制宜，充分合理地利用土地，正确处理土地利用与环境保护的关系。
2.土地利用的立体化。土地的有限性、土地供给的稀缺性和现代科学技术的发展，人们对土地的利用由平面的地表利用向立体的空间利用发展，从而使土地利用关系错综复杂。
3.土地关系的私人性与公共性相互交织。土地关系不仅是当事人私人之间的事情，而且关乎社会公共利益。
（二）土地关系的重要性
土地是财富之母，是实现一切生产所必须的物质条件，“是一切生产和一切存在的源泉”。（注：《马克思恩格斯选集》第2卷， 人民出版社1972年版，第109页。）土地关系是人类社会重要的社会关系， 其重要性体现在：
1.土地关系是人类生存的首要关系。没有土地，人类就不能生存，人类对土地的依存表现在人类生存所必需的衣食住行的物质资料和维持生命健康的环境要素全都依赖土地供给。自从有了人类社会，人就同土地发生关系，占有土地、利用土地的社会关系成为人类生存的首要关系，成为其他社会关系的基础关系。由于人类不断增加与土地供给有限的矛盾日益突出，土地、特别是耕地就对人类显得更加珍贵和重要，人们常以寸土寸金相比喻，足见其重要。
2.土地关系是国民经济各部门生产建设的基础关系。国民经济各部门、各行业的生产建设都离不开土地。在农业中土地是最基本的生产资料，土地不仅为劳动者和其他生产资料的活动提供场所，而且是农作物生产产出的基本条件。在工业、运输业及其它非农业生产部门中，“土地只是作为基地，作为场地，作为操作的基地发生作用”。（注：马克思：《资本论》第3卷，人民出版社1975年版，第880页。）因此，国民经济各部门生产建设的进行必须先取得土地，发生土地关系。土地关系是国民经济体系各部门生产建设的基础关系。随着国民经济的发展，各部门、各行业生产建设对土地的需求量将日益增大，特别是现代工业、交通运输业及其他非农业生产部门的发展需要占用大量的耕地。农业与非农业生产建设用地的矛盾日益突出。而农业是国民经济的基础，土地又是农业的基础，因此就必须正确处理农业用地和非农建设用地的关系。
3.土地关系是人类环境保护关系的重要方面。土地本身就是一个生态系统，土地土壤及其附载的森林、草原、冰川、内陆水域等都是环境的构成要素。对土地的破坏就会造成对环境的破坏，保护土地就是保护环境。合理利用土地、保护土地是改善环境和保护生态系统的重要方面。
4.土地关系是关系国家政治的重要关系。土地问题是我国历代农民革命的中心问题。我国新民主主义革命也把解决农民的土地问题作为一项基本任务，我国社会主义革命所建立的土地公有制是社会主义公有制的重要组成部分。我国是工人阶级领导的以工农联盟为基础的社会主义国家，而农民集体土地公有制的建立和维护则是工农联盟巩固的基础。新时期，改革开放政策的实行也是从土地关系的调整入手的。在农村首先推行土地承包经营制，在城市则实行国有土地使用权的有偿出让和转让。因此，调整好土地关系关系到工农联盟的巩固、政权的稳定和改革开放政策的实行。
（三）土地关系法律调整的体系化
土地关系的重要性、特殊性和复杂性决定了对土地关系进行法律调整的必要性和体系化。所谓法律调整的体系化，就是以土地关系为对象运用多种法律调整手段综合调整形成的有机联系的土地法律制度体系。土地关系调整的体系化是由其调整需求的多样性决定的。
1.土地关系的极端重要性决定了必须把土地关系作为根本的社会经济关系的重要方面在宪法中确定土地的根本制度。土地关系关系到国家政治、经济、环境保护与人类的生存发展，是一项具有根本性、全局性的重要社会关系。因此，应由宪法进行根本调整，宪法在规定根本的社会经济制度时，应对土地根本制度作出规定，以增强对土地关系进行法律调整的权威性，也为土地关系的部门法调整提供宪法依据。
2.土地作为人类生存和发展的基础，作为生产和经济建设基础，人们在生产生活中必然要占有和利用土地，因土地占有和利用而发生社会关系。这种社会关系首先表现为平等的占有和利用主体之间的土地关系。平等主体的土地占有和利用关系的法律调整要求就是要依法确认土地占有利用主体的平等地位和权利义务，确保每个主体都能自由地支配土地，最大限度地去实现土地利益。体现这一法律调整要求的法律正是民法。民法以个人权利为本位，强调主体地位平等、意思自治和私权神圣。因此，平等主体间的土地占有和利用关系必然要求民法调整。民法调整平等主体间的土地关系就形成了土地民事法律制度。
3.人们对土地的占有和利用，不只是平等主体间的私人利益，而且与社会公共利益密切相关。平等主体依据民法平等、自由地占有和利用土地，最大限度地实现其私人利益。各个主体自由地获得土地所有权，自由支配和处分土地。以确认和保护主体私人利益为价值目标的民法，对主体支配土地的自由给予充分的保障，对其限制仅仅体现在要求主体在追求其自身利益的同时不得损害他人和社会公共利益。而且民法对主体损害他人和社会公共利益的制止也主要在事后针对侵权行为追究责任。某个土地所有主体自由地大量收购兼并土地，就可能使一部分社会成员失去土地，但收购土地的行为并不表现为侵权行为，就难以通过民法去制止，兼并土地的少数土地私有者就可以凭其土地所有权剥削失去土地的非所有者，造成社会不公，损害社会公共利益。土地所有者依民法自由支配其土地，将土地自由地由农业产业转向非农业产业，将耕地自由地转化为非耕地，就会削弱农业生产，动摇农业的国民经济的基础地位和社会发展的基础地位，从而损害社会公共利益。城市土地所有者如果以其土地所有权依据民法原则自由处置其土地，就难以进行城市的规划布局。如果任土地的占有、使用主体绝对自由地处置土地、浪费土地，就会造成环境的破坏，损害社会公共利益。因此，土地的占有利用同社会公共利益密切相关。民法只能调整平等的土地所有者、使用者相互间的个体利益，而对土地的所有者、占有使用者与社会的整体利益关系则显得无能为力。如何使土地的占有利用符合社会公共利益，就需要公共权力的干预。于是就产生了国家宏观干预土地占有利用的社会关系，这种国家对土地占有利用的宏观干预关系，就是国家以社会公共利益为本位，从国民经济和社会发展的宏观总体上对土地的占有和利用作出安排而发生的社会关系。这种土地关系表现为非平等主体间的土地占有利用的干预关系，其法律调整的基本要求就是确保土地的占有利用符合社会整体利益。实现这一法律调整要求的法律部门正是经济法。经济法以社会利益为本位，调整国家权力对土地的占有利用关系的干预，实现社会整体利益的最大化。由此便形成了土地经济法制度。
4.国家对土地占有利用关系的干预是通过政府进行的，政府为了有效地组织和实施对土地占有利用的国家干预，实现国家赋予它的干预职责，就会产生政府对具体土地占有和利用的管理关系。政府对土地的管理关系的法律调整要求就是依法确保政府对土地关系的管理既不失职，又不越权。体现这一法律调整要求的就是行政法。行政法以保障政府机关及其工作人员忠于职守、正确行使职权为原则，监督政府机关及其工作人员履行管理职责。调整政府机关对土地管理关系的法律就是土地行政法。
总之，土地法律制度应是以宪法为依据，由土地民事法律制度、土地经济法律制度、土地行政法律制度构成的土地关系。土地民事法律制度调整平等主体间的土地占有利用关系，实现土地占有利用个体利益的最大化；土地经济法律制度则调整国家对土地占有利用的干预关系，确保土地的占有利用符合社会整体利益；土地行政法律制度则调整政府对土地的行政管理关系，监督政府机关及其工作人员履行土地管理职责。三者密切联系，缺一不可。例如土地的利用人之间的土地使用权出让转让是平等主体间的土地占有利用关系，应由民法调整，如没有民法调整，平等主体间就无法进行土地的使用权的出让、转让。但如果没有土地经济法的宏观干预，平等主体间过度自由地出让转让土地就会造成土地的破坏和浪费。土地经济法对土地利用作出总体规划，平等主体间出让转让土地就必须遵守土地利用总体规划，而平等主体间的土地出让转让是否符合土地利用总体规划，就需国家行政机关进行监督，比如，对土地使用权出让转让进行审批、登记等。如没有土地行政法的调整，行政机关不行使管理监督的职责，就不能保证土地使用权的出让转让符合土地利用规划，土地经济法的宏观干预就实现不了。如没有土地经济法的调整，没有土地利用的总体规划，行政机关的管理监督也就失去了依据，就会造成对平等主体的土地利用关系的非法干涉。因此，土地关系的法律调整应是民法、经济法、行政法的共同任务，三者密切联系共同构成完整的土地法律制度。
二、土地法律制度的体系构成
（一）我国宪法主要规定了土地的公有制和土地使用制两项基本制度。宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律规定转让”。这条规定所确定的土地基本制度为土地民事法律制度、土地经济法律制度和土地行政法律制度提供了宪法依据。
（二）土地民事法律制度
土地民事法律制度是调整平等主体土地关系的法律制度的总称。土地民事法律制度主要包括土地归属利用法律制度和土地民事流转法律制度。
土地归属和利用法律制度主要是指调整平等主体间就土地的归属和支配而发生的土地关系的法律制度，它主要体现为民法中的土地物权法律制度，包括土地所有权制度和土地限制物权制度。土地所有权是土地所有人在不违反法律禁止性规定的范围内对土地的自由支配的权利，是土地所有人对自己土地的自物权。土地限制物权是指在土地所有权以外，由权利主体对土地在特定目的范围内的支配权，并排除包括所有人在内的其他任何人非法干涉的权利。土地的限制物权主要包括土地的用益物权和土地担保物权。土地用益物权，即对他人的土地以使用收益为目的的限制物权。在传统民法中土地用益物权主要有地上权、地役权、人役权、居住权、永佃权、使用权、典权等。这些权利都是权利人在特定目的范围内对他人土地的使用收益的权利。比如地上权，指的是为建筑及其他原因而使用他人土地的权利。地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地或要求他人在其土地上不为某种行为的权利。我国民法中的土地用益物权主要有国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、“四荒”土地使用权等。土地担保物权是指以土地担保债权实现为目的设定的他物权，主要是指土地使用权抵押权。土地使用权抵押的意义主要在于以土地使用权的价值担保资金的融通，加速土地的开发和利用。
土地民事流转法律制度是指调整平等主体间土地权利的流转关系的法律规范，表现为各种土地合同制度。比如土地使用权转让合同、土地使用权出租合同、土地征用补偿合同等。
（三）土地经济法律制度
土地经济法律制度是指调整国家对土地利用宏观干预关系的经济法律制度。它以社会利益为本位对有限的土地资源进行合理配置。既保护农业用地，又兼顾非农业建设用地；既满足眼前建设用地，又要保证土地资源的可持续利用，平衡当前和未来土地资源的配置，达到人口、经济、社会、环境和资源的协调。因此土地经济法律制度尤为重要。土地经济法律制度主要是指土地利用规划法律制度。土地利用规划是宏观调控土地利用的基本手段，是土地管理和土地利用的基础和“龙头”，在整个土地管理和土地利用中起着重要的导向作用。因此，必须动用法律调整土地利用规划关系。包括用法律规定土地利用总体规划的作用效力；土地利用总体规划的编制主体、编制原则、编制程序；土地利用总体规划的种类；土地利用总体规划与相关规划的协调，比如，土地利用总体规划与国土规划、矿产资源规划和海洋资源保护与合理利用规划、地质环境规划、基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、城市规划等规划的相互关系和协调。用法律规定土地利用总体规划的实施，规定违反土地利用规划的法律责任等。
（四）土地管理法律制度
土地管理法律制度是指调整行政机关对土地活动实施行政管理所产生的社会关系的法律制度。主要包括地籍管理制度、耕地保护、建设用地管理、土地开发与复垦管理、土地行政执法监督检查等。地籍管理主要包括土地调查、土地变动的权属登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理等内容。耕地保护管理主要包括耕地占有补偿制度、耕地数量质量动态平衡制度、基本农田保护制度、水土保持和土质改良制度、农地用途管制制度、禁止耕地闲置、荒芜制度等。建设用地管理主要包括：建设用地范围管理，农用地转为建设用地的审批制度，建设用地的审查、审批，建设用地出让、转让管理，建设临时用地管理，乡镇企业和乡（镇）公共设施、公益事业建设用地管理等。土地开发与复垦管理主要包括鼓励土地开发制度、鼓励土地整理制度、土地复垦制度。土地执法监督检查主要包括：规定土地执法监督检查的部门、职责，监督检查措施，对违法者的责任追究等。
三、土地法律制度体系的协调
土地法律制度体系的协调是指构成土地法律制度体系的各个部分相互联系，密切配合，共同发挥对土地关系的调整作用。其不协调是指构成土地法律制度的各个部分间配置缺位或效力冲突。完善土地法律制度的任务则在于实现土地法律制度的协调，消除其不协调。
所谓土地法律制度体系构成的协调是指构成土地法律制度的各个部分的合理配置。土地法律制度从体系上应由土地民事法律制度、土地经济法律制度、土地行政法律制度共同构成。这三大部分的具备是其协调的基础。如果这三大部分中有一项缺位就会造成体系构成上的残缺不全。其协调性体现在各个法律制度各有分工、相互配合、互不冲突。土地民事法律制度调整平等主体间的土地关系，规定各个民事主体的土地民事权利，例如规定各个土地所有主体的土地所有权，规定各个平等的土地利用主体的土地利用权，规定各种土地民事权利的效力及其效力协调。土地经济法律制度调整国家干预土地利用的社会关系，它以社会利益为本位，确保通过国家干预使民事主体对土地的利用符合社会整体利益。国家干预实质是以社会利益为本位对民事主体的土地利用权利进行的适度限制，将土地民事主体对土地利用的自由限定在以社会利益为依据的法律限度范围内。土地经济法律制度又以尊重土地民事主体的民事权利和利益为前提，仅仅间接地限制民事主体的权利，而不否定民事主体的民事权利。国家对土地利用的宏观干预要通过政府机关和政府职能部门的具体管理来实现。为了防止政府机关滥行管理，土地经济法律应赋予政府机关土地管理职权。比如土地规划编制、耕地保护、土地开发与复垦、建设用地管理、执法监督检查等职权。行政法则要将政府机关的土地管理职权进一步具体化，规定政府机关行使这些职权的具体内容、程序、违反职责的责任，监督政府机关切实履行土地管理职责，确保土地经济法对土地资源宏观调控的实现。例如，依据土地经济法，制定《耕地保护条例》、《土地登记条例》、《土地估价办法》等行政法规。总之土地民事活动要遵守国家的宏观干预，而国家对土地的民事活动的宏观干预有赖政府对土地的管理来实现，而政府对土地管理活动的进行又必须依据国家的必要的宏观干预进行。比如土地使用权出让转让应符合土地利用总体规划和年度计划，而土地使用权出让转让是否符合土地利用总体规划和年度计划，要通过行政管理机关的审查批准来确保，而行政机关能否正确履行这一职责，也要通过行政监督来实现。在这里，土地使用权的出让、转让是土地民事活动，土地利用规划是对民事活动的宏观干预，土地出让、转让的行政审批是对土地的行政管理，他们分别属于土地民事法、土地经济法、土地行政法的调整范围，而且其结合构成完整的土地法律制度，成为土地法律制度不可缺少的构成部分。如果没有土地民事法律调整的土地民事活动，也就等于没有最基本的社会经济活动；如果没有土地经济法对土地利用的宏观调控，就会造成对土地的过度利用和滥用，造成对土地的破坏和浪费，破坏土地的生态环境，破坏社会经济可持续发展的条件；如果没有土地行政法对土地行政管理的调整，行政机关失于行使管理职责或滥用行政管理权，就会造成土地宏观调控的不能实现或对土地民事活动的侵害。因此，三者密切配合、缺一不可。
土地法律制度体系的协调，除了其体系构成总体上的协调外，还应包括构成土地法律制度体系的各个部分的内部协调。
土地民事法律制度内部土地所有权与土地使用权、各种土地民事权利相互之间应是协调的。土地民事法律制度内部的协调，主要体现于民法中的物权法理。依据物权法理，土地物权权利人对土地有直接管理和支配并排除其他人非法干涉的权利。按照一物一权原则，同一块土地不得有性质不相容的两个土地物权的存在，而性质相容的两种物权可以同时存在于同一块土地上。当土地所有权与土地他物权并存时，土地所有权的效力受到他物权效力的限制，土地所有人不得凭借其所有权干涉土地他物权人的用益物权。他物权人也只能在特定的范围内行使土地物权，不得以其他物权侵犯土地所有权。当土地上的他物权终止时土地所有权恢复其圆满支配状态。各类他物权在性质相容的前提下，可以在同一土地上同时存在。比如甲的地上权与乙的地役权可同在一块土地上，甲的土地使用权与乙的土地使用权抵押权可同时存在。当土地上的他物权发生效力冲突时也得依一定的规则予以协调。
土地经济法律制度内部也应是相互协调的，如土地利用总体规划与具体规划或专项规划应协调一致，土地行政管理法律制度的内部各部分之间也应协调一致，如耕地保护与建设用地审批应是协调的。
四、土地法律制度的完善
从土地法律制度的构成体系及其协调运作地调整土地关系的要求来看，我国土地法律制度不够完善，完善土地法律制度的任务还很艰巨，而其中最主要的有以下几个方面：
（一）土地经济法律制度的完善-制定土地规划法
土地经济法律制度是以社会利益为本位调整国家宏观干预土地关系的法律制度，它是节约用地、实现土地资源优化配置的重要法律手段。宏观调控土地利用的法律主要是土地规划法。土地规划是土地管理的依据，是各项具体土地管理活动的依据，因此土地规划法在土地法律制度体系中应居于龙头地位。它一方面干预土地民事主体对土地的利用，一方面为行政机关的土地管理提供依据。而目前我国土地法律制度中土地规划法律作为土地经济法的龙头地位并没有真正确立，表现在将土地规划仅仅作为政府行政机关土地管理的一种手段，与其他土地管理手段并行地规定在土地管理法之中而没有将其单独立法，未能使其取得比具体土地管理法律制度更高的法律效力，这样就使得土地利用总体规划难以有效贯彻执行。有的地方政府虽然制定了土地利用总体规划，但又不执行规划，盲目批地、乱占耕地，曾经在各地兴起了开发区热、房地产热、扩城热、城镇建设热，致使大量耕地资源遭到破坏，土地资产收益大量流失。因此必须加强土地利用总体规划对土地利用关系的宏观调控作用。这就需要运用强有力的土地规划法确保土地利用总体规划编制的科学性和实施的权威性。因此就要提高土地规划法律制度的法律地位，不能再将土地规划法律制度作为土地管理法律制度的一项具体制度来规定，而应将其从土地管理法中独立出来，由全国人民代表大会或其常委会制定独立的《中华人民共和国土地规划法》，作为基本的土地经济法，即土地宏观调控法。土地规划法应对土地利用总体规划的编制原则、编制机关、编制程序、规划的法律效力、规划的实施、土地利用总体规划的法律责任等问题作出规定。由于没有一部统一的土地规划法，土地宏观失控的问题往往要依靠政策调整。比如1997年4月15日，《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》以中央第11号文件下发，针对耕地锐减的严峻形势，明确提出了对土地利用加强宏观调控的任务，要求：“各极人民政府要按照提高土地利用率，占有耕地与开发复垦挂钩的原则，以保护耕地为重点，严格控制占用耕地，统筹安排各业用地的要求，认真做好土地利用总体规划编制、修订和实施工作”。这种政策性规定虽然在一定阶段可以对土地规划关系起到促进和调整作用，但它不具有法律的稳定性、权威性和规范性，难以长久地有效地调整土地规划关系。因此，必须制订统一的土地规划法调整土地规划关系。作为社会主义市场经济条件下的土地规划法，必须坚持“实现耕地总量动态平衡，以供给制约和引导需求、加强对农地和非农地用途管制的原则，对土地利用规划、后备土地资源开发规划、土地整理专项规划、土地分区规划等作出全面规定，建立按规划供地批地的规划审核许可证制度，建立规划公示制度，规划动态监测制度等规划实施制度。”（注：参见喻国忠：《广西修编规划的问题及措施》，《中国土地》1997年第10期。）
（二）土地管理法律制度的完善-修订《土地管理法》
土地规划体系篇7
1问题的提出
从城市发展的历史看，城市规划起源于土地市场的失效，其核心问题是处理土地使用的关系。而在中国的城市建设大潮中，本应当跟上城市新形势、新趋势的城市规划，总是“迟到一步”，在土地之争中“被开发商牵着鼻子走”，出现了“房地产开发引导城市规划，规划迁就开发”的怪现象，城市规划已经在土地开发中失去了话语权。面对种种诸如此类的现象，我们不禁要问：为什么城市规划在土地控制市场竞争中总是处于下风，处于被动局面？城市规划的“龙头”地位该如何体现？在济南举办的首期“规划名家讲坛”上，邹德慈院士提出了这样的意见：“城市规划不能被开发商牵着鼻子走！代表公共利益和体现政府行为的城市规划必须具备驾驭市场经济包括房地产开发的能力，以弥补市场失效。”“规划无用论”成为开发过程中普遍的思想认识，这不能不说是一种悲哀！城市规划工作者在呼吁给予规划公正待遇、要求别人对规划正眼相看的时候，是否也应当对城市规划自身理论及应用研究方面的缺失进行反思呢？在此背景下，加强规划师自身的专业修养和理论应用的研究成为必然趋势。为找出规划在控制土地乏力背后的原因，我们不妨围绕规划控制的核心—土地，重新回顾现有的规划过程，尤其是土地开发运作过程，审视规划师在构想美好城市时的理性缺失。在此探讨的土地开发运作，也可以称为土地运营、土地经营，主要是指围绕以土地为空间载体而展开的一系列经济经营、开发建设活动的总称，其范畴涉及土地经济和土地经营两个层面，涉及规划编制、规划管理、城市开发、房地产市场等多个方面。本文着重对城市规划编制和管理当中的土地开发运作进行分析。
2城市规划中的土地开发运作分析
2.1城市规划制度对土地开发运作不够重视
2.1.1规划编制制度的引导性偏差在城市规划领域可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权及在城市土地使用关系上建立起来的城市空间经济关系。在国家的现行规划体系框架中，各层次城市规划编制多重视物质环境层面的技术性工作规定，促使片面依靠空洞的平面构图企图创造优美的城市环境现象的出现，而以美感和视觉效果为出发点划分的地块及确定的建设开发强度，由于缺乏理性的土地开发建设的经济分析，常常是偏离和违背土地市场经济规律的。城市规划法和城市规划编制办法仅对修建性详细规划提出“应当进行综合技术经济论证”的要求，而对于其他城市规划编制中的经济分析要求仍然是一片空白，导致规划编制缺乏经济理论的支持。因此，如何切实遵循土地开发运作的经济规律，将会对规划成果的权威性和可操作性造成影响。
2.1.2规划编制专业人员配比缺陷根据《城市规划编制单位资质管理规定》，甲级城市规划编制单位关于人员配比的要求中，仅对“建筑、道路交通、园林、市政、环保”这些“其他专业人员”提出相应要求，缺乏对经济、土地、房地产类人员的硬性规定。甲级城市规划编制单位尚且如此，更不用说人员构成不甚完整的乙级、丙级城市规划编制单位了—为了减少单位自身的成本开支，对于“可有可无”的土地专业人员一概拒之门外了，更谈不上什么“参与”了。
2.1.3注册执业考试大纲的要求欠缺根据《注册规划师参考教材》，城市规划相关知识科目包括建筑学、城市道路工程、城市市政公用设施、信息技术、城市经济学、城市社会学、城市生态与环境等，尚未纳入土地开发运作方面的内容。
2.2传统计划性规划编制的影响传统计划性规划强调对指标的控制，忽视对城市土地开发运作的弹性理解。对于城市土地发展规模的确定，依然沿袭传统的人均用地需求指标，核算城市建设用地的需求总量，忽视土地市场供给、吸纳的能力，不重视对城市土地投入和产出的财政金融预计，导致城市规划失去市场指导能力或指导性不强。对于土地用途的确定，传统计划性规划更多的是考虑城市用地的适应性和兼容性，“较少考虑土地价值的实现，对城市土地开发缺乏深入的费用效益分析”，由此产生了不符合房地产开发的经济技术前提，导致城市规划成为一纸空文或需重新修订、调整用地性质和指标现象的出现。对于城市土地结构的确定，传统计划性规划则强调土地利用结构与规范的协调平衡，仅仅反映出土地与环境、性质、产业结构的大致关系，且多以静态分析为主，“缺乏对土地利用类型新城发展和地域分布规律的研究，对不同土地类型空间的替代、时间演替规律缺乏深刻的认识”，导致城市规划适应性差、弹性小。
2.3部门分权化管理下的土地决策信息分离土地管理、房地产管理和规划管理等部门相分离，上下级政府部门的权力分化，形成土地管理控制的多元化，导致规划师在对土地的话语权“争夺”中成为配角，由此产生漠视土地的态度。虽然大部分规划师缺乏这些掌握在土地管理部门、房地产管理部门的土地信息，但是规划师们心安理得地解释为“这是其他部门的事情”，这也使得土地沦为城市规划师的“纯臆想”空间载体。
2.4规划者缺乏土地经济意识和理论指导
2.4.1规划师对城市土地价格和价值的漠视虽然城市规划师的工作对象是城市中最重要的资源—土地资源，但是众多的城市规划工作者仅知道土地的重要性，对于掌控在自己手中的土地地价不甚了解，甚至还没有一般城市开发商的眼光独到。规划师普遍缺乏对城市土地开发运作的认识和研究，成为数字计算的工具，整日埋首于经济技术指标、用地平衡表的计算之中，无暇进行土地成本和规划方案的经济核算。其结果不是导致城市用地低效使用，就是导致规划在实施时因随意变更容积率或其他规划条件而失控。
2.4.2房地产开发风头正劲，规划师成为其傀儡如今，声势浩大的房地产开发，也培养了一大批较具“趋利性”的规划师，规划沦为“看菜吃饭、就汤下面”的纯技术性工作，其中的深层次原因是：规划师没有成本核算和经济价格的概念，丧失了在规划中的主动权。
2.4.3对于相关部门的政策性、规范性文件不甚了解众多的城市规划师对于土地、房产部门的相关政策性、规范性文件不甚了解。比如，建设部制定的《房地估价规范》及国土资源部制定的《城镇土地估价规程》、《土地地价评估报告范本》、《城镇土地分等定级规程》等政策性、规范性文件，规划师知之甚少。通过对上述城市规划指导法规、编制过程、部门管理和规划者自身的分析，可以将城市规划土地开发运作中的不足归结为四个方面，即城市规划法规中对土地运作指导性不足、规划编制缺乏面对市场运作的措施、管理部门存在信息分割和规划师缺乏土地开发运作意识。归根结底，存在这些不足的主要根源在于城市规划中缺乏土地开发运作的经济观念、土地开发运作的理论支持和恰当的土地开发运作程序。除了在强调城市规划中提高土地开发运作的经济观念外，更重要的是要开展对城市规划中土地开发运作理论及其应用的研究，这正是本文探讨的主要目的。
3土地开发运作理论梳理
目前，城市规划正从传统的“空间控制主导”转向“利益控制主导”，城市规划正逐步“通过对土地开发利益的控制”达到城市和谐开发建设的目的。城市规划如何具备驾驭房地产开发的能力，协调好城市房地产开发和城市公共利益的关系，避免市场失效呢？笔者认为，这种能力应当建立在对城市规划自身和相关理论的研究和补充完善之上，因此应当进一步进行规划学科和土地学科的交叉应用研究，将土地学科当中有关土地开发运作的理论引入城市规划学科，构建、补充和完善城市规划当中的土地开发运作理论框架。针对现有土地学科理论庞杂的情况，应当从土地学科及其理论梳理上着手，整理出一套符合现今“务实性”城市规划的辅助工具性理论。
3.1现有土地学科理论分类综合学者们的研究可知，以土地为核心的较完整系统的学科理论有土地资源管理理论、土地开发理论、土地经济理论、土地评价理论等十数种。
3.2城市规划中土地开发运作理论
3.2.1理论分类研究与城市规划密切相关的土地理论可以分为四个部分：土地制度理论、土地管理理论、土地评价理论、土地开发经济理论。
3.2.2在城市规划应用中的对应分析土地开发运作理论在城市规划当中的应用非常广泛。理论应用的关键在于明确在各层面城市规划实践中如何融入土地开发运作的理论，应当在不同类型规划中适当扩展内容，增加土地开发运作方面的经济、运营指导。例如，在城市战略性、概念总体规划当中，应当增加分析土地级差受益的形成、发展与地域分异规律研究专题，强化土地利用规划对地价的影响；在城市实施性规划中，应当量化分析规划控制的土地出让收入与城市基础投入的关系、土地结构调整产生的土地市场收益变化、土地成本对企业投资发展的影响等；在旧城改造规划当中，应当加强对土地权属关系与土地收益分配之间关系的研究。(1)在城镇体系规划当中的应用：土地管理层面主要探讨区域土地利用规划与城市总体规划协调、土地信息管理、用地类型的区划、土地规划管理等方面的内容。(2)在城市战略性规划、总体规划中的应用：在土地类型经济承租能力分析基础上，明确规定各种性质用地的合理比例，确定进入土地市场的产业用地和房地产开发用地之间、不同性质用地(如公共设施、居住、工业、绿化、道路、市政设施等)之间的结构比例，并进行用地地价、土地级差分布研究，分析城市不同建设阶段用地需求，预测伴随着城市土地规划实施和土地结构调整带来的土地市场条件变化。(3)在控制性详细规划中的应用：这是城市规划控制土地开发运作的关键层面。应当基于土地既定地价水平和地价详细区划，进行土地的投入产出分析、土地收益与基础设施投入比较、土地规划与基础设施承载能力分析，核算土地成本与开发企业投资的基础上编制规划方案和控制指标，追求土地利用的最高配置率。(4)在修建性详细规划中的应用：进行以房地产开发为主的综合经济分析论证和土地收益分析，突出城市公共利益的需求，避免所谓的“业主规划”的局部性和短期性，力求实现开发商经济利益和城市公众社会利益的协调。
4在实践中的理论应用要点分析
在城市规划中，影响土地开发运作的关键性因素既有土地经济的因素，也有城市规划内部编制操作的因素，这里着重讨论土地地价与控制性详细规划两个要点。
4.1城市规划应重视对土地价值的评估
4.1.1明确地价及影响因素地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生，作为能够灵敏地反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。在土地开发运作理论中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。
4.1.2城市规划应当加强土地的价值规划土地的价值规划是指土地在由生地转变为熟地的过程中，通过现状价值梳理、潜在价值评价、开发价值附加三大要素来确定土地开发的综合价值。这是一项系统工程，对土地运营的最终结果有着极其重要的影响，也是二级市场开发能否成功的决定性因素。城市规划应当结合土地开发运作理论，在土地一级开发中首先要确定土地的开发方向——选择适合的用地物业类型，再根据区域内相同物业类型的二级市场表现来估算所开发土地的现状价值。更重要的是，应当预测土地的增值效益，城市规划通过对土地潜在价值——增值效益的客观评价，为政府进行正确的战略抉择提供参考，防止房地产开发的投机行为。根据土地开发运作理论，我们可以从两个方面评价土地的潜在价值：一是城市空间的发展；二是区域产业的发展。通过以上分析，可以客观地预测待开发土地未来在二级市场的价值，并以此反推得出一级土地开发的潜在价值评价。
4.2完善控制性详细规划编制的内容控制性详细规划目前重视物质环境层面的技术性工作，缺乏对土地开发建设的理性的经济分析，鉴于此，本文围绕土地开发运作理论提出完善控制性详细规划编制内容的几点建议。
4.2.1根据土地开发运作理论完善控制性详细规划编制内容体系根据上述土地开发运作理论的四部分内容(土地制度理论、土地管理理论、土地开发经济理论、土地评价理论)，建议调整控制性详细规划的编制内容，即控制性详细规划的编制内容由控制体系建立、开发管理体系建立、政策框架构成三个部分组成。(1)控制体系建立：主要围绕控制性详细规划的传统核心内容展开，建立规划控制的内容和指标体系。内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。指标体系是指针对所控制的内容而建立的由一系列相关的、具有较为明确的专用数量性名称和具有较强可比性的指标构成的体系。(2)开发管理体系建立：控制性详细规划应当控制的是开发的经济利益，而不是追求规划的单纯视觉美感，因此在规划编制当中应当加强对开发项目的管理和对开发的经济、利益分析。(3)政策框架构成：通过控制性详细规划的立法程序，将规划文件上升为行政管理和城市开发必须遵守的法律文件，使行政工作有法可依、城市开发有章可循。
4.2.2加强土地开发运作的经济分析在市场经济条件下，由于城市开发要素(土地、建筑等)在空间分布上的不均衡，城市土地存在级差地租，因此应加强控制性详细规划中有关土地开发运作的经济分析，并将其作为规划内容的重要组成部分。在规划设计方案的基础上，遵循土地利用最优、估计最不利的原则，针对城市开发这一经济活动进行经济效益分析，估算典型地块的投入产出，在满足城市规划基本原则的基础上，按照该地块的市场投资导向，调整规划方案所涉及的控制指标，提高规划的经济性和可操作性，保证规划的顺利实施。
5结语
土地规划体系篇8
关键词：3S技术；新一轮土地利用总体规划；应用
土地资源是我们赖以生存的基础，它是农业发展和延续的重要支持之源，同时相关城市建设过程中的发展问题都要以土地为基础进行一定程度的划分，因此土地对于我们来说，对于整个城市建设来说，对于各行各业的发展来说都具有十分重要的意义，因此，必须对土地资源问题给予高度的重视，而为了更进一步地深入了解土地的具体情况，光靠人力是远远不够的，还需要借助3S这一类现代化信息技术才能实现，因此，我们就必须对3S技术在土地勘探事业以及土地建设规划体系中的具体应用情况有一个全面的了解。
1 3S技术及其具体应用范围
1.1 遥感相关技术
遥感技术是从远距离感知目标反射或自身辐射的电磁波、可见光、红外线目标进行探测和识别的技术。在民用方面，遥感技术广泛用于地球资源普查、植被分类、土地利用规划、农作物病虫害和作物产量调查、环境污染监测、海洋研制、地震监测等方面。
1.2 全球定位系统相关技术
全球卫星定位系统是一种结合卫星及通讯发展的技术，GPS用于各类信息的空间定位，利用导航卫星进行测时和测距。它具有全天候、全覆盖、高效率等特点，且不受任何天气的影响，应用广泛，可移动定位，现在已经广泛应用于农业勘测、车辆调度等。
1.3 地理信息系统相关技术
地理信息系统是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。GIS是对遥感信息进行解译和分析处理，利用卫星遥感对生态环境进行动态监测是目前最经济、最快速、最客观的方法之一。
2 3S技术在新一轮土地利用总体规划过程中的应用
2.1 GPS技术的具体应用
对土地利用的总体规划实际上是针对土地的二次划分，这一划分有利于对土地资源的合理分配，有利于对闲置土地资源的进一步整合，同时还有利于我国对土地资源的更合理利用。因此这一规划就充分透露出可实施性，并且这一规划的具体实施对我国的农田水利设施以及部分土地的空间规划极具时代特色，有一定的时代意义，能够反映当今我国在新时代下的全新土地格局。
而我国过去的土地规划体系并不能很好地将土地的实际地域与空间分布情况明晰、立体地展现出来，这在一定程度上并不利于我国的土地重点建设项目的具体安派，为我国的相关土地规划活动造成了一定的阻碍，进而使过去的土地规划和分配事业缺乏一定的肃穆性和说服力。而当今的GPS技术能够弥补空间感的缺失和规划性的不足，能够将土地的布局细化成空间分布图的形式展现给相关部门的地质工作者，进而使得土地利用总体规划体系的执行更具权威性和可实施性。
2.2 RS技术的具体应用
RS技术作为3S技术中的一种，在新一轮土地利用总体规划中的体现要比GPS技术更为明显，这一技术主要被应用于土地调查活动中的详细查询土地概况环节，具有集中性以及体系性等精密属性，这些属性能够为土地的详细调查活动提供更为便利的技术支持，利用遥感影像模式对土地进行全息影像图的构建，进而使政府相关调查人员对农田、水利等土地形态的布局有一个全方位的空间性了解。
由于遥感影像的应用，规划精度的提高极大地节约了建设用地指标，做到了建设用地指标利用的最大化。规划实施评价是指土地规划批准后，在规划实施期间，以规划目标为依据，对规划实施情况进行评估。规划实施评价要求准确反映近期土地利用现状和动态变化情况。在规划实施评价中应用遥感影像可以准确反映规划区域的土地利用状况，提高规划实施评价的科学性和准确性。
2.3 GIS技术的具体应用
GIS技术主要能够为新一轮土地利用总体规划体系提供较为有利的软件信息支持，这一技术在3S技术领域中的具象化最为明显，因此，属于3S技术之中最为使用的技术，它所提供的软件支持贯穿于调查研究、规划编制配备、土地全息图制作以及土地大数据库上传、制作的整体过程的每一个细节性环节之中。因此新一轮土地利用总体规划的数据收集、整理、规划、布局、安置、储存、保管、处理以及换算等数据性环节都需要借助GIS技术来实现，与此同时，相关产品的二次开发以及程序编制、维护等体系也都与GIS技术有着密不可分的关系。
多数的GIS软件均有完善的图件制作功能，可以高效地完成土地利用总体规划图件编制工作。GIS软件数据库构建功能解决了土地利用总体规划中海量数据的存储和管理问题。GIS软件的二次开发和编程功能多被用于土地利用总体规划管理系统构建，极大地促进了土地利用总体规划的信息化和数字化程度。
结束语
总而言之，3S技术作为当今这个信息化、数字化的时代的主要技术产物，在各个领域都具有一定的应用价值以及与之相关的研制、开发体系的支持，因此这一技术体系得以被广泛应用，并且在新一轮土地利用总体规划的实践环节展现了其具体的应用价值，在土地领域的3S技术应用，有利于实现土地的合理规划，有利于使人们的得到充分的维护，同时还有利于提升我国的实际土地利用效率，进而推动我国以土地为主的经济体制大变革，在此基础上，完善相应的机制建设，推动我国土地事业的全面发展与进步。
参考文献
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