房地产企业财务总结范文

房地产企业财务总结篇1

关键词：房地产企业；财务危机；防范策略

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地产企业财务危机产生原因

1.1资产负债率过高

资金占用量大，负债率高是房地产企业的主要特征。然而，很多房地产企业在进行融资时经常基于项目资金需求的考虑，导致其忽视了对公司整体财务状况的考量和分析。具体表现在房地产企业筹集资金时首先考虑的是如何快速筹集到所需的资金，使项目正常启动或者使得企业能够摆脱资金不足的现状，没有综合考虑以前融资的到期时间而对整个企业的融资进行整体规划。一旦房地产业整体发展形势面临阻碍，房地产企业无法快速收回投资，资金链可能面临较大压力，使得其财务状态恶化，无法偿还到期债务，甚至导致企业的破产。另外，企业负债越多，所需支付的利息费用也就越多，加大了企业经营的财务杠杆，虽然高负债率经营能够扩大企业的资本回报率，但是负债率过高也使得企业面临的财务风险加大。

1.2盲目扩张

房地产作为目前高利率的行业之一，房地产企业普遍拿地热情非常高涨，然而许多拿地行为是不符合企业发展需求的，这与我国企业家过分想要将公司做大做强有关，导致了房地产企业的盲目扩张行为。房地产由于其高利润的特性，使得很多房地产企业持有大量的现金资产，出去维持正常经营活动所需的资金，房地产企业倾向于将剩余资金进行再投资，加上市场竞争激烈，使得我国房地产企业普遍存在拿地热情高涨的情况。目前我国房价持续上涨，也推动了房地产企业的拿地热情，使得其忽视了风险的存在，或者在进行决策时过于乐观。然而，房地产企业的投资行为如果不是基于对市场的充分调查和对竞争对手的充分分析，极易导致投资的失败。同时，一旦房地产市场进入萧条，将使得很多房地产企业出现危机。

1.3财务管理人员对财务危机认识不够

房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。很多房地产企业的经营者就是投资者，这类财务人员多为投资者亲属或者朋友，缺乏足够的专业知识，使得公司的财务管理活动更加紊乱。

1.4房地产企业组织结构不合理

我国房地产企业普遍根据投资项目成立多个分公司对项目进行经营，这类结构使得房地产企业的管理更加方便，但是会增加其管理风险。总公司与项目分公司的关系是委托关系，项目分公司是人，总公司是委托人，项目公司在经营活动上具有独立性，使得总公司与项目分公司之间存在严重的信息不对称的情况，总公司获得项目公司的有关信息具有滞后性和不准确性，项目公司的经营活动可能有悖于总公司的整体发展战略，使得总公司难以有效地控制和管理项目公司的决算和预算等财务活动，加大了财务危机发生的概率。

1.5国家宏观政策影响

我国房地产业的发展与各类房地产政策息息相关。我国房地产企业主要通过银行进行融资，政府相对房地产业进行管控只需要通过压缩银行对房地产企业的借贷总额就可以，一旦政府想要抑制目前房地产业泡沫的现状，实施更加严苛的货币政策，不仅将使房地产业融资成本迅速增加，同时将影响按揭贷款的利率，进而使得需求下降，影响房地产的销售，导致其资金无法迅速回笼。另外，我国已对多个大城市实施了房地产限购，一旦限购政策更加严苛或者扩张到更大的范围，房地产企业也将受到很大的影响。贷款利率和限购政策都为房地产企业的经营带了很多不确定性，如果房地产企业进行经营活动时没有充分考虑这两者对其未来经营活动的影响，更可能当国家进行房地产市场的调控时爆发财务危机。

2房地产企业财务危机防范策略

2.1资金集中管理模式

房地产企业应该采用集团公司模式，对资金管理倾向于集权式的管理。总公司应该充分发挥其资金整合的作用，不仅应该对各分公司的资金收支情况实施监控，同时应该强化各分公司的资金管理，优化其资源配置效率，充分利用资金，减少资金过分闲置的情况，提供整个集团公司的资产配置效率。通过对整个集团公司的资金进行集中管理，可有有效防止企业资金链断裂的风险，保证公司持续稳定的现金流。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控集团公司资金的使用情况，合理分配和使用集团资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率。资金的集中管理业使得房地产企业在与银行谈判的过程具有更大的优势，可以更加快速的获得更加优惠的、期限更长的贷款。

2.2做好财务规划

预防财务风险，整体的财务规划非常重要。定期对财务规划的实施情况进行总结分析，对存在问题的部分进行优化，可以有效地防范财务危机的爆发。做好财务规划，可以从资金的调度结果、利息的支付情况、资金成本的结构、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，分析财务规划的实施情况，预防财务风险。在财务状况处于不同的阶段时，房地产企业可以采用不同的投资策略，包括利用举债进行大量投资、不增加财务压力的情况下慎重投资、不增加任何财务而放弃所有投资。房地产企业应该给予对自身财务状况的分析合理地选择当期的投资策略，使财务规划符合企业当期的发展需求。

2.3合理选择融资方式

房地产企业应该在充分分析财务风险的基础上选择融资方式，只有这样财务将财务风险降到最低。例如，当企业财务风险非常高时，房地产企业应该尽量使用股票或者增资的方式进行融资；当财务风险相对较高时，通过发行债券或者银行借贷的方式进行融资；当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，提高资本回报率。房地产企业应该根据自身的财务风险程度合理选择融资方式。

2.4加强项目生命周期各阶段财务管理

房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。在融资阶段，房地产企业通过获得的土地使用权从银行获得抵押贷款，科学地安排项目的债务和权益投资的比例，加强先期项目投资资金的管理和回笼。在投资阶段，应该通过市场调研等活动对项目进行全面地可行性分析，同时对投资规模、资源、选址、环境、财务效益、风险等进行综合评估。在开发阶段，房地产企业应该对项目的成本实施全面地监控，避免不必要的成本支出，确保实际成本不高于预算成本；在销售阶段，实施有效的多元的营销策略，加快房产的销售，使资金能够快速回笼。通过对项目生命周期各阶段的财务管理，房地产企业能够提高资金的使用效率，防止财务风险的爆发。另外，房地产企业应该建立其一套科学完整的财务危机预警系统，对项目生命周期中各阶段的财务状况进行监控，一旦指标超出预警值，迅速对其进行优化，防止风险的事故的发生。

参考文献

[1]刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].企业经济，2011，（08）：177179.

房地产企业财务总结篇2

关键词:房地产企业　财务管理　财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

房地产企业财务总结篇3

关键词：房地产企业　财务　管理　完善体系

房地产企业属于资金密集型的产业，正因为其资金密集型的特点，所以也属于一种高风险产业。随着经济的逐步发展，越来越多的企业注意到了财务管理对于企业的重要意义，因此房地产企业也应该将提高财务管理水平以及财务的业务能力作为企业发展的战略发展思想。

1.我国房地产企业的财务管理现状

目前，国内大多数房地产企业的财务管理还止步于会计审核阶段，根本没用充分利用财务管理在企业发展中的战略作用，现状主要有以下几个问题：（1）财务管理中会计核算时，仅仅局限于记账和财务报表的层面上；（2）不同企业或者不同项目依据的财务核算标准不统一；（3）缺乏统一的财务管理授权机构；（4）资金分布范围较广，较分散，在一定程度上加大了企业管理的难度。

2.构建房地产企业财务管理体系及其意义

这对房地产财务管理现状存在问题，笔者认为要改变其管理方法，提升业务水平，最终建立健全的财务管理体系。应做到以下几个方面：（1）构建科学化的财务核算体系平台；（2）建立会计管理系统，通过报告向企业管理者分析现状经营情况；（3）充分利用管理核算这一方法，以实现目标的分解和信息反馈。

3.构建房地产企业财务管理体系的具体步骤和内容

3.1将建立业务授权制度作为完善财务管理体系的首要任务。作为风险控制的载体，建立健全的企业内部控制体系是房地产企业健康运行的有效保障。

3.2在原有财务管理体系的基础上加以完善核算体系

笔者认为房地产财务核算应以以下几个方面为工作重点：（1）根据需求设计会计的记录单据。目前大多数房地产企业会计的记录单据都有反映信息量小、难以管理的特点，因此有必要对其进行重新设计，新设计的单据应该包括预算控制信息等内容，及时记录企业的经济业务，以为管理者提供决策依据。（2）科学的设置会计学习科目。首先要根据《企业会计制度》里的要求，来调整和设置原有的一级科目。其次，就是要在满足管理控制要求的基础上，来调整和科学的设置二级以下的会计科目。最后，科目的设置要与全面预算管理有机的结合起来。要根据组织结构的特点来实现收入、成本等费用按部门进行数据的收集。（3）尽可能的将会计的核算流程以及规则统一起来。每一个会计主体要的科目设置要保持统一，同时也不能失去灵活性；各会计主体的单据格式和使用方法要保持一致；各会计主体的数据记录方法和归集流程、财务处理流程、记账和报表以及上报报表和流程要保持一致。

3.3建立科学的会计管理系统

这里讲到的建立科学的会计管理系统主要从两方面来进行考虑，即责任中心的管理和会计报告的体系管理，分别如下文所述：

（1）设立责任中心。本文中的责任中是指根据各部门、各职能项目的目标来分别确定其成本和利润中心，责任中心的管理是按照各个责任中心承担的职责分别制定标准，根据这一标准来考核个责任中心的绩效，并且通过绩效报告的形式来反映各个责任中心对资金的使用情况，从而可以对其进行客观准确的评价。

（2）设置会计报告的管理体系。房地产企业的会计报告，不单单只是反映资金的收支情况，还需要向企业的管理层及时反映企业的收支进度、各子项目的开发成本、综合效益等重要信息，以便于管理层能够做出正确的决策行为。房地产企业会计报告管理体系应该包括：母子公司各单位的管理报告以及母公司综合管理的报告这两个体系。

3.4充分做好预算以及健全的预算管理体系

房地产企业的预算管理体系包括以下几个方面：

（1）实施全面预算的模式。根据房地产企业自身的特点，建议企业采用项目预与资金预算为基础的预算管理模式。项目预算其实指的是房地产企业根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设前的可行性调查，各项费用，收入以及借款做出整体的预算。资金预算实际是指房地产母公司对各个责任中心的资金需求进行汇总后，对企业内部整体的资金做出协调调度的年度计划。

（2）预算的整体编制和执行。房地产企业在进行全面预算编制的过程中，要做好上下互动和沟通，以便能做出最完善的编制。预算的执行简单就是指各个负责中心的负责人对预算编制的执行，在执行的过程中，要严格根据预算来进行平时的工作业务。企业的预算执行应该与业务授权体系紧紧的结合在一起，若业务在预算的范围以内，那么就可以按照正常的审批进行操作，若某项业务不属于预算内，则应该根据特定的程序通过房地产高层进行审批。只有这样，才能够有效地控制项目之处不超出预算，增强企业的控制力。

（3）预算考核和分析。房地产企业作为一种资金密集型企业，在资金的预算考核和分析上，邮资机的原则。最基本的原则就是月、季、年的分析、考核以及总评，这里指，每个月各个负责中心要将各自执行的预算任务情况进行分析并交由母公司汇总和总结。每一季度按照各个负责中心在该季度累计的预算在考核情况以及预算执行情况的绩效来对其进行考核，再与加薪奖励制度结合起来。

3.5完善企业的资金管理系统。完善企业的资金管理系统，首先应该将资金的管理归类到全面预算体系中，通过项目的预算以及中心预算的结果，从而实现根据需求有效的调度资金，最终减低企业的成本，提高资金的有效利用率；通过分析资金执行情况，对企业资金的使用情况进行及时的调整。

结语：综上所述，建立健全的房地产财务管理体系对于房地产企业的发展是非常重要的，完善的财务管理体系有了企业向管理型财务转变，从而使得财务管理成为企业的核心管理。于此同时，也能够为企业高层提供准确充足的决策新型好，加强了房地产企业的风险控制，减低了企业运营过程中的风险。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界(学术版).2008(01).

[2]徐晓音.关于房地产开发企业财务管理的若干意见[J].商业研究.2000(09).

[3]常青,李建华.房地产开发的财务管理与经济核算[J].商业研究.2000(02).

[4]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地下半月刊(理论版).2007(10)

[5]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报.2007(16)

[6]尹哲.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].职业圈.2007(23)

房地产企业财务总结篇4

1.过分强调利润最大化

众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。

2.资本结构和资金控制存在问题

资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。

3.税收筹划和利润分配的问题

税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。

4.缺乏事前财务预算控制和事后财务评价

全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。

二、正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值

1.提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设

提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全内部控制建设，强化外部审计

首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。

3.调整资本结构，加强资金控制

在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。

4.强调成本控制和存货管理

房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。

5.建立健全事前预算控制和事后财务评价体系

建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。

三、结论

企业的财务管理的核心作用和核心价值是有目共睹的，但是在房地产企业的实际生产经营过程中，财务管理方面却存在着许多的问题或者弊端，诸如过分追求企业利润最大化以及高素质财务管理人才缺乏等问题。针对这些问题，采取加强培养高素质财务管理人才等措施能够有效地解决。但理论往往是片面的、单一化的，如何在实践中进一步体现财务管理的核心价值和作用，正确将财务管理的核心价值定位，还有待进一步研究和考证。

房地产企业财务总结篇5

关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

(一)现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

(三)房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

(四)经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

(一)会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

(一)优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

(三)确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

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[2]宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊：理论研究，2011(9)：62-63.

[3]林建兰.房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].财经界：学术版，2014(24)：182-182.

[4]武春雨.浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J].经济，2016(8)：101-101.

[5]詹卉.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J].低碳世界，2015(17)：159-160.

[6]章文奕.如何改进与完善房地产企业会计核算[J].财经界：学术版，2013(35)：198-198.

房地产企业财务总结篇6

1.在国家的经济水平方面，房地产企业的发展与国家GDP的增长联系比较大，两者波动基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。从投资增长和销售增长的关系来看，销售增长直接影响投资的增长。房地产企业的开发和许多行业都是相互关联的，所以会影响到房地产企业的发展的因素也就非常多，例如品质、价钱、更新周期都会影响其发展。

2.在市场环境方面，个人购买者逐渐成为买房的主要群体，客户的需求也越来越高。如果房地产企业在开发产品的过程中，对所开发的产品在销售策略等方面都没有提前计划，那么就会导致产品销售不出去的可能性增加。

3.在资源环境方面，房地产开发过程中最重要的组成部分就是土地，受国家土地政策、土地市场的供求关系以及宏观经济形式，特别是土地本身的位置等影响，给房地产企业带来许多潜在风险。

4.在制度环境方面，国家制定的政策方面会影响到房地产企业的开发。例如：国家对土地的利用或者开发会影响到房地产企业的土地供应；国家收取的税费会影响到地产的波动价格，进而就会影响其销售的情况；还有一点，国家所执行的金融政策会影响房地产企业的融资。

二、房地产财务风险管理

房地产企业因为投入量大、周期长，所以财务风险是企业面对市场竞争的必然产物，对财务风险防范的方法，主要应从以下几个方面入手：

1.提升管理者和财务人员的综合素质

房地产企业想要有效预防财务风险，关键是要提高财务管理水平。很多房地产企业的管理者往往凭借自己的经验进行决策，财务风险意识薄弱，工作的随意性很强，这就会给公司造成很多损失和风险。因此，需要通过系统的学习，既要重视理论知识，又要重视技能的培训，真正了解和掌握企业的现状及财务信息，提高自身的综合素质，房地产企业的财务风险就会大大降低。实践证明，高效率以及科学管理对于企业的发展意义重大，在重视楼盘销售的同时提高企业的财务管理水平，这样不仅能增加效益，更会降低财务风险。

2.做好成本管理，提高企业效益

在企业的财务管理工作中，最重要的就是成本管理，同时成本管理也是商品定价基础之一，房地产商品也不例外。房地产企业对于做好企业成本管理有着至关重要意义，企业所产生的经济效益与成本管理也有着密不可分的关系，而且对于房地产商品的价格也有着非常密切的联系。房地产企业想要做好成本管理，需要完成以下两个方面：首先，要制订明确的成本项目及其范围，并对开支范围及标准进行有效的控制。其次，要设立一个二级成本核算单位，并且实施成本责任制。房地产开发企业要实施分级核算的制度，做好与各个部门的沟通和协调，落实财务部下发的目标，保证成本核算的准确性。在经过大量实践证明，实施二级成本核算制度能为企业提供更准确、完善的财务信息。

3.建立内控程序

①编制现金流量预算。房地产企业理财的方面是现金及现金的流动，因此在房地产企业的财务工作中需要有现金流量预算的编制程序。为了能使现金流量预算的准确，房地产企业内部应该实现把各个目标进行总汇，而且能够将预期收益的情况计划投资的数量以数字的方法表达出来。②建立财务预警系统。对于企业而言，在建立短期财务预警的同时还要建立长期财务预警系统。其中具有代表性的就是获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标等。

4.结合实际情况采取风险策略，防范财务风险

房地产企业在建立财务预警系统之后，企业对风险信号的检测分为以下四种策略：回避风险、控制风险、转移风险、分散风险。①回避风险策略：回避风险是指企业应该总结出每种方案可能会发生的风险，然后在能将管理目标完成的基础上，去选择一个利害风险比较小的策略。②控制风险策略：这种策略可以分为两种：第一种是先考虑可能发生的损失并提出应对措施的预防性策略，第二种是对可能会发生的损失采取措施的抑制性策略。③转移风险策略：这是一种是将风险转移给别人的办法，企业可以采取不同的办法来应对具体的风险情况。④分散风险策略：这是一种通过企业和企业的合作来分散财务风险的办法。提升管理水平，建立预警机制，树立风险意识，采取风险策略，从各个环节重视财务风险的防范工作，对降低并化解财务风险、提高房地产企业的经济效益有着至关重要的意义。

三、总结

综上所述，房地产企业普遍存在因为投入量巨大、存货周转期长而导致的风险，想要预防和控制财务风险，先要找出企业在财务风险中存在的问题，然后有效地采取针对性的应对措施，这样才能降低房地产财务中的风险，为房地产企业今后的顺利发展提供保障。

房地产企业财务总结篇7

(一)竣工以及销售阶段的资本结构安排房地产企业在项目竣工以及销售阶段，首先应该确定竣工的时间点，在形式上判断项目竣工的标准包括：其一，开发产品已经获得了初始产权证明；其二，房地产开发企业建造、开发的产品在质量方面，通过验收并合格，或者是办理了会计决算手续和竣工备案手续；其三，开发产品已经正式投入使用；其四，开发产品完工证明资料已经报房地产管理部门备案。由于房地产开发项目已经竣工，先前所挂的大量预收账款应该当做收入处理，此时可以进行单位成本、竣工总成本的计算，同时不能够忘了以前预计毛利率和实际毛利率的差，如果预计毛利率小于实际毛利率，该部分应该作为纳税调增事项进行处理。此外，还必须考虑以前未收的款项，财务管理人员应该做到心中有数。通常状况下，如果房地产企业的销售状况良好，资金能够快速的回收，其财务状况将会发生快速好转，资本结构也逐渐的趋于合理。

(二)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。

二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析

(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。

(二)资产规模对房地产企业绩效的影响随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。

(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。

三、优化房地产企业资本结构的有效措施

(一)扩展融资渠道，优化资本结构在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。

(二)保证充足的资金储备负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。

(三)合理安排债务结构房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。

四、结束语

总而言之，房地产企业属于资金密度高度集中的行业，房地产开发项目占用的资金非常庞大，如果不能合理的安排资本结构，将会严重的影响企业的财务税收，并增加企业的财务风险。因此，房地产企业应该正确的认识到资本结构对企业财务税收的影响，然后合理的安排资本结构，进而降低企业的财务风险，提高企业的经济效益，进而促进整个房地产行业健康、稳定、可持续的发展。

房地产企业财务总结篇8

【关键词】营改增；房地产；财务分析；资产负债；经营成果；现金流量；对策

一、“营改增”对房地产业带来的变化

自2016年5月1日起推行全面“营改增”以来，房地产业受到的最大影响无疑是重复征税的问题得到解决，并且，在“营改增”政策中，有两大亮点与房地产业的财务、税务制度息息相关：一是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本的差额作为销售额；二是不动产可以分2年纳入一般纳税人进项税抵扣。

理论上来讲，这一政策传递出房地产业税负整体倾向于减轻趋势的信息，同时也进一步对规范房地产企业经营流程、财务核算产生了积极影响，从宏观来看，房地产企业资产结构得到调整，为商业地产的去库存化提供了保障。但与此同时，“营改增”政策也不可避免的带给房地产业一定的税收风险。首当其冲的就是企业的财务核算流程会因政策的变动而面对诸多现实问题，财务工作者面临的问题也同样具有多样性，主要涵盖了新旧税制的接洽、税收政策的改变、一系列业务的处理和税务核算的转化等。其次，房地产行业产业链较长，上下游企业的衔接容易出现疏漏，很有可能出现开发成本或难以取得增值税专用发票，建筑业税负转嫁等问题都有可能导致该行业税负增加。这些都使房地产业面临较大的税务风险。

二、房地产业代表性企业财务指标分析

企业税负是“营改增”对房地产企业最直接的影响对象，而企业的税负又与利润有着紧密的联系，无论是税负还是利润均是企业关键性的经营性财务指标。透过财务报表，我们可以对这些指标的变化有一个清晰的了解。另外，指标的改变对企业财务活动也有着深远的影响。举个例子来说，企业可以通过分析近阶段的财务数据，尽可能的挖掘出可能发生的财务风险，进而在后续的工作中采取强有力的管控措施，将财务风险扼杀在摇篮中，以便确保企业财务管理活动的顺利性与有效性。由此可见，应以房地产企业相关财务指标为视角，对“营改增”给房地产企业财务带来的影响进行分析，接下来，笔者就对房地产企业具有代表性的财务指标进行分析。

（一）资产负债分析

一般来讲，房地产业总资产中，固定资产所占的比重较大，因此，当企业的固定资产发生变化，企业资产总额也可能会受到较大影响，从而出现显著改变，进而影响到企业资产负债表的数据变动。

对房地产业而言，在“营改增”之前一直存在着显著的重复征税问题。这主要是因为，适用于营业税的房地产业上游企业（如建筑安装业），其在施工阶段所购买的材料中已包含了增值税，但这一购进增值税的进项税额无法在之后的销售或者出租环节抵扣，而是作为成本中存在于之后的房地产价格中，在房地产销售或者出租时被再次征收营业税。而在“营改增”之后，在购入固定资产的过程中，可以以其获取的相应增值税专用发票为依据来扣减进项税额，使固定资产入账价值得以降低，进而让企业总资产处于显著下滑的态势。倘若在企业负债处于平稳状态的基础上，企业资产总额出现下滑，那么企业的资产负债率就会相应的有所提升，这样一来，企业所承担的财务风险就更大。

从房地产业代表性企业的资产负债率来看，基本符合上述所分析的客观规律，但保利地产和华夏幸福两家企业却出现了截然相反的结果。因此，选取这两家公司资产负债表中变动较大的项目进行下一步分析，项目包括：长期股权投资、固定资产、无形资产。对这些项目变动率的对比如表2。

从表2来看，长期股权投资和无形资产的变动率远高于固定资产变动率，导致这两家公司与预测的情况不相符。由此可以看出，虽然“营改增”之后房地产企业所面临的财务风险有上升的趋势，但具体落实到每一个企业，还需要针对不同的企业情况做进一步分析。

（二）经营成果分析

从税收角度而言，在实行了“营改增”之后，包含在收入中的增值税额在房地产企业确认收入时被剔除，因此，受税收成本上升影响，同未改革之前相比，企业的营业收入降低了。其次，营业成本的上升也是房地产业的普遍趋势，建筑业作为房地产链条前端的一员，其纳税机制同样由营业税改为增值税，其承担的税负比之前高，根据税负转嫁原理，无疑也会使得房地产企业相应增加。营业收入的减少，营业成本的增加，造成房地产企业的利润下降。

但实际分析10家房地产企业营业利润后，大部分企业的营业利润状况还是比较乐观的，这主要是由于2016年初起全国房价呈现同比普涨态势。以碧桂园为例，2016年碧桂园毛利同比增长率为9.58%，从其合同销售额来看，2016上半年同比增长130%，广东、江苏两个地区为成交量较高的两个地区，东莞、南京、苏州等城市房价同比增长30%以上，这使得碧桂园营业利润有大幅度的增加。

综上，虽然房地产企业营业利润会受税收制度改革影响而有一定幅度的下降，但其整体利润还受到房屋销售价格、房地产开发投资额等多因素影响，具体情况还需要具体分析。

（三）现金流量分析

“营改增”对房地产企业的现金流量主要有以下两个方面的影响。