房地产市场建议范文

房地产市场建议篇1

【关键词】房地产；市场价格；问题；分析；建议

一、我国房地产市场存在的问题

我国房地产存在的问题可以归纳为3个方面：

（一）房地产成为一种投机工具，使得房地产需求过度

由于实际利率是负值，使得大众的储蓄意愿不断下降。同时，房地产价格的不断上涨使得投机资金不断涌入，以期望获得超额回报。事实的确如此，在过去的十多年里，伴随着持续的高通货膨胀率，大宗商品包括铁矿石、原油和橡胶以及人力资源价格 （ 新劳动法） 等生产资料价格的不断上涨，保值增值成为大众理财的基本需求。

（二）地方政府对土地财政的畸形依赖

国务院发展研究中心金融研究所巴曙松认为，房地产市场的巨大泡沫地方政府有重大责任。全国所有的城市都对土地财政存在严重依赖。一方面是由于各个城市的税源基本固定，尤其是新增加的工商业企业在短期内无法给地方政府交税，导致地方政府的工业和商业税收在较短的时间内无法增加。另一方面，工业企业所交的税收与房地产的税收相比，后者的优势是地方官员为追求城市化以及 GDP 的快速增长而获得政绩所特别垂青的，这导致地方政府对土地财政的依赖无以替代。

需要指出的是，低房价未必会使得地方政府的土地税收减少，因为总收入 = 出让单位土地的使用权所获得的收入 × 出让土地面积，只要在单位土地上尽可能节约高效地建造更多住房，地方政府获得的土地收入/税收不会减少。

（三）中央政府的两难选择

中央政府在房价不断上涨使得普通百姓几乎无力承受时的反应是打压房价，但如果把房价打压下来，就不得不面临泡沫破灭的风险。

先前的房贷市场的过度宽松政策，使得房地产市场不断繁荣，也更加急剧地催生了泡沫，使得危机越发明显，这是中央政府抑制房价的根本原因。但由于担心房地产市场泡沫的破灭对金融体系的毁灭性打击，中央政府并不敢也不愿让房价急剧下降。因为急剧下降的房价会让投机者加速抛出房屋，加速房价的下降，使得真正的房地产需求者观望而不买，结果是房价一泻千里，银行坏账瞬间增加，银行无法给整个工商业体系提供必要的金融服务，整个国家经济停滞，陷入衰退，失业增加，甚至社会动荡。而重建大众对房市的信心无疑是一个长期的过程。在这样的情况下，地方政府和金融体系被房地产绑架，动弹不得，中央政府的调控政策陷入两难选择。

二、我国房地产价格不断上涨的原因分析

运用一般均衡原理，从总需求和总供给的平衡入手可以得到房地产价格上涨的结果，但其原因却是政府对土地的垄断、开发商对房地产的销售垄断以及投机。

从总需求来说，中央政府推出的限购令严重的打击了房地产的需求，使得房地产的销售在最近半年来陷入低谷。严格的第 2 套或者第 3 套房以及异地买房的贷款条件限制，事实上对房价的下降起到了预期的作用。但对拥有足够投机资金的不需要贷款的人群没有约束力，反而使得低收入阶层和刚性购房者增加了负担，并且使得投机客拥有绝佳的新一轮的投机机会，如果房价不是理性的充分竞争的市场来决定的话。

尤为严重的是，房地产市场供给也在下降。经济适用房以及保障房一直举步维艰，原因在于中央政府无力承担建设所需的巨大费用，地方政府更不愿意也无力承担，并且在实施过程中，弊端丛生，很多不具备资格的人获得了这类房产，大批的低收入阶层和年青的刚性需求人群无法解决住房问题，注定了这一增加总供给的政策前途有限。因此，房地产的总需求持续大于总供给，房价不断上涨。

无论是最近推出的限购令还是之前提出的经济适用房以及保障房政策，中央政府都没有考虑一个根本问题，就是房地产到底是一种完全的商品，还是公共产品，或者半公共产品。如果房地产是一种完全的商品，那么商品的价格就不需要中央政府持续的政策干预，因为市场会根据价格来增加或者减少房地产供给，最终供需平衡，价格也随之稳定下来。如果房地产是公共产品，那么，市场就不应该是这种产品的提供者，而应该由政府提供。如果房地产是半公共产品，那么政府应该制定相应的法律来规范市场主体参与商品房地产的建设，而由政府承担非商品房地产的建设。

房地产市场建议篇2

近年来,随着国民经济的长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一 房地产市场运行基本情况

(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二 存在的问题

(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、 加强房地产市场宏观调控的建议

(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步 完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,

严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三) 标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1 、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原t，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。

2、房地产行政主管部门要加强同各级计划、规划、建设、国土、银行、税务等有关部门的协调工作，从大局出发,加强信息交流与沟通,互通有关政策的调整情况，共同研究解决房地产市场发展过程中出现的各类矛盾和问题，进一步完善房地产方面的有关财政、税收、金融等配套措施，促进我市房地产市场持续健康发展。

房地产市场建议篇3

［关键词］房地产；市场调整；银行稳定

［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）26-0041-02

1 房地产市场波动、银行信贷与金融稳定的关系1.1 房地产价格变化的冲击响应分析

从微观角度上讲, 房地产价格是由市场上的需求和供给确定的。通常需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。由于房地产属于高价值、长使用寿命的耐用品,大多数人这些需求的满足,一方面取决于个人可支配收入的高低,另一方面也取决于银行信贷的支持程度。从房地产供应的角度来看,因为房地产开发需要大规模的资金投入,银行的信贷支持是重要的影响变量。此外,一国的经济增长意味着该国经济活动能力的扩大和城镇化进程的加快,既增加了可投入房地产业开发的资源,也拉动了对房地产商品的需求。

基于以上分析,本文选取全国主要银行业金融机构房地产贷款余额和本地国内生产总值作为房价变动的主要影响变量,构造房地产价格决定函数,通过建立VAR模型,利用脉冲响应函数评估相应变量受到冲击后的响应。实证研究选取上述变量的2002年1季度至2010年3季度的季度数据。

脉冲响应函数刻画的是在扰动项上加一个一次性的冲击对于内生变量当前值和未来值所带来的影响。它的优点在于不需要考虑变量的外生性和内生性,每一个模型含有相同的滞后结构。在VAR模型中,对第i个变量的冲击不仅直接影响第i个变量,并且通过VAR模型的动态(滞后)结构传导给所有的其他内生变量。

（1）房地产价格的冲击引起银行信贷的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,银行信贷在第一期没有反应,从第二期开始有一个同向的变动,并且逐渐增大,第五期达到最大值之后开始下降,长期影响趋于平稳。给房地产价格一个正的冲击,会给银行信贷带来一个较长期的同向冲击,即房地产价格变化对银行信贷规模扩张有一个长期的促进作用。这种结果表明房价上涨对银行信贷的拉动往往存在一个滞后期,两者是非同步变化的关系。这与国内外的主要研究结果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中国香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据,实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系,研究表明长期和短期的因果关系是从房地产价格到银行信贷,并不存在从银行信贷到房地产价格的因果关系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之间全国的月度数据进行了实证分析,结果表明房地产价格是银行信贷扩张的Granger成因,银行信贷扩张并不是我国房价不断上升的根源。

（2）房地产价格的冲击引起国内生产总值的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,对国内生产总值长期来看会产生一个正的比较小的影响,而短期内会使经济增长产生小幅的波动,但随着时间的延长,波动趋势逐渐减弱,并最终在第5期变为正向影响。

我们可以发现,给房地产价格以正的冲击,对银行房地产信贷和GDP的影响均为正。需要注意的是,如果给房地产价格一个负的冲击,对银行信贷和GDP会有一个负的影响。如日本在1991年房地产泡沫破灭以后,整个社会对房地产迅速由热变冷,无论股市还是银行,都很无情地抛弃昔日的宠儿最终被迫中断房地产资金循环。房地产破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构无法收回利息,而且实际上房价远远低于担保价格即使实行抵押权也无法全部收回贷款,使得日本银行因大量不良贷款而陷于经营困境,也使日本经济经历了将近10年的衰退期。针对目前我国房地产业投资增长过快、房价过高的现象,表面看是得到需求高增长的支撑,可能短期内会推动经济的增长。但实际这种现象是由于房地产业结构扭曲造成的,这种趋势最终将难以维持,到时必然造成住房消费和投资增长的急剧下降,将会对金融稳定和宏观经济的持续发展造成极大的危害。

1.2 房地产价格变动的传导途径与金融稳定

银行对房地产开发提供的开发建设贷款和对居民购买房地产提供的购房贷款,都是以房地产的价值作为抵押,因此,房地产价格变动将通过以下途径影响银行信贷供给机制：一是通过直接影响房地产抵押物价值,进而影响银行的贷款供给；二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响,进而影响到银行的贷款供给能力。当房地产的价格上涨时,银行更愿意以简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款,从而导致信贷扩张；而当房地产价格下跌时,银行会减少对与房地产相关贷款的供给,尤其是当房地产价格下跌所导致的不良贷款增加到使银行资本金发生紧缩时,则会引发全面的信贷紧缩。由此可以推断,银行房地产贷款将具有与房价类似的变动趋势,并且房价变动在先银行信贷变动在后。在我国这种以银行为主导的经济中,房地产业融资形式相对单一,房地产金融的重担几乎全压在银行身上。房地产的市场风险较易转化为银行信贷风险,从而使房地产价格变动的风险高度集中于银行体系。房地产市场风险通过贷款渠道向银行传递,银行通过信贷规模的紧缩和金融加速器的作用,将使房地产风险向社会经济的各个领域传导。

房地产市场风险向其他经济领域扩散的另外一个传导渠道,来自企业对房地产业大规模的投资和部分非相关企业向房地产业的跨行业经营。近几年来,房地产投资占全社会固定资产投资比重大多数年份在20%左右,如果再加上与房地产相关行业的投资,整个社会房地产领域的投资将会更高。产生这种现象的重要原因在于,房地产业的快速发展和过高的获利空间,诱使众多不相关领域的企业进入房地产业,并在短期内投入了大量社会资源。众多企业的这种跨行业经营,在房地产业处于下降周期时,将通过集团企业内部不同部门间资金链条的传导和集团外部上下游企业间的供求关系传导,使房地产业的价格变动风险迅速传递到集团企业内部和外部,威胁整个宏观经济的稳定运行,并最终通过反向乘数效应放大房地产业对其他行业的景气传导效应,降低区域金融和经济的稳定能力。

2 研究结论与政策建议

2.1 研究结论

由上述研究我们可知,房地产价格的上涨拉动了银行贷款规模的扩张,在我国这种以银行金融为主导的国家,银行将可能承担房价下跌的全部风险。而国内房地产业的高利润又促使其他领域的企业大量进入房地产市场,一方面,某种程度上将形成对其他行业的资源挤占效应,制约其他行业的发展和创新；另一方面,将使房地产价格变动的风险通过集团企业内外部两种渠道迅速向其他行业扩散,威胁整个宏观经济的稳定运行。在这种情形下,房价一旦下跌,市场风险将会以更快的速度向整个行业扩散,造成更为严重的经济后果。1997年金融危机期间,亚洲各国的经验表明,房价一旦下跌将使银行出现大规模的不良贷款,由此形成的信贷和经济紧缩将威胁社会经济的稳定。因此,对房地产业的调控是事关中国经济能否持续发展的全局问题而不是局部问题。

我国部分大城市的房价已处在不正常的高位,尽管由于国情的差异不能和国外某一指标单纯对比,但我国房价收入比远远高于国际公认的警戒水平,不能不说是一个潜在的不稳定因素,而且历史证明虽然各国社会经济条件差异巨大,但泡沫经济的生成和破灭却无一例外地具有很强的相似性,对高房价可能带来的严重经济影响,政府应该有清醒的认识,进一步加强宏观调控的力度,把过高的房价逐步稳定下来。

2.2 政策建议

2.2.1 政府应继续保持宏观调控力度,降低房价上涨的预期

逐步改变地方政府依靠土地财政为辖区内大型建设项目筹资的做法,修正现有单纯价高者得的土地转让制度,综合考虑开发商的项目方案、开发周期、拟售房价格等相关因素；限制房地产业形式繁多的“峰会”、“发展论坛”、“住宅博览会”等存在价格合谋嫌疑的信息沟通渠道；减少新闻媒体推出的房地产市场专版等影响市场预期的信息操纵行为。

2.2.2 政府应继续限制居民投机性的住房需求

住房作为一种居民生活必需品应还原其基本职能,鼓励自住性购买,限制投资和投机性炒作房地产的行为。对投资和投机性购买,政府相关部门已经大幅提高首付比例,严格控制银行住房贷款、提高贷款利率,下一步还可以继续保持这些调控政策。

2.2.3 开拓新的房地产开发项目融资渠道,改变过度依赖银行贷款的局面 应逐步通过发行企业债券等,改变过度依赖银行开发贷款的现状。但房地产业开拓新的融资渠道应禁止外资的进入,因为各国尤其是东亚金融危机表明,房地产业和股市的外国资金只是市场的投机者,在东道国经济金融形势不稳的时期,可能进一步动摇东道国的经济形势,成为市场的不稳定力量。

2.2.4 探索资产证券化业务,分散银行房地产贷款风险

房地产市场建议篇4

(一)完善房地产市场宏观调控是推动房价变得合理的现实需要。现在普通居民的实际购买能力仍然远远低于一线城市和一些二线城市的房价，房价偏高的现象没有根本解决，依然满足不了普通居民的合理住房需求。现实生活中，房价过高压得普通居民都喘不过气来，很多人都成为房奴，贷款买房，也破坏了中国经济的良好秩序。而有些人对房价一直处于观望态度，考虑未来房价的走势，如果房价一直平稳，消费者会在买房和租房中抉择，最后作决定;如果当时的房价持续上涨，消费者会盲目地认为房价会一直上涨，如果现在不买，未来房价会更高，这样他会不计较任何代价地买房。如果不采取手段控制，任由其迅速发展，势必会在未来的某一天把经济推向崩溃的边缘。所以我们要坚持房地产市场的宏观调控，保证房地产业能健康地发展下去。

(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

三、结语

房地产业对于我国经济的发展是非常重要的，面对许许多多的改善房地产调控问题，科学地选择多元化的解决办法对促进社会和谐发展具有很大的意义。从近年来房地产市场的现状来看，国家已经发挥了宏观调控的作用。至今房价已经出现部分下降的现象，房地产市场走向健康之路已初见成效，但由于房地产业涉及的方面和制度较广，改善房地产市场调控问题是一个很大的工程，很难在短时间内达到理想的效果，对于土地资源开发比例的确立和房地产业宏观调控的具体内容等问题仍值得深入探讨。

房地产市场建议篇5

上半年，我县采取一系列扶持措施，积极应对金融危机，确保房地产市场健康稳定发展，努力实现扩内需、保增长的目标。在政府各项政策组合拳的刺激下，全县房地产市场迅速转暖，房地产市场呈现出“销售快速增长，价格相对平稳”的良好局面。1-5月份，全县共销售商品房12423套，销售面积134.68万平方米，销售收入40.79亿元，居长沙市各区县第一、全省各地市第二（仅次于长沙市），上述三项指标均超过了*年一年的总量。1-5月份房地产预计带动相关税收4亿多元，达到*年总量的80%。上半年，我县采取的主要措施包括：

一是出台扶持政策。为拉动投资和消费，我县在抓好落实省、市政府关于促进房地产业健康发展等各项政策的基础上，今年1月22日，我们出台了《关于进一步促进长沙县县域房地产业发展的意见》，制订了10条房地产业扶持政策。从奖励开工施工、降低两项保证金、加快基础设施配套等十个方面给予扶持。建立了房地产联席会议制度，积极协调解决影响房地产业发展中的重大问题，对每年的开工项目、待开工项目以及资金困难项目实行跟踪服务。通过实施一系列更宽松、更灵活、更有实质性、更有突破性的政策措施，全县的房地产业有了一个新的发展。

二是实施购房财政补贴。为更加有效地渡过金融危机的影响，促进房地产销售，积极支持本县或外来人口买房，今年，2月10日至5月10日，我县开展了为期三个月的春季购房节财政补贴活动。在活动期间，我们对凡在本县范围内指定楼盘购买商品住房的购房者，每套建筑面积在100平方米以内的，由财政补贴1万元，建筑面积在100-144平方米之间的，由财政补贴2万元，并不限对象和套数。这一活动，有效地刺激了住房消费，使全县购房刚性需求得到全面释放。活动期间，全县共销售商品8409套，销售面积113万元平方米，政府实际拿出财政补贴资金4204.5万元。活动效果非常明显，既拉动了消费，增加了税收，又为稳定企业经济、实现下一轮房地产业的发展创造了先机。

三是参加春季房交会。房交会等节会活动是促进商品房销售的一个良好平台。今年，我县积极组织19家房地产开发企业参加长沙市春季房交会，取得了喜人成绩。房交会4天期间，全县商品房共成交482套，成交面积5.2万M2，成交金额1.45亿元。我们将“购房节”与“春交会”整合起来，产生了较大的轰动效应，在政府空前的优惠政策和开发商的大幅让利叠加效应刺激下，全县购房刚性需求被强力拉动，销售形势喜人。

四是推行集体土地拆迁货币安置。为应对金融危机，我县在星沙、榔梨、暮云、安沙等四个乡镇规划区范围内，实施集体土地拆迁货币安置。在项目拆迁安置过程中，政府不再集中建设保障性安置房，也不再划地给被拆迁农民自建住房，而是向被拆迁人每人发放10万元的住房货币补贴凭证，由被拆迁人持补贴凭证到商品房市场购买商品住房。全县四个乡镇按往年拆迁安置量计算，每年有5000左右的农民将被拆迁买房，仅这一部分就可拉动房地产销售近5亿元。今年的松雅湖项目是首个集体土地拆迁货币安置项目，需动迁安置人口3300多人，该项目不仅可以提升星沙的居住环境，打造城市宜居名片，而且，预计还可以拉动全县10万平方米的住房被动需求。这一举措对于促进销售、繁荣市场起到了较为积极的作用。

二、相关问题及建议：

上半年，在政府各项政策的扶持下，房地产市场迅速回暖，交易量快速攀升，对全县经济的持续增长作出了较大贡献。下半年，这一良好局面能否继续维持下去，需要我们密切关注市场变化，及时加强市场分析，并采取各项措施解决市场出现的相关问题。

1、建议继续加大基础设施配套建设。完善的基础设施配套是房地产快速发展的先决条件，建议政府继续加大暮云板块的基础设施建设，加大县城区域文化体育场馆的建设以及高档金融商务区的规划建设，引导购物、娱乐朝高档消费方向发展。

2、建议继续提升楼盘开发建设品味。从今年的销售形势来看，凤凰城等品牌优质楼盘受到消费者的青睐，因此，建议政府和职能部门积极引导房地产开发企业树立自己的品牌，引导企业依靠自身特色、品质、服务和诚信等品牌形象赢得市场。

3、建议积极引导工业地产的开发建设。目前我县工业地产的开发建设还处于摸索阶段，发展工业地产前景广阔，聚集效应明显，建议政府进一步放宽对星沙产业配套基地工业地产项目的入区门槛，并积极引导有实力的开发企业入园建设，通过工业地产支持孵化企业发展壮大，并最终促进第二、第三产业的发展。

房地产市场建议篇6

许多代表和委员就房地产问题献言献策，其焦点主要集中在创新调控手段、完善保障性住房建设体制、加快二次房改步伐等核心问题上。例如，人大代表宗庆后和迟夙生分别向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的议案，旨在改革我国现行的住房制度和供地方式，促进二次房改的进程。人大代表黄辉球提议，国家在制订《住房保障法》中应支持企业自建廉租房，以解决企业职工住房困难，同时减轻政府的住房保障压力。

全国政协委员董文标建议，解决房地产的问题，一是在政府对土地提出分类指导价的基础上，对开发商采取累进税制；二是政府控制土地价格，实施指导价，禁止国有或有政府背景的企业参与土地拍卖；三是对银行的房地产开发贷款制定指导价，利率必须一定幅度上浮；四是按照购房交易额对购房者实行高消费税，并对住房面积进行一定限制。全国政协委员戴皓提案建议改变单一的“招拍挂”土地供应模式，放开供应渠道，通过多种形式释放土地，减少政府对土地的垄断。全国人大代表林建议取消商品房预售制度，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。

国务院总理在《政府工作报告》中指出：今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。

此外，总理在中外记者会上被问及政府出台的多项房地产调控政策能否落实到位时，坚定地指出：控制房价要“三管齐下”，第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。当前最重要的就是各项政策措施的落实。对于中央来讲，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。

“两会”期间，还举行了主题为“保障性住房建设和房地产市场调控’记者会，住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠等出席。齐骥表示，今年1000万套保障性安居工程年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间，中央及各级地方政府将出资5000亿元，剩余的8000亿元由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。沈建忠首次提出“租金的调控应该也是房价调控的一部分”。他表示，将采取几个方面的措施对其加以调控：首先，各级政府、各个部门都有责任来重视调控工作。其次，要加大供应。租赁的需求应该是刚性需求，调控要更多地强调增加供应。除供应渠道以外，还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。最后，要加强市场监管，严肃查处哄抬租价等违规行为。

3月11日，国土资源部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》)，指出国土部今年的重点工作及基本要求是“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70％，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度。

“两会”期问的政府表态和新近出台的房地产政策表明，房地产市场仍将保持强有力的调控力度。不管是代表的提案，还是来自政府的声音，都向我们传达了一个信号――坚定对房地产调控的信念，坚定扩大保障性住房建设规模的决心。由房地产议题在《政府工作报告》中的位置也发生了变化：从去年的投资类议题划入到今年的民生类议题，可见房地产的居住属性被更加重视，与房地产休戚相关的民生被更加重视，解决民生之所需的政策将被更加坚定地执行。

一、坚持调控不动摇

目前，我国正进入新一轮经济增长周期，未来几年宏观经济发展将比较稳定，“政策突然转向”的概率大大减小。因此，未来几年房地产业政策仍将以“调控”为主题。今年《政府工作报告》房地产政策的主题就是“坚定不移地搞好房地产市场调控”。3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受采访时表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。可见，政府遏制部分城市房价过快上涨的决心相当坚定。

二、保障房建设有保障

在国土部近日的《通知》中明确强调“稳供应，保民生”，确保1000万套保障性安居工程建设任务落地，对工程建设用地实行责任制。此外，在建部副部长齐骥表示，1000万套保障房所需建设资金的6070将由中央政府和省级人民政府以及市县政府筹集，剩余资金可通过住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等渠道筹集。土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定，既是对先前政策的补充和完善，也为保障房的长效机制建设提供了物质基础。保障房建设的关键是土地和资金，这也是保障房建设的困难所在。如果这两个问题能得以解决，保障房建设计划就能有效实施。

三、建立健全问责机制

今年，“建立健全考核问责机制”首次写进《政府工作报告》，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的地方政府，中央政府将对其严厉追究责任，“房价控制目标”和“保障房建设任务完成情况”将成为考核地方政府的主要参考指标。其实，早在今年年初出台的“新国八条”中就已明确了建立“问责制”和“约谈制”。既有政策又有指标，既有责任又有义务，这样才能确保令必行，行必果。在问责机制的制约下，地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。

四、完善房地产发展长效机制建设

房地产市场建议篇7

陈政高指出，2016年是“十三五”规划的开局之年，是全面落实中央城市工作会议的第一年。住房城乡建设系统在党中央、国务院的正确领导下，狠抓各项工作落实，不断开创工作新局面。在总结2016年的9项工作中，与房地产相关的主要有3项：一是努力推进房地产去库存。认真落实中央关于推进供给侧结构性改革的工作部署，通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施，推进去库存取得了重要进展。二是着力稳定热点城市房地产市场。坚持分类调控，因城因地施策，强化地方主体责任，热点城市政府出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施。在各方共同努力下，热点城市房地产市场正逐步趋于稳定，社会预期有所转变，市场走势出现积极变化。三是顺利完成棚户区改造任务。棚户区改造开工600万套。棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高18.6个百分点。继续抓好公租房分配入住，全国新入住公租房266万户。住房公积金作用进一步发挥，有力支持了居民自住购房。

在部署2017年住房城乡建设工作时，陈政高强调，2017年，住房城乡建设系统要全面贯彻党的十和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，认真学习贯彻系列重要讲话精神，贯彻落实中央经济工作会议和中央城市工作会议的决策部署，牢固树立和贯彻落实新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，全力推动住房城乡建设事业迈上新台阶。

其中，涉及房地产的工作主要有：一是千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。把思想统一到中央的决策部署上来，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。二是继续加快棚户区改造工作，不断完善住房保障体系。2017年安排600万套棚改任务，确保完成棚改三年计划。继续因地制宜推进货币化安置。进一步做好公租房工作。推进住房公积金体制改革，用好用足公积金。有序推进老旧小区和住宅宜居综合改造。

点评 从全国住房城乡建设会议对2016年工作的总结中不难看出，房地产去库存，稳定热点城市房地产市场，完成棚户区改造任务是住建部三大重点工作。通过棚改货币化安置、鼓励农民和农民工进城购房等措施，房地产去库存取得了重大进展。

据国家统计局资料显示，从库存消化周期来看，40个重点城市库存消化周期下降非常明显，到2016年9月底，整体已经降至11个月，较2014年水平下降大约一半。其中限购升级的20个城市下降更为明显，目前仅为6个月，可以说去库存任务基本完成。

但需要注意的是，由于三四城市的人口增长、年龄结构以及现有的高库存等不利因素，都无法支持未来房地产销售面积的持续高增长。同时，投资需求也不会轻易涉足这些城市，未来去库存任务难度不小。因此，住建部在部署2017年工作中强调，我国将继续通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置等多种举措，努力推进三四线城市和县城房地产去库存。

房地产市场建议篇8

关键词：房协四年

点评：福州市房地产协会成立于1986年10月，至今已有四年，房协四年的工作，“服务改革，交流协调，推动房地产业发展。”是最好的注解。

1997年福州市房地产协会第三次会员代表大会

关键词：房协十年

点评：协会以服务为宗旨，特别在交流经验、行业协调、经济协作、调查研究、信息交流、培训人才、组织考察、咨询服务等方面，做了大量的工作，较好地发挥了桥梁纽带作用。

1998召开市房协98年首次理事会议

关键词：98年首次理事会议

点评：住房制度改革是“热点”“难点”问题，协会组织有关部门领导、专家等进行理论与实践紧密结合的研讨会，旨在促进行业的健康理性发展。

2000年住宅产业化与品牌战略研讨会议

关键词：住宅产业化品牌化

点评：1998年至今，住宅建设已成为国民经济新的增长点及消费热点，住宅产业现代化已从施工领域、科技领域登上了国民经济的重要产业的舞台，在此背景下，研究住宅产业现代化的发展态势及特征显得尤为重要。

国内家电等消费品市场已有一批大众公认的品牌，而住宅作为人们的第一大消费品，房地产作为我国的一大支柱产业，迄今为止尚未出现一个全国知名的品牌，创立一个广为人知的地产品牌似乎未被开发商所意识到。尽管创立房地产品牌的过程十分艰难，但它所带来的效益回报也是十分巨大的。付出与收获成正比。房地产品牌是到了该立的时候了。

2001年召开福州房地产市场走势研讨会

关键词：市场走势

点评：房地产市场是由房价、政策、新盘、版块、二手房、商业地产、品牌、营销手段等方方面面构成的，只有认真研究它们，才能知晓市场的走势究竟如何。

2002年市房协上半年工作动态会议

关键词：开展行业调研与理论调研活动

点评：上半年房协围绕行业发展，进一步开展房地产市场的调研工作，在进行社会调查的基础上，还撰写了一份“榕城楼市前景看好”的总体需求的调查报告，更好在为房地产开发企业提供准确的经营决策依据。

2002年协会召开会刊座谈会

关键词：《福州房地产》

为进一步办好我市房地产业的“窗口”与舆论刊物，12月7日，市房协召开了会刊编辑、读者与通讯员座谈会。座谈会内容丰富，形式活跃。会议有漫谈，插话，也有研究、探讨和争论，既有对办刊情况的介绍，也有对刊物的评价反映和希望要求，与会人员从多角度思考问题，研究对策，探索创新。

点评：《福州房地产》自创刊以来，以贴近百姓话题、报道地产先机、服务企业为宗旨，为消费者、开发商搭建了一个很好的交流平台。座淡会的召开，就是为了促进刊物自身的发展，进一步扩大宣传覆盖面，更好地为大众服务。

2002年召开第三届房协理事会议

关键词：年度工作回顾

点评：2002年是我国加入WTO的第一年，也是实施“十五”计划的关键一年。在这一年里，福州市房地产协会在福州市房管局、福州市社团办以及省房协等部门的关心指导下，在广大会员单位的大力支持和积极参与下，继续秉承协会的办会宗旨，坚持双向服务，较好地发挥了行业协会的桥梁和纽带作用。对推动全行业的经济发展和技术进步做出了应有的贡献。

2003市房协年度工作要点会议

关键词：年度工作要点

点评：2003年福州房协的指导思想是，以服务全面建设小康社会为目标，紧紧围绕福州房地产业改革与发展，充分发挥行业协会在维护企业合法权益和行业公平竞争、促进行业发展与沟通会员与政府及其他社会组织的桥梁作用，与时俱进，开拓创新，切切实实为企业和会员办好事、办实事。

2004年房协举办“福州房地产开发经营热点法律讲座”

关键词：房地产法律讲座

点评：房地产管理、土地管理、拆迁法、招投标法等有关法律知识对房地产开发者们来说，是相对簿弱的环节，市房协组织这方面的讲座，与会会员普遍反映受益匪浅。

2004年市房协召开二手房走势研讨会

关键词：二手房走势

点评：二手房作为楼市的一个重要组成部分，分析其销售、成交数量、价格、供求特征对今后楼市的需求走势有着极其重要的作用。

2004年市房协召开四届二次理事会议

关键词：宏观调控

点评：宏观调控对我市房地产市场产生了深刻的影响，如何理性应对，让行业朝着健康、稳定的方向发展是今后工作的重点。

2004年市房协召开第三季度会长办公会议

关键词：诚信经营优秀经理

点评：随着房地产业的日益发展，广大开发商都认识到了诚信经营的重要性，一批优秀经理也随之浮出水面，市房协及时在会上研究并推荐上报省房协2003－2004年度福建省房地产开发经营“诚信企业” “优秀经理”名单，对维护行业健康发展有着重要的意义。

2004年市房协举办房地产市场形势专题讲座

关键词：市场形势

点评：此次活动加深了企业对宏观调控政策及我市房地产市场运行情况的了解，受到与会者的好评。

2005年市房协召开四届五次会长办公会议

关键词：总结世贸集团精装修房建设经验

点评：世贸集团的世贸外滩花园是我市精装修房发展的一个里程碑，通过这次会议总结了其建设经验，将对我市精装修房的发展起到了很大帮助。

2006年市房协举办“城市中心地产发展”专家对话会

关键词：投资置业

点评：本次对话会旨在倡导“到城市中心投资置业”，侧重宣传城市中心项目的优良环境、配置设施、便利生活以及高素质区域建设，引导城市中心地产的投资置业，不断培育全新投资的职业观念。

2006年市房协举办房产新政暨有关法律知识专题讲座

关键词：房产新政法律知识

点评：本次活动旨在帮助会员企业进一步理解贯彻国家对房地产调控的各项方针、政策和措施以及有关的法律法规，研判新形势，增强开发商投资的信心。

2006年市房协举办房地产税收政策专题讲座

关键词：房地产税收政策