房地产行业经济范文

房地产行业经济篇1

关键词：房地产；泡沫经济

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01

在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。本文将对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫与泡沫经济

1.经济泡沫与泡沫经济

房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，是市场经济中的正常现象，它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。

泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。

2.泡沫经济的运行机制

泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加；价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。

为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品；他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值；而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。

当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到高潮。房地产正是这种商品之一。

另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。

二、房地产泡沫的防范

1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量

一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为

政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

三、结语

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

参考文献：

[1]刘国光,王洛林,李京文.2006年:中国经济形势分析与预测.

[2]董潘,刘正山.新编房地产投资学[M].大连:东北财经大学出版社,2004:16.

房地产行业经济篇2

关键词：房地产市场定位策略

一、房地产市场定位分析

（一）房地产市场定位的价值分析

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

第一，准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。

第二，精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。

（二）房地产市场定位的概念分析

房地产企业的市场定位，是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件，为本企业项目产品创造一定的特色，通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。

目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指对市场经过细分以后，确定自己的产品所要进入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如，广州的一个楼盘——丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。

市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。

二、房地产市场定位的具体策略

现代市场“定位”所描述的定位是一个多维的过程。根据不同的层次，它一般包括企业层而的战略定位与项目层面的产品定位和品牌定位策略。而从策略设计的角度，定位确立的过程通常包括三个相互关联的步骤：确立企业战略定位、确立产品定位、和确立品牌定位。

（一）战略定位策略

战略定位处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者大得多。它要解决的是企业“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三个问题。目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求，因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”，进行差异化或集中化市场开发。如地产大鳄万科，其定位遵循“先做减法再做加法”的思路，通过对细分市场的认识与对自身能力的评价，定位于专注做大众住宅地产开发，不涉及商业地产等其他物业类型。由于其定位清晰执行到位，因此，在业界万科被喻为“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。又如中国当代知名地产企业阳光100，始终坚持自己的市场定位在“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”，坚持大盘开发、坚持一致化产品风格和坚持细分市场的个性化策略。

（二）产品定位策略

一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。产品定位是将具体产品定位在消费者心中，如消费者产生类似需求，就会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础，因为消费者必须通过产品为媒介才可能在头脑中建立起鲜明形象。具体到房地产产品定位，就是在选择和确立目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点子以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键，就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求，针对性地进行产品开发。它通常包括项目开发定位、价格定位和品质定位。其中价格定位的准确与否是决定消费者是否购买产品的重要因素，直接联系着企业的利润，决定着产品在市场上的竞争力。策略共有九种：即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位；中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位；低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。据调查，房地产的购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。而从特性来分，品质涵盖了产品的选料、生产、加工、包装和消费全过程，产品质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济、外观等；从功能来分，有实用功能、方便功能、舒适功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。

（三）品牌定位策略

随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化，人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”，这导致了房地产品牌时代的到来。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品位，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵和新概念，赋予房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式，必须进行差异化传播，才能使项目脱颖而出。在业界，广州“美林海岸花园”通过对市场的精准把握，以“休闲”为主题，协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛，将业主带到了一个充满阳光、沙滩、清新空气和绿色的大型园林社区；而珠江地产的“旭景70年代家园”，则真切把握到日标消费群体内心深处的需求，既而以70年代人的心理文化特质为主题进行品牌推广活动，以获得年轻消费群体的身份认同，使其成为广州炙手可热的楼盘。

值得注意的是，企业市场定位策略顺序与消费者感知的顺序恰好相反，因为消费者总是通过对企业实际产品的消费，才建立起品牌的联想，既而在“头脑阶梯”中得到一阶之地，才可能树立起对公司的美好印象。其中产品定位是基础，公司定位是产品定位与品牌定位的集成，它对前两者起着强化的作用，更可以成为企业巨大的无形资产。

三、房地产市场定位要点分析

纵观国内房地产项目开发的市场定位存在着不注意维护品牌的核心价值、定位不准、定位不足等误区，企业往往未进行有效目标市场调研与客户细分，主观按照自己的认识进行产品的设计与开发，结果与期望大相径庭。

（一）市场定位要根据目标顾客群的需求做出细分

市场定位是通过为自己的楼盘创立鲜明的特色或个性，从而塑造出独特的市场形象来实现的。楼盘的特色或个性有的可以从楼盘的实体上表现出来，有的可以从消费者的心理上反映出来，有的表现为价格水平，有的是质量水准等等，所以，开发商在进行市场定位时，一方面要了解竞争对手楼盘有何特色，另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度，了解目标顾客群的实际需求情况，将两方面结合起来进行分析，才能确定楼盘的特色或独特的形象。

定位通常表示做出公开的决策，忽略市场的其他部分，而集中于某些细分市场，采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分，并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明，在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征，可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大，可被看作一个特殊产品或此类产品中的一个子类，甚至被看作与标准产品根本不同的产品。[]

（二）市场定位语言要精炼，切中要害

市场定位语言应该言简意赅，而不要罗嗦，让人感觉恰到好处，这样才能引起市场的共鸣，达到促销的目的。否则，在铺天盖地的房地产广告中也不会引起消费者的注意。与此同时，有效的广告要坚持下去。一个广告经理通常会对一个定位战略感到厌烦，希望进行一些改变，但广告的个性和形象就如同一个人一样，是许多年发展起来的，时间的持续价值不能被忽略。

（三）市场定位要充分结合项目的实际情况，定位要与其相吻合

一个或一系列象征可以具有很强的联系性，在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的，并且是可衡量的。有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物，以期利用市场需求或机会，这种定位看上去有些诱惑，但却是天真的，其中大多归于失败。在将产品定位前，考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析，什么细分变量最相关?什么利益点细分最相关?假如不考虑项目的实际情况，不考虑企业的实力情况，而是盲目追求时尚，这样的市场定位将会不伦不类，给客户留下虚假印象，不但起不到画龙点睛的作用，还会影响楼盘的后期市场推广。

四、实例分析

（一）xx公司市场定位背景分析

第一，xx市房地产行业背景分析

xx市房地产业的发展起步于1990年前后，1998年以前一直处于总量小、增长慢的低速发展阶段，1998年以后，在国家实施宏观调控等一系列政策的推动下，xx市地产的整体发展速度增长很快。总体来讲，xx市房市虽有所波动，但供求基本平衡，己进入较为稳定的快速发展时期，发展态势良好。

xx市住宅市场还呈现如下特征：①区域市场格局被打破，三外企业（外埠、外企、外行）纷纷进入，市场竞争日益激烈；②板块化竞争格局形成。Xx市现已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场，同时在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块；③住房出现郊区化的趋势，城南逐步成为“富人”聚集区；④产品类型中中、小户型市场需求也急剧释放，购房者已由前两年单纯的追求低单价到现在要求低总价，但中等户型、中大户型仍然保持传统的强势消费；⑤开发规模追求人型化，配套设施更加完善，市场渐入品牌竞争和大盘时代；⑥住宅档次和价格出现两极分化趋势，高端地产市场反应热烈，xx市南郊己逐渐形成高档住宅群，连体别墅等高尚住宅发展前景良好；⑦房地产项目同质化趋向明显，可替代楼盘及新开楼盘不断增加，吸引潜在客户的购买注意力成本增加，项目楼盘销售压力增大。⑧二级市场将全面开放，高中低消费梯队正式形成。

第二，xx公司与项目基本情况

xx房地产开发公司成立于xx年，注册资金xx万元人民币，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。拥有建筑，上木工程，财务管理等专业管理人员40人，其中具有中级以上职称25人，人员平均年龄38岁。截止到2006年底公司累计竣工面积30万平方米，连续四年来建筑工程合格率达100%，成为xx市房地产市场的领军企业。公司目前运作的项目主要有嘉利花园、嘉业家园、嘉腾大厦、湖滨别墅等。开发项目良好的发展前景和丰富的土地储备为湖滨公司的长期可持续发展提供了保证。

xx项目为公司的大型不动产投资项目。项目地块所在区域空气清新、环境优美，项目地块面积较大，周边配套不完善。项目地块的位置相对较为偏离市区。公司于2000年8月取得本项目用地，拟作民用住宅开发，共征地813.338亩。北边是xx旅游度假区，南边是xx自然保护区，东边为广阔的农田，西边紧邻大学城。

（二）xx项目市场定位分析

第一，顾客定位。由于xx项目区位自然、人文、市场环境优势适宜面对中高端人群开发附加值更高的产品，且xx市高端地产呈走热趋势，xx项目与旅游生态的区域发展目标定位相符合，区域内高端住宅板块形成。所以xx项目目标消费群体定为讲究文化与生活品位的中高收入人群，即“白领、社会精英、知识英才和顶级贵族”阶层。其群体消费特征是，①人群特点。25——50岁，大多为男性，高文化、高中收入、高社会地位，注重生活品质与个人隐私，有家庭子女、社交广泛且有特定交际圈，属于典型都市成功人士；②购买动机。希望脱离普通生活与公务打扰，渴望高品质的生活质量，注重安全感与个人隐私，注重家庭幸福，注重自然环境与物业服务，部分为投资型心理，熟悉项目地风土人情，对xx旅游渡假区板块未来发展有良性期待。③职业。官员、律师、私营企业老板、外企金领或国有企业领导、外来投资人士等。

第二，产品定位。Xx项目消费群体存在大面积置业需求、崇尚高消费住宅类型、对价格不敏感，讲究讲究生活品质与格调，且具有开发高尚住宅先天的自然、人文和市场环境的区位优势，南郊“富人区”聚集效应大，板块内楼盘绝大多数都是联排别墅、独立别墅和花园洋房，有少量的低密度小高层。所以xx项目的产品定位为开发满足中高端客户需求的低密度、低容积率的高尚景观型住宅园区。

第三，品牌定位。Xx项目区位文化优势明显，而建筑与文化的结合，是房地产发展的必然结果。在竞争对手分析中不难看出，板块各楼盘顾客定位均为中高收入人士、名称特色、建筑风格等也共享历史文化内涵，很难做到差异化卖点。顾在产品类型方面，xx项目可作为xx市“首家TOWNHOUSE”，地产行业的层次与发展水平。企业营销必须配合这一产品差异点进行大力传播，以使这一特征深入人心，使消费者产生“TOWNHOUSE=xx项目”的品牌联想。

参考文献

[1]决策资源房地产研究中心.大型地产项目全案策划应用指南[M].广东：暨南大学出版社，2004年版.

[2]决策资源房地产研究中心.新概念别墅开发获利方案[M].广东：暨南大学出版社，2003年版.

[3]决策资源房地产研究中心.中国住宅创新热销策划[M].广东：暨南大学出版社，2004年5月

[4]决策资源房地产研究中心.现代房地产全程操作实战解码[M].广东：暨南大学出版社，2003年版.

[5]中国房地产经营管理研究中心.当代中国房地产策划案例解读[M].广东：经济出版社出版，2003年版.

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[7]张跃松,戴朝红.我国房地产企业市场定位策略研究[J].建筑管理现代化,2005,(1).

[8]周大研.论房地产开发项目的市场定位[J].经济问题探索,2003,(11).

[9]李书梅.目前房地产业如何做好市场定位[J].山区开发,2001,(11).

[10]朱元更.振兴房地产业重在找准市场定位[J].当代经济,1999,(5).

房地产行业经济篇3

关键词：国房指数；宏观经济景气指数；协整理论；VAR模型

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）03-0048-07

我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。

因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。

综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。

一、主要模型和方法

本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。

（一）序列平稳性检验

本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。

ADF法有以下三种检验模型：

模型一：无趋势和截距项

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：无趋势项，有截距项

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趋势和截距项

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。

（二）协整性检验

对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。

首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。

第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。

第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。

（三）VAR模型

由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、数据说明和实证分析

（一）数据来源及预处理

本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。

其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。

最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。

（二）协整性检验

1平稳性检验

首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：

2E-G协整性检验

上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：

分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值

4 脉冲反应和方差分解

脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。

国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。

三、结论

通过本文实证检验与分析，可得以下结论：

（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。

（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。

（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。

（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。

（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。

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房地产行业经济篇4

关键词：房地产行业；困境；有效需求；市场调节；金融信贷

一、房地产行业发展现状

随着中国改革开放的不断深入发展，国家通过有计划地进行大规模的经济建设，我国已成为世界上最具有发展潜力的经济大国之一，人民生活也整体达到小康水平。2010年，中国经济总量达到397983亿元，成功超越日本，成为世界第二大经济体。在经济高速增长的同时，人民对生活质量的要求也越来越高，住房问题成为当前人们普遍关注的热点问题。在这样的背景下，房地产行业充满了无限的发展空间和机遇，与此同时也存在的较大的阻碍。近年来，中国房地产行业的主要矛盾已经由总量的供应不足转向了发展不平衡。有人坐拥豪宅，数处房产，而仍有大量人群尚未拥有基本容身之处；大、中、小不同级别的城市开发建设量、建筑质量也存在巨大差异。种种矛盾的产生，造成房地产行业的发展极不稳定，如何摆脱困境，实现房地产行业的又一次飞越，已是迫在眉睫。

二、房地产行业发展中存在的主要问题

从近年来房地产行业的发展现状来看，主要存在以下几个问题：

1.土地获取问题

房地产土地的获取应遵循国家相关法律法规制度执行，但目前我国房地产开发项目普遍存在诸多违法违章问题，如非法占用土地、滥用土地资源、暗箱操作低价获得国有土地等等。这些问题的存在，不仅造成了国家土地资源的大量流失，也对房地产行业的长远发展带来了极坏的影响。

2.有效需求问题

房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。

3.市场调节问题

近年来，部分地区房地产开发商为了追求自身利益的最大化，置市场调节机制于不顾，不断提高房价，造成部分地区房价居高不下，给消费者造成了较大的损失。同时，先富裕起来的一部分人通过财富积累或者向银行带宽等手段大量购置房产，炒高房价来谋取利益，某些个人拥有几套甚至数十套空置房产，而真正无房的人却买不起住房的现象普遍存在。

4.金融信贷问题

就目前而言，房地产行业金融信贷风险是非常高的。一方面，由于资金缺乏，一些开发商通过向银行贷款来开发项目，银行的信贷风险增加；另一方面，某些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。

三、新经济背景下房地产行业的发展对策

面对种种困境，房地产行业管理者应引起足够重视，通过分析和研究市场规律和现状，不断提升自身实力。在国家政策的允许下，找到自身的缺陷，寻求发展思路，可以从以下几点方向着手。

1.减少对土地财政的依赖

政府应该进行适当的税费改革，扩大税基，实现政府财政收入的多元化，在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度，减少房地产买卖流通阶段之前的税收，进而相对减少商品房的成本。

2.改善经济和投资环境

国家应该重点扶持制造业的发展，在税费以及政策上给予更大的优惠，鼓励其发展。同时扩大内需，刺激国内消费，改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策，治理通货膨胀，创造一个稳定的投资环境，引导社会资金有序良好的运行，改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。

3.加强保障房建设力度

住房是一个家庭生存和发展的基础，因此，国家要根据我国的发展现状，同时借鉴国外发达国家的做法，制定出台相关的政策，加强对居民保障房的建设力度。通过宏观调控，财政拨款等措施做到协调统一，最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。

4.制定科学合理的法律法规

非法占用土地、滥用土地资源等违法违规现象的出现，很大程度归咎于国家没有出台相关的法律法规对房地产开发商等进行行为约束，因此，政府制定出一套科学、合理的行为规范已是当务之急。首先，要统一行业标准，对开发商的成本进行调查，严格控制利润，对违规企业要进行适当惩罚；第二，政府要出台相关法律，对自身的行为也要进行约束，要透明化，加大群众的监督力度；第三，对普通民众的房地产投资行为适当规范，确保大部分楼盘能在一般人的消费承受能力之内。

四、结束语

近年来，国家加大了对房地产行业的重视程度，通过宏观调控，保证了房地产行业向着市场化和规范化的方向发展。与此同时，房地产企业也应抓住机遇，通过积极学习国家相关政策和法规，不断加强自身实力，有效保证项目的质量和安全管理。笔者相信，通过不断努力，我国房地产行业必将得到持续和谐、健康发展。

参考文献：

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[3]王庆德：浅析我国房地产经济可持续发展的战略对策[J].经营管理者，2011，（20）.

房地产行业经济篇5

[关键词] 房地产业；国民经济；策略

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 23. 024

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）23- 0049- 02

对我国的国民经济来说，房地产行业是其中的一大支柱，其能够带动多个行业的发展，对国民经济的稳定性有着非常重要的影响。因此，很有必要对房地产经济的发展形势进行研究，以便更好地推动我国国民经济发展。

1 房地产业在国民经济中的地位

国民经济与房地产行业的发展息息相关，两者的关系是相互的，房地产的发展能够推动国民经济的发展，同时，国民经济的发展又制约着房地产行业的发展。房地产行业是国民经济的基础和支柱。

1.1 房地产业属于基础性产业

不管是对国民经济来说，还是对社会发展来说，房地产业都起着基础和支柱的作用。房地产业能够为人们提供生活所必需的生活资料，也为各个行业的发展提供生产所必需的场所。住宅是社会公民所需要的基本生活资料，而房地产的商品之一就是住宅，为人们提供了安居乐业所必需的条件[1]。此外，其他行业要从事生产经营活动，也需要有房地产业的支撑。只有房地产业有了良好的发展，才能带动其他行业的发展，从而进一步推动国民经济的发展。所以说，房地产业是国民经济的基础性产业。

1.2 房地产业是先导性产业

在国民经济的组成结构中，很多产业都是相关的，比如教育、文化以及科学卫生等各个部门都需要依托房地产业而发展。房地产业能够为其他行业的发展提供开展生产经营活动的空间场所，也能够带动其他副业的发展。房地产行业是其他行业发展的先导产业，很多经济活动的开展都是始于房地产行业。举个例子来说，城市要发展，必须先进行各种房屋建设，同时也要建设相应的基础设施，包括各种商业店铺、生产车间以及厂房等；教育的发展也需要有校舍等。所以说，对于其他产业来说，房地产行业是先导性产业。

1.3 房地产业具有支柱产业的特征

与其他产业相比，房地产业具有与其他产业互相关联的特点、同时具有很长的产业链。房地产行业的发展，能够有效带动其他产业的发展。所以说，房地产行业对其他产业具有支撑作用，能够促进国民经济的发展，体现出很强的支柱性特征。

2 房地产经济对国民经济的影响

2.1 房地产经济带动多种行业

在产业划分中，房地产业不仅属于服务性行业，更是先导性产业，属于划分类别中的第三产业，与其他很多行业都息息相关[2]。要建设其他产业所需要的空间场所等各种类型的建筑物，就必须购买原材料，包括各种建材、冶金材料等，因此能带动其他行业的发展，同时也影响国民经济的发展。房地产行业的健康发展，能够激活相关的建材市场以及机械市场等，为社会解决部分劳动力就业问题。

2.2 房地产经济拉动国内需求

房地产经济景气，能够推动我国基础设施的建设发展，为国家累积财富，对于改善民生具有很大的作用。为了能够拉动国内需求，就必须重视房地产业的发展。根据统计资料显示，在近几年，随着经济发展速度的加快，房地产的成交量有了大幅提升，我国对房地产业的投资也占到了两成左右。这些数据与事实显示，要促进国民经济的发展，就必须重视房地产业的发展，发挥房地产业的推动作用。通过房地产业经济的发展，有效拉动国内需求，解决很多社会现实的问题。

2.3 房地产市场稳定经济增长

除了能够有效推动国民经济的发展，房地产业还能够确保国民经济的稳定性。如今的经济发展形势动荡不安，更受货币政策的影响，急需房地产企业的发展来稳定国内的经济形势[3]。很多公民不再选择将货币储存在银行，而是选择投资，其中很大一部分投资在房地产行业。房地产业投资能够确保国内经济稳定，促进国内经济良性循环，同时为其他产业提供生产空间与基础性保障，提高了我国经济抵御经济危机的能力。所以说，房地产市场能够有效稳定我国经济的增长。

3 房地产业促进国民经济发展的策略

3.1 加强政府的市场宏观调控

房地产行业最基本的生产要素就是土地，只有对土地严格控制，才能控制房地产业的发展。为了能够对房地产市场实行宏观调控，需要从土地入手，政府需要制定相关的政策来对土地审批进行把关。如果房地产市场得不到有效的控制，存在过大的泡沫效应，就会影响到房地产市场的资金链，直接对房地产行业的发展造成重大的影响，进而影响到国民经济的发展。因此，政府需要严格控制土地的交易以及金融税收政策，以此来确保房地产市场的稳定发展。

3.2 严格控制开发用地的供应总量

国家不能为房地产市场无限制地供应土地，政府需要对市场的实际需求进行调查，严格控制房地产市场开发的速度，同时要提高政府在房地产市场发展中的参与度，履行自身的职责，杜绝规模过大的房地产投资行为。同时，政府需要根据当地的经济发展形势以及居民的实际需要来合理调整产业结构，给予房地产业适当的支持，而不是无限制地放任房地产业的发展。总之，政府需要考虑到多个方面的因素，包括房价、房屋的需求以及当地的消费水平与工资水平等，严格控制开发用地的供应总量。

3.3 加强金融体系的监管

银行贷款是房地产业发展的主要资金来源之一，房地产业的发展与金融业的发展有密不可分的关系。要有效控制房地产业的发展，就需要加强金融体系的监管，使其既能为房地产业开发提供必要的资金，同时也能够控制房地产业过快发展而带来的金融风险与社会动荡。

4 结束语

房地产业与国民经济的发展有着非常密切的关系，我国政府要真正认识到二者之间的关系，采取正确的措施来确保房地产业稳定发展，并通过房地产业带动其他相关产业的发展，进而推动国民经济的发展。

主要参考文献

[1]罗辉.房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨[J].现代经济信息，2012（4）.

[2]姬建朝.房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨[J].时代金融：下旬刊，2012（4）.

房地产行业经济篇6

关键词：房地产经济；国民经济；发展；影响

1引言

要保证我国国民经济整体的和谐、健康、可持续运行，需要确保支柱产业房地产经济的健康、有序、平稳的发展，在平稳中寻求发展和进步，促进国民经济与房地产经济的相辅相成。对于国民经济的总体发展而言，房地产经济运行的过快和过慢，都会对国民经济深层次形成不良影响。所以只有确保房地产经济的平稳运行，才能使国民经济处于良性的、可持续的发展。

2房地产经济与国民经济的关系

从宏观上讲，房地产经济和国民经济两者有着互相促进与互相制约的辩证关系。从经济社会的总体上看，房地产经济是国民经济整个产业体系中的组成部分之一，又不单单是部分与整体的单一关系，两者有着互为促进的紧密关系：一是国民经济的总体发展情况和趋势是房地产经济赖以生存和进步的广义土壤，带动或者制约着房地产经济的运行态势；二是房地产经济反过来又成为国民经济的重要增长点和支柱行业，房地产经济运行速度以及规模，还能够带动或者制约整个国民经济的增长状况以及各产业的协调发展。所以，政府部门正确理顺和平衡两者的关系，既是房地产经济是否稳定、健康运行的先决条件，还涉及政府宏观调控中是否能使国民经济发展总量和结构平衡，达到可持续发展的关键任务。

3房地产经济在国民经济体系中的地位以及和关联行业经济的影响

综合来讲，房地产经济在国民经济的整个体系中支柱产业，处于基础性、先导性的地位。房地产业是一门综合性非常强的行业，涉及建筑行业、建筑材料、装潢业、金融业、家具家电业和服务业等部门，横跨第一、第二和第三产业。在我国房地产业有着重要的地位和作用，房地产经济在国民经济中占比较大，且可以拉动国民经济增长，是中国经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的先导产业，其直接、间接地引导和影响大量关联产业的发展。据数据统计，房地产业的产值每增加1个百分点，能够使相关联行业的产值增加1.5到2个百分点。

4房地产业对国民经济重要行业的影响

4.1房地产业的发展对金融稳定的影响

房地产业的信贷借款在银行信贷借款资金总量中占据着相当大的比重。金融机构认为房屋和土地属于固定资产，本身价值很高，所以乐意发放贷款资金。所以房地产囤积了大量资金，对于金融业的稳定影响很大。当然对金融业的影响有两面性，金融机构发放贷款资金原则是按照房价情况及预估，房价很稳定或缓慢增长是没有什么问题的，大家相安无事。但是，房价一旦波动到一定范围，开发和建设单位的投资收益就会减少甚至亏本，而居民的按揭还款能力也会出现问题，如此状况会导致银行等金融机构的坏账变多，进而会使得银行等金融业造成混乱。因此需要对金融业加强监管，对房地产业加强宏观调控，引领二者健康发展。

4.2房地产业对股票市场的影响

房地产业股票及相关行业股票在股票市场上属于超然大物，吸引着大量资金，房地产业的风吹草动对股票市场有着举足轻重的影响，因此股市监管很有必要。

4.3房地产业的发展对重要原材料物价的影响

鉴于房地产业是国民经济的基础和支柱产业，在房地产投资发展一直保持增长的情形下，铁矿石、水泥、铜、铝、钢材等市场发展很好，需求市场的巨大缺口，造成了原材料成本的上升，提高成本型产品价格上涨的压力，由此带来的是整体物价的上涨。反之，当房地产投资需求下降，原材料价格就会应声而落，带来物价的下浮。

5引导房地产经济健康发展

5.1科学调控

房地产经济要想健康稳定发展，需要政府宏观调控，控制发展速度，才能够更好地发挥其在国民经济发展中的促进作用。政府在房地产宏观调控中应该以国民经济整体利益为重点科学调控，规范引导，改善我国的房地产泡沫现状。房子是用来住的，对于囤房、炒房、散布谣言和弄虚作假的行为，要严厉打击。

5.2完善金融政策

房地产经济的发展与银行信贷有着紧密联系，金融体系的不健全会导致房地产泡沫的产生及破裂，因此，政府要加强金融监管，顾全大局，实施科学合理的金融政策，促进房地产经济发展与银行信贷平稳有序。

5.3合理规划

对地区的经济发展采用合理的规划，使房地产经济的健康发展和各行业发展做到协调统一，对房地产投机行为进行打击，引导房地产经济返回正常的发展轨道。避免过度依赖房地产经济，造成各行业失衡和泡沫破裂。

6结语

综上所述，房地产经济与国民经济的发展互为促进，关系紧密，房地产经济影响着多个重要关联产业，如银行和股市等关系到国家金融安全和社会稳定。因此要正确分析两者的关系，在保证国家整体发展情况下，对房地产经济进行合理规划和引导，积极发挥和促进房地产经济应该发挥的巨大作用，扫除障碍，尽一切可能防止房地产泡沫的产生，保持其良好的发展，实现房地产经济与国民经济同时处在长期、健康、稳定、较快运行的轨道上，实现双赢。

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房地产行业经济篇7

关键词：房地产经济；国民经济；增长；作用

房地产经济的发展很大程度上是由国民经济增长，人民生活水平提高决定的，反过来房地产经济的发展也会影响着人民的生活以及国民经济的发展。房地产经济既然是国民经济的一部分，也就意味着房地产经济的发展程度以及发展成果将会对国民经济产生重要的影响。如果房地产经济发展十分缓慢或者出现倒退的现象，将会阻碍着国民经济的增长，还会影响到人民的生活质量、住房条件等；但是如果房地产经济发展过于快速，不符合经济发展的规律，又会产生泡沫经济，房价快速抬高，对国民经济增长不利，对人民生活更是会产生消极作用，还可能会影响到社会的稳定。因此，只有合理地控制房地产经济，使得其稳定有规律地发展，才能促进国民经济的增长，维护社会和谐稳定。

一、房地产经济概念简述

房地产经济以房地产业为中心，包括房地产开发投资、房地产生产以及房地产消费在内的经济总和。房地产开发投资是指开发投资商投资在房屋建筑、配套设施建设以及开发和购置土地方面的经济活动，这些经济活动是一个经济循环的起点，其建成的房屋建筑之后被用于房地产生产以及房地产消费。房地产生产活动包括房地产的生产环节以及房地产相关产业的生产。比如房地产的生产经营、房地产中介服务、物业管理和房地产自有产业以及其他产业的生产活动。房地产相关产业的生产活动包括建筑、物流、金融等。无论是房地产生产活动还是与之紧密相关产业的生产活动都会在一定程度上促进房地产以及房地产相关产业的经济发展。房地产消费活动是房地产投资和房地产生产的最终目标，也就是房地产投资和房地产生产的服务对象。房地产消费包括生活住房以及相关的房屋消费活动，比如房屋租赁、中介服务、物流管理、房屋维修、生活用电燃气等。总之，房地产经济主要内容在于房地产的投资、生产和消费，三者虽然有所不同，但关系密切，房地产投资推动房地产生产，房地产生产又服务于房地产消费，而房地产消费反过来促进房地产开发投资和生产的优化升级，三者协同发展共同对国民经济增产造成影响。

二、房地产经济发展现状

1.房地产经济进一步发展。从好的一方面来讲，近几年随着社会经济的快速发展，人民生活条件的大幅度改善，加上国家宏观政策对房地产业的重视，我国房地产经济得到了进一步的发展。在房地产经济发展过程中，政府的作用越来越突出，不管是宏观政策方面，还是在创造社会条件上，房地产经济之所以可以得到进步，房地产市场之所以可以得到基本的控制，很大程度是依赖国家的相关政策。

2.房地产经济促进国民经济的增长。房地产业和房地产经济的繁荣拉动了国民经济的增长。拉动国民经济增长主要表现在两个方面，第一，房地产经济本身就属于国民经济的重要组成部分，也就是说房地产经济的快速发展自然会带动国民经济整体的增长。第二，房地产经济发展以后，可以带动与之相关产业的出现，并且随着房地产经济的进一步发展，这些相关产业也取得了不错的成绩。比如金融产业和房地产业关系紧密，房地产业需要得到金融的支持，同样金融产业想要取得长足的发展也要依靠房地产业的推动。总之，不管是房地产经济的本身国民经济属性，还是房地产业可以拉动其他产业发展，都说明我们在发展房地产经济的时候需要优化房地产业的市场环境，给予房地产经济发展一个稳定的健康的市场体制。

3.房地产经济发展推动人民生活质量。第三，我们在上文中提到，随着社会经济的快速繁荣，推动了人民生活水平的提高。反过来讲，房地产经济的发展也会推动着人民的生活质量。这是因为首先，房地产经济发展意味着房地产业取得了不错的成绩，住房等房屋建筑方面有了大幅度的改善，人民的居住条件优化了，整体的生活质量自然也会得到提高。另外，房地产经济的发展需要依靠消费水平的提高，现在房地产经济之所以可以有繁荣的景象，正是因为人民的消费能力提升，而消费能力是和人民的收入水平挂钩的，也就是说因为人民收入水平提高了，所以消费能力也得到了上升，人民的生活质量也有了一定的改善。

4.房地产经济依然存在房价过高、房产泡沫等问题。上文中的三点都是房地产经济发展中好的一面，房地产经济在发展中自然也存在着一些问题。首先，房地产业中依旧存在着房价过高的问题，如果房价得不到有效的控制将会带来房产经济泡沫的严重问题。比如现在的一线城市由于外来人口众多，人们都需要有好的住房条件，尤其是对一些小康以上水平的人来说，有一套自己的房子这样的需求越来越突出。但是房地产业往往会去高估这些需求，也许人们只是目前有这样的打算，但是受到城市生活压力、个人经济能力的制约，大多数毕业没多久，工作还没有完全稳定下来的青年来说，买房需要在满足自己其他需求的条件下才会真正去落实。如果房地产业没有合理地评估这些需求，被眼前虚假的不可实现的需求所蒙蔽，就会大肆建造房屋，导致供大于求，破坏市场的平衡。另外，房地产过高的房价是被投资商炒起来的，一边投资商为了贪图一时的利益大规模的投资在房地产业，导致房屋过剩，另一边又为了把这些房子卖出去故意抬高价格，外界看起来房地产一片繁荣，实则可能已经存在严重的泡沫问题，虽然短时间内可以获得经济效益，但却得不到长远的发展，对市场经济体制的发展造成阻碍作用，也会给人们生活带来更多的压力。

5.政府对房地产业的控制能力有待提高。最后，房地产经济虽然取得了进一步的发展，对国民经济和人民生活起到了促进作用，但是房价过高问题依然存在，房地产经济泡沫时有发生。这些现象存在的主要原因是政府对房地产业以及房地产看经济的控制需要进一步的提高。就目前状况来看，政府的确对房地产业以及相关产业的发展颁布了一些政策，也采取了措施，但是成效很低，政府在政策方面的调控能力依旧很弱。比如有的地方政府机构可能出于其他利益的考虑，想在社会其他建设上快速取得成绩，所以对房地产业的控制还没有完全重视起来。另外，近几年来房价水平节节攀升，虽然有的政府机构一直在说要控制好房价，但由于主客观原因，政策始终没有有效地落实下来，房价依旧高，人们的生活压力还是没有得到缓解。总之，政府对房地产业以及房地产经济的控制能力有待提高，要立足于长远发展，采取宏观的调控政策来控制房价。

三、房地产经济对国民经济增长的作用

从详细的角度着手，房地产经济对国民经济增长带来很多贡献。不管是房地产开发投资领域，还是房地产生产、消费领域，总的来说，都会给国民经济增长带来极大的促进作用。主要可以从带动相关产业成长、促进人民生活质量、促进就业、优化城市经济结构、消费结构以及改善城市投资环境等多个方面进行分析。

1.带动国民经济的增长。首先，从整体上来讲，房地产经济的快速发展肯定会带动国民经济的增长。因为进入后工业化时代以后，国民经济的增长需要主导产业的推动。从目前情况来说。房地产业已经成为国民经济中的支柱产业，任何一个其他产业都会和房地产业产生较大的关系。正是这样的背景，房地产经济的发展，必然会带动其他产业的发展，整个国民经济发展水平就得到了大幅度的提高。

2.带动相关行业的成长。上文说过，房地产业已经成为国民经济发展的主导产业，所以会推动其他产业的出现和发展。与房地产业相关联的行业有很多，比如说金融行业、建筑业、交通业、通讯业等，这些行业在成长过程中离不开房地产业的推动。比如建筑行业想要提高建筑的质量和效率，提升建筑业的经济效益，就要房地产业的合理引导，告诉建筑业可以从哪些方面进行投资，建筑的时候需要注意哪些重要事项才能尽量减少建筑业安全事故等。另外，为了提高房屋建筑的质量，对钢筋等材料、建筑的工艺和技术也有了更高的要求，所以与之相关的建材业，如钢筋、水泥、木板、化工等行业也会不断地提高其技艺，在技术上取得进一步的成长。

3.促进人民生活质量的提高。第三，毋庸置疑的一点就是会促进人民生活质量的提高。房地产经济发展的结果就是房屋建筑质量提高，能够满足人民的生活需求，为人民提高更加舒适便捷的生活空间。在生活工作节奏十分快速的当今社会，一方面人们会面临更多的压力，但是另一方面人们的经济收入有了明显的改善，消费能力有了保障，所以对房屋的需求也会慢慢增强，住房环境改善了，自然会促进人民生活质量的提高。

4.促进就业。第四，房地产经济的发展可以促进就业。一方面房地产业本身就是规模庞大的行业，也属于劳动密集型产业，随着房地产经济的快速发展，对人才的需求越来越多。比如房地产业中不仅需要有大量的工人，还需要这些工人具备先进的技术知识和业务能力。另一方面房地产经济发展带动其他产业或者行业的发展，其他产业或行业也就有了更多的就业需求，比如在建筑行业，需要有更多的建筑人才，还需要有专门的管理人员和人力资源管理人员。总之，不管是对于房地产业本身，还是与之相关的产业来说，在房地产经济快速发展的同时，需要大量的员工，这在一定程度上改善了我国就业难的状况，使得就业率明显提升。

5.优化城市经济结构、消费结构。第五，房地产经济的快速发展可以优化城市经济结构以及优化消费结构。一方面城市经济包括在城市中发生的一切的城市经济活动以及与之相关的经济关系。不管是经济活动还是经济关系都和房地产经济紧密相关。比如房地产业为城市经济活动提供了基础设施、生活设施等，城市经济活动在这些设施的支持下有效展开，产生一定的城市聚集效应。另外，城市经济的发展需要有更多先进的技术支持以及资金、优秀人员的支撑。房地产经济在发展中可以综合开发城市的基础设施，将各种设施结合起来，比如交通、通讯和居住、工作紧密相关起来，合理布局城市生活网以及协作网、流通网等。这样就优化了城市投资环境，提供了更多的优秀人才和技术等，为城市活动实现现代化发展提供条件。另一方面房地产经济的发展可以优化消费结构。因为在之前的经济体制下，实行的是一种叫做福利性的分房政策，也就是说虽然人们有消费的需求，但是人们不需要在住房上有大量的消费支出，一般在城市中都是单位机构进行分房的，居民在住宅上的消费比重比较低。这种体制和政策从表面上减少了人们的消费支出，但从长远来看并不利于合理消费结构的形成，对市场发展也产生阻碍。现在的社会经济体制下，实行的是货币分房以及土地有偿使用政策。在房地产经济的快速发展下，这些政策的出台有利于拉动内需，使得住宅市场得到开发，消费结构变得合理。同时，也为城市化进程、工业化发展提供了有利的环境。

6.有利于改善城市投资环境。最后，房地产经济的发展有利于改善城市的投资环境。城市是一个空间上的聚集状态，也就是说在这个聚集空间里，房地产经济的发展可以把大量的财富集中起来，然后进行合理规划，进行综合性投资。城市投资包括城市基础设施建设、土地开发利用以及社会公共建设等方面，在房地产经济发展的环境下，对这些方面的投资可以通过地租、税金等方式取得利润，然后投资方再根据房地产经济发展的实际需求，以及市场经济的需要把这些利润再次投资到城市基础设施建设上。这样的投资循环为城市投资提供了一个良好健康的环境，并为城市积累更多的财富。

四、房地产经济促进国民经济增长的有效措施

在清楚房地产经济发展现状，了解了房地产经济对国民经济增长的作用之后，为了保证房地产经济的发展是可以促进国民经济增长的，或者为房地产经济的稳定发展提供一个良好的社会环境，我们也可以从以下几个方面采取有效的措施。

1.需要政府的宏观调控政策。首先，从宏观上来讲，政府是最重要的，政府的宏观调控政策对房地产经济合理发展有着至关重要的作用。一方面政府可以从房地产业发展的实际出发，看到房地产经济以及其相关产业经济发展中存在的问题，一定要清楚认识到产生这些问题的原因，然后再综合规划，提供一个合理的解决方案。必须要合理控制好房地产市场，严厉打击各种投机，压制房地产经济泡沫，为房地产经济发展提供一个健康的市场和投资环境。另一方面政府在进行宏观调控的时候也要注意每个地区不同的发展特点，综合考虑每个地区的房地产经济，然后再完善各地区的住房、租房体系。要以国家和社会的公共利益为基本出发点，采取合理的宏观调控政策。

2.完善金融相关政策。金融产业或者行业是与房地产业以及房地产经济发展密切相关的。从过往的种种现象中我们发现如果房地产经济缺乏一个合理的金融投资环境，没有有效金融政策的支持，房地产业就会出现房价过高，政府难以在短时间内真正稳定价格，出现房地产经济泡沫等问题。因此，如果想要保障房地产经济稳定发展，并且推动国民经济进步，就需要完善各种金融有关的政策，改变融资手段和方式，建立更加完善的银行信贷体系。

3.合理规划房地产经济。另外，除了要完善金融相关政策，还应该合理地去规划房地产经济。针对目前房地产市场上各种盲目投资、投资过剩等现象，在制定房地产经济发展规划之际，需要综合考虑现实情况，一定要分析现下存在的问题和原因，然后制定合理的发展规划。比如针对当前盲目投资的问题，需要了解盲目投资背后是否有相关的投资商在进行投机活动，清楚问题之后再利用政府宏观政策的力量，打击这些投机行为，严格控制好房价，抑制经济泡沫。另外，针对不同地区发展程度的不同，在规划房地产经济发展的时候需要根据不同地区的发展现实，促进房地产业的发展要和社会经济发展相协调，这样才能合理带动国民经济的增长。

4.推动各个产业综合协调发展。最后，必须要关注的是一个区域内所有产业的综合协调发展。因为在一个区域范围内，不可能只存在房地产业一种产业，在社会经济快速发展的前提下，每个地区不管经济发展程度的大小，都有多个产业的存在。我们在发展国民经济的时候，一定要关注国民经济中的每一个产业，比如房地产业要发展，其他比如交通业、通讯业、金融业也要和房地产一起协同发展。为了避免出现经济结构混乱、经济发展不合理，需要去协调房地产业和其他产业的经济关系，政府相关部门在发展国民经济的时候需要站在全局的高度，关注区域内的每一个行业，制定合理的发展规划，使得每一个产业都可以成为推动国民经济增长的经济因素。

五、结语

综上，房地产业是国民经济发展中的重要支柱产业，房地产经济包括本身的房地产业经济属性，还包括与房地产业密切相关的其他产业的经济元素。一般来说，房地产经济只有在合理稳定的发展条件下，才可以推动国民经济的增长，所以有关部门在制定房地产经济发展规划，以促进国民经济增长的时候需要综合考虑影响房地产经济发展的各种元素，分析当前存在的问题和原因，然后再制定合理的房地产经济发展规划。

参考文献：

[1]吴海艳.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].工业C,2016(03)：40.

[2]陈永霞.房地产经济对中国国民经济增长的作用论述[J].经济期刊,2016(06):35.

[3]徐东.房地产经济对城市经济发展的影响[J].中国经贸,2016(02):144-145.

[4]刘欢.浅谈房地产经济对市场经济发展的协诟[J].科技经济市场,2016,0(2):33-33.

房地产行业经济篇8

通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。

（一）房地产投资与经济增长之间的关系

1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。

2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。

3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。

4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。

（二）房地产投资与产业发展之间的关系

1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。

2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。

3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。

4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。

启示与建议

通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。

第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。

第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。

第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。