房地产广告语范文

房地产广告语篇1

1、生活，就是居住在别人的爱慕里

2、我家的客厅，就是我的生活名片

3、让世界向往的故乡

4、生命就该浪费在美好的事情上

5、***，我把天空搬回家

6、某沿河楼盘:生活，在水岸停泊

7、好生活在[珠江]

8、到[星河湾]看看好房子的标准

9、爱家的男人住[百合]

10、以山水为卖点的楼盘:山水是真正的不动产

11、房在林中，人在树下

12、海景房:站在家里，海是美景；站在海上，家是美景

13、回家就是度假的生活

14、某地势较高的楼盘:高人，只住有高度的房子

15、某城区的山腰上的楼盘:凌驾尊贵俯瞰繁华

16、打造都市一族

17、打造径山中央居住区

18、某钱塘江边楼盘:面对潮流经典依旧

19、公园不在我家里我家住在公园里

20、别人住径山，我住青城

21、实现住在城里的梦想

22、***，装饰城市的风景

23、与城市零距离

24、住进城里，何须远离径山

25、居住，与都市同步

26、超前10年的生活家园

27、我们造城

28、在自己的阳台看上海的未来

29、向往都市，不如入住青城

30、这里的花园没有四季

31、开启城市生活之门

32、一江春水一种人生

33、与城市共呼吸

34、我的工作就是享受生活

35、某学区房:不要让孩子输在起跑线上

36、尾盘:最后，最珍贵

37、都市人的家园

38、离闹市喧嚣，尽享静谧人生

39、回归自然，享受田园风光

40、坐拥城市繁华

41、绝版水岸名邸，上风上水

42、东方威尼斯，演绎浪漫风情

43、视野开阔，俯瞰全城

44、私属领地，冬暖夏凉

45、个性化户型设计，紧跟时尚潮流

46、邻里亲近，和谐温馨

47、超大绿化，满眼绿意

48、紧邻中央商务区

49、中心政务区核心地标

50、浓厚人文学术氛围

51、健康，安享惬意

52、上海城投，全心以赴

53、建设知识型，生态型花园城区

54、风和日丽：入住准现楼，升值在望

55、湾区大户，空中花园

56、大格局下的西海岸

57、市中心：市中心少数人的专属

58、颠峰珍贵市中心的稀世名宅

59、正中心城市颠峰领地

60、颠峰勾勒稀世名宅

61、繁华不落幕的居家风景

房地产广告语篇2

无双——工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版

SORRY期房——工体北路独有高品质现房公寓，期房只有追随其后

一览众山小——阳光都市Special国际化生活“特”区

有些“特权”位置世上仅此一席——工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版

HOME BEST——豪柏风度二期板式小高层-大师阁3月30日隆重开盘

名车配名宅——五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜。

HOME BEST——紫竹桥畔，豪柏风度二期板式小高层

都市新锐，生活新版——3月30日，京贸国际公寓多款现楼样板间新鲜开放

都市新锐，生活新版——京贸国际公寓提前上演精装世界杯前奏曲

送精装修——投资自住两相宜

在涧桥？图书咖啡馆——领略咖啡语书的神奇力量

Spring is coming——生命之绿，因春而萌动

有一个美丽的地方——一个包含创新意念、城市与自然两栖的住宅，一种充满德国风情的花园生活，一个满足你我个性理想的生活天地。全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。

太阳自东向西——走过卧房、童房、书房和厅堂()

有一个美丽的地方——或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园

夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。醒来，看看楼下-露珠 溪流 池塘 湖泊 飞瀑绕着我的家—星园

幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍

燕莎与东润枫景，在春天里相遇了

生命，可以浪费在美好的事物上

幸福与金钱无关，但与生活态度有关

风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了

房地产广告语篇3

海洋以其博大的胸怀、壮观的景色给人类带来诱惑和渴望。人们对拥有海景居住环境有着强烈的欲望。现代工业文明破坏了原有的生态环境，人们厌倦了都市的摩天大楼和车马喧哗，渴望返朴归真，于是大海成了人们的好去处。深圳位于南海边，地理位置得天独厚，海景概念自然被地产商利用得淋漓尽致。

让你看海直到永远——海滨广场

华侨城顶级全海景花园——锦綉花园

21世纪智慧型海景豪宅——汇景豪苑

海景无限优美，居家赏心悦目——锦隆花园

深圳维多利亚式全海景高层豪宅——京光海景花园

醉人的海韵情怀，尊贵的欧陆风情——御海湾山庄

纯正欧美海岸度假景观，坐拥欧美海滨别墅，俯瞰大海超然人生——金海滩

度假别墅

宽广花园环境，无限开阔海景——金海湾花园

轻柔海风，宁静家园——碧海天

二、 绿色健康概念

21世纪是绿色的世界，生命源于绿色，也必将走向自然。随着人们生活水平的提高，人类对生活的要求也越来越高，人们不仅仅满足温饱的需求，还要追求一种绿色健康生活。这是一种时尚的表现，阳光翠鸣，绿意盎然，仿佛不懂得

享受大自然的绿色便不是过着健康的生活。

大自然里的温馨家园——半岛苑

21世纪健康家园——汇锦名园

澳洲山庄，给您长寿20年——澳洲山庄

健康就在家门口——广州奥林匹克花园

阳光、沙滩、海浪、仙人掌、还有一片红树林——爱琴居

阳光灿烂的日子——中城康桥花园

市中心超规模度假式园林社区——云顶翠峰

都市里的田园度假村——中海怡翠山庄赛乐园

观山听雨翠雅居，明月无声入梦来——翠雅居

做个山里人，身体更健康——雍翠豪园

三、 智能生态概念

科技在发展，社会在进步，21世纪是智能化的时代。仿佛一夜之间，因特网变得无处不在。生意场上，谁能领先一步，谁就能赢得商机无限。“呼机、手机、商务通，一个都不能少”，这是一种快捷便利的竞争社会。试想，静坐家中，一杯清茗，轻轻一点，即刻与世界沟通。宽频上网，远程抄表，网上教育，闭路监控„„让你足不出户，一切尽享安然轻松。

21世纪智能化生态家园——翠海花园

时空花园，天地中央——中央花园

都市人的生态家园——广地花园

21世纪生活概念空间;

如诗如画的居住理想，现正优雅开放——丽江花园

10兆宽频，自由自在全在线，华强北智能商住公寓——阁林网苑

四、 地铁概念

地铁是一个城市最高效的交通工具，它是一个城市高度发达的标志，也是一个城市经济实力的象征。地铁的修建，能将城市土地的利用率大幅度提高，能够加速城区的建设，加快人们的生活节奏，缩短城郊的距离，减弱城郊的差异性。地铁沿线将成为人流、物流、资金流、信息流强度最大的地段。一般地铁的线路规划，总是将交通枢纽和城市黄金地带联系起来，诸多商业金融区、政治文化区和大型社区串联成紧密的黄金商业线。

地铁网络时代，繁华都市生活;

地铁通到家门口——彩福大厦

东门真正地铁上盖大商场;势作东门平价铺王——新XX年广场

地铁上盖往来如风——富怡雅居

地铁—畅通无阻大干线——天安高尔夫海景花园

未来人流、物流、经济流汇棸之地，地铁上盖升值在即——保利城花园

五、 质量品质概念

“百年大计，质量为本”，产品取胜市场的最根本是源于它内在的品质。对于房地产行业，不管是漂亮的楼盘外装，还是强大的广告宣传，软件背后是硬件，最重要的质素是楼盘建筑质量好，这是购房者最基本的要求，也是发展商最基本的市场行为。无论是知名发展商自我标榜的品牌效应，还是与中建三局、建厂局等国字号超强施工企业的捆绑营销，无非就是告诉客户楼盘的质量信得过，给客户以信心，值得购买。

享受源于品质，艺术尽在生活——艺术心殿

延续传奇品质，再创精品典范——鸿湾半岛

以艺术打造外型，以品质建构内涵;拥有品质便是一种高贵——天健名苑 再创深圳高尚家居典范——百仕达花园

给你一个五星级的家——碧桂园

超前三十年的美丽家园——创世纪滨海花园

价值、超值，值得你去追捧——共和世家

保利品质，恒久魅力——保利花园

六、 公园概念

都市的上班一族每日都在钢筋大厦的牢笼里忙碌，梦想都市中有一块宁静的居处是大多数人的渴求。公园是公共的社会活动空间，是都市人休闲的好去处。放眼绿色生机，满目郁郁葱葱。傍晚时分，与亲密伴侣携手相约，或花前低语，或林中小憩;周未午后，携爱子或踢球嬉戏，或放飞风筝，怎不让人涌起家的温馨和甜蜜。

坐享中心区28万平米绿色生态家园——城市绿洲花园

独占市中心区首席绿色特区皇岗公园——云顶翠峰

家住中山公园旁，连空气都甜——中山颐景

给你一个带公园的家——宝珠花园

三大公园环抱的家——桃源居

公园里的住宅典范——共和世家

七、 艺术教育概念

有人预言：21世纪是教育年。人类进步需要不断创新，不断汲取知识。教育提升人的素养，艺术提升人的内涵。从最初的扫除文盲到现在的本科、硕士文凭;从山村小学到名牌高校，我们要受到更高的教育才能掌握更多的知识。一切从小孩抓起，这是父母对孩子的责任，也是社会对一辈人的要求。敏锐的发展商早已意识到这一点，于是开发楼盘大打文化教育牌。众所周知，在商场经营中，女人和小孩的钱是最好赚的，看起来，在房地产营销中，动动女人尤其是小孩的主意也是很有效的。

“豪”的概念全新演绎，“生活艺术”活现眼前——东海花园(第二期) 活到老，学到老 入住星海名城，就读北大附中(幼儿园、小学、中学)，享受中国一流名校教育——星海名城

深圳国际幼儿园、高级小学、高级中学、深圳外国语小学等名校林立，成就品牌教育——翠海花园

滨海音乐家园——浪琴屿花园

享受源于品质，艺术尽在生活——艺术心殿

孩子好，才是真的好——长安、长泰花园

八、 中心区概念

都市中心，世外桃源——天安高尔夫花园

中心区旁最大型绿色滨海社区——金海丽名居

市中心首席绿色家园——云顶翠峰

小的、好的，也要中心区的——彩天名苑

推开中银的窗户，放眼中心区的未来——中银大厦

到中心区商圈赚钱——彩福世纪商城

房地产广告语篇4

多用整句、短句是房地产广告语在句式选择上的一大特色。整句是指结构相同或相似的一组句子,这类句子形式整齐,声音和谐,气势贯通,意义鲜明,多用于诗歌和散文,很适合表达复杂的事物和丰富的感情,能给人以鲜明深刻的印象。短句则是指词语少、结构简单的句子。相对于长句而言,短句具有表意简洁明快、灵活有力的修辞效果。在当今生活快节奏和市场经济的双重影响下,广告语言的运用务须简洁,而简洁的同时,广告语又应具备强大的信息量,这就要求其语句必须短小精悍。例如:①优越的位置:位于历下区交通主干道……②宜人的景观:大气典藏市内少有的11000米中央园景……③秀美的建筑:欧风三段式,板式小高层……④便利的交通:K55、70、97……直达城市各大景观⑤完善的配套:双气、宽带、有线……⑥浓郁的文化:……各类中高校十余座⑦现房销售:即买即住。……———绿景家园广告这则广告以极其简洁的语言对楼盘项目的优点从七个方面进行了分条陈述,可谓想到了消费者所想,虑及了消费者所需。这类广告语言比较质朴,一般不用修辞手法。

二、修辞手法的运用

房地产广告中常见的修辞手法主要有对偶、比喻、反复、引用、回环、嵌字等,修辞手法的恰切运用有助于广告语言宣传功能的发挥。

(一)对偶的运用

对仗工整的语言有助于记忆。如:居高楼而拥林涛,近闹市而远尘嚣。(华馨园广告)好的采光,好的通风,造就好的户型。好的水景,好的绿化,造就好的环境。(西苑•萃景园广告)

(二)比喻的运用

比喻的主要作用是形象可感。如:你是明月我是水———外海西子城市花园经典户型设计(济南外海房地产开发有限公司广告)如鱼得水的生活(环东佳苑广告)

(三)反复的运用

运用反复修辞,可达到强调和突出的语言效果。如:地产黄金法则:第一是地段,第二是地段,第三还是地段。(慧都商务大厦广告)懒懒地,用很惬意的十分钟踱步到大润发,……懒懒地,15分钟的散步,在国美电器,……懒懒地,是在洪楼广场拍一部全家游玩的DV……(乐成•富翔天地广告)

(四)引用的运用

即通过引用他人的现成语言,化用其意,来表述作者的本意。如:

采菊东篱下,悠然见南山(中联花园广告)

(五)回环的运用

运用回环,使语言在圆和往复中气韵流动,印象随之加深。如:

运动自如

自如运动

空气清新

清新空气

光线好

好光线(西苑•萃景园广告)

(六)嵌字的运用

将楼盘名称嵌入广告语中,巧妙而新颖。如:

山青花自茂

岭上多白云(茂岭花苑广告)

德天德地德人家

盛风盛水盛年华(德盛家园广告)

三、语体、风格及情境设置求新求变

广告虽然属于一种商业推销手段,但它同样也是一种文化。目前很多房地产广告除修辞手法外还运用了其他多种语言手段,将商业动机包裹于文化和美学之内,以期更加巧妙地达到自己的推销目的。比如:

(一)文体的变换

广告本应属于应用文体,但为使广告呈现不同寻常的表达效果,可以在文体类别上与其他文体相通融、相替换,如有的将广告文写成诗歌、小说、戏剧、书信等。如写成诗歌:清晨,任久违的阳光肆意洒在脸上在高尔夫球场的绿茵上挥竿舞臂,轻击巧打白色的小球画着完美的弧线深呼一口自然的空气,敞开心胸回归人性高远……晚归,沐浴夕阳的余辉把白色的小球推进球洞放松身心一天、一身的疲惫在瞬间消融……高尔夫就在您的身边于是,健康成了人生永恒的音符身心交融,自在完美的生活从此升华———国科国际高尔夫别墅的广告这则诗体广告会触发你的想象与联想,使你仿佛步入一处处充盈诗情画意的场景,徜徉其中并留连忘返。

(二)风格的变换

如:广告画面:一只狗趴在主人的脚下,一脸严肃、一脸固执。广告语:我搬家有两个条件:东区!而且阳光更充足。否则,甭谈。———新天地广告幽默是生活中必不可缺少的调味剂,幽默的语言具有极强的艺术穿透力,它让受众在忍俊不禁中让广告本身在脑海中留下难以磨灭的印象。这则广告通过幽默诙谐的风格强调了东区新天地阳光充足的优势,读后令人回味久远。

(三)情境设置

有人说“房地产卖的其实不是房子本身,更多的是在贩卖人们对未来生的一种梦想”,的确,每个人都有自己所向往的一个美丽家园。广告的设计者和广告语的撰写者就要帮消费者设计好一个美丽家园的“梦”,将消费者引入美好的憧憬中来,去体会、去感受。因此,广告作者有时会特意营造一种艺术情境,用以感染和打动消费者。

1.描绘、抒情型情境的设置。如:漫步在中联花园,青草的芬芳、清新的自然空气、轻柔的背景音乐,宛如自家的后花园,使您人也安然,心也陶然,置身于中联花园,让你事事省捷,处处温馨。———中联花园广告这则广告通过描绘和抒情手法设置了一种非常宜人的情境,让读者徜徉于其间,尽享美丽与温馨。

2.叙述型情境的设置。如:住在富翔天地,儿子的幼儿老师是1000名大学教授3岁的儿子———第一次用英文叫我Dady,兴奋得我抱起妻子扔了个高,她却说她什么也没教!第一次站在小床上用我的钢笔学指挥,我请同事吃了两顿饭,大家说我也学得惟妙惟肖!第一次模仿老教授温文尔雅的举止,幸福的我竟学着孩子一样,在地上狠命地跳!———富翔天地广告随着住房观念的日益成熟,在居住环境方面,人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。在这种情况下,富翔天地广告的策划及撰写者巧妙地选择了“文化”这张王牌,使富翔天地在硬件设施和软性内涵方面都被赋予了人性化、文明化的色彩,在人们越来越重视“独龙”“独凤”成长教育的今天,这可以说非常迎合人们的心愿。这则广告用叙述手法设置了一种非常生动、有趣而且形象的艺术情境,使读者对富翔天地浓厚的文化氛围(西临山东大学老校)很自然地留有了深刻的印象。

房地产广告语篇5

阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

灵感，发现，重新开始的乐趣

“阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家

建筑年鉴——

在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美

人文经典大宅?超然落成

精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选

静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏

御松园——

日本国宝大师与台北企业家的感动相遇

从禅艺盎然的京都意境?走进生活圣殿

坚持在最好的地点?与世界级的一流团队合作

您的家?将在世界上留名

太平洋时代——

专业心，爱家情

经过多年努力，功成名就后，该是跟家人分享生活甜美的时刻了

欢喜成为1700坪森林城堡的主人

实现永和森林住宅的梦想　1700坪城廊，大树成林，心灵养生

拥抱庭院。山。水。树。花。　全家天天享受健美欢乐！

霞关——

满足一次购屋的渴望住一辈子的家，惟有霞关

成就事业一片天，您需要更宽阔的舞台

房地产广告语篇6

2.四千多块钱的花园洋房。

3.告别空调暖气时代！

4.上上下下的享受，进进出出的舒服。

5.今天买铺，下月就发钱，见谁我都告诉他。

6.要革谁的命；伤了谁的心。

7.运动就在家门口。

8.文化转动资本。

9.今天你SOHO了吗？

房地产广告语篇7

茶马驿栈：精明置业时机享受附加值财富最大化。

创新房型推陈出新，阔气空间彰显不凡。

春光永驻童话之城。

东南门户，海湾之心。

繁华与宁静共存，阔绰身份不显自露。

海峡西岸生态人居休闲商务区。

建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔。

金地格林春岸：城市精英的梦想家园。

金地格林小城：心无界，身无界。

掘金上海！创富人生！

绿地集团：居住问题的答疑者，舒适生活的提案人。

上海A座（科维大厦）：创富人生的黄金眼。

完美演绎自然精髓，谱写古城新篇章。

未来城：无可挑战的优势无可限量的空间。

我的家，我的天下。

雪山下的世外桃源茶马古道上千年清泉之乡。

远东大厦：花小公司的钱，做大公司的事。

房地产广告语篇8

关键词：商品房销售虚假广告 模型 定量认定

中图分类号：F713.8 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）02-098-02

房地产行业早已成为我国国民经济的重要支柱产业之一。行业迅猛发展的同时，由于监管体系不够健全、执法力度不足、认定方法不尽合理等因素导致了商品房销售过程中虚假广告“遍地开花”。其中，对商品房销售过程中虚假广告的合理认定尤显困难，导致执法没有统一标准、举步维艰。当前，我国相关法律规范并未明确界定虚假广告，对商品房销售虚假广告更是缺乏合理、客观、定量的认定标准。绝大多数理论界和实务界的研究与做法停留在定性层面，给有关司法实践带来较大困扰，社会资源丰富、经济实力雄厚的主体往往得不到应有惩罚的现状进一步助长了商品房销售虚假广告猖獗。因此，探索合理化、可操作的商品房销售虚假广告法律认定标准显得颇具意义。

一、问题提出

黄某某等控诉某房地产实业公司一案中，开发商某房地产实业公司在晚报和售楼书中承诺的1800平方米绿化面积缩水到不足600平方米；声称的“地下电缆化”与一般小区的电缆架设并没有区别等。一审认为被告就其承诺的1800平方米花园缩水不足600平方米构成违约，但其他项广告内容的违反并不构成违约。原告不服上诉后，二审法院则判决被告未按其承诺实现“地下电缆化”也构成了违约。李某等诉某房地产开发有限公司一案中，开发商在预售商品房时通过大量的宣传资料称所开发的阳光海岸有广场16000平方米，水面13333平方米，位200个，绿地90109.8平方米等，李某等人依据开发商的广告认为该楼盘有利于提高生活质量，于是购买了该楼盘的商品房。交付后发现真实的情况是仅有广场3222.12平方米，水面878.26平方米，车位45个，公共绿地及假山景观5782.6平方米。李某等人大失所望，遂将开发商诉至法院，一审法院认为广告的内容具体确定，应视为邀约，开发商违约应承担责任。开发商不服并以广告内容未写入合同为由上诉后，二审法院维持了一审判决。

从上述两件司法案件中可以看出由于缺乏合理、客观、定量的标准而容易引起同案不同判或其中一方不服而上诉的情况，损害司法严肃性并造成社会资源浪费的同时不利于购房者利益保护和市场秩序的规范化。

为更好地审理商品房买卖合同中的纠纷案件，2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中的第3条做出规定：出卖人就商品房的开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺如果是具体确定的，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的应当承担违约责任。这一司法解释的初衷无疑是为了更好地保护在商品房交易市场中处于弱势地位的购房者的利益，但该条规定也引来了理论界和实务界的热议。

笔者认为，关于该条规定存在三方面的争议：一是“商品房的开发规划范围内”这一规定不够合理。首先，开发商往往不会在其广告中注明楼盘的开发规划范围，购房者很难了解其合法的规划范围；其次，一套房屋的价值高低并非仅取决于房屋自身及所在小区，楼盘周围的外部环境同样很重要，如交通便利程度。因此，这样的限定不仅不利于购房者利益的保护，且致使开发商对规划范围外的事项做虚假广告宣传不受法律约束，反而助长了虚假广告的泛滥。二是“具体确定”和“重大影响”的规定过于模糊。对“具体确定”和“重大影响”的理解与衡量因人而异，法官在审判案件时没有统一标准，很难做出公正判决。三是仅限于“房屋及相关设施”是不全面的。按一般理解，“绿化”并不属于房屋及相关设施的范畴，但现实中绿化覆盖率对绝大部分人的购房决策是有较大影响的，未将其纳入保护范围是不尽合理的。

相较于国内，国外对虚假广告的界定范围更为宽泛，对广告主体的约束力更强。比如美国的《联邦贸易委员会法》规定无论广告是否造成消费者受骗的事实，只要能认证其“有能力”欺骗即为虚假广告。与之相似的是，《加拿大广告标准准则》以广告给予人的总体印象作为判定广告真实性的标准。上述两国的规定避开了过强的主观性和复杂多变的个案，转为对广告本身是否具有欺骗能力和受众的总体印象进行判定，判定难度有所降低，主观性也一定程度降低。德国则在司法实践中采用民意测验方法认定虚假广告，这一认定方式具有较强说服力和客观性，但操作中需要耗费较多的人力、物力和财力。

综上所述，国内外尤其是国内对商品房销售虚假广告的认定仍然停留在定性认定，缺乏量化标准，法官在司法实践过程中拥有较大的自由裁量空间，加之文字本身的理解因人而异等因素，致使购房者利益诉求异常艰难。因此，确定一个比较合理、客观、定量的认定标准显得颇有必要。

二、问题分析

为更科学地研究关切百姓实际利益的商品房销售虚假广告的定量认定问题，笔者采用随机抽样的方法针对南京市11个楼盘的住户或购房者进行随机问卷调查，共发放问卷207份，收回有效问卷200份，对南京市建邺区、江宁区、鼓楼区、下关区、浦口区的多个楼盘开发或销售现场进行实地走访考察，并收集了43份商品房销售宣传广告、宣传单、售楼书等宣传材料进行整理研究。

根据笔者的实地走访考察和整理研究，一则商品房销售广告往往会由两条及以上的广告语组成，尤其是开发商的楼盘宣传单和售楼书中的广告。意思表达完整的单句广告语就如同人体的一个个器官组成了“广告”。笔者认为把每则广告中的广告语作为最小的判定单位进行研究会更有助于我们科学判断，这好比医生看病要具体到人体的特定器官才能更好地掌握病人的病情，更利于“对症下药”。

有调查显示，90%以上的购房者依靠商品房销售广告对楼盘产生第一印象。然而，一则广告中并非所有的广告语都含有实质性内容，也并不是任何一句广告语都能对购房者的购房决策产生影响。本文尝试将商品房销售广告的广告语按是否含有实质性内容分为实质性广告语和非实质性广告语。实质性广告语主要介绍商品房本身或所在楼盘的具体事物（如车位）并且涉及到具体事物的数量（如200个）；非实质性广告语往往并没有描述实质性的内容，只是针对商品房本身或所处环境做笼统模糊的描述从而给人整体印象认识，不涉及与商品房本身或所在楼盘有关的具体事物及具体数量，一般以优美诱人的文字表现，如“纯粹洋房生活意境”、“买的放心、住的放心”、“山水倾城”等。

一般而言，非实质性广告语不会对具有正常理性判断能力的购房者的购房决策产生影响，因而也几乎不会由此导致购房者与开发商或销售商的纠纷。同时，由于非实质性广告语不会涉及具体事物和数量，因此定量认定是很难实现且毫无意义的。况且，广告作为文化艺术的一种存在形式，应该容许其内容具有一定的艺术性。因此，笔者认为非实质性广告语的法律性质至多也只能视为要约邀请而不能视为要约。实质性广告语包含了商品房本身或所在楼盘的具体事物和数量，根据笔者在满分为10分的决策影响度调查结果中（表1）可以看出交通便利程度、楼间距、得房率、小区绿化覆盖率等指标的得分均值都比较高，说明这些指标对绝大部分购房者的购房决策影响程度比较大，因而开发商或销售商更青睐于将这些指标及其技术数据写入广告当中来吸引购房者。

根据《解释》第3条的规定，一则商品房销售广告要被视为要约还须满足该广告对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”。由此可见，如何来衡量是否构成了“重大影响”以及“构成了多大影响”成为认定广告语的法律性质是要约还是要约邀请也即是认定商品房销售虚假广告的关键所在。

三、模型构建与讨论

研究需要，本文针对前文所述的实质性广告语提出“广告偏差率”的概念。本文所述广告偏差率是指广告中某一指标的值（广告值）偏离其真实值的比率，用数学公式表示为：

ADR=（AV-TV）÷TV×100%

式中ADR（Advertising deviation rate）指V告偏差率；AV（Advertisement value）表示广告值；TV（True value）表示真实值。该模型可以描述广告值偏离真实值的程度，反映的是广告的虚假程度。

取M（M>0）为衡量开发商的具体广告语是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定构成重大影响的临界值。当ADR≥M时，该广告语对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定构成了重大影响，其性质应当认定为要约，也即对应广告应当认定为虚假广告，当事人应承担违约责任；当0

至于M取何值恰当，本文认为可以参考2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第20条（《解释》第14条也援引了该条规定）关于房屋买卖中面积误差的处理规定，取M=3%。广告偏差率（ADR）可以作为确定赔偿金额的参考依据，ADR值越大说明广告的虚假程度越大，应得惩罚就该越重。当ADR大于某个定值（如100%）时，虚假广告主体的行为性质显得十分恶劣，可以认定其广告行为是欺诈行为，考虑适用惩罚性赔偿，加大惩罚力度，从而起到规范和震慑的作用。

该模型适用于一般情况下的商品房销售虚假广告认定。所谓“一般情况”是指开发商所开发的商品房本身或所在楼盘的实际情况比广告中所做的说明或承诺要差。资本逐利性决定了开发商的本质是获取最大利润，所以几乎不会出现开发商所开发的商品房本身或所在楼盘的实际情况比广告中还好的情形，因此该模型具有普遍使用价值。

四、实例应用

前文所举李某等诉某房地产开发有限公司案中，首先我们可以判断出这则广告包含了多条实质性广告语。以广场为例，使用模型计算其广告偏差率得：

ADR1=（AV-TV）÷TV×100%=

（16000-3222.12）÷3222.12×100%=396.6%

再以车位为例，使用模型计算其广告偏差率得：

ADR2=（AV-TV）÷TV×100%=（200-45）÷45×100%=344.4%

由此可以看出，该开发商所做广告的广告偏差率（ADR值）很大，意味着其广告的虚假程度很高，审判机关应给予相关主体严厉惩罚。前文所述黄某某等控诉某房地产实业公司一案中，关于绿化面积我们同样可以得到相似的应用。

五、研究结论

在司法实践中，应以广告语为最小研究单位对商品房销售虚假广告进行分析。首先判断具体的广告语是属于非实质性广告语还是实质性广告语。若为非实质性广告语至多可以认定为要约邀请。若为实质性广告语则可根据本文构建的数学模型进行认定，参考《商品房销售管理办法》第20条关于房屋买卖中面积误差的处理规定，当ADR=0时，说明广告内容与真实情况是完全符合的，当事人无需承担任何法律责任；0

参考文献：

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[2] 王晨.商品房销售广告法律问题研究[D].重庆大学：西南政法大学，2012

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[6] 丁邦开.竞争法律环境论[M].上海：上海财经大学出版社，1999

[7] 孙宝云，王丽萍，邱宝昌.关于规范房地产广告的法律思考[J].中国工商管理研究，2002（9）

（作者单位：南京农业大学工学院 江苏南京 210031）

（作者简介：雷波，南京农业大学工学院在读研究生，南京大学法律专业本科（第二学位）在读，研究方向：经济法、工程项目管理。）