保障性住房范文

保障性住房篇1

一、兵团各类保障性住房建设的现状

（一）廉租房建设增速较快按国家、兵团相关文件规定，凡具有各城镇常住户口，家庭人均月收入低于400元，家庭人均住房建筑面积不足13平方米的或符合低收入家庭其他认定条件的视为低收入家庭，保障标准面积人均16平方米，廉租房一般面积控制在50平方米左右。根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户70平方米。2005年～2009年兵团廉租住房新开工房屋面积461．14万平方米、74054套，竣工面积461．14万平方米、74054套，土地供应面积716．93万平方米，共完成投资533383．21万元（具体如表1所示）。2010年～2015年兵团廉租住房规划新开工房屋面积2188．42万平方米、312632套，竣工面积2188．42万平方米、312632套，土地供应面积3635．71万平方米，投资额3176680．78万元（具体如表2所示）。从表1和表2中可以得知，2010年～2015年规划建设的廉租住房数量是2005年～2009年建设廉租住房数量的4．22倍，开工房屋面积的4．75倍，投资总额的5．96倍。2005年～2009年为低收入家庭提供廉租房7．41万户，2010年～2015年计划为低收入家庭提供廉租房保障户数31．2632万户。

（二）经济适用房新开工房屋面积明显下降兵团各师城镇11％的低收入住房困难家庭通过经济适用住房解决住房困难，按国家、兵团相关文件———新疆生产建设兵团《贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》新兵发［2007］92号中，经济适用供应对象为兵、师驻城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房、城镇国有企业职工解危解困住房保障对象衔接。新审批、新开工的经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右测算，根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户80平方米测算。2005年～2009年兵团经济适用房新开工房屋面积438．02万平方米、55273套，竣工面积438．02万平方米、55273套，土地供应面积811．45万平方米，共完成投资550003．38万元。2010年～2015年兵团经济适用房规划新开工房屋面积403万平方米、50374套，竣工面积403万平方米、50374套，土地供应面积671．66万平方米，投资额588018．14万元。2010年～2015年规划建设的经济适用房数量比2005年～2009年建设的经济适用房新开工房屋面积明显减少，约为35万平方米、4899套。

（三）公共租赁房将成为主要保障形式兵团公共租赁住房主要解决低收入家庭和新就业人员、引进人才、外来务工人员等特殊群体的住房困难。2008年年初，住房和城乡建设部提出研究制定《公共租赁住房指导意见》，并明确公共租赁住房供应对象等内容。2009年12月14日，公共租赁住房被正式列入国家议事日程。2010年6月，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，弥补了长期以来“夹心层”住房政策的缺位。根据兵团实际情况，按国家、兵团相关文件，按每户80平方米。当前，兵团的公租房建设仍然处于起步阶段，由于公租房具有覆盖面宽、流动性强等特点，更适合“夹心层”的实际需要。同时，由于公租房的投资主体比较多元化，产权方式也比较灵活、租金也更加的趋近市场，再加上政策优惠，公租房的发展前景十分乐观，公共租赁房将成为今后保障房的主要保障形式。2010年～2015年兵团公共租赁房规划新开工房屋面积88．61万平方米、11076套，竣工面积88．61万平方米、11076套，土地供应面积147．68万平方米，投资额129240．16万元。

（四）限价商品房供应量不断增加兵团针对商品房价格居高不下、房价收入比远离正常范围的情况，推出限价商品房政策。通过限地价、限房价、竞地价、竞房价的方式，抑制普通商品房价格，套型建筑面积控制在90平方米以下，主要解决中等偏下收入住房困难家庭。兵团有48％中等偏下收入家庭通过购买限价商品房解决住房问题。2005年～2009年兵团限价商品房新开工房屋面积0．3万平方米、36套，竣工面积0．3万平方米、36套，土地供应面积0．64万平方米，共完成投资454．67万元。到2015年底，需建设限价商品房总面积262．67万平方米，解决2．92万户中等偏下收入困难家庭住房。

（五）棚户区改造范围进一步扩大兵团主要解决在棚户区中居住的低收入及中偏下收入家庭住房困难居民，2005年～2009年兵团各类棚户区改造面积36．27万平方米、4924套，土地供应面积74．73万平方米，共完成投资35959．20万元，主要包括城市棚户区改造、国有垦区危房改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造（具体如表3所示）。从2010年开始，兵团棚户区改造范围进一步扩大，增加了对国有工矿棚户区和中央下放地方煤矿棚户区的改造。到2015年，兵团各类棚户区改造住户达到10．45万户，将每户面积控制在80平方米，兵团需改造棚户区面积为836．36万平方米，其中城市棚户区改造面积为721．56万平方米、约9．02万户，国有工矿棚户区改造面积为34．73万平方米、约4341户，国有垦区危房面积为24万平方米、约3000户，中央下放地方煤矿棚户区改造面积为56．08万平方米、约7010户。

二、新疆兵团保障性住房建设存在的问题

（一）廉租房建设匹配资金投入不足廉租住房保障资金来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的资金；各师小城镇财政预算安排用于廉租住房保障的资金；师级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金以及其他资金。根据我国的保障性住房计划，保障性住房由中央和地方共同承担。其中，中央约占30％，地方承担将近70％。而保障性住房的利润是微乎其微的，作为保障性住房投资的主体，各级地方政府的财力本来就相当有限，沉重的建设压力使得地方政府捉襟见肘。按照目前保障性租赁住房建设量的初步估算，总投入约占总投资的80％左右。尽管近年来兵团经济得到快速发展，各师综合经济实力明显增强，但是与自治区及全国发达地区相比，经济总量仍然较小，兵团实力相对薄弱，在廉租住房建设中，各师匹配建设资金落实困难，建议中央加大对兵团廉租房建设项目国家投资力度。

（二）土地供应不尽合理一方面，在用地规划的过程中没有区分存量用地和新开发土地的问题。在实际建设中，政府保障房很多情况下采用旧房改造或者回购等其他方式建设保障房，使得保障房的计划用地和实际用地相差甚少。另一方面，由于保障性住房由国家无偿划拨，政府不得改变其保障房的性质，为了寻求土地利益，大规模的出租土地，放任房地产开发商大规模的兴建商品房，导致了保障性住房的土地供应日渐短缺，加剧了房地产市场中保障性住房和商品房的结构性比例失调。此外，在保障性住房位置的选择上，为了实现利益的最大化，不惜在偏远的地方兴建保障性住房。这些地方不仅偏僻，而且教育、医疗、购物等配套设施不全，交通成本较高，治安较差，使得生活成本高昂。同时，保障性住房集中建在偏远地区加剧了低收入人群的阶层观念，伤害了低收入群体的自尊心，容易使他们形成抵触心理。在这样的情况下，不少符合保障性住房资格的住户因负担不了生活成本而拒绝入住，出现了保障房空置问题，造成社会资源的严重浪费。（三）分配程序不完善主要表现在没有完善的准入和退出机制。目前，兵团对各师城镇居民住房和收入状况调查严重滞后，缺乏对人们收入信息的收集，不仅容易造成保障性住房提供数量和结构上的盲目性，还使得一些人采取请报收入骗取保障性住房的行为。另外，由于保障性住房是具有流动性的，除了对长期低收入者提供保障外，它还使得一些人在面临失业、疾病以及短期收入困难的情况下得到救助。但在现实情况中，对居民收入信息的档案缺乏使得保障性住房居民的条件变化难以监督以及没有相应的约束机制，使得许多低收入群体在收入改善后仍不愿退出福利，使保障性住房的房源日紧，政府的建设压力增大。

（四）配套设施建设滞后保障性住房的提供，一方面要考虑到被保障的总体人数，另一方面还要注意配套设施的完善。如果只提供住房而没有相应的配套设施，相应的住房成本也会提高，同样成为被保障人群新的生活负担。随着兵团城镇化建设的大力推进，团场或师部城区的保障性住房日益增多，人口的聚集度越来越高，城镇面貌发生了很大变化。由于兵团不同于其他省市自治区，自身没有财政收入，兵团各团场原有的城镇基础设施建设标准低，供热、供水、排污等基础配套设施明显不能满足实际需要，加上新建小区道路硬化、绿化等配套基础设施建设的配套资金严重短缺，公用设施运行维护比较困难，严重影响了保障性住房的建设进度。（五）保障性住房工程质量有待提高保障性住房工程的开发，对于开发商来说利润较低。零地价获得保障性住房开发权，实际开发利润可能远高于3％～5％。政府采用“搭配”的办法来吸引开发商完成保障性住房工程的建设任务，即完成相应任务的保障性住房工程，政府给开发商安排一定的工程规模予以施工。由于土建成本骤增，人工成本从过去的160元左右涨至200多元；钢筋、水泥、石膏板的平均涨幅也接近20％。为了获利，开发商和施工方开始降低成本，对工程违规发包、肢解分包、层层转包。在保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程使用不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

三、保障措施

（一）完善保障性住房资金供应体系采取国家补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。兵团应积极争取国家给予政策支持和财政补助，各师（市）、团场应切实加大各类保障性的资金投入，从基础设施配套、公共服务设施等方面安排资金，有条件的单位可对保障性住房的项目提供贷款担保。要创造条件，争取金融机构向符合条件的保障性住房项目提供贷款。鼓励采取共建的方式建设各类保障性住房，实行国家、兵师、团场（企业）、职工群众个人共同筹资，采取共建的方式改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与与棚户区改造。此外，要加大税费政策支持力度。石河子、五家渠、阿拉尔、图木舒克四城市对保障性住房项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。安置住房建设和通过收购筹集安置房源，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性费用。

（二）健全保障性住房用地供应体系各师（市）、团场改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用房和廉租住房建设项目可以采用划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

（三）完善保障性住房供应管理制度首先，严格控制保障性住房的申请、审批等程序。兵团各师要根据自身经济发展情况和居民收入情况，严格划分高、中、低收入标准，结合兵团保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量。并采取单位、街道办事处和房屋产权管理部门证明，网上公示等多种方式了解、甄别保障性住房需求者的信息资料，防止投机者进入，影响住宅市场的价格，提高买房透明度，保证最需要住房的群体优先购买。其次，严格控制保障性住房面积标准。目前应该严格控制保障性住房的面积标准，在住房设计上，首先强调功能优先，严格控制面积标准，以“满足基本住房需求”为原则。最后，严格控制保障性住房上市交易。保障性住房主要是为了解决中低收入家庭的住房问题，应该严格控制上市交易，主要采取“内部循环”的流转模式，由政府收回保障性住房，抑制买卖保障性住房谋取利益，避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等引发种种违背经济规律的问题，切实发挥经济适用住房的保障作用。

（四）健全保障性住房管理机构兵团城镇住房保障工作领导小组是兵团城镇住房保障工作的领导机构，各师团要建立健全住房保障管理工作机构和具体实施机构，明确管理职能，配备与之相适应的专职管理人员，落实工作经费。兵团各师要按照高效率运作、高水平管理、高素质人员要求，充实和加强各级住房保障主管部门机构和人员队伍建设，做到工作机构落实、人员到位、职责分明。各级建设部门要加强保障性住房建设的监督管理，确保保障性住房的质量和安全。

（五）强化工程质量监管体系兵团、各师要加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决各种问题，坚决制止在建设保障性住房中损害居民合法权益的行为。兵团建设部门会同相关部门负责全兵团保障性住房的监督检查，并分别于每年7月31日和次年1月31日前，将各师（市）、团场改造半年工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开况报住房城乡建设部、发改委、财政部、国土资源部。各级纪检监察部门要同有关部门加强对各师（市）、团场保障性住房建设情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。各级国土资源管理部门要加强对各师（市）、团场保障性住房用地的管理和监督检查。建设部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位、疏于管理、进度缓慢的单位，要予以问责，通报批评，限期整改。

保障性住房篇2

关键词：保障性；住房；民生；和谐；公平正义

Abstract: the housing safeguard the people's livelihood in China is related to the major issues, is to promote social fairness and justice, and maintain social stability and promote social harmony is an important way. Especially in the current high prices of the situation, strengthen the construction of affordable housing more has the significant practical significance. In recent years, the party and government attach great importance to the construction of affordable housing, have issued a series of documents used to guide the construction of this kind of house, the indemnificatory housing project has obtained the remarkable effect. But also should see, under the condition of market economy, in the present commodity house construction and sales hot under the situation of our country, the indemnificatory housing construction has many problems, it is urgent to take some measures to regulate and processing, in order to promote the relationship of the people's livelihood "comfortable housing project", to protect the healthy development of the low-income housing rights. This paper first analyzes the indemnificatory housing construction of major social and economic significance, the problems of the construction of the were summarized, and out the corresponding improvement measures.

Keywords: indemnificatory; Housing. The people's livelihood; Harmony; Fairness and justice

中图分类号：TU8文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

前言

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租住房等。保障性住房的建设关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。必须进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性住房建设的各项任务落到实处。

一、加快保障性住房建设的重大意义

（一）是促进社会和谐的重要途径

住房问题，是基本的民生问题，是国家的战略问题，是科学发展的重要问题，是和谐社会建设的重大问题。党中央、国务院历来重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近些年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是高房价始终困扰着人们，住房问题也曾被喻为压在老百姓头上的三座大山之一。如果不能有效解决住的问题，必将加大社会矛盾，使不稳定因素攀升。保障性住房建设的加快，能够解决困难群体最基本的生存问题，在一定程度上缓解当前的社会矛盾，促进社会和谐。

（二）是转变经济增长方式，扩大内需的重大举措

扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性住房建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。政府增加保障性住房建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进棚户区改造，既解决了贫困人口集中成片居住的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。

（三）有利于整顿和规范房地产市场秩序

我国自古以来坚持居者有其屋的传统观念，安居乐业这一词也充分体现了房产对于一个家庭的重要性，这些使得房地产业在人口膨胀和城市化进程不断加快的过程中承受了最多的关注。上世纪末的1994 年，我国启动了住房体制改革，尤其是在1998 年取消福利分房之后，房价经历了一轮又一轮的上涨。2005 年，政府开始采取行政手段干预房价，但却掉进了“越调控越涨价”的怪圈。进入2010 年，房产税、限购、廉租房等赚足了人们的眼球，房地产再次成为了百姓生活中的热门话题。保障性住房的建设，能够稳定居民住房消费预期，抑制投机性购房，调整住房供应结构，整顿和规范房地产秩序，使得房地产市场平稳健康发展。

二、我国当前保障性住房建设存在的问题

保障性住房篇3

大多数人的住房问题如何解决?目前,有两种比较具体的解决方案:一是住房和城乡建设部部长姜伟新所言,中等收入家庭根据各地实践,采取限价商品房和经济租用房的办法解决。二是国务院参事、全国政协常委任玉岭向中央提交的建议:政府应为占居民人口70%～80%的工薪阶层提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房,对商品房的管理则可以完全放开。

从表面上来看,这两种住房保障体系,都把中等收入者纳入了其中。但是,两者之间却存在本质的不同,区别之大可用天壤之别来形容。

实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价,政府仍然在获取收益,只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定,经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应;免收各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外,基础设施建设费用由政府负担……政府基本上没有收益。而既然是保障,政府就不应从中获取收益。显然,在中等收入者的保障体系中,经济适用房应被作为主体。

但是,很多人指出,把中等收入者纳入住房保障体系,政府财力难以支持。那么,我国能否承担起中等收入者的住房保障呢?回答这个问题之前,我们不妨先看看农村的情况。众所周知,农民的收入状况远远比不上城市(若将城镇居民的一些隐利和优惠折算成收入,中国城乡居民的收入差距可能达到6∶1),并且,农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度,建房也没有补贴。但是,我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决了住房问题。

原因是什么?笔者通过研究发现,地方政府不从中获取收益,正是农民自行解决好住房问题的最重要原因。在农村,政府根据农民家庭成员的数量分配宅基地,并不从中征收土地出让金;在农民建房过程中,也不征收名目繁多的各种税费。当然,农民也不必去贿赂个别政府官员,这又减少了隐性成本。也就是说,农民只需自行承担建筑成本即可在国家不花一分钱的情况下,解决好住房问题。

城镇与农村虽然有很大区别,但农村住房问题的解决仍具有参考价值,它至少提供了这样一种思路:只要地方政府划拨土地,不征收各种税费,除此之外的一切费用都由民众自己承担,不需国家另外花钱,即可解决中等收入者的住房保障问题――而这不正是国家对经济适用房建设的明确规定吗?众所周知,建筑成本在商品房成本中所占的比例远远低于土地出让金和各种税费,每平方米1000元左右的成本在全国都相差不大。政府只需拿钱解决低收入者的住房保障即可。

保障性住房篇4

[关键词]三房合一 租补分离 梯度保障

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）46-0184-01

一、保障模式的提出

我国住房保障体系目前是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三驾马车并驾齐驱，形成了一个覆盖全体中低收入住房困难家庭的住房保障体系。但随着制度的普及和深入，问题和矛盾也日益突出，开着豪车住经济适用房，条件转好也不退出廉租房，在这种形势下我们烟台地区提出了“三房合一，租补分离，梯度保障”的保障模式。

“三房合一”就是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房合并在一起，统一为租赁型保障性住房，统一建设、统一分配、统一管理。“租补分离”就是保障房租赁和租赁补贴分别来实施，即不租不补，明收明补，以发放租赁补贴作为政府提供住房保障的主要模式。“梯度保障”就是按照保障家庭收入和住房情况分层次发放，家庭收入高的补贴相对就少，收入低的补贴相对较高，实现保障公平。

二、租赁型保障性住房提出的背景

（一）经济适用住房制度是我国住房私有化改革过程中探索出来的一种重要的住房供应模式，主要为了保障中低收入家庭的住房权利，实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用住房政策以来，它在扩大居民经济消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们也看到，从实施经济适用住房政策以来，出现了一系列与政策目标偏离的现象，如住宅单价水平偏高或单套住宅面积偏大，导致经济适用住房的总房款与中低收入家庭的购买力不相适应；又如住房位置偏僻、配套设施落后，致使工作与生活不方便遭到弃购，再如审批管理不严，销售对象失控，经济适用住房小区停放很多高级轿车，引起种种不公平现象的发生，致使经济适用住房建设陷入困境。随着社会对经济适用住房的诟病，已有部分省市决定逐步停止建设经济适用住房。

（二）廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，也是我国住房保障的一项重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入群体住房问题的重要保障模式之一。廉租房的供应对象为城市失业人员、生活困难的低保户；或是收入水平低，无力承担城镇住房、子女就业和其他消费的群体；以及刚参加工作的高校毕业生、外来务工人员等。这些人的社会地位、收入不是一成不变的，但是现实并非如此。廉租房申请者一旦申请成功，虽然他的职业、收入、社会地位随着个人努力，社会变化，时间推移，发生改变，从一个社会团体转入到另一个社会团体，其仍将原有的廉租房视为其个人私有财产，更有甚者将其出租或转让给其他人居住，已渐成为困扰政府相关部门的最大难题之一。

（三）要培养正确住房观念。居者有其屋是指有房住而不是指拥有房屋。中国历来有“居者有其屋”的传统观念，而且这里的有其屋往往被理解为是拥有所有权。中国现在的年轻人其他方面的观念都喜欢学习西方，对于西方的新产品、新观念接受很快，但惟有住房方面的观念非常传统，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成为很多年轻人的基本观念。当前很多女性甚至把是否拥有自己的住房作为衡量男性的经济实力甚至是结婚的必备条件之一。正因为如此，很多男性都急于买房，所谓“筑巢引凤”，这是推高我国房价的一个重要原因。很多年轻人为了买房，往往负债累累，成为房奴，个人的事业发展受到很大的影响，而很多西方的年轻人则根本不考虑买房，在出租屋内同样拥有快乐幸福的生活，个人的事业发展也不会受到什么影响。实际上我们年轻人应该改变观念，年轻时，事业比拥有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的还是买的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指拥有住房。

三、租赁型保障性住房的制度设计

租赁型保障性住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给城市中低收入住房困难家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。应根据住房的地段、面积和质量确定不同的租金标准，再根据家庭收入的水平，划分不同的保障梯次，家庭收入高的补贴相应就少，收入低的补贴相应较高，这样在房源之间形成合理的级差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府补贴，有利于各类中低收入住房困难家庭享受到住房保障的一种保障模式。

租赁型保障性住房可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，也可满足新就业无房职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员的需要。保障者可以租赁政府出资建设的保障房，也可以租赁社会上闲置的房子（鼓励这种方式），这样既解决了政府建设的公租房不能完全满足保障需要的矛盾，又能解决社会上房屋空置现象的发生。租赁补贴标准根据保障面积和市场平均租金的一定比例进行确定。

保障面积各地方根据各地方的实际情况而定，烟台市的保障面积的标准为以下列标准与其自有产权房屋的建筑面积之差计算：

1. 家庭成员1人的，为建筑面积30平方米；

2. 家庭成员2人的，为建筑面积40平方米；

3. 家庭成员3人及以上的，为建筑面积50平方米。

市场平均租金的一定比列，烟台市是按照下列情形进行分类：

（1）经民政部门认定的最低生活保障家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的100%确定；

（2）经民政部门认定的低保边缘家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的80%确定；

（3）家庭成员人均年收入低于市政府公布标准的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租赁补贴按照市场平均租金的50%确定；

（4）家庭成员人均收入低于市政府公布标准，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的30%确定。

（5） 新就业无房职工和外来务工人员承租政府投资的保障性住房，按规定可以享受住房租赁补贴，住房租赁补贴标准按照实际承租政府投资的保障性住房租金的30%确定，承租其他住房的，不享受住房租赁补贴。

市场平均租金标准由价格主管部门会同住房保障、财政等部门，统筹考虑保障对象的承受能力以及同地段同类型普通商品住房的租金水平等因素合理确定，并根据当地的经济社会发展情况及时调整。

租赁型保障性住房只租不售，以及带有过渡性的性质，可以使这种保障性住房成为一种公有的流动性资源，相对而言能更好避免各种问题。租赁型保障住房具有政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性等特点。比如申请人员不符合保障标准，政府停发其补助，其就退出住房保障；再比如其收入原为低保户，现在审核为不超过政府公布的标准，可直接核定为发放租金30%确定，不用为其“退不退房”而发愁。

保障性住房篇5

2011年是“十二五”规划的开局之年，也是加快保障性安居工程建设的关键之年，中央提出1000万套的建设任务，同时为保证任务顺利完成，住房和城乡建设部与地方签署“军令状”，要求各地在11月底之前必须开工建设，年底前必须竣工50%以上。保障性住房建设的目标定位之高、投入力度之大、敦促措施之严，均彰显出政府的坚强决心和坚定信心。

完成保障性住房建设任务，一要保质，即不能在住房建设标准上打折扣；二要保量，即各地必须按时完成承诺的住房数量，只能多不能少；三要结构合理，即廉租住房、公共租赁房和经济适用房的比例结构必须适度，廉租住房和公共租赁房的比例不能降低。为实现这三个目标，中央和地方各级政府要在土地划拨、资金投入、政策支持等方面有所创新和突破，将保障性住房建设落到实处。

一、当前保障性住房建设的探索创新

自保障性住房建设任务分解后，全国各地在体系建设、投融资体制、运行管理等方面进行大胆探索，取得了部分成效和成功经验。北京、天津、重庆等28个城市开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，上海市吸引保险资金参与保障性住房建设，大多数城市鼓励民间资金进入，这为保障性住房建设提供了稳定可靠的资金来源。湖南省规定将提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益全部用于保障性住房建设，将土地出让收益投入标准由不低于净收益的10%，调整为不低于总价款的5%，并实行专账管理和专款专用。广州市通过旧城改造盘活低效用地，所腾用地优先安排保障性住房用地供应。深圳市禁止保障性住房上市交易，从源头上堵住保障性住房的寻租空间。许多地方政府大大削减经济适用房的建设比例，以配租方式取代配售方式。总体而言，各地在探索保障性住房建设过程中，体制建设逐步加强，管理服务逐渐完善，运行流程日益规范，监督管理不断强化，有效保证了保障性住房建设的顺利开展。

二、当前保障性住房建设的主要问题

在中央政府的强力推动和大力支持下，地方政府加快保障性住房建设并取得了阶段性成果，但仍存在三个不容忽视并亟待解决的问题：

第一，资金短缺仍是地方政府面临的最大困扰。按照住建部的测算，1000万套保障性住房的年度投资约需1.3万亿元，其中5000亿元由中央和地方各级政府筹集，还需要从社会上筹集8000亿元。中央财政预算安排补助资金1030亿元，其余由地方政府筹集。虽然中央要求各地集中财力用于保障性住房建设，但由于很多地方政府属于“吃饭财政”，保障性住房建设投入主要依靠土地出让收入。当前国家实行严厉的房地产调控政策，商品房土地出让收入大幅度减少，保障性住房因实行土地划拨而无法获得土地出让收入，导致可用于保障性住房建设的土地出让收入捉襟见肘。当前实际开工率低的主要原因，是地方政府配套资金的到位率较低。

第二，社会力量参与保障性住房建设的积极性不高。保障性住房的资金投入大、建设周期长且利润微薄，追逐市场盈利的开发商大多不愿意参与保障性住房建设，或者进入该领域也是另有所图。与此同时，商业银行等金融机构为保障性住房建设提供贷款等融资渠道的热情也不高，虽然在政府政策推动和行政干预下，保险公司等部分金融机构开始涉入这一领域，但探索性介入对于保障性住房建设的庞大资金需求来说，无异于杯水车薪。

第三，保障性住房分配与管理的公平性遭到质疑。保障性住房缺乏统一定义，部分地方政府将定向拆迁房、棚改房等纳入保障性住房范畴，同时为拉动经济增长而提高经济适用房的比例，这极大模糊了保障性住房的实际供需缺口。数据显示，近两年来，住房土地供应的70%用于保障性住房，与此形成较大反差的是，只有不到商品房供应量25%的经济适用房面向市场开放，其余均为机关事业单位或者利益部门内部分配。保障性住房分配和管理上的不公平，将不仅导致国家资源浪费，甚至会因为利益不合理转移酿成更大的社会不公平。

三、保质保量完成保障性住房建设任务的政策建议

各级地方政府要将保障性住房建设上升到政治任务的高度，提高认识，加大投入，创新机制，强化责任，推动计划项目如期开工和在建项目按期竣工，真正实现政府对老百姓的庄严承诺，满足老百姓对保障性住房的热切期盼。

第一，各级政府要加大资金投入，多渠道筹措建设资金。中央政府应继续加大补助力度，并向经济困难地区和保障性住房建设任务重的地区适当倾斜，将中央补助与地方配套资金的投入情况相挂钩。地方政府要增加保障性住房财政投入，特别是要提高土地出让净收益的投入比例，切实保证地方配套资金的按期足额到位。抓住利用债券融资支持保障性住房建设的契机，支持符合条件的地方政府投融资平台公司或相关企业通过发行企业债券进行融资，通过引进金融机构贷款、公积金贷款、保险资金、信托资金等投资保障性住房建设。地方政府可以探索通过权益转让、投资回收等机制，鼓励社会资本投资公共租赁房建设，并给予相应的税费支持，以缓解地方资金配套的压力。

第二，各级政府要确保土地供给，满足保障性住房建设的土地需求。其一，市、县政府要根据住房保障规划和保障性住房建设年度目标任务，明确用地计划并落实到具体地块，保障性住房用地应不低于当年住房建设用地的70%，以确保其他用地不挤占保障性住房用地。其二，地方政府要将保障性住房用地优先安排，合理调整土地储备结构，优先供给保障性安居工程建设，保障性住房用地安排不到位的地区不得为商品房建设供地。其三，保障性住房建设用地主要采取划拨方式提供，严格落实国家对保障性住房建筑面积的控制标准，严禁保障性住房用地改变土地性质和用途，并不得提高建设标准和套型面积。其四，保障性住房实行集中建设与分散配建相结合，即在商品住房建设项目上配套建设一定比例的保障性住房。

第三，强化监管措施，确保保障性住房的质量安全。保障性住房质量安全直接关系到老百姓的生命财产安全，丝毫不能马虎和懈怠。各地要把质量监管摆在保障性住房建设的首位，在项目勘察、设计、施工、监理和竣工验收等环节，始终贯穿质量第一原则，强化工程质量监管，实行质量终身责任制，把保障性住房建成让老百姓满意的“放心房”。

第四，加大信息公开力度，实现保障性住房建设和管理的透明化。各地要将建设规划、施工进度等相关信息及时公布，自觉接受社会公众的监督，防范“豆腐渣”工程和腐败行为发生。

第五，各行政部门加强监督协作，严格考核问责。各级行政部门要积极建立起保障性住房建设审批的“绿色通道”，简化程序，落实相关税费优惠政策。各地要探索出台促进社会资金进入保障性住房建设的实施办法，健全保障性住房的可持续运营机制。各地要集中开展保障性住房督查工作，重点检查建设进度、政策落实和工程质量等情况，检查结果纳入政绩考核体系，确保各项任务按期保质保量完成。

第六，健全准入退出机制，实现保障性住房的分配公平。分配公平是保障性住房实现制度目标的关键所在，要让符合资格的住房困难家庭住上保障性住房，也要让不符合资格的退出保障性住房。各地要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象的具体标准，制定保障性住房申请审核及退出管理办法，完善保障性住房后期管理。

作者单位：国家发改委社会发展研究所

保障性住房篇6

关键词：社会保障；住房保障；经济租赁房

住房问题一直是世界各国政府和人民非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定、经济的繁荣、人民的安居乐业。我国庞大的人口压力，较薄弱的经济基础，以及传统的思想观念导致了我国住房问题比其他任何一个国家更引起关注，影响更深远。党的十七大报告指出：要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会”。为此，必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，而住房保障体系建设将是其中重要的一环。着眼于解决民生问题，住房与城乡建设部创新性地提出政策，探索住房保障的有效途径，最近提出的即将在全国推广的经济租赁房就是其中一项重要创新型民生政策。

一、经济租赁房的定义、性质和发展

(一)经济租赁房的定义

所谓经济租赁房，针对的是买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，即政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。发展经济租赁房可以用较小的政府投入，解决当前住房保障中存在的突出问题，是健全城镇住房保障体系的重要举措，是保障性住房的新模式，也是保障性住房政策范围进一步的扩大。

(二)经济租赁房的性质

经济租赁房属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主，即政府筹资建设经济租赁房之后，被保障对象不购买只租赁，并由政府提供补贴的方式。目前，保障性住房包括廉租房、经济适用房和限价房3种。除廉价房外，经济适用房和限价房都是以直接出售的方式提供给保障对象的，购买者拥有全部产权或者受限制产权。如在北京，根据有关规定，经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。除产权不同外，经济租赁房与其他3种保障房的区别还在于保障对象不同。尽管各个城市的具体规定有所不同，但一般都约定廉租房针对城市最低收入阶层，经济适用房针对低收入阶层，限价房针对既不够资格申请经济适用房又买不起商品房的中等收入阶层。经济租赁房的保障对象与限价房基本吻合，只是以无产权租赁为主。

(三)经济租赁房的发展

根据住房与城乡建设部的透露，经济租赁房研究工作开展已一年有余，目前正在酝酿《经济租赁房管理办法》，如果顺利可能将在2009年内出台。住房与城乡建设部部长姜伟新也在全国住房工作会议上提及了经济租赁房所涉群体的住房问题。这些都显示出了该工作的紧迫性。

从住房保障体系建设的历史得出，通常建设部会在各城市试点的基础上完善和制定管理办法，再向全国推广，以形成体系化、规范化的全国性保障体系。经济租赁房一直在建设部的考虑范围内。2008年早期，建设部住房保障司司长侯淅珉在接受中央电视台采访时就提出过大力发展政策性租赁住房。更早的时候，经济租赁房在青岛、厦门等城市已经有所实践。与现行模式相比，青岛经济租赁房模式针对的是那些既不够资格申请租赁廉租房，也无经济实力购买经济适用房的低收入阶层。建设部曾专门对青岛模式进行深入调研，形成的调研报告认为，青岛的试验表明了政府对住房困难应保持高度的政治责任，并称“青岛市对低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，无疑是住房制度改革的又一次深化，它将实现市场体系和保障体系对全社会住房需求的全面覆盖。”2008年，建设部在青岛经验的基础上做了方向性调整，经济租赁房被转而用于解决既不够资格申请经济适用房又无能力购买商品房的中等收入“夹心层”的住房问题。因此，除非房地产市场出现大幅度降价，以至于中等收入“夹心层”消失。经济租赁房一定会得到推广。

二、经济租赁房建设的必要性

(一)是促进国内消费和带动经济增长的客观要求

建立和完善社会保障体系，是促进国内消费、拉动经济增长的一个重要基础和前提条件。由于我国的社会保障制度尚不完善，消费者个人收入中大部分用于储蓄而非消费，而同时我国房价远远高于普通老百姓的可承受水平，住房问题成为人们最沉重负担之一。在此种情况下，经济租赁房无疑是解决低收入群体住房困难的一剂良药。届时。没有住房之忧的人们自然会乐于将钱用于当期消费，从而带动经济更快更好的发展，这也符合扩大内需的宏观经济要求和政策。

(二)是农村劳动力转移、城市化进程的客观需要

城市化将是我国发展的必然趋势，国内外专家估算我国由工业化水平决定的城市化率至少应达到50％，世界银行报告(1997年)认为应达到60％，而目前我国实际城市化率仅有30％，原因主要集中在转移劳动力的就业和社会保障上。住房保障是其中的重要原因。农业部部长孙政才说，2007年我国农村外出就业劳动力达1.26亿人，乡镇企业从业人员为1.5亿，扣除重复计算部分，2007年农民工达到2.26亿人。农民工是产业大军中的重要力量，也是我国城市化的主要群体。而我国实际的就业和社会保障制度主要是针对城镇人口设计实施的，如何适应城镇化过程中数亿农村转移劳动者的需求。成为一个重大的理论和实践课题。同时，由于广大农民工主要集中在制造业、服务业，收入比较低，而城市房价居高不下。远远超出了广大农民工的可承受范围，住房问题严重阻碍了广大农民工的城市化步伐。

(三)是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”住房问题的有效途径

随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但不可否认的事实是，在此同时城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重，我国目前基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化。我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和限价房政策。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题。但是，在3大政策保障人群之外，存在这一群买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，而经济租赁房政策的出台将主

要解决的是这一群体的需求。

(四)是消除社会矛盾，建设和谐社会的必要

党的十七大明确提出要建设社会主义和谐社会，这是党、国家和广大人民群众的期盼。但在我国经济快速发展的同时，伴随出现了一些比较严重的社会问题，如社会保障制度的不完善，社会阶层的不断分化。社会各阶层的收入差距不断扩大带来人们在衣食住行方面的巨大差距。住房问题，对广大中国人来说是一个极其敏感的问题，一旦处理不好，将严重影响到整个社会的稳定和和谐。在我国的住房政策中，特别是住房保障性政策中，如果完全忽视这一群买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，其所带来的问题的严重程度将是不可预料的，可能最终会转化成为尖锐的社会矛盾，影响整个社会的发展。

三、经济租赁房的功能

由于经济租赁房主要是针对既买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”这个特殊的群体，所以经济租赁房不仅是廉租房、经济适用房、限价房不能替代的，而且是这3大政策的有效补充。

(一)对商品房的替代作用

从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦出现了供应紧张，价格就会疯狂上涨，但是倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济租赁房、经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济租赁房不具有产权，它能满足大部分对房屋产权没有能力追求，也没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群的需要。

(二)增加了住房供应的主体

经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成商业垄断，垄断者凭借强势地位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对低于垄断价格。我国经济租赁房政策的出台，正好多元化了市场上住房供应的主体，将在解决部分低收入群体居住问题的同时，对我国房地产行业也将起到一定的规范调节作用。

(三)增加了住房供应量

商品价格是由供求关系决定的，政府主导的经济租赁房供应量增加。将会与开发商的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。开发商由于财力有限，即使满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而也能平抑房价。

四、经济租赁房的建设模式

经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式：一是政府直接建房方式，政府设立专门机构、并提供运营资金；二是政府间接参与方式，政府提供土地、贷款、税收优惠，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。针对我国的国情，具体建设模式可以设计为：

(一)建立专业化的管理体系

主要由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构3种处于不同层次的机构组成，在决策机构之下设立住房执行机构来实施经济租赁住房计划。以解决中低收入者的住房问题，居于中间层的中介金融机构对其实施金融支持。

(二)建立灵活的运作机制

保障性住房篇7

笔者认为，此政策的出台是国家对公积金使用用途的一项重大改革。最大的亮点是将公积金建设与保障性住房建设有效地衔接起来，住房公积金参与保障性住房建设，不仅为保障性住房建设提供了稳定的贷款资金支持，而且盘活了公积金大量闲置资金，拓宽了公积金用途，实现了住房公积金保值增值。

一、发挥住房公积金支持保障性住房建设的作用

住房公积金制度是我国借鉴新加坡住房公积金经验建立的一种住房保障制度。它是由政府通过干预机关、企事业单位收入分配，强制要求职工储蓄并由单位进行补贴，积累形成职工用于市场消费的个人住房储金，用于购房、建房、住房翻建和大修。这项制度目前已经覆盖到我国所有城镇在职职工。我国住房公积金制度要在住房方面的功能主要体现在两个方面：一是提供互助和融通功能，发挥资金的互助和互济作用，为缴存公积金职工提供政策性的低息住房贷款，实施支持中低收入职工的公积金缴存、提取和使用政策。二是发挥公益性的住房保障功能，为廉租房体系在内的低收入群体提供住房支持。住房公积金支持保障性住房建设，在保证资金安全的前提下，将住房公积金闲置资金用于保障性住房建设项目贷款，拓宽了保障房建设资金来源，充分发挥了住房公积金对保障房建设的支持作用。

一是盘活了沉淀资金，解决了住障房建设资金难题。根据住房城乡建设部的《2008年全国住房公积金管理情况通报》，截止2008年末，全国住房公积金缴存总额20699.78亿元，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元。数据显示住房公积金存在大量沉淀资金。从2009年起住房城乡建设部没有再公开住房公积金管理数据。但考虑从2009年开始受国家房地产政策调控影响的因素，全国住房公积金沉淀资金仍然保持继续增长的趋势。而另一方面，我国规模庞大的保障性住房建设却面临着资金严重不足的问题。2009年到2011年三年时间，全国将新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿元；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，共约9000亿元。一边是巨额公积金沉淀闲置，一边是住房保障建设资金缺口巨大。把住房公积金的部分闲置部分用于保障性住房建设就弥补了政府保障性住房建设资金不足的状况。住房公积金贷款资金的投入，可以加快公租房、经济适用住房、棚户区改造安置用房建设进程，使得住房公积金的住房保障作用得到更好发挥，有利于解决城市中低收入人群的住房问题，对促进住房保障体系的完善具有积极意义。

二是拓宽了公积金的使用渠道，实现了公积金保值增值。《住房公积金管理条例》中规定住房公积金的使用途径有提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金。住房公积金支持保障性住房建设试点，进一步扩大了住房公积金使用用途，使住房公积金成为廉租住房、经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房等保障性住房资金来源的重要渠道，实现了公积金保值增值，使住房公积金真正取之于民，用之于民，造福于民。

三是发挥了公积金调控能力，促进了房产市场健康发展。有了住房公积金贷款的支持，保障性住房供应量不断增加，一方面会改善保障性住房供不应求现象，另一方面会是缓解市场商品房的刚性需求，从而在一定程度上达到平抑房价的效果，这对房地产调控政策的落实及房地产市场的稳定健康发展将起到积极的作用。

二、住房公积金支持保障性住房建设存在的问题

在实施住房公积金支持保障性住房建设过程中，笔者认为，要充分考虑以下几个方面的问题：

一是住房公积金制度建设体系方面存在一定的漏洞。住房公积金管理条例》对住房公积金使用做出了非常严格的规定：住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用；缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。用住房公积金贷款建保障房，贷款的对象不都是住房公积金缴存者，建好的保障房也不都是住房公积金缴存者享受，违反了条例的规定，一旦出现问题，蒙受损失的是缴纳住房公积金职工。

二是住房公积金监管机构监管机制不够健全。根据《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理委员会是住房公积金管理的决策机构，组成包括专家代表、职工代表和缴存单位代表；公积金管理中心是不以营利为目的的直属于城市人民政府独立的事业单位，主要职能为资金归集、贷款、支取和管理等业务。住房公积金管理委员会和公积金管理中心都不属于企业法人性质，没有自有资金为公积金的投资活动进行担保。进入到保障性住房领域后，保障性住房建设由各级政府负责，公积金管理中心不具备住房公积金贷款和监管能力，住房公积金贷款没有专门的监管部门，资金的安全很难得到保障。

三是资金运行方面仍然存在一定的风险。在公积金管理和实际操作中存在资金被挪用、自有资金不足、建设工程滞销、房屋租不出等因素引发的风险，需要形成一整套风险防控机制，增加项目贷款的透明度。

三、住房公积金支持保障性住房建设的建议及对策

要使住房公积金高效、稳定和安全的发挥支持保障性住房建设的作用，必须构建完善的机制，做到职责必须明确，完善监督，运作科学，监管有力，才能提高公积金资金使用效率，保证住房公积金资金安全。

一是住房公积金支持保障性住房建设，制度必须落实。

鉴于公积金支持保障性住房建设不在《住房住房公积金管理条例》的规定用途范围之内，建议修改《住房公积金管理条例》，将公积金支持保障性住房建设列入《住房公积金管理条例》的规定用途范围，为将来政策扩面打好制度基础。

二是住房公积金支持保障性住房建设，职责权限必须明确。保障性住房建设的责任主体是各级地方人民政府。建议住房公积金投资保障房建设由政府进行信用担保，并由政府注资成立的国有企业来完成。公积金管理中心在《住房公积金条例》赋予的权限范围内行使好自己的职权。政府和公积金管理中心的职责权限不能交叉、混淆。

三是住房公积金支持保障性住房建设，监管制度和监管机制必须完善。建议建立第三方监管机构，加强住房公积金使用情况的监管，严密监控住房公积金的投资流向，确保资金全部用于保障房建设，坚决制止挪作他用的行为；加强住房公积金项目贷款监管，设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，防止收入不及时还款的风险。加强借款人的资质偿还能力审查，对公积金借贷规模、期限、利率和工程进度、质量公开、透明，做到公开透明。接受审计、纪检、人大和和公积金所者人的监督，确保住房公积金安全运作。

保障性住房篇8

关键词：房地产；保障性住房；房价

随着经济水平的不断提高，居住状况已经日益成为民众衡量其生活质量的显著标准之一。由于居住条件在人类生存中的特殊性，所以住房产品在其生产、营销、分配、流通及消费等环节中遵循市场经济一般规则的同时却又不能简单地通过价格竞争来实现其资源配置。从各项研究结果可以看出，住房已然是最大的民生问题，近几年来，由于房价不断飞涨，越来越多的人买不起住房，特别是中低收入家庭更是望房兴叹。资料显示（见图1），自2004年我国的房价开始出现振荡式上涨，到2006年，全国70多个大中城市房价同比涨跌大多时间保持上涨态势。2008年12月至2009年5月，受国际金融危机的影响，全国70多个大中城市房价较同期有所回落，但自2009年6月至2010年4月，这些城市的房价却表现出加速度增长状态。从2010年7月中国城市房价排行前100名的情况来看（见图2），大部分城市的房价维持在5000元/平方米左右，排在前10名城市的房价均在10000元/平方米以上，其中，杭州、北京、上海分别位列前三甲，房价达到25840元/平方米、22310元/平方米和19168元/平方米。在房价飞速上涨的同时，然而居民收入并没有同步增长，导致普通居民面对高涨的房价只能“望房兴叹”，从房价收入比的角度来分析，一般房价收入比超过6，就说明房价偏高或存在房地产市场泡沫化的趋势，据相关研究机构统计，我国2009年的房价收入比已超过10，甚至一度达到12，这已远远超过了标准值，从而已经充分说明我国当前房地产价格的不合理，以及房地产市场的过度泡沫化。

房价过高以及房地产市场的畸形发展和泡沫化所带来的负面影响是多方面的：一是对我国经济的持续、稳定健康发展将产生极大的冲击和破坏作用。因为它首先导致国家资源的不合理配置，比如大量的资金流向房地产行业，大量的投资倾向房地产市场，而忽视和降低了对其他行业的投资和发展，导致国家经济发展的不均衡、不健康，经济结构不合理，经济转型困难等等方面的各种深层次问题。二是对房地产的过度投资导致重复建设和严重浪费，当泡沫破灭或经济下行使得房地产市场的高增长趋势难以为继之时，也将是行业链崩溃之时，对国家、政府、行业都将会产生严重的冲击和影响。三是高房价和过度发展的房地产市场推高了原材料价格，造成通货膨胀，导致居民消费水平和消费能力下降，与国家的民生改善目标毫无疑问是背道而驰的。四是如果经济增长对房地产过度依赖，将严重阻碍国家创新能力、研发能力的发展，以及国家在国际市场竞争能力的提高。

因此，在当前高房价的市场环境下如何缓解房地产市场的泡沫化，如何解决中低收入家庭的住房问题便成为政府和学者日益关注的课题。

究其高房价产生的原因，可以主要从以下几个方面着手进行讨论：一是体制性原因。这个原因的致因主要是政府在土地供应的绝对垄断和地方政府为片面追求GDP增长，以及取得财政收入等等方面造成的。二是市场方面的原因。高房价的背后必然有高需求和高需求预期作为支撑。中国当前处于一个住房的高需求阶段，这无疑为推高房地产价格和推动房地产市场的发展提供了基础。三是投资方面的原因。我国居民的储蓄投资渠道有限，尤其是股票市场的低迷发展，使得大量的投资资金投向房地产市场，是房地产市场泡沫化的主要原因之一。四是政府对房地产市场宏观调控和居民购房观念方面的原因。政府对房地产市场宏观调控的能力和手段不足，效率不高，导致供需不平衡。另外，居民购房时一般考虑在城市中心区购房，一般倾向于购房而不是租房，这些观念也导致了需求的集中化和推高房价上涨。

在这里将主要从政府、材料供应商、房地产产品开发商等几个主体来着手探讨房价上涨的原因。首先，从我国现有的土地财政政策来看。因为要保证18亿亩农用土地，房地产开发企业不可能通过拓展建筑用地面积来增加住房供给。同时，政府作为土地的供应者，面对土地的稀缺特性时，更多的是采用“招标”、“拍卖”等形式出售土地使用权，从而将土地价格不断推向制高点，造就了一个又一个地王，房价自然低不了。其次，建筑材料价格不断上涨使得建筑成本提高。自2011年3月起全国CPI同比增长一度超过5.3%，最近的8月份这一比例更是高达6.2%。PPI同比增长始终维持在6.8%的高度，8月份这一数据也刷新到7.3%。整个基础建筑成本包括建筑工程、装饰工程和安装工程，其中的钢材、水泥、瓷砖、机器设备使用、工程以及其他方面的费用除局部原材料有较小趋势增长外，其他大部分上涨趋势明显。再次，房地产行业本身的特殊性。从研究结果可以看出我国房地产市场具有很强的差异化和信息不对称等特性。这种差异化主要表现在我国房地产市场并不是一个完全竞争市场，而是一个相邻区域的开发产品在一定程度上可以相互替代的区域垄断市场。从其区域性市场方面来说，它会造成不同地区交易时产生高昂的交易费。从其垄断性市场方面来说，既然为垄断竞争市场，那么房地产产品的价格就可能是由几个地产寡头依靠买卖双方的信息不对称结成价格同盟，通过人为地控制供给，夸大需求等手段哄抬房价进而从中谋求高额的利润。最后，房地产产品开发过程中各种配套设施的采购、产品的设计勘探、营销费用、项目管理成本以及政府管理收支、银行利息与资金成本等因素都构成了房价一定幅度的上涨。