城镇土地使用税范文

城镇土地使用税篇1

关键词：房地产；城镇土地使用税；纳税

房地产企业每年都要缴纳大量的税款，在总体上来说，纳税义务的履行都较为积极，但对一些小税种的认识和理解上不够准确，例如城镇土地使用税。部分房地产企业认为在建造商品房时，商品房企业的存货，不需要缴纳城镇土地使用税；部分企业不知道城镇土地使用税的相关免税规定，多缴税款；还有部分企业对房地产企业城镇土地使用税的纳税义务终止时间和计算方法不明确，存在少缴或多缴税款的现象。我们需要对城镇土地使用税进行正确的认识。

一、城镇土地使用税的纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人

城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：

1.拥有土地使用权的单位和个人。

2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，其共有各方分别纳税。

（二）征税范围

城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府政府所在地的城镇土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿区企业不需要缴纳城镇土地使用税。

二、城镇土地使用税的税率和计税依据

（一）税率

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

1.大城市1.5元―30元；

2.中等城市1.2元―24元；

3.小城市0.9元―18元；

4.县城、建制镇、工矿区0.6元―12元。

（二）计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。

纳税人实际占用的土地面积按照下列办法确定：

1.有省、自治区、直辖市人民政府相关单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证的，以证书确认的土地面积为准。

3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再做调整。

三、房地产企业城镇土地使用税的具体规定

（一）城镇土地使用税的计税依据

1.总计税面积的规定

房地产企业城镇土地使用税的计税依据同上面第二条第（二）项规定。

2.免税面积的扣除

（1）经济适用房用地和廉租房用地扣除面积

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税【2008】24号）第一条第（二）项规定：开发商在经济适用房、商品住房项目配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建造面积占总建造面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（2）其他优惠政策用途占地面积扣除

按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行条例》（国税地[1988]015号）和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。

（二）纳税义务终止时间及计算方法

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产企业纳税义务的终止，因为对同一块地不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间；如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。但在实际执行过程中，各地税务机关的具体规定不一致，各地要按照当地的相关规定执行。

《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

《西安市地方税务局关于明确房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248号）规定：房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

对房地产企业的一个开发项目建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税时要按月比例扣除法较为合适。

即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；

本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；

月单位税额=年应纳税额÷12；

已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷总可售建筑总面积）。

综上所述，城镇土地使用税对房地产企业来说虽是一个小税种，但必须对它有正确的认识和理解，在实际工作中及时、足额、正确地进行缴纳，尽可能地使企业减少税收风险。

参考文献：

[1]江海军.房地产企业城镇土地使用税政策分析.东方企业文化，2014（09）

城镇土地使用税篇2

第二条本市下列区域内使用土地的单位和个人，应当缴纳城镇土地使用税：

（一）外环线以内的区域；

（二）长宁区、徐汇区和普陀区在外环线以外的区域；

（三）外环线以外区县人民政府街道办事处管理的区域、建制镇人民政府所在区域和经市政府批准征收城镇土地使用税的工业园区等其他区域。

前款第三项规定的建制镇人民政府所在区域的具体范围，由区县人民政府征求市地方税务局意见后确定。

免征、减征城镇土地使用税的，按照国家有关规定执行。

第三条本市城镇土地使用税根据下列不同区域，分为六个纳税等级：

（一）内环线以内区域：一至三级；

（二）内环线以外外环线以内区域：二至四级；

（三）外环线以外区域：三至六级。

各纳税等级区域的具体范围，由市地方税务局确定并公布。

第四条各纳税等级区域的税额标准如下：

一级区域，每平方米年税额30元；

二级区域，每平方米年税额20元；

三级区域，每平方米年税额12元；

四级区域，每平方米年税额6元；

五级区域，每平方米年税额3元；

六级区域，每平方米年税额1.5元。

第五条纳税人实际占有土地的使用权属于专有的，计税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准；无房地产权证或者房地产权证上未记载土地面积的，以建设用地批准文件记载的土地面积为准。

无法按照前款规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。

第六条纳税人实际占有土地的使用权属于共有的，以所在宗（丘）地面积为计税依据。

房地产登记中已对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。

未经房地产登记或者房地产登记中未对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积依如下公式计算：计税土地面积＝纳税人的房屋建筑面积÷宗（丘）地内所有房屋的总建筑面积×宗（丘）地面积。

前款规定的宗（丘）地面积、纳税人的房屋建筑面积、宗（丘）地内所有房屋的总建筑面积，以房地产权证、建设用地批准文件以及其他房地产登记资料为准。宗（丘）地内有专有土地的，确定宗（丘）地面积时，应当扣除该专有土地的面积。

未经房地产登记或者房地产登记中未对宗（丘）地面积按照房屋建筑面积进行分摊，且无法按照本条第三款、第四款的规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。

第七条城镇土地使用税征收管理中以实际测量的土地面积计税的，计税土地面积以所在区县的房屋土地调查机构测量并经房屋土地调查成果管理部门确认的土地面积为准。

第八条城镇土地使用税按年计算，实行按月、季度或者半年分期缴纳。具体缴纳期限，由市地方税务局确定。

第九条办理税务登记的纳税人，其城镇土地使用税由主管地方税务机关负责征收管理；其他纳税人的城镇土地使用税，由土地所在区县的地方税务机关负责征收管理。

第十条本市房地部门应当协助做好城镇土地使用税的征收管理工作，向市地方税务局提供相关的房屋土地权属资料。

城镇土地使用税篇3

一、存在的问题和现状

1.公民依法纳税意识不强。由于地方税种类较多，对一些小税种的宣传普及工作依然不足，加上日管不到位，管理工作尚欠规范，少数纳税人税收法律意识淡薄，存在纳税意识误区：有的人认为土地使用税等小税种能逃则逃、能少则少；有的则认为取得土地后未使用土地就不用纳税。在取得土地的时间与政府抄告单、文件等不一致时，在纳税期间上产生争议和分歧时，对税收政策不理解，存在抵触情绪。

2.土地资源信息不全面。一般来说，企业使用土地应该拥有土地使用权证，但现实情况并非如此。由于历史的原因，有不少国有、集体老企业没有取得土地使用权证，企业申报土地使用面积不真实；有的企业增加了房地产也不报，一个面积数申报了很多年；有的企业有多处房产，只申报一处房产占地面积。现实工作中，很多纳税户申报税额远远小于实际土地面积应征数，漏征漏管情况仍然存在。

3.信息交换不及时。土地使用税的征管基础工作涉及国土、建设、物业管理等部门及相关乡镇、街道，单靠地税部门一家的努力难以见效。有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务，但在实际工作中，尚未建立起一套较为完善、行之有效的部门协作机制和信息交换方法，地税部门很难适时取得房产、土地的登记资料及变动情况。

4.征管基础工作不够扎实。企业土地使用涉及范围广、面积多、变动大，情况较为复杂。在日管中有少数税管员工作态度不认真、不细致，对土地实际情况核查不实，甚至不核查，可能还有很多我们没有掌握的源头信息，法定税负与实际税负相距较大。

5.思想上重视不够。由于土地使用税与营业税、所得税等大税种相比总量较小，有些地税管理人员认为，与其花大力气抓小税种，不如把时间精力用在抓大税种上面，将会事半功倍，对收入任务更有利。有的人对该税种的政策精神没有掌握，工作中往往有些“心虚”，不敢真抓。

二、加强税收管理的对策

1.深入开展税收宣传和政策辅导。进一步组织税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准。同时，加大对外宣传力度，利用大厅公告栏、电子显示屏宣传资料等对调整后的土地等级和税额新标准深入宣传，加强对企业的纳税辅导，多方式、多渠道，争取社会各界对该税种征管工作的理解和支持。

2.加强部门间信息交流与协作。地税征管部门应当以地籍资料为基础，以地管税，使土地使用税管理更加细致。要取得国土管理部门的配合，利用该部门拥有的电子地图系统数据库资料，确定每一宗土地的使用证编号使用面积、土地使用权所有人土地等级、应纳税额、详细资料等，出租土地应有承租土地使用人详细资料；要及时将土地管理部门和城建规划部门的新资料及时更新到数据库内，进行分析比对。

3.严格审核税务登记资料。基层地税分局应认真辅导纳税人填写税务登记申请表，严格审核税务登记资料，在源头上把好关，做好填写清楚，资料详细，对情况不明的不予以办理税务登记。税收管理员应上户实地调查，核实情况，将登记内容录入征管系统。在日常管理工作中，税收管理员应建立分户税源台账，详细记载纳税人的应税土地面积、免税土地面积、应纳税额等，并根据企业情况变动及时对台账和税源数据库进行调整。

4.实施税源动态管理。在日常工作中，应严格审核纳税人是否按照新的城镇土地使用税标准申报缴纳税款，要求纳税人在土地面积变动时，及时将相关资料报送税务机关，并据实进行纳税申报。对未按规定申报和只申报不缴税的纳税人，发送税务文书责令限期改正，督促纳税人依法履行纳税义务，对个别确有困难的企业，可按规定办理缓缴。基层税务部门必须进行认真核实，作出书面报告，说明情况。

城镇土地使用税篇4

第二条  自治区土地使用税的征收范围：

（一）国务院批准设立的市；

（二）旗县人民政府所在地的城镇；

（三）自治区人民政府批准设立的建制镇；

（四）国务院批准设立的县级以上工矿区。

第三条  在土地使用税征收范围内取得土地使用权的单位和个人，是土地使用税的纳税人。《条例》规定免征土地使用税的除外。

土地使用权尚未确定的，由实际使用该土地的单位或者个人缴纳土地使用税。

第四条  土地使用税每平方米年税额：

（一）大城市为人民币1元至5元；

（二）中等城市为人民币0.80元至4元；

（三）小城市为人民币0.60元至3元；

（四）县城、建制镇、工矿区为人民币0.40元至2元；

各盟行政公署、设区的市人民政府可以在前款规定的税额幅度内，根据本地区市政建设、经济繁荣程度等情况，将土地划分为若干等级，规定相应的税额标准，报自治区人民政府批准执行。

第五条  对《条例》规定免缴土地使用税的财政部门拨付事业经费的单位，各级财政部门应当向地方税务机关提供名单，地方税务机关根据名单予以免税。

第六条  改造利用废弃土地的，持土地管理部门证明，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

第七条  土地使用税按年征收，分两次缴纳。具体缴纳时间为每年1月份和7月份。

第八条  土地使用税原则上由土地所在地的地方税务机关征收。自治区机关、团体、企业事业单位举办的全民所有制企业和集体所有制企业，1994年1月1日以后投产、经营的，其土地使用税由自治区地方税务机关直属征管机构负责征收。

各级土地管理部门应当向地方税务机关提供土地使用权属资料。对尚未核发土地使用权证书的，由纳税人申报土地面积，主管地方税务机关审核确定。待核发土地使用权证书后，再予以调整。

第九条  土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和本实施办法执行。

第十条  本实施办法具体应用的问题，由自治区地方税务机关负责解释。

城镇土地使用税篇5

新疆维吾尔自治区地方税务局，山东省地方税务局：?

你们《关于供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题的请示》（新地税发〔2004〕163号）和《关于供热企业生产用房产、土地征免房产税、土地使用税问题的请示》（鲁地税函〔2004〕203号）收悉。经研究，批复如下：?

《财政部、国家税务总局关于供热企业税收问题的通知》（财税〔2004〕28号，以下简称《通知》）规定暂免征收房产税和城镇土地使用税的“供热企业”，是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

对于免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房及土地。对既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

城镇土地使用税篇6

我国建设用地取得、保有、流转等环节需要缴纳的税费较多，除《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中提到的耕地占用税、城镇土地使用税、新增建设用地土地有偿使用费外，还有耕地开垦费、土地增值税、契税、印花税、营业税等，本文仅讨论文件中提到的三大项税费以及取得环节的耕地开垦费。

四项税费政策的主要内容

耕地占用税。耕地占用税是国家以占用农村耕地的行为为征税对象，向占用耕地建房和从事非农建设的单位、个人征收的一种特定行为税。现行的《耕地占用税暂行条例》是国务院于1987年4月1日颁布并施行的。开征耕地占用税的目的，一是限制乱占滥用耕地，保护宝贵的耕地资源。开征耕地占用税，通过加重纳税人的经济负担，可以在一定程度上限制乱占滥用耕地。二是筹集专项资金发展农业生产。耕地占用税是对占用耕地的一种补偿，按照国家取之于土用之于土的原则，耕地占用税所征税款全部作为农业发展专项基金，专门用于改良现有耕地、开发宜耕土地以及农业综合开发等农田基本建设项目。耕地占用税实行从量计征和一次性课税，在确定耕地占用税税率时，综合考虑了各地人均占用耕地数量和经济发展水平的差别，分别规定了不同的适用税率范围。人均耕地面积越少的地区，单位税额标准越高，体现了国家在耕地资源稀缺地区严格限制占用耕地的政策。耕地占用税实行从量计征，并实行地区差别定额税制，以县为单位，按人均耕地面积的多少确定占用每平方米耕地的适用税额，人均耕地在1亩以下的地区，每平方米的固定税额为2元～10元，人均耕地面积在1亩～2亩的，每平方米耕地的固定税额为1．6元～8元，人均耕地面积在2亩～3亩的，每平方米耕地税额为1.3元～6．5元，人均耕地面积在3亩以上的地区，每平方米耕地税额为1元～5元。其中农民占用耕地新建住宅，按上述规定的税额减半征收，而对于经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，税额可以适当上调，但最高不能超过规定税额的50％。对单位和个人获准征用或占用耕地超过两年不使用的，按规定税额加征两倍以下的耕地占用税。

城镇土地使用税。城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税，它以单位和个人实际占用的土地面积为征收依据。依据土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是国家所有还是集体所有的，都是土地使用税的征税对象。

1988年9月27日，国务院颁布《城镇土地使用税暂行条例》，于同年10月1日开始实施。开征城镇土地使用税的目的，一是促进合理、节约使用土地。开征城镇土地使用税后，使用国有土地要按国家规定缴税，这在一定程度上促进了土地的节约集约利用。二是调节土地级差收入，鼓励公平竞争。土地级差收入的形成，除了用地者本身的因素外，很大程度上是依赖国家在土地及其周围所进行的开发投资和基础设施建设。开征城镇土地使用税，将国有土地的收入纳入财政，不仅有利于理顺国家与用地者之间的利益分配关系，同时也可以为企业之间的平等竞争创造公平的用地条件。三是筹集财政资金，用于地方建设。由于土地具有非流动性，因而对土地征税税源稳定，收入可靠，通常是各国地方财政收入的主要来源之一。我国在1994年财政体制改革中，将城镇土地使用税确定为地方税，收入归地方政府支配。城镇土地使用税采用地区差别税率，实行分级幅度税额，每平方米土地年税额为大城市0．5元～10元，中等城市0．4元～8元，小城市0．3元～6元，县城、建制镇、工矿区0．2元～4元。

新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。《土地管理法》第五十五条规定，新增建设用地土地有偿使用费的30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发，实现耕地总量动态平衡。上缴中央财政的土地有偿使用费由中央财政专项安排用于中央确定的耕地开发重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目、对地方耕地开发整理项目的补助、耕地信息系统与监督系统建设。上缴省级财政的土地有偿使用费也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用。1998年8月4日财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，1999年1月1日起实行。该办法对新增建设用地土地有偿使用费的收缴程序、征收标准及适用范围作出了明确的规定。按照规定，新增建设用地土地有偿使用费在全国分为15个等别，一等为每平方米70元，十五等为每平方米5元。随着各地经济发展水平的变化，部分市县和部分辖区征收等别不尽合理的问题逐步显现出来，2002年12月，财政部和国土资源部了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》，对部分市县和部分辖区的征收等别做了调整，新增建设用地土地有偿使用费的征收标准不变。

耕地开垦费。《土地管理法》第三十一条规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。1999年以后，按照这一规定，各省根据本省的经济发展状况、人均耕地占有量和耕地质量陆续出台了本省的耕地开垦费缴纳办法，其目的均为专项用于耕地开发整理项目、灾毁基本农田垦复、基本农田日常管理维护等，实现耕地占补平衡，促进经济、社会的发展。从全国来看，收费标准大致在每平方米2元～12元之间。

耕地开垦费自实行以来，很多地方调高了原有的标准，如南京将耕地开垦费标准从9元／平方米提高到13元／平方米(8667元／亩)，调整幅度高达44％。包头市也将耕地开垦费从每亩1000元提高到2000元。

实行过程中的主要问题

土地税费是政府调节土地资源配置、保护和合理利用土地资源的一个不可或缺的经济杠杆。在市场经济条件下，各个市场主体的行为是以利益最大化为目标的，对土地需求量的多少和如何使用土地，取决于占有和使用土地可能获得的收益状况，因此，政府要调节土地资源的利用行为，就必须调节土地资源利益分配。在市场经济条件下，税收作为一个最有力的调节利益分配的手段，已为各国调节土地资源配置和强化

土地管理的实践所证明。目前我国建设用地税费政策存在的主要问题是土地税费课税标准低，在取得环节税费偏多，部分税种重复征收，保有环节税收水平低，课税范围窄等。

课税标准低。耕地占用税税率实行的是地区差别税率，具体是以县为单位分四个等级进行征收，但明显存在着税率过低的问题。城镇土地使用税采取从量计征的方式，每平方米税额最高为10元，这样的标准相对于今天的土地开发利润来讲，几乎可以忽略不计，根本起不到节约土地、调节级差收益、促进土地高效利用的作用。而且这两项税收的办法都是试行，试行期长达20年。20年来，我国经济社会发生了极大的变化，经济总量也有了极大的增长。据国家税务总局介绍，1998年耕地占用税和城镇土地使用税的税额分别为39亿元和54亿元，到了2005年，分别为118亿元和106亿元，两项加起来不到全国税收总额的1％，对用地者构不成约束，没有起到预期的作用。而且，耕地占用税的税额超过了城镇土地使用税的税额，说明新增耕地的数量在不断增加；同时，耕地占用税和城镇土地使用税从量计征，不随物价水平的变动而变动，不能体现土地的价值，不能发挥税收对保护耕地的主导作用。

课税范围过于狭窄。城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区，而不包括大量位于农村的非农业建设用地，如乡镇企业用地和居民宅基地，并且只向内资企业征收，不向涉外企业征收，这不仅造成明显的税赋不公，也给农村乡镇企业、非农业建设乱占滥用土地埋下诱因。耕地占用税只对占用种植农作物土地(包括菜地和园地)的单位和个人征税，却没有涉及占用其他农用地的单位和个人，漏征明显。

重复征收。耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费都是用于耕地开发、补充耕地，实现耕地占补平衡，目的是一个，却同时征三种税费。而城镇土地使用税和房产税都是在房地产保有环节征收，目的也基本相同。

重取得，轻保有。在土地取得环节，有耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费，加起来最高每平方米可达100元，每亩67000元，而对于占有环节，仅仅有城镇土地使用税一项税种，最高每平方米10元，对用地者根本构不成压力和影响，无法承担为地方政府提供稳定的财源、调节级差收入、促进用地者节约用地的重任。

改革建议

把课征土地税费作为推行土地政策的重要手段。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确要求，提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，并要求财政部、税务总局会同国土资源部、法制办抓紧制定具体办法。征收土地税或收取租费，既是增加财政收入的必要手段，也是实行最严格土地管理制度的一个有力工具。我国城市土地使用制度改革以来，城市土地从无偿使用到有偿使用，减少了土地的浪费，土地税收的成效是显著的。我们应当继续利用它为促进城市土地的合理利用和节约使用服务，在宏观调控中更多地使用经济手段，更加主动地参与宏观调控。要完成《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中1-2亿公顷(18亿亩)耕地保有量的硬性指标，今后我国耕地减少量必须控制在3000万亩以内。要完成这个艰巨的任务，就必须采取经济手段，利用税费杠杆来实现我国土地政策的目标，提高土地税费的缴纳标准，增加用地者的经济负担，约束其用地扩张的行为。

土地税费应随土地自然增值和其他因素的变动而变动。城市土地随着城市的开发和日趋繁荣，必然会逐步增值，给土地所有者或使用者带来额外的收入。从历史资料来看，随着城市经济的发展，地价上升产生级差收入的幅度是很大的，这就为增加城市土地税收、扩大政府财源创造了客观条件。我国自改革开放以来，土地自然增值十分巨大，但耕地占用税和城镇土地使用税增长幅度却不大，这和城市建设、经济发展的情况是很不相称的。因此，随着土地的不断增值，税负或费率亦应适当提高。如日本和我国台湾实行的地价税，每隔几年就要重新评估税基，适时提高征税标准。我国现行的城镇土地使用税按面积征收，没有考虑土地的价值，也没有考虑经济发展水平和物价上涨因素，不符合经济规律，建议改为按土地价格征收的从价税，课税目的由调节土地级差收入改为促进城镇建设用地合理、高效利用，课税对象为城镇建设用地，包括城镇内外资企业用地、乡镇企业用地和其他非农建设用地，以使税制公平。

把课征城市土地税收作为城市财政的重要来源。城市房地产税一向是城市财政收入的一个重要来源，很多国家都把土地税收作为城市地方税收制度的一个重要组成部分，从中取得大量资金，以满足城市财政支出的需要。土地税费本身所具有的税源非流动性便于地方政府监控和征收、负税与受益紧密相关、收人相对稳定等特性，使其成为比较理想的地方税税种。因此，有必要改变目前不动产税征税覆盖面窄、筹集财政收入功能微弱的状况，使不动产税成为地方政府的稳定、可持续的重要收入来源，这也有利于从根本上改变地方财政依赖工商业税收从而大量占地的现状。

城镇土地使用税篇7

中华人民共和国国务院令第4**号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》已经20**年12月30日国务院第163次常务会议通过，现予公布，自20**年1月1日起施行。总理二〇〇六年十二月三十一日国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定国务院决定对《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作如下修改：一、第二条增加一款，作为第二款：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”二、第四条修改为：“土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”三、第十三条修改为：“本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”此外，对本条例个别条文的文字作修改。本决定自20**年1月1日起施行。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号根据20**年12月31日《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》修订）第一条为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。第四条土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。第五条省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。第六条下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。第八条土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。第十条土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。第十一条土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例的规定执行。第十二条土地使用税收入纳入财政预算管理。第十三条本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第十四条本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。

城镇土地使用税篇8

一、我国城镇化发展中的突出问题及主要财政成因

从国际经验来看，城镇化率从20%提高到40%，需要相当长的时间，如英国经历了120年，法国100年，德国80年，美国40年，而我国在短短的20多年间，就达到40%以上的水平。城镇化的快速发展，既取得了辉煌的成就，也产生了一些突出的经济和社会问题。

（一）我国城镇化快速发展中的突出问题

1.公共服务提供不足，影响和谐稳定。由于我国政府正处在向公共服务政府转型的进程中，提供公共服务能力尚有不足，所提供公共服务水平与居民现实需求之间存在很大的缺口，突出表现在公共交通、教育、卫生、社会保障、公共安全、环境保护等诸方面。在快速的城镇化进程中，城市空间和数量的不断扩张，持续的人口流入，则更是加剧了城镇基础设施和公共服务体系的压力，成为影响社会稳定与可持续发展的重要隐患。

2.土地资源浪费，环境承载压力剧增。目前，土地城镇化速度过快，人口城市化和产业化发展却相对滞后，造成城市大量空间资源闲置，耕地等土地资源浪费严重，与此同时缺乏合理规划，贪大求洋，大广场、大立交、大马路、大绿地、大学城、大型会展中心、政府办公区大搬家等现象十分普遍，蔓延式的城市建设，不仅导致空间布局混乱，而且由于水土等自然资源过度开发利用，缺乏必要的污染物处理和生态建设措施等，导致生态和环境状况严重恶化。

3.农民工和失地农民缺乏保障，难以彻底转移。城镇化的重要任务就是要将大批农业剩余劳动力转移到城镇非农产业就业。但由于在公共财政框架中，进入城镇从事非农产业的农民没有获得作为城市居民的社会权利，不仅工资水平低，而且不能享有城市居民的住房、医疗、就业、子女受教育的权利等，农民工城市化的成本高，难以实现向城市的彻底转移，制约了农村土地的规模经营。失地农民补偿水平低，保障措施不能落实到位，更突出的是失地农民的就业问题得不到妥善安排，直接带来贫困，难以持续发展。

4.区域恶性竞争加剧，阻碍要素流动。为谋求各地方自己的发展，城市之间及城市与区域之间恶性竞争加剧，一些大型的基础设施项目，如机场、港口、高速轨道交通等项目，出现大量重复建设的现象。一些大城市利用行政等级较高及相应的政治动员能力，出台许多地方优惠政策，人为制造不平等的优势，阻碍要素在区域之间合理流动，造成城市间产业同构，产业在区域间难以有序扩散等等。

（二）造成上述问题的主要财税原因

造成上述问题有多方面的原因，除了城镇化过程中对我国国情和城市化道路缺乏清楚的认识、政府政绩观和干部考核制度存在偏差、没有建立科学的城市规划工作体系、城市发展管理滞后、土地征用双轨制等原因外，财政税收体制不顺、政策导向不明、公共服务意识不足、建设资金来源不稳，导致提供的公共服务规模、结构与质量不能适应城镇化进程的内在要求也是重要方面。

1.地方政府事权与财力的不对等是引发城镇化问题的直接原因。地方政府既要担负地方社会的管理、兴办地方社会事业、保证地方社会福利，同时更要肩负起地方社会经济发展的职能。但分税制改革后，我国在财政体制上没有建立起科学合理的财力与事权相对称格局。地方事权不断增加、财力不断减弱。有限的收入难以满足城镇建设和公共服务的资金需求，巨大的资金压力，迫使地方政府多方寻找出路，圈占耕地、操纵土地市场价格等，通过城市的规模扩张，带来地方政府财政税收最大化效应，形成预算内依靠扩张带来的工商业税收增长，预算外靠“土地财政”土地出让收入增长格局。

2.我国城镇基础设施管理体制，仍然是政府垄断经营、财政投资为主的格局。城镇基础设施是城镇存在和发展的物质基础，但城镇基础设施建设体制改革滞后，没有建立起适应城镇化发展需要的主要的、稳定的、长效的资金投入机制。市场化融资、特许经营的等进展较慢。债券、股票融资比重偏小，财政资金和银行贷款投入仍超过一半以上。建设资金过渡依赖土地出让收益没有改变，导致了我国城镇化过程中短期行为特别突出。

3.公共财政和公共服务型政府理念还难以贯彻。虽然从1998年开始，已经提出了构建公共财政框架，但在实际运作上，很难确定政府发展的职能与提供公共服务职能之间的界限。与此同时，提供公共服务需要强有力的财政保障，这就使得地方把更多的精力和关注点放在经济发展上，导致了在发展理念和思路上，片面追求经济增长速度，不断追求眼前利益最大化，而忽视了居民对医疗、教育等不直接产生经济效益的公共产品的需求。由于长期以来的制度原因，尽管中央和地方财政不断加大对公共服务的投入，但直接的后果却是造成大量优质的教育、文化、科技、医疗资源向大城市过渡集中，加剧了大城市、中心城市、小城镇之间公共服务水平的差距。

4.土地出让收入管理制度不够健全。按有关规定，新增建设用地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方财政，专项用于耕地开发，但大部分被挪用于城市开发。一些地方没有严格按照规定，将土地出让金收入纳入预算管理，监督机制不健全，使用开支不透明，使形象工程建设的资金难以从源头上遏制。

5.与行政区划体制相配套的财税体制，制约了城市群的发展。现行的行政区划体制与财政管理体制、税收管理体制相结合，形成了明显的行政区经济特征，地方政府在政绩压力驱动下，致力于地域间“兄弟博弈”，将发展经济放到至高无上的地步，重投资，抓政绩，使得城市之间的经济关系在竞争中逐渐离散，而不是城市群发展需要的集中，这种板块经济、诸侯经济模式使得城市群之间的合作和协作难以实质性扩展。

二、促进我国城镇化健康发展的若干财税政策建议

城镇化是我国经济社会发展的长期任务。“十一五”规划纲要提出，“十一五”期间我国城镇化率要提高到47%.为实现这一目标，必须以科学发展为统领，进一步深化财税体制改革，调整财税政策导向，促进城镇化健康发展。

（一）明晰权责，完善财政管理制度

用科学发展理念，明晰各级政府在经济发展和社会发展过程中的责任，为在经济发展和社会发展之间如何做好财力分配提供前提基础。完善分税制财政管理体制，尽量做到财力与事权相对称，为城镇化健康发展提供财政体制保障。研究调整现行城镇地方税体系与管理体制，整合土地使用税、房产税、土地增值税等税种，适时开征物业税或综合财产税、环保税等新税种，形成与城镇税源结构特点相吻合的税制体系，为城镇建设和公共服务提供稳定的财力。完善财政转移支付制度，加大城市间公共服务均等化政策的研究，平衡大中小城市之间的财力差距。发挥财税政策的激励机制，实行有奖有罚的财税政策，鼓励城市空间资源和耕地的合理利用，使财税政策实现城镇发展战略等方面发挥更大的作用。

（二）建立城镇化发展稳定资金投入机制

当前城镇化过程中，形成了多元化融资渠道，这看起来是对城镇化发展提供了资金保障，但反过来看，说明了我们在城镇化建设还缺乏能长期化的资金渠道。从国际经验来，包括市政债券在内的债券市场，是城镇化建设的主要资金来源，因此，要尽快考虑城镇化建设债券的发展，一方面通过缓解当前城镇化过程中的资金压力，把地方政府的短期化行为，逐步引导到从长远、从几十年的角度来推进城镇化，另一方面可以缓解土地财政带来的土地浪费问题、高房价问题等等。

（三）完善土地出让收入管理制度，抑制土地城镇化过快发展

严格贯彻执行新增建设用地土地有偿使用费和土地出让金管理的法规、制度，切实将土地出让金纳入预算管理，规范土地出让金的使用；结合预算透明改革的需要，将土地出让金使用纳入人大、审计监督的范围，防止预算外循环造成的不公开、不透明的弊病。

（四）统筹城乡，建立区域城镇化一体化机制

从当前农村综合改革以及我国事实上的财力与事权不对称格局看，乡镇不宜作为小城镇建设的主体，一方面由于乡镇不具有稳定和雄厚的财力来做这项工作，另一方面由于乡镇管理方式粗放，既有可能增加农民负担，又可能造成土地资源浪费。按照科学发展观的要求，小城镇建设要从统筹城乡的角度，以市、县为投融资主体进行小城镇建设，既解决小城镇建设中的资金来源，又保障了小城镇建设符合整个区域空间规划的要求，提高土地利用效率。

（五）创造公平就业机会，为劳动力资源有序流动提供有利条件

促进就业是城镇化健康发展的关键。针对农民工技能缺乏，就业环境恶劣，拖欠工资、延长劳动时间普遍的现象，要创新就业扶持理念，通过对有关培训机构提供财政补贴或税收优惠，加强对剩余劳动力就业培训的支持，提高其就业能力；对以吸收农村剩余劳动力为主的企业和自主就业的失地农民，给予定期财政贴息或税收优惠；增加社会保障性支出，在资金上支持农民工参加医疗、失业和养老保险，为其创造较为宽松的就业环境等。通过增加劳动执法经费，加大对拖欠工资、随意延长劳动时间生产经营单位的处罚力度，切实维护农民工权益。

（六）发挥财税引导功能，促进城市群发展

城市群是我国未来推进城镇化的主体形态，要大力消除要素在城市间配置的束缚，为城市群发展创造良好的外部环境条件。从财税政策角度看，首先要清理各城市自定的财税优惠政策，防止恶性竞争。按照各区域产业特色和分工，制定区域与产业相结合的优惠政策，避免过度竞争和重复建设，走合作发展之路。逐步推进其他政策一体化，营造无差异的政策环境。其次，建立城市之间的财政、税收利益协调机制。成立城市群财政协调的工作机构。负责加强沟通、协调和合作，研究具体政策。建立经常性联系制度。定期召开财政协调会议，相互通报和交流情况，共同探讨和研究支持城市群发展的财政战略规划。加强税收征管、税务稽查协作，建立税收信息共享、情况通报和协查制度。建立税收利益协调保证机制，各方不得擅自减免税，不得单方面出台和实施任何与税收法律、法规和国家有关政策相违背的税收优惠政策等。

（七）改革政绩考核体系，促进政府转变职能