房地产管理工作经验总结范文

房地产管理工作经验总结篇1

本人于1997年毕业于河北电力学校，所学专业为变电运行与自动化。在1997年10月进入河北电力公司参加工作至今。在这近十五年中，我先后在修试所、生产部、安监部等多个部门从事安全生产管理工作。期间于2002年至2004年在省职工大学进修，所学专业为电力经济管理，后又考入省工业大学，完成专升本学业。多年来在各位领导和同事的支持和帮助下，自己的思想、工作、学习等各方面都取得了一定的成绩，个人综合素质也得到了一定的提高，下面就从专业技术角度对我这十五年来的工作做一次全面总结：

电力企业是一个特殊的行业，它需要职工有良好的自身能力和心理素质，因此我不断学习各种技能，努力学习和掌握电力系统运行方式及其特点，了解全地区的配电网运行情况，同时能根据各类电气设备的需要，掌握相关的电工基础、电工材料、高压工程技术专业知识，能根据现场电气设备运行情况选择最佳运行方式及经济运行方法，根据实际运行经验，正确处理电气系统的设备故障以及系统突发性事故，初步了解班组管理和生产技术管理的基本常识，进一步加强自己的业务水平。 一、学习生产运行专业知识，提高岗位劳动技能 从1997年参加工作，领导为了让我尽快转变角色，熟悉工作环境，适应生产要求，我先被分配高压修试所工作。 工作伊始，我发现学校里学到的专业知识同生产实际有很大的不同和差距。为此我努力学习生产运行专业知识，努力提高自己的岗位劳动技能，在短短的一年内，我主动吸收老师傅们的工作经验，虚心向他们请教工作中的技术问题，并通过自己的努力，迅速掌握了线路和变电运行的生产程序及各种一、二次设备的规范及实验数据。 二、从事施工设计和技术管理工作 2003年，我调入河北电力公司生产部，主要负责输配电线路的设计预算与生产资料管理。此时，正是农网改造初期，工作量十分大，在时间紧任务重的形势下，我边工作边学习，很快就步入了正规。 首先跟随老师傅们勤下现场，并对照自己原有的各项知识使自己的理论知识和实践更好的结合，一方面放弃休息时间利用各种资料进行专业学习，有针对性地强化自己的专业知识储备；另一方面对自己不清楚的问题向老师傅求教，勤思、多做、苦学、牢记。利用较短的时间学会了各种线路的技术要求和参数，弄清楚各个设备的运行原理和铭牌参数，并利用配网调度图分析线路的运行情况，给自己增添了许多工作信心，丰富了自己的实践经验。我参加了公司创一流建设工作，加班加点整理公司生产资料，使单位资料达到了规范化管理。我还参加了公司农网改造工程“回头看”，我主要负责施工图的绘制与修改、线路资料的整理。经过3个月的努力终于圆满完成了工作，最后我又把工程验收资料进行整理上报监理并通过了监理公司的验收。 三、努力学习新知识，用知识武装自己 在完成好本职工作的同时，我还不断学习新知识，努力丰富自己。2005年底我参加了技能鉴定高级工的考试，并以优异的成绩取得了高级工的证书。

总的说来，在这几年来的电力管理工作中，自已利用所学的专业技术知识应用到生产实践中去，并取得了一些成效，具备了一定的技术工作能力，但是仍然存在着许多不足，还有待提高。在今后的工作中，自已要加强学习、克服缺点，力争自己的专业技术水平能够不断提高。更能适应现代化电力建设的需求。 以上就是我从事生产管理工作十五年以来的专业小结。总结是为了去弊存精，一方面通过技术总结，在肯定自己工作的同时又可以看到自己的不足和缺点，在以后的生产和工作中加以改进和提高，精益求精，不断创造自身的专业技术价值，另一方面，通过这次资格评审，从另一侧面看到别人对自已的专业技术水平的评价，从而促使自己更加从严要求自己，不断提升知识水平和劳动技能水平。在今后的工作中，我将以饱满的热情投入到本职工作之中去，更好在电力建设行业中发挥自己的技术专长，为企业创造更高的经济效益为企业、为国家做出更大的贡献。

2016年5月，本人毕业于建筑工程技术专业，本人现对任职以来的业务工作总结如下：

一、学历和资历

（一）学历

2016年5月毕业于建筑工程技术专业，完成了大学专科学历的所有学业，取得了大专文凭证书。

（二）资历

2008年至今从事测绘技术员工作。

二、专业理论水平

在测绘工作期间，系统而高效的学习了现代测量学、现代地图学、误差理论与测量平差、控制测量学、摄影测量学、工程测量学、GIS基础应用技能、数字地形图测绘技能、地理信息系统概论、遥感概论、卫星导航定位等专业课程，参与专业认知实习、基础地理数据采集、工程训练、地形图测绘实习、控制测量实习、摄影测量实习、工程测量实习、专业轮岗实习、毕业实习、毕业设计（论文）等专业实践环节，具备基础地理数据采集、地形图测绘、控制网设计与实施、工程施工放样、地图设计与编绘等专业技能等。

三、政治思想和道德品质

首先，本人拥护党的路线方针政策，时刻与党中央保持高度一致，政治上积极要求进步，能严格遵守法律法规，积极参加各项公益活动。对自己的单位充满感情，对事业充满信心。在这期间不仅仅注重自己的思想建设，不断提高自己的政治素质，而且在工作中言行一致，作风端正，实事求是，团结同志，助人为乐，爱岗敬业，乐于奉献，为人诚实，工作认真，敢于负责，有担当意识，工作有开拓精神。

四、工作方面

自2008年9月至今，工作以来，努力学习，不断提高业务能力，在工作中，认真学习业务知识，不断积累经验，积极参加学习培训，不断充实自己；遵章守纪，两年来，自己在工作中做到不怕吃苦，不怕累，学习优秀员工的方法，认真完成了本岗位各项工作任务；团结同事，共同努力，同事关系融洽，团结友爱，互相帮助，互相尊重。

五、工作总结

好钢需要千锤百炼，做事需要百折不挠。吃苦耐劳，踏实工作，不怕困难，勇于争先。在实际工作中，始终坚持把自己放在生产第一线，积累经验，提升测绘技能，以具体的实践来促进我对侧护理论知识的巩固和再认识。

自参加工作以来，一直树立崇高的职业道德观念和爱岗敬业精神，以强烈的事业心和责任感为动力，以振兴和发展中国测绘视野为己任，在平凡的工作岗位上勤勤恳恳，兢兢业业，严谨测绘，按时保质保量完成各项测绘工作任务。

二O一八年十一月六日

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专业技术工作总结

主要内容：1. 全过程参与三、四等水准复测与改造工程，获益非浅。2. 进一步熟悉国内常用数字化成图软件，取长补短。3.技术管理、生产管理、质量管理同步提高。4.不断学习新知识，适应时展的需要，

本人于2000年12月评定为助理工程师，一直在广西第一测绘院从事测绘工作，2004年2月在第一国土测绘队任副队长。任现职以来，我努力钻研专业技术知识，在技术管理、生产管理过程中努力摸索和创新，先后于2001年至2002年在广西壮族自治区三四等水准路线复测与改造工程中担任藤海线、横檀线、桐扶线等16条三等水准路线复测与改造工作的技术负责人；于03年至04年5月在广东省佛山市顺德区北滘镇1：500数字化地形地籍测绘工程中担任第一国土测绘队测区负责人；于04年6月至今在广东省东莞市桥头镇1：500数字化地形地籍测绘工程中担任测区负责人。在一线锻炼的几年中，通过理论联系实际，在院部、总工办的直接领导下，我个人的专业技术能力得到了充实和提高，对整个测区的生产管理、技术管理、质量管理也积累了一定的经验。总之，五年来自己在技术工作中取得了不小的进步，但也存在着很多有待提高的问题。现对几年来的专业技术工作总结如下：

一、全过程参与三、四等水准复测与改造工程，获益非浅。

区内三、四等水准路线复测与改造工程周期较长，一般为20至30年，随着我区经济建高速度的加快，周期稍微缩短。由于有将近三十年水准丰富经验的的老测量员仍是这次复测与改造工程的主要参与者，在工作过程中我从他们身上学到了不少书上学不到的知识。本人作为技术负责人带队完成了藤海线、檀张线、横檀线等16条水准路线的复测与改造，全方位掌握了踏勘选埋、仪器与标尺检查、观测与数据处理等工序。熟练应用广西第一测绘院提供的《三、四等及等外水准记录程序SZJL01》和广西第二测绘院提供的《水准测量电子手簿数据处理程序SZCL_34》两个程序，并完成了16条水准路线的技术总结。

二、进一步熟悉国内常用数字化测图软件，取长补短。

任现职以来，本人先后在几个测区担任测区负责人，由于每个测区使用的数字化测图软件不一样，如在北滘测区使用SZCT成图软件，在桥头测区使用GTC成图软件，加上之前在广州测区使用过的SV300、CASS4.0等成图软件。每一个软件都是在生产过程中慢慢

完善起来的。在工作过程中，在熟悉应用的基础上，通过比较各软件的优缺点，对其进行改进，并能在测区范围内对作业人员进行培训，使各项工程能顺利完成，自身技术水平也得到提高了。

三、技术管理

在钻研专业技术知识、提高自身技术素质的同时，本人还努力探索技术管理、生产管理和质量管理，以促进测绘队伍整体素质的提高。先后在各测区制定队伍管理办法、质量管理办法等。率先在桥头测区执行“预定类别╳质量系数=分配类别”的质量管理办法，这样，产品质量与收入科学的挂钩了，整个测区产品质量有了较大的提高，获得了十分挑剔的甲方监理的好评。

四、不断学习新知识，适应时展的需要。

现代社会的发展日新月异，知识更新十分迅速，如果不及时补充新知识，不经常进行不间断的学习和交流，就不能适应技术工作的需要，就要被淘汰。本人坚持学习和钻研计算机软、硬件知识，如应用Word完成文字处理工作及文字材料；应用Excel打印各种记录表格，完成工程信息的存储和分析处理，自学GPS、GIS及测绘新知识。在助理工程师任职期间，我院已建立了严格的管理体系，并且获得了质量管理体系（ISO9001）认证，是广西壮族自治区第一家获得质量管理体系（ISO9001）认证的测绘单位。本人也在执行质量管理体系过程中提高了技术业务水平，并于2004年9月获得质量管理体系（ISO9001）内审员资格。新技术的发展使我始终保持着旺盛的求知欲，同时也让我本人的专业技术水平不断地得到提高。

以上是我近五年来从事的主要技术工作的情况，通过从书本上学习、从实践中学习、从他人那里学习，再加之自己的分析和思考，确实有了较大的收获和进步。成绩和不足是同时存在的，经验和教训也是相伴而行。我将继续努力，克服不足，总结经验，吸取教训，把自己的工作做的更好。

专业技术工作总结

专业技术工作总结

一、个人简历

本人于2004年7月毕业于南京工业大学-土木工程学院-地理信息系统（GIS）专业，本科学历，获学士学位。自2006年4月至今在房地产交易服务中心从事房产测绘成果备案与房产图文系统图幅的修测更新工作。于2010年4月获助理工程师资格。

二、继续教育及目前的学术水平

本人在工作中虚心好学、不懂就问，同时注重利用业余时间进行自我学习、自我充实。积极主动的参加各类继续教育和技术规范的学习，主要有以下各项：

2006年：产权登记管理办法培训；2007年：房地产测绘基本理论知识和技能的培训；2008年：《房产测量规范》培训；2009年：苏州市房屋权属登记面积计算规则培训；2010年：职称计算机应用能力考核培训。

随时间的增加，通过大量的备案成果审核与图幅修补测工作，本人的知识结构、业务素质、实际工作能力等方面得到了极大的提高。在常规工作的基础上，自我抓基础、抓内功，抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为工作行家里手；注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。

三、主要工作内容和工作业绩

1、主要工作内容：本人按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，突出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百

计，不折不挠地开展工作:

（一）房产测绘成果备案工作。房产测绘是房产产权产籍管理的前置性工作，是一项专业性、政策性很强，精确度要求很高的工作，关系到国家、房地产权属单位和房地产权利人的切身利益，因此房产测绘必须做到标识规范、数据准确。房屋建筑面积作为衡量房产价值的重要指标之一,其测绘成果的准确、公平、合理与否,在业主中成为敏感性问题,所附带的责任亦越来越大。针对房产测绘市场测绘成果质量参差不齐，本工作规范统一了本市房产测绘标准，增强房产面积测绘透明度，对测绘成果进行严格的检查验收，使测绘成果合法、真实、有效地反映房屋实际情况。对用于权属登记的房屋测绘面积，特别是共有建筑分摊面积，严格按照房屋报建、竣工验收图把关、审核，以确保作为房地产权属登记的测绘成果符合国家标准《房产测量规范》。

（二） 房产图文网络系统图幅的修测更新与维护工作。房产图文网络系统是采用地理信息系统（GIS）技术进行数据管理与组织，以各种比例的航测图、测控网数据作为房地产产籍图库的来源，以此为基础对房屋相关属性信息进行索引与管理。本系统是由房产信息数据库系统以及建立在数据库系统之上的空间查询与分析功能组成，实现了图形与属性的有机结合，可以方便快捷地提取房屋的属性数据，同时提供了方便快捷的地形图修补测、实时的房屋数据输入及更新以及灵活方便的打印输出功能，本工

作通过对系统图幅的修测更新实现了以图管房，以图管档的管理模式，使房产管理更加科学、实用和方便。

2、主要工作成绩：本人在任原职期间作为技术骨干，房产测绘成果共备案了商品房？，厂房？，私房？；图文网络系统修补测分丘图？；图文网络系统的楼盘建立？配图成果输出？。在其他方面，本人能够主动热情地帮助同事解决实际工作中遇到的问题，特别对新来的同事能在工作中加以指导，使其尽快适应自己的岗位。能够踏踏实实地完成领导交给我的各项任务，按照岗位职责，严格履行自己的职责。

四、论文情况

1.《GIS在房地产中的应用》独著，内部交流论文；

2.《房产测绘的差错控制》独著，内部交流论文；

概述了房产测绘中的几点措施，分析了产生误差的原因，基于误差分析，提出了房屋预测方案，便于将误差降低到最小。

五、申报理由

本人有较强的事业心，一贯保持优良工作作风。有团队观念和敬业精神，能以身作则，为人表率，谦虚谨慎，团结同事，实事求是，坚持原则。随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入,房地产市场快速发展,并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战,对房产测绘提出了新的要求。五年的专业工作，使得本人的工作实践越加丰富，取得了较好的工作业绩，得到了单位领导和同事们的好评。现在本人已成为单位的主要技术骨干，能及时处理相关的专业技术问题，通过虚心学习与不断发现解决问题，逐步理解与掌握了房产测绘的各种差错控制措施，积累了一定的经验，本人认为自己具备申报工程师职称的条件，希望自己能在新的起点与平台上不断学习，不断提高。

个人技术工作总结

本人叫唐瑶，男，汉族，陕西省咸阳市人，出生于1989年9月，于2010年7月于西京学院工商企业管理专业毕业，2011年8月在陕西路桥集团有限公司工作，自参加工作以来对于单位制定的各项规章制度，严格遵守，严从律己，宽以待人。在工作中，不断学习，钻研，总结经验和教训，锻炼成专业技术和管理能力都熟的工作人员。从事过桥梁，涵洞，道路和隧道等施工，在施工中，职业道德管理和专业水平方面都取得了成绩，现对本人工作五年多以来的专业技术工作总结如下：

一、政治思想方面

在政治上，严格要求自己，积极参加各项活动，认真学习贯彻马列主义、毛泽东思想，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，时刻保持大局意识和组织观念，工作上以事业为重，不计个人得失，把事业和广大人民群众的利益放在首位，努力实践全心全意为人民服务的根本宗旨。在工作中吃苦耐劳，积极主动，作风踏实，勤于思考，讲求效率，始终保持较强的敬业精神和奉献精神，奉献自己的微薄力量。

二、工作态度和职业道德方面

从参加工作以来，对工作勤勤恳恳，任劳任怨，有始有终。对于再苦再累的工作，坚持完成，从不计较个人得失，不管在寒风中，烈日下，坚守自己的岗位，完成自己的工作，保证在工作中不出现错误，看着工程圆满竣工，就心满意足，觉得曾经付出的汗水没有白流。

作为一名公路工程和施工人员，应有高度的责任感，对工程建设的各个环节根据交底做出周密，细致的安排，并合理组织好劳动力，精心实施作业程序，使施工有条不紊地进行，还要时刻不忘安全和质量，把好每一个关口，做到不违章，不玩忽职守，施工做到安全，优质，低耗；同时还应严格按图施工，规范作业，做到文明施工。

三、专业知识方面

在施工中，掌握了道路桥梁工程施工过程和质量标准，一般路桥结构的基本构造，材料的实验方法及计算方法，也学习到了一定的质量管理知识，同时我也不断地学习文化知识，掌握规范，标准，把规范，标准应用于工程建设中，不断地总结经验和教训，在每一个施工点，施工面验收时，认真做好工程记录，经常分析和阅读其他专业人员的工程验收记录，学习并发现自己在工程建设中存在哪些问题，哪些方面值得提高，哪些方面值得继续发扬。

从多年的工作中，感到知识和实践经验才是用来武装自己的最好武器，在以后的学习和施工中，不断学习，积累施工经验，把理论和实践结合起来，肯定会把我造就成合格的专业施工人员。

四、主要技术工作简历

自参加工作以来，公司为我们年轻的现场施工人员创造了良好的平台，我作为其中一员从中积累了很多的施工经验，我愿在以后的工作中更加努力，回报公司对我们的培养，本人参与的主要技术工作如下：

1、2011年8月至2013年8月，在十堰至天水高速公路LJ-27标施工项目，项目后期收尾工作，施工资料的填写整理、组卷、归档等工作。

2、2013年8月至2015年6月，在黄陵至延安高速公路LJ-3标施工项目，小园子大桥桥梁下部及桥面系施工，施工资料填写整理等工作。

3、2015年6月至2015年10月，在户县涝河桥改造施工项目，协助编制施工方案，负责现场施工技术及管理，负责合同上报、计量结算，内业资料整理等工作。

4、2015年10月至2017年3月，在陕西路桥集团经营开发工作，协助编制投标标书，负责标书商务及技术文件的编制及审核工作。

5、2017年3月至今，在太凤高速公路TF-01设计施工总承包项目经理部第五分部桥梁主管工作，协助编制施工方案。负责现场施工技术及管理，内业资料整理等工作。

五、管理能力方面

在工程施工中，管理工作是一个复杂多样，变化多端的工作，管理的好坏，直接关系到工程的经济和社会效益，从八年的工作中，我认为管理就是一个统筹安排，合理利用，全面管理的系统。对人员，材料，机械，物品等都要精心地组织，调配，合理的利用，最大限度地管好安全生产，确保工程质量，力争工程进度，在短期内创造质量，生产及安全一流的工程。

六、工作心得

为了个人职业生涯规划再上新台阶，在以后的工作中，我会更加努力地学习文化知识和专业知识，运用所学知识努力增强业务能力水平，不断改进工作方法，提高工作效率，踏踏实实，任劳任怨，勤奋工作，成为一名合格的建设管理专业技术人员，本人热切的希望能够晋升中级工程师。

总结人：唐瑶

房地产管理工作经验总结篇2

新春伊始，复地集团、大华集团、万科房产、仁恒房产等房地产开发企业纷纷广撒英雄帖，为2009年公司发展招兵买马。从目前人才市场的招聘情况来看，建筑及房地产行业除了对专业技术类人才继续保持旺盛的需求状态外，更渴望得到高级人才，岗位主要集中在总经理、投融资经理、成本控制总监、市场总监、销售总监、总工程师、技术总监、客户总监、财务总监、项目管理咨询师、高级建筑师、房地产估价师、资深城市规划师、园林景观总设计师、装饰设计总监等10余个热门职位。热点：专业技术人才最吃香正在进行的房地产应聘狂潮让我们看到了一片欣欣向荣的房地产人才市场，但在这欣欣向荣的背后，却是房地产企业无奈的叹息：人才匮乏。而其结果正好可以套用时下最风靡的一句对白：“21世纪什么最贵？人才！”这里的贵特指薪酬，什么人才缺，什么人的身价就贵，这符合市场经济规律，也从另一侧面透露出今年房地产市场的人才需求。据上海房地产业人才交流开发中心负责人王连和介绍，上海房地产由于开拓市场领域广阔，因而全国各地的一级城市、二级城市都有上海房地产商的影子。再说上海向外输出的房地产人才也很多，所以人才需求较大。复地、大华等大品牌公司由于业务量的扩展，以及外地业务的动工，都需要大批人才，且大多是经验丰富的专业人才。从今年的众多房地产企业招聘信息里，我们得到的信号是专业技术人才的年薪远远超过营销策划人才。如结构总工程师、建筑设计师、规划设计师、景观设计师、造价工程师等职位，年薪均超过10万元，甚至有些企业给高级建筑师的开价已经涨到30万元。而过去较为“吃香”的经营管理中心总经理助理、项目销售经理、营销策划经理这些管理类职位的年薪普遍在8-15万元之间。门槛：经验、职称一个不能少采访中，记者从几家房地产公司的招聘条件中发现，房地产企业越来越注重人才的实际工作能力和专业经验，企业对既懂专业又懂管理的复合型人才尤其看好。如总经

理一职，应该能够独当一面并且熟悉整个房地产流程，从日常管理到财务知识、房地产开发的知识以及组织管理能力等各方面能力都必须具备。除了这些“软性”条件外，绝大多数岗位还设置了“硬性”条件，如年龄、学历、职称、证书、工作经历等，即使是普通的文案人员也不例外。复地集团对高级人才的工作经验要求更为严格，营销策划经理、工程管理、总工程师、高级估算师等职位，学历至少本科以上，工作经验5年以上。而一些园林、土建、电气、暖通等专业工程师，还要求年龄在30岁至45岁，有中级以上职称。当然，这也不是绝对的，“只要是我们需要的人才，又能够胜任岗位，条件可以适当放宽。”复地集团人力资源经理顾敏解释说，工作经验、年龄、性别、籍贯不是公司选拔人才的必要条件，责任心强、专业知识丰富却是复地用人的前提。预测：四类人才需求旺

1、房地产金融人才由于银行政策的继续调整，资金短缺问题成为大多开发企业心中永远的痛，要想摆脱资金瓶颈，就需要融资和资本运作高手加盟企业，尤其是那些熟悉信托、基金、银行、证券、不动产金融等理财模式，又能够帮助企业进行投、融资计划的专业人才。再加上存量市场活跃，个人买家和投资客需要更为专业的投资理财服务，因此金融类高级人才是各房地产企业2009年更加关注的焦点。2、房地产评估人才随着资金因素和地产利润的越来越薄，房地产公司将比以往更注重成本控制。由于房地产估价业务与房地产市场发展关联度较大，房地产主体业务的稳步发展，为房地产估价企业提供了良好的发展空间，同时也为这个领域的专业人才提供了更多的就业机会，因此成本估价师将会成为市场上的"香饽饽"。在未来几年内，房地产评估业的人才聚集效应将持续走高，从业人员队伍也将有序递增。3、技术类人才随着市场的逐步成熟和理性，房地产进入“精细产品时代”，客户对产品细节更加关注和专业，粗放型的产品策略已经不适应市场环境变化。因此2009年，为了能够使项目在产品上做的更加到位，高端技术型人才必将受到青睐。4、房地产经纪人才服务咨询业已成为房地产业中的一大重点，随着住房供应体系的不断配套完善，新建住房和存量住房的交易稳步增加，房地产经纪从业人

员数量将有一定增长，入行门槛也会有进一步提高，掌握经济、法律、信息等知识的中高级经纪人才将在今后几年内有较大需求。房地产技术人才年薪超营销策划人才飞雪

房地产管理工作经验总结篇3

关键词：批量精装修；工程管理；工程施工；项目管理

多年来，市场上开发了许多高品质的精装修楼盘，一些成功的案例引导精装修行业健康、稳步发展，使得精装修管理越来越成熟，但过程中也出现了一些不尽如人意的案例，并为此付出了不少的代价。精装修管理可以说是自成体系，涵盖内容甚广，包括但不限于以下几个模块：精装修设计管理、精装修成本控制、采购及招投标管理、精装修销售管理、精装修工程管理、精装修售后客服管理等。本文仅对其工程管理模块予以探讨。在项目定位已成型稳定、设计工作基本完成、各种政府报批报建同步实现、采购及招投标工作同步顺利实施、土建毛坯施工等完成的前提下，项目开始进入精装修工程管理阶段。具体可划分为：前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段。

1前期准备阶段

1.1计划编制

计划编制首先要明确房屋移交及交付等关键节点，充分考虑技术支撑、招投标和合同签订、施工单位进场、材料设备供应、人力及机械投入、气候及法律环境等制约性因素；还应考虑各工序的合理搭接、标准工期、流水层段的划分以及相关各参建单位的管理水平和组织能力。

1.2质量策划

明确项目的质量目标、质量标准和质量控制要点，编制及审核精装修监理细则及精装修施工组织设计。结合施工要求对施工图纸予以深化，对重要节点出具大样图。质量管理计划是质量策划的重要成果，是质量管理工作的核心指导文件。

1.3技术交底

技术交底的目的是使参与施工的人员熟悉和了解工程的特点、设计意图、技术要求、施工工艺和应注意的问题，包含图纸、质量标准、施工工序、材料管理、成品保护、合同、施工进度、验收标准、安全文明施工和各种管理制度及流程等交底。

2样板房施工阶段

2.1样板房建设的目的和意义

在批量精装修实施前先进行样板房施工，其主要目的之一是体现装修效果，但绝不单纯地对装修效果进行确认。样板房的施工过程是解决施工中各类技术问题、规范各工序的施工工艺和方法，并形成技术标准、标准化工艺、质量标准和验收标准的过程。在精装修工程过程中，往往会有很多单位和部门参与，涉及产品的各个环节，牵涉到各专业间的相互配合。有效的协调、管理、控制显得尤为重要。在样板房施工过程中，要协调各专业配合，对项目各参建方进行团队协作，对单套房工期、质量和成本进行考核确定，通过各方面的综合协调、管理与控制，总结管理经验，去芜存菁，形成一套针对本项目有效的管理程序和管理模式，以实现管理的样板房。通过样板房的施工，实现效果确认、技术整合和管理优化三合一的效果，从而为批量精装修施工积累经验，以样板房引路，指导大批量施工，使批量精装修工程管理有效、顺畅、可控。

2.2样板和领先房引路

通过建立和明确户型样板房、工法样板房和材料封样制度，实现样板和领先房引路。户型样板房是针对各户型选取一套，对该户型进行空间尺寸、机电管线及点位、门窗洞口、地坪、墙体等实测实量，根据质量标准进行实体验收工作，验收确认，作为大批量毛坯房施工的依据和样板，形成户型样板房。工法样板房指针对精装修施工中的各类机电安装、构造做法、节点、工序、工艺、施工方法、主材辅材等，在批量施工前先敷设完成一套，作为领先房，起到工法样板房引路的目的。材料封样即在正式施工前，针对工程所涉及的各类材料进行封样、确认，为大批量材料进场验收提供验收比对依据。此外，样板房装修施工完成后，应及时召集工程相关各方进行总结，撰写总结报告，编制完整的样板房装修图、机电竣工图，使后面批量精装修施工基本可按部就班、按图施工。

3毛坯房移交阶段

将土建毛坯房向精装修施工单位移交的过程既重要又易被忽视，移交完成的好坏将直接影响后期精装修施工的进度和质量。毛坯房移交时需理清和关注移交的界面和质量标准，对照户型样板房对实体质量和实测实量严格把关，比如重点关注顶板、地面、墙体、门窗洞口、机电管线点位及空鼓、渗漏、裂缝等。此外，还应将毛坯房移交的控制重点和时间前置，化事后、被动、补救性控制为事前、主动、预防性控制。比如在毛坯房移交时，将验收发现的部分质量问题返还土建总包，由其整改合格后再移交装修单位；而在土建施工时，加强毛坯房施工时结构、砌筑、抹灰的弹线、验线、施工及实体验收工作，从前端控制，以减少土建整改的工作量。

4精装修批量施工阶段

前三个阶段的有效实施已在一定程度上解决了技术、标准、界面、管理等方面的问题，为批量精装修施工打下了良好的基础。此阶段应重点关注材料、工序、质量、进度、安全文明施工、成品保护、标准化生产和集中加工、资料管理等。鉴于进度、安全文明施工、资料管理是工程现场的常态管理内容，文章不予赘述，重点阐述以下几方面。

1）材料管理主要需确保甲供、乙供材料按计划及质量要求供货，以满足现场生产建设的需求。材料设备的质量保证是工程整体质量的保障；对材料设备的质量控制应严把报验、封样比对、复试、合同要求质量标准的验收关。

2）工序管理工序管理的好坏直接影响精装修施工现场的质量、进度、文明施工、成品保护及各参建单位间的关系和责任。应科学合理安排精装修施工工序流程，规范施工单位自检、总包检查、监理验收、业主方抽检程序，做好上、下道工序的验收和移交，逐道工序严格验收，以实现对整个工程的质量管控。

3）质量管理质量是任何时候都不能放松的一道红线，根据工程质量的形成规律，从源头抓起，全过程推进，对方案、材料、设备、工艺、方法、施工工人和机械具、资料、验收等各个环节严格执行质量相关规范，并形成制度，用制度进行管理，用认真、较真、顶真之心来加强执行力，以实现质量目标。以精装修卫生间地面防渗漏验收为例，为提高防水可靠度，卫生间地面先进行混凝土结构面的闭水测试，发现渗水点先行处理，不漏后再做防水层；在防水层上同样进行闭水测试，待不漏后施工保护层；装修全部完成后，在交房前，再次在卫生间地面砖上进行闭水测试，检查不漏后才可达到交房条件。这种分步检查和验收的严格实施，势必要求每一道验收均质量过硬。

4）成品保护成品保护应以合理的工序安排和避免交叉施工作为第一要务，重点抓后道工序进场的前置条件，并确定以总包为成品保护第一责任人，检查各项保护措施是否合理可行以及落实完成。

5）标准化生产和集中加工标准化生产和集中加工的实施体现了批量精装修施工管理中对“批量”的理解和实现，对社会资源的节约、生产效率的提高、现场进度的推进、现场安全文明施工及施工品质的确保、部品部件的成本降低等均有促进作用。标准化生产和集中加工的实施在资源整合、技术协调、现场管理能力等方面对各参建单位提出了更高的要求，需严格执行毛坯房移交质量标准，为标准化生产提供基础。标准化生产主要体现在如家具、橱柜、门窗、玻璃、不锈钢制品、石材等部品部件的尺寸统一，工厂化生产加工，现场视其为通用部件的组装。避免整体项目因尺寸不一致而演变为对每户的量尺定制。集中加工主要体现为对现场加工安装的材料如龙骨、石膏板、墙地砖等根据深化排版图、下料清单，在专门的加工棚中集中加工，然后分户配送至各楼层和房号进行安装作业。

5验收交付阶段

验收交付阶段应实行分户验收、一房一卡、集中交付的原则，接受窗口应明确，既可在集中时段交付给业主，又可集中交付给公司窗口部门。保洁保养工作很容易被忽视，但这恰恰是容易引起纠纷和质量问题的环节，需加以重视。比如，保洁时对不锈钢，尤其是镜面不锈钢的损坏；木饰面带水保洁会引发霉变起泡等；通风除湿保养不及时导致装饰面层发霉返潮。为了避免这些问题的发生，应加强保洁保养意识，采取相关措施，杜绝这些质量问题，并在交付两书中标明保养注意事项。

6结语

房地产管理工作经验总结篇4

【关键词】房地产项目；工程造价；管理；探讨

就房地产产业而言，其工程造价包括以下几个方面：地价、招标费、建筑工程造价费、广告费、工程管理费以及其它税费等。各项费用开支较大，如果没有科学合理的工程造价管理措施，将会严重影响房地产开发商的总体经济效益。不利于房地产开发商在激烈的市场竞争中以资本竞争优势，获得长足发展。所以，作为房地产开发商而言要认清市场发展的总体态势，结合自身发展的实际情况，积极采取有关的工程造价管理措施和手段，尽可能地在保证工程质量的前提条件下降低工程总造价，获得经济效益最大化。这是现今房地产开发商所要高度关注和研究的重要问题。本文就如何加强房地产项目工程造价管理进行了浅显的探讨，提出了几点益于提高工程造价管理水平的方法和措施，望能对有关的房地产开发商在建筑工程造价管理中提供理论参考。

一、房地产项目设计阶段的工程造价管理

房地产开发商工程造价的高低关键在于工程项目的设计阶段设计方案的可行性。对开发商的受益有着直接性的影响；工程项目的设计阶段其实也就是开发商对工程项目投资建设的估算阶段；合理化的概算可以使工程项目实施更具经济性，大大地降低工程成本投入；从技术层面上分析，采用先进的施工工艺技术可大大地缩减工期，提高经济效益和工程质量。使整个工程项目建设的工程造价在一定程度上更为合理，提高资金的利用率和达到良好的投资管控。所以，作为房地产开发商在工程项目的决策阶段要对同类项目的经济技术指标进行调查研究，根据建筑工程项目所在区域的人口密度以及经济发展水平探究项目投资的可行性。进而确定开发项目相关目标，如档次和标准等；可有效地控制和规避投资项目的市场风险；比如，如果没有深入地对开发投资项目周边人口密度及经济发展水平进行调查研究，而是盲目地进行投资，很可能会出现楼盘开盘时，因工程项目所在区域的经济发展水平有限，制约楼盘的售出，影响经济效益；此外，在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。

二、房地产项目招投标阶段的工程造价管理

在房地产项目的招投标阶段应采用市场竞争机制择优选取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的顺利实施。所以有关的房地产开放商工程造价管理人员应在平时工作过程中关注有关具有价值的招标文件，对招标文件内容仔细研读和推敲，分析影响工程造价的因素，并进行总结，积累大量的经验可有效地在招投标阶段或者工程的实施阶段控制工程造价。在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。

三、房地产项目施工阶段的工程造价管理

房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。

四、房地产项目竣工阶段的工程造价管理

房地产项目竣工后的结算是工程造价管理的最终阶段。工程结算阶段的主要工作内容是对工程竣工后的质量验收。工程验收时应严格按照有关的验收标准和规定进行验收，对于那些存在质量问题工程应按照合同规定内容要求施工单位返工。返工后重新验收，直到符合工程验收标准后方可给施工单位结算。这样可避免工程项目投入使用后因质量问题引起双方的责任、经济纠纷。

参考文献

[1]曲溪.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].中国住宅设施，2010（12）.

[2]吴虹.房地产工程造价的全过程控制初探[J].合肥工业大学学报，2004（5）.

[3]陈箫.房地产工程造价全过程控制[J].中华建设，2013（3）.

房地产管理工作经验总结篇5

一、二00九年工作总结

（一）努力克服经济危机影响，实现了房地产业稳定健康发展

1、房地产开发投资继续保持增长。按照连承敏书记关于“将*房地产打造成为全国同类城市最好的房地产”的指示精神，认真贯彻落实各级政府促进房地产业发展的政策措施，紧密结合当前房地产业发展的实际，研究制定了《*市房地产业发展2009—2010年工作要点》（临政办发[2009]53号），明确了2009年-2010年全市房地产业发展的指导思想、工作目标和工作措施，坚持管理与服务并重，全面加强行业管理，优化行业发展环境，有力地促进了房地产业发展。预计2009年，全市完成房地产开发投资149亿元，同比增长25%，开发项目施工面积达到1650万平方米,其中新开工面积480万平方米,同比增长7%，竣工面积330万平方米,同比增长37.5%，销售面积390万平方米，同比增长24.6%。

2、房地产业企业迅速发展，行业结构不断优化。全市房地产业开发企业发展到357家，其中，一级企业3家，二级企业10家，三级企业68家，四级企业95家，暂定级企业181家，从业人员达到3万人。在全市开发企业当中，市外投资企业65家，占开发企业总量的18%。

3、开发项目管理工作得到进一步加强。以房地产开发项目经营许可管理为抓手，严把开发项目配套设施建设入口关；以房地产开发项目竣工综合验收备案为抓手，严把开发项目配套设施出口关,有效解决了开发项目配套设施建设不到位的问题。全年共签订开发项目建设合同书62份，颁发开发经营许可证62份，批准开发经营面积298万平方米。

4、全面加强市场监管与调控。率先在全国开展公布商品房开发成本构成工作，先后于今年1月5日和7月16日通过《*日报》公布了中心城区高层商品住宅和多层商品住宅开发成本构成的开发成本构成；实行了房地产开发统计季报制度和商品房交易情况周报制度；开展了房地产开发企业综合信用评价工作；代市政府起草了《关于进一步促进全市房地产业稳定健康发展的意见》；及时研究解决群众反映的热点、难点问题，有效地维护了群众利益、行业和谐与社会稳定。

5、进一步加强房屋拆迁管理工作。及时研究制定2009年城市国有土地房屋拆迁计划和安置房建设计划；加大对县区工作指导力度，县区拆迁工作取得可喜成绩，沂水县建设局和临沭县房地产管理局被省建设厅授予“全省城镇房屋拆迁管理规范化工作先进单位”称号。

6、物业、评估管理工作得到进一步加强。截至年底，全市物业服务企业发展到150家，直接从业人员及相关从业人员近1万人，房地产评估机构发展到21家，从业人员140多人。举办了《*省物业管理条例》专题培训班，培训九县物业管理企业和全市三级以上资质房地产开发企业主要负责人245人次。开展了房地产估价报告检查，使房地产估价市场秩序得到进一步规范。

（二）城中村与棚户区改造工作稳步推进

截至年底，预计市区范围内200个村居已完成改造的村居累计达到61个，正在改造的村居累计达到106个，未进行改造的村居还有33个；拆除房屋面积累计达到1710万平方米；新建安置房面积累计达到1086万平方米。其中,本年度完成改造的村居18个,启动改造的村居增加12个,拆除房屋面积290万平方米,新建安置房面积171万平方米。市区已经完成改造的棚户区累计达到81个,拆迁房屋面积390万平方米，新建安置房屋489万平方米。其中，今年启动了小埠东社区二期改造等5个棚户区项目，拆除房屋面积30万平方米，开工建设安置房面积39万平方米。

1、研究制定了市区城中村改造工作要点。为加快推进工作，确保按时完成任务，年初及时研究制定了《*市2009-2010年市区城中村改造工作要点》（临政办发[2009]52号），该要点进一步明确了2009年-2010年市区城中村改造的工作目标、工作原则、工作措施、政策措施、管理措施。

2、点面结合，强力推进。今年重点推动南关社区、前岗头社区、梨杭社区、七里沟社区、安康社区（原*啤酒厂青年路家属院）、滨河美域（*区第二食品厂家属院）等城中村与棚户区改造项目，启动了新华社区、五里堡社区等旧村改造项目。及时组织调查摸底，研究批复改造方案，协调办理审批手续，组织实施拆迁建设，加强统计调度与宣传，严格执行季度统计与通报制度，有效地推动了城中村与棚户区改造的开展。

3、积极参与城市道路建设拆迁工作。组织协调有关市直部门和区政府及单位对金雀山路西延与原临西八路拓宽改造等道路建设拆迁工作进行了调查摸底，制定拆迁安置补偿方案，具体负责开展*路拓宽工程拆迁工作，此项工作可望于年前完成。

4、组织开展陶然路西段道路拆迁建设结算工作。组织协调市财政局、国土局等部门和*、*区政府及相关街道、村居对陶然路西段拆迁建设成本进行核算,此项工作可望于年前完成。

5、积极参与创建国家园林城市工作。按照创建国家园林城市关于棚户区（危旧房）改造的要求，对市区城中村与棚户区改造进行认真总结，整理内业资料，安排检查路线，配合检查验收，得到检查组的充分肯定和高度称赞，为创城工作做出了重要贡献。

（三）积极开展房地产业协会工作。

1、继续用心办好协会会刊《*房地产》（双月刊），办好协会网站--*住宅与房地产信息网，为全市房地产开发企业及社会各界提供准确、及时的政策法规、经营管理、市场动态等方面的信息服务。

2、开展国家、省级优秀住宅小区推荐与市级优秀住宅小区评选活动。积极组织企业参加国家“广厦奖”、省级优秀住宅小区评选活动，开展市级优秀住宅小区评选活动。通过该项工作的开展，提高小区规划建设水平，提高楼房施工质量，推动住宅产业化各项技术应用，提高小区物业管理水平。全市有八个住宅小区参加各级优秀住宅小区的评比，其中有三个住宅小区被推荐参加全省优秀住宅小区评选。

二00九年，市建设局开发办所承担的各项工作均取得一定进展，但也存在许多不足之处，突出表现在以下几个方面：开发企业组织结构不够合理，大企业偏少小企业偏多；开发项目配套建设不够完善，部分项目存在大配套不落实、小配套不到位的问题；房地产市场统计分析、住宅产业化、等工作需要进一步加强。

二、二0一0年工作打算

（一）努力改进加强房地产业管理工作

1、完善政策措施，促进行业发展。完善房地产开发企业信用评价。进一步细化企业综合信用等级考核标准，通过对企业队伍素质、经济实力、开发业绩、经营行为等情况综合考核，评定企业综合信用等级，依据考评结果进行奖惩，提高企业素质，树立行业良好形象。

积极扶持企业做大做强。从资质管理、信用评价等方面，帮助企业做大做强。坚决取缔一批常年无开发项目的弱小企业，引导企业走联合发展的路子，选取部分社会信誉好、有发展潜力的企业进行重点扶持。使全市三级以上开发企业有现在的81家发展到100以上。

2、完善管理程序，加强项目管理。认真贯彻落实《*省物业管理条例》，改进房地产开发项目配套设施建设管理体制改革，加强对开发项目建造过程的监督管理。组织协调市直有关部门、公用事业单位和开发企业搞好开发小区红线内外大小配套设施建设。

严格执行开发项目综合验收备案制度。要求开发商严格按照审批的项目规划和签订的开发建设合同对配套设施进行开发建设，对没有按照规划、建设条件意见书进行建设的，或是配套不齐全的开发建设项目不予验收备案。

推行房地产开发项目建设条件意见书制度。在土地进行拍卖前，提出开发建设条件，从源头上对开发项目配套设施建设、住宅性能认定、一次性装修、中水回用、雨水收集、住宅节能等工作提出要求，提高新建开发小区建设水平。

3、积极推进住宅产业化，提高住宅小区建设水平。以创建国家、省、市优秀住宅小区为切入点，积极开展住宅性能认定工作，督促企业严格执行国家新建居住建筑节能65%的强制性标准，推广太阳能建筑一体化、中水回用、地源热泵和智能化等住宅产业化新技术，大力发展节能省地环保型住宅。

4、做好房地产统计工作，加强房地产市场监测。做好房地产开发企业统计工作，在严格执行房地产开发行业统计年报、季报制度的基础上，实行房地产开发行业统计月报制度，及时对房地产业运行形势进行分析，及时房地产市场行情，并提出行业发展对策，确保房地产市场稳定健康发展。

（二）强力推进城中村和棚户区改造工作

1、进一步完善工作程序。根据城市建设总体规划和土地利用总体规划及村居改造现状，编制市区城中村改造与棚户区改造规划及年度计划，将城中村和棚户区改造任务分解落实到区、街道和村居；指导编制城中村和棚户区改造总体策划方案；及时组织调查摸底，研究批复城中村和棚户区改造总体策划方案；协助办理城中村和棚户区改造拆迁、建设审批手续。

2、进一步加强统计宣传，搞好调查研究。严格执行市区城中村与棚户区改造工作季度统计、通报制度，努力营造各级各部门及社会各界关心、支持城中村与棚户区改造工作的社会氛围；深入实际，调查研究，及时发现典型，总结经验，推广经验，查找问题，解决问题。

3、进一步加强组织领导，加大工作措施。建议市政府组建*市城中村与棚户区改造办公室，组建*市城市建设综合开发办公室，两个办公室合署办公，加强对城中村与棚户区改造及房地产业的领导；继续制定完善鼓励支持城中村与棚户区改造的优惠政策，调动各级政府、村居和企业及单位的改造积极性。

（三）大力开展房地产业协会工作

1、提供信息服务。认真抓好协会会刊《*房地产》编辑出版和*住宅与房地产信息网的网站建设，及时准确地向企业提供政策法规、市场动态、开发经营等方面的信息。

2、提供学习培训。采取“请进来、走出去”的办法，通过举办培训班与高峰论坛、召开现场会、外出参观考察，对企业经理、经营负责人、项目经理等各类管理人员进行业务培训，帮助他们提高业务素质。

3、提供交流服务。根据工作实际需要，组织召开协会会长与副会长、常务理事会、理事会及各专业委员会不同层级的会议，针对各类热门话题，进行相互交流，达到互相启发、共同提高的目的。

4、提供合作服务。针对目前开发企业面对的经济形势，协会要积极开展工作，推动企业之间开展合作，使企业能够发挥各自优势，实现共赢。

房地产管理工作经验总结篇6

关键词：房地产开发项目；成本控制；原则；具体方法

一、相关概念界定

（一）房地产开发项目成本的概念

项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。

（二）房地产开发项目成本控制的特点

房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。

（三）房地产开发项目成本控制的对象

根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段：

1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。

2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。

3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。

4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。

5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。

二、房地产开发项目成本控制原则

（一）全面全员过程控制原则

全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成PDCA（计划一实施一检查一调整）的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。

（二）成本控制的最低化原则

房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。

（三）目标成本管理的原则

实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。

（四）动态成本管理原则

房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。

三、房地产开发项目成本控制具体方法

（一）决策立项阶段成本控制的措施

1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。

2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。

（二）设计规划阶段成本控制的措施

1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。

2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。

3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

（三）建设施工阶段成本控制的措施

1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价）格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。

2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。

（四）竣工结算阶段成本控制的措施

1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。

2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。

作者:钱宝山 单位:浙江省象山县地产房产开发总公司

参考文献：

[1]王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济,2011,14:20-21

房地产管理工作经验总结篇7

我国著名的一些房地产公司(如万科、中海)在部门分工上同全国其他房地产公司没有太多区别。重要的是，这些标杆企业很早就发现了这个问题，并且组织人员研究讨论，如何克服和改进工作。为此，万科、中海公司自己组织员工进行企业标准的设计和编制，形成工程节点和建筑做法，形成自己的一套较完整的标准。同时，弃用设计单位提供的工程做法，这样，由于设计质量漏洞最终引起工程质量出问题现象就大量被克服了。招标文件、合同文件是施工阶段工程质量控制、管理保障的基础。房地产公司工程管理的实际操作依据是设计图纸、合同文件，依据合同条款的约定对监理单位、施工单位进行监督管理。万科、中海这些著名公司很早就发现合同文件(包括招标文件、协议补充等)内容由于集中在建安工程造价的控制上，很少涉及现场工程管理条款的制定。实施工程管理时，很多要求没有先期约束，往往靠强制要求，从而造成工程管理难度增大，效率不高，导致工程质量有失控风险。为此，这两家房地产标杆企业不断组织经验丰富的工程人员，修订，补充合同条款，增加工程管理的可控性。所以，房地产公司必须进行工程全面质量管理工作，也就是说，房地产公司工程质量预防的起点是公司的规划设计管理部门，设计阶段对工程质量通病，工程管理薄弱环节提前采取设计防控的有效措施，合同文件的内容必须增加(除造价控制条款外)有利于施工阶段质量控制管理的条款，不断完善，形成企业内部的标准。万科、中海这些公司模式不适应每一个房地产公司，但值得借鉴。房地产公司应全方位审视公司管理体制、各部门工作对未来工程质量影响，依据自身特点，对与工程管理有关的部门工作进行调整、深化，唯有推广、深化全面质量管理工作，工程质量问题的发生、质量缺陷的发生才会大幅降低。

现场施工质量的控制和质量问题原因分析

监理公司未实施有效监管。施工单位质保体系的不健全。设计施工图纸质量不完善。总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。工程管理人员过程质量管控能力不足。设计工期过短。合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。2．3房地产公司工程管理人员质量管理工作定位房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

房地产工程产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。桩基工程质量问题。钢筋混凝土结构性质量问题。外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。楼梯公共通道防滑质量问题。在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。窗户开启不灵活、渗漏。屋面渗漏、外墙渗漏。设备专业匹配冲突质量问题。功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。内墙空鼓开裂。房间净高、方正。墙地面平整度、垂直度。门窗设备成品保护。外墙面砖、涂料观感。

居住使用功能的合理性问题。居住使用功能的舒适性问题。居住使用功能的协调性问题。客户居住使用功能的经济学问题。房地产工程的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。

房地产公司开展工程全面质量管理的必要性

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡，国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患，屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收(见图。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。#p#分页标题#e#

某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。

房地产管理工作经验总结篇8

关键词：房地产项目；设计管理；设计研发部；设计单位

中图分类号：F293文献标识码： A前言：

房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。

并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。

五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

[1]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济，2006.

[2]黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地，2006.