房地产心得体会范文

房地产心得体会篇1

一、把握时代脉搏，努力提高思想素质

近年来，群众议论最多的话题当属房地产行业，房价高，房难求，成为一个不争的社会现状，本月18日，国家统计局全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，6月份新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市个数分别为63个和55个，同比上涨的城市个数分别为69个和68个。由此可见，房产的社会需求量之大，房产行业是政府关注、群众关心，媒体聚焦的热点话题，作为房地产交易登记行业，从事的业务虽只涉及房产交易登记，但它却是政府职能行政管理的一个对外窗口，代表着政府的形象，因此对于我们个人而论，必须要不断提高自我的思想素养，从思想上提高对此项工作的重视度，才能更好的适应工作的开展。

二、虚心学习，研读业务

“三人行，必有我师”，多年来，在房产交易登记窗口工作期间，我努力的遵循这样的要求，具体而言，一是向老前辈们学习，学习他们的处理工作的经验和方法，尤其是面对复杂业务时处理的方式方法，二是向同事们学习，学习他们身上的优良品质，好做法，好方法，三是向群众学习，对前来办理业务的群众，从他们的身上学习，或许有人会问前来办理业务的群众他们身上有什么可学的，其实在和群众的业务办理交流过程中，群众的一言一行，其中都有很多可学的之处，只有拜群众为师，才能与群众走的更近，才能不断提升自我。此外，近年来，国家和地方关于房产交易相继颁布了一些法规，这些法规制度办法对于我们从事房产行业登记人员而言十分重要，只有首先加强自我的业务知识学习，才能成为行家里手，为房产交易登记工作的顺利开展夯实基础。

三、微笑服务，三心为重

房产交易涉及到群众的切身利益，是一项涉及民生的工作，所以对于房产交易登记服务行业，必须要有着以群众利至上的服务理念，具体而言，在日常工作中，我始终将服务对象当成自己的亲人，用亲人的思维和理念去做好各项服务工作，在服务登记的过程中，进行换位思考，我常想，如果我去房产交易办理登记业务时，我需要什么样的服务，什么样的服务我才能够满意，正是有了这种思想的鼓舞，在实践工作中，我以“三心一笑”为重，一心就是耐心解答，我们都会遇到这样的情况，一些群众前来办理登记业务时，对于办理业务的手续流程等都不是十分清楚，这时候就需要我们的耐心解答，答疑时注意语气要轻和，不能有高高在上所谓的“优越感”，二心就是要热情，热情才能避免各种不必要的矛盾发生，试想假如当我们头顶烈日，前往大厅办理业务时，恰遇冷冰冰的服务态度，那么自然心里会产生不悦，反之，服务的过程中热情微笑，势必会产生相反的结果，三心就要有责任心，责任心是我们做好本职工作的关键所在，没有责任心我们的工作肯定是做不好的，所以当我们有了责任心时，各项工作才不会因为我们的差错而出问题，才不会给群众造成损失。一笑，就是要学会微笑，其实微笑是最好拉近距离的方式，有了微笑我们才能在最短的时间内和群众心连心，当然微笑要发自内心，不能“皮笑肉不笑”，“假笑苦笑”等，所以在服务的过程中，微笑要自然，要亲切，这样我们的工作才能更好的开展，同时也能使自己保持了一种愉快的心情。

房地产心得体会篇2

从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：

1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。

2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢？第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。

3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。

除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。

房地产心得体会篇3

【关键词】二手房 个税 房地产开发投资

1998年，国务院了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件的推出，标志着中国开始正式进入商品房时代。住房制度的改革带来了房地产的繁荣，居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。特别是进入21世纪之后，2001～2003年，全国房价年涨幅还比较缓慢，可过了2003年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番，各地“地王”也纷纷登场。

而人们的收入增长远远跟不上房价上涨的步伐，房价已成为人们日常生活最为关注的话题也成为很多人的心头之痛。从2008年起，我国政府针对高房价开始实施一系列的政策，有提高首套房和二套房的首付款比例，提高二手房的贷款利率，加大经济适用房和廉租房建设等等。但从房价的变动趋势来看，显然收效甚微。于是，2013年新一轮的调控政策出台。

日前国务院已出台五项加强房地产市场调控的政策措施，其亮点在于出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税。那么对二手房计征20%的个人所得税对房地产开发投资会造成怎样的影响呢？笔者将从短期和长期来看其影响；

短期造成二手房迅速脱手，二手房交易活跃，对房地产开发投资影响不大。

由于新一轮的房地产市场调控措施并没有具体施行，在这段时间内，很多正在犹豫的购房者会迅速出击，二手房买卖双方都期望能在计征二手房交易个人所得税具体政策出台之前成交，对于双方来说可以减少交易支出。虽然个人所得税是针对卖方而言，但是一旦施行所得税，二手房的卖方必定会将此部分支出加于买方，进一步提高二手房房价。这种现象在一线城市尤为严重，比如北上广，这些城市的中心城区基础设施建设非常完善，交通、教育、医疗相对成熟，那么中心城区的小区建设也是接近饱和，基本很少有新建小区。如果想在这些中心城区置业非购买二手房不可，因此计征个人所得税的消息传出，必定会加快二手房的交易，特别是一线城市。

即便如此，短时间活跃的二手房交易，并不会影响房地产开发投资，因为二手房交易一般集中于中心城区，而房地产开发投资的新项目一般处于尚不是很成熟的地段，二者面对的人群是不同的。一般购买二手房的人群经济实力较强，多为改善性住房；而购买新房的通常以年轻人为主，为刚性需求，这部分人目前还没有较强的经济实力购买地段较好的二手房，因此，短期来看，对房地产开发投资影响不大。

长期来看，一方面会打击房地产的投机行为，造成投机性的新房购买减少。

目前人们购买二套房或多套房都是以投资为目的，在当今房价节节高升的年代，投资房地产是人们的最佳选择。一套房五年前买来，现在就已经翻番，越来越多的人涌向房地产市场，房价更被这类投资者抬高，造成了社会的怪相，有钱人大多拥有多套房，而普通老百姓越来越买不起房，即使能有一套房也是倾全家之力并成为房奴。一旦施行二手房个税的计征，便会在一定程度上打击投机行为，人们会将多余的钱转向其他投资领域。投机性的新房购买相对过去肯定会呈下降趋势。从此看来，会对房地产开发投资产生不利影响，

长期来看，另一方面会造成刚性购房需求从二手房市场转向新房市场，从而促进房地产开发投资的影响。

计征二手房交易的个人所得税的具体措施一旦出台以后，购买二手房成本增加，必定会打击二手房的交易；另外，由于人们对房地产投资的预期不再看好，迅速脱手同时也减少了房地产的投资性购买，市场上的二手房存量逐渐降低，供给减少，这将使得刚性购房需求转向新房市场。而且，我国还有很大一部分人因为高房价而买不上住房，每年又有新增的青年，有新的购房需求，导致我国的住房刚性需求很大，在很长一段时间内都无法平衡，房地产开发投资任重而道远，只要房地产开发合理，房价适中，房地产开发投资将会有很好的发展前景。

计征二手房个人所得税对房地产开发投资的影响要综合来看，分阶段来看，有利有弊，但是总体来说将是利大于弊。我国对房地产的需求大，所以需要房地产开发做后盾，只有房地产开发投资良性发展，在合理的区间内变动，都会对人们的住房问题起改善作用。长远来说，是有利于我国住房问题的解决。

参考文献

[1]张朝鲁.房地产项目投资分析与风险控制[D].四川：西南交通大学，2005.14-15.

[2]袁志舜.论政府房对地产开发土地批租及价格的调控作用[J].企业经济，2004，8：84-85.

[3]刘亚臣.房地产经营管理[M].2008.大连.1-20.

房地产心得体会篇4

[关键词]体验经济；房地产；体验营销

我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。

所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。

一、关于体验营销

1.体验经济

1970年社会学家阿尔文•托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章,首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。

体验经济学家约瑟夫•派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间,并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见,体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉尔摩(美)在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出,体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态,并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。

2.体验营销

许多企业在接受了“体验经济”思想后,纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”,在体验经济时代,体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务,促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段,已被诸多行业广泛采用。

体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念,它崇尚实践“体验”,让客户直接参与并成为体验的主体,造就一种“无法遗忘的感受”,能够赢得客户的信赖和忠诚,从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设,认为消费者是理性和感性兼俱的,消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。

二、房地产体验营销的引入

房地产作为一种特殊的商品,消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情,因而在经济条件许可范围内,对住房条件提出了更高的、多方面的要求,诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言,不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。对房产商而言,谁迎合了这种需求,谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出,他们越来越多地引入了体验手法,通过“体验”方式来拨动购房者的心弦,引起情感上的共鸣,从而达到“令人心动”的效果。

体验式营房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节,直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望,并将其对项目的良好体验,愉悦的感情升华为客户的忠诚,将是房地产项目营销成败的关键。

三、体验营销在房地产营销中的具体应用

1.产品体验策略

(1)产品层次与维度。房地产产品(房地产)作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体,产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念,单独从房地产开发企业角度,可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体,指消费者所购买的实体房产;半开放空间,指楼房的内的公共区域,例如楼梯间、电梯间等;生活环境,指更广阔的公共空间,整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置,这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。

房地产原本就具有美学、象征等特征属性,而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素,因此,在体验营销模式下,有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此,本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性,指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分,在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性,指在业主进行一系列社交活动的情境中,起到不容忽视的作用的那部分属性。比如,一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶,当业主从外面迎接进来客人时,也许这个他从未留意的垃圾桶,此刻会让他不安。美学与象征属性,就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性,这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。

(2)价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题,尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候,许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上,从价格方面向购房者传递体验呢?

从企业的角度看,合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言,企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠,因为消费者购买的时点好,性价比提高了,支付的款项也少了,从而双方在利益上找到了共同点和平衡。

2.人文关怀体验策略

(1)精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计,要求紧扣“以人为本”的思路,融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体,控制好各户型的大小、比例和布局,同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题,给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有,要普遍采用绿色建材,以减少污染、提高室内居住环境质量。

(2)完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备,而且越来越注重强化自身的特色,实现差异化营销。除了完备的配套设施外,近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。

(3)用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一,而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时,注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述,以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围,以及浓浓的亲子氛围,融洽的邻里关系,温情的服务等。此外,在人文营销中,利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传,来提升楼盘的品味,往往能够取得不错的营销效果。

3.场景设置体验策略

(1)售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所,售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区(沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示)、咖啡休闲区,销售签约区等,功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路,室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。

(2)主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房,其设计来源于目标客户的点滴生活经验,立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合,给出不同的装修风格,而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。

为了让消费者参与到主题样板房的设计体验,可以借鉴“DIY”(DoItYourself)的方式,让消费者体会到自己自由创作的快乐,对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性,又能使该产品很快深入顾客心中,对购买决策起较大的作用,是典型的“拉动策略”。

(3)房展会。房展会通过精美、逼真的模型,工作人员详尽的解说,特色各异的楼书资料,再配以灯光音效,多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。

(4)实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇,并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力,表明开发商对产品的信心,还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境,避免了单一样板房的体验局限性。

4.主题互动体验策略

(1)业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者,他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术,他们期望获得尽可能多的信息,更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理,紧紧围绕体验价值和体验主题,组织不同体验式活动,结合楼盘开发的不同阶段,让客户参与进来,从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会、节日嘉年华等,打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,熟悉产品,增强品牌信心,产生应景性购买行为。

(2)看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,作为上述几者的一次大整合,看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘,为了让目标客户群亲身体验罗马风情,增强对项目的信心和情感,提供了一次难忘的罗马体验之旅,而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。

(3)试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类,因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高,且总价很高,购房者下单显得犹豫。试住,则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际,面对购房者及各种意向、关系客户,推出了“体验式”试住活动,让客人亲自住到颐和山庄,已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店,然后决定是否签约。许多购房者经过试住,充分感受到了其中的生活情趣,从而最终做出购房决定。

四、结语

房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前,房地产市场从卖方市场向买方市场转变,市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式,将对房地产行业的发展起到积极的促进作用,房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。

参考文献:

[1]伍雄辉:体验营销在别墅市场的应用方法研究,华东理工大学硕士论文[D],2003

[2]李正洪:论体验营销在房地产领域中的应用,福建建筑[J].2007(4)

[3]肖剑:房地产营销新热点——体验式营销,房地产营销[J].2004(4)

房地产心得体会篇5

关键词：房地产开发企业 核心竞争力要素

企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。

房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。

基于核心竞争力的房地产开发企业特征

（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质

从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。

（二）房地产开发企业规模经济的特殊性

房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。

（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒

房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。

房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。

（四）房地产开发企业与金融业的互益

对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。

（五）房地产开发企业的知识密集性

通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。

（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌

尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Search goods）、经验品（Experience goods）和信任品(Credence goods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。

房地产开发企业的核心竞争力要素

房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。

（一） 战略资源要素

作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。

（二）企业知识要素

米切尔·波兰尼（Michael Polanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。

（三）组织学习要素

德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。

（四）企业文化要素

部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其内部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。

参考文献

1.李政.企业成长的机理分析[M].北京:经济科学出版社，2005

2.苗天青.我国房地产业：结构、行为和绩效[M].北京：经济科学出版社，2004

房地产心得体会篇6

关键词:城市规划房地产开发规划管理 调控

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

一、现代城市规划与房地产业的理论基础

城市规划起源于解决19世纪末资本主义工业城市的种种环境恶化问题引起的社会问题。我国的现代城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。

房地产是在人群聚居的城市区域中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来。房地产业作为我国的新兴产业，它的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。

二、城市规划与房地产业两者之间的相互关系

城市规划与房地产开发要以人为本，全面、协调、可持续发展为核心。这也是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。既要坚持政府组织、部门合作、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。具体的理解，从宏观层次而言，城市规划宏观调控着眼于以城市规划为调控手段，从整体的、长远的、综合的观点出发，全局考虑城市的经济效益、社会效益和环境效应，引导房地产开发与城市健康协调发展。中观层次主要是强调功能分区与用地性质的确定，尤其是大型城市功能区的确定和城市快速交通规划体系，对土地利用格局与房地产开发区域有较强的控制和引导作用。微观层次的调控强调城市规划对房地产开发项目的控制作用，是房地产经纪活动的基本依据。

三、城市规划与房地产业的矛盾和问题

我国的房地产行业在飞速发展的同时，在实际运作中也出现了很多问题。城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。城市规划界一般认为,土地开发强度不能单从经济效益方面考虑,还要考虑社会环境和生态环境方面的要求,即要从城市整体上综合考虑。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,注重企业经济利益和地块的经济效益,而忽视全局利益和地块的综合效益。多数城市没有从城市整体上进行控制性详细规划,即对土地利用进行“区划”,将总体规划所确定的面积的功能用地再细分成若干小块,制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设,以致在规划管理上无序混乱。一些房地产开发商以低容积率获取土地使用权后,通过各种关系千方百计把容积率提高,加大开发强度,从中获得高额回报。

四、城市规划对房地产开发的有效调控

城市规划是房地产经济活动的基本依据之一，是调控房地产开发的核心措施。为此政府颁布了许多文件，强调了在房地产开发与市场管理中要加强城市规划的调控作用，并提出了明确的要求。早在2003年9月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“改进规划管理，调控土地供应；充分发挥城乡规划的调控作用．在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施等。”这些规定和要求，都是以城市规划为调控手段，从整体的、综合的、长远的观点出发，通盘考虑城市的社会效益、经济效益和环境效益，引导房地产行业的健康发展。结合各国城市规划体系特征和房地产开发管理内容，概括起来有以下几个方面调控手段：

第一，城市规划调控房地产开发的主要方式包括审批方式、区划方式和结合土地业权的方式。由于政府在这三种方式里享有较大的自由裁量权限，且能依靠法规形式对开发活动进行有限的公共干预，开发者也必须遵守有关土地使用的规定条款和协议，从而一定程度 达到了控制地块上的开发活动的目的。

第二、控制土地获得、合理控制房价。城市规划对限制土地获得、促进提高土地与住房价格起着重要作用，因为城市规划控制土地供应以及房地产开发的土地利用结构。在城市规划中，必须合理确定各类房地产用地的布局和比例，有效落实好经济适用房、普通商品房、危旧房改建和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设置。

第三、明确土地用途和土地开发强度。房地产开发设计的核心问题是土地用途和土地开发强度问题。我国土地资源十分稀缺,目前仅以占全世界7%的耕地养活占全世界22%的人口,另外随着今后经济的快速发展,我国城市化的步伐还将加快,城市用地规模也还要不断随之扩大,必须要占用大量的耕地。这样,保护耕地与城市建设占地的矛盾会越来越突出。因此,提高土地开发利用的强度,是解决此矛盾的一条途径。政府用其行政力量对房地产开发施加有效的调控，结合实际情况使用和优化城市土地，使土地得到最好的开发和利用。此外，通过制定开发地段的控制性详细规划，并依据城市空间景观要求控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过度的倾向，保证良好的生活居住环境。

第四、城市规划对房地产开发市场失灵的纠正。城市规划对土地利用的地块进行分配，以减少外部负效应增大外部正效应，使土地使用者获得最大程度的满意的同时促进总体地价上升。城市规划从宏观上对土地资源做了一个有效的配置，控制用地规模，有计划引导城市空间扩张，调整城市土地利用结构，使土地得到集约利用，使房地产的有效供给与有效需求相适应。

五、总结

房地产心得体会篇7

房地产作为我国国民经济的重要产业,一直以来都吸引着社会密集的关注度。房地产业稍有风吹草动,立即会掀起轩然大波,引发房地产开发商与消费者之间激烈的争论。2010年5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控在云南省也已逐步落实,新政给省会城市昆明的房地产业带来了什么?在有关房地产的一片争议声中, “房价”首当其冲。

房价节节攀升 市民各执己见

国家统计局6月10日的数据显示,2010年1至5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了12.4%。而位列其中的昆明,5月份的楼盘销售套数为3663套,成交面积259310.71平方米,成交金额为177245.54万元。以此金额计算,昆明房屋均价已达到每平方米6835元。节节攀升的房价自然也引得市民议论纷纷,一年半以前刚购买了一套住房的市民蒋先生就表示:“昆明房价越来越高了,像我的月收入在5000到6000左右,一年半前买房的时候我已经觉得房价高了。没想到现在价格又在涨,这意味着很多收入和我差不多的人也快买不起房子了。”任职于昆明市某重点高中的杨老师也表示:“像我们这种普通收入的双职工家庭,供一套住房可能还过的去,但也已经觉得压力很大,我很难想象中低收入者要怎么买房。”

杨老师和蒋先生的担忧不无道理,从6月10日云南省人力资源和社会保障厅、云南省统计局发出的统计数据看:2009年全年云南城镇单位在岗职工平均收入26992元。而按照昆明房屋销售均价每平方米6835元计算,普通职工2009年一年的收入仅能买到3.9平方米的房屋。

对于高房价,市民中也有不一样的声音,几个月前刚刚迁入新居的昆明市某知名餐饮企业总裁胡先生就表示:“从发展趋势看,我觉得昆明现在的房价还在一个比较合理的范围,因为昆明正在向着东南亚的中心城市方向发展。我认为随着昆明的发展,以后的房价只会涨,平均的房价可能要到一万左右,如果是市中心有可能会到两万左右,房价的升高只会是一个时间问题。虽然我们都知道昆明现在还有很多人买不起房子,可是昆明作为一个面向东南亚的对外贸易重点城市,它的大发展是必然。所以除非昆明不发展了,房价才不会上升。”

“房价为什么会高,我觉得正如市委书记仇和所说,是政府的一些官员和房地产商之间存在,从而将房价无形中抬高了,我很想知道地产商们都作何解释。”对于房价走高的原因,蒋先生表达了自己的看法。

谁抬高房价 ?地产商说法各异

那么,是否如蒋先生所担忧的那样,昆明的房价存在泡沫呢?对此,昆明市的房地产开发商们纷纷表达了自己的观点。

“目前昆明楼市的价格其实并不高”――竞达运通房地产公司的董事长吴建国表示 。“房价过低对房子的品质会有影响,而房子的品质关乎每一位消费者的切身利益,同时房价过低对于政府的收益也会造成一定影响,这些都是房地产商需要协调考虑的因素,基于这些情况,我认为昆明的房价其实是比较合理的。”吴建国如是说。

而对于昆明房价高是因为存在、暗箱操作的说法,吴建国表示对此不便发表评论。不过,他强调:“目前昆明的房价确实是合理的,因为房价跟地价是联系在一起的,昆明政府的‘54321’文件对于地价也有一个土地出让最低限价的规定,所以房价只能跟着地价走。房价的合理应当建立在既能保证政府利益又能平衡与地价的协调基础上。”

“地价能否下降才是房地产价格下一步能否企稳的重要因素”――瑞丰和(中国)地产云南公司副总经理陆韬也表示。“中央和地方之前出台的政策并未涉及房价上涨的真正要害,房价在目前出现越控制越高涨的情况,除了供需不平衡造成之外,地价才是导致高房价一个最主要的原因。如果地价不跌,房价泡沫也将无法得到实质性的挤压。”

“昆明的房价基本上是正常的,因为房子的土地成本摆在那里”――无独有偶,昆明奥宸房地产开发有限公司董事长邹建民也这么认为。“我觉得地价本来就高,房价只能跟着地价走,而土地成本是由政府政策决定的。总体说来,房价的增长还是因为土地成本在增加。”

针对昆明市房价问题,记者还专程采访了官房集团、俊发地产、星耀集团、诺仕达集团等知名房企负责人,但以上地产开发商均保持沉默。

消费者“持币待购” 开发商“强扛护盘”

新“国十条”以来,市场政策调控不断,房产新政究竟给昆明楼市带来了什么?关心房产的市民自有看法,对昆明房地产市场一直都很关注而且颇有研究的市民陈女士就表示,房产新政的出台无论是对新售房还是二手房都有很大的影响,成交量都在下降。那么对此,各房地产商又是怎么看的呢?

瑞丰和(中国)地产云南公司副总经理陆韬认为:“新‘国十条’出台后,昆明房地产市场供求关系逆转,昆明房地产的刚性需求使得更多的消费者选择了‘持币待购’的观望态度,而与此同时,资金链的坚挺也使得众多的开发商‘强扛护盘’,采取捂盘惜售强扛房价的护盘政策,这就导致楼盘的成交量出现了环比大跌四成的局面。”

而昆明市中心某房产中介负责人杨女士的观点与此不谋而合,“在价格略升的基础上,二手房交易量有所下降,无论是消费者还是二手房的房主对整个状况还是处在一个观望态度。”针对房产新政对二手房的影响,杨女士表示:“就我了解的情况,房产新政对于二手房基本没什么影响,相反价格还略有上升。因此从二手房交易的总体情况上看,还是稳中略有升的状况。而对于租房的情况,总体上价格还是上升的,平均下来每套住房涨了一两百块,对于市中心的房源则影响不大,跟新政出台前相比没有什么区别。”

房地产心得体会篇8

一、道德资本铸就房地产企业核心竞争力的内功

道德资本是指道德与企业文化和企业价值相结合，融入生产理念并增进社会财富的能力，也能外化为一种企业理。它包括企业相关的道德规范和制度体系、企业价值观念、伦理道德等。道德资本与其他资本的不同点在于：它是能促进经济实体增值、保值的人文动力，更是一种理性精神体现，最大限度帮助企业达到社会效益与经济效益的双赢。核心竞争力是指隐含在企业产品和服务中根深蒂固并互相弥补的知识、技能或者知识和技能的组合。通过企业的核心技术和企业创新能力发展出来的核心竞争力，能够使企业按照世界高水平完成核心流程，支撑现在的竞争优势，保持和发展未来的竞争优势。伦理道德关系将会影响企业的整体利益，构成企业内外部关系的核心。道德资本的形成，能够反映道德与经济发展相互促进且契合的作用，也能够在一定程度上影响管理行为和经营方式。道德资本俨然已经成为企业成长与发展过程中稳定而深远的优势影响因素。“穷则独善其身，达则兼济天下”， 房地产企业应当主动把“道德的血液”注入的自身，习惯成自然，以道德自律。壮大德之基，房地产企业才能兼济天下。

（一）“义”与“利”之间博弈权衡

人类价值有两种最基本的类型：功利价值与伦理价值。这也是人类最根本的价值取向。在企业运营当中，也就产生了以盈利为目的的功利性的“利”与社会责任的道德伦理性的“义”，使得企业在内部治理与生产活动以及竞争与合作过程中，处处体现出“义”与“利”之间的博弈权衡。房地产开发商作为一个社会群体，为房地产市场和中国经济发展做出很大贡献；但同样不可否认的是，一些房地产开发商为其市场强势地位所骄纵，已经习惯于暴利回报而无视商业道德，捂盘惜售、哄抬价格的案例不胜枚举。企业伦理是指企业经营以合法合理的方式获取收益，处理好企业利益与内部职工利益、企业利益与社会效益、其他利益相关者利益。企业的伦理管理要求管理者能够主动从社会公认的伦理道德规范出发，使其管理制度、公司治理、战略目标、经营理念等符合伦理道德规范，建立并维护合理、和谐的行业环境和市场经济秩序。

然而，利润关系与企业命运息息相关，“利润最大化”经营目标使企业在“义”与“利”之间的权衡显得更为复杂、矛盾，容易造成两者之间的失衡，从而“误入歧途”。“义”与“利”之间的博弈就要求企业在谋求生存和发展的基础上将企业利益与社会伦理道德规范相结合，找到“义”与“利”的统一。客观看，企业的道德资本相当于无形资产，同样能为企业带来经济效益，引导企业创新发展的正确方向，赢得更多的社会力量支持和认可，打造企业具有核心竞争力的“品牌”效应。在追求人与自然和谐共处的今天，利润已经不是衡量一个企业真正价值的唯一指标，社会伦理道德规范对企业的声誉、企业间的合作起着越来越重要的作用，社会责任俨然已经成为一种强大的企业竞争力。

（二）竞合共赢的正能量

有道德的房地产开发商通过竞合共赢获得正能量，其道德资本的集聚是实现其市场能力的基础条件。市场调研与预测、企业策略形成与实施、目标客户选取与维护、广告宣传与媒体策略等市场行为，都体现出社会伦理道德观念和原则对企业的重要性。

1.持续长久的营销网络

持续而又长久的营销网络构建与维护，离不开良好道德资本的构筑与积累。房地产企业要构建一个具备企业核心竞争能力的营销网络，必然拥有一个良好而稳定的供应渠道、高质量的客户群体和良好的商业信誉。只有依靠企业道德资本的支持，始终以顾客为导向，站在顾客权益和企业信誉的角度上，把重点放在稳定高质量产品和提高服务质量，使企业与客户、营销网络与社会群体之间建立和维持良好的交互关系，才能建立真正具有竞争力的市场营销网络和市场能力，从而获得更多的利润空间。因此，房地产企业的道德资本能有效维护企业内外部利益相关者的和谐关系，它是实现企业竞合共赢模式必不可少的资源。

2.有效的低成本策略

房地产企业的重要成功因素之一即是低成本经营策略，在最高程度上为企业增加整体利益。但是无下限的低成本策略并不可能成为真正的企业核心竞争力。首先，房地产企业只有合理的成本定价，与竞争对手维持和谐状态，才有益于维护行业的平稳发展，能够有效地降低企业的经营风险。其次，在与相关组织和群体进行交易活动时，也必须考虑他们的相关利益。与关联机构和社会团体保持稳定而融洽的发展关系，能获得社会群体更为广泛的支持和配合，更有益于企业营销活动的顺利有效开展。最后，房地产企业必须以客户为导向，保障和维护客户权益，提高顾客心理满意度。这样才能吸引新老客户购买、扩大销售量，也能进一步提高经济效益和增强企业竞争力。因此，房地产企业道德资本的构筑和积累是企业拓展利润空间的有效途径。

3.竞合共赢的社会交换过程

房地产企业通过拥有的资源与其他社会主体交换取得需要的资源，参与各种各样的社会交换。在当今分工精细化的社会条件下，企业所拥有的或者支配着的资源必然能够直接或间接满足另一个企业的某方面需求。在很大程度上，房地产企业能不能得到社会大众的支持和认同决定了企业能不能通过参与社会交换实现降低成本、取得收益的目标。企业社会道德资本是企业获得社会支持和认可的生动体现。

二、社会责任外化房地产企业核心竞争力的效能

企业社会责任是西方正在兴起的一种企业哲学伦理学，通常指与主要利益相关者、价值相联系，遵从法律并尊重人类、社会和环境的一系列政策和实践。“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物” 作为华夏文明的一部分，对厚德的推崇与实践，在更广的范围内具有普适性，更具有鲜明的时代感。企业可以将对厚德的诠释与地域、行业、自我特征相结合，这种结合的本质就是企业的社会责任。企业过度地追逐经济利益的最大化，经常会引发一些诸如产品质量问题与消费者权益、经济效益与社会效益、恶性竞争与和谐相处等矛盾的激化。房地产企业积极履行社会责任、提高企业内部职工和客户的忠诚度、提高企业品牌形象和企业商誉，就能享受到在履行社会责任之后对企业经营业绩、企业核心竞争能力和企业价值带来增值潜力和可持续收益。可见，房地产企业的竞争优势不仅体现在经济方面，还体现在伦理道德和社会责任方面。

（一）赋予企业社会责任的必然性

从经济学的角度分析，房地产企业实现收益最大化的方式主要是通过两个方面：一是最大限度地降低内部管理经营成本；二是减少社会性的支出。但是，这些方式与企业应该要增加环境保护和治理等社会责任相背离。虽然最近几年房地产企业在一定程度上履行其社会责任，但并未形成长效机制，而这就需要取得经营的合法性和相关法规条例的规定。这个过程漫长且昂贵，只有降低交易成本才能为企业带来经济效益的提高。这又可以通过交易双方对社会伦理道德准则的遵守，大大地降低双方交易成本、风险成本等，从而获得更高的收益。企业社会责任是指企业在考虑自身的财务和经营状况、对股东承担法律责任的同时，考虑到对其他利益相关者造成的影响并使商业运作活动符合可持续发展要求，是包括经济、政治、法律、文化和道德的综合责任。企业作为经济组织，其生存与发展与社会发展有密切关系，只有积极地承担社会责任，在考虑经济收益的同时考虑到对其他利益相关者的影响，才能为获得更加宽广的发展空间，获得可持续发展的源动力。

（二）从战略眼光看待社会责任

房地产企业在面对金融危机和楼市不断调控的严峻挑战下，更需要形成有利于社会和谐和公共利益的社会责任意识。企业社会责任战略俨然已经成为企业核心战略的一部分。而形成并且提升房地产企业社会责任意识的动力因素是建立在利润驱动基础上的企业整体发展观，这就要求房地产企业用战略的眼光看待社会责任。社会责任意识是当今社会对企业的期望，从长远角度来看，提升企业的社会责任意识无疑是有利于企业自身发展的行为。房地产企业亦应该建立一套新的企业发展观、价值观，争取最大限度地维护股东利益之外的其他所有社会群体的相关利益，包括职工、顾客、债权人、竞争对手、环境以及整个社会其他公共利益等，还应该把社会责任看成是企业社会责任的投入和企业可持续发展战略的客观要求。企业应该把社会责任纳入到发展战略，看作是企业谋求发展的方法和途径。房地产企业还应该主动把个人利益、企业利益、社会利益结合起来，在追求最大收益的过程中，创造更多的社会财富，产生良好的社会效益。

三、机制创新整合房地产企业核心竞争力的资源

从伦理视角分析，房地产企业的机制创新关键在于文化机制创新。良好的文化机制包括企业文化观念、企业价值观、企业精神、道德伦理规范、社会文化环境等方面，能够使企业形成强大的凝聚力，保持企业竞争优势，提升企业竞争力。机制创新对企业核心竞争力的独特作用主要是整合企业内外资源：首先，企业文化以人为本的思想能够激励企业职工积极进取、为企业做贡献，更能够有效推动人力资本的提升；其次，企业文化能够通过其特殊途径或方式从外部获得的资源转化成为企业的内在竞争优势，从而逐渐增强企业核心竞争能力，促进企业可持续发展。

企业文化是内部职工整体心理定势的主导意识，是企业的价值观念、经营宗旨、管理理念的集中体现。它属于抽象意识的范畴，其价值往往是很难被评判的，但其地位确实已经被社会普遍认可和接受。企业文化的形成和发展将会影响到企业的文化力量，进而影响内部职工的行为方式和思维方式，将会对企业的经济效益和社会效益产生重大影响。良好的企业文化能够充分挖掘职工的潜力并调动他们的积极性、自觉性和创造性，使相关利益者能够更加主动和自觉地为企业创造价值。优秀的企业文化，不仅仅是企业内部职工所重视的问题，它所体现的社会责任、安全保障等方面能够得到消费者的信任，可以极大提高房地产企业的软实力。

在企业内部，规章制度只能基本上规范企业职工的行为，而要更充分的发挥职工的主动性创造性、提高职工自主创新能力、提升企业的核心竞争能力，则需要优秀企业文化的引导和企业机制的不断创新和完善，从而建立和维护企业良好的内外伦理道德秩序。优秀的企业文化对企业职工有积极的引导作用，形成共同的价值观念和伦理道德规范，而基于房地产企业文化的机制创新，对房地产企业的其他各种非文化资源具有强大的整合功能，在无形之中增强企业内部职工的归属感和凝聚力，提升企业的人力资本和企业商誉。

四、制度创新释放房地产企业核心竞争力的效率

企业制度体现为企业经济关系，是把伦理道德追求和内部建设理念化为经济运行和发展中的重要规定或行动准则的承载体。房地产企业需要建立起支持机制创新的体系制度，这样才能使企业真正具有核心竞争力，实现企业可持续发展的高效率。企业制度不仅包括具有法律强制性的正规制度，如企业合同管理制度等，还包括依赖于社会公众舆论和企业社会责任的非正规制度，如道德伦理制度等。从房地产企业的经营过程来看，企业在确立治理结构的安排时，能够考虑在谋求公司利润最大化的同时兼顾其他利益相关者的利益，就能为企业提升核心竞争力、增加企业利益相关者的凝聚力和向心力，共同推动企业可持续发展的高效率。

房地产企业制度创新是否能够有效推动企业可持续发展的高效率主要体现在三个方面：首先应考虑企业制度伦理是否融入管理机制当中。企业只有具有相互信任的和谐氛围和公平、公正、公开的激励制度，才能拥有制度创新的能力，进而充分发挥创新制度的优势。其次应考虑企业是否通过具体的措施发挥创新制度的效能。只有把企业制度落实到职工、客户或者是社会成员，才能验证企业的高效能，而不能仅仅用经济计量。最后应考虑企业制度创新是否推动社会资源的有效利用、提高社会效益。在企业伦理道德理念的指导下，提高企业核心竞争力，在为企业取得经济效益的同时，推动行业可持续发展，谋求社会普遍利益。