房地产行业调研报告范文
时间：2023-03-22 20:23:53
房地产行业调研报告范文第1篇
20xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长0.3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方米;存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
二、存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：
一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预(销)售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定;茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。
二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。
三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中,住房保障体系健全还不够;“两房”建设工作创新力度还不够。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在20xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场;
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预(销)售的监督和管理。严格执行预(销)售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。
3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
房地产行业调研报告范文第2篇
一、调研目的
按照开发区党工委的要求，结合本局工作实际，坚持解放思想，改革创新，以构建保障和促进科学发展的体制机制为核心，深入基层、深入群众，听取各方意见，倾听群众心声，认真总结成功经验，破解影响和制约我区房地产行业科学发展的重大问题，努力把握科学发展的趋势和规律，形成一批调研成果，并及时总结转化为政策措施和制度。
二、调研内容
着重围绕建立健全保障和促进房地产行业科学发展的体制机制、制定促进科学发展的政策、服务科学发展、解决房地产发展的热点难点问题和事关群众切身利益的重大问题开展调研。一是进一步贯彻国家、省、市促进房地产行业发展的各项政策，加强房地产市场秩序的监管，稳定房地产市场；二是进一步加大物业管理的力度，积极改善居民生活环境；三是进一步加大矛盾纠纷排查、调解力度，切实维护人民群众的合法权益；四是进一步贯彻房屋登记办法，强化产权产籍管理，推进规范化窗口建设，切实解决在产权登记办证、窗口服务等方面制约科学发展的突出问题，
三、调研原则
坚持解放思想，务求改革创新；突出实践特色，贯彻群众路线；深入分析研究，切实解决问题。
四、组织机构
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四、时间、方法及步骤
集中调研时间安排在4月21-30日。根据确定的调研课题，采取实地调研、问卷调研、座谈调研、研讨调研等方式进行。
1、进行调研准备。时间安排4月21-24日研究确定调研课题，制定具体调研方案，设计调查问卷，搜集相关材料，提前安排相关工作。
2、开展“创优服务促发展”大讨论活动。时间安排4月27日。按照“一学争创三提高，推动科学发展成效”的要求，围绕“服务企业、服务基层、服务群众”主题，以讨论会的形式在全体干部职工内部开展调研。
3、开展“科学发展，和谐*”调研活动。时间安排4月27-30日。深入社区，围绕我区目前住房状况、居民反映突出的问题及构建和谐*、维护社区安定稳定等内容，以问卷调查的形式开展调研。
4、开展集中1天时间召开由房地产开发企业参加的“求计策，谋发展”恳谈会，围绕本单位出台的文件和措施，特别是涉及保增长、保民生、保稳定方面的举措进行民主恳谈，广泛听取意见和建议。积极应对经济形势，保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定
5、开展“我为科学发展进一言、献一策”意见征集活动。时间安排4月27-30日。围绕业务办理流程、时限及窗口服务等内容以发放《征求意见函》，设置意见箱，开通征求意见电话等方式，面向服务对象开展活动，发动服务对象积极为本单位科学发展进言献策，并将征求到的意见认真梳理汇总。
6、形成调研报告。在深入调研基础上，认真分析研究，梳理出在科学发展上存在的突出问题，提出工作思路，形成调研成果，并报区实践办。
7、转化调研成果。对调研中能够解决的问题，要立即予以解决；对调研中一时难以解决的问题，进一步梳理分析，促进解决问题思路的形成；对于自身解决不了的问题，提出基本思路和建议。逐步将调研成果转化为政策措施和管理制度与办法，推进政策制度的科学完善。
五、相关要求
1、明确责任。领导小组成员都要负责组织好一个专题的调研工作，统筹安排，精心组织，并带头撰写调研报告。
2、科学安排。调研工作要注重理论研究与实践探索相结合，广泛调研与典型案例分析相结合。调研工作要深入到基层，探索解决问题的新角度、新办法，理清解决问题的思路。
房地产行业调研报告范文第3篇
500万！这则消息，会令多少人眼红、心热、内心泛波。恐怕不少行外人心里嘀咕，都说“隔行如隔山”，原来年终奖才是最大的差别所在。
此外，为高企房价所累的普罗大众，更是暗骂“黑心开发商”、“暴利房地产业”。苦逼的房奴们，一生辛苦付诸首付和房贷，转眼成为楼盘销售冠军的荣耀和腰包，心中该翻起多少不平静的波澜。
其实，这已经不是绿城集团第一次如此重金奖励一线销售人员。据悉，去年也是在山东济南项目，绿城的另一名置业顾问凭借6.95亿元的销售额，同样获得税后500万元的奖励。为此，绿城可谓赚足眼球，也赚足了羡慕、嫉妒、恨的眼神。
“这是特例，大部分房企发给普通员工的年终奖没有这么夸张，也不会这么高调”，在国内某知名一线房企供职的人士告诉记者，绿城如此，炒作嫌疑是有的，这和企业的风格也有关系。大部分房企对于一线销售人员的年终奖励，上限都在几十万元人民币左右，普通的上佳业绩表现者，恐怕也只有万元水平的年终奖。而年会的抽奖奖品，也多是旅游大奖、电子产品等万元以内的产品。
尽管如此，房地产行业依然是最令人眼红的年终奖“大户”行业。据猎聘网和众达朴信管理咨询公司调研报告显示，在年终奖收入排名前10位的行业里，房地产开发业和房地产服务业占据两个席位，年终奖均值分别是4.9万元和3.8万元。
虽然近年来房地产行业的利润率一直在下降，“暴利行业”之说已经不再那么流行。但是相较于今年运气不佳的白酒、高端餐饮等行情低迷的行业而言，房地产的风光无限也是有目共睹。房企业绩的普遍大幅增长，让从业者们对年终奖的期盼，也都信心满满。
然而业内人士认为，在房企业绩大涨的背景下，房地产行业的内部分化更加明显，龙头企业的强者恒强，而大量中小房企的处境却并不那么轻松，职工年终奖恐怕也很难有多高。
不论是5袋苹果，还是苹果五代，年终奖又怎能做到让所有人都满意。对于这个话题，“高大上”的《人民日报》也都参与了热烈的讨论，其评论道：“年终奖是个‘不患寡而患不均’的事物，围绕年终奖的羡慕嫉妒恨，是广大劳动人们渴盼辛劳能获得肯定的焦灼，也掺杂对分配不公平的担忧。”
房地产行业调研报告范文第4篇
中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹认为，最近房地产股的领跌与银根紧缩不无关系。而整个房地产行业的不容乐观，可能导致负资产家庭在中国出现。“对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，行业将进入‘塑性变形’阶段，出现一部分企业的破产和房地产行业失业率的提高。”潘石屹表示。在行业资金非常紧张的情况下，央行突然提高1个百分点的准备金率，意味着又有4000亿元的资金被冻结。潘石屹认为在这次股票暴跌中，房地产股领跌，与银根的进一步缩紧、银行准备金率的提高有关系。从整个地产市场来看，深圳成为目前房地产市场的“保险丝”，要出问题会先有表现，要断会先断。“如果中国出现负资产的家庭，很有可能是从这里先出现。美国的次贷危机不会以同样的方式在中国重演，因为中国房地产的按揭贷款没有证券化，没有形成衍生的金融产品。但如果继续一味实施非常从紧的货币政策，也有可能会出现负资产的家庭，还不了银行按揭贷款的家庭，这就可能出现银行大面积的坏账。”潘石屹称。
（来源：第一财经日报）
宏观调控不能违反市
场经济三个基本规律
全国人大常委会副委员长成思危指出，政府的宏观调控不能违反市场经济的三个基本规律。第一，不能违反价值规律。如果是价格过分脱离了价值，你采取限价或者补贴的方法都只能是权宜之计，并没有真正解决问题。限价的结果可能只是减弱生产者的积极性，造成市场的扭曲；而补贴的结果则可能造成有的人钻空子。第二，不能违反供求规律。供应和需求始终是市场的一个非常重要的因素，但是我们以前的做法是多了就用刀子砍，少了用鞭子赶。等你刀砍下去的时候，市场情况发生变化，鞭子赶的时候，根据情况投资决策建厂，建好厂以后这个产品又多了。所以我们应该相信市场的信号，不要用自己主观的判断来代替市场的信号。第三，不能违反市场的竞争规律。我们以前老是用防止重复建设来限制新进入者，实际上这个提法是不对的。没有新的市场进入者，没有新的竞争者，这个市场是不可能进步的。所以后来的提法改成了防止低水平的重复建设，这个提法就科学了。我们不能限制市场的竞争，而是应该鼓励竞争，只有通过鼓励竞争才能够实现技术的进步，这样才会使消费者得到更大的实惠。
（来源：北京日报）
国务院调研报告
建言银行减少月
供额延长偿还期
面对房贷断供的业主，银行不应该一刀切地为了回笼现金将住房拍卖。国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授建议对于那些无力支付月供款而被迫断供的购房者，银行不妨采取包括减少每月偿还额，延长贷款偿还期，或者暂停偿还贷款几个月等措施，采取比较弹性的做法，共渡楼市下跌面临的难关。”国世平教授透露，国务院调研小组赴深圳专程调研深圳房地产市场对于银行风险之时，其应约参加了调研小组的座谈会，目前正为之写一份报告，内容就涉及上述所言。据其介绍，国务院调研小组赴深圳主要针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。调研过程中，国务院小组成员在搜集当地银行数据的同时，也召开座谈会，听取当地业内专家的意见以及建议。“目前调研小组已经带走相关数据以及信息，正在制定相关应对措施。”国世平表示。
（来源：新浪财经）
物价增长拐点正在显现
国家发改委宏观经济研究院宏观经济研究室主任王小广日前表示：尽管当前我国通货膨胀压力仍然偏大，但随着全球和中国经济增长均出现周期性放慢，我国物价增长的“拐点”正在显现。王小广说，今年以来，随着全球和中国经济增长均出现周期性的放慢，通胀的压力会逐步减轻，经济增长逐步放慢将解决当前的物价增长过快问题。尽管当前通货膨胀压力仍然偏大，但我国物价增长的“拐点”正在显现，他认为，物价回落主要有三方面原因：一是去年基数偏高的影响。二是尽管有最近成品油价格和电价“双提”的新涨价因素，但食品价格在粮食供给充足及生猪产量明显恢复的作用下将会出现较明显的回落走势。三是世界经济的继续减速将会对我国出口增长产生较大的压力。在多种因素的作用下，国内供求关系将发生变化，市场上供给过剩的产品将增加，一些产品将开始面临较明显的供给过剩压力，这既会导致PPI增幅逐步回落，也会给CPI增长形成反压。
房地产行业调研报告范文第5篇
【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法 改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02
随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。
一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性
房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。
经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。
二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探
（一）择本地房地产项目，模拟实战
为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。
（二）让学生“动”起来，在“动”中学
1 动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。
一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。
二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。
三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。
2 动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。
3 动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。
三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项
（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣
心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。
（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导
课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。
（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台
由于本课程教学方法的改革中很重要的组成部分是分小组讨论及学生动手写策划案，所以房地产策划实训室的桌椅方便移动及自由组合很重要。另外方便学生当堂修改方案的电脑、方便学生上台汇报的多媒体配备是不可少的。在加强院内“房地产策划实训室”的同时，还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司签订校外实习基地建设协议，形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
房地产行业调研报告范文第6篇
2012年如期而至，经济走向、宏观政策、行业结构调整等方面都面临重大考验。在风云变幻、波澜起伏的大环境下，哪种行业将占据高地？哪类人才能一领？哪些地区会备受青睐？……本期嘉宾CHINA HRKEY副总裁申立鸣为您预测2012年职场发展趋势。
薪酬起薪点将不断攀高
Q：根据您的判断，2012年职场薪酬的总体走势将呈现什么特点？较上一年度会有什么明显变化？
A：无论应届毕业生还是非应届毕业生，其薪酬起薪点的整体趋势都是在不断攀高。尤其是从去年起，在通胀等各方面压力下，企业用工成本压力不断加大。以2011年应届毕业生为例，本科毕业生的平均起薪为2644元，硕士毕业生的平均起薪为3970元，比2010年分别上涨了13.1%和11.2%。
技术类人才缺口最大
Q：在整体经济环境大背景下，哪些行业或岗位的薪酬会持续走高？哪些行业的薪酬前景不容乐观？目前有哪些可预测到的黑马行业？
A：通过调研发现，2012年企业最急需的人员是技术类，占33%。其次分别是生产类、管理类和营销类岗位人员。从招聘需求来看，2012年消费品行业、高科技行业的企业在员工招聘人数上都将有大幅度增长。特别值得一提的是，尽管高科技行业在2011年受到金融市场及各方面政策的影响较多，其整体招聘总人数略低于2010年，但可以预计到2012年，其招聘需求将呈现大幅反弹。此外，房地产行业2012年员工招聘人数将趋于谨慎、保守。
二线城市人才需求大于一线
部分行业薪酬水超一线
Q：薪酬走势在地域上会呈现怎样的特点和变化？哪些地区薪酬会有大的调整？
A：调研发现二线城市的薪酬水平正逐步接近一线城市的薪酬水平，且一些二线城市部分行业和高学历人才薪酬水平甚至反超一线城市。据《2011中国企业校园招聘现状调研报告》显示，二线城市的医疗、房地产及制造行业的应届本科毕业生起薪点超过了一线城市同类人员的起薪点。由此可见，2011～2012年是一线城市竞争优势逐渐淡化的转折点，二线城市的快速发展和竞争优势的逐渐增大，有利于维护城市资源平衡，促进毕业生理性择业。
Q：与一线城市相比，2012年企业在二三线城市的人才招聘呈现出怎样的特点与区别？
A：从地区分布来看，2012年企业员工招聘需求继续保持2011年呈现的态势：二线城市高于一线城市，且差距在不断拉大。这也表明，企业在二线城市的人才争夺战已全面打响。此外，研究发现，二三线城市人才招聘的特点会更加与其所在地域行业特性相吻合。
Q：基于对行业薪酬的预测，您对即将就业的大学生或准备跳槽的职场人有哪些建议？
A：基于对行业薪酬的调研，从一线城市和二线城市的薪酬对比来看，金融、高科技行业的应届毕业生薪酬水平差异最大，能源化工、制造行业的应届毕业生起薪差异最小。此外，值得关注的是二线城市的毕业生起薪点与一线城市的差距正在快速缩小，部分行业甚至反超一线城市。如二线城市的医疗、房地产及制造行业的应届本科毕业生起薪点超过了一线城市。毕业生和准备跳槽的职场人可以此作为参考。
背景延伸
1.人力资源机构CHINA HRKEY《2011中国企业招聘现状调研报告》显示，2012年高科技行业人才需求将大幅增长，较2011年增加近2.3倍，增幅居各行业之首。尽管高科技行业在2011年受金融市场及各方面政策的影响较多，其整体招聘总人数略低于2010年，但预计2012年招聘需求将有大幅反弹。
2.中国人事科学研究院的《中国人才报告》显示，到2012年我国第三产业人才缺口预计达325万人，服务业将是增加就业岗位最多的产业。
3.韬睿惠悦咨询公司的《2011年整体奖酬调研报告》显示，2012年中国企业虽仍将坚持增加人力资本投入，但预期加薪幅度（10％）相较2011年的实际加薪率（10.9％）会有所下降，这表明面对国际经济环境持续低迷与国内用工成本不断上涨，企业对未来的预期保持谨慎态度。
房地产行业调研报告范文第7篇
产量再创历史新高
1-6月水泥产量同比增长14.9‰6月单月产量再度创下历史新高。国家统计局数据显示，2009年6月全国水泥产量15760万吨，同比大幅增长19.6％，值得关注的是产量的绝对数字，6月单月产量继5月后再度创下历史新高；2009年1-6月累计产量73462万吨，同比增长14.9％。如果把水泥产量看成表观消费量(即忽略出口和存货因素)，无论从6月单月还是累计数据看，水泥消费已经在基建和房地产的双重驱动下达到了历史最佳状态。
房地产开发投资反弹趋势已然明显。2009年1-6月房地产开发投资完成14505.33亿元，同比增长9.9％，其中6月单月房地产开发投资完成4340.12亿元，同比增长18％(较5月环比大幅增长51％)。在持续热销缓解房地产行业资金链后，新开工面积在6月终于出现反转，同比增长11.4％，为2009年以来首次同比增长。根据房地产行业反转历史经验，我们判断新开工和施工面积将持续保持快速增长势头。
基建投资高速增长趋势仍在延续。6月单月我国完成铁路基本建设投资523.67亿元，同比增长138％，完成交通固定资产投资1174.79亿元，同比增长46％，延续了自去年年底以来持续爆发式增长态势。随着“四万亿”相关项目逐渐进入施工高峰阶段，我们预计下半年基建相关投资数据将继续制造“惊喜”，全年完成我们前期情景测算的中性预期应无问题，甚至可能达到我们情景分析中的乐观预期。
7月大部分区域水泥价格保持平稳，长江中下游部分地区因雨季因素略有下跌，东北、西北部分区域因进入年内旺季价格有所上涨。我们从今年4月起开始跟踪区域水泥周价格变动情况，并于每周一外发水泥价格周报。我们持续跟踪的水泥价格数据显示，7月大部分地区价格平稳，长江中下游地区的雨季影响已接近尾声，新疆、哈尔滨因逐渐进入旺季，价格大幅上涨。
需求正在酝酿 旺季消费指日可待
随着雨季及最炎热阶段过去，行业淡季渐入尾声。6月份以来南方部分地区持续降雨，7月后又进入夏季最炎热天气，这些都是当前行业处于淡季的主要因素。随着雨季过去，目前已进入“三伏天”的中伏，我们判断8月中旬以后天气情况会显著好转，届时水泥供需将出现积极信号，如涨价等，值得投资者关注。
“四万亿”推动基建投资计划将继续向纵深演绎。随着宏观经济运行呈现出改善迹象，与去年年底测算水泥需求时基建投资的一枝独秀相比，当前其他主要水泥需求领域如房地产、工业等方面都显改善迹象。而“四万亿”投资计划仍继续向纵深演绎，近日发改委公布的四万亿投向构成及中央投资项目进展报告显示，除基建投资保持高速增长外，保障性住房、农村基础设施建设、节能减排及相关生态工程等亦在加速投资中。
房地产新开工项目大量启动。根据历史经验，房地产行业景气复苏有三个典型阶段，每一阶段都有相应标志性现象或事件。根据3月份以来的房地产行业景气趋势，我们判断目前房地产行业已处在复苏的第二阶段，三季度后即将步入第三阶段，即房地产开发投资出现显著复苏。
维持2009年煤炭均价同比下降25％的判断。对于后续煤价预期走势，经过与中信煤炭行业分析团队及业内一些专家交流，今年下半年煤价仍将呈现趋势性回落(只是幅度会非常有限)已成市场一致性预期，具体回落幅度取决于山西、内蒙等地小煤窑的复产情况。综合各方观点，我们目前维持2009年煤炭均价较2008年下降25％左右的判断不变，按煤炭占水泥生产综合成本约35％计算，可降低水泥生产成本约9％。
旺季指日可待，届时水泥价格将再次迎来上涨的时间窗口。我们认为水泥行业景气将在年内进一步趋升，2010年中期之前高位延续的观点，我们判断三季度水泥价格将保持稳定，9月份后在迎来年内最大消费旺季的同时水泥价格(全国均价)将再度上涨，我们判断具体上涨幅度将在10-20元／吨之间。
严控产能相关政策或将出台利好行业长期发展
前期由发改委牵头、中国水泥协会协助并共同调研华东六省产能过剩情况结束后，我们了解到发改委、工信部等行业主管部门均在酝酿出台严控水泥产能过快扩张的相关政策，目前发改委和水泥协会正合作撰写此次调研报告，目前还有部分地区产能情况尚在统计中，此次报告最终将报送国务院，层次很高。
不论此次最终出台哪种政策，我们认为国家出手调控水泥行业投资过热的决心已定，具体变数只是执行的方式方法。我们此前曾多次对2010年中期以后行业产能过剩的可能表示担忧，现在看来，如果国家相关产业政策能够被认真执行，2010年至以后行业产能压力可能将大为缓解。
“三大主线”延续静待旺季到来
7月中水泥股出现一波上涨行情，当前行业整体估值在2009年20-25倍PE间徘徊，主要公司吨产能市值高于重置成本(350-400元／吨)50％左右。基于上文中对行业景气展望的分析，随着基建投资热潮延续带来的超预期逐渐成为现实，以及预期中中心区域房地产开发投资将于下半年开始复苏等正面因素推动下，我们维持对行业景气于2009年下半年再创新高，以及在2010年上半年景气高位延续的观点，维持行业“强于大市”评级。对于2010年下半年景气走向则取决于前文所述第二波产能供给高峰能否被市场消化。
我们持续推荐的“三大主线”依然是近期水泥行业主要的投资思路，而随着淡季逐渐进入尾声，我们亦判断行业正在酝酿积极因素和催化剂(近期广东地区价格上涨10元／吨即是一例)，布局水泥股的时机已基本成熟。
主线一：基建投资渐入高峰推动水泥需求快速增长的主题仍在延续。从上半年主要投资数据看，基建投资爆发式增长态势(50％以上增长)仍在持续，基建领域水泥需求也是3月以来水泥产量增速表现抢眼的主要原因，随着下半年地方性基建项目开始大量启动(在基建项目资本金比例下调情况下，我们判断地方性基建项目将快速启动)，水泥产量环比上升趋势仍将持续，具体幅度将很可能超乎市场预期。
主线二：房地产开发投资(新开工)预计三季度启动拉动水泥需求。自3-4月房地产销售迎来“小阳春”后，部分区域房地产开发投资也露回暖迹象，我们由此大幅上调水泥需求测算中的房地产开发投资假设(中性预期由-10％上调至9.2％)。值得提请投资者关注的是，全国性水泥公司中海螺水泥对房地产开发投资最为敏感(近70％以上收入来自华东、华南等房地产发达地区)，房地产回暖时间和程度超预期将直接意味着海螺水泥盈利超预期。区域性水泥公司中塔牌集团、ST双马等水泥销售去向中房地产占比较大，故也将明显受益。
主线三：并购整合有重新活跃的迹象。在行业经历了景气探底复苏之后，部分原本进展缓慢的并购整合有重新活跃的迹象，我们将持续跟踪现有及潜在并购整合的进展，发掘其中的投资机会。
对于受益基建领域水泥消费继续向纵深演绎主题，我们推荐全国龙头公司，以海螺水泥、冀东水泥等为代表，它们将能从逐季向好的行业景气中显著受益。对于房地产开发投资复苏这一主题，我们推荐海螺水泥(对房地产开发投资反弹最为敏感)、受益于珠三角区域房地产最早见底复苏的塔牌集团以及其它房地产占销售去向比例较大的公司如ST双马等。
房地产行业调研报告范文第8篇
一、进一步完善了交流平台与服务机制
一是加强了信息载体建设。协会高度重视《威海房地产》的编辑发行工作，在原有基础上将栏目设置、文章内容、版面设计等方面做了更新与调整，为使会刊达到“快、准、权威”的效果，采取了多种激励方式，调动业界专家学者的积极性，并多方面、多渠道地引进专业人才充实编辑队伍力量，较好地完成了上半年会刊的编辑出版工作。
二是完善了调解机制，加强了协调服务。第三次理事会表决通过成立了房地产争议调解委员会。市房协在实际工作中对反映上来的买房人与会员单位之间的争议，按照公平、公正、公开的原则，认真进行了有效调解，较好地维护了会员单位良好的社会形象与合法权益。针对会员单位提出的供暖企业对不采暖车库和储藏室收取供暖费问题，主动与相关部门联系沟通，查找市政府及市有关部门出台的相关文件，并将文件内容形成分析报告上报主管部门;对会员单位反应8家混凝土企业涉嫌违反《反垄断法》，串通操控市场价格一事，组织法律顾问进行了仔细的摸底调查，并上报建设主管部门予以协调解决，最终决定这8家企业由其所属建筑业协会责令限期整改。
三是加强了会员单位的交流与沟通。组织召开了部分房地产开发企业座谈会，就新形势下如何开展好协会工作以及房地产企业参与保障性住房建设等事宜进行了研究探讨。市房协针对会议提出的建议与要求，在实际工作中做了修正与调整，对会议提出的参与保障性住房建设的意见和建议，已形成书面报告上报主管部门。
二、组织企业参加了省第三届住宅产业博览会
四月份，组织了鸿建房地产、丰荟房地产等九家会员单位赴荷泽参加了省第三届住宅产业博览会。五洲太阳城获得“2008中国淮海经济区最宜居小区”奖;文化名居获得“2008中国淮海经济区精品楼盘”奖;荣成丰荟房地产被评为“2008中国淮海经济区诚信企业”。为更好地展示威海形象，市房协以“宜居威海、创业威海、和谐威海”为主题，与当地媒体紧密联系，对威海人居环境优势和精品楼盘项目进行了全面系统的宣传与报道，对擦亮威海“人居福地”这一城市品牌，起到了积极作用。展会期间，还组织参展企业参加了房地产发展高峰论坛和住宅产业化发展高峰论坛，使开发企业对将来的房地产发展有了更深层的分析与了解。同时，因市房协的组织工作得到了省组委会的高度评价，荣获“最佳组织奖”称号。
三、强化社会责任，倡导房地产开发企业积极参与抗震救灾活动
汶川大地震发生后，先后两次倡议全市房地产企业积极参与抗震救灾，广大开发企业积极响应，采取捐款、捐物、认购活动板房等多种形式积极支援灾区的抗震救灾工作。据不完全统计，截至6月30日，共有252家房地产企业参与，合计捐款1580.4万元。其中，乳山长城住宅100.6万元，乳山正华房地产97.7万元，乳山大陶家房地产70.8万元，乳山市益天房地产69.5万元、威海长青房地产52.8万元、威海城建开发50万元，乳山欣业联公司39.6万元、山东美城房地产35万元、高区盛德实业30万元、威海侨谊房地产30万元、西港房地产30万元，捐款数额在30万元以上的达11家。市房协在倡导企业积极参与抗震救灾的同时，紧密联系市内各大媒体，对房地产行业中涌现出来的先进典型和优秀事迹进行了及时的宣传报道，并编辑、出版了《威海房地产》抗震救灾专刊，公布了全市房地产开发企业在此次抗震救灾活动中的表现，宣传普及了抗震救灾知识，介绍了国外在抗震救灾方面的先进经验和做法。
四、广泛开展了思想解放活动
全面贯彻落实市委、市政府思想解放活动精神，按照市建委的指示，积极组织协会成员开展解放思想大讨论活动，深入学习了十七大和十一届全国人大一次会议和省、市“两会”工作报告等会议精神，力促协会在思想上有新突破、工作方法上有新举措、工作作风上有新改变。同时，向会员单位发放征求意见函，针对工作开展中存在的问题广泛求意见和建议，并本着“有则改之，无则加勉”的原则，逐一对应落实到实际工作中，确保各项工作顺利、有效开展。
五、协助市建委开发办做好年报统计等工作在做好市房协各项工作的同时，协助市建委开发办做好三项工作：一是审查了房地产开发企业资质申报材料;二是统计了全市上半年房地产开况;三是督促市直企业上报资信评价活动的各项材料。
上述成绩的取得，离不开会员单位的大力支持，离不开行业主管部门和社会各界的关心和指导。但在肯定成绩的同时我们还清醒认识到协会在实际工作中还存在不足之处：一是与各相关部门及会员单位的沟通有待加强，沟通渠道有待改进;二是各理事单位所发挥的示范带动作用需进一步发挥;三是市房协的机制需进一步改进，工作效率、工作水平有待提高。
2008年是全国贯彻党的十七大精神的第一年，也是房地产业在面临从紧的货币政策，坚持稳中求进，健康发展的关键时期，为充分发挥行业协会的桥梁与纽带作用，促进行业持续稳定发展，下年将全力做好以下几方面的工作：
一、广泛开展各种交流活动
(一)围绕促进宏观调控背景下威海房地产业持续稳定健康发展，邀请国内知名专家到我市召开房地产形势分析座谈会，通报房地产业整体情况，帮助广大开发企业正确分析形势、把握形势、用好形势;以节能环保和集约用地为重点，邀请地源热泵及垃圾生态化处理等方面的专家到我市举办新技术、新产品推广应用会;
(二)组织会员单位外出参观学习考察;组织会员单位参加省部级部门举办的房展等各类交流活动，以开阔视野，扩大交流与宣传;
(三)利用广播媒体跨省联播房地产节目，宣传推广我市房地产行业品牌。
二、做好行检行评，促进行业健康发展
认真组织好威海市优秀住宅小区评选活动，组织专家委员会本着“公平、公正、公开”的原则严格做好资料评审、实地考察、集中评审等各项工作，评出我市一批优秀住宅小区，为树立行业形象、打造行业品牌做出表率。同时，紧密结合行业主管部门和新闻媒体，充分利用电视、报纸、网站等媒体进宣传报道;继续做好省优秀小区的推荐工作;协助市建委开发办做好资信评价工作与住宅性能认定工作。
三、组织部分会员单位开展调研活动
组织部分会员单位围绕当前房地产行业的发展形势，以“稳中求进，健康发展”为主题开展调研，着重做好当前房地产企业遇到的资金紧张、销售困难等问题的调查分析工作;同时积极发动房地产企业为行业发展出谋划策，总结好的经验和做法，形成有价值的调研报告，为政府决策和企业发展当好参谋。
四、不断加强完善信息交流平台
房地产行业调研报告范文第9篇
一、进一步完善了交流平台与服务机制
一是加强了信息载体建设。协会高度重视《威海房地产》的编辑发行工作，在原有基础上将栏目设置、文章内容、版面设计等方面做了更新与调整，为使会刊达到“快、准、权威”的效果，采取了多种激励方式，调动业界专家学者的积极性，并多方面、多渠道地引进专业人才充实编辑队伍力量，较好地完成了上半年会刊的编辑出版工作。
二是完善了调解机制，加强了协调服务。第三次理事会表决通过成立了房地产争议调解委员会。市房协在实际工作中对反映上来的买房人与会员单位之间的争议，按照公平、公正、公开的原则，认真进行了有效调解，较好地维护了会员单位良好的社会形象与合法权益。针对会员单位提出的供暖企业对不采暖车库和储藏室收取供暖费问题，主动与相关部门联系沟通，查找市政府及市有关部门出台的相关文件，并将文件内容形成分析报告上报主管部门;对会员单位反应8家混凝土企业涉嫌违反《反垄断法》，串通操控市场价格一事，组织法律顾问进行了仔细的摸底调查，并上报建设主管部门予以协调解决，最终决定这8家企业由其所属建筑业协会责令限期整改。
三是加强了会员单位的交流与沟通。组织召开了部分房地产开发企业座谈会，就新形势下如何开展好协会工作以及房地产企业参与保障性住房建设等事宜进行了研究探讨。市房协针对会议提出的建议与要求，在实际工作中做了修正与调整，对会议提出的参与保障性住房建设的意见和建议，已形成书面报告上报主管部门。
二、组织企业参加了省第三届住宅产业博览会
四月份，组织了**房地产、**房地产等九家会员单位赴荷泽参加了省第三届住宅产业博览会。五洲太阳城获得“**中国淮海经济区最宜居小区”奖;文化名居获得“**中国淮海经济区精品楼盘”奖;荣成丰荟房地产被评为“**中国淮海经济区诚信企业”。为更好地展示威海形象，市房协以“宜居威海、创业威海、和谐威海”为主题，与当地媒体紧密联系，对威海人居环境优势和精品楼盘项目进行了全面系统的宣传与报道，对擦亮威海“人居福地”这一城市品牌，起到了积极作用。展会期间，还组织参展企业参加了房地产发展高峰论坛和住宅产业化发展高峰论坛，使开发企业对将来的房地产发展有了更深层的分析与了解。同时，因市房协的组织工作得到了省组委会的高度评价，荣获“最佳组织奖”称号。
三、强化社会责任，倡导房地产开发企业积极参与抗震救灾活动
汶川大地震发生后，先后两次倡议全市房地产企业积极参与抗震救灾，广大开发企业积极响应，采取捐款、捐物、认购活动板房等多种形式积极支援灾区的抗震救灾工作。据不完全统计，截至6月30日，共有252家房地产企业参与，合计捐款1580.4万元。其中，乳山长城住宅100.6万元，乳山正华房地产97.7万元，乳山大陶家房地产70.8万元，乳山市益天房地产69.5万元、威海长青房地产52.8万元、威海城建开发50万元，乳山欣业联公司39.6万元、山东美城房地产35万元、高区盛德实业30万元、威海侨谊房地产30万元、西港房地产30万元，捐款数额在30万元以上的达11家。市房协在倡导企业积极参与抗震救灾的同时，紧密联系市内各大媒体，对房地产行业中涌现出来的先进典型和优秀事迹进行了及时的宣传报道，并编辑、出版了《威海房地产》抗震救灾专刊，公布了全市房地产开发企业在此次抗震救灾活动中的表现，宣传普及了抗震救灾知识，介绍了国外在抗震救灾方面的先进经验和做法。
四、广泛开展了思想解放活动
全面贯彻落实市委、市政府思想解放活动精神，按照市建委的指示，积极组织协会成员开展解放思想大讨论活动，深入学习了十七大和十一届全国人大一次会议和省、市“两会”工作报告等会议精神，力促协会在思想上有新突破、工作方法上有新举措、工作作风上有新改变。同时，向会员单位发放征求意见函，针对工作开展中存在的问题广泛求意见和建议，并本着“有则改之，无则加勉”的原则，逐一对应落实到实际工作中，确保各项工作顺利、有效开展。
五、协助市建委开发办做好年报统计等工作
在做好市房协各项工作的同时，协助市建委开发办做好三项工作：一是审查了房地产开发企业资质申报材料;二是统计了全市上半年房地产开况;三是督促市直企业上报资信评价活动的各项材料。
上述成绩的取得，离不开会员单位的大力支持，离不开行业主管部门和社会各界的关心和指导。但在肯定成绩的同时我们还清醒认识到协会在实际工作中还存在不足之处：一是与各相关部门及会员单位的沟通有待加强，沟通渠道有待改进;二是各理事单位所发挥的示范带动作用需进一步发挥;三是市房协的机制需进一步改进，工作效率、工作水平有待提高。
**年是全国贯彻党的十七大精神的第一年，也是房地产业在面临从紧的货币政策，坚持稳中求进，健康发展的关键时期，为充分发挥行业协会的桥梁与纽带作用，促进行业持续稳定发展，下半年将全力做好以下几方面的工作：
一、广泛开展各种交流活动
(一)围绕促进宏观调控背景下威海房地产业持续稳定健康发展，邀请国内知名专家到我市召开房地产形势分析座谈会，通报房地产业整体情况，帮助广大开发企业正确分析形势、把握形势、用好形势;以节能环保和集约用地为重点，邀请地源热泵及垃圾生态化处理等方面的专家到我市举办新技术、新产品推广应用会;
(二)组织会员单位外出参观学习考察;组织会员单位参加省部级部门举办的房展等各类交流活动，以开阔视野，扩大交流与宣传;
(三)利用广播媒体跨省联播房地产节目，宣传推广我市房地产行业品牌。
二、做好行检行评，促进行业健康发展
认真组织好威海市优秀住宅小区评选活动，组织专家委员会本着“公平、公正、公开”的原则严格做好资料评审、实地考察、集中评审等各项工作，评出我市一批优秀住宅小区，为树立行业形象、打造行业品牌做出表率。同时，紧密结合行业主管部门和新闻媒体，充分利用电视、报纸、网站等媒体进宣传报道;继续做好省优秀小区的推荐工作;协助市建委开发办做好资信评价工作与住宅性能认定工作。
三、组织部分会员单位开展调研活动
组织部分会员单位围绕当前房地产行业的发展形势，以“稳中求进，健康发展”为主题开展调研，着重做好当前房地产企业遇到的资金紧张、销售困难等问题的调查分析工作;同时积极发动房地产企业为行业发展出谋划策，总结好的经验和做法，形成有价值的调研报告，为政府决策和企业发展当好参谋。
四、不断加强完善信息交流平台
房地产行业调研报告范文第10篇
【关键词】房地产 供需矛盾 税收政策
近年来，我国房价过高的现象引起了社会的广泛关注。2013年3月国务院办公厅印发《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”。这也是继“国八条”“国十一条”之后，对房地产市场的又一严控措施。从历次国务院出台的调控措施中，我们都能看到税收政策的身影。然而，从现实执行的情况来看，这些政策并没有起到应有的作用。因此，思考我国税收政策在调节房地产中的缺陷，使其真正发挥作用，具有十分重要的作用。
一、房地产市场的基本情况
（一）供求矛盾突出，房价上涨过快
为了更好的说明房地产市场的供求关系，我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果，房地产市场的需求大致可以分为三类：保障性需求、改善型需求、投机性需求。
我国目前贫富差距较大，中低收入者所占比重较大，因此保障性需求也最为旺盛。同时，由于保障性住房的供给主要是政府提供，而根据全国人大财经委员会的调研报告，以2009年为例，截至8月，我国地方保障性住房完工率仅为23.6%，这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面，这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础，因此，对住房需求也比较大。然而，由于我国土地供应采取严格国有和控制，每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时，我们认为，由于后者投资、投机性需求的存在，使得一部分改善型住房的供给也相应减少，这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面，由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此，这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时，我们都有一个基本认识，那就是市场经济条件下，资源是可以自由流动的。同样的，市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足，这势必会导致相当一部分人流入商品房市场，即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动，是房价过快上涨的又一诱因。
（二）利益格局复杂，调控难度加大
我国房地产市场经过几十年的发展，形成了一个十分错综复杂的利益格局，这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面，我国从1994年工商税制改革后，中央和地方实行分税制，这使得地方政府财力急剧下降，而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入，促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面，房地产市场的“巨头垄断”现象的出现，容易使中央的调控政策削弱。同时，因为垄断的出现，就会出现政府和房地产市场的博弈，这使政策很难在短期内见到成效。
二、税收在调节房地产市场中存在的问题
（一）房地产开发环节税费太重
我国在现行的税法体系中，涉及房地产行业的有：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况，在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉，税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果，仅从房地产企业开发的费用上看，有的地方的收费项目就多达50多项，各项费用占销售收入的35%左右，相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出，政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。
（二）在流转环节税负转嫁现象严重
目前，我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节，税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台，到2013年“国五条”的，我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制，但房价总体还是呈现上涨趋势，没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税，会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中，通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例，在“国五条”中，明确规定，对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台，不少学者担心，对二手房流转环节征税，只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周，北京二手房交易量增加279%，也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说，在房地产流转环节征税，会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。
（三）在房地产保有环节税收过低
在房价预期上涨的情况下，投资投机性需求会不断扩大，要想根本遏制这种势头，就应该对房地产持有环节进行征税。而目前，我国房地产发生自然增值之后，政府缺乏有效地税收手段参与分配，只能任其完全由房产所有者独占。那么，在我国这样一种房子刚性需求，供给不足的条件下，就很容易出现开发商扭曲销售的行为，出现房源空置，甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下，投资投机不断增加。
（四）缺乏刺激增加有效供给的税收政策
目前，我国现行的税收政策中，大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策，而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面，在保障性住房方面，由于利润低，开发周期长，政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事，更何况，目前这方面的税收优惠尚小。另一方面，我国在商品房供应方面，没有形成系统的、综合的税收配套措施，这对开发商而言，显然缺乏吸引力。
三、调节我国房地产的税收政策建议
我国调节房地产的税收政策具体应该立足于：一方面要加大保障性住房的建设，加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策，增加有效供给，缓解供需矛盾；另一方面，要加大对房产保有环节的征税，从源头上有效地遏制投资、投机性需求；再者，要降低房价，还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用，切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信，通过税收作用的有效发挥，再加上相应政策的协调配合，房地产市场一定能健康发展。
参考文献
[1]吴荣胜，于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010（3）.
[2]胡历芳.浅谈如何优化税收对房地产市场的调节[J].中国经贸.2011（8）.