商业综合体调研报告范文

商业综合体调研报告范文第1篇

租金疯狂的同时，一些连锁大佬也按捺不住了，正欲从这种疯狂中牟利。

在完成超商连锁的区域布局后，步步高开始向投建大型购物中心进军。据悉，为此步步高将启动一项巨额的再融资计划，所涉金额超亿元。知情人士称，此举与步步高战略调整有关，因为步步高今后会转向收购、投建大型购物中心，今年计划开设4~5家大型购物中心，单体项目的投资额最高可达5亿元。

步步高董事长王填透露，随着超商竞争日益激烈，卖场超市的整体行业利润不如以往。这或从侧面证实了商业地产的暴利。

此外，一些生产企业，如娃哈哈也在去年6月切入了商业地产领域。“为什么我要建零售终端，就是在考虑万一我做不动了，但大部分零售终端是我控制的，还能卖我的产品。”宗庆后说。

此外，红星美凯龙等也在转变商业地产模式，突破原来的瓶颈，从商业地产的狂热中牟取更大利润。

红星美凯龙早已经尝到了商业地产的甜头。IBM全球企业咨询服务大中华区合伙人陈果认为，商业模式决定运营模式，与其说红星美凯龙是家居连锁商场，不如说是商业地产公司，盈利源主要是Mall形态家居商场的场租收入。

相关数据显示，红星美凯龙租金近两年来上涨幅度超过了15%。2011年，红星美凯龙在上海地区的月租金达到180~240元/平方米，外地也达到了120~180元/平方米。

但红星美凯龙并没有满足Mall形态家居商场，其还有更宏伟的设想。组建地产集团，聘请地产资深人士出任总裁，近来其调整不断。去年以来，红星美凯龙积极进入土地市场，在2011年9月，红星美凯龙家居集团股份有限公司、深圳市盛世万象投资管理有限公司以及沈阳首源投资管理有限公司三家企业联合竞得虹桥商务区核心区一期02号地王地块，最终成交价30.67亿元。

知情人士告诉记者，近年来，红星美凯龙依托红星地产为平台，在全国14个城市意欲建造16个城市综合体，其业态组合为在红星美凯龙家居MALL的基础上，打造ShoppingMall与精品高端住宅、红星SOHO等综合体。

这可以说是另一个万达。据分析，这和家居连锁商场的瓶颈有关。来自第三方机构兰信投资顾问公司的中国家具销售连锁市场深度调研报告显示，红星美凯龙即便是市场份额第一的家居连锁品牌，其市场占有率也仅为7.08%，并且受到房地产调控影响，其发展明显放缓。据了解，红星美凯龙在福州、无锡、昆明的商场相继开业，但数据显示，销售的情况并不理想。

“相对于万达，红星美凯龙更低调，所以，其转型并不引人注目，但其实在很多地方已经有了其城市综合体了。”中国乐商会副会长霍小兵表示。

五年前人们在问“谁在做商业地产”，而十年后的今天，人们在问“谁还没有做商业地产”。

商业综合体调研报告范文第2篇

关键字：商业综合体城市发展CBD城市•建筑一体化

中图分类号： TS958 文献标识码： A

项目名称：石河子大学大学生研究训练计划（SRP):三线城市建筑综合体的规划设计调查与研究--以石河子为例

第一章绪论

城市建筑综合体是年轻的建筑类型，在我国的发展历史很短。与城市建筑综合体大量建设和重要地位相比，对其建设理论、经验和方法等方面的研究比较薄弱。从我国城市建设的实际情况和发展趋势来看：一方面，城市建筑综合体必将作为城市建设的重要建筑类型；另一方面，我国城市建筑综合体的建设有不少待深入研究的问题。因此，当下对城市建筑综合体进行研究分析，提出适合我国国情的的城市建筑综合体发展前景是有必要的。

城市综合体会在一定的区域内规划出一个小型的商业圈，满足人们大部分的购物需求，如果设立酒店的话还能满足外来人员的住宿问题。一个小型的城市，经过完善的规划，城市综合体的各项功能完善，在一个三线的城市中设立多个城市综合体也会减轻城市的交通压力，使城市进行更均衡的发展。城市综合体发展到一定时间后会形成一定规模，带动综合体周围片区的经济发展。城市综合体相比于商业中心，规模较小，但具备居住用地，对综合体周围的交通压力会有很大的缓解，人们出行购物无需行，城市综合体内即可解决人们的大部分需求。石河子市作为一个典型三线城市的代表，其建筑综合体尚有很大的发展空间。

第二章新疆石河子市城市概况

石河子市位于北纬43°20′～45°20＇,东经84°45′～86°40′之间。位于天山北麓中段，准噶尔盆地的南缘。石河子市创建于1950年，是由军人创建的。近年来国家实施“西部大开发”战略，石河子已经成为新疆西部大开发的前沿阵地。所以在未来几年之内，石河子市的城市商业综合体将会迎来一个较快的发展。我们研究其功能布局也有极大的意义。石河子总占比达到56.5%，城市区域辐射力人口规模达到115万以上（包含附近的沙湾和玛纳斯县）。石河子非农业人口占比达到92.5%，非农业人口占了绝大多数。这也为商业的发展提供了一个大的前提。石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且35－60岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。总而言之，石河子市是一个具有强大发展潜力的城市。石河子也将成为新疆发展的窗口，城市建筑综合体在以后也会被广泛采用。

第二章 石河子城市商业综合体现状

通过石河子的城市背景环境，城市规划，来分析出未来三线城市综合体的潜力。相比于一二线城市的完善规划和城市基础建设，三线城市虽然也进行了规划，但是基础建设相对落后，商业圈的分布可能偏集中于老的城区，新的开发区由于建立时间较短，短期之内吸引大量的人气也有一定的困难。三线城市的交通较一二线城市也相对较慢，所以不在商业圈的人在购物时会觉得不便，居住圈只能满足基本生活需求，却满足不了人们更高的精神需求。

通过对石河子的三个大中型城市综合体即中影文化广场、中盈城市广场和准噶尔大厦进行实地的考察，拍摄大量影像资料，整理文字资料，完成的调研报告显示：这三个城市综合体中准噶尔大厦的规模最小，中影文化广场和中盈城市广场的规模较大。

准噶尔大厦是集商场，酒店，住宅的综合一体化建筑。还兼备了人防工程，地下停车场。准噶尔大厦不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。

中影文化广场就比较大了，北面为居住用地，南面为商业用地。给人的第一印象，居住区的绿化面积非常大。住宅楼均为高层，整个综合体拥有大量人口，这为设立大型商场，酒店，娱乐场所做了基础，商业区有了人流量才有活力。虽然还未完全完工，但是规模初具，已经能让人想象出未来的热闹场景。同时也能带动北泉镇的经济发展，使北泉镇也有自己的小型商业圈。新的商业圈因为租金便宜，会吸引大量的商铺。

中盈城市广场和中影文化广场规模相当，距离也比较近，会形成一定的竞争关系，但相信只要各自做好自己的方向，都会发展的很好的。中盈城市广场坐落于石河子商业新区北泉镇，在石莫公路与上海路的西北方向，项目占地240亩，总投资15亿元，总建筑面积107900万平方米，商铺共524套，分三期开发建设，一期以商业为主，主要由义务商品城、酒店和写字楼组成；二期主要建设义务小商品城和高档住宅；三期规划为高档住宅，预计2014年1月全部投入使用。本次销售均为产权式商铺，涵盖步行街、同铺、外铺。面积在14――130多平米，框架结构可自由组合，小面积商铺总价在10万左右，目前只能提供524套商铺，但是前来咨询、预约购买的居民超过千人。将建成集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体。项目建成后将是石河子市首座城市综合体，打造石河子市乃至全疆规模最大、业态最全、档高的一站式义务商品城，带动石河子市经济发展，为石河子垦区职工群众提供更多的创业、就业机会。

第三章石河子市城市商业综合体功能布局特点

由于城市人口的增长和集中，沿街的建筑综合体被要求在一个工作场合之上叠加更多的居住空间。因此就有了石河子市现已建成的建筑综合体形成以沿城市主要街道的底层商铺、上部住宅的初级城市商业综合体，也就是现在通常说所的奥斯曼式住宅。这种建筑综合体模式起源于19世纪的欧洲大陆，它的底层通常是商店、饭店、咖啡馆和酒吧等功能，在其之上3-5层的住宅空间。而与石河子由这种由奥斯曼式住宅所形成的初级城市商业综合体的成功分不开的是这种商住综合体的另一个成功形态--内街式购物廊。水平方向的商住综合体叠加，形成了一个连续长条形的双面步行商业空间。石河子市较成功、较典型的就是幸福路温州商业街。

然而，对于一个城市来说，单纯的发展初级商业综合体无异于扼住了城市发展的咽喉。这种做法意味着要无限制的选择用未使用的土地发展城市；严格限制居民的数量和社区大小；将不同的使用功能分开布置以减少社会资源。这种思想与现代城镇规划的思想背道而驰。

城市是一个生命体，需要一颗充满活力的心脏。CBD（全称是“Central Business District”直译为“中央商务区”）是近20年出现的一种城市组织，是城市积聚力、排斥力和郊区吸引力共同作用下的产物。城市建筑综合体作为当代城市CBD的必要元素和内部核心，是一个城市发展的必经之路。石河子市，正处于城市发展的重要阶段，迫切的需要大型的城市建筑综合体来发展城市构建自己的CBD。因此便产生了准格尔大厦、中影文化广场和中盈城市广场这样在纵向、横向方向都发展的大中型城市商业综合体。

具体分析一下石河子在建城市建筑综合体。

1、准格尔大厦：

图3-1准格尔大厦效果图 图3-2准格尔大厦功能布局图

总面积：9994.69平方米

绿化率：30%

总投资：1.5亿元

该工程是集宾馆、商铺、住宅、人防工程及地下停车场于一体的综合性楼盘，1-5层为商铺，6-21层为宾馆，6-28层为住宅，总户数230户。位于石河子子午路以东，幸福路以南22号小区。这种功能布局不仅能满足楼上的住户，还能带动周围片区，形成一个微型的商业圈。

2、中影文化广场：

中影文化广场占地面积200亩，建筑面积近30万，总投资额15亿元。由商业综合体和住宅区组成，实现了城市综合体的横、纵向发展，将城市居住、休闲两大主要功能的有机的结合在了一起。

图3-3中影文化广场效果图

中影文化广场是石河子第一个真正意义上的综合体，也是目前为止唯一的一个商业综合体。处于几个商业项目的中心位置，项目门前的光明路将直接通往老街，形成与现在老市区商业中心的衔接，与市中心商业形成完美的互动，推动老市区人流的导入。大规模集中的体量、高端的商业形态、中心的位置、以及与老城区的互动，将使中影文化广场成为北泉新商贸中心的核心。项目商业总建10万平方米，是目前新疆最大的商业综合体之一。由两幢4层的综合楼、一条2层的景观步行街以及一个地下商场所组成，通过封闭式的中庭广场连接成为一个整体。沿上海路跨度将近350米，沿光明路跨度约150米。东西两头各规划一个大型市民休闲广场。综合楼的西楼一、二层为超市，和一条服装内街；三楼是影院、KTV、动漫城等娱乐场所以及一些文化产业。综合楼的东楼一、二层为大型的酒楼，三楼规划一个石河子最高端的洗浴中心。项目北边的景观步行街将规划特色餐饮街。

3-4中影文化广场功能分布图3-5 中影文化广场住区入口

3、中盈城市广场：

总投资：27045.05万元

总面积：87705080平方米

绿地率：36%

它充分考虑了与周边环境的协调，立面采用了富有现代感的设计手法、利用线条、坡屋顶、三段式设计以及阳台飘窗局部造型的处理，打造简欧式风格，但又富有时代感的建筑形式。这个立面造型既丰富，又浑然一体，充分考虑了其“美观、经济、实用”的原则。而中盈城市广场的地理位置，东临义务商品市场，南临商业广场，西临规划道路，北临北京路。拥有着如此优越的地理环境，它在不久的将来会成为石河子的商业轴线，旅游轴线，生活区和工业区有机的链接点。

城市建筑综合体的大量兴起标志着城市・建筑一体化将作为城市发展的基本体系。

第四章总结

次考察我们着重研究了离学校较近的已建成的和正建的城市商业综合体。了解了石河子市城市商业综合体的现状以及在石河子兴建城市商业综合体的可行性。分析了石河子市城市商业综合体功能布局特点，从而找出比较适合于石河子市城市特点的城市商业综合体。为石河子市城市商业综合体的发展指明方向。并且还将我们在实地调研的在建的综合体建筑进行举例分析，进一步证明我们的调研结果。经过我们对调研结果的分析，我们发现石河子市的城市商业综合体具有广阔的发展前景。在一些发展较为迅速的二、三线城市，例如石河子，城市商业综合体的发展将会随着城市的发展而较快发展。

参考文献

【1】王祯东，

商业综合体调研报告范文第3篇

关键词：城市综合体 维护 保养

一、城市综合体及特点

所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

二、城市综合体开发的关键原则

城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：

1.“慧眼识地”原则

城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。

2.“刚性规划”原则

城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。

3.“综合判断”原则

城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。

4.“设计市场化”原则

城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。

“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。

5.“以人为本”原则

城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣

三、城市综合体开发的主要问题

不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。

1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。

借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。

2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。

在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。

3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。

积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。

参考文献

[1]闰峨.城市综合体地下商业空间设计研究[D].西安：西安建筑科技大学，2009.

商业综合体调研报告范文第4篇

关键字：城市综合体商业空间 设计

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

引言

随着国民经济的发展和城市化进程的不断推进，各类地产项目发展迅猛。同时，由于用地紧张、交通拥挤等城市问题日益严重，对土地的集约化和高效化开发要求更加迫切，于是城市综合体这一新兴物业形态应运而生，并逐渐成为中高端商业复合地产开发的主流模式和城市升级更新的重要载体。城市综合体通常具备以下特征: 拥有写字楼、购物中心、公寓、酒店、文化娱乐中心等三种或以上能够产生收益的业态; 建筑面积一般在 10万平方米以上。此外，它还特别强调城市、建筑、市政设施的综合发展。

一、城市综合体及特点

所谓城市综合体(HOPSCA),即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物(ShoppingMall)、会议会展(Convention)、高层公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中,商业功能可以形成最佳商业活动圈;写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间;公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活,促进各种娱乐休闲业的发展;酒店为综合体带来大量的流动人口,与文化、休闲、娱乐设施相结合,形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。

城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体形成的特点密切相关。其特点有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能复合性。(4)交通网络化。(5)人流密集性。(6)环境生态性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益统一性。(10)设施现代化。

二、以商业为极致因素配比综合体街区的混合功能

一切空间形态构成都是由其基本的生活行为决定的，而在当下开发模式单纯以商业为主的城市综合体占到当前城市综合体 45%~65%比例时，我们在设计综合体时便找到了侧重所依。在中国，有“集市”就是城市的最初雏形的看法，可见商业与城市发展的渊源;城市综合体作为对城市空间的整合叙事、作为城市发展重要载体，其设计理应是以商业作为最为极致的主导要素。工业化时代强调城市明确的功能分区、理性的功能联系，以全球化、信息化为特征的后工业时代更加强调多元文化生态、弹性、紧凑、精明增长等关键语境，城市空间布局也因此发生巨大转变和重构。因为城市综合体要在城市空间布局中实现自身布局的合理性，当然要考虑以上因素。商业将成为“城市空间结构中最永恒、流动的胶水，不但把分离的城市元素不断地连接起来，而且促使其演变、转化”。现代主义建筑的诞生与发展，使商铺向空中的集聚成为可能。现代城市综合体的建筑构成一般包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展设施等，它往往跨越几个街区，具有庞大的规模。此外，城市综合体往往是城市公共交通的集结点，可以吸引大量的人流、车流以提升综合体的人气。复杂的功能构成和巨大的交通流量对城市综合体的空间整合能力提出很高的要求。大混合、小分区的原则成为处理城市综合体中多元经济实体之间复杂矛盾关系的一把钥匙。

当我们回顾历史，把建筑形式与社会话语权形式进行某种对照，不难发现建筑场所时空构筑与社会权力话语的重叠与一致性，即社会权力将会拥有物化形态，使人在身心两方面同时地、不自觉地陷人这种权力话语形成的秩序之中。真的会很惊奇地发现精神与物质居然能以此种无声的方式瞬间转换。而在当下时代，建筑与城市的空间构成应更加突出开放民主的风尚。城市综合体作为一种有序化的实体空间模式，通过对城市公共资源的配置，将公众利益、商业利益、国家利益、集团利益重新整合。而开放空间正是城市综合体叙述的主线，为民众自发公共活动创造条件，使城市公众资源的意义彰显。城市综合体中开放空间的营造手法多样，典型实例如博多运河水城“点+线”的动线空间构成，柏林索尼中心则采用“同心圆十放射线”的空间构成方式，将与周边环境沟通的通道收束在一个巨大尺度的内聚式公共空中;而东京六本木综合体作为日本为增强城市国际竞争力而制定的城市复兴计划的典范，通过从地面到屋面的多种多样的广场、街道、绿地形成了独特的游廊一般的立体系统。而这种东西方不同的“点+线”、“同心圆+放射线”也反映出东西方文化的异样。

三、现代商业空间的发展趋势

商业空间设计与其他所有的艺术形式一样，它的形成也经历了漫长的发展过程，从最初原始社会的图腾崇拜到封建社会的集市、庙会，从封建社会的店面招牌到资本主义的商场店铺和包装广告，发展到如今现代商业街的星光璀璨，都显示了人类社会的不断进步和市场经济的迅速发展。现代商业空间的发展是随着商业活动及环境的发展而演变的。远古时期，人们在集市上将商品直接摊在地上，并有意识的分类陈列、展出，这是最早的商品陈设形式。今天，我们常看到有专门摊位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社会时期，出现了店铺行会，商业活动有了较大的发展，在《清明上河图》上可以清晰地看到各种店铺的展示和商品陈列的场面，这期间，有了专门以低价收购别人的物品到异地以高价卖出的商贩，在一些人口密度较高的地区，则有了一些通衢要道、驿站、渡口等地方为往来各地的客商和货贩提供食宿和客栈，流动的商铺也逐渐变得相对固定起来。固定商铺的产生，使各种商品交易汇聚在一起，商业区随之扩大和发展起来，这便形成了资本主义社会商品的输出和民族工商业的发展，出现了这些新的商业形式，如旅馆、餐馆、休闲娱乐等。在当代的购物空间中，随着商业环境的发展成熟，单一的购物空间已经发生了变化，商业广告、餐饮娱乐、各类演艺等多种商业形式或公益演出也加入进来，越来越密切的与购物联系在一起。

现代商业空间的综合功能和规模在不断扩大，种类不断增多，人们在购物的同时，需要能满足其他各个方面的要求，所以现代商业空间不仅仅只具有“买”与“卖”的功能，在商业环境的设计上也提出了更高的要求。在现代商业环境的发展进程中，呈现出下面几种趋向：

1社区中心化

现代商业中心都配备有银行，可以很好解决在购物活动中产生的经济费用。另外，大都市购物中心的开放空间逐渐担负起社会交往中心的作用，许多商场前的广场，就为市民们提供了各种社交活动、集会以及私人会晤的交往场所。我们可以看到，一到晚上，这里便聚集了许多中老年人在排练舞蹈、锻炼身体。这种类型的开放空间中，配备了与日常生活有关的设施，如邮政、图书馆、证件办理处，银行等，使市民可以方便的解决社区的日常生活需要。

2演绎元素的注入

我们经常可以看到一些明星在商场里举行签名售书会，还有各类电影会等商业活动。商业中心人流量大，有很好的促销效应，这样一来，明星们可以借助商场提高自己的知名度和曝光率，商场又可以借助明星的到来，增大客流量，增加商机。另外，在节假日，有些商场会上演许多节目，这种表演使营销形象变得引人入胜。这些都为人们提供了丰富多彩、雅俗共赏的现代生活方式。

3 餐饮业与商业环境相结合

如今餐饮业都“傍”上了大商场。大都市中几乎所有的购物中心都把购物与餐饮结合在一起，在众多高档商厦的楼层里夹杂着冷饮、咖啡座，或者开辟出独具风味的快餐广场、休闲茶座等。而在以前，有些人是很忌讳餐厅开在大商场里的，因为开设了餐厅，就会有巨大的油腻腥气，但现在颠倒过来了，仔细想来，大商场开餐厅优点不少，一是环境好，装潢精致，又少了马路边的喧嚣；二是和购物联姻，兜兜逛逛，累了、饿了，足不出门，就在商场里找一家餐厅舒适地用餐。大商场里的餐厅多以茶餐厅、西餐、牛排、简餐为主。发展至今来自各地的特色餐馆都进入购物中心，以尽量为人群提供方便、舒适与享受。

4 购物加娱乐的模式

现代化的购物环境将电影院、夜总会、游乐场等等娱乐设施也融入了购物中心，给商场带来了更多新的活力，也促进了经济的发展，给商家提供了商机。人们在购物的同时也可以享受到其他的娱乐活动，满足了现代人们多元化的生活方式，逛累了，可以去商场里的电影院看场电影；绿地缤纷城顶楼的儿童游乐场，就为家长和孩子提供了休闲娱乐的场所，很多人们都是为了带自己孩子去游乐场才进入商场的。在节假日，消费者购物之余的娱乐与餐饮，既方便了顾客休闲心理，也为商家提供了商机，更活跃了商业环境的气氛。例如：一个三口之家在紧张的工作、学习之余，周末共同来商业中心，主妇购物，孩子则可游戏。相应的文化活动、表演等给他们带来了一丝轻松。另外，商业空间的商品信息及科技展示为孩子带来知识，而相应的综合服务如餐饮等也为主妇免去了往日的辛老，品尝美味晚餐，使举家共度良宵，享受休闲的快乐。

四、城市综合体开发的关键原则

1综合判断原则。

城市综合体形成后是否能正常运作,要靠开发商综合判断。判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。其次,因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。

2设计市场化原则。

城市综合体的开发要面向市场,以满足市场需要为目标,因此,城市综合体的设计方案也要市场化。设计方案的市场化指的是:建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。设计方案的市场化实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。

3以人为本原则。

城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标,这些硬性的指标是为以人为本的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营,又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间。

4慧眼识地原则。

城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和

识别。首先,城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。在城市综合体的开发过程中应该考虑到两个因素:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。其次,城市综合体可发展规模的判断,简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。

5刚性规划原则。

城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合。

结束语

城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市的功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体。城市综合体开发影响着前期战略规划工作的开展，在很大程度上关系着项目价值和城市发展价值最大化的实现，所以城市综合体商业空间设计尤为重要。

参考文献

[1] 张志颖.商业空间设计[M].中南大学出版社,2007.8.

[2]郭立群.商业空间设计[M].华中科技大学出版社,2008.2.

[3]中国房地产信息集团．2011 年中国城市综合体发展报告［R］．2011: 4

[4] 闰峨.城市综合体地下商业空间设计研究[D].西安:西安建筑科技大学, 2009.

[5] 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员. 2009中国城市综合体开发调研报告[R], 2009.

[7] 穆建玮.二三线城市商业综合体开发运营的要点[DB /OL]. 2008 - 12 - 8.

[8] 赵慧宁,赵军.现代商业环境设计与分析[M].东南大学出版社,2005.7.

商业综合体调研报告范文第5篇

一、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程特点及定位

以南华大学船山学院环境设计专业课程建设为例，虽依托于母体高校“产、学、研”、“理论与实践”结合的模式，但有着自身的独立性与发展特点。其中，《公共空间设计》在整个专业课程体系中起到一个承上启下的作用，适用对象为大三年级学生。该课程的先修课为《CAD装饰制图》《手绘效果图表现技法》《室内设计原理》《居住空间设计》，目的是全面发展学生的专业技术能力并建立起学生对整个专业的全面、系统认识，同时也是公共空间设计课的知识基础。公共空间设计课程运用先修课程中所学到的各种艺术处理手法进行空间功能布局与设计项目训练，以学生的创造性思维与艺术创作能力为前提，强调理论与实践技能的内在关联性与逻辑统一性。如何在课程教学中积极引导学生掌握公共空间设计的核心知识与设计技能，不断调整教学内容与教学方法，这成为公共空间设计课不同于其他专业必修课的显著特点。

二、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学设计思路

如上所述，独立学院需要结合环境设计专业的特点及行业对于相关人才的需求构建一套完整的公共空间设计课程教学思路，采取“目标、内容、方法、评价”的循序渐进的思路进行应用、创新能力的培养。1．课程目标设计。课程教学改革的方向需要确切的目标。公共空间设计课程的总体目标包含两个层面，一个是知识目标，需要学生掌握概念、功能、设计的前提与思考、设计的表现手法；一个是能力目标，培养学生具备公共空间功能规划能力、施工图与效果图表现能力、设计实践与综合管理能力、项目协调与团队合作能力。对于独立学院的学生而言，能够学以致用才是关键。适用于独立学院的公共空间设计课程目标应具备发展性：第一，引导学生重视并掌握基本原理与基础知识；第二，引导学生运用逆向思维，在实践中验证理论；第三，引导学生自主的树立问题意识，能够结合实际能动地吸收知识。2．课程内容设计。公共空间设计涵盖的空间类型较广泛，在理论和实践跨度上具有交叉综合的特点，大量的知识点与有限的课时是首当其冲的矛盾问题。公共空间设计课程内容可以有的放矢，分为两大部分，其中设计1以办公空间、餐饮空间为核心；设计2以商业展示空间、娱乐空间为核心。除此之外，重难点不突出、内容不能适时更新也是一大现实问题。如今，在设计观念转变、建筑趋向一体化的形势下，仅仅讲授功能单一的公共空间无法顺应时展的需要。以建筑综合体设计内容为核心的公共空间设计课程包含居住、办公、餐饮、商业、展示、娱乐、观演空间等，将其概括为办公综合体与商业综合体两大模块，这对于独立学院学生来说更具有实践的指导意义。3．课程方法设计。公共空间设计课程的教学既有很强的理论性，也有很强的实用性。传统的教学方法无法让独立学院的学生获取充分的职业能力。针对该课程发展性目标的特点，可将课程教学方法设计为专题教学法、分组教学法、模拟教学法、项目教学法。专题教学法突破课程教学大纲的局限性，通过拟定若干个相互关联又各自独立的设计专题，经过系统的整合，让学生把握最前沿的行业动态和知识点。分组教学法是建立在专题教学的基础之上，将学生分组并围绕特定的专题展开教学，激发竞争意识并调动学习积极性。模拟教学法主要环节为创设情景，模拟项目实施全过程，通过多媒体或实物投影展示的方式，让学生更形象、更直观地理解教学内容。项目教学法将学生带入真实的项目环境中，以任务为导向进行教学活动，全面提高学生的实践能力。4．课程评价设计。公共空间设计课程的教学评价形式较为单一，仅以课堂平时表现和设计作业作为主要评判依据。多层次、综合性的评价体系才能将独立学院学生的学习兴趣调动起来，因此宜采取校内外结合的评价形式，包括过程评价与结果评价。一是从学生对知识的理解和掌握程度出发，通过调研报告、文案撰写、设计制图与表现、PPT答辩、考勤与课堂表现等几个方面来考核；二是从学生的实践能力出发，通过实习单位的专家评估，包括专业技能、解决实际问题的能力、创新能力、团队协作能力等，建立起动态的评价系统，使教学更接近行业标准。

三、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学改革策略

1．专题式教学策略。专题式教学主要是将教学内容以专题的形式分阶段进行，每个专题有着独立的教学主题，具有体系化与针对性的特点。在公共空间课程教学设计过程中，根据先修课程与辅修课程的特点，设置办公综合体与商业综合体两大不同阶段的专题内容。从居住空间设计到公共空间设计1的学习，就是从家装思维向工装思维的转变过程。因此，针对这种情况，具体设置“SOHO居家办公—商业办公间—办公综合体—餐饮”的专题衔接；公共空间设计2的专题教学思路为。“商业综合体—酒店综合空间”。每一个专题都包括理论与实训环节，有助于提高学习效率。2．模块化教学策略模块化教学主要是将教学内容分为若干个单元模块，并采用讲授法、讨论法、调研法、实验法等多元综合化的教学方法进行针对性教学。模块化教学往往与专题教学有机融合，才能起到以点带面、系统化的教学效果。公共空间课程模块化教学的构建就是建立在专题教学内容的基础上，将其划分为若干个模块。例如：商业综合体专题划分为展示、卖场、餐饮几大模块，模块之间可自由组合，可以自主选择“展示＋卖场”、“展示＋餐饮”、“卖场＋餐饮”等多种组合形式，将每个知识点与整个知识体系进行整合，提高专业学习质量。3．报告式教学策略。报告式教学的传统形式是聚焦某个特定的主题，采用讲座的形式进行教学，让学生对知识形成整体的意识。本文阐述的公共空间设计课程报告式教学与传统形式有很大出入，包括教学主体、教学内容、教学形式、教学方法、教学评价方面。其中，教学主体不是教师或者专家，而是学生，将室内设计竞标的方法理论与实训专题相结合。在教学过程中，学生上台汇报PPT，教师与部分学生组成答辩小组，全程模拟室内设计竞标阶段的全过程。报告式教学不仅能调动学生主动性和积极性，还能提高教学指导的效率。

作者:张颖 单位:南华大学设计与艺术学院环境设计系

参考文献：

［1］周芬芬．南华大学独立学院艺术设计专业大学生创新应用型人才培养模式研究［J］．品牌（下半月），2014（11）：137．

［2］高源．对公共空间设计课程教学模式的新探索［J］．科技创新导报，2010（24）：193．

商业综合体调研报告范文第6篇

首先，本文对大连市万达广场商业区的停车问题进行了较为系统地研究，通过实地调查和问卷调查的方式，对大连市万达广场商业区的停车现状进行了调查，从而获得大量的第一手资料；其次，对调查的结果进行统计分析，总结出大连市万达广场商业区现状停车存在的问题，并分析了产生停车问题的原因；在此基础上提出解决大连市万达广场商业区停车问题的策略。

本研究对改善大连市万达广场商业区停车难现状，更好发挥大连市万达广场商业区金融、商贸的作用，促进大连市经济具有积极的意义。

[关键词]商业区 停车现状 调查与分析 策略

中图分类号：TU722 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）05-0380-01

1 研究目标及意义

本文研究目标是通过对大连市万达广场商业区停车现状的调查，得到相关数据，分析出当前商业区的停车现状对万达广场商业区停车现状提出相应的发展策略和建议措施，以提高大连市万达广场商业区的交通效率。

2 调查数据分析

为了更加了解大连市万达广场商业区停车现状，我们对大连市万达广场商业区进行了问卷调查，大连市万达广场商业区停车场停车方式主要为地下停车，人们选择停车场考虑的首要因素是步行距离，人们可接受的最长步行时间直方图见图2-1，停车目的直方图见图2-2，停车后到达目的地的步行距离直方图见图2-3。

3 调查环境

大连高新万达广场位于大连高新区旅顺南路北侧、七贤东路东侧，项目用地面积为5.8公顷，建筑面积约27万平方米，其中地上建筑面积19.5万平方米，地下建筑面积7.5万平方米，由商业综合体、室外商业街、写字楼、底商组成，建筑高度不超过100米，是万达集团在大连的顶级商业综合体。由万达广场区域核心商圈为主，影响力辐射深远，详细商业区范围见图3-1。旅顺南路连接城市主动脉中山路，快速之大城市核心区，距周水子机场车程仅25分钟，公交线路四通八达，202轻轨、3路、10路、26路、28路、531路、K901路和建设中的地铁1号线滨海路等将进一步优化万达广场周围交通条件。大连市高新万达广场商业区停车场分为地下一层B1和地下二层B2。B1分为A区B区。B2分为C、D、E区。停车场停车位共有1069个，B1层共有336个停车位，B2层共有760个停车位。停车收费标准为：每半小时1.5元/辆和每日最高30元/辆。（十五分钟内免费。首半小时后，不足半小时按半小时收费。长期停放的车辆收费标准在每日不超过昼夜收费标准的范围内由双方协商议定）。停车调查汇总表见表3-1

4 对大连市高新万达广场商业区停车场的建议

（1）合理划分各功能区，严格实施规划政策，不为谋利将停车位挪作他用。（2）构建便捷的公交系统，改变居民出行方式，从而减少车辆出行量。（3）对于一些不规范停车行为严加惩处。（4）通过电视、网络、报纸报道或专题调研报告介绍大连市高新万达广场商业区严峻的静态交通现状，引发市民思考。

5 结论

本文通过采取问卷调查和实地调查的方式，对大连市高新万达广场商业区停车场现状进行了调查，总结了大连市高新万达广场商业区停车场的停车供给，停车设施使用及收费情况，找出了大连市高新万达广场商业区停车场存在的问题。最后针对问题提出解决大连市高新万达广场商业区停车场问题的方案。

参考文献

[1]巫志浩.广州市中心商业区停车策略研究[D].华南理工大学硕士学位论文.2012.

[2] 王海燕.邯郸城市中心商业区停车研究[D].河北工程大学硕士学位论文.2010.

[3]杨正兵.北京市重点发展新城停车供需问题及对策研究[D].北京学硕士学位论文.2012.

商业综合体调研报告范文第7篇

从历史的发展角度来看，城市的出现，是人类社会走向成熟和文明的标志；而商场则是人类社会交易中心的高级形式。但随着商业的发展以及人们对高品质生活的不断追求，商场由于其同有的局限性，不论从规模还是品质，都不能满足人们日益增长的生活消费需求。

shopping Mall的出现，则改变了这种局限性：优雅的环境、宽阔的空间、丰富的业态，徜徉其中，满足消费者的一切消费需求。

济南恒隆广场，建筑面积28万平方米，商业面积17万平方米，投资35亿元人民币，网罗400家店铺，必会为济南这座成长中的城市注入新鲜活力与动力，提升泉城济南作为省会城市的商业竞争力。

CITYlN城色：恒隆广场从开工到现在已经大约有三年的时间了。您经过三年多的了解，现在对济南的印象与初次来济南时有什么不同?

刚来济南时，感觉济南非常美，大佛头、黑虎泉、黄河等，都非常值得一看。同时，济南这座城市沉稳、缓慢，这种气质也渗透至商业圈，导致济南的商业现状，无论规模和品质都不能满足消费需求。

但随着第十一届全运会的召开，其他商业集团的发力，目前济南的商业格局有了很大改变。2011年，除了恒隆广场，多家大型商业体正在筹备，即将开业，明年还会有更多的商场、城市综合体开业迎客。我们将和各商家―起，将济南的商业真正傲大、做好，共同提升济南省会城市的商业地位，迎接济南以及全省的消费者，可以预见。将来不仅能满足他们购物、休闲、娱乐等方面的各种需求，还提供了与国内一线城市同样的优质生活体验。

CITYIN城色：济南与其他城市相比，有哪些差距呢?

虽然山东省的GDP一直排在全国前三位，但是作为山东省省会的济南来说，并没有充分体现出这样的消费力度。我们都知道，在2010年之前，济南的商业一直处在尴尬的位置上，可以说整个济南的商业环境跟它省会城市的身份是不相符的。在很多国际一线奢侈品的调研报告中，济南算不上二线城市，只能说是一个具有无限发展潜力的新兴内陆城市。但济南作为山东省的省会城市，在经济方面具有的独特城市品牌和资源优势，使得它具有不可替代的竞争优势，尤其是市政府提出“省会经济战略构想”以后，以往限制济南城市发展的种种不利势必发生转变，这就意味着济南将真正向现代经济中心城市转变。

CITYlN城色：济南恒隆广场与上海恒隆广场和港汇恒隆广场想比，有哪些独特之处?

不管哪个城市的恒隆，我们都始终坚信一点：因地制宜投资招商，才能够给百姓带来实惠，给商家带来利益。

济南恒隆广场商业路线更接近上海港汇恒隆广场，但济南恒隆广场空间更开阔，品牌更丰富。我们所引进的品牌既有驰名的世界品牌、也有深入民心的大众名牌，完全可以满足从学生到自领、从个体到企业主等各阶层人士的消费需求。我们意在为山东、济南带来全新的生活体验和时尚理念，让济南紧跟一线城市发展步伐，从而使人人有机会拥有最精致的都市新生活。

CITYlN城色：听说恒隆现在已经有400多家品牌入驻，其中有100多家是首次进驻济南，这些前所未有的品牌号召力将会给济南带来怎样的变化呢?

招商之初，我们面临巨大的招商压力，但凭借“恒隆地产”的号召力与影响力，以及上海恒隆广场和港汇恒隆广场坚实的品牌基础，济南恒隆广场网罗了大量国内外众多名品名牌，其中不乏只在国内一线城市才有的一流潮品。此次入驻的品牌中，40％的品牌都是首次进入济南，如代表国际最高水准的豪华影院PALACE(百丽宫)影院和倡导都市全新生活方式的OIe’精品超市，还独家引进了与ZARA同一集团旗下高端品牌Massimo Duttei，及高品质女装ESCADA、意大利精品男装pAL ZILERI、国际流行品牌Tommy Hilfiger、时尚女装Pierre Balmain、Moussy等。除时尚服饰外，济南恒隆广场汇聚的世界美食也十分精彩，如独具特色的韩国釜山料理、纯正日本口味的板长寿司、时尚健康的优果Yogo juice、优质美味的香港太兴餐厅等，据悉，来自范思哲集团的尊贵咖啡各店Versus Caffe继在上海开设第一家分店后，即将入驻济南恒隆广场，这是Versus Caffe在中国开设的第二家店……届时，济南的消费者即可尽览来自世界各地的一流品牌，享受与世界同步的购物、休闲、娱乐等综合体验。我们有理由相信，恒隆广场将为济南商业增添光彩，将成为济南一张靓丽的城市名片。

CITYlN城色：听起来很让人激动，期待8月26日恒隆广场盛大开业，能了解一下开业当天有哪些盛况吗?

商业综合体调研报告范文第8篇

2016产品调研报告怎么写

1。标题。一般来说，市场调研报告的标题没有严格的格式。它要求与文章的内容溶为一体.是文章内容的高度概括，用精练简洁的文字去表现文章的中心思想。市场调研的标题有：在标题里直接写明市场调研的地区、调研的项目和市场调研这一文种;在标题里直接提出某一种产品在市场上的问题，点明文章的中心，如《牌冰箱被冷落》;用主标题点明文章的中心，再用副标题说明市场调研的项目、地区和文种;用大标题点明市场调研的项目、范围、内容和情况，用小标题说明全文的主要内容。

2。前言。前言部分用简明扼要的文字写出调研报告撰写的依据，报告的研究目的或主旨，调研的范围、时间、地点及所采用的调研方法、方式。

3。主体。市场调研报告主要包括概要部分、正文部分、结尾部分。这三点组成报告的主体。

4。结尾。这是全文的结束部分。一般有前言的市场调研报告，要有结尾，以与前言互相照应，综述全文重申观点或是加深认识。

1商品市场需求调研报告

主要内容包括产品销售对象的数量与构成，消费者家庭收入水平，实际购买力，潜在需求量及其购买意向，如消费者收入增加额度、需求层次变化情况，消费者对商品需求程度的变化、消费心理等。

2商品市场供给调研报告

主要内容包括商品资源总量及构成，商品生产厂家有关情况，产品更新换代情况，不同商品市场生命周期的阶段，商品供给前景等。

3商品销售渠道调研报告

主要内容包括渠道种类与各渠道销售商品的数量、潜力，商品流转环节、路线、仓储情况等。

4商品价格调研报告

主要内容包括商品成本、税金、市场价格变动情况，消费者对价格变动情况的反映等。

5市场竞争情况调研报告

主要内容包括竞争对手情况，竞争手段，竞争产品质量、性能、价格等。

2016产品调研报告范文

常言道商场如战场，在开展一个商业项目之前都应该做好调研报告，能够让自己避免工作中的失误规避经济损失，全文如下

产品交易市场作为产品流通的一种组织形式，发挥着集散产品、形成价格、传递消息、服务产销、配置资源的重要作用。近年来，伴随着宏观经济持续较快发展，湖南省产品交易市场逐步发展壮大，成为人民群众日用消费品和生产、建设所需物资的重要集散地，在促进国民经济持续发展及方便城乡居民生活，扩大城乡就业等方面发挥了重要作用。

一、我省产品交易市场基本情况

湖南省产品交易市场已形成了遍布城乡的市场网络，产品市场体系日趋完善。2012年，全省产品交易市场2597个，总摊位数55.48万个，营业面积1834.20万平方米，实现成交额3543.43亿元。其中亿元以上产品交易市场320个，总摊位数19.84万个，营业面积1036.78万平方米、成交额2969.65亿元，分别占全部产品交易市场总数的12.32%、35.76%、56.52%、73.81%。

(一)大型市场规模扩展，发展迅速。据统计，我省成交额5亿元以上的市场96家，占全部市场个数的3%，实现成交额2465.71亿元，占全部市场总成交额的81.4%。其中，5-10亿元产品交易市场有46家;10-100亿元的产品交易市场有44家;100亿元以上的产品交易市场有6家，分别是：长沙市红星实业集团有限公司农副产品大市场、湖南钢材大市场、湖南高桥大市场、湖南省三湘南湖大市场、中南汽车世界大中南汽车贸易公司、湖南九华钢材物流园。全省产品成交额在10亿元以上的产品交易市场实现成交额2130.15亿元，增长25.6%。100亿元以上产品交易市场实现成交额1219.59亿元，增长25.9%。显示出湖南大型市场规模不断扩大，规模化发展的趋势明显。

(二)市场门类齐全，专业市场占优势。经过多年发展，目前全省已建成一批涵盖工业原材料、日用消费品、农副产品和生产要素等专业性和综合性较强的市场，形成了以专业市场为主，综合市场和其他市场为辅，门类齐全、协调配套、各具特色的产品市场体系。全省2597个产品市场中，综合市场有1586个，产品成交额为1359.18亿元，占比38.36%。其中，农产品综合市场712个，工业品综合市场88个，其它综合市场777个。专业市场1011个，产品成交额为2184.25亿元，占比61.64%。全省320个亿元市场中，综合市场有121个，产品成交额为1011.11亿元，占比37.8%。其中，农产品综合市场42个，工业品综合市场 26个。专业市场达199个，产品成交额为1958.54亿元，占比62.2%;从出租摊位数、营业面积和成交额看，专业市场比重均较高，分别为56.5%、70.2%和66%。

(三)批零市场竞相发展，批发市场为主流。经过近几年的发展，产品交易市场已从单纯的交易主体的聚集场所逐步转向为大批发商、大商、大经销商的培育基地，向集中化与规模化经营方式发展，提高了产品交易市场的整体素质和运行效率。由于内部资源的整合，批发经营比重提升。2012年，全省320个亿元市场中，以批发为主的市场有172个，较2009年增加25个;以零售市场为主的市场有148个，较2009年增加32个;批发市场实现成交额2248.46亿元，零售市场实现成交额721.20亿元，分别占亿元市场总成交额的75.7 %和24.3%，批发市场成交额占总成交额的比重较2009年提高7.7个百分点。

(四)长株潭地区主导地位进一步增强。从市场分布看，2012年，长株潭三市拥有亿元以上产品交易市场129个，实现市场成交总额1968.34亿元，分别占全省同期市场总数的40.3%和市场成交总额的66.3%，市场的集中度及辐射能力进一步显现。处于西部地区的湘西、怀化、张家界、邵阳和永州等五个市州共有亿元市场72个，占市场总数的22.5%;实现成交额451.88亿元，仅占市场总成交额的15.2%。

二、我省产品市场存在的问题

近年来，随着城乡一体化发展，城乡居民收入的不断增加，消费环境加速改善和现代物流快速发展等因素的影响，全省产品交易都呈现平稳上涨态势。但是，存在的问题依然不容忽视，主要表现为：

(一)商业网点规划滞后，且实施难度大。多年来，由于商业网点规划缺乏上位法支持，且未纳入城市总体规划统一实施，导致规划得不到落实。产品市场项目随意上马的现象比较突出,有些项目缺少科学论证，或者是不经过商务行政主管部门审批就立项上马。商业项目雷同，特色不突出，极大地浪费了社会资源,造成了市场的无序发展和恶性竞争。而在新开发区、城郊结合部，产品市场的规划建设则不能很好的满足老百姓的生产生活需要。专业批发市场有市无场与有场无市并存，一些批发市场在城区，造成交通拥堵、环境脏、乱、差等问题，难有更大的发展空间，而城郊近来兴建的大型专业市场大多处于闲置状态。

(二)市场整体辐射能力较弱，竞争压力加大。全省产品市场发展结构不够平衡，产品市场总体水平不高，各专业市场的扩张受到制约，产品辐射面不广。同时，各市场之间的行业布局不尽合理，市场与市场之间经营的产品有不同程度的交叉和重叠，发展空间难以做大。2012年，从全省亿元市场经营的产品分类看，以简单、初级、低档的日用消费品、纺织服装鞋帽类和农副产品为主的亿元市场达140家，缺乏高端及特色市场，产品交易市场同质化现象严重，难以带动周边小企业和手工作坊的发展，产业规模难以扩大。并且同一个市场内的产品相似性较大，产品结构单一，由于技术含量低，缺乏协调，因此同一市场内的商户的竞争压力较大。再者，基于当地产业发展起来的市场，还存在着与竞争范围内其他市场的竞争，竞争压力较大。没有产业作依托，势必增加销售成本，减弱产品竞争力，从而进一步制约发展空间。

(三)产品交易市场的管理不完善，消费者权益保护相对薄弱。目前产品交易市场规模大小参差不齐, 相当数量的中小型产品交易市场缺乏严格规范的管理, 个别市场处于放任自流的现象, 致使许多摊位摆设杂乱, 经营环境差, 违法违章行为比较普遍。特别是部分市场假冒伪劣产品充斥市场, 扰乱了市场秩序, 也严重危害和威胁消费者的身心健康。许多产品交易市场的监管随意性很大, 许多违规经营的情况以罚代管。消费者利益得不到切实保障的情况时有发生, 严重危害到了正常的市场经营秩序以及消费者对产品交易市场的信心, 影响了产品交易市场的持续发展。

(四)产品市场基础配套设施落后。我省产品市场大多建于80-90年代，基本属于第一、二代产品市场，规划起点低，基础设施落后，有的甚至是利用街道或其它空地搭起简易货棚建起来的，水、电、通风及排水设施都难以满足市场发展的需要。由于缺乏专业规划，大部分产品市场没有配套停车场，车辆乱停乱放现象严重，严重影响交通。大部分专业市场缺乏专业物流、仓储、配送体系这个魂，有的虽在周边自发形成了仓储和物流区，但大多是极其低端的临时建筑，缺乏规划，管理粗放，安全隐患大，给市场监管带来很大的难题。如长沙高桥大市场等产品市场的仓储都集中在黎托和东山这两个街道，因为两个街道均为武广开发片区，仓储基本上都是临时建筑，仓储交通出入、货物存储安全、信息化管理、交易方式转变等与市场需求不配套，满足不了部分消费要求

(五)新型业态对产品市场冲击大。近几年来，电子商务、专业店、便民店、仓储式商店及购物中心等新型流通业态蓬勃发展，它们运用配送、制等现代商业组织形式和规范化流通运作模式，在产品流通领域不断扩大自己的份额，对传统的产品交易市场的发展提出挑战。在这种情况下，产品交易市场如果继续沿用传统经营方式和管理手段，将很难在日益激烈的市场竞争中占据优势。

三、进一步促进产品交易市场发展的对策建议

(一)强化三个意识。一是强化大流通意识。流通活，百业兴。产品交易市场是城乡居民日常消费的重要场所，是广大企业产品销售与原材料采购的重要渠道，是服务区域经济发展的重要平台，在引导群众消费、促进产品生产、活跃商贸流通、优化资源配置、方便居民生活、扩大城乡就业、推动经济发展等方面发挥着重要作用。近年来，受素质性、结构性因素影响，我省产品交易市场面临规划引导不够、创新能力不足、转型提升缓慢等问题，又受到连锁卖场、电子商务等现代商贸流通模式和省外部分新型交易市场的挑战。因此，必须充分认识我省产品交易市场提升发展的必要性和紧迫性，更好地发挥其在加快转变发展方式、推进经济转型升级中的重要作用。二是强化规划意识。规划是发展蓝图。好的规划能够有效优化资源配置，具有前瞻性、科学性、统筹性、法定性、稳定性，使空间与产业得以有效拓展和发展。我省要改变产品市场散、小、品质不高的格局，必须要强化规划意识。三是强化开拓意识。俗话说：舍不得孩子套不住狼。湖北、浙江等地产品市场建设的一条重要经验就是思想解解放，敢于打破条条框框的束缚，让利、放权、给政策，既要大胆又要大度。

(二)突出三个抓手。一是抓规划引导。要放眼长远，着眼全省、全国，围绕打造区域性商贸中心的总体目标，将商业网点建设纳入城镇总体规划、产业发展规划和土地利用总体规划，与城镇建设同步规划、同步实施、同步验收。同时要依托现有主题市场、产业基础和优势资源，按照区域经济发展和城市建设总体要求，通过市场布局和调整带动城市经济产业布局的优化，充分考虑产品市场集群化，形成大市场、大商圈的格局。二是抓战略项目。以项目促发展，以项目为突破口，突出产业带动能力强的重点市场的建设培育，把重点市场建成上规模、高品位、配套全、设施优，集产品交易、电子商务、现代物流、会展博览、品牌建设于一体的现代化专业市场。三是抓提质改造。通过规划引导、政策扶持，支持现在有条件的产品市场进行提质改造，不断提高完善市场配套设施，提升市场档次;支持将现有分散的小规模同类市场进行资源整合，向市场集群化发展，增强规模效应和综合竞争力。

(三)提高五种能力。

一是提高市场创新能力。引导重点市场创新交易手段和营销方式，降低交易成本和交易风险，积极推进连锁经营、仓储式平价批发、、经销、配送等现代经营方式，建立信息咨询、共同、展销展示、配送服务等现代市场功能，把重点骨干市场培育成产品集散中心、产品展示中心、商务活动中心、技术交流中心、信息服务中心和产业引导中心。建立以产业为基础，以市场为依托，集仓储、物流配送、旅游购物、流行趋势于一体的市场服务综合体。强化市场助推产业发展功能，依托市场产品信息和采购需求高度集聚的优势，探索市场与产业集群合作机制，提供市场实时动态信息，推动众多服务市场的中小微企业和传统产业转型升级。

二是提高市场信息化能力。加强规划和引导，推动营销网、物流网、信息网有机融合。加快建设产品交易市场管理信息系统、信息查询公告系统、联网监测监管系统等。鼓励发展适合产品交易市场自身特点的网上交易模式，加快互联网、物联网、云计算、全球定位系统、移动通信、地理信息系统、电子标签等技术的应用，完善交易支付安全认证、移动支付、物流配送等支撑体系，促进有形市场与无形市场融合发展。鼓励主动对接网上市场，积极培育和引进网商，使产品交易市场成为网商采购平台和实物体验平台。鼓励加快建立支付、信用查询、法律咨询等公共服务平台，提升市场软实力。

三是提高市场监管能力。积极完善流通标准化体系，加大标准的制定、宣传与实施力度。启动集贸市场管理办法修编程序，完善市场管理法规。建立适应市场产品特点的知识产权保护和打击假冒伪劣的长效监管机制，实行对市场上市食品、农产品、重要产品的可追溯管理。建立完善执法监督机制，实行部门联合执法，精简执法检查，着力解决职能交叉、多头执法等问题。加快商业诚信体系建设，完善食用信息采集、利用、查询、披露等制度，推动行业管理部门、执法监管部门、行业组织和征信机构、金融监管部门、金融机构信息共享。制定不同类型市场的管理服务标准，鼓励市场所有权与经营管理权分离，建立有资质、有品牌的市场管理公司，打造专业的市场运营管理团队，对市场实施专业化、规范化、标准化的管理。鼓励专业的市场管理公司做大做强，通过输出专业管理、专业培训等方式，提升我省产品交易市场整体管理服务水平。

四是提高市场创品牌能力。鼓励市场举办者加强市场品牌注册、经营、管理与宣传，导入企业形象识别系统。指导省内有一定知名度的市场实施知识产权战略，尽快注册服务商标、防御商标等;鼓励市场注册集体商标等，并授权经营户使用;积极支持市场争创驰名商标、省著名商标、省知名商号，提升品牌知名度;鼓励品牌企业在市场设立总经销、总、特约经销等，提高市场上市产品品牌率。

五是提高市场主体综合能力。鼓励市场举办者完善法人治理结构，建立现代企业制度;鼓励有条件的市场举办者进行股份制改造，通过上市融资、发行债券等途径，增强资本实力，提高市场改造提升、对外拓展、兼并收购的能力;鼓励现有品牌市场改变传统的组织管理模式，通过兼并、整合现在各类市场资源，培养组建市场集团公司，采取连锁化、超市化、专业化的经营方式，推进市场的规范化管理。

(四)强化三个保障。

一是组织保障。各级政府要成立由有关部门组织，定期的会商制度，统筹协调流通工作的全局性、战略性以及体制、机制等方面的难点问题，按照分工明确、统一、协调、高效的要求，完善管理体制，强化人员和经费保障。对重大项目，要采取一企一策的方式，为项目量身定做服务措施、优惠政策、解决建设难题。

二是要素保障。建设大型市场集群，最大的要素瓶颈就是土地供应问题。要借鉴武汉汉口北商贸枢纽区的做法，以园区的方式、价格为大型产品市场集群项目供用地。此外，政府应积极搭建融资平台、组织人才培训等措施，为产品市场的发展提供全方位的要素保障。

三是机制保障。首先要完善规划落实机制，将商业网点规划纳人城市总体规划，保证其严肃性、连续性和稳定性，规划部门在制定地块详规是要征询商务部门的意见等机制。其次要完善项目跟踪服务机制。要组织专门班子，开放绿色通道，为项目开工、开业提供全方位、高效的政务服务。

商业综合体调研报告范文第9篇

近年来，县委、县政府高度重视市场建设，在财政资金不宽裕的情况下，克服各种困难，积极扶持和培育市场发展。先后启动建设了义乌小商品市场、锦东商业综合体、四中农贸市场项目，引进开发了山东万商城、新世纪广场等项目，同时注重宏源市场、黄河农贸市场、锦水河服装市场、农机市场等传统市场的改造提升，为方便百姓生活发挥了重要作用，为全县商贸流通业的发展提供了有力支撑，促进了消费市场的稳健运行。____3年全县社会消费品零售总额累计完成75亿元，同比增长15%。

据统计，全县城区除商场、超市外，有黄河农贸市场、“四中”、锦水河街龙山小区摊点群，“老广场”、“锦波园”、“武装部”摊点群等6处农贸市场（摊点群），其中黄河农贸市场占地2.5公顷，经营摊位____0余个，市场经营面积36000平方米，是目前我县规模最大的综合性农贸市场，新建的四中农贸市场（4975平方米）和锦东农贸市场（1____平方米）尚未投入使用。专业市场有宏源自摩城、龙泉家具大世界、平阴义乌小商品批发市场3处。特色街区主要有文庙文化路餐饮休闲特色街、锦水河服装一条街、东沟商业特色一条街3处。目前，全县已初步搭建起多层次、多种经济成分及运行方式并存的商品流通网络。

围绕重点市场建设项目推进，市场建设指挥部不断健全完善推进机制，强化措施，落实责任，各项重点项目建设加快推进。总投资3亿元的平阴义乌小商品市场于____3年12月28日开门营业；总投资5000万元的锦东商业综合体项目幼儿园部分已开园迎新，农贸市场和商业部分即将投入使用；总投资5000万元的四中农贸市场项目将于8月份恢复操场使用；总投资12亿元的山东万商城项目已完成地质勘探，即将开工建设；总投资6亿元的新世纪广场项目已完成土地招拍挂工作，基础现已开挖。主要采取以下措施：

一是分工分线，落实责任。指挥部下设办公室、综合保障组、项目推进组，办公室设在县商务局，负责综合协调和保障工作。指挥部对重点市场建设项目分解任务，落实责任，每个市场建设工作都成立相应的工作组织，制订工程推进的具体方案，将任务细化到人、责任到岗，倒排工期，确保按时间进度完成任务目标。新世纪广场项目由榆山街道、城改中心负责推进，山东万商城项目由锦水街道负责推进，淘宝城项目由城改中心负责推进，四中农贸市场由商务局、榆山街道负责推进。各成员单位也结合各自工作，明确分工，积极配合快速推进市场建设各项工作。

二是多方论证，合理规划。市场建设指挥部对每个项目进行多方论证，根据县里研究确定的方案，充分听取规划、建设、国土及相关单位的意见建议，算好对比帐，在尊重规划、保证工程质量的前提下，创新融资方式，抓紧招商引资，达成合作意向，全力推进市场建设。同时，在专业市场建设过程中，合理规划，杜绝设置沿街商铺，减少停车压力；在新建居民小区规划时，采取强制措施，规划配套公共服务设施，特别是便民商贸服务设施，确保规划的合理性，方便居民生活。锦东商业综合体、四中农贸市场建设开创了我县市场建设运营新模式。

三是分类指导，统筹推进。对四中农贸市场等政府投资项目，由主体单位与投资商成立联合办公室，指挥部全程参与项目的建设管理和跟踪审计，确保工程质量和政府投资效益。对义乌小商品批发市场、新世纪广场、山东万商城等开发项目，重点保障拆迁清障等土地熟化工作，确保项目开工时间。工程开工后，重点做好协调、服务、配合工作，随时协调解决项目推进过程中遇到的各类问题。

四是强化服务，密切配合。坚持急事急办、特事特办，现场协调解决各项目在手续办理、基础设施配套建设等方面出现的问题。特别在平阴义乌小商品市场开业前，指挥部全体人员重点突破、全力以赴、集中精力做好协调服务，各部门密切配合，强力推进，确保了义乌小商品批发市场如期开业运营。在万商城、新世纪广场项目拆迁过程中，综合运用多种手段，取得明显成效。同时，制订宣传方案，在10余家媒体宣传推介重点服务业项目，扩大我县三产服务业在周边区县的知名度和影响力。

虽然我县专业市场建设取得了一定成绩，但全县市场建设整体水平与先进地区相比还有一定差距，与老百姓的期望还有距离，具体表现在以下几个方面：

（一）市场规划配套滞后。城区市场大都建于20多年前，规划建设的档次低，配套设施不足，由于年久失修，现已经破败不堪，如黄河市场和宏源自摩城市场棚顶破损严重，在交通、排水、防火、供电等诸多方面存在安全隐患。由于历史原因，

城区建设与发展缺乏总体规划，城市功能不够完善，县城各类商业网点布局分散，中心商业区网点过剩、业态相近，不同行业、不同规模的经营者相互交叉，未能形成凝聚力强、辐射面广的市场。（二）便民服务市场缺乏。随着经济社会快速发展，县城人口急剧增加，十几年间县城人口由7万增至近15万，一些规划建设较早的居民小区没有配套建设便民市场，部分新兴住宅区商业网点发展滞后，形成了许多无序的商业摊点和马路集贸市场。据统计，目前城区沿街商户达5441家，经常性占道经营流动摊点1162户，涉及餐饮、蔬菜、瓜果、百货等经营类别，与群众日常生活十分密切，造成交通拥堵和道路交通隐患，严重影响了城市建设和城市形象，社会各界对市场改造升级的需求也尤为迫切。

（三）经营特色不鲜明。我县专业市场的专业性不强，县城专业市场绝大多数没有专业经营特色。如宏源自摩城、农机市场、龙泉家具市场等，其经营的商品在市场外随处可见、随处可买，专业市场变成了经营网点，辐射带动能力弱，形成了专业市场有场无市的尴尬局面。同时，由于规划滞后，出现了个别盲区重复投资现象，形成了“千街一面”的局面，业态聚集效应明显不足。

（四）专业市场数量少。随着经济社会的发展，一批新的商品经营行业应运而生，蓬勃发展，如家具家饰、汽车销售、旧货交易等行业，同时一批原来规模小、经营散的行业自发形成的市场快速集聚发展起来，如农业生产资料、建筑材料、机电新产品销售等，还有一批与群众生活息息相关的行业，如煤炭经营、废旧物资回收等都迫切需要专业市场的引领和规范，促进集聚发展。

（五）专业市场管理缺失。除少数专业市场外，大部分市场（或摊点）都是开放式的，有的还是自发式、季节性的，没有市场主办方，市场成立没有政府部门的建设规划、没有政策和法律依据，更没有管理主体，不能进行规范化市场管理运营。同时，由于国家实行建管分离和取消工商市场管理收费制，黄河农贸市场、宏源自摩城等市场，产权和经营管理责任归属于所在村居，导致专业市场在日常管理，设施维护、功能提升上不能及时跟进，直接影响了专业市场的形象和辐射作用。

（六）缺乏资金投入。专业市场的发展、特别是便民市场的建设离不开政府的推动，在规划、建设、培育完善的过程中，都需要政府的资金投入和优惠政策才能保证市场不断提升、经久不衰，而长期以来在市场建设投入上明显不足。

（一）搞好前期论证，做好科学规划。本着“民生性、公益性、社会性”的市场定位，抓住新一轮城市建设的有利时机，研究修编我县中长期商贸发展规划，加紧启动商业网点规划编修工作。对新区建设规划留足商业网点及农贸市场发展空间，对老城区有重点的增设农贸产品市场及便民服务市场，对集市贸易规划设立专门地点经营交易，在城区周边规划建设家居、建材、汽车等专业市场，减轻主城区市场承载压力。针对市场建设先期投资大、培育周期长、回报率不高的特点，可以采取“一次规划，分期建设，滚动发展”的思路，做到“建设一期，经营一期，滚动发展，综合受益”，这样既能逐步提升市场人气，有效缓解资金压力，还可以规避投资风险，保证市场建设有序健康发展。

（二）坚持项目带动，实施重点突破。项目就是经济，没有项目就没有发展，在加快我县专业市场建设工作中，要坚持项目带动战略，力求今后每年都有洽谈项目，都有在建投产项目。在确定市场建设项目上要做到“两手抓”，一手抓新市场的建设填充，一手抓老市场的改造提升。新市场建设方面，把专业市场大项目建设作为重点，充分发挥大项目、好项目的辐射作用。万商城项目当前重点完成管线迁移，加快手续办理，强力推进一期商铺工程建设；新世纪广场项目重点协调办理有关手续，服务好一期项目开工建设；四中农贸市场和锦东商业综合体需尽快确定政府投资项目的经营管理模式，确保尽早投入使用。同时，积极谋划建设机动车市场、现代物流等市场，提升城市配套服务功能。老市场改造提升方面，把解决对行业发展、居民生活影响大的问题做为切入点、突破点，挖掘原有市场资源，通过新建、改建和加强管理等措施推动市场转型升级。对黄河农贸市场，进行科学规划设计，整修配套设施，提升市场功能，打造综合性新型农贸市场。宏源市场采取市场化运作模式，按照“谁投资谁受益”的原则，招商投资建设或政府投融资建设，激发市场新活力。在群众自发形成市场基础上，积极引导规划建设便民市场。

（三）制定优惠政策，加大政府投入。市场建设的首要难题是资金，为了加快市场建设步伐，按照谁投资谁受益和市场化运作的原则，对公益性农贸市场，采取政府独立投资或政府入股投资的办法；对赢利性市场，采取招商选资的办法。建议，建立市场建设引导资金，制定优惠政策，采取“一事一议”、减免税费等措施，吸引开发商和社会资金建设投入，吸引业户入市经营；建立项目专项资金，用于项目的规划、包装、推介等先期工作。

（四）明确市场主体，创新管理机制。按照“政府主导、企业投资、市场运作、社会管理、民众受益”的原则，明确市场管理主体，建立科学合理的责任制度，积极寻求、探索开发式、合作式建市场的路子，多形式、多层次地创建各种管理制度。如保洁公司委托管理制，市场建设管理部门和市场开办方联合管理制，市场建设管理领导小组分组协作制。同时，结合城乡环境综合整治活动，把市场管理与城市管理相结合，探索建立市场管理机构，对市场进行有效监督，规范市场运作，提高市场管理经营服务水平；榆山、锦水、工商、城管、商务等有关单位紧密配合，通过实行退路进厅、坐店经营等方式，解决马路市场问题，促进专业市场健康、持续、和谐发展，努力打造布局更合理、功能更完备、环境更优美、居民群众更满意的市场。