房地产经济范文

房地产经济范文第1篇

关键词:房地产经济;理论;意义;影响;原由;构想

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0191-02

1 引言

在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。然而,在传统经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,属于实体经济的研究范畴,房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的,我们必须从当今经济虚拟化的现实出发,运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

2 房地产业与国民经济

房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大,更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区,房地产业的发展所提供的社会财富,在国民生产总值中所占的比重,都已经超过10%,甚至高达20%以上,它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高,并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业,利用土地开发,房屋建设,既能为国家提供大量的积累,又能加快城市建设的步伐,推动城市经济的发展。

由于房地产业在现在市场经济的条件下,起着其他产业不可替代的作用,所以,当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此,研究房地产业的变化和发展,寻求房地产业可持续发展的规律性,这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化,改善消费结构。提高人们生活质量,优化房地产资源配置,促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

3 从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

(1)房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础――资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。

(2)对房地产自身的稳定性的研究。首先,从虚拟经济的运行特征――强波动性入手,然后,对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。

(3)从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系――房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。

(4)从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系,这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定(波动)之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。

(5)指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预,以促进经济稳定。

(6)案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

4 从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下,研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言,从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点:第一,强调房地产的投资和投机功能,从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产,考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响;第二,强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。

5 宏观调控政策对房地产市场的影响

(1)房地产投资增幅持续减缓,已基本回落到前三年水平;

(2)房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制,土地购置面积增幅明显回落;

(3)房地产信贷投放得到有效控制,开发贷款增速持续下降;

(4)城镇房屋拆迁规模明显缩减,有效抑制了住房的刚性需求;

(5)商品房供求增幅持续回落,销售面积继续高于竣工面积;

(6)商品房控制面积进一步减少,但西部地区有所增加;

(7)商品房价格同比增长较快,但环比增长趋缓。从上述情况表明,中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效,房地产市场的发展进一步上升,但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说,并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响,很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境,无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在,加速了房地产企业的洗牌,因此,对于现有的房地产开发企业而言,扩大资金的来源渠道,提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题,迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。

6 房地产能拉动经济增长的原由

(1)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而“波及”、拉动其发展。

(2)房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

(3)房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。

7 我国启动房地产市场不力的诸多问题

7.1 生产与消费不协调,消费率低

发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。

7.2 住房融资体制的转换不对称

改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。

7.3 “二律背反”和人们心理预期失衡

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。

7.4 收入分配差距扩大,边际消费倾向下降

在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。

8 启动我国房地产业的构想

继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施,启动房地产,我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。无论是为国民经济走出低谷,还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。要较快启动房地产,除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外,还必须从实际出发,有针对性实施一些特别方略。

房地产经济范文第2篇

正因如此，有关当局有足够的理由担忧房地产。尽管多年来当局也对房地产市场多有不满，但一旦房地产遇到危机，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了对经济负责的中国政府。

与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房。这种情况使中国社会对房地产业现状，以及对政府无力改变这种局面的不满已经到达一个新沸点。

到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面？很多人往深一步，转向土地供应市场，指向政府责任。就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，搞寡头式垄断，同时推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。

多年来，人们听到的似乎只有经济学家的声音，那就是供求关系，但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有大量的空置房;如果供大于求，那么就不会有那么多人买不起房。在供求关系之外，还出了什么问题呢？

中国房地产市场现状的形成有很多原因，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想严重失误。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期，开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房，从而一步一步地把房价逼向新高。

要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面作用，反而恶化这个局面，使人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。

纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，房地产对GDP的贡献不是首要考量，首要的是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的，但是这种经济考量是在宏观社会政策构架内进行的。

正因为中国房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺大多数社会成员居住权的同时，各地房地产不仅向国内“炒房团”开放，更向国际资本开放。中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。

就房地产而言，中国政府正面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃;另一方面是社会成员的居住权。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。最严峻的是，尽管这样的压力其他市场经济国家也面临过，但中国没有其他国家解决房地产问题的动力和制度机制。在西方国家，房地产从经济政策演变成为社会政策是有强大的社会运动来推动的。在强大的既得利益面前，中国房地产政策似乎已经山穷水尽。一定要有强大的社会运动来促使房地产政策的有效转型吗？人们只能拭目以待。（郑永年）

房地产经济范文第3篇

一、诚信是道德的基础，是市场经济的灵魂

早在奴隶社会，我国就已经产生了“诚信”观念，春秋时期的大思想家、大教育家孔子早就为人们的社会交往定下了“言必信，行必果”的准则。孔子还谴责了背信弃义的行为，认为“言而无信，不知其可”。汉字“信”就正是由“人”与“言”两部分所构成。古人云“听其言，观其行”。这些都说明人们一直遵循社会活动中的诚信原则。封建社会，“诚信”在社会生活的各领域已形成道德规范。“诚信”是一切道德的基础和根本，社会的高速发展和进步，讲诚信是最基本的要求，它不只是一种古老的传统，是精神文明程度的一种标志，更是未来社会健康发展的基石。是人之为人的最重要的品德，是一个社会赖以生存和发展的基础。一个民族或国家一旦丧失或弱化了诚信意识，各种不道德损害他人利益和腐败现象的生产就是必然的了。我们只有讲诚信，才能建立正常的生活和经济秩序，人与人的交往中只有诚实守信，无欺无诈，才能相互信任，和谐共存。政府要取信于民，企业要生存与发展，个人要立身处世，都不能没有诚信。

今天，我们处于社会主义市场经济大潮之中，同样需要诚信。因为信用交易是市场经济高度发达和完善的表现，也是每一个发展市场经济的国家所追求的目标。西方国家交易方式90％都是采用信用交易，而我国在由计划经济向市场经济过渡中，信用问题还远未解决。就房地产中介而言，其信用体系的建立任重而道远。

市场经济是法制经济，也是诚信经济。诚信是市场经济的灵魂，市场经济愈发达就愈要求城市守信。没有诚信，市场经济将无以立足。

二、必须加强房地产中介业的诚信建设，房地产中介企业才得以生存和发展

就房地产中介行业而言，它是房地产市场的重要环节，是房地产市场的“催化剂”，对活跃房地产市场，特别是二手房市场，最终实现房屋的价值起到至关重要的作用。房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业，作为服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是—种具有动态过程的服务。

诚信反映在房地产经纪中，诚是指真诚和坦诚，而真诚即真心以客户的利益为己任，坦诚即诚实地向客户告之自己的所知。信是指恪守信用。在经纪活动中经纪人提供的服务是促成他人交易。要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己，而要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。对别人诚，就是对自己信。真诚是做人的美德，是社会的规范。人人渴望遇到真诚，享用真诚。服务，应当也必须是真诚的，只有这样，接受服务者的心情才是偷快的，市场经济条件下的有偿服务更是如此。

由于诚信往往与经济利益息息相关，促使一些急功近利的经纪机构及经纪人以牺牲诚信为代价攫取利益，他们通过无证经营、赚取不正当差价、隐瞒重要交易信息。不当承诺与不当诱导、不当收取佣金、不当等手段，损害消费者利益。这种通过牺牲诚信而获取的利益，是一种短期行为，由此，将失去的是消费者的信任；是有损机构的信誉；是有损经纪人的品性，将使企业失去后续的业务，使企业无法发展壮大。这无异于杀鸡取卵！

目前沈阳市具有合法经营资格的中介企业有600多家，不合法的中介机构400多家，房地产中介服务业现状是：有实力的房地产中介机构较少，管理水平较低，营销手段落后，还未形成专业化、规模化的经营优势，中介从业人员执业素质偏低，服务诚信度差；房地产中介业法律法规较为薄弱，管理体制尚未理顺，中介经纪行为很不规范，服务质量难以评定。最为要命的是，房地产中介服务业给人的印象就是无诚信可言，“中介兔谈”等就正好说明了人们对中介的不信任态度。

房地产经济范文第4篇

一、房地产经济发展的背景及现状

（一）房地产市场结构不合理房地产市场结构不合理已经成为制约我国房地产业健康持续发展的重要因素之一。据研究学者分析，在住房供应结构中政府能够调控的房源应占总房源的30%~35%之间较为合理。但是，在我国房地产市场上，商品房、别墅、高档公寓等所占比例过大，而在政府调控范围内的经济适用房、限价普通商品住房等所占比例过小，直接导致了房地产市场供求失衡。造成这一现状的主要原因包括以下两方面：一方面房地产开发商谋求利润最大化；另一方面，由于商品房价上涨会增加地方财政税收，并促进地方经济的快速发展，所以导致地方政府偏重于商品房的开发。

（二）商品房价格持续上涨当前，房地产价格出现的问题主要表现在商品房价格持续上涨，致使普通居民承受着巨大的购房压力。造成商品房价格上涨过快的主要原因在于商品房的开发成本因地价的上升而提高，以及商品房销售价格行为的不规范。

（三）房地产市场秩序混乱首先，由于我国市场准入规则尚未建立健全，致使外资进入房地产市场毫无节制，严重影响了我国货币政策的执行力度，造成房地产销售市场出现混乱现象；其次，房地产投机者欲借助期房获取较大经济利益，导致房地产市场出现了“炒房热”的景象，为普通购房者造成了极大的心理压力；再次，诸多房地产开放商在对现房进行销售时采取优惠打折等措施，对消费者造成不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法知情权。

二、房地产经济发展策略

（一）优化房地产市场供应结构政府应当加强宏观调控力度，从根源上控制房地产市场的供应结构。当前，高档商品住房呈现出供大于求的现状，高档住宅占据了过多的土地资源，所以地方政府应严格控制高档商品房的土地供应量，增大经济适用房和廉租房的土地供应量，以满足普通居民的住房需求。合理规划布局经济适用房建设，采取有效措施降低经济适用房的建设成本，以适应中低收入人群的住房购买力。

（二）合理规划建设用地地方政府应当转变利用土地出让增加财政收入，利用房地产价格的上涨带动地方经济发展的观念，地方政府必须树立科学发展观，用长远发展的眼观看待房地产经济发展问题。地方政府应当加强宏观调控力度，规范土地市场，严格控制建设用地增量，使地价趋于合理化。中央应出台一系列政策措施强化对地方土地利用的监管，使建设项目用地审批更为严格，从根源上遏制利用低价土地进行招商引资的行为。

（三）房地产企业集约化发展现阶段，我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低，由于房地产企业准入机制不健全以及政府对房地产开放商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低，融资渠道仍以银行信贷为主。随着房地产市场价格的非理性上涨，引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验。

（四）发挥税收调节作用，限制投资性、投机性购房行为我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，降低房地产经济泡沫风险。首先，笔者建议政府开征级差利得税，对售房利润征税，从而抑制投机性需求，打压以低土地利用率囤积土地的不合理行为；其次，政府应对购买商品房短期出售的经济行为开征所得税，并实施高税率。将级差利得税用于自主和出租的房地产，对出租的房地产同样实施高税率；再次，对于以自用为目的购房行为，应继续给予优惠政策支持。对于购买第二套以上商品房的经济行为免除税收优惠政策。

房地产经济范文第5篇

关键词：房地产；经济；现状；

我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中．房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

一、房地产经济管理的现状

国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。最后，企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。

二、房地产经济管理存在的问题

近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动．不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置．忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。

1相关法律法规体系的不健全

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系．但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立．但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严．陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2机制不完善．管理流于形式

我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

三、房地产经济管理建议

1完善相关法律法规体系

法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系．实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2、建立健全管理机制．

房地产经济范文第6篇

关键词：房地产；经济；竞争策略

一、房地产经济运行现状分析

近年来，随着住房供需数量、土地价格等因素的上涨，我国房价呈飞速增长状态。自从2009年开始，我国房地产受到了各方面的影响，导致人们购房意愿不是很强烈，从而使得2009年房地产价格依旧下行。随着2010年亚洲经济的快速复苏，房地产价格也在不断上升。目前，我国内地、香港、台湾的房地产价格已经排在亚洲最火热房地产市场的前列。

当前我国经济的基本面发展趋势是正面的，随着我国刺激经济计划的落实与实施，保证了消费者的消费能力，进而使得房地产市场中的有效需求数量得到了有力的保证。随着我国经济的发展，国民收入也在快速的增长，国民对生活条件的要求也越来越高，其中包括对居住条件需要越来越高。在这种环境下，如果定价合理就会得到市场的认可。除此之外，我国城镇化的快速发展，需要房地产业的发展去带动其他产业的发展。2007年我国就开始面临通货膨胀的巨大压力。资金回流一旦进入房市，必将会使房产价格呈上涨趋势，这样使得房地产市场的发展进一步得到了刺激。

从2008年开始，全国的住宅销售面积的增长速度已经成负增长状态，尤其是在一些沿海城市。虽然房地产的地区性较明显，但是当某些地区的高峰期时，突然价格下降，此时不仅影响地区性的经济而且还会影响全国性的经济。在连续几年的房价持续上涨后，从2008年下半年开始，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40％以上。根据统计数据分析，一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”。基础房地产经济出现的以上问题，本文提出了几点建议供大家参考。

二、房地产经济竞争策略

1.企业合作与产业战略联盟

企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径。战略联盟是企业之间的一种长期协议，这种协议既要超出正常交易，又达不到合并程度，战略联盟强调的是企业之间的全面相容性，把彼此之间某些资源的共同运用放在重要位置。市场的准入规则与开发成本的提高使得没有资金实力的开发商被淘汰，这样促使了开发商之间相互协调配合来寻求新的立足点。

2.品牌化经营

现代房地产经济的竞争其实就是品牌的竞争。目前出现了这样一种明显的现象，一边是品牌企业与实力品质楼盘持续热销，一边是一些品质不高的楼盘即使价格较低也少人问津，房地产品牌化的趋势更加明显。2009年9月，由中国房地产品牌价值TOP10研究组在京的“2009中国房地产品牌价值研究成果”显示：荣获2009中国房地产行业领导公司品牌的中海地产和万科地产品牌价值分别为119.85亿元、119.55亿元，这也是我国房地产品牌价值首次突破100亿元的房企。TOPl0研究组相关负责人称，根据研究，对比去年的上榜房企品牌价值，不少房地产公司的品牌价值增长幅度超过全国品牌房企的品牌价值均值增幅。参会的房地产研究专家一致认为，成熟的购房者更多地追求“品牌化、规模化”已经成为整体趋势。房地产商品牌不仅体现了开发商的资金实力和开发水平，其品牌本身也是一种巨大无形资产，具有经济价值。因为好的企业品牌本身就具有保值增值能力，在当前市场还有诸多不确定性的情况下，选择具有较高品牌影响力的品牌物业，会提高物业的抗风险能力和更强的保值能力。

3.价值链管理

房地产行业的发展的规范化和专业化特征日益明显。在房地产价值链中，价值链的顶端就是开发商。在整个价值链中单个企业很难在各个环节做得最好。如果参与竞争从价值链的角度来进行分析，价值链上各经济主体的管理与协调进行加强是非常重要的。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现企业主价值最大化与企业生存发展的有利保障。

4.各级地方的宏观调控

2010年底，人民银行温州市支行进行了相关调查，结果发现，房价高位略降，购房意愿低位运行。与去年同期相比，用户的房价感受指数比去年降低了，而认为房价过高，难以接受的比例达88.75％，总而言之，个人买房的意愿明显降低。因此，我国房地产的发展是需要各级地方的宏观调控来进行。在发展房地产的过程中，各级地方政府一定要负起责任来，把老百姓的利益放在首位，想办法解除财政上压力的无奈。单一靠市场来解决老百姓的住房问题是比较片面的。

另外，政府一定要调节土地供应，落实土地存量普查。从住房成本的构成中可以看出，土地成本和各种税费要占去百分之四五十左右。因此，各地区必需要严格执行土地利用规划与计划，然后再根据房地产市场变化情况，对土地供应结构、供应方式和供应时间进行实时调整。对闲置土地的清理力度进行加大，对囤积土地的行为要切实制止等从而使得普通商品住房用地的供应能力得以提高。

三、结语

房地产经济范文第7篇

一、我国房地产业对社会经济发展的促进作用

作为国民经济的支柱性产业，我国房地产业肩负促进经济发展的重任，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动，另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。

具体如下：

（1）房地产促进我国GDP的增长。房地产行业的增长对一国的经济发展起着助推器的作用。房地产业作为经济的晴雨表，它的发展在很大程度上直接影响着各国经济的发展。

（2）对其他产业的促进作用。房地产业在国民经济中处于重要的地位，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，因此，房地产业的快速发展会带动其他产业的发展进程，具体而言，房地产业相关行业包括房地产建筑业和服务业，随着房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平的不断提高，房地产商品更加符合市场的需求，同时由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大。

（3）促进就业。房地产行业作为一个建筑部门属于劳动密集型行业，需要大量的建筑工人与服务人员，可以说对就业的促进作用十分明显。

（4）促进消费。房地产业发展会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费，间接为我国市场经济、拉动内需做出了贡献。

（5）增加政府收入。政府通过房地产开发而取得的土地收入，可以用来进行城市基础设施建设，对地方直接带来经济贡献。

二、我国房地产业对经济发展的负面影响

（1）损害实体经济的发展。房地产业的快速发展是以房屋价格的过度上涨为基础了，这对实体经济的发展产生了重大的影响，高房价减少了对其他产业的消费需求与投资需求，吸引了本可以投资于制造业的资金资源，从而抑制了制造业等实体经济的发展，这对实体经济造成不利影响。

（2）房地产消费会挤占部分居民其他消费支出。在中国，住房逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用，这意味着用于消费的可支配收入减少，进而影响我国的整体消费水平。

（3）促进贫富差距的加大。房价的过快上涨，抑制了中低收入者的购买行为，拉大了贫富差距，与建设和谐社会的目标背道而驰。

（4）增加银行、金融体系风险。房地产业对银行体系依赖度比较高，而对房地产的大量投资，直接使银行面临风险，一是支付风险，当贷款不能按期收回，银行资金就失去了流动性，就会发生支付危机；二是资不抵债风险，银行很难在短期内将大量的抵押资产变现，也给银行带来了资不抵债风险。

（5）促进经济泡沫的形成。目前国内投资经营环境恶化，投资渠道狭窄，吸引投资者将资本纷纷投向房地产市场，有可能导致经济泡沫的形成。

三、促进我国房地产业与国民经济协调发展的措施

我国房地产业发展与国民经济增长之间存在长期稳定的均衡关系。从长期来看，我国房地产业的高速发展对国民经济增长的贡献是十分显著的。但我们应该注意到，只有当房地产业发展速度与经济增长速度相协调时，房地产投资对国民经济增长才有体现出更大的促进作用，而如果处理不好房地产业快速发展与国民经济的相关问题，则会起到阻碍作用。因此，我们要采取强有力的措施将房地产业的发展纳入正常轨道。

（1）我国房地产业宏观调控体系的建立与完善。在我国房地产业的高速发展的过程中，随之产生了各种不良现象和危险信号，尤其在在一些大城市，这种现象更为明显，因此，地方政府应进一步提升在宏观调控中的自觉性和主动性，只有这样，宏观调控才能更加有效，从而从根本上能确保房地产业健康、适度、可持续发展。需要注意的是，在这个过程中，要防止因为调控不当造成产业经济的过度降温而引发的负面作用，比如国民经济下滑和失业人数增加等，这就需要我们建立有效的市场机制，形成更完善的市场资源配置体系，促进房地产业与国民经济持续、协调、快速发展。

（2）合理引导房地产投资。要保持房地产业投资的合理规模，通过投资渠道的控制来从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。具体而言，各级政府在制定各项房地产调控政策时，必须结合国家宏观经济环境，同时要充分考虑区域性和阶段差异性，制定出具有针对性的、较为科学合理的、区域性的调控政策，通过政策的指引来引导房地产商投资的方向和目标，保证房地产投资对国民经济的拉动与促进作用，同时也避免了房地产业过热给国民经济、广大居民带来的负面影响。

房地产经济范文第8篇

起因

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。学者认为造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候，价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

从上面的分析可以看出，房地产投机也是产生房地产泡沫的一个重要原因，投机价格机制是房地产泡沫运行的内在机制之一。价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，房地产持有人纷纷抛售，反而增加了供给量，由于无人接手买入，需求量减少，这样就加剧了价格的下跌（见图1）。

两者的关系

房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：

（1）房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。

（2）房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。

（3）同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性，主要表现在：一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

目前状况

2003年，我国房地产业发展势头强劲，对促进消费、扩大内需发挥了积极作用，成为拉动国民经济增长的重要力量。全年房地产开发投资继续保持快速增长、资金到位情况较好，商品房销售市场供销两旺、房地产价格有所上升。据国家发改委、国家统计局有关数据统计，全年房地产投资完成10106亿元，比上年增长29.7%。全年到位资金13128亿元，增长37.6%，高于同期房地产开发投资增长水平。全年商品房竣工面积39510万平方米，销售面积32247万平方米，分别比上年增长21.5%和29.1%。实现销售收入7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人7039亿元，增长35.8%，所占比重为92.5%。由于受土地交易价格和建筑材料价格上涨的影响，商品房销售价格有所上扬，全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，比去年上涨3.8%，其中商品住宅平均销售价格为2212元/平方米，上涨3.9%。与2003年GDP增长率9.1%和城镇居民收入增长率9%相比，商品房价格增幅基本合理。从地区看，广东、吉林、河北、云南、新疆等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；上海、浙江、重庆等地的商品房平均销售价格上涨幅度超过10%以上。

从总体上看，商品住宅销售价格涨幅增加，非住宅用房销售价格涨幅减小，土地交易价格持续大幅上涨。国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市市场调查显示，2003年全年房屋销售价格比去年同期上涨4.8%，土地交易价格上涨8.3%，房屋租赁价格上涨2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易价格上涨13.1%，其中豪华住宅用地价格上涨4%、普通住宅用地价格上涨13.5%、商业旅游娱乐用地价格上涨7%、工业用地价格上涨1.2%、其他用地价格上涨6.4%。但并不是所有城市土地交易价格都上涨。

必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，一方面指建材等价格上涨带来的成本增加，另一方面指新建住宅品质提升所带来的成本增加。建筑材料价格方面，2003年全国居民消费价格总水平上升了1.2%，生产资料价格总水平上升了8.1%。在统计的9大类生产资料价格（黑色金属、有色金属、化工产品、原煤、石油及制品、木材、建材、机电产品、汽车）中，除了木材、机电产品和汽车价格有所下降以外，其他几大类产品价格均出现上涨，其中与房地产业相关的钢材、石油及制品、有色金属、化工产品等价格上涨较多，涨幅分别达到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品质方面，比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。全国商品房销售价格的实际增幅是基本合理的。

从我国当前的情况分析，有理由认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫第二次高潮”、“房地产经济要崩盘”。

房地产泡沫的防范

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：

（1）加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量。一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

（2）加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

（3）建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

房地产经济范文第9篇

【关键词】房地产；经济泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施

近两年来，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量虽然受到一定的限制，但商品房仍全面热销，销售价格全国普遍大幅攀升，风险在迅速累聚，房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显。房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，而一旦房地产经济泡沫破灭，其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以，对我国房地产经济泡沫的研究具有深刻的意义。

一、当前我国的房产市场是否存在泡沫

判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断：

（一）首先是规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。

（二）资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款（利率）和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。

综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

二、房地产经济泡沫产生的主要原因

（一）房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

（二）土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

（三）地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。

（四）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

（五）银行放贷的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。

（六）政府部门的不正之风。政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一。

三、房地产经济泡沫的危害性分析

房地产经济泡沫的危害性主在表现在以下几方面：

（一）导致社会资源配置不合理，经济结构构失衡。在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场，意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。

（二）破坏金融系统运行，导致金融危机。房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产。脆弱的银行系统将运转失灵，最后可能导致爆发全面的金融危机。

（三）加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机。一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，而大部分人可能赔得倾家荡产，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。

四、房地产经济泡沫的防范措施

（一）加强宏观形势和政策的监控。治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，建立市场运行规则和监管规则的执行，有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度，促使房地产市场的健康稳定发展，是防止房地产经济泡沫的首要措施。

（二）强化土地资源管理，调节供求关系。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。

（三）规范土地市场秩序和行为。要严格市场监管，建立良好的市场秩序。一方面，完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。另一方面，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房等。

（五）建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。

（六）建立和完善多层次的住房保障体系。首先要积极发展完善住房公积金制度，改变公积金贷款市场的垄断性，启动房地产二级交易市场的公积金制度。其次是完善廉租住房制度，强化政府的住房保障功能，进一步扩大廉租住房覆盖范围，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租赁新机制，完善廉租住房和房屋市场化租赁制度，多渠道筹措房源，建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。四是大规模推出经济适用房，抑制商品房价格

（七）有效利用外资，加强监管。房地产业的资本构成开始多元化，大量外资的进入促使融资渠道有效增加，满足我国居民多层次的住房需求。但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供必要条件。因此，要加强对外资规模和流向的监管，并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节，使之有利于我国房地产业发展。

参考文献：

[1]曲波，谢经荣.房地产经济泡沫的内涵、特征与运行机理[J].上海房地产，2003（6）.

房地产经济范文第10篇

关键词：房地产；经济；作用；走向

Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.

Keywords: real estate; Economy; Action; to

中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。随着经济的快速发展，人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，这对我国的房地产经济产生巨大的冲击。

一、房地产经济对我国经济发展的作用

近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确 目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：

1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供

物质资料，与之配合发展发展房地产业需要 国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业 70―220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加 10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。

2 房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所

房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

3 住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方面

房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。

4 房地产业的发展与城市建设相辅相成 ，相互促进

随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设 中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境；第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有

中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的；第四，房地产业的蓬勃发展，解决了城市建设的主要资金来源；第五，城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展，改善了人民的生活水平。

5 房地产业开辟不动产投资新渠道，成为外资青睐新热点

房地产高于国民经济三倍以上的发展速度，成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产 的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加 国民财富的重要渠道，也是保证政府财政收入的重要来源。

中国房地产的影响，波及海内外，吸收外资的积极参与，特别是港澳台、海外华人华侨的资金，除外资直接投资外，通过内地人，转投资等方式，规模庞大。目前，外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积 占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算，外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区，大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据，但估计数量一定不少。

二、房地产经济 中存在着非理性的行为

我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

1 房产市场大起大落，缺乏稳定机制

中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。市场暴涨一调控一暴涨一调控，周期性地进行，市场力量与政府目标，公众承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大剧。

市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素，使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌人房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性；其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时问其实并不长，价格的起点又很低。政府行为及其政策 电存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时问以来，各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉，d三作为行政管理的重要政绩；最后，也是关键因素是市场缺乏稳定机制，就如股市没有蓝筹一般，市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。

2 以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程

在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引风”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。

其次，农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新 区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政 、政绩得到完美的结合。

3 政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热

在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地；第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”；第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合 同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。

4 市场中缺乏价格机制的约束作用，造成商品房大量空置

空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致 了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾 ，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费，不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。

三、房地产经济发展的走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。

1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的 “城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项 目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

2 强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我 国房地产投资目前还处于繁荣期 ，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竞房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

3 加强住房保障，保持市场稳定

建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器，一是解决了住房的供需矛盾；二是市场参与者更趋理性；三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔，市场的波动对大众的生活影响降低。

4 发挥各方力量，着力提高保障房建设与配制的效率

现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做，而企业基本上就是开发 商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体，甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商，没有其他机构可委托，所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入，如果允许的话可以成立住房协会，由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房，建房后把房子卖给他们，如果这些住户不再使用房屋了，不可以在市场上转让，要把房子重新卖给政府，由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人，这就把社会保障问题解决了。

四、结束语

综上所述，当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个国家所需要的健康的房地产市场，就不再仅仅是一个产品市场，它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合，互为表里，相互促进和制衡的市场。一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。我们也可喜地看到国家在保障房建设的决心与投入，房地产市场的成熟或许尚需时日，但只要路子对了，我们就有信心。