房地产价格调控范文
时间：2023-03-22 00:43:12
房地产价格调控范文第1篇
（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。
（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。
（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。
（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。
二、完善房地产价格调控建议
（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。
（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。
（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。
（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。
（五）加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。加强对房地产行业管理的思路转变，由原来项目的前期审批变为全程服务和监督，加大市场整顿的力度，开展房地产市场专项整治工作，严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为，对违规企业给予曝光和必要的惩罚。建立和完善房地产信用体系，强化舆论监督，惩戒市场失信主体，促进市场的公平竞争，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。此外，加快推进房地产市场信息系统的建设，增加市场信息服务功能，注重市场信息系统生成数据的分析，科学地反映和评价各类房价及时变动信息以及市场发展态势，通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为，引导市场的理性发展。
（六）积极引导居民树立合理的住房消费观念。在改革住房制度的过程中，为了引导城市居民转变观念，我们在舆论导向上是引导居民通过市场化的方式解决住房问题。这样导致的一个后果是无论穷富，人人都希望拥有自己的住房，造成对商品住房的需求不合理的扩大。实际上，许多经济发达的国家，住房自有化程度也并不高，许多人是居住在政府提供的价格比较低廉的房屋内或者是租住房屋。我国城市居民也应当逐步树立住房消费量力而行的观念，不要一拥而上都去购买商品住房。
房地产价格调控范文第2篇
关键词：房地产价格调控 金融调控 土地使用制度
一、房地产价格调控的界定
房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。
在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。
房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。
二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷
（一）金融调控措施方面的缺陷
1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。
2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。
3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。
2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。
3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。
三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考
（一）完善房地产金融调控制度
提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。
利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。
（二）完善房地产土地使用制度
对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。
进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。
从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。
参考文献：
[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）
[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）
[3]聂晓东.经济法视野下的房地产价格调控[J].山西高等学校社会科学学报，2010（6）
[4]黄河.房地产法[M].北京：中国政法大学出版社，2005
房地产价格调控范文第3篇
【关键词】利率变动；房地产价格；调控效应
一、引言
近年来，房地产行业作为国民经济支柱产业在经济发展中的作用日趋显著，每年可以拉动GDP2%左右，但居高不下的房地产价格已经成为关乎国计民生的焦点，2012年，我国城镇的房价收入比高达12.07，远远高出国际上公认适宜的房价收入比6～8。因此，抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展成为政府调控亟待解决的问题，而平抑房价则是这一问题的核心。
房地产业是资金密集型产业，有“准金融业之称”，货币政策在调控房价方面发挥着重要的作用。而利率政策作为货币政策的重要组成部分势必对房地产价格的变动产生影响。本文运用计量经济分析方法，从实证分析的角度，通过研究贷款利率对房地产价格的影响以及其影响的滞后性，从而为增强利率对房地产价格调控的有效性提供政策建议。
二、实证分析
（一）数据来源与选择
通过检验所有可获得数据的有效性，本文选择为2007年2月到2010年12月的月时间序列数据作为研究样本，数据来源为中国人民银行网站和中宏数据库（高教版）。
本文将房地产价格作为被解释变量，由房地产销售额除以房地产销售面积得到[1]，同时选取五年以上贷款利率作为解释变量。
（二）多元线性回归模型分析
为了分析利率变动对房地产价格的影响，建立半对数线性回归模型，原始模型如下：
其中 、 为待估参数， 为随机扰动项。Price为房地产价格， 为五年以上贷款利率。
利用统计软件Eviews7.0对该模型进行OLS估计得到如下结果：
（90.34）（8.17）
=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21
在5%的显著水平下，该模型通过了F检验和t检验，又经White检验可知回归方程不存在异方差，但是回归方程没有通过DW检验，即存在自相关。
采用广义差分法对回归方程进行自相关修正，取 =0.3498，可得到回归方程：
（64.26） （5.66）
=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59
说明在5%的显著性水平下广义差分模型已无自相关，并通过F检验和t检验，但是可决系数偏低。
由广义差分方程得：
=6.0064/（1-0.3498）=9.2378
因此，得到利率与房地产价格的关系是：
（三）滞后效应分析
为了分析利率变动影响房地产价格的滞后性，对r做滞后18个月的分布滞后模型。结果如下：
结果表明，r从滞后11个月开始t统计量值显著，一直到滞后14个月为止，从第15个月开始t统计量值开始不显著；从回归系数看，从滞后期11月开始显著增大，12月达到最大，然后逐步下降[2]。
三、结论
通过对多元线性回归模型的分析，可以判断，房地产价格与五年以上贷款利率存在
线性关系，其系数为0.1201，说明房地产价格与五年以上贷款利率呈正相关关系，但从弹性大小来看，由于政策的干预等原因，利率对房地产价格的调控作用较小。同时，模型的拟合度偏低，说明房地产价格还受到土地价格，税收等其他因素的影响。
通过滞后效应分析，可以看出，在我国，利率变动对于房地产价格的影响具有明显的滞后性，滞后期大约一年，而且滞后影响具有持续性，持续期大约四个月，其影响力度先增大后减小，滞后结构为∧型。
四、政策建议
基于以上实证分析，对于如何增强利率对房地产价格调控的有效性提出以下对策和建议：
第一，大力推行利率市场化改革。相比于政策控制下的利率，市场化的利率更能如实反映房地产投资和消费的收益与风险，真实反映房地产价格。因此必须大力推行利率市场化改革，进一步增强利率调控房地产价格的有效性。
第二，采用利率政策与其他政策的政策组合。单纯的利率政策是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多重因素的制约[3]。因此，须在利率政策的基础上加强其他相关政策的配合，如土地政策和税收政策等。
第三，利率政策必须有一定的预见性。因为利率对房地产价格的调控有大约一年的滞后期，利率政策的出台必须对未来一年房地产市场的发展有一定的预见性，正确引导市场预期，合理调控房地产市场健康发展。
参考文献
[1]高，史策，边锋.西安市房地产价格研究―基于SAVR模型的利率对房地产价格影响分析.商业经济.2010.8.
[2]庞皓.计量经济学.科学出版社.2010.6.
房地产价格调控范文第4篇
关键词：房地产价格；现状；对策；调控管理
这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、走势。健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。
一、房地产业的现状
中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1／4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47％，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。
二、影响房地产价格的因素
1、政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。
2、成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨.
3、需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。
4、市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌人国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。
5、利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润
远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
6、国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。
三、房地产价格调控的对策建议
1、从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。
2、从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。
3、从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消进耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。
综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。
参考文献
[1] 刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质（J）.改革与战略，2009，（3）
[2] 孙莹，高芳菲．近年来我国房地产价格调控政策的演变（J）中国物价2011（2）
房地产价格调控范文第5篇
一、我国房地产价格上涨原因分析
（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。
（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。
（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。
（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。
二、完善房地产价格调控建议
（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。
（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。
（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。
（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。
（五）加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。加强对房地产行业管理的思路转变，由原来项目的前期审批变为全程服务和监督，加大市场整顿的力度，开展房地产市场专项整治工作，严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为，对违规企业给予曝光和必要的惩罚。建立和完善房地产信用体系，强化舆论监督，惩戒市场失信主体，促进市场的公平竞争，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。此外，加快推进房地产市场信息系统的建设，增加市场信息服务功能，注重市场信息系统生成数据的分析，科学地反映和评价各类房价及时变动信息以及市场发展态势，通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为，引导市场的理性发展。
房地产价格调控范文第6篇
关键词 金融生态；房地产价格；投机性需求
中图分类号 F832.4
文献标识码 A
文章编号 1006-5024（2013）02-0141-04
一、房地产价格变动与金融生态循环的关联性分析
金融生态是各种金融组织与其生存环境之间及其内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中，通过分工、合作所形成的具有一定结构特征，执行一定功能作用的动态平衡系统（徐诺金，2005）。金融生态本质反映金融内外部各因素之间相互依存、相互制约的有机价值关系。房地产价格的波动，与金融内部各因素相互影响和制约，因此纳入金融生态视角观察房地产价格调控问题尤为必要。
（一）房地产价格变动对金融生态的影响
首先，房地产价格的大幅上涨容易误导社会资金的流动方向。在房价高涨的背景下，房地产市场的投机收益大大高于实体投资收益。巨大的收益反差会导致社会资本游离于实体经济，而追逐房地产市场炒作。2005-2011年期间，我国各企业的社会平均利润率是8%左右，而房地产业的平均利润率却达到30%。这种现象的存在导致主业不是地产的行业如钢铁、冶金、粮油、化工等行业的国有企业，迫于主业产能过剩的不良预期及房地产的利润诱惑，不断加大对房地产副业的投入；家庭、个人的闲置资金会从股市和银行存款中撤离，涌入房地产投资。资金向房地产市场的“单向化”流动，促进了房地产的“资产化”和“虚拟化”，大大削弱了金融市场为实体经济提供资金的能力。
其次，房地产价格上涨，客观上容易造成金融风险聚拢。房地产业既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，造成制造业升级缺乏资金支持，影响国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代。房地产泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投资，金融市场没有有效培育投资增长点，金融风险的聚拢就将严峻考验经济的持续发展。
再次，高房价对内需产生“挤出”效应，金融生态良性循环受到威胁。高房价对内需的挤出效应，威胁着金融生态循环的可持续性。由于房地产价格与居民收入的严重背离，在既定的收入水平下，高房价是以绝大多数购房者削减其他消费为隐性代价的，不仅导致了其后续消费全面萎缩，还会影响其人力资本的提升，导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。高房价会对扩大内需产生严重的挤出效应，甚至侵蚀政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。由于缺乏消费市场支持，企业资金回笼速度放缓，再加上融资困难，企业会出现严重的资金链断裂，甚至破产倒闭。
（二）金融生态环境对房地产价格影响
首先，宽松的货币环境和持续的低利率会促动房地产投机盛行。从房地产开发的资金来源看，从1998-2008年，自筹资金仅占房地产开发资金的3%左右（月均），其余则由国内贷款和外资来补充。2008年，受国际金融危机的影响，房价下跌，地方政府通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响。贷款门槛的降低以及大量贷款资金的投放，无法被实体经济全数消化，大量信贷资金通过各种渠道流进房市，成为追逐短期投机利润的热钱。金融机构在泡沫膨胀过程中往往起着推波助澜的作用，但在泡沫破灭时却会成为主要受害者。
其次，房地产泡沫破裂时银行风险扩散又会加速房地产价格的下降。在经济危机还在延续的过程中，没有尽快割裂金融与房地产的联系，反而把信贷资金送入这个泡沫行业，使房地产业和金融机构更紧密地联系起来，房地产业将其风险通过银行扩散到整个经济。
二、基于金融生态视角反观我国房地产价格调控中存在的问题
为了金融生态的稳定和金融、经济可持续发展，防止出现房地产泡沫，房地产价格调控是十分必要的。因此，政府2010年出台政策还是比较及时的，及时阻止了信贷泡沫向资产泡沫的转化，避免了全国性的房地产大泡沫。“限购令”作为房地产价格调控的“利器”，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但是，“限购令”具有直接管制的特性，只能作为缓冲政策。房地产价格调控是一个非常复杂的工程，因此，及时发现政策的疏漏，果断调整政策组合十分必要。
（一）房地产价格调控的目标不明确，实际调控措施很难找准调控的发力点
1 缺乏科学的测定房价合理的指标。当前国内房地产宏观调控目标就是要让住房市场的价格回归到一个合理水平。但是，如何判断中国房价的合理水平是一个关键而复杂的问题。大多数分析人士采用国际上惯用的一些指标，如，房价与家庭收入比、房价与房租比，然后与其他国家进行比较来判断中国房价的合理水平。笔者认为不应该以发达国家的房价与收入之比作为中国房价合理水平的参照系。经济学的消费理论表明，不同收入水平的消费者在食品、住房、服装等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他们年收入的比重要远高于高收入家庭。同理，低收入国家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要远高于高收入国家。
2 经济发展对房地产业高度依赖，基于利益的各方博弈弱化了房地产价格调控效果。房地产业因其上下游产业链较长，涉及诸多行业，对国民经济影响较大，一直作为国民经济的支柱产业。特别是近10多年来，我国GDP处于“房地产依赖”阶段。房价上涨对消费具有抑制作用，会造成与消费相关行业投资的下降，因而导致投资结构的改变，对产业结构形成影响，房地产和与房地产相关的产业将会获得较快的上涨，而其他产业将会受到抑制，从而使经济发展对房地产业形成高度的依赖，加大经济的运行风险（刘纯彬，2011）。中央政府和地方政府，因将房地产作为支柱产业和自身收入的来源而徘徊于自身利益与公众利益之间；房地产商热衷于扩大投资，高价售房追求自身利润最大化；银行积极借助各种优惠条件增加信贷规模，追求收益最大化。各方市场主体本着不同的利益追求进行博弈的结果必然导致行为的非理性化，进而在对调控目标的认同、调控手段配合等方面发生变异，弱化政策调控效果，甚至导致房价越调越高。
（二）房地产价格调控政策缺乏差别化设计，打乱了供求规律和市场格局
房地产调控政策的初衷是抑制“投机型需求”，但实际结果是房地产供给也错遭抑制。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格。如果市场供应不能继续增加，未来供应紧缺预期不变，房价上涨压力仍然会比较大。
在房地产调控中，银行严格限制向房地产行业放贷，使得房地产的供给状况不但没有缓解，反而更加严重。2011年度几乎停止了90%以上按揭贷款的发放，仅2011年度因缺少资金等而破产退市消失的房地产公司达6000多家。笔者认为房地产市场应该是垄断竞争型市场，这样，房地产的性价比可以在比较激烈的竞争中提升。但是，随着调控政策的实施，房地产市场洗盘严重，市场格局具有了“寡头垄断”的特性。在技术含量和产品品质不变甚至下降的条件下，我国的实际住房价格不断上涨。除此之外，大房地产开发商还可以凭借其雄厚的资本或其他优势，通过对开发土地的大量获得，在城市区域，甚至全国范围内形成垄断地位，甚至构成房地产市场的资源垄断。
（三）房地产价格调控政策“堵”多，“疏”少，收效甚微
事实上，从2003年以来，房地产市场基本年年调控，调控措施逐步增加，调控力度也越来越大，调控政策也越来越细化，但是，房价却节节攀升（如表1）。从2002年到2011年，我国的商品住宅均价（除2008年）基本呈现节节攀升态势，2009年达到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，体现在一套房的房价总值上就会造成巨额增加，远远超出了居民收入增长的幅度，这也说明房地产价格调控政策运用的实际效果不佳。
“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。“限购令”通常具有立竿见影的作用，短期内迫使市场成交量下降，使开发商做出降价让步。但该政策具有较强的行政性色彩，需求只是在短期内被抑制而不能从根本上有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然出现反弹，市场将重现抢购“现象”，致使房价再度走强。此外，供过于求的局面在政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。
三、基于金融生态视角实施有效的房地产价格调控
（一）制定科学的调控目标
房地产价格调控有序开展并能显现成效的关键在于有正确的调控目标。机械地打压房价、抑制涨幅和控制成交量都是对房价调控目标的误判。因此，应动员有关部门加强对房地产市场运行规律的研究，科学界定房地产价格调控的目标和参照系。笔者认为衡量房价是否在合理区间波动，可以用房地产开发的平均利润率与社会平均利润率的偏离程度作为参照系。当偏离程度过大时，可以采用优惠利率贷款引导产业结构的优化和升级。
（二）通过政策引导破解房价博弈困局，优化产业结构
1 改革土地征税制度，瓦解各方博弈，抑制“投机性”需求。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，并千方百计地抬高地价赚取更多的土地出让金来满足财政需求。实际上，世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，既能修正地方政府的“畸形”财政收入机制，又能在一定程度上保护耕地，倒逼地方政府追求工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。
2 通过财政补贴鼓励商业银行对先进企业贷款。房价的快速上涨，不仅推动土地价格及租金上涨，倒逼工资上涨，促使制造业成本大幅上升，还分流产业资本，导致企业家创新的动力下降。因此，从发展战略的角度看，我国的房地产业不应该被定位为“支柱产业”。各级地方政府开辟新的财源迫在眉睫。中央政府可以实施财政补贴政策，鼓励商业银行对高科技含量、高附加值、低能耗污染的先进制造业和服务业贷款，促进地方经济协调、平衡发展，减少经济运行的风险和波动。政府应牵头来调整投资方向，支持经济社会薄弱环节、就业、战略性新兴产业、产业转移，这种投资流向不仅会带来就业的增加，而且能抑制经济波动，为地方政府寻找新的增长点，从而摆脱对土地财政的依赖。
3 对地方政府的考核不再单纯采用GDP增幅。单纯采用GDP增幅对地方财政进行考核，就会造成地方政府不惜环境污染、减少耕地的“粗放”式发展，政府靠卖地维持高经济增长，成为推高地价的“元凶”。实现GDP与发展方式转变、资源和环境保护、民生改善和社会建设综合加权考核，抑制地方政府的卖地冲动。
（三）设计差别化房地产调控政策，优化金融资源配置
1 对中小房地产商实施政策倾斜，减少地产垄断。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商都陷入了严重困境，房地产业将出现大规模、大范围的并购和重组。不可否认，并购、重组有利于房地产市场环境的改善和秩序的规范，改变目前房地产市场鱼龙混杂、投机泛滥的现象。但如果缺乏有效的引导与规范，就会使房地产市场出现大型房地产企业垄断市场的现象。房地产业的垄断驱动着大房地产商寻找更高的利润来源。房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型的普通商品房越来越少。
从节约土地、满足广大中低收入阶层购房需求的角度考虑，对中小房地产商实施政策倾斜，引导中小地产商开发中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房及廉租房，引入竞争机制，有利于改善房地产市场格局，使房地产供应呈现多元化供给，从而真正解决刚性需求，降低房价。此外，房地产市场的竞争格局，有利于引导开发商注重房屋内在质量，促进房地产市场的良性循环。
2 严格管理空置房，盘活房地产存量。大量房屋无成本的空置，是我国住房问题的一大毒瘤。一方面，有限的住房资源没有最大限度地得到利用，造成资源浪费；另一方面，为房地产投机制造了机会。建议借鉴国际上关于空置房的管理方式。譬如，在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，业主就必须在政府的协调下无偿提供这些住房给他人；在法国，如果业主闲置房屋就必须缴纳罚金。严格管理空置房，可以弱化房屋的投机功能，有利于降低房价。
3 开发与房地产相关联的信托业务，优化金融资源配置。首先，由信托机构取代房地产中介，规范房地产买卖、租赁市场现行的房屋租赁中介业务主要有两种，一种是居间业务，另一种是全程业务。居间业务存在中介与租赁双方之间信息不对称，暗箱操作多，消费者容易受骗；全程业务中租金需要经过中介商转手，容易出现资金不能及时到达业主手中的情况。信托机构作为金融机构，资信度高于一般企业，由其取代房地产中介，可以排除客户对交易安全的顾虑，增大市场容量；提高客户交易资金的安全，避免交易资金被不法中介公司骗走的风险；规避少数中介公司挪用客户交易资金及由此产生的风险。对低收入人群，政府还可以通过信托机构，给予各种住房租赁优惠政策。
其次，开发与房地产买卖、租赁相关联的信托业务，挖掘房地产存量的潜力。例如，笔者认为在国内可以发展以房产为依托的财产监护信托，监护信托是指利用信托方式，由信托机构对某类人的人身财产及其他权益进行监督和保护的行为。其最大特点是，信托机构对人的责任重于对物的责任。计划生育政策和人口的老龄化，使得失独家庭的生活和养老成为中国不容回避的社会问题，房产是多数家庭的主要财富，财产监护信托具有实际的社会价值。
再次，信托机构代管住房公积金，释放公积金“福利”。住房公积金制度是我国为了解决城镇居民住房融资需求，实行的低息、强制住房储蓄制度。这一制度在一定程度上解决了城镇居民购房的融资问题，但在运行过程中也出现了很多问题。如公积金制度存在“劫贫济富”的问题，越是收入高的人群，享受的公积金份额越大，低收入者没有公积金，或者没有能力使用公积金。笔者认为，将现在分散在各家商业银行的委托代管住房公积金集中在信托机构征缴、使用、提取、保值增值。信托机构可以通过向租房者提供住房公积金配比的租金支持，释放公积金“福利”，引导人们租房而不是买房，既能缓解租房者的购房压力，又有利于分流房地产需求，降低房价。
（四）丰富房地产的融资渠道，优化房地产市场结构
为了避免房地产市场的寡头垄断形成，优化房地产市场结构，培育和发展中小房地产业至关重要。近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少。我们可以借鉴美国的发展经验，实行以做市商（利用券商做市）制度为核心的柜台市场交易，为中小型房地产企业上市融资提供便利渠道；推进我国房地产投资信托基金产品开发，为房地产企业提供银行外融资渠道；住房抵押贷款证券化，既有助于解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，又能使资金规模小的中小型房地产企业参与房地产投资，优化房地产市场的供给格局。
四、结语
房地产价格调控范文第7篇
关键词：房地产价格；货币政策；供给；需求
2009年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2009年政府的宏观调控政策出台，房价上涨幅度得到遏制，但是在进入2010年之后房价进入新一轮的增长期，2010年商品房成交量，成交额，房价涨幅都创下历史最高纪录。2011年12月份70个大中城市住宅销售价格与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。同时，通过对比摩根大通计算的35个城市和全国的房价收入比发现，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍，高于理论上的低于6倍合理水平。
可见，无论是从房地产价格的绝对值看，还是从居民房价-收入比来看，对房地产市场及其价格实施适当有效地政策调控都已具备了充足的经济诉求。
一、房地产价格调控的主要货币政策措施
（一）利率的逐步上调
1. 大型金融机构存贷款利率的调整
从2008年金融危机爆发后，存贷款利率连续下调，但是从2010年10月20号起至2011年7月7号又进入新的一轮加息期。一年期存款利率由2.5%增长到3.5%；一年期贷款利率从5.60%增长到6.56%；五年及五年以上存款利率从4.2%增长到5.5%；五年及五年以上贷款利率从6.14%增长到7.05%。
2. 个人住房贷款利率的调整
2008年10月27日起，商业性住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍。2011年，“新国八条” 中对二套房购买者的标准作出详细认定，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。
（二）房地产信贷政策的收缩
中国目前的信贷政策大致包含四方面内容：一是与货币信贷总量扩张有关，政策措施影响货币乘数和货币流动性。二是配合国家产业政策，通过贷款贴息等多种手段，引导信贷资金向国家政策需要鼓励和扶持的地区及行业流动，以扶持这些地区和行业的经济发展；三是限制性的信贷政策。通过“窗口指导”或引导商业银行通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，限制信贷资金向某些产业、行业及地区过度投放，体现扶优限劣原则。四是制定信贷法律法规，引导、规范和促进金融创新，防范信贷风险。
（三）存款准备金率逐级上调
2010年伊始，宏观经济延续2009年末的快速增长态势，为削减过于庞大的流动性规模、抑制投资冲动和价格水平快速上涨，央行别于1月18日、2月25日两次提高存款准备金率各0.5个百分点，公开市场业务维持数周正回购操作，货币政策由极度宽松转为适度。5月10日存款准备金率再度上调50个基点。进入十月，货币政策逐步由适度宽松转为稳健。短短4个月内，央行分4次上调存款准备金率2个百分点，达到18.5%的历史高位。进入2011年后，又接连6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。2011年12月5日，存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调，回落到21%，仍处于较高水平。2012年2月24日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。
二、我国货币政策对房地产价格调控的有效性分析
从理论上分析，供给需求理论是房地产价格形成机制的经济学基础，货币政策也正是通过对房地产供需的调控来间接地控制房价。因此，以下分别就我国制定的货币政策对其相应的房地产供给和需求产生的影响来分析其对房地产价格的调控效应。
（一）利率政策对房地产价格的影响
对住房的供给者--房地产开发商而言，利率的提高增加了房地产开发的成本。这种成本的增加可能会造成企业现金流困难，直至通过降低商品房销售价格的方式来回笼资金。而对于住房的需求方--消费者，则要分成两部分：刚性需求者和投资者。对于前者来说，利率提高对其的影响远大于对房地产开发企业的影响，提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度，进而增加了购房者的自身购房成本，成本的增加必然使得市场整体的需求逐渐降低。对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但收益率的降低使得投机者很可能转向其他行业，或者持币待够，这在一定程度上也抑制了房地产的需求。
（二）信贷渠道收缩对房地产价格的影响
1.信贷政策调控对房地产价格的影响
如果货币当局实施紧缩的信贷政策，减少货币供应量，或者降低住房按揭贷款比例和上调房地产开发商项目开发自有资本金比例时，由于没有足够的资金支撑，房地产的供给与需求都会降低。房地产贷款总量的减少会导致房地产需求和供给的减少，进而导致房地产价格变化，当房地产市场再次均衡时，价格是上升还是下降取决于房地产需求与供给减少程度的比较。
2. 存款准备金率的调控对房地产价格的影响
存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金的减少，会导致银行房贷的收紧。上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张。这无疑使得开发商融资更加困难，不得不加大降价促销、快速销售回款的压力。同时，银行的按揭贷款发放会更加严格，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。
（三）货币政策调控下的房地产价格表现
根据国家统计局数据显示，2012年3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。从同比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。
（四）主要结论
1. 利率市场对房地产价格的影响并不显著
利率市场化是建立以中央银行利率为基础、货币市场利率为中介，由市场供求决定金融机构存贷款利率水平的市场利率体系。但我国金融市场并不完善，货币化程度低，利率还未能完全市场化，所以它还不能真实的代表资金价格。大部分的贷款下浮主要集中于大房地产开发商，而中小房地产开发商利率多数上浮，使大房地产开发商在融资成本上获得优势，高档房充斥整个房地产市场，推动整体房价的上升。
2. 信贷政策对房地产价格的影响是有效的
现在，我国经济中得融资方式仍然是以间接融资为主。尤其是房地产市场，作为资金密集型市场，银行信贷是其主要的资金来源。在我国货币价格未市场化的情况下，信贷规模作为货币数量型指标，是调节经济运行状况的另一个有力的补充中介变量。
三、调控房地产价格的政策建议
（一）推进利率市场化进程，充分发挥利率渠道调控作用
从长期的角度来看，未来货币政策的传导必然以市场化的方式为主。利率市场化是改善我国整个货币政策调控房价效应的中心环节。我国正逐步放松利率管制，积极推进利率市场化进程，完善利率在调节银行、房地产开发投资、个人住房贷款资金运用方面的杠杆作用。
（二）完善住房供应体系
以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
（三）遏制房地产投机性需求增长
遏制投机，一个很重要的措施就是保护普通消费者的知情权，消除他们的追涨心理。近来，上海已经要求开发商公布楼盘信息，这是保护购房者知情权的好办法。其实，很多地区都有完善的网上房屋备案系统，房管部门应该及时开放这一监控系统，方便普通消费者查阅楼盘销售情况，防止他们沦为投机炒作的牺牲品。同时，国家也应该为不断积累增加的家庭财富找到新的投资出口，实现货币财富的保值增值。中国的金融业不发达表现在，一方面老百姓手中有很多富余的资产，另一方面国家在建设领域还缺少大量资金，由于金融业的不发达，资本市场的不发达，所以连接城市居民的富余财富和建设需求之间的桥梁还欠缺，今后，国家应努力扩大金融市场的投资渠道，引导投资者理性投资。
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房地产价格调控范文第8篇
摘 要 在房价高位运行的背景下，有效的政策调控将对国民经济产生重大影响。本文着重从供给与需求这两个基本角度给予定位房地产政策，并从基本面入手进行剖析，判断市场调控和政府调控失灵的原因，进而提出一系列创新调控策略。
关键词 房价 市场 政府调控 政策
一、引言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比为8.76：1（农民工家庭房价收入比10.06：1），远超过3-6的正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，以武汉为例计算房地产净现值 约为四千元每平米，远低于2010年七千元每平米的市场均价。通过一系列数据和信息的分析不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。根据国家电网统计，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6月为零。而央视“空置房”调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%。
在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。
二、供求分析下的政策定位
调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。
1．供给方面政策
在土地供应方面，一是合理开发，增加住房有效供地，逐渐建立新城区、发展卫星城，并优先保证保障性住房用地，尽量确保中小套型普通商品住房用地，削减豪华住宅的建设用地。二是加强对开发商的市场准入资格的审核，严格控制和打击哄抬地价的行为，对申报和开发过程严格审查，规范商品住房用地使用，规避可能的道德风险。另外，在人力资源充足情况下，重组土地储备中心，由中央直接干预供给，充分发挥其原有作用，稳定土地供给市场，从而从源头上杜绝地王与各地方政府产生利益链的可能。
在资金供应方面，密集提高法定存款准备金和利息率的全面紧缩政策对于房地产市场影响有限。由于空置率过高根本原因在于房地产开发结构的不合理，因此，无论是财政政策还是货币政策，关键在于区分不同类型的住房开发，在销售的上游实现资源的合理配置。首先，对房地产开发严格审查，调高诸如豪华型住房等投资性房地产开发的国内贷款利率，提高其预付款比例。对于保障性住房项目，给予一定的利率优惠低预付款比要求。值得一提的是，在审批房地产开发的过程中，应严格监控由国内利率提高引发的外资流入。其次，设立资源占有税等税收科目，并通过差别化税收政策鼓励实施保障性住房建设工程，支持普通中小型住房建设，抑制投资性住房开发。
2．需求方面政策
对于居住需求，一方面调低无住房公民商业贷款及公积金贷款利率，降低居住性需求购房者首付金比例，刺激消费者对自住房的需求。具体来说，政府根据各地收入情况制定可操作范围内的家庭收入水平层级划分，基于不同层级购房者赋予不同贷款利率，从而在缩小贫富差距的同时最大程度释放居住性住房需求。另一方面，对于不同的户型大小征收差别化税收，基本原则是税率随户型大小累进。制定适应各地发展的户型――税收制度，旨在通过财政手段引导居民消费中小型普通住房，抑制对豪华型住房的需求。例如，对45-60平方米的住房征收较低物业税，对60-80平方米的住房征收较高物业税，依此累进。除此之外，针对调配住房过程中可能发生的腐败行为，加强保障性住房、廉租房、经济适用房的管理，对申请入住该几类住房的居民严格审查，切实保证低收入者的住房需求。
就投资需求政策来看，首先建立健全个人住房信息系统，加强对购房人资格审核，对大量购房者赋予较高个人所得税和转让税，同时整理各地二手房，形成较规范的二手房市场。其次，提高以投资为目的购房者的贷款利率和首付金比例，抑制投资者过热的购房需求。再者，对于住房压力过大的地区（诸如北京、上海等），颁布限购令，各相关部门实现信息共享，从法律层面规范住房需求市场，强制打压投资性住房需求。
三、政府政策失效原因
作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情，房地产业出现较严重的政策失控，主要原因包括：
1. 地方政府土地财政支撑，地价推动房价冲高。为维持地方财政支出，地方政府凭借公权和强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权，在此基础上高价出让土地，牟取暴利。开发商进行房地产开发建立在昂贵的地价之上，就必将转移成本至购房者。这是政策失效的政府内部因素。
2. 房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高。超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。这是政策失效的机会成本因素。
3. 地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。这是政府行政因素。
4. 当今居民对房地产的过高偏好，个人借房投机思想泛滥。通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。这是消费者自发因素。
四、政府调控创新型政策建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上对业内市场失效、政府失效及其原因的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1．规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。
除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2．开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，风险厌恶下，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3．加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
综上，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]况伟大.住房特性、物业税与房价经济研究.2009(4):151-160.
[2]谢经荣.房地产经济学.中国人民大学出版社.2002.
房地产价格调控范文第9篇
[关键词]房价 货币政策 向量自回归模型
一、引言
我国自1998年住房改革以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,市场一片繁荣,房价持续高涨。2003年开始国家出台了一系列的货币政策希望抑制房价的过快上涨,但是效果甚微。2003年时全国商品房均价为2456元/平方米,而2009年已经上涨到4695元/平方米。为什么我国通过货币政策对房价的调控并不没有抑制过快增长的房价?货币政策与房价之间又有怎样的作用机制?本文运用向量自回归模型(VAR)对房价与货币政策之间的动态关系进行实证检验。
二、变量选择和处理
本文选取全国2000年1月到2009年10月月度时间序列数据,共118个观测值。所有数据来自中宏数据库和中国人民银行网站。由于目前国内存在的各种房地产指数在数据采集和编制上存在缺陷,所以整理全国商品房销售面积和销售额月度数据换算成全国平均价格来代表房价HP。货币政策变量选用货币供应量和利率,货币供应量采用广义货币供应量M2。银行间同业拆借利率市场相对于其它利率市场来说交易规模较大,市场化程度较高,采用银行间30天同业拆借利率作为市场利率R的变量。
实证之前,对原始数据进行如下步骤的处理:①将居民消费价格指数转换成以2000年1月为基期的定基消费价格指数。②房地产价格、货币供应量除以定基的消费价格指数,消除通货膨胀影响;名义利率剔除通货膨胀率影响,得到实际利率。③各时间变量除利率外,都运用X12―Multiplicative方法进行季节性调整。④为消除异方差,除利率外,对季节调整方法处理过的数据取对数。取对数后,房地产价格、货币供应量、利率分别为LNHP、LNM2、R。本文所有实证检验均采用Eview5.0计量经济学习软件。
三、货币政策对房地产价格动态影响的实证研究
1.平稳性检验
在对时间序列建立VAR模型或进行协整关系检验前,要对序列的平稳性进行检验,用DLNM2、DR、DLNHP分别表示LNM2、R、LNHP一次差分后的变量。平稳性检验采用ADF检验法,其检验结果如下表所示。
表1 平稳性检验的ADF检验结果
注:(C,T,n)表示检验中带常数项、趋势项,n为滞后期。C=0表示不带常数项,T=0表示不带趋势项。
由表1的结果可知,各变量LNM2、R、LNHP在5%的显著水平下存在单位根,即各变量为非平稳时间序列;但各变量一阶差分后在1%的显著水平下无单位根,说明各变量为一阶单整,即为I(1)。
2. Johansen协整检验
由于单位根检验中各变量同阶单整,房地产价格、货币供应量和实际利率可能存在长期的均衡关系,这种均衡关系可以通过Johansen协整来确定。以房地产价格为解释变量的协整关系式(括号内数值为t统计量):
ECMt为误差修正项,从协整方程式(2-1)看出,货币供应量和实际利率与房地产价格都长期存在同向变动关系。房地产价格与货币供应量的弹性系数为0.6623,即货币供应量每上涨1%,房地产价格上涨0.6623%。房地产价格与利率的弹性系数为0.0286,即实际利率提高1%,房地产价格也上涨0.0286%。从长期来看,实际利率对房地产价格的弹性远小于货币供应量对房地产价格的弹性。
3.广义脉冲响应分析
建立VAR模型后,我们通过建立脉冲函数来刻画货币供应量变化和实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来值的影响。它能更好的刻画货币政策传递到房地产价格的效率。图横轴表示滞后期数(单位:月),纵轴表示房地产价格变量受到其他变量的响应程度。实线表示脉冲响应函数,虚线区间两倍标准差的偏离线。
①房价对利率的脉冲响应
从图1的脉冲响应图可以看到,当期给实际利率一个冲击后可以迅速作用于房地产价格,产生正向的影响,在第4个月达到最大影响0.89%,随后影响逐渐减弱,从第17个月开始转为负向影响,这一负向影响长期保持并一直平稳上升,到36个月时约为-0.14%。
②房价对货币供应量的脉冲响应
从图2可以看到,货币供应量M2对房价的影响大体为正向影响,只是在前2个月产生微弱的负向影响,随后由负变为正,经历一段持续上升期后在第9个月达到最大值1.2%,随后房地产价格以缓慢的速度下降,到第36期时其值下降到最大值的一半左右,为0.74%。相对于实际利率的脉冲响应图,房地产价格对货币供应量的脉冲响应程度明显高于利率对房地产价格的脉冲响应。
4.预测方差分解检验
Sims于1980年依据VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化(通常用方差来度量)的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性。表2就是基于VAR模型对房地产价格方差分解的结果。
表2 房地产价格的预测方差分解
从上表可以看出,房地产价格HP本身对其贡献率最大,但随着时间的增加贡献能力在逐渐减弱,到第36个月时下降到59.8959%。其次,货币供应量M2对房地产价格的贡献率在逐渐增加,从第2个月的0.0401%,到第36个月上升到36.2236%。利率对房地产价格的贡献程度一直较低,在前12个月其贡献率缓慢上升到4.7118%,随后再下降,到36个月时下降到3.8805%。
四、实证结论
首先,从协整方程来看,利率、货币供应量都与房价长期存在同向变动关系,这与当前的房地产市场的实际情况吻合。其次,从脉冲响应图来看,利率的冲击对房价的影响前16个月为正向影响,虽然随后房价对于利率的冲击产生负向影响,但是响应数值很小,很难在实际中发挥实质的作用。货币供应量的冲击对房价的影响一直为正,说明货币供应量的上涨能促进房价的上升。最后,方差分解来看,货币供应量对房价的贡献率要远远大于利率对房价的贡献。
总体上看,货币供应量对房价有较好的促进作用,近几年房价的不断上涨和所处的宽松的货币供应政策是分不开的。利率对房地产价格的调整效果不明显,主要原因有以下几点:
1.目前我国利率调整的幅度较小。中国长期以来奉行的是低利率政策,从2004年10月29日央行九年来首次加息到2007年12月21日止,央行已经连续加息八次,且每次加息幅度均为0.27%。但不可否认的是扣除CPI上涨率的实际利率仍然很低。
2.房地产市场刚性需求很大。从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策之后,人民的住房需求被释放出来。对购房者来说,上调利率并未能降低居民的购房欲望。利率的变动主要影响居民的购房成本,普通购房者一般采用按揭的方式进行购房。若5年以上的住房商业贷款利率从原来的5.0%上调至5.31%,此住房按揭20年,总贷款40万元,以等额本息还款方式还款,每月的还款额从3346.8元上升到3463.8元,每月还款额增加90元,所以利率的上调对需要购房的居民来说影响并不大。
3.房地产业的高利润,开发商对利率不敏感。有专家计算过,加息3厘房地产净利润仅下降1.16%,房地产也作为暴利行业,每次加息幅度0.27%对开发商的利润空间影响不大。相反房地产会把上涨的开发成本转嫁给购房者。
参考文献:
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[2]丁晨,屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用―基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究,2007,11.
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房地产价格调控范文第10篇
关键词：房地产；价格；影响因素；系统动力学
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。
一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素
房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。
房地产价格经济环境子系统是指影响房地产价格的宏观经济因素构成的系统。房地产业根植于一国的宏观经济系统当中，无疑会受到宏观经济运行状况的影响。从长远来看，房地产业的发展程度取决于一国的整体宏观经济发展水平；另一方面，房地产业是宏观经济的组成部分，其发展也会对宏观经济产生影响。已有大量研究发现宏观经济能够对房地产价格产生显著的影响。例如Gottlieb(1976)的研究指出，从长期来看，房地产业的价格波动与宏观经济变动的趋势是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)将美国二战后人口生育状况与房地产价格变动相对比，得出战后的生育高峰是导致美国房地产价格上涨的重要原因。Bramley(1993)直接将房地产价格定义为土地面积、人口数量和地理位置的函数。在国内，部分学者也从不同角度、运用不同的方法验证和支持了房地产价格经济环境子系统的存在——即宏观经济因素对房地产价格的影响。王成成和王晓辉(2011)运用系统矩估计方法(GMM)对我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系进行了分析，结果发现消费者预期、人均可支配收入、信贷规模等宏观经济变量对我国房地产价格的波动具有显著的影响。王鹤(2012)基于空间计量的实证研究表明我国房地产价格存在空间自相关性，东、中、西部地理位置和资源禀赋的差异对我国不同地区房地产价格的差异具有显著的解释力。
房地产价格调控子系统是由政府对房地产业的各种宏观调控政策和手段组成的系统。房地产业作为我国国民经济的基础性产业，在尊重是市场客观规律的基础上，适当的宏观调控是必要的：一方面可以弥补市场失灵带来的危害；另一方面也可以更为积极和有效地管理房地产价格波动，从而推动房地产市场的更快发展。2003年中国人民银行的121号文件的颁布实施标志着我国房地产业宏观调控的开始，经过10年的发展，我国房地产宏观调控政策已经取得了明显的成效，房价开始稳步下调。根据国家统计局的调查数据，2012年3月全国 70个大中城市中有38个城市新建商品住宅销售价格同比下降。这得益于政府自2008年金融危机以来所作的努力。2008年的金融危机对我国经济以及房地产行业都产生了不利的影响，政府以此为契机对房地产业实行了更为全面的宏观调控。关于房地产价格调控子系统的存在性研究——即政府宏观调控对房地产价格的影响研究，目前国内外学者大多沿着货币政策传导机制的线索展开。Aoki(2004)的研究指出金融机构通过利率、贴现率和存款准备金率等主要货币政策工具调控贷款规模可以有效地影响房地产价格，这表明货币政策传导机制是有效地房地产价格波动调控机制。我国学者徐凯(2010)运用VAR模型实证研究了我国房地产价格的货币传导机制，研究结论也支持了上述观点。