房地产法论文范文

房地产法论文范文第1篇

近几年来，随着我国产业结构的调整，城市化的发展和盈利的冲动，我国房地产业迅速升温，涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地到法院。由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整，一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制，而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重，使得法院在审理房地产案件时不好把握。为此，本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。

一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题

《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：

（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。

（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。

二、关于商品房买卖合同的法律问题

2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。

（一）关于双方当事人举证责任承担。

由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。

（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。

1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。

2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。

（三）关于欺诈行为的认定和处理。

1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。

2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。

三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题

我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。

1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。

2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。

3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。

四、关于物业管理的法律问题

（一）物业管理立法的法律问题。

当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：

一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。

二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。

三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。

（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题

物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。

1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自已的名义请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房的所有权人；另一种观点认为，业主不仅包括单元套房的所有权人，还包括该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为，以上两种观点都正确，这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中，对前一业主，应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明，对于业主众多的，可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主，除要审查其产权证明外，还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时，还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定，到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查，则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业，如果是，还应将开发商列为原告或被告，或者将物业管理公司列为被告，开发商列为第三人。

2、关于法律适用和诉讼管辖。由于物业管理纠纷的种类多，既可能发生在业主与物业管理公司之间，也可能发生在业主与开发商之间或开发商与物业管理公司之间，其纠纷的形式和性质更是多种多样。因此，在目前《物业管理法》还没正式颁布实施的情况下，如何适用法律？笔者认为，如果是因业主欠交物业管理费、业主私自搭建以及在小区内受到侵害或财产丢失等引起的侵权索赔诉讼，除应适用民法通则等有关规定外，还应适用国务院以及有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，则应适用合同法关于委托合同的有关规定，如果委托合同中没有具体规定的，可以引用合同法总则的相关规定来进行处理。

房地产法论文范文第2篇

自70年代末期中国实行改革开放政策以来,房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要,我国已颁布了一系列有关的房地产法律法规,这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。但是,由于我国的房地产事业还处于起步发展阶段,与之相适应的法制建设工作也处于起步时期,法律体系还很不完善。同时,即使是已有的法规,也还存在着权威性不高、约束性不强的问题。这些都极大地制约了房地产经济的正常运作和发展,因此,亟需改善房地产法律环境,即尽快建立健全房地产法律体系。

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作,这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们:当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候,人们往往并没有钻研这样的立法理论,提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此,一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结,立法实践中出现的问题得不到科学的解答,发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导;另一方面,大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中,使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是,尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就,但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明,从而导致了一系列令人尴尬的现象,比如,针对同一法律客体,以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定,让执法者不知所措;又如,作为强制性的规范,法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑,但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是,常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生,而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着,已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”,传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的,必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训,探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题,从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善,而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示,本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨,在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2 我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力,我国房地产法律体系已初见轮廓,为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是,实事求是地讲,由于房地产业在我国是一个新兴产业,对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够,以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题,因此,在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设,就不能只从法律本身做静态的评价,而应着眼于法律的创制,从动态的角度总结过去立法的一贯作法,探讨其特点及存在的问题,从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1 我国房地产立法的特点

2.1.1 从立法原则上看, 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发,考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要,把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高,使之条理化,再经过上上下下讨论、层层审查,并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此,我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2 从立法过程上看, 我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来,我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤:

第一,全国人大或其常委会主持房地产法律的立项;第二,委托相应的房地产主管和行政部门论证起草;第三,草案上报国务院法制局作初步审查论证;第四,全国人大法工委再行审查论证;第五,全国人大或其常委会审议通过。因此,我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3 从立法内容上看, 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来,立法要明确、具体、周密和严谨。但是,在我国,为了使法律法规符合各个地区的实际情况,立法者在立法时往往不做过细的规定,以便各地因地制宜地适用法律。因此,我国的房地产法律条文比较简单,规定也比较原则。

2.1.4 从立法依据上讲,政策是我国房地产立法的主要基础, 而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律, 法律没有规定的,应当遵守国家政策。”实践中,由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型,经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系,这时就需按政策对这些社会关系加以界定,而一旦政策改变了,所调整的社会关系也必须重新界定。所以说,我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然,这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定,更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程,应尽早结束。

2.1.5 从立法技术上看,我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展,立法对立法者的技术要求也越来越高,更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲,对一部法的创制应视为一个系统工程,需要综合考虑其本身的规律

性及其与相关法律的关联性。在这一方面,我国的房地产立法还做得远远不够。因此说,科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。 2.2 我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系,法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准,这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规,形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架,但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则,就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销,无法达到立法应有的效果。

从根本上讲,房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映,集中表现在“缺”和“乱”两个方面:

所谓“缺”,是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台,法律体系残缺不全,这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看,有无作为龙头的基本法,是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航,虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》,但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质,充其量只能被称作“准基本法”,实在难当此任。就单行法而言,一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律,房地产法律体系就不可能完善,其缺陷也不会消除。

所谓“乱”,是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先,从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系;其次,从内容上看,二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一,对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响,在承担房地产法律法规的起草任务,设计具体条文时,不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失,同时,每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时,都强调法律的“完善”,而不考虑与相关法律的关系,结果造成大量的重复立法,损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子,制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征,致使职业立法阶层在我国难以形成,不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中,立法班子都是临时组建的,法律出台后,则予以解散。由于机构职能和人员不固定,立法者不可能长期关注法律的发展和完善,这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾,最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补,在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象,从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3 优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法文秘站:”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路,必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”

房地产法论文范文第3篇

【关键词】房地产；法律；法规

1 房地产法律法规的综述

1.1 房地产法律法规体系的组成

房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。

1.2 房地产法实施应遵循的基本原则

（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。

（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。

（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。

（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。

（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。

（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。

2 针对房地产业融资风险的相关法律法规

2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限

作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。

2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度

在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。

2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度

目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。

3 针对预售商品房的相关法律法规

在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。

在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。

4 结束语

房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。

参考文献

[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002

[2]郭梅珍、翁玉江.谈商品房预售有关法律问题.河南：中国法院网，2003

[3]刘雪强，李兴文.我国房地产业可持续发展的运行机制分析[期刊论文].科技创业月刊

房地产法论文范文第4篇

【关键词】房地产；泡沫；国民经济；贡献；GDP

一、研究背景与意义

房地产业在国民经济中扮演着极其重要的角色，它不仅是国民经济的基础性产业，也是国民经济的先导性产业，更是国民经济的支柱性产业。我国的房地产增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地产开发的投资额在社会固定投资的比重以及房地产的发展对国民经济增长的贡献异常突出。本文旨在通过对房地产市场的研究分析我国房地产业对经济增长的影响，论证调控政策的必要性，并以实证结果为调控政策的制定提供有益的帮助。

二、房地产业与房地产市场

1．房地产与房地产市场的特征。房地产的特性主要是由其组成物质的自然性及其由自然特性衍生的社会经济特性所决定的，主要是自然特征与经济特征，其中自然特征该特征主要体现在三点，即是位置的固定性和异质性，数量的有限性和独占性，寿命的持久性与效用的多层次性。与此相对应，经济特征则是指房地产的经济价值的积累性和衰减性，产权的分割性与权益的流动性。房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。由于空间上各个区位的人口、环境、文化、教育、经济等因素不同，房地产市场在各个地域间有不同的供给需求状况，因此其特征有房地产交易对象以及交易方式的多样性，市场消费与投资的双重性，市场供给与需求的不平衡性。

2.房地产业在国民经济中的地位与作用。首先，房地产业是国民经济的基础产业。所谓基础性产业，是指房地产在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济中社会再生产和各种经济活动的载体，为国家的经济建设，科学研究，医疗保健，教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础；房地产业在国民经济中扮演者重要的角色，因而是国民经济不可缺少的组成部分。其次，房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产业的景气波动直接影响着上游许多产业，原材料工业，重工业，而房地产商面对竞争，引入新技术改善居住环境吸引消费者的过程则同时带动了许多新兴产业。最后，房地产业是我国国民经济的支柱产业，该点表现在如下五点：（1）房地产业是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径；（2）房地产业为国民经济各部门提供物质空间条件，是产业部门固定资产的重要组成部分；（3）房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础；（4）房地产业能促进和带动国民经济相关行业共同发展，优化产业结构，提高集聚效益；（5）房地产业是国民经济建设资金的重要来源。

三、房地产业对经济发展贡献的实证分析

房地产业对国民经济的影响也主要表现在房地产投资对GDP增长的贡献作用，房价对居民消费、其它资产价格变动也有重要影响。房地产如果发展过热将产生泡沫，对国民经济有很大的消极影响。

1．房地产投资和GDP关系的实证研究。2000年以来，我国房地产市场发展迅猛，从2000年至2010年房地产投资额和GDP的数据情况来看（表1、表2）房地产投资增长速度在20%以上，占GDP的比重(表3)稳定在5%以上，因此考察这个阶段的数据对研究房地产业和国民经济之间的关系很有价值。下面我们将采用Granger因果关系检验法以及协整理论分析方法研究房地产投资和GDP之间的相关关系。可以看出，两变量都呈现明显的上升增长态势，并且房地产投资完成额的增长幅度远快于GDP的增长幅度。下面我们给出将要采用的研究方法和实证研究过程及结论。

表1近几年房地产投资总额（单位：亿元）

表2近几年GDP数据（单位：亿元）

(数据来源于中国国家统计局网)

表3房地产投资额占GDP的比例

对以上数据进行平稳性检验可以发现GDP数列以及房地产投资数列的ADF值分别为0.52与2.15小于10%显著性水平下的临界值，不能拒绝原假设，因此可以认为两数列是非平稳的。再对两数列进行协整检验，由于样本较小，用Johansen极大似然法，结果表明GDP和房地产投资在5%显著性水平下存在协整关系。最后在此前检验的基础上，利用Granger因果检验，在5%的显著性水平上检验出房地产投资对GDP的因果关系。

2．小结。通过本节的分析，得到以下结论：（1）房地产投资已成为固定资产投资的重要组成部分，对国民经济的增长具有非常重要的作用。（2）房地产业投资完成额和GDP二者关系密切，房地产市场健康发展能够带动建筑行业、相关的原材料行业和金融业等行业的发展，进而加快国民经济的发展，带动GDP增长；（3）协整检验表明，房地产投资和GDP之间存在着长期均衡关系，房地产投资额对国民经济发展具有重要的促进作用。房地产在拉动其他生产上和消费上起到极大作用的同时，也是目前国内经济过热的主要根源之一。

四、政策建议

（1）健全法规体系。在我国，房地产业作为一个新兴产业，要使其与国民经济协调发展，客观上需要国家制定一系列法律、法规，对房地产业加以引导、规范和保障。现行房地产法规体系还不够健全和完善，需要对现行房地产法规体系进行重塑和完善。（2）建立住房保障体系。国家要阻止房价的不合理上涨，防止出现泡沫。坚持深化改革，消除影响人们住房消费的体制性和政策，完善适合我国国情的住房保障制度。（3）改革土地出让制度。重新调整土地出让利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。首先，降低地方政府分成比例，加大中央财政集中的力度，抑制地方政府大幅抬高土地价格；其次，改革土地二级市场的收益分配制度，减少中间环节，维护土地价格的稳定；再次，土地出让金收支公开透明，减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本。

参考文献

[1]郎咸平．《热点的背后》．东方出版社

[2]包宗华．关于泡沫经济与房地产业[J] ．中国房地产．2003（9）

房地产法论文范文第5篇

【关键词】楼市调控 房地产 发展趋势

为了进一步调控房地产业，保证其健康发展，我国政府颁布了相关政策或者法律法规，力图控制当前我国房价上涨过快的发展趋势。2011年，国务院颁布了“国八条”，将之前的房地产法令作了进一步细化，巩固和扩大了房地产业调控发展的新成果，这些政策的直接后果，就是我国的商品房大量堆积，库存增加，房地产企业难以盈利，甚至无法收回成本。尤其是在一些发展较快的城市，商品房的销售面积更是不断下降。作为我国经济发展的支柱行业之一，房地产业的停滞不前，对我国的国民经济发展造成了一定负面影响。

在当前楼市政策地不断深入下，房地产业的发展已经不是某个企业所能控制的，而是整个行业发展的必然趋势。下面，笔者将对当前楼市调控背景下，我国房地产行业的发展趋势进行深入探讨。本论文的研究对于未来房地产业的发展及研究过程会产生一定的启示。

房地产业的规模化经营不断深入

在国家的楼市调控背景下，我国的房地产业发展情况发生了重大变化，规模化经营的趋势不断深入。进入新世纪以来，我国对房地产的需求量，特别是普通住宅及经济适用房的需求量进一步提高，这导致我国的房地产业发展过热。同时，房地产的市场准入门槛进一步降低，很多小型的、并不具备相应资质的企业也跻身于房地产行业。但近几年来，我国的房地产业供大于求，市场竞争越来越激烈，中小型房地产企业面临着巨大的发展压力，很多企业已经濒临破产。此时，国家出台相关政策，例如国家制定了商品房预售政策等，保证房地产企业能够获得足够的发展资金而正常运营。房地产业的规模化经营已经成为我国房地产行业发展的必然趋势。据我国新华社消息，2013年我国又大约30家房地产企业的销售额突破百亿元，总的销售额早已经突破8000亿元。

同时，由于我国当前房地产行业发展缓慢，不少企业开始相互抱团，共同应对危机，各种行业论坛不断建立，尤其是中国地产金融拓展联盟的成立，为各个会员提供了最大的房地产项目池，同时为其发展提供了必要的资金，从最大程度上满足了金融拓展联盟中各种会员的生存发展需求。在当前楼市调控背景下，我国的房地产行业的规模化经营趋势将会进一步提高。

房地产行业内的资产质量将会进一步提高，其运作能力也会进一步加强

对房地产业资产质量的理解，我们可以从两个方面进行：第一，土地的质量。第二，资产配置的能力。但就当前我国房地产业的发展情况来看，大部分房地产企业都只关注土地的储备量，而忽视了土地的再次利用。大部分房地产土地，都不能进行延续开发。从资金方面来说，2011年我国房地产上市企业的资产负债率的平均值为63.58%，已经突破了最大资产负债比例，对房地产业的健康发展造成了严重威胁。而在当前楼市调控背景下，我国的各个房地产企业将会面临着更加严重的资金缺乏状态。如何筹到更多的发展资金，保证其顺利发展，已经成为我国房地产企业面临的重要发展任务之一。

这就要求房地产企业进行改革创新，扩大融资渠道，提高其运作能力。首先，房地产企业应该加强自己的信誉建设，提高自己的信贷能力，确保能够贷到必要的发展基金。其次，部分房地产上市公司要进行股票发行，提高自己的融资能力。除此之外，还可以发行相关的债权等。最后，要采取各种积极的措施，帮助REITS在中国房地产行业实现落地。这就需要我国各个部门，包括建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境。

房地产行业的深度并购趋势将会进一步加强

自2010年以来，国家的房地产调控政策进一步加强，手段也在不断提高。为了应对这些政策，我国房地产企业的并购实例正在不断增多。相关数据显示，近2010年，我国房地产业的并购实例有84起，占我国全部行业并购实例的13.5%，并购金额超过3亿美元。当前，我国房地产业的并购实例还在不断地深入。一些中小房地产企业发展能力有限，创新能力不足，在行业竞争中败下阵来，被一些较大的房地产企业所吞并。并购和融合已经成为当前我国房地产企业突破发展瓶颈的中重要发展策略之一。除此之外，原先房地产行业内一些并不以房地产为主导产业的企业逐渐退出房地产行业，这进一步推动了房地产并购的步伐。

4.商业地产发展较快，发展空间进一步加大

随着国家各种限购令的不断出台，住宅性地产面临着较大的困境，很多住宅地产不断囤积。但我们必须注意到一点，国家的各项房地产政策都是针对居民住宅的，而商业地产并不在限购的范围之内。因此，商业地产受到了各个房地产企业的重视，面临较大的发展机遇及挑战。同时，经济的不断发展使我国的消费水平也在不断地提高。到目前为止，我国的国民生产总值已经逐渐超越日本，成为世界上重要的经济体之一。居民的消费水平的不断提高，房产的购入能力也在不断地提升。

但随着所有的房地产开发商的目光聚焦于商业地产上，我国的商业地产面临着巨大的发展挑战。要想在激烈的竞争中占据主动地位，各个房地产企业必须进行创新。这就要求各个房地产企业必须充分考察当代消费者的生活需求，考虑不同的消费阶层的消费需求，制定最合理的发展策略，例如创新商业地产的设计模式等。

与其他行业不同，房地产行业的投入较大，风险较高，受市场经济的影响也较大。因此，房地产业在当前的楼市政策下面临着较大的发展困境。

新形势下房地产企业必须在变革中求发展

为了进一步活跃房地产市场，提高经营效益，房地产企业必须加快变革。首先，要加快改革发展机制，通过制定相关的法律法规和制度等，保障产权，推动我国房地产企业的合理、健康发展。其中，房地产法律法规是企业转型的重要推力，同时也是企业转型和正常运行的重要的法律保障。各种法律法规的有效实施，可以防止房地产发展过程中投机现象，保障各项权益，而制度则是房地产企业改革发展的重要制度保障，例如土地管理制度、税收制度及房地产销售制度等。另外，只有具备产权的房地产企业，才能享有更大的自主经营权，促进产业发展的转型与升级。

总之，在当前的楼市调控政策下，我国的房地产企业面临着巨大的发展挑战，同时又面临着较大的发展机遇。进一步优化房地产的产业结构，吸引更多的资金投入，是当前我国房地产业的发展任务之一。同时，房地产企业必须改变自己的经营管理方式，促进集约化经营管理模式的深入，调控其发展方向，将房地产数量的增长转向性价比的提高。这样一来，房地产企业才能在危机中找到发展机会。同时，各个房地产企业必须积极转变发展思路，创新发展模式，加快产业进步与技术创新，从企业发展的长远利益出发，提高自己的社会效益等。相信未来，我国的房地产企业一定能得到更好、更快的发展，为国民经济发展作出的更大的贡献。

参考文献

[1]吕士辉.楼市调控下房地产经纪行业可持续发展的思考[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会――市场变动与估价、经纪行业持续发展论文集

[2]严金海.中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究，2012（1）.

[3]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控政策分析[J].价格理论与实践，2011（3）.

[4]曾燕.房地产营销中的市场细分定位[J].重庆学院商报，2009（3）.

房地产法论文范文第6篇

【关键词】生态理念；环保理念；文化理念；法制理念

随着城市的快速发展，城市化从量的方面主要表现为农村人口不断向城市转移,城市规模和数量迅速增加;从质的方面主要表现为人们的生产、生活方式逐渐向城市转化,社会经济进一步集约化、高级化,相比而言,城市化在水平越高的国家,其国民素质和现代化程度越高,在世界政治经济活动中主导地位也越强。房地产开发管理应随着变化的市场而变化，重树新的开发理念，以适应市场的需要。

1 环保理念

建设生态城市，低碳社会正在向我们走来，中国房地产发展模式和中国城市化传统模式面临着挑战，也面临着变革的机遇低碳房地产已成大势所趋，在哥本哈根的全球气候大会，中国把气候问题乃至为解决气候问题而提出的以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式――低碳经济呈现在了世界人民的面前。而作为房地产而言，低碳地产也同样展现出一个全新的话题。未来房地产中，绿色将成为基础条件，成为营销的必然条件，低碳也将成为制约经济的硬约束条件，绿色低碳将成为房地产产生价值和效益的一个关键环节。创建生态社区，开启低碳生活，已成为未来房地产发展的主流方向。

2 房地产开发的建筑文化理念

自古以来，建筑同文化就有着千丝万缕的联系。建筑是文化的表现形式，也是文化传承发展的依托。在中国的房地产界，对于文化有一种特殊的情结。文化元素通过房地产市场的催化，使得文化建筑成为真正意义上的文化资本。汲取文化内涵，提升房地产项目潜在价值，发展地缘文化特点，符合民族生活方式，吸取国外建筑文化，满足多元化需求现在的中国正面临着全球化的冲击，它不仅仅冲击了中国文化，也冲击了中国人的心理、中国的建筑等。突出区域性和谐的整体建构，建筑适应城市整体，丰富生活，增加生气。重视空间生态环境，不搞怪异建筑形体。建筑不仅仅是商品，也是文化的载体。这就使得建筑除了有使用价值之外，还有欣赏价值。一栋建筑物是部分的，它是一栋独立物品；同时也是整体的，它需要和周围的环境所协调。建筑需要带给人们美感，建筑美是建立在群体的完整性上的，不同内容的建筑物和大自然环境、人工花园、雕塑、绘画、工艺美术等的相蹂合，陪衬上喷泉、坐凳、灯柱、栏杆等，使得建筑群体整体协调。在建筑设计中，应考虑到建筑与整个城市的关系。

3 管理理念

随着城市建设 GIS 系统应用的广泛深入，越来越突出了城市房地产产权产籍 GIS 管理系统的重要性。房地产产权产籍 GIS 管理系统技术和功能渗透到各个房产管理应用系统中，帮助各个环节进行新系统模式下的信息管理，从而使整个房地产产权产籍 GIS 管理系统融为一体。房地产产权产籍 GIS 管理系统需要图形系统中基础测绘 CAD 图形的实时数据、 项目测绘 CAD 图形的实时数据和办公流程 MIS 系统中属性数据来完善自己，而图形系统、办公流程 MIS 管理系统也需要GIS 图形数据管理的强大功能 ，正是数据和应用需求的驱动 ，使它们结为一体，通过严密的计算机逻辑结构和数据结构技术，形成了以房地产产权产籍 GIS 管理系统为核心的房地产管理 GIS 应用平台。现代房地产管理必须依赖科学，实现精细管理，运筹学、自组织论及现代技术的运用，都是房地产管理者值得深思的，只有掌握现代科学技术去管理，才能实现运筹帷幄，决胜千里之外。

4 房地产开发企业资金管理理念

资金管理是对资金的一种筹集、运用、分配、监督等等的管理工作，企业在筹集了一定数量资金的基础上去利用资金，实现其销售收入和利润，并且进行妥善的分配，保证企业的再生产和扩大再生产的顺利进行。房地产资金管理指的是企业在房地产的开发、经营和管理活动中对于其应用的各项资金的控制与管理，它是作为房地产财务管理的核心。房地产开发企业资金管理具有以下特点：管理的复杂性。房地产的开发经营的投入产出周期一般都较长，既要受到国家政策因素的影响，又要受到社会经济等因素的影响，因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化；资金运筹的互补性。房地产的开发和投资都具有阶段性，随着分阶段的逐步的投入，期间资金也在逐步的回收，特别是期房交易的存在，使得资金运筹方面存在着投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发，而开发不断，又可以使资金不断回收，实现资金使用的最大化；资金管理的艰巨性。房地产开发的投入一般都是比较巨大的，对于资金有着很大的需求量。

房地产开发企业资金管理措施：进行房地产投资项目的可行性规划和预算管理；拓展房地产开发企业的融资渠道；加强项目开发过程中的资金管理；资金的风险和监督管理:要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度等。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合评衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。针对房地产项目的这些情况,必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同与信息等方面,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。

5 我国房地产市场秩序的法律规制与重构

当前我国房地产行业发展的纠结状况,主要起源于“定价机制失灵”、“监管失灵”以及“法律失灵”。未来应加强房地产市场法治秩序的建立,有效规制和建构我国房地产市场新秩序在于完善法律应对策略。在宪法层面明确保护公民的居住权,使居住权不再定位为纯粹的私权,应将居住权“社会化”或“公益化”,加强对公民居住权的保护力度;完善现有《土地法》、《房地产管理法》及相关税法,增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性;健全房地产法律体系,制定专门的《房地产监管法》或包括其内容的《产业政策法》。

近年来全国土地拍卖过程中一个个地王的涌现,烘托出房地产行业的乱象。房地产作为一个相对独立的行业存在着三种失灵，分别为“定价机制失灵”、“监管失灵”和“法律失灵”。对这三种失灵现象进行详细梳理后，在此基础上提出规制与重构我国房地产市场新秩序的法律应对之策，为摒弃以上诸种失灵现象,规制和重构我国现有房地产市场新秩序,房地产行业法治化是应然且必然的制度选择。只有牢固树立我国房地产行业法治化观念,建立健全房地产法律体系,充分发挥法律对我国房地产行业的社会调整功能,我国的房地产行业才能真正得到健康有序地发展。

6 结束语：

房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。

参考文献：

[1]黄献波 郭海生， 城市房地产产权产籍GIS管理系统框架设计与研究，科教前沿，2011，第5期

[2]任宝峰，房地产开发成本控制，经济师，2010，第10期

[3]齐念一，房地产开发的建筑文化攻略，观点论文，2010，206-209

房地产法论文范文第7篇

纵观世界，为了保持房地产业的健康发展，各国都制定了宏观调控政策：日本房地产市场发展到今天也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的：为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革

措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，刺激经济；三是政府调整了建筑标准以便于房地产项目的开

发。美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制。然而2008年随着次贷危机的爆发，美国的房地产业受到了重创。俄罗斯在进入21世纪后，

国家杜马通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批

准的房屋建设方案后，才可与消费者签定房屋销售合同。

二、我国房地产业发展的现状

我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动，经过十几年的发展，逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体，市

场化程度大大提高，已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来，房地产业出现了“过热”现象，而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎，房价出现了大幅跳水回落

，这并不是偶然的，而是房地产业发展过程中的必要调整，这种调整，既受国内外经济大环境的影响，也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位，从而在很大程度上影响到

社会的稳定、国家的发展和人民的生活，因此，有必要在借鉴国外相关经验的基础上，认真分析我国房地产业的发展历程，制定符合我国国情的房地产宏观调控政策，以保证房地产业的健康发展。

三、我国的房地产宏观调控

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出

加速下滑的趋势。为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部

门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要提出了

六个方面政策措施：1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方政府稳定房地产市场的责任；5、加强房地产市场监测；6

、积极营造良好的舆论氛围。

四、做好房地产宏观调控工作的几点建议

1）做好多方面的考察比较工作，慎重决策。房地产业是关乎百姓切身利益的大事，在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。目前，针对政府对房地产

进行宏观调控的措施主要有以下几个方面：给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、

采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜，适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产

市场预警机制、做好市场服务管理工作等，具体采取哪种方式要认真考量。

2）强化地方政府稳定房地产市场的责任。《意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。

”可见，各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性

和针对性、灵活性，提高调控的效果。

参考文献:

[1]胡文联，安兴国，陈靠伟.房地产市场健康发展对策研究--以我国中小城市为例.陕西农业科学，2008（3）：175-180.

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[3]冯京津。采取综合性措施促进房地产市场健康发展.中国房地产信息，2009（Z1):14-19.

[4]艾万明包树林.保持房地产健康持续发展的思考.重庆科技学院学报(社会科学版),2007(1):54,57.

[5]中国指数研究院.2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调[EB/OL].(2008-12-30)[2009-04-01]

论文关键词：房地产宏观调控政策

论文摘要：比较了国内外对房地产业进行宏观调控的情况，探讨了有关宏观调控的政策问题，指出制定房地产宏观调控政策要以地方政府为主，审时慎重地做好调研工作。

Abstract:Comparisonoftherealestateindustryathomeandabroadtocarryoutmacroeconomicregulationandcontrolofthesituation,toexplorethemacro-controlpolicy

issues,pointedoutthattheformulationofmacro-controlpoliciesinrealestatetothelocalgovernment-based,pre-trialinvestigationandstudytodoagoodjobatwork

seriously.

Keywords:RealEstate，Macro-control，Policy

近年来，随着经济的发展，特别是市场化运行模式的初步形成，我国的房地产业得到了前所未有的发展，呈现出生机勃勃的景象。但在这派繁荣景象的背后也隐藏着极大的风险，特别是近几年来，

已有所表现。2008年开始的房价下滑，特别是在全球性金融危机后的急剧走低等等，都反映出我国房地产业存在的问题。住房是民生之本，是社会稳定，人民幸福的大事，因此，既要按市场规律办事，

房地产法论文范文第8篇

三、视域宽度：制度与发展

过去在经济法的研究过程中，或多或少地存在有一种重理论演绎、轻制度实证，重部门地位、轻问题解决的研究倾向。这也使得经济法在排解社会冲突、规范社会秩序方面难以发挥自己的制度功效。经济法在社会生活中的实体性规范与程序性规范难以为人们认知和运用。可喜的是，近些年来，我国中青年学者在注重对经济法基础理论潜深拓新的同时，对经济法领域中的具体制度研究也十分关注，在竞争法、企业法、消费者保护法、宏观调控法、政府采购法、生态法、社会保障法、经济公益诉讼等诸多领域的研究取得了一批丰硕的成果，并达到了经济法研究与实践中的理论指导制度，制度反衬理论的良性互动。

（一）企业法

在企业法领域，企业社会责任是近几十年来西方法学界和经济法学界最为关注的热门话题之一。近些年来，随着企业所带来的社会问题在中国的日趋严重，这一课题亦引起国内学者的关注，并取得了一定的研究成果。卢代富对传统的企业主流理论作了细密的梳理和回应。就企业社会责任的含义，通过追溯历史，他发现企业社会责任是“创设于企业经济责任之外、独立于企业经济责任并与经济责任相对应的另一类企业责任”，因而应是“企业在谋求股东利润最大化之外所应负有的维护和增进社会利益的义务。”这一界定不仅是对历史的重新发现，而且是企业社会责任具有正当性的基石，并使其在此基础上，通过对企业社会责任所内蕴的效率与正义价值的挖掘而展开的正当性论证更具说服力。企业社会责任的正当性即表现为它是“效率与正义的对立统一体”，企业社会责任既非对立于自由企业制度，亦非等同于国家干预，“与股东利益、与市场、与法律以及与国家干预乃是兼容的。”按照其理论框架，其进一步指出，传统的一元主义（股东利润最大化）的企业立法思想应该转变，法律对非股东利益的关注应该在对企业角色的定位、企业治理结构的调适及企业管理者地位和责任的塑造中得以体现。他还就企业社会责任法运动的实践，提出了一些颇具见地的前瞻性看法。譬如，他认为企业社会责任的实行必须有多方法律机制的配合；企业社会责任与利润最大化可以通过制度安排寻找均衡而实现二者的良性互动状态；企业社会责任的负责对象应根据责任性质的不同而有所区分；企业社会责任的立法体例应采取强制型规范和授权型规范相结合等等。[1]

在建立现代企业制度、促进中小企业发展以及公司产权理论等方面，学者们也取得了一定的理论成果。徐小松认为，现代公司法的基本精神是对公司与社会之间的利益冲突的均衡调整，公司中的强制性规范本质是政府监管，在中国目前的情况下，加快国有企业产权制度改革是公司法进一步实施的重要条件，国有资产立法的核心是要解决两个统一，即参与资产经营管理的各机构的权力、义务和责任的统一以及资产经营管理机构中的自然人的权力、义务和责任的统一。[2]中小企业在世界各国经济结构中的力量和作用是不可低估的。史际春认为，中小企业的健康、稳定发展及其作用的充分发挥，离不开国家的必要保护与适度扶持，表现为法的形式就是中小企业法。但中小企业法不属于经济组织法、市场主体法意义上的企业法范畴，不具有私法属性，而旨在保护、扶持和引导、限制中小企业；中小企业问题的法律解决本质上是一个保护经济弱者的问题，同时也是国家的产业政策问题，中小企业法应当为国家干预市场的法律。[3]关于公司产权理论的探讨一直与股份制的所有制性质相纠缠，顾功耘认为，公司这种组织是投资者、经营管理者、生产劳动者联合生产要素组成的利益共同体，用于公司生产经营的资产属于参于联合的各方所有。通过与共有、混合所有、资本主义国家的股份共有及社会主义国家的全民所有和集体所有的比较，其进而认为，这种联合所有可视为公有制的第三种形式。[4]抛开对所有制性质的诊断，其对公司产权归属的认识和论证对当前我国国企改革和公司制度的完善都具有理论和现实的意义。

（二）竞争法

竞争是市场经济的灵魂，作为国家干预经济的基本法的经济法，其核心任务之一就是要保证自由、公正的竞争性市场秩序的正常运转。因此竞争法在经济法体系中占有非常重要的位置，常常被誉为“经济宪法”。中青年学者在这一领域的研究十分出色。

邵建东早在1993年就正式将“竞争法”作为一个独立的法予以分析、比较、研究，探讨竞争法的基本问题，并分别论述了反垄断法和反不正当竞争法，[5]对竞争法在我国的研究起了开创性的作用。另外在其最近的另一本专著《德国反不正当竞争法研究》中，作者采用最新资料，系统、全面、深入地研究了德国反不正当竞争法律制度和具体规范，特别强调司法机关对不正当竞争做出的各类判例以及竞争法学理论对相关问题的各种观点[6]，对完善我国的反不正当竞争法律制度有重要的意义。

王晓晔对我国当前应当制定反垄断法的原因作了很好的说明，她认为在现实生活中我们不仅迫切需要制止各种各样的经济性限制竞争行为，而且还迫切需要制止政府及其所属部门滥用行政权力搞封锁或限制竞争行为以及制止公用企业及其他拥有特权地位的企业滥用市场优势地位。另外制定一个符合国际惯例的反垄断法也有利于我国的经济与世界经济接轨。在反垄断实体规范的

设计上，她认为为了规范社会主义市场竞争秩序，建立有效竞争的目标模式，我国反垄断法的实体法主要应当由禁止行政垄断，禁止卡特尔，控制企业合并，监督滥用市场优势地位等四个方面组成。此外，适用例外规定从性质上讲属于反垄断实体法。同时她还认为中国应当建立一个有权威性的和有着高度独立性的反垄断法主管机构作为反垄断执行机构。[7] 徐士英对竞争法的价值进行了探讨，认为维护竞争机制是竞争法价值的核心，围绕这一核心，在不同层次（面）又形成各种具体价值：（1）在终极目标上，竞争法表现为解决人们物质需求的无限性和资源的稀缺性之间的矛盾；（2）在经济制度层面上，制定竞争法是为了构建与生产力发展水平相适应的经济体制；（3）在市场层面上，制定竞争法旨在形成和维护市场中的竞争秩序；（4）在市场主体层面上，竞争法的目的和效果在于保护竞争者的合法权益；（5）在单个市场主体层面上，竞争法旨在禁止、控制、规范和惩治违反竞争机制的行为，使市场主体的行为符合社会整体利益的需要。[8]

有学者认为我国竞争法的政策目标包括：（1）坚持公正原则，巩固社会经济稳定；（2）促进改革，推进全国市场一体化；（3）促进产业结构优化，推动经济技术进步，提高国民经济的整体素质和国际竞争力；（4）坚持互利互作，保护我国的国际经济利益。并且在上述目标中，贯彻始终的灵魂是公正和效率，而公正目标则具有更加根本和优先的意义。[9]另有学者则认为反垄断法的精神在于：（1）通过确保竞争活动的起点公平、机会均等和过程公正，确保市场经济实现效率与繁荣；（2）确立政府对经济活动适度干预的合法性；授予政府对经济干预的职权，同时要控制政府权力的行使。简言之，反垄断法的精神体现在公平与效率、规制与自由、授权与共权的原则中。[10 ]以上的研究都是在充分借鉴国外的先进经验并结合我国的具体国情而得出的理论成果，反映了经济法的性质，体现了经济法的基本理念。

（三）消费者保护法

人类的生存和发展离不开社会再生产的重要环节———消费，在消费者与经营者的商品交易中，消费者常常处于弱者的地位，这种弱者地位要求法律为了维护社会正义，必须站在消费者的立场上，对消费者利益给与特殊的法律保护。其中经济法是保护消费者利益的最重要的法律。近年来中青年学者对消费者保护法进行了广泛深入的研究。

许明月从法律功能的角度将消费者保护法定义为国家基于消费者的弱者地位而制定、颁布的对消费者给予特别保护的各种法律规范的总称。消费者保护法的基本特征有：以消费者利益为保护对象；具有预防、救治功能；具有综合性质；其法律渊源非常广泛。消费者保护法的价值取向是消费者的人身、财产安全，交易公平和消费者福利。此外，他认为消费者保护法是从消费者的利益出发，在充分考虑消费者弱者地位的基础上给予消费者特殊的法律保护，它是对特定法律主体进行保护的法律，体现了国家对社会生活的干预。再加上消费者问题在现代社会已经成为普遍的社会问题，消费者依据自身或消费者保护组织的力量，都是难以克服的，国家必须运用自身的权力通过适度干预才能克服，所以消费者保护法具有经济法性质。同时他也认为消费者保护法与民法、行政法具有交叉关系，消费者保护法中也存在着对严重侵害消费者利益的犯罪行为及应当承担的刑事责任的规定，这些规定既是刑法、也是消费者保护法的重要组成部分。作者将消费者保护法的基本原则归纳为：对消费者特别保护原则；消费者保护与经济建设协调发展的原则；国家与社会干预原则；综合法律保护原则[11].从而较为全面地阐释了消费者保护法的基础理论。此外其还针对市场经济条件下消费者实现机理以及存在的障碍进行了分析，并认为在市场经济条件下，消费者应当成为经济法的基本价值。

在新近的一本有关消费者保护法的专著里，张严方认为消费者保护法的基本性质从根本上讲为民事特别法，其指出：“现在看来，消费者保护法作为一个小的部门法而放在经济法体系之中应当说是不合适的。消费者保护法中虽然有一部分经济法规范，但是就其总体特征来说，它并不是经济法的特别法，而是国家保护公民私人利益的法律。”但其还是认为消费者保护法与部门经济法有交叉关系。她还对中国未来消费者保护法体系作出了设计；消费者保护法分为三部分：消费者政策法、消费者合同法、消费者安全法。消费者政策法是指国家消费者政策的条文化，规定中国消费者政策的基本要点和原则，规定消费者行政；消费者合同法是确保消费者合同的缔结和履行符合实质正义；消费者安全法的目的在于确保消费者人身财产安全。从而提出了一种新的立法模式的参考[12].

另外有作者认为应当重视经济法对市场的矫治作用，保障消费者的充分实现。有学者对转基因食品的立法规制情况进行了介绍，就我国的转基因食品的立法状况进行了分析，并提出加强对转基因食品法律规制的重要性[13].有学者还比较了我国与其他国家消费者保护法体系、行政机关、职能、法律责任及纠纷解决程序，建议建立精神损害赔偿制度，加强政府监管职能，设立专职独立的执法机构。[14]

从上述的研究中可以发现，基于消费者的弱者地位，需要国家特别立法保护和干预是这些研究成果中的一个基本出发点，并且安全、实质公平等经济法的基本理念也在消费者保护法的研究中得到了具体反映。

（四）政府采购法

政府采购制度在西方发达国家已有200多年的历史，其政府采购立法已趋近完备。而我国的政府采购制度才刚刚起步，2002年颁布的《政府采购法》，对于我国的政府采购制度的规范化与法制化有着根本的指引作用。

政府采购法的出炉前后引起了不少学者对这一舶来法律的关注。史际春从政府采购的基本概念入手，分析了我国政府采购制度改革的必要性和意义，以比较的方式对政府采购合同作了较为系统的研究，并在法律颁布之前对我国建立、完善政府采购法提出了相应的政策和建议，并在此基础上形成了《政府采购法（民间建议草案）》，将政府采购法的框架厘定为总则、主管机关、采购主体系统、采购官员、采购方式、政府采购合同、法律救济、法律责任、附则九大部分。应当认为，史际春的这一部草案是建立在坚实

的理论基础之上的学者建议草案，对我国政府采购法的研究具有重要意义。史际春认为政府采购是“政府为了开展日常以及为社会公众提供服务的需要，以确定的、规范的方式和程序，购买货物、工程和服务的行为”。[15]关于政府采购法的法律原则，其认为应以物有所值、公开公平公正、促进竞争、诚信原则、复审原则等五大原则作为政府采购法的总括性具体纲领。我国虽处在市场经济发展初期，但政府大量的经济行为都涉及政府采购行为，而既有采购制度的弊端在于其强烈的行政任意性，其制度转轨“从根本上说在于由各单位的分散采购过渡到集中与分散相结合的纳入公共财政管理的采购”，而对于正式颁布的政府采购法，史际春认为其对于规范政府经济行为、促进反腐倡廉、加快中国适应世贸进程等方面将起到重要作用，将使我国的政府采购有法可依，统一、有序地进行；但同时，其也对政府采购法中政府采购的定义以及政府采购合同是否适用合同法等问题提出了疑问。政府采购法的研究，将使政府采购制度改革的取向日趋市场化，并使该制度从行政约束逐渐走向法治约束。 （五）计划法

我国经济体制改革目标的变化，对我国计划法的研究产生了深刻的影响。1992年成为经济法学界研究计划法的一个重要的分水岭。在此之前，经济法学界普遍认为计划法是经济法的龙头法，因为计划法的调整对象涉及国民经济的方方面面，无所不包、无所不在。在此之后，学者们对计划法的性质、内容、地位及作用的认识发生了显著的变化，对计划法的研究似乎也进入了一个相对沉寂的阶段。

董玉明所著的《市场经济条件下的计划法研究》是这一时期中青年学者对新形势下计划法进行较为全面、系统研究的一部论著[16].在这部论著中，其对市场经济计划法的基本理论作了详细论述，涵括了社会主义市场经济与计划的关系、市场经济条件下计划运行规律、计划法的概念与地位、作用与原则、渊源和体系等方面，同时也探讨了计划法律关系、计划的法治化问题，以及计划法律责任等基础问题，他认为在市场经济条件下，计划法是“国家调整在计划编制、审批、实施、调整、检查与监督过程中形成的社会关系的法律规范的总称”，具有鲜明的政治特征和经济特征，其归属于经济法，有利于与相关经济法的协调，有利于我国市场经济的发展。其认为计划法的立法原则有：正确处理计划与市场关系的原则、遵循经济与社会发展规律的原则、指导性原则与指令性计划相结合的原则、统一性与灵活性相结合的原则、奖惩相结合的原则。在其论著中，还探讨了计划法中具有典型意义的一些专题，如中国计划体制模式的演变及其法律意义，国家计划法律问题、地方计划与计划单列的法律问题、企业计划法律问题、计划决策违法犯罪问题研究等。

在经济体制由计划经济向市场经济转轨之后，计划作用于经济的领域、方式、强度等都发生了深刻变化，但计划仍是宏观经济调控的重要工具之一，计划法仍然是经济法的重要组成部分，仍然是国家运用计划来调整经济关系的重要法律手段。

（六）财政税收法

财税法是国家实施宏观调控、促进经济发展、实现分配正义的重要手段，近年来中青年学者对财税法的研究取得了较大的成绩。

邱本对财政法的基础理论进行了研究，认为财政法具有保证社会总供给与社会总需求的平衡，能够减轻经济波动，烫平经济周期，稳定宏观经济，能够实现社会公正的功能。财政法的性质是一种强行法，是一种确认和规范政府行为之法，是一种宏观调控法。财政法的原则包括公平与效益相结合原则、财政收支基本平衡的原则、财政公共选择原则。[17]

徐孟洲对税法的基本原则也进行了研究，他按照新的分类方式对税法原则作了分类：分为公德性基本原则与税法政策性基本原则；分为税法实体性基本原则和税法程序性基本原则；分为税收实质性基本原则与税收形式基本原则。从而帮助我们从新的角度认识了税法的基本原则。并且他还对税法公平原则、税法效率原则、税法的无偿性财政收入原则、税收的宏观调控原则和税法的税收法定原则进行了深入的探讨，加深了对税法原则的认识深度。[18]

刘剑文对西方税法的四大基本原则：税收法定原则、税收公平原则、社会政策原则和税收效率原则作了较为系统的介绍，并较紧密地结合我国的实际情况论述了在我国应当如何批判性地对其加以借鉴和运用、乃至贯彻[19].他通过对马克思主义的国家分配论和国家意志论同以西方社会契约思想为基础的交换说和公共需要论进行比较，认为后者似乎更符合我国“人民当家作主”和“人民国家”的实质[20]（P166-167）。与传统的对税收法律关系认识不同，刘剑文认为国家征税是以人民同意为前提的，而税收收入最终又被用于为人民提供公用事业或公共物品，因此税收法律关系中国家与纳税人、税务机关与纳税人之间是平等的[21].另外作者在对我国税收立法问题研究后，认为我国现行税收立法权限体制的症结是“国务院权太多，地方权太少”，因此我国应当构建一个横向协作配合关系和纵向效力从属关系相统一，且内容构成有机、结构比例协调的税收立法权限体制[20]（P214）。值得一提是他还对我国税法学研究中存在的问题及展望进行了专门研究。[21]

张守文专门论述了“税收法定主义（原则）”，指出，税收法定主义“是民主原则和法治原则等现代宪法原则在税法上的体现”，从而将税收法定主义提到“具有宪法原则的位阶”的重要地位。其系统地论述了税收法定主义的基本内容，并分别从宪法和立法的角度阐述了税收法定主义的完善问题。[22]在税权的定位与分析方面，其认为在国际法上税权是国家的重要组成部分；在国内法上，税权可从广义与狭义、主体与客体等层面分别定位为国家权力、国民权利、国家管理权、国家财产权的重要组成部分。而国家税权的分配，是指国家税权在相关国家机关之间的分割与配置。税权作为一种十分重要的资源，应当通过立法进行有效的配置，这样才能实现其良好的效益[23].张守文对社会中日益兴起的第三部门的税法规制进行了专门研究，他认为对其规制的侧重点在于对第三部分的一些积极的方面给与鼓励和促进；对其规制的出发点是与第三部门的非营利性和公益性直接相关；对其规制的作用点在于对捐赠收入的税法归制，拨款收入的税法规制和营利性收入的税法规制[24].其还对税法的“可税性”理论进行了研究，认为税收立法主体和行政机关必须遵守宪法和法律并严格依据税收法定原则；征税范围的要素包括收益性、公益性、营利性；并认为给予税收优惠可使纳税主体和征税对象的可税性受到影响[25]。

从上述研究中可以发现，中青年学者在税法领域的研究成果可圈可点，他们对税法传统的国家分配论的不足的批判触及到了税法的思想根源；而认为征税人与纳税人的法律关系平等的观点也是对传统理论的突破，此外“可税性”等新理论的提出，大大丰富了财税法的基础理论。

（七）金融法

金融是现代经济的核心，金融法是调整金融关系的法律规范的总称，是经济法的重要组成部分，在我国法律体系中居于重要地位。随着金融立法在市场经济中的重要性日益明显，金融立法步伐加快，金融法学的研究也呈现出一派繁荣景象。强力认为金融法是金融活动的基本行为规范，是国家领导、组织、管理金融事业和保障金融秩序的基本手段和基本方法。强力还对金融法的体系、基本原则等基

础理论问题进行了研究；他认为金融法的内容体系应由银行法、货币法、证券法、票据法、信托法、保险法六大部分[26].吴志攀是中青年学者中较早地对金融法进行研究的一位，其建构的金融法理论体系对于我国金融法学的框架完备具有一定指导意义。其还对一些金融具体制度进行了微观研究，如外汇管理法、金银管理法、工商信贷管理法、储蓄管理法、融资租赁管理法以及现金及信用卡管理等。吴弘对金融法中的期货法律制度这一新兴法律制度进行了研究。吴弘认为，期货市场应该在国家统一管理之下，依据公开、公平和公正原则，对期货交易以及对期货交易进行监督管理。其指出：“期货法是国家对期货市场进行协调和干预的法律制度”[27].对期货交易及其法律规制的理论研究对于规范我国尚不成熟的期货交易市场、保证期货法律关系主体的权利义务的实现具有十分重要的现实意义和理论意义。中国已加入WTO，中国的经济必将更加融入世界经济的大潮之中，中国的金融尤其是银行也必将走向国际化，中国的银行法也必须与国际惯例相一致，这是历史的选择与机遇。岳彩申对跨国银行的业务经营制度、债权保障制度、组织机构制度、内部监管制度、内部管理制度、准入制度、监管制度以及风险防范制度等进行了较为深入的理论阐述，在此基础上提出了对我国商业银行法的修改意见[28]。 金融法体系中，证券法无疑占有重要地位，同时也吸引了诸多中青年学者的研究目光。关于国有股、法人股的上市流通问题，吴弘认为，国有股、社会股和个人股都是普通股，在上市流通方面应有同样的权利，即“同股同权”；若国有股、法人股不能上市流通，会产生诸如不利于公司治理等多种消极作用。内幕交易作为证券市场的一个经常性的弊端，对于它的产生的原因及其法律规制，学者都可以从多学科层面进行阐释而不会招致“不务正业”的指责。作为力图揭示经济法赖以存在的客观基础的我，总是倡导经济法的研究者们基于经济法的理念去揭示我国现实生活中确实存在的按照民法和行政法的本质难以调整的、需要由经济法调整的社会关系。在此，我注意到胡光志在对证券市场内幕交易进行法律控制的研究中，自始至终沿着内幕交易是市场失灵的一种表现、是一种证券投机、是一种交易欺诈、是一种不公平竞争、是一种损害公共利益的行为。对内幕交易的规制需要国家权力的介入的思路，对内幕交易的本质、构成要件进行了剖析，并用批判的眼光来看待目前对内幕交易进行经济分析中存在的某些不足，评说了内幕交易引起的效率与公平价值的冲突与平衡，最后站在宏观的角度对国外的内幕交易法律控制进行了考察，并对我国证券法中对反内幕交易上的内容及技巧上的不足进行了颇有成效的分析，这正好契合了经济法是国家干预经济之法的经济法理念。[29]关于金融监管法律制度，盛学军认为应以“确保金融安全，保护投资者利益，维护公平竞争”作为监管行为的目标理念，切实树立“权利制衡，权责平衡”的立法理念。并提出要“转变单纯依赖政府监管的集权、专制观念，树立充分尊重市场主体、重视市场自律的民主理念”[30]，如尊重公众知情权、重视程序价值的理念等。

（八）房地产法

房地产业作为我国的一项新兴产业在市场经济体制建立之后得到了迅猛发展。但同时，房地产市场又极易由于市场不安全、不健全发生混乱无序的局面。因此，对房地产法律关系各个方面进行法律规制以保证其朝着健康、有序的方向发展，具有十分重要的意义。中青年学者对房地产法的研究也一直没有中断过。黄河认为房地产法是“调整房地产开发、交易、中介服务及管理过程中发生的经济关系的法律规范”。在界定房地产法的性质时，黄河认为必须先要寻找一个立足点，即从什么角度来研究房地产，其主张把房地产作为一个产业来研究，即研究国家如何调整该产业运行过程中所发生的各种关系，这样就界定了房地产法归属于经济法的范畴，并在此基础上形成了一整套调整包括生产、流通、消费各环节中各种社会关系的法律规范。黄河依据法律规范的三逻辑要素：假定、处理、制裁，将房地产法分为四大部分[31]：第一部分是关于房地产法律规范的总体性规范，第二部分是关于房地产法律事实的规定，后两部分则是关于房地产法律关系的规定以及房地产法律责任的规定。在对房地产法律关系进行了一定深度分析后，其对房地产法中的一些具体和具有典型意义的问题进行了探讨，如土地征用、土地使用权出让、房地产开发、房地产转让等。同时，也应当注意到，我国房地产立法还存在不少问题，如立法数量不多，立法层次不高，法律的规范性、科学性不高，一些法律规范自相矛盾，房地产法理论研究也尚待完善，加之市场新情况的出现，更需要理论的不断创新与拓展，特别是应当加强对土地制度的本源性研究，使其自然资源效益的最大发挥得到法律制度保障。

（九）生态法

“环境革命”的勃兴，致使可持续发展观念席卷全球。与之相伴，反思于非持续性传统法律框架，各国逐渐开始了一场轰轰烈烈的可持续发展法律变革运动。可持续发展法律变革，导致法律发展呈生态化态势。就目前我国可持续发展法律制度研究而言，生态法理论研究，可以说是一个醒目的亮点，呈方兴未艾之势。就可持续发展与法律变革，陈泉生做了深入系统的研究。她指出，全球范围的可持续发展社会变革活动，将给人类社会带来巨大变化。一切变革最终都要通过法律制度来反映。现行法律制度不得不作全方位的变革，以推动和保障可持续发展的社会变革运动。这一法律变革将以可持续发展为出发点，以法律生态化的理念重新调整人与自然的关系，对传统的以当代人为本位的法律思想、法律观念、法律价值取向、法律重心、法律救济、立法倾向等进行深刻的反思，以崭新的符合可持续发展的法律思想———生态主义，法律观念———生态本位，法律价值取向———当代人与后代人、人与自然，法律重心———保障环境权，法律救济———利益衡量，立法倾向———预防优先等予以取代，并在此基础上构建可持续发展法律制度。[32]对生态主义进行法哲学层面的思考，郑少华做了有益的尝试。在《生态主义法哲学》一书中，作者通过对环境法的“社会法”与“生态法”性质的探讨，分别论述了生态运动与法律变革、生态法上人、生态权利、生态契约、生态资本、生态正义、生态安全、生态责任等生态法哲学问题。他通过对可持续发展与第三次法律革命的探讨，提出可持续发展促进了生态法的形成。[33]曹明德在《生态法原理》中，更是对生态法基本原理进行了系统深入的论述。结合生态法的生态学、伦理学、经济学、法哲学基础，对生态法基础理论进行了深入的研究。他呼吁用“生态法”这一术语全面取代“环境法”、“环境保护法”、“环境资源法”，并指出，这并不是一个概念游戏，这反映了它们之间实质上的差异。“生态法”在其哲学理论、伦理学基础、其反映的发展观、经济增长方式、消费方式、立法理念和目的、法律上的财产权制度、权利主体、诉讼制度上，都与“环境法”、“环境保护法”、“环境资源法”有着巨大差别，这种区别体现在相关的诸多法律领域中。因此，两者之间的替换决非是形式上的东西，而是有着深刻的思想内涵。他将生态法定义为：生态法是为了达到协调人与自然之间的关系为目的，并为了

当代人和后代人的利益，调整人们在保护自然环境、合理开发利用自然资源、防治环境污染、保护自然人和法人的生态权利及合法利益方面所产生的生态社会关系的法律规范的总和。[34]这些关于生态法理论的探究，无疑对于生态法的进一步发展具有促进作用。目前我国学界对生态法概念还未获得一致性认可，其理论研究仍处于初步探讨阶段。面对日趋严重的生态危机，如何深化生态法理论研究，跨越人本主义局限，实现法律的可持续发展革新，寻求一条人与自然和谐共存的法律之径，是包括经济法学界在内的我国广大法学工作者的一项迫切而又艰巨的任务。秉持人类是自然一部分的精神来运作人类社会，化环境破坏型社会为生态可持续型社会，生态法将大有可为。可以预见，21世纪法学领域中，生态法将是一道亮丽的风景线。 （十）社会保障法

社会保障法是一个起步较晚的法律部门。虽然我国自建国以来就出台了一些社会保障方面的条例和规定，但是直到20世纪80年代，“社会保障”这个概念才真正得到确立。随着改革开放的深入，经济的高速发展，越来越需要完善的社会保障制度来克服市场竞争淘汰机制带来的失业问题，解决贫弱者的基本生活问题，以缩小贫富差距，实现社会公平正义。因此，党和国家把建立社会保障制度作为我国现代化建设事业的重要组成部分，也随之展开了一系列立法工作。相应的社会保障法基本理论的研究在较短的时期内，也取得了一些可喜的成绩。

在公开发表的论文和出版的论著中，学者们对社会保障法的涵义、价值和功能、立法模式以及社会保障的各个具体项目都有论及。其中，王全兴和樊启荣两位学者在社会保障法领域进行了较为全面系统和深入的研究。在社会保障法基本原理上，两位学者有着自己独到的见解。如对社会保障法的价值、本质、本位问题的认识上，以新的法域观为基础将社会保障法定位为第三法域的社会法，从社会本位、社会利益、人权、安全、公平正义的角度探讨其价值、本质，为社会保障法规范体系奠定了内在的哲学理论基础。又如在社会保障法的体系问题上，从法律规范体系和法律形式体系两个层面来进行了理解，两位学者在设计出法律规范体系的结构图的同时，指出我国可采用“一法统驭多法模式”，即统一制定一部法律综合规定各类社会保障项目的基本问题，作为社会保障法部门的基本法，再依据基本法就各类社会保障项目分别制定若干单项社会保障法律法规。这种体系由一法统驭、多法并行，呈现层次性，有利于社会保障法的一体化、全民化以及立法形式多样化。他们认为一个理想的社会保障法规体系的建成不是一蹴而就的。我国社会保障立法在步骤上亦可采用先分步单项立法然后统一的方式。在具体制度的建构上，他们论及了社会保障组织体系的基本框架、社会保障模式的选择和社会保障基金的制度创新。他们认为社会保障组织体系分别承担一定社会保障职能的各种主体在社会保障系统中彼此分工和联系所构成的有机整体。在社会保障模式选择部分，作者对社会保险、社会救助、社会福利、社会优抚各有分别的模式，在比较国外不同模式优劣的基础上结合我国国情作出了自己的选择和探讨。[35]值得一提的是，基于社会保障法是独立法律部门属于社会法的认识基础上，王全兴还从法学的角度将社会保障制度和经济法中的财政制度联系起来思考，探讨财政如何支持社会保障的问题，并对社会保障财政制度做出若干制度设计。[36]这些论述为后来的学者研究社会保障制度提供了宝贵的借鉴资料。“全面小康”型构建过程中，作为社会“稳压器”的社会保障制度作用巨大。在我国向社会主义市场经济、法治国家转型的时期，面对社会各方面诸多复杂歧义的诉求，需要更多学者以严谨求实和开拓创新的精神来推动社会保障法的学科建设和法治建设。

（十一）经济公益诉讼

公益诉讼问题的研究，近年来成为我国法学界的一个热点。就我国经济法学界而言，以往研究中，一直存在着重实体轻程序的弊病。由于经济法程序性问题研究的滞后，我国一直面临经济法实施不力的问题。经济法中许多实体性规范，得不到程序支持。有关经济法程序性研究的问题，也就成为我国经济法学界当前亟待解决的基本问题之一。可喜的是，我们已经看到，有一批学者已经对这些方面引起了重视，并已经做了一些有意义的工作，取得了一定的理论成果。作为我国研究公益诉讼的第一部学术专著，韩志红、阮大强的著作《新型诉讼———经济公益诉讼的理论与实践》系统论述了经济公益诉讼这种新型的诉讼制度，为经济法的适用作出了十分有益的探索。作者在论著中对经济公益诉讼的涵义、特征、国外公益诉讼制度、经济公益诉讼的基本原则、基本制度、主体、证据、程序等相关问题进行了论述。[37]无疑，该论著作为一项填补空白之作，对于经济法建构自己的程序法，加强经济法的可诉性，切实维护国家经济利益和社会经济秩序具有重要的理论和实践意义。青年学者颜运秋最近推出的新著《公益诉讼理念研究》，是其经济公益诉讼理论研究的最新成果。其指出，经济法的可诉性是经济法所必备的，为了判断经济纠纷的是非而使纠纷主体可诉求于法律公设的判断主体的基本属性。经济法的可诉性从实践的层面反映了经济法的实施问题和独立性。在我国现行的经济法律、法规中，不可诉现象大量存在，这是经济法的可诉性缺陷。无论是立法上还是理论上，经济诉讼并未彻底独立于民事诉讼之外，这将经济法中的可诉性规范大肆旁落。要弥补经济法的可诉性缺陷，就要变革现行的诉讼机制，或创设一种新型的诉讼形式，即公益经济诉讼。他认为，完善社会主义市场经济法制，不仅要完善经济法这一实体法，还应注意制订和完善经济诉讼法这一程序法。在该著作中，作者综合运用多种分析方法，就公益诉讼的相关理论问题，如公益诉讼的由来、内涵、发展、适用等，进行了较为深入的分析。作者专章对经济法与公益诉讼的契合性进行了论述，就经济公益诉讼提出了不少自己的独到见解。[38]在肯定学者们理论成果的同时，我们又必须清醒地认识到，总体来说，目前我国经济公益诉讼的研究还很薄弱，有待学界同仁们的进一步努力。经济法是以维护社会公共利益为本位的法律部门，如何依规范化途径切实保障公益，是摆在每一位经济法理论工作者面前的课题，亦是经济法自身发展与完善的诉求。这方面的研究，是我国经济法学界今后的一个重要发展方向。可以预期，随着学者们的纵深拓展，会有大量的成果涌现出来。这对于经济法理论的发展，对于我国社会主义法治建设的完善，都将有重要影响。

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房地产法论文范文第9篇

【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。

一、 资产证券化融资理论的介绍

1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。

f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。

二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析

我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。

（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。

2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。

4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。

(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础

1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然

2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。

(三)政府的推动作用

证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。

(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。

2．资本市场的制约

（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：

(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；

(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。

4．信用制约

现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产 金融市场一级市场欠发达

我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境

继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体

建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境

加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：

1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。

2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。

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房地产法论文范文第10篇

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税，这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业（方向）建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验，有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式，满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看，房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局（BC Assessment）负责该省财产税的征收和管理，该组织有650个专职人员，评估房地产数量超过188万宗（BC Assessment 2010年度服务计划报告）；在中国香港特区，专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署，截至2011年4月总职工数达819人，其中各类专业技术人员共466人，占总人数的56.4%，评估各类物业236.92万余宗（香港差饷物业估价署年报2010—2011）；美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个，其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%，评估不动产类的税基7313.57万宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可见，房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心，是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质，评税结果必须公平、一致和准确可信，否则将引起税负不公，进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平，有较为完善的评税专业人才培养模式，包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验，总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

（一）政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者，也是评税法律和制度规则的设计者，而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说，美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为，放手发展行业中间组织，鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争，依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

（二）高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺，既要遵循评估基本理论和原理，又要在实践中有所创新，解决具体问题。在人才培养中，高校起到了主导作用。

1.高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学（UBC）在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系，开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上，不仅有全日制本科和研究生的培养方案，同时开设成人职业教育系列课程计划，提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程，满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性，还推出了远程教育形式，完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识，在本科生培养方面，除全日制学位课程外，还提供在职学位课程系列，并颁发测量专业本科（荣誉）学位，满足社会实践与高等教育结合的需求。

2.课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育，并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中，房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到，课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具，同时介绍房地产法律基础和职业伦理；专业方向课强调对CAMA应用的掌握，要求在课程中熟练操作计算机软件，熟悉批量评税的技术原理和方法，并实际应用。

3.工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线，还能够学以致用，对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估，熟练操作CAMA系统。因此，高校在评税人才培养时，更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合（Work-integrated Education，简称WIE）是指将学习和工作相结合的教育方式，即学生在校期间不仅学习而且工作，并得到相应的劳动报酬，使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践，自2005年开始设置WIE环节，要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能，实习期不少于4周，并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等，对学生进行综合评价，计算学分。WIE开拓了学生视野，有助于学生运用所学知识解决实际问题，建立清晰的职业发展规划；有利于高校和行业的密切联系，使得教育机构知识更新能紧跟行业发展；同时，雇主得以物色新员工、补充人力资本，最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动，以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件，能够模拟CAMA系统的真实操作环境，有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中，案例分析被广泛采用，教师不是单纯的知识灌输者，而是引导学员学以致用，提升学生的应用能力。

（三）行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位，包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织，如国际估价官协会（IAAO）、国际财产税学会（IPTI）等均是评税领域内著名的学术组织，其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例，该州的州均等化委员会（the State Board of Equalization，简称BOE）由选举产生， 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作，其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港，作为独立学会的皇家测量师学会（CIOB）和香港测量师学会（HKIS）对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1.制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、 教材选用、执业准则等具有较高的权威，对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型，其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的；激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

2.进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系，积极投身到国内和国际的学术交流活动中，不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面，各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解，有助于提升评税人才的培养质量；另一方面，中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会，促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划，如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall & Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州，BOE制定评税人员的认证标准，设置专业培训课程，与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看，房地产评税人才培养模式包含3个主要环节，即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前，我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CAMA系统试运行不断完善的阶段，虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训，但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验，发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量，依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题，需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验，结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状，提出以下建议。

（一）加强制度建设，明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为，对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下，评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门，需要明确各职能部门的职责边界，如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估，评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可，等等。

（二）更新知识结构，发挥高校教育的基础性作用

1.目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因，我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、 地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业（或方向），这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2.课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统（GIS）应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业（或方向）为例，为适应评税人才培养的需要，要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期，可以有针对性地增加房地产估价课程的深度，介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型，以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程，使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程，使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看，为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求，可设置新的房地产评税专业（或方向），调整本科及研究生专业培养计划，开设独立的专业平台课程，提高专业学习的针对性和适用性。

3.教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大，在课程设计上应突出评税专业培养的应用性，多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式，提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设，使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境，促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流，提高教师的实践能力。

（三）转变观念，促进行业学术团体与国际同行的接轨

目前，国内不论是资产评估行业，还是房地产估价行业，单宗评估仍然是主流业务。而房地产批量评估业务需耗费极高的成本，技术复杂，商业应用前景不明确，商业评估机构极少涉及。国内现有的各类评估行业学术团体，对房地产批量评估的认识尚处于引进、介绍和初步探索阶段。国内的评估业中间组织想要达到国际同行在房地产批量评税领域中的地位，发挥评税行业人才培养的主导作用，需要不断更新观念和专业知识，加强国际交流与合作，以引领整个评估行业更新观念，尽快与国际接轨。

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