创新住房建设与供给模式改善城镇居民住房状况

近年来，房价长期居高难下引起人民群众的强烈不满。房价问题发展到今日已经不再是一个单纯的经济问题，已经上升为一个严重的政治和社会问题。有效抑制房价，改善城镇居民住房状况，关键是要创新住房建设与供给模式。

一、实行多元化住房建设模式，增加住房供给总量

在住房建设模式相对单一，政府保障性住房建设投资和住房供给不足，覆盖面过窄的情况下，房地产开发商得以垄断住房这一稀缺资源并不断抬高房价，这是造成房价非理性上涨的重要原因。因此，应改变目前这种比较单一的住房建设模式，采取多元化住房建设模式，如可采取政府建房、住房合作社建房、单位集资建房等多种方式，可以在不很长的时间内改变目前住房供给总量不足的问题，房价自然会回落到合理的水平。

政府、住房合作社、职工单位集资建房不应以盈利为目的，建成房按成本价销售，或考虑住房的使用年限、投资回收、维修和管理成本等因素计算出出租价格，以此价格出租给符合政策要求的租房者。同时可以“代建制”让房地产商参与保障性住房建设，政府提供低价土地和部分资金，给予信贷支持，政府介入成本核算，房屋建成交付使用后由政府按不超过3'6的成本利润率给予房地产商补贴。

对完全市场化的一般商品住房及高档商品住房的开发，政府在提供土地时实行“招拍挂”制度，将收益的一部分用作保障性住房建设资金，并由独立的房地产评估机构介入成本和房价核算，实行限利润(取商业平均利润)、限房价“两限”政策。限制利润和房价的目的主要是为了防止因房地产暴利而形成的对其他产业发展中融资等条件的冲击和破坏。

在限制房价方面可借鉴德国的做法。德国的各类地产价格是由独立的地产评估师来评估认定的。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。

由于建立了有效的“执行威慑机制”，“指导价”在德国能够得到执行。德国法律规定，对于房价超高乃至暴利者，房地产商甚至要承担刑事责任。如果房地产商制订的房价超过“合理房价”的20％即为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果房地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，即触犯了《刑法》，构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些企图谋取暴利的开发商具有强大的威慑作用。

二、拓宽资金来源渠道，建立多元化住房保障资金筹集机制

1　把保障性住房建设作为重要民生工程，增加政府财政投入

居住权是人民的基本权利，保障人民“居者有其屋”是一个负责任的政府的基本职责。由于土地和住房资源的紧缺性、居住的不可或缺性、开发商的逐利性以及现阶段人民的总体收入水平还不是很高，靠完全市场化的办法是不可能解决人们特别是中低收入人群的住房问题的。住房保障是社会保障体系的重要组成部分，因此，其主要资金来源渠道应该是国家财政。建设“成本价”保障房，虽然需要政府的部分前期投入和金融的支持，但在建成后可以很快售出，资金可以及时收回，政府不会因此背上沉重的包袱。人人有房住并不等于人人都要拥有房产，国际经验表明，廉租房制度是政府直接介入住房供给、为中低收入阶层提供住房保障的一条有效途径。为保障无力购房者的住房需求，一些国家在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展。欧盟15国1990年租赁住房的平均比例就占到了44％。英国在比例约为30％的租赁住房中，20％'6左右是政府提供的公共住房，10％为私人住房。法国政府曾出台规定，要求全国所有市镇必须保证20％以上的住房是廉租房，否则将受处罚。美国为解决低收入者住房问题，制定了完善的住房补贴制度，各地方政府设立专门机构，定期对当地房屋租金进行综合调查，向低收入人群住房信息，租房家庭只须支付其收入的1／3左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。

解决各级财政在保障性住房建设上资金投入不足的问题，第一，要将保障性住房建设支出纳入地方政府财政预算，通过地方立法的形式规定保证性住房建设支出在地方政府财政预算中所占的比例，确保资金来源的稳定性；第二，地方政府必须从卖地收入中提取10％以上的资金用于保障性住房建设，并加强自上而下的定期督查；第三，进一步加大中央政府对保障性住房建设的支持力度，通过转移支付拔出专项资金用于支持地方保障性住房建设，同时严格要求地方政府必须及时配足相应资金，定期进行督查。

2　集聚社会力量，加快保障性住房建设

成立“住房合作社”，在政府严格监管下成立“住房建设合作银行”，社员每年在“合作银行”存入一定数额的钱款，连续进行，达到一定年限后，当社员购房时“合作银行”优先向其提供低息贷款，早存早贷，多存多贷。“住房合作社”利用社员存入的资金为社员建造住房，并以成本价向社员出售。此外，单位职工集资、以优惠政策吸引房地产商介入等也都是增加资金来源的重要途径。上述途径可以大大降低地方政府的压力。

三、实行差别化住房供给模式

根据居民的不同收入状况和实际支付能力，提供不同种类的住房和差别化政策。

1　对低收入者的住房供给：只租不售。鉴于低收入者事实上无力购买政府提供的“经济适用房”，导致实践中出现一些低收入者以自己名义购买“经济适用房”后不久即暗地里以略低于市场的价格转手卖出而自己仍陷入住房困境的情况，建议取消目前的“经济适用房”制度，政府在对低收入者和最低收入者提供住房时只租不售，租金按世界上一些国家的做法一般不高于其家庭收入的30％。超出部分由政府补贴。在房源不足时，按申请登记的先后顺序以及同时申请登记时随机抽号的办法向低收入者提供廉租房。当他们从市场上向私人租用住房时，政府对租金高于其家庭收入30％以上的部分给予补贴。同时，政府应委托专门评估机构对不同地段、不同居住条件的私人出租房屋进行评估，据此提出“租金指导价”，规范私人住房租赁市场有序运行。

2　对中等收入者的住房供给：既售亦租。由于目前的绝大部分中等收入者被排除在政府的住房保障政策之外(公务员队伍是个例外，在一些城市公务员可购买政府提供的“限价房”)，被推向市场，市场房价如此之高早已大大超出了他们的实际承受能力，中等收入者被学者们形象地称之为处于政府保障房和市场高价房之间的两不管、受到两面排斥的“夹心层”。在被迫无奈的情况下中等收入者不得不购买市场上的高价房，从而使他们背上了沉重的经济包袱，这不仅使他们在其他方面的消费需求受到遏制，影响社会总需求水平进而制约经济的健康发展，而且在这个日渐庞大的群体中已滋生出对社会的强烈不满，成为影响社会和谐和稳定的不利因素。因此，应将中等收入者应纳入政府保障性住房覆盖范围之中。让中等收入者根据自己的实际支付能力和意愿，既可以购买由政府、住房合作社、职工单位建设的成本价住房，也可以让他们租住由上述主体建设的廉租房，或从市场上向私人租用住房，并按一定标准给予房租补贴。当他们愿意购买住房时，既可以一次性购买全部产权，也可以先购买50％的产权，购房者先获得租住权并按规定缴纳房租，待分期付齐全部房款时方获得全部产权。

3　对“特殊群体”的住房供给：提供廉租住房。这里所说的“特殊群体”是指在城镇就业不久的非当地户籍的大学毕业生、企业新招工人、进城不久的农民工等。

4　对高收入者的住房政策：自购完全市场化商品房。对高收入者只提供完全市场化的一般商品房和少量高档商品住房，并对高档商品住房征收房产税。

5　严格限制人均居住面积。由于我国土地资源的高度紧缺性以及住房使用价值的相对单一性(主要是居住功能)，对所有不同收入阶层都应严格限定人均居住面积(具体标准可由各地根据当地具体情况确定。目前国内已有一些城市对购房实行“限购令”，其实限定购房套数不如限定人均住房面积更加科学和更加符合居民实际住房的复杂情况)，不论收入高低，对购买住房的超标部分收取房产税，并划分若干档次，实行累进税制。

6　建立严格的住房保障制度进入退出机制。在社会发展中不同收入阶层是相互流动的。因此，应尽快建立起完善的居民个人信息档案系统，根据居民家庭收入状况的变化，及时严格地实行住房保障制度的进入退出机制。