房地产预期变了

政府对楼市的调控保持着连续性,不会让房价过段时间又开始疯涨,同时政府将进一步加强保障性住房特别是公租房建设

4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“新国十条”)已经取得了成效,如部分大城市房价过快上涨得到抑制,投机性和投资性的购房需求大量退出市场,老百姓对政策的预期也有很大改善。

出台近半年之后,国务院多部委选择在国庆前夕再次联手出台调控措施,一是表明要坚定不移地贯彻“新国十条”的基本精神,即遏制投机性和投资性购房需求;二是表明政府要不断完善住房保障体系建设。

这次调控旨在进一步完善和落实“新国十条”,属前后相继,而不是另出政策,更不是否定“新国十条”。

“新国十条”和此前调控政策相比,最明显的特点就是深化、细化了区别化的信贷政策。这次调控,进一步强化了这个区别,信贷政策也更为严厉精准。

这次在信贷政策上的变化非常明显,尤其是暂停第三套房贷款,遏制投资性投机性购房需求的态度更为明确。

有人问,首套房三成首付比例会不会打击部分人的购房需求?这其实是个误解。房价本来就应该在三成首付的市场环境下运行,两成首付是在2008年年底“保增长”的特殊情况下采取的刺激性政策,是打折优惠。既然是打折优惠,就总有结束的时候。所以,三成首付是恢复常态,不叫收紧,也不带有任何惩罚性和限制性的含义。

至于二套房实行五成首付,1.1倍的利率,这就带有了限制性意味。而第三套房干脆不贷款,想买你就付全款,这就带有惩罚性含义。关于房产税,将来也会区别为优惠、常态、限制性、惩罚性的四个层次。

在保增长的政策中实行两成首付。那是银行用承担风险的方式分担了政策性成本。但银行毕竟是企业,一段时间要承担一定的社会责任,这是必要的,包括发达国家的银行也要承担社会责任,但是不可能长期承担这种风险。

政府帮助穷人可以使用财政政策。下一步就是施行更精准的财政政策。比如这次政策中,对家庭购买90平方米以下首套房的,契税减半,个人购买90平方米以下首套房的,契税减按1%征收。再比如,对困难群体通过廉租房和购买有限产权房,使困难群体和夹心层得到实惠,实现差别化地共享公共资源。

这次调控政策还有一个明显的特征,就是强调了地方政府的责任。这方面有三个重点,一是房价过高和过快上涨的城市,要对地方政府问责;二是地方政府不能再观望了,没出细则的必须出细则,这是一个基本态度,要不折不扣地执行;三是保障房。

个别地方政府对落实“新国十条”提出的保障房目标还有差距,这次调控政策要求地方坚决落实保障房任务,而且在保障房建设方面特别提出公租房问题,表明政府在前期解决廉租房和最困难群体住房以后,政策重心在一定程度上有向夹心层倾斜的含义。

公租房是在经济适用房、廉租房和小户型房之间又多出的一个品种。对那些收入不低,但毕业时间不长,因而买房有困难的大学毕业生而言,公租房是买房前一个很好的过渡。

当然,现行政策主要是着眼于解决短期市场运行的问题,保障房体系是一个长期的制度安排问题,不可能在一个调整短期市场预期的政策体系中,把每一个群体怎么保障的问题都完善地解决。但从长远看,多层次保障体系的趋势是不可改变的。

在保障房土地供应方面,“新国十条”出台后,有些地方并没有灵活地按照市场情况增加土地有效供应以改善预期。

这次调控政策,要求各地要切实落实保障性住房的供地计划,对房价上涨过快的城市要增加居住用地供应总量,这也是对地方政府保障房供地提出了更明确和具体的要求。

总之,本轮政策的主要目的在于改善公众的预期:一是表明中央政府的调控政策不含糊,决心是坚定的,让老百姓别慌,政策不会让房价过段时间又开始疯涨;二是表明中央政府重视保障性住房的完善,这一次,政府特别强调了公租房建设,具体的措施也正在完善当中。

作者为住房和城乡建设部政策研究中心主任