房产税改临门

住宅房产税改革一旦开始试点,很快就会推向全国,然而试点开始的时间尚不确定,要视调控接下来的效果而定

国庆前夕出台的五项楼市新政中,房产税试点改革无疑是一枚“重磅炸弹”。

经过长久以来各方的种种猜度之后,9月30日,财政部和国税总局终于明确表态,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。这意味着,个人非营业用房产的免税时代即将结束。

10月7日,上海率先推出楼市调控新政细则,其中并不包括此前外界预期的住宅房产税改革试点细则,只是强调将为房产税改革试点做准备,同时将按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率为2%-5%。

作为一个本就存在、但多年对个人住房免征的税种,房产税将在何时恢复征收?如何征收?此前一直备受关注的物业税还征不征?业主们是否将面临双重税负压力?

诸多问题都在等待答案,但这一次许多人相信,答案就在不远处。

百万房产年缴税万元?

9月30日,财政部、国税总局有关负责人在答记者问时明确表示,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。

房产税的征税对象是房产,按照房产原值减除一定比例,或出租房屋的租金收入向房产所有人或经营人征收。现行的房产税征收依据,是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

按照现行规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,年税率1.2%;若按房产出租的租金收入计征的,年税率为12%。

不过,房产税政策施行至今,对个人所有的非营业用房产一直免税。对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂减按4%的税率征收房产税,而由于房屋出租的管理难度,许多房主并未缴纳房产税,因此许多人以为与居民住宅相关的房产税都不存在。

实际上,只需对现行房产税政策进行一定调整,就可以实现或部分实现开征物业税的目标。而相对于出台物业税,利用房产税改革调控楼市似乎是现实之举。征收物业税等于增加新的税种,需要经全国人大审议通过,过程复杂而漫长。而修订房产税条例不需经人大审议,只需报国务院通过即可。

接近财政部税政司的知情人士对《财经》记者透露,房产税改革就是要在现行房产税条例的基础上做一些调整,但具体方案目前仍处于研究阶段。对于具体的试点城市,外界一直盛传上海、深圳、北京等是首批,但上述知情人士称,实际还没有确定最终的试点名单。

该知情人士强调,此次房产税政策调整与原来的物业税“完全是两码事”,物业税模拟评税的模型和信息,在房产税改革中也不完全能用得到。试点城市方面,一种较为合理的办法是,由全国各城市提出申请,财税部门再行批准。

由于实施方案目前尚未成熟,财政部相关部门表示不方便透露房产税改革的政策框架。

但中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,即将出台的房产税调整政策,对居民的“基本住宅”一定是免税的。不过,什么样的房子属于基本住宅,政府也将制定统一标准。

其中,免税部分是以住宅套数,还是以人均面积作为计算基数,也未确定。

在财政部科研所副研究员王宏利看来,房产税恢复对个人所有的住房征收,首先应课征拥有豪宅或多套住房的人,对于仅有一套自住房的人不应征收,而且应该首先在北京、上海等大城市开征房产税,对于二线城市应网开一面。

当年开征物业税的设想是,每年参照市场价格对房产进行评估,然后以评估值减除一定比例作为税基进行征税。而现行的房产税政策,计税的依据则是房产原值而非评估价格。

问题在于,目前城市中的存量房性质各异,很多房产的原值难以确定。即使可以确定,当年的价格与目前的市场价值也相去甚远,以原值征收房产税难以达到税收调控的目的。

因此,王宏利认为房产税调整还是会参照物业税的设想,实行房价评估政策。评估值确定后扣除一定比例,再以此为税基按照一定税率进行征收。

如果仍以现行房产税政策1.2%的税率计算,市场价100万元的房产,价值减除10%至30%后,每年需缴纳房产税8400元-10800元。

针对近期市场上流传将按房产市价的0.4%左右征收房产税,迄今未有相关部门予以肯定。由于房产税属于地方税种,各地情况不尽相同,王宏利认为理论上还应给地方政府一定的自由裁量权,扣除比例不必“一刀切”。

刘桓也表示,如果要对房产税政策进行调整,税基由原来的房产原值调整为评估值是必要的。当初之所以将房产原值作为税基,是由于当年中国还没有形成房地产市场,房产原值和市值相差不多,而如今两者已高下立现。

试点开始后全国推行?

外界颇为关注的是,房产税改革试点将仅在部分房价上涨过快的重点城市,还是在全国范围大面积推行?今年以来,有关试点消息一直集中于上海、深圳、北京等大城市。同时许多人预计,试点开始的时间应不会早于2012年。

但国庆前几大部委的表态中,最重要的两个变化就是:一是试点范围扩大,二是有可能较快推出试点。

此前接受《财经》记者采访时,财政部科研所所长贾康曾表示,对房地产市场进行调控,早就应该在保有环节税负方面做一些考虑,目前缺位的就是这一环节。

启动房产税改革试点,则应是在补上这一环节。

前述接近财政部税政司人士对《财经》表示,房产税改革一旦开始试点,很快就会推向全国,间隔时间不会太长。然而试点开始的时间目前尚不确定,要视房地产市场调控接下来的效果而定。

也就是说,房产税改革在全国范围内试点,将是下一步的调控政策最重要选择。目前不一步推出,实际上还是留有余地,希望通过政策组合改变公众预期,从而让房产税改革的试点时间尽可能后推。一家房地产中介公司负责人表示,像北京等对房地产新政执行较为严格的城市,未必会有房产税改革试点的细则出台。

但与此同时,若接下来的调控效果不够理想,比如房价并无明显回落,或楼市出现局部反弹,那么房产税改革将迅速出台。即便如此,年内出台的可能性也不大。

该人士表示,“新国十条”今年4月出台后,一些地方政府存在不作为的现象,当前贯彻落实“新国十条”的措施出台后,如果地方仍然不积极的话,中央就会出台进一步的政策,其中就包括房产税调整政策。

不过刘桓认为,房产税改革的推出还是需要慎重考虑。既然调整税收政策的用意在于抑制房地产市场过度炒作,那么就要看清目前的房地产市场是否存在较为严重的泡沫。

他提醒说,“新国十条”出台之后,已发挥出不小的效力,当前的房地产市场正在经历一个去泡沫的过程,需要给市场挤掉泡沫的时间。如果房产税政策维持现状,仍不作用于个人住房,房地产市场是否也可以出现合理回落?这一点,目前还需要观察。

刘桓表示,市场上已经出现企稳和向下的势头,在这种关头如果再出台该种力度较大的税收政策,可能会由于用力过猛而对产业部门打击过重。

物业税还征不征?

对现行的房产税政策进行调整,作用于房地产市场,并非房地产税制改革的最初版本。首个版本实为众人瞩目的物业税,后被很多人称之为房地产税。

物业税呼之欲出已有七年,然而由于各方意见分歧过大,至今依然难产。

从2003年5月起,物业税开始了空转试点。所谓“空转”,就是对房地产进行模拟评税,而非实际征收,为物业税开征铺路。

今年以前,物业税空转试点工作已先后在北京、辽宁等10个省市的部分地区展开,进行模拟评税。按照国税总局的规定,2010年,全国各省市的地税局都要选择一个或一个以上地级市开展空转试点工作。

多年之后,试点工作虽取得一定成效,但物业税从政策层面一直没有实质性进展,始终都在“空”转。

一方面是物业税难产,另一方面是各地房价高企。今年以来,地方政府动用税收手段的消息便甚嚣尘上。

先是今年3月,消息称重庆拟对高端房产征收特别消费税,后上海方面又传出消息,将征收住房保有税。

4月初,又有一条“爆炸性”消息不胫而走,房地产特别消费税已于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批,而且财政部和国务院通过的可能性非常大,试点地区定在京沪深渝四地。随即,住建部有关人士否认了该消息。

4月20日《经济参考报》报道又称,重庆市拟征收的并非高端房产征收特别消费税,而叫做特别房产税,每年都要征收。该报道还列举出详细的征收方案。

除此之外的更多消息也多是速来疾走,再无下文。

房产税改革明确之后,另一个问题随之而来:物业税还征不征?

财科所专家告诉《财经》记者,物业税原本是想把房产税以及城镇土地使用税合并起来,如果目前阶段只调整房产税,就意味着决策层“走一步看一步”,先解决眼前问题,其他问题今后再议。

中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,房地产领域涉及的税种有11个之多,存在重复征税现象,还涉及土地出让金等问题,征收物业税就是要对此进行规范统一。

他认为,推行物业税是中国税制改革一个中期或中长期目标。物业税和房产税改革之间既有一致性,又有一定区别。因此,物业税的试点工作还将继续进行。

不过,业内的主流观点是,即使将来征收物业税,也并不意味着在房产税的基础上加征一道新税,而是将已有的房产税费进行整合,纳税人税负不会有太大变化,届时物业税或将被改称为房地产税。