房地产政策中的博弈分析

摘 要：近十几年来，随着我国经济的飞速发展，房地产市场也相应得到极大的发展。但是，房价近几年不断飙升，尤其2006年至今，这种上升是“非理性”的，也是难以调控的，这对国家的长久发展不利。政府为了调控房价过快过高的增长，先后出台了一系列调控政策。针对目前房地产市场复杂的形势，本文试图通过对房地产市场中不同参与者之间的博弈分析，探究市场自动调节机制下房地产价格上升的模式，并通过博弈模型详细分析了房价增长的根本原因，并为下一轮的调控政策提出可行性建议。

关键词：房地产；博弈论；政策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）08—27 —02

引言

近几年，房价一直攀升，房地产行业亦成为支柱产业，拉动了国家的经济增长；另一方面，房价过快过多的增长不利于刚性需求者，也使得国家的经济发展对房地产过分依赖，不利于长远的发展。政府也相继出台了调控房价的政策，这些政策也显现出一些效果。但是其根本问题还未解决。本文通过博弈论的视角，阐述了房价上涨的过程、根本原因，及现行政策存在的问题，并提出了相关政策建议，试图有助于房地产市场健康发展[1]。

一、房价上升的过程

首先，我们要明确房价上升是一个循环的过程。其中循环分为四个环节，即土地价格上涨使得房屋建造成本增加，导致房价升高；这又会使地方政府或开发商等土地所有者囤积土地，造成土地市场供不应求；相应地，住房供不应求，反过来又推高房价；再次被推高的房价又会造成土地价格的上涨，接着进入下一轮循环[2]。在这个价格的循环中，政府、开发商及购房者等参与者同时进行博弈，促使价格进入新一轮的循环。

二、房价循环上升的原理分析

为了分析较为严密与简便，需要以下几个一般性的前提与假设，即：

a.土地有效供给固定，资源稀缺；

b.城镇人口数量不断增长，对住房的需求不断增加；

c.开发商是理性人；

d.购房需求包括刚性需求与弹性需求，其中弹性需求包括投资性和投机性需求。刚性需求也是一种特殊的投资性需求，因此购房需求即分为投资性和投机性需求。

e.土地囤积者包括地方政府和开发商，在这里可以把地方政府作为囤地者的代表。

第一环节：土地价格上涨迫使房价升高

第一方面，随着不断开发利用，土地资源的有效供给逐渐减少。在供给需求图中供给曲线左移；第二方面，由于城镇人口不断增加，对住房的需求不断增加，需求曲线右移。这样一来， 土地的均衡价格两次提高，从图1中可得到，均衡价格从E1提高到E3，这里价格的上涨，可称之为非博弈性价格上涨，这种上涨体现了刚性需求，非政府政策所能调控的。土地价格的上升增加了房屋建造成本，房屋售价必然会上升，其增长幅度是可预测的[3]。

第二个环节：地方政府囤地导致土地市场供求失衡

房价上升循环的第二环节，是地方政府与开发商动态博弈的结果.两者的目标均是利益最大化，两者策略的选择取决于双方对净收益的评价。此博弈为三阶段完全信息的动态博弈，地方政府和开发商的行为均可观察。首先，地方政府会选择囤地或卖地；其次，在地方政府选择卖地的条件下，开发商可以选择开发或不开发；第三，如果开发商不开发，地方政府可以选择惩罚或默认其行为。用Ai （ i=1， 2， 3， 4）表示地方政府得到的收益，Bi （ i=1， 2， 3， 4）表示开发商得到的收益。

第一博弈阶段，地方政府若采取囤地策略，通常来说房地产商会放弃在该地区的投资，从前面的分析可以知道，对于一定的时间周期T，土地价格一定上涨，即上涨概率为1，设基期价格为P，上涨量为X，潜在开发收益为Y，其中Y>X，那么囤地可能的期望收益是A1=P+X+Y，而开发商的收益B1 =0；

第二博弈阶段，由于地方政府间的博弈，地方政府不可能长时间囤积土地，地方政府如果采取卖地的策略，而开发商选择立即开发的策略，地方政府收益期望会立即实现，即A2=P+Y，设开发商收益期望B2=Z， Z>X；

第三博弈阶段，开发商囤地。地方政府若选择默认，那么地方政府收益期望会立即实现，即A3=P+X（暂时不会得到潜在收益），开发商收益期望B3=X；地方政府若选择给予惩罚，设地方政府惩罚的成本为M，那么其收益期望A4=P+X—M，开发商收益期望B4=X—M。由于土地垄断性和稀缺性，地方政府收益期望A1>A2>A3>A4，可以看出囤地是最优策略。从前面的分析我们知道，囤地使土地供给减少，致使土地价格上涨，这种上涨，称之为博弈性价格上涨，这种价格的上涨不是必然的，是可以调控的。另外，地方政府收益A2>A3>A4，即地方政府在不囤地的情况下，与开发商合作完成土地开发也可获得仅次于囤地的收益，此时开发商获得最大收益B2， B2> B3> B4> B1，可以看出，开发商一定会选择开发策略，此阶段的合作性博弈使地方政府和开发商形成利益共同体[4]。这一点能够很好解释许多地方政府违背中央意图进行房地产开发现象。

第三环节：住房供应量减少导致房价升高

房价上升循环的第三环节是购房者之间博弈的结果，博弈的行为主体是所有购房者。从前面分析我们得出，非博弈性和博弈性的土地价格上涨使房价两次升高，而如果所有购房者会统一行动，均采取观望的策略，假设有足够可租用的住房，房价升高的幅度也不可能很大。出于利益的考虑，这种统一的行动是不可能实现的。

第四环节：房价上升反过来推动土地价格

房价同比上涨是第四环节开发商之间博弈的前提条件，房价的过度上涨带来的巨大利润空间会诱使更多的开发商追逐更少的土地。在目前我国国有土地出让实行拍卖制度前提下，便形成完全信息下开发商之间的“斗鸡博弈”。每个开发商都有两种策略，即加价或不加价，我们以两个开发商作为所有开发商竞价的代表。假设双方均选择加价，则地价成本增加，两者收益为—2个单位；如果一方加价，一方不加价，则加价的一方得到开发的机会，收益为1，而不加价的一方则失去开发机会，收益为—1；如果双方均不加价，均失去开发机会，收益均为—1，博弈矩阵为：