土地整治中农村建设用地整治潜力测算的探讨

摘 要：农村建设用地整治作为坚持节约用地，推进新农村建设的客观要求，有效合理地估算农村建设用地潜力是顺利开展农村建设用地整治的重要环节。因此，应用系数综合法、规划衔接法和人均用地估算法对浙江省某地A镇的农村建设用地进行潜力测算，对不同方法及结果进行对比分析，着重探讨从农户意愿、房屋建造年代和人均用地角度而构成的系数综合法的适用性。研究结果表明，到规划目标期，A镇14个行政村复垦潜力为386.97hm2。该方法估算的农村建设用地潜力较规划衔接法和人均用地估算法而言，更符合A镇的实际，具有现实可行性和科学合理性。该研究可为区域土地整治规划以及确定和实施农村建设用地整治项目提供决策依据。

关键词：农村建设用地；整治潜力测算；系数综合法；浙江A镇

中图分类号：F301.24 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）12-0044-02

引言

农村建设用地整治是对农村地区散乱、废弃、闲置和低效利用的建设用地进行整治，完善农村基础设施和公共服务设施，改善农村生产生活条件，提高农村建设用地节约集约利用水平的活动。在城市发展进程中，对建设用地的需求日益增长，与此同时，农村地区大量存在人均建设用地面积广，宅基地空闲比例高等现象。目前，针对农村建设用地整治研究很少考虑到农户搬迁的意愿，基本不考虑房屋的建造年代，这无疑会使相关的研究缺乏实际应用性。因此，本文将试用居民搬迁意愿程度、房屋建造年代所构成的系数综合法来进行农村建设用地整治潜力的测算，与常规的规划衔接法、人均用地估算法等进行对照分析，以期望对农村建设用地整治潜力测算的方法和选择提供参考。

一、方法和步骤

选取浙江省嘉兴市海盐县A镇14个行政村作为潜力测算对象，本文基础数据来源于对各行政村的实地调查，在指导老师的帮助下通过镇政府召集各行政村村长，现场讨论并讲解确认调查内容，最后进一步核实其农户搬迁意愿。

（一）规划衔接法

本方法是根据土地利用总体规划和城镇体系规划标准计算农村建设用地的整治潜力。城镇体系规划法是依据地区城镇体系规划、村镇布局调整、村庄的迁并。计算规划期末的农村人口及用地规模、规划期末的居民点用地与农村居民点现状用地的差值得到整治潜力。土地利用总体规划法是根据土地利用总体规划、农村人口的预测、人均用地指标的变化计算出整治潜力。

A镇2010年末农村建设用地总面积为1 133.38hm2，而根据《A镇土地利用总体规划（2006—2020年）》的要求，至2020年，A镇农村建设用地总面积应该控制在415.73hm2之内，因此，整治潜力为两者的差值717.65hm2。

（二）人均用地估算法

本方法主要是依据人均农村居民点建设与国家或者该地区规定的人均农村居民点建设用地标准的差值，计算农村建设用地整治潜力，按照潜力的表现形式，可分为现状潜力和规划潜力。现状潜力就是通过现状人均农村居民点建设用地标准、现状人口计算的潜力，反映的是现状条件下农村建设用地整治的潜力空间；规划潜力是在预期规划末的人口数量基础上，按照国家或者该地区规定的人均建设用地标准计算出的潜力，反映的是规划状态中农村建设用地整治的潜力空间。计算公式分别为：

ΔS=S现状-B0×P0，ΔS=S现状-Bt×Pt

式中：S为农村居民点土地整治潜力；S现状为农村居民点的现状用地面积；B0为现有人均农村居民点建设用地标准；P0为现状农村居民点的人口数量；Bt为规划目标年的人均农村居民点建设用地标准；Pt为规划目标的农村居民点人口数量。

根据对A镇人口、农居点面积等基本数据的调查，A镇2010年末农村居民点总面积为1 133.38hm2，农业人口为4.26万，人均农居点面积为266.05m2/人，而根据《A镇土地利用总体规划（2005—2020年）》，A镇到2020年，农业人口为4.02万，人均农居点面积为118.78m2/人。

代入公式进行计算，得到下表：

（三）系数综合法

本方法是通过寻找农村居民搬迁意愿程度与房屋建造年代的关系，寻求人均建设用地估算潜力的搬迁系数。在人均用地估算法中，所有的居民均被假设为同意搬迁整治，但事实情况，有部分农村居民反对搬迁，在实际整治项目操作中，将反对搬迁的居民所拥有的住房保留，因此实际整治潜力小于由人均用地估算法计算所得的数据，而其系数正是本方法所重点探寻的。

式中：n表示原支持率；Z表示支持搬迁的农村居民户数；a表示0～1之间的某数，作为W的系数；W表示对搬迁持无所谓态度的农村居民的户数；N表示农村居民总户数。

上述公式所计算得到的支持率小于整改支持率，由于建筑年份超过三十年的农村住宅往往存在层数少、且年久是修的状况，因此在农村建设用地整治中，依据农户住房建筑年代的调查，将所有1980年前建造的建筑年份超过30年的房屋全部作为需要自然翻建的房屋。在实际调查中，反对房屋搬迁的农村居民中有部分居民拥有的房屋是建筑年份超过30年的，于是房屋建筑年代超过30年的反对者但对无效，应作为整改部分的支持票。故整改后的支持率即人均系数的计算公式应该如下：

式中：n表示整改支持率即人均系数；Z表示支持搬迁的农村居民户数；O表示整改部分的支持者户数；a表示0～1之间的某数，作为W的系数；W表示对搬迁持无所谓态度的农村居民的户数；N表示农村居民总户数；S表示农村建设用地整治潜力；S表示人均用地估算法农村建设用地整治潜力。

通过对A镇14个行政村房屋建造年代的调查统计，A镇现有农房建于1980年之前的有518户，建于1980—2000年之间的有8 724户，建于2000年以后的共有1 436户，将1980年之前的房屋建筑全部作为需要翻建的农房，则需进行翻建的户数共计518户；通过农户搬迁意愿调查显示，需搬迁的518户中持反对票的为362户，在已实施的A县农村建设用地整治中持无所谓态度的居民最终有90%同意搬迁，同样，我们在其他地区对持无所谓态度的居民进行调查，最后同意搬迁的居民算数平均值为90%，故a取值为90%。将上述数值带入公式计算：

二、结果分析

用系数综合法所得出的结果与前两者传统的方法相比，与第一种规划衔接法相差较大，与第二种人均用地估算法也存在一定的差距。因为系数综合法是在第二种人均用地估算法的基础上作了更加详细的限定条件，虽不能达到准确度较高，但是与第二种方法相较仍有很多可取之处，不单单限定在规定数据上，而是更多地遵从了民愿和房屋实际情况，更符合以人为本、公众参与的土地整治原则。

结论与讨论

（1）农村建设用地整治必须尊重农民的意愿，同时也必须保障农民居住的安全性，如何在农村建设用地整治潜力中反应农民的诉求，体现公众参与的原则，是一个值得关注的科学问题。开展农户访谈，了解农民搬迁意愿，调查居住房屋年代，然后运用线性回归得到综合系数，测算农村建设用地潜力，是系数综合法的特点。（2）以农村居民搬迁意愿和房屋建造年代回归所得作为人均用地的系数，实现了规划期内农村建设用地整治潜力的定量与定性分析，为农村建设用地整治提供了科学理论支撑。通过测算得出，A镇到规划年农村建设用地潜力为386.97hm2。（3）本研究只是针对农村建设用地整治的理论潜力进行了估算。在实际中，这种潜力能否实现还取决于经济、社会和自然条件的制约，如政府规划、人口与粮食、资金筹措等均会对规划期整治潜力的大小造成影响。（4）在对A镇进行潜力测算所得的方法中，由于各乡镇之间存在着经济、社会以及自然等方面的区域差异，必然使得在某些地区的不适用性，所以，怎样选取统一的现实潜力评价指标以及如何选取仍是值得进一步探讨和研究的问题。

参考文献：

[1] 国土资源部土地规划司.县级土地整治规划编制规程[M].北京：国土资源部，2012.