房地产开发企业资金运行机理及风险控制研究

摘要：房地产开发企业作为市场主体，从事的是典型的资金密集型产业生产，因而存在具有高风险运行性质的企业资金链，同时作为典型项目型企业，通常还包括多条相对独立的项目资金链，是由相互作用来共同影响企业的运营和发展。本文对资金链的内在运行机理进行了剖析，对其运行风险及影响因素进行了分析并提出了相应的防控措施，以期为房地产企业资金链的安全和稳健运行提供参考。

关键词：房地产开发企业 项目 资金链 风险 统筹

一、引言

房地产业属于典型资金密集型产业，房地产开发企业作为其主体，投资大且回收期长，而资金链作为维系企业日常运营所需要的基本资金循环链条，只有安全和稳健运行，企业才能保持持续和长久的经营能力。然而在我国由于房地产开发企业的自有资金普遍比较少而平均负债率高达60%以上，所以准虚拟资产运营性质显著，由此造就了一条独特的具有高风险运行性质的企业资金链，同时作为典型项目型企业，往往还拥有多条相对独立的项目资金链，相互作用来共同影响企业的运营与发展。当作为市场主体的房地产开发企业因为受到各种风险因素的影响而出现运营异常时，其突出表现就是资金链将会绷紧甚至会断裂，而由于资金链断裂导致破产倒闭的实际案例也屡见不鲜，已有一些学者对房地产开发企业和项目的资金链及其风险管理进行了有益探索，然而通过文献检索和分析发现，针对其项目型企业特点所进行的相关研究力度尚不够，因此需要进行更深入的剖析并采取更为有效的风险防控措施。

二、房地产开发企业资金链运行机理

（一）房地产开发企业及投资项目状况与特点 房地产开发企业属于大型复杂系统，作为典型项目型企业，不但往往拥有多个投资项目，而且项目分布地域广并具有不可移动性，各项目一般以大、中或小区域中心城市为地域载体，单对某一项目和其所在城市而言，还存在是位于中心城区地段还是郊区地段的情况，因而企业运行系统便呈现出明显的分布式特点见（图1），这就要求企业应对各投资项目进行统筹和协调管理。房地产开发企业的投资项目类型一般包括民用住宅、写字楼、工业厂房、商业娱乐设施等，这里面涉及到各种项目的构成结构状况，其中民用住宅项目比重通常占到60%以上。项目的运营周期通常都比较长，多则十几年，在此将其划分为如下阶段：一是投资决策阶段，包括寻找投资机会、提出设想、进行可行性研究和项目定位等事项；二是前期工作阶段，包括获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等事项，不仅工作量大，而且涉及面广；三是建设施工阶段，包括招投标、施工管理、竣工验收等事项，不但是技术性工作最为集中阶段，而且是决定工期的重要阶段；四是营销服务阶段，包括销售管理、物业管理等事项，它是最后一个也是非常重要的一个阶段，因为项目运营中后期开发商面临的主要任务就是回收投资并获取利润。各投资项目在时间上是分一定先后顺序开始运营的，总体上它们大致呈并行或顺序并行运行关系，如（图2）所示。其中倘若给企业全寿命期中所有项目都安排序号，那么假如在t1时刻前后项目运营数量为N个，则第M+N+1个项目最早也应是在前面N个项目当中全部运营最先结束的那个项目即第M+1项目完成之后才开始运营。

（二）房地产开发企业及投资项目资金链运行机理分析 房地产开发企业作为典型项目型企业，其总部是企业全部业务的中枢机构，具体承担制定企业发展规划，作出投资决策，进行项目融资，管理企业财务和人力资源等重要职责。而各投资项目则是企业生存和发展壮大的核心要素，承担具体项目的管理功能实现企业的投资目标，因此企业不仅存在一条企业资金链，而且通常还包括多条相对独立的项目资金链，其中企业资金链是对包括各投资项目资金链的营运资金在内的企业全部营运资金运行状况的综合反映，既互为前提和保障，又相互制约和作用，共同来影响企业的运营与发展见（图3）。（图3）中坐标横轴不仅表示企业资金链主链及其运行时间轴，而且是各投资项目资金链运行的时间参照轴。从左到右为等分格，每一格代表一个时间单位，为了确保控制力度，在此理应选择较短计息周期如月等作为时间单位，每个分格点（从0开始到n）表示一个时点，除0时点表示企业在K时点前后N个项目当中前期工作最先开始的那个项目前期开始的第一期期初和n时点表示第n期期末外，其它时点既表示本期结束，同时也表示下期的开始，而各投资项目资金链则按照项目前期先后开始的时间顺序在坐标纵轴上依次示意排列展开。房地产投资项目资金链作为维系项目正常运行所需要的基本资金链条，其运行状态是对项目不同经营阶段资金投入和产出状况的反映。不仅是对项目现金流在某一时点上的静态反应，而且是对项目资本运动的动态表现的反映，不过因为财务管理职责隶属于企业总部，所以项目资金链自身在时间维上没有资金直接向后传递功能，故项目资金链横轴只代表项目运行时间轴。此外，因为项目资金链在各个运行阶段所需投入资金数量不同，所以在运行时间轴上特意用线段的粗细差异做了一定示意区分，粗者较多而细者较少。在此将每个房地产投资项目单独视为一个独立系统，为使其能够顺利进行立项、规划、设计、征地、拆迁、施工建设、材料供应、租售和运营等而投入的现金称为项目现金流出（PCO），而项目租售产出的现金称为项目现金流入（PCI），现金流入和现金流出统称为现金流量（简称现金流），这里所称的现金是指库存现金、可随时用于支付的存款和具有持有期限短、流动性强、易于变现且价值转换风险小等特征的现金等价物，关于项目各阶段现金流出与现金流入的基本构成情况，如（表1）所示。（图3）中投资项目的现金流量用按大小比例的箭线表示，其中在项目资金链运行时间轴上方、箭头向上的箭线表示项目现金流入（PCI），而在项目资金链运行时间轴下方、箭头向下的箭线表示项目现金流出（PCO），项目每期的现金流入（PCI）和现金流出（PCO）均按是在期末统一合算，在此可以看出，项目资金链其实就是项目投资决策阶段进行技术经济分析时所应用到的现金流量图的实际运营版本，不过二者不可避免会存在一定偏差，同时对于各投资项目资金链而言，其安全和稳健运行的前提条件是在项目运营的任何时点段其所需资金都应得到及时满足且项目各项运营进展顺利。房地产开发企业资金链作为维系企业正常运营所需要的基本资金循环链条，其运行状态是对企业不同经营阶段资金的表现方式、来源以及去向状况的反映。这里不仅涉及资金总量和资金结构状况，而且还涉及资金周转和资金增值状况，即不仅是对企业现金流在某一时点上的静态表现的反应，而且是对企业资本运动的动态表现的反映。在此将房地产开发企业视为一个大系统，为使其能够顺利进行运营而投入的现金称为企业现金流出（ECO），主要包括项目调研和决策费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程费、公共配套设施建设费用、租售费用、还本付息、财务费用、管理费用、税金、员工报酬、其它费用以及不可预见费用等，而企业运营后产出的现金称为企业现金流入（ECI），主要包括房地产产品销售收入、租金收入、土地转让收入、利息收入和长短期借贷款本金收入等，显然企业在每个运营时点的具体现金流出（ECO）和现金流入（ECI）是不同的。（图3）中企业的现金流量同样是用按大小比例的箭线表示，其中在企业资金链运行时间轴上方、箭头向下的箭线表示企业现金流入（ECI），而在企业资金链运行时间轴下方、箭头向下的箭线表示企业现金流出（ECO），企业每期的现金流入（ECI）和现金流出（ECO）均按是在期末统一合算，项目现金流入（PCI）和项目现金流出（PCO）分别是企业现金流入（ECI）和企业现金流出（ECO）的重要组成部分，因为整个企业的资金流量相对较大，所以在此将主链现金流、各现金流入和现金流出用较粗的箭线加以特别示意表示。单对企业资金链主链上的任一时点如第i时点而言，其现金流的基本构成为：左边基于主链上的现金流入是第i-1时点的净现金流量（net cash flow，NCF）又称为净现金流（NCFi-1），同时既是第i-1期期末也是第i期期初的企业所拥有资金；上方是该时点的当期企业现金流入（ECIi）；下方是该时点的当期企业现金流出（ECOi）；右边基于主链上的现金流出则是第i时点的净现金流（NCFi），同时既是第i期期末也是第i＋1期期初的企业所拥有资金。在此有如下公式：NCFi＝NCFi-1＋ECIi－ECOi，对于企业资金链而言，其安全和稳健运行的前提条件是在企业运营的任何时点段其净现金流（NCF）至少都应大于零，这就要求企业必须做好财务预算和统筹，以确保在每个时刻尤其是关键时刻其前面时点都应尽可能为后面时点预留出充分宽余的流动资金等以备后用。从（图3）中还可以看出，假如是新开业的房地产开发企业，对其而言初期项目一般相对很少，而且起始阶段也只能依靠自有资金和贷款资金来维持运营，不过之后随着企业的发展壮大和项目数量的增多，将会进入如下的常见阶段：其中一个项目所需要的流动资金、土地出让金很可能是来自于其它项目的销售收入，而到期的银行贷款也需要用项目销售收入来偿还，假如这时出现项目无法及时回收资金现象，往往就会影响到其它项目的进度，有时会造成严重后果，因此要求企业理应未雨绸缪，切实采取有效措施以防患于未然。

三、房地产开发企业资金链运行风险控制

（一）房地产开发企业资金链运行风险因素分析 对于房地产开发企业资金链而言，如果其安全和稳健运行的前提条件即在企业运营的任何时点段其净现金流（NCF）至少都应大于零不能够得以满足，那么就将会产生运行风险，而前提条件不能满足的情况无非包括以下方面：一是在某个或某些时点段出现企业现金流入不足；二是在某个或某些时点段出现企业现金流出偏多；三是因为前面某个或某些时点段运营不佳而造成后面时点段出现期初企业所拥有资金不足；四是出现前面几种可能性的组合情况。因为各个企业或企业的各个运营阶段风险因素和大小不尽相同，所以上述前提条件不能满足的程度也不相同，从而房地产开发企业资金链运行风险的表现情况将会不同，具体包括如下基本类型：一是企业资金链只是在运行至某个时点段出现短暂性绷紧，但接下来运行顺畅；二是企业资金链长时间在紧绷运行，像是在走钢丝，但还能够修复；三是企业资金链彻底断裂（包括渐进式断裂和突发式断裂）且不能修复运行，导致其诸项目运营终止，从而宣告企业破产倒闭。关于影响房地产开发企业资金链运行的主要风险因素包括：总体（外部）风险。总体（外部）风险包括有关政策风险和市场风险，是由企业外部环境变化所引起，可控性较差，其影响具有普遍性；个别（内部）风险，个别（内部）风险来自于企业的内部环境，是指由于特定企业的决策、经营、管理等方面的原因而给该企业带来损失的可能性；意外风险，是指突如其来而人们无法预料到的风险，包括自然灾害和冲突，发生概率较小，表现为完全的不确定性，但一旦发生损失巨大。下面将对影响房地产开发企业资金链运行的主要风险因素进行更具体的分析，如（表2）所示。

（二）房地产开发企业资金链运行风险防控对策 （1）充分确保企业战略决策和项目投资决策的正确性。房地产开发企业战略决策和项目投资决策作为方向性和定位性质的决策起着总揽各自全局的作用，前者的正确与否事关企业的生死存亡，而后者的正确与否则关系到该开发项目的成败，这就要求第一，进行企业战略规划时应遵从企业发展基本规律，从自身资金实力和管理能力出发，切忌盲目扩张，同时要努力提高决策能力和水平，着眼于民主和科学决策，并要做到统筹兼顾，安排好各项目的运营；第二，进行项目投资决策时要注重深入调研，同时不但要确保在综合考虑区域市场、资金、风险等各方面因素的基础上做到综合评价、合理取舍以优选最佳方案，而且应对项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等做预先初步统筹安排，以保证投资项目将来实际运营时能够更加具有稳妥性和有序性。（2）建立稳定长效的多元化融资渠道。房地产开发企业由于自有资金相对都比较少，而项目投资数额又特别巨大，因此应在把守住资本金与债务资金最低比例的情况下，努力拓宽融资渠道，以增强企业运营主动权并降低运营风险。一是可利用受限股权的形式进行多渠道的融资；二是具备条件的企业可通过上市进行融资，基本途径包括国内IPO、境外IPO和借壳上市三种；三是可以企业联盟的形式缓解融资难问题，同时也能够降低项目开发风险，获得较大的项目和发展机会；四是可通过信托融资的方式来解决融资问题；五是可通过利用海外资金、私募等多种方式进行资金筹措。（3）努力提高企业经营管理能力是重要基础和根本。房地产开发企业经营管理能力不足是个别风险产生的重要原因，由此往往导致资金链产生运行风险，为此应切实提高企业决策者和管理人员的整体素质，不断吸收先进经验加强管理，调动员工积极性，做到一是要加强企业特别是项目内部控制，不仅需要明确项目决策、概算编制、造价审核、货款的支付、竣工决算等环节的控制内容，而且需要明确部门或人员的职责权限，并定期检查执行情况；二是应制定稳健的财务预算，切忌过分注重规模扩张而忽视资金安全，或只考虑现金的时点状况而不能解决期间资金流动的安全性问题，这需要客观地进行环境影响因素分析和企业战略分析，以确保现金流向与环境变化相协调；三是对于总体（外部）风险，应科学预测其变化趋势并采取相应的防范措施，而对于意外风险则应在购买保险的同时增加防火、防水、防雷、报警等安全设备以预防意外事故的发生。（4）提高对资金链运行风险及其风险因素的识别能力，并建立企业风险防范与预警机制。通过对顺驰资金链断裂等案例的分析可以发现，房地产开发企业在资金链断裂前总有某些迹象表明企业运营存在异常，假如没有予以足够重视就会错失风险处置的最佳时机，这就要求企业在明确内部会计控制目标，确立以风险预警和防范为核心的内控工作原则的同时，财务会计部门、内部审计部门和监理机构应建立起定期的企业风险管理与控制分析报告制度。在此基础上，企业应重点针对政策风险、市场风险、企业战略决策风险、项目投资决策风险、融资风险、经营管理风险、营销风险、品牌风险、合同风险、人力资源风险等若干风险区域和风险地带建立起风险预测与预警工作机制。

*本文受国家自然科学基金项目“基于Multi-agent的分布式房地产开发企业风险管理体系研究”（项目编号：70872029）和河北省百名优秀创新人才支持计划资助

参考文献：

［1］徐玄玄、刘晓红：《上市公司资金链风险规避策略》，《财会通讯》2009年第7期。

［2］谭术魁：《房地产开发与经营》，复旦大学出版社2008年版。

［3］郭献芳：《工程经济分析》，化学工业出版社2008年版。

［4］魏钦才：《房地产开发项目风险及其对策》，《华东经济管理》2008年第1期。