房地产宏观调控浅析

2007年中国房价的上涨速度甚至超过了以往所有的年度，一些城市竟然实现了翻倍，囤地待涨、疯狂圈地的历史性风潮更是甚嚣尘上，强烈压迫着购房人和潜在购房人的神经。为了抑制房地产过热的问题，2007年中央出台了一系列金融措施及政策法规。自2007年3月份首次加息以来，截至2008年1月25日央行已经连续5次加息，11次上调商业银行存款准备金率，准备金率创有史以来新高。另外，国资委国家土地局不断颁布抑制炒房囤地，保障居民住房条件的政策，旨在引导房地产业向健康方向发展。

一、房地产调控的背景

（一）我国房地产市场的持续走热。近年来，房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，房地产价格的上涨幅度远远高于其他各类物价指数的涨幅，部分城市更是超出人们预期，拿北京为例，2007年北京一手商品房的价格几乎涨了100%。2008年1月上海地区商品房住宅均价达到11，069元/m2，房价收入比超过12:1，严重超出了国际公认的发展中国家3～6倍的标准。2007年房价前所未有的增速将使这一问题更加严重。房价调控再次成为人们关注的热点。

（二）民生问题令人担忧。随着国民经济的增长，不同群体之间收入的差距逐步产生，我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3～0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快、过多地流向了富人。富人通过炒房进一步聚敛财富，又扩大了贫富差距，囤积居奇的行为不断推高房价和人们的预期，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足，加剧了市场的动荡。无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。

二、房地产调控的政策及影响

（一）政策。连续六次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%，利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%。

国务院决定自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

央行连续12次提高准备金率，准备金率由2007年1月15日的9%调高至2008年3月18日的15.5%。

（二）影响

1、加息的影响

（1）加息对房地产企业的影响。一是加息会增加房地产企业的融资成本。据国家统计局2004年的统计，房地产企业在房地产开发中实际使用银行贷款的比重在55%以上，也就是说，目前我国房地产企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据2005年调查显示，我国房地产企业的平均负债率竟然超过了70%，加息必然会增加房地产企业的开发成本。不断提升的成本可以抑制新项目的增长态势，照这样下去，房地产投资规模会在未来长期内得到控制。二是加息会推动房地产市场的整合洗牌。加息会提高房地产企业贷款的门槛和经营成本。由于负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响不同。那些对于负债率较高、融资渠道单一、经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力，压力过大甚至可能会导致其中的一些中小型房地产企业因此而退出房地产市场。而另一些负债率较低、融资渠道多样化、企业实力雄厚的房地产企业，受加息的影响则会相对较小。加息带来的信贷收缩，资源流向有实力的房地产龙头公司，其最终结果必然是优胜劣汰，实现整个行业的竞争发展。

（2）加息对房价的影响。2007年12月以来，宏观金融政策对房价的影响逐渐显现。除北京外，我国主要城市房价均出现不同程度的回落，上海房价一度跌落万元大关，深圳、广州受影响最为巨大。据南方网2008年2月29日报道，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20～40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。只有不到一成（10个）楼盘房价上涨。这应该是央行提出的提高第二套房的首付比例和今年6次提高房贷利率政策，直接冲击了人们对房地产市场的预期的影响。

（3）加息对消费者的影响。由于央行的连续加息，利率提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多，所以将迫使一些消费者提前还贷或部分提前还贷。而对潜在购房者来说，加息所带来的心理负担要远大于其实际作用，加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力，而购买力的降低必然会减少对房地产的需求，加之2008年房地产市场宏观调控政策对房价影响的不确定性原因。多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，观望心态非常明显。

2、准备金率上调对房地产的影响

（1）准备金率上调会加剧企业融资困境。据了解，目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，融资方式比较单一，抵抗金融风险的能力也比较弱。作为典型的资本密集型行业，进入2008年一季度以来，许多房地产企业感受到了来自资金链环节的强大压力，要谋求发展，必须减少对银行开发贷款的依赖。

（2）准备金率的调节，信贷的紧缩还可能加速房地产企业优胜劣汰。一方面融资能力强、债务结构合理、资金面良好的公司在竞争中占有很大优势，而一些债务结构不合理，负债率较高的公司则会面临资不抵债的困境，承受不住就可能面临破产的命运；另一方面一些中小地产商的生存将会愈发困难。由于加入房地产行业时间较晚，融资基础较弱，大多数中小地产商都是在近几年才获得的土地。相比万科、保利这种老牌大地产公司，开发成本就要高出很多。

三、对房地产调控的几点建议

第一，继续落实和完善现有政策，稳定房地产市场，从供需两方面进行调控。一是继续实行紧缩的货币政策。控制房贷规模，提高二套房首付，加大买房成本，抑制非刚性住房需求。2008年利率、准备金率仍有进一步上行的空间，紧缩信贷，抑制流动性，必将对稳定房价产生积极影响。二是继续出台相应政策。一方面加大对房地产开发商囤地、炒房的打击力度，保证房源供应；另一方面打击垄断，鼓励开发商充分竞争，最终使房价趋近市场合理价格。另外，盘活二手房市场，扩宽房屋供应渠道。

第二，坚持正确发挥政府和市场的作用，进一步落实住房保障政策，增加经济适用房和廉租房及两限房的建设，让廉租房真正成住房保障主角。扩大经济租赁房建设渠道和房源，保障经济租赁房建设和筹集房源的资金来源。

第三，减免房产税赋，降低房地产开发成本。目前，我国房地产业税负成本约占到各地房价的15%。每年房地产、建筑行业税收合计贡献占地方税收收入的30～50%，如果再加上土地出让金和相关行政费用，则占到开发成本的50～70%。如果取消各种杂费，房价将有15～20%的降价空间，如取消各项杂税，房价的降价空间则在15%左右。两项相加，最大的降价空间将达30～50%。因此，调整或减免部分房地产税费，可以平抑房价，保障房地产行业的健康发展。

第四，切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，优化商品住房结构，各地政府出台相应规定，对新建住房结构提出具体比例要求。

第五，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地市场供求信息，降低房地产市场信息不对称性。规范和维护市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展。

第六，认清我国人多地少土地供应紧张的基本国情，做好建设规划，搞好土地合理供应、集约利用和管理。实现中低收入家庭的住房主要由政府帮助解决，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决，提高土地利用效率。