房地产遗产税税基评估浅探

摘要：遗产税作为缩小社会贫富差距的方法及平衡纳税人的心理，在全世界 2/3 的国家和地区开征。随着我国国民经济的发展，人民收入水平提高的同时贫富差距不断扩大，房地产遗产税逐渐进入人们的视野。但是，我国目前财产评估制度不完善，对于房地产遗产税的征收存在着各种不足之处。本文将从国内外房地产遗产税现状及其发展，结合我国的国情分析我国房地产遗产税税基评估的难点，探讨适用的解决途径，最后提出自己的观点和看法，展望我国房地产遗产税税基评估的未来。

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

关键词：房地产遗产税；税基评估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遗产税作为调整社会平衡的一种方法已在大部分国家和地区开征，其在缩小社会贫富差距、促进社会公平、维护社会和谐稳定方面起着重要作用。随着我国经济社会快速发展，人民收入和生活水平迅速提高，特别是近几年来，房价地价飞速上涨，房地产已经成为家庭财产的主要构成部分，贫富差距也日益突显，房地产遗产税随之成为学者和公共关注的焦点。

随着我国不动产登记体系逐步完善，房地产遗产税在征税环节的条件优势更加明显，征税条件也愈发成熟。但是，我国目前财产评估制度、争端处理机制尚还不够完善，对征收该税带来种种困难。通过对相关国家的对比研究发现，从国家层面出台对应法律，建立合理的税基评估体系，完善相关信息系统和争端处理机制是顺利推进该项税收的关键所在。

1 我国房地产遗产税及税基评估特点和难点

探析房地产遗产税税基评估的特点和难点，对未来顺利征收该税有着重要的参考价值。我国在国家经济、政治制度和社会因素等方面的共同影响下，遗产税也多次被提及，民国初期曾征收^遗产税。1939年出台了《遗产税暂行条例》和《遗产税暂行施行条例》，自1940年7月1日起在全国施行，但由于种种原因没有成功。房地产遗产税是以被继承人去世后遗留的所有房地产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税，通常与房地产赠与税联系在一起设立、征收。其税基评估是以被继承人遗留的所有房地产为评估对象进行的评估，且只是一次性评估，评估基准日一般为被继承人的去世日。就我国目前的人均GDP、居民储蓄、个人财富增长等经济指标数据情况来说，已经具备了征收房地产遗产税的基础。但是也存在着以下征收难点：

①相关法律要点等制度不完善。除缺乏国家相关税收立法以外，还存在着评估日期确定和房地产产权确定等难点。征收的起征时间、起征金额、征收税率等还有待进一步探讨。国外在征收房地产遗产税时以被继承人去世日期算起，虽然我国初步构建了死亡信息登记制度，但相关医疗疾病监测和户籍管理制度仍存在着不足，目前全国只有约1/3的市区开展了死亡因素监测和统计。此外，我国在不动产登记方面也存在一些不足，比如多年以前没有建立房产档案，对房产来源方式、购入住房价格等信息还未进行审核。大批存在的小产权房如何界定房产属性可能也是一个解决的难点。这些因素给房地产遗产税税基评估带来了较大的阻碍。

②税基评估技术解决缺乏相关依据。主要困难在税基的确定、房地产价值评估和税收的监管。我国各个城市之间房地产价格差距较大，如果按照统一的税基进行征收，会造成税基标准偏低。如果按照城市分化进行征收，如何确定标准还需要长期的讨论。目前各评估机构虽已经具备房地产价值评估相关能力，但是还没有征收过遗产税，缺乏相关案例指导，财产评估制度还不尽完善，评估机构能否客观公正的进行估值，对于房地产遗产税的准确定位有着较大的影响。税务机关的税收控制能力和管理能力直接影响着纳税人会的主动性和心态。我国税务机关在信息化管理系统运行下的征管能力和技术手段虽获得了很大提升，但税收监测与评估能力仍然较为薄弱，特别是对跨区域的财产难以掌握和监管，这不仅会造成房地产遗产税税费流失，也可能会增加征税成本。

③税基评估方法不完善。我国目前对房地产的评估方法主要有市场比较法、资产基础法和收益法。但是房地产不可能完全相同，不同的房地产价值影响因素也存在差异。加拿大等国家在对房地产遗产税税基评估时选用市场比较法，我国如用市场比较法进行评估时，可比因素的选取及其比重的确定都比较困难，从一定意义上带有较重的主观色彩，对税基评估可能不准确。资产基础法在对房地产遗产税税基评估时一般直接采用历史数据，我国房地产是升值幅度和浮动幅度都较大，容易造成数据不够准确及时。除了商铺、出租屋等具有收益性房地产外，一般的住宅收益无法准确量化，用收益法无法对其准确评估。单纯参照某种房地产估价方法已无法满足我国房地产遗产税税基评估的要求，因此应该在现有评估方法的基础上，结合房地产遗产税税基评估的预估标准，完善评估方法。

④房地产市场的差异性和波动性较大造成评估困难。2016年期间，我国的房地产市场价值存在着很大的波动性。不同的地区，不同的时期房地产价值也存在着较大的差异性。北上广深的房价日新月异。之前一两万的房价一路飙升到十几二十万每平方米，限购后可能又跌落很多。政策的调整会给该地区的房价产生巨大的影响。目前在不同的城市房价仍然会有较大程度的浮动。房价的浮动性给房地产遗产税税基评估也会带来一定的影响。即使是同一个城市的房价不同时期的房价也存在着较大的波动性，很可能出现刚评估好房地产的价值，缴税之前房价就出现天翻地覆的变化，这可能会影响到继承人对评估师的专业评估水平和公正性产生怀疑。

2 国外房地产遗产税税基评估现状

不同国家和地区在政治制度、经济制度等方面采取的政策都不尽相同，因此房地产遗产税税基评估的制度、发展和现状都存在着一定差异。通过对此进行分析，可以给我国的房地产遗产税税基评估带来一些启示。

①加拿大房地产遗产税税基评估现状。加拿大政府为了避免评估和税收产生利益冲突，采取评估机构和税收机构完全独立的政策。在各省设立由政府拨款的皇家评估公司，负责本省的税基评估工作。该评估公司不属于政府部门，但是注册资金和经费均由政府拨款。在房地产价值管理方面，政府将估价周期由平常的三至五年改为一年，从而方便估价师在对房地产遗产税进行税基评估。同时政府加强房地产遗产税的立法工作，在不列颠哥伦比亚省通过了《评估机构法》和《估价法》，由法律指定省物业估价局为税房地产价格评估机构。

②美国房地产遗产税税基评估现状。财富的过度集中在美国被视为对民主政治的威胁，巨额遗产会被理解为与机会均等的民主理想相违背，而开征遗产税能有效的降低社会财富的集中程度。美国国会预算办公室的相关研究表明，在遗产税率和生前赠与的比例和数量上存在正相关关系，因此，美国采取遗产税和赠与税同时征收的方式。在对遗赠的房地产评估时，继承人进行资产申报后由政府判断其真实性，在起征点以上的房地产，由专门评估机构对税基进行评估。生前赠与的税收相对于遗赠，优惠程度会有一定幅度降低，这就会直接减少生前赠与的数量。在对房地产遗产税税基评估时，美国也会借鉴赠与税的税基评估方法和结果，根据不同的地区和税率，采用不同的方法。此外，也会采用案例法对相似的房地产进行税基评估。

③日本房地产遗产税税基评估现状。日本作为长期征收遗产税的国家，政府专门设立了官方评估机构――地产估价局，并建立了完善的评估机制。房产所有人虽然享有土地所有权，但在遗产税环节环节，要交纳高达75%税率。日本在对房地产遗产税税基评估时，会根据不同房地产的特点，选择不同的评估方法，或者同时采用几种不同的估价方法。

④马来西亚房地产遗产税税基评估现状。马来西亚将遗产税归类于联邦税，并根据《地方政府法》在地区政府中建立独立的评估部门。在对房地产遗产税税基评估中采取了两种程序和过程。一是采取群体与个体评估相结合的方式。为保证评估工作的效率，在五年一度的评估结果更新时，采用群体评估模型。在进行特殊或单一房地产遗产税税基评估时，采取个体评估方式。二是政府投入巨资建立了不动产电子计算机管理系统――E-Land系统，不仅实现了房地产的注册和权属变更等信息的电子化管理以及信息随时更新，而且保证了评估部门工作有效进行以及评估信息的及时性和准确性，更降低了评估工作的成本。

3 国外房地产遗产税税基评估对我国的启示

2016年国内房地产的疯涨给国家经济带来了巨大的风险，相关的限制措施和征税讨论也层出不穷。我国目前财产评估制度不完善，以避税和转移资产为目的资产隐瞒或虚报资产现象屡有发生，且目前国内不仅相关法律法规急需建立和完善，专业资产评估机构也和相关配套资料乏善可陈。因此，早日立足国内实际情况借鉴国外成熟经验制定我国的房地产遗产税税基评估制度势在必行。

①国家立法规范评估机构。加拿大、日本等国家专门设立了遗产税税基评估机构，并出台一系列法律给予支持。我国可以出台相关法律，对目前的社会评估机构加以规范，国家成立专业评估人员组成的团体进行指导。这样既能省去大笔资金成立评估机构节省评估成本，又可以规范社会评估机构进入良性建设。

②建立不动产管理系统。我国幅员辽阔，各地发展程度各有不同，在房地产信息的登记和管理方面也存在着较大的差异。目前各地应可以借鉴马来西亚的方法，结合自身的实际情况，集中力量对房地产遗产税所要求的基评估信息开展研究，对我国需要缴税的税基评估信息进行登记、统计和分析。建立专业化、专门化的房地产遗产税税基评估信息数据库。

③对房地产进行周期性评估。在加拿大等国一般每三至五年就要对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。我国政府相关部门可以借鉴类似经验，由具有权威性和公正性的专业机构每三到五年就对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。确保资产价值的完整性和可靠性。

④建立纳税人争议处理机制。房地产属于个别性商品，在税基评估中，因房地产个性因素造成的估价差异是不可避的，因此，应建立相应的处理机制。可以采用对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度；当纳税人对结果有异议时，应在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对有异议的评估结果向当地税基评估专家委员会申请鉴定等。在征税过程中，征税机关对申报的评估结果的审查核定后应出示相关文件和证据，配合纳税人完成纳税业务，保护其合法权益。

目前，国家管理层面也意识到房地产行业的波动性对我国经济带来了巨大的影响，也出台了部分政策，努力稳定房地产市场，房地产遗产税已势在必行，所以，其税基评估已逐渐成为评估界的焦点，成为社会关注的焦点。通过借鉴国外成熟的房地产遗产税征收制度，不断完善我国房地产遗产税征收制度和方法，确立合理的房地产遗产税税基和评估周期，推进该税早日落地，是努力促进社会公平，维护社会安定的重要手段。我国征收房地产遗产税必将对我国经济社会带来深远而长久的影响。

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