房地产经济发展战略的思索

本文作者：张斌工作单位：广东省机场管理集团公司

房地产业是国民经济的重要产业之一,在国民经济发展当中起着举足轻重的作用,它是国民经济的一项重要支柱。由此可见,维护房地产业的合理健康发展,对于我们促进经济的持续平稳迅速发展存在着十分重要的意义。本文即是通过对我国的房地产经济在发展过程中产生的一些问题以及对策的探讨,对我国房地产经济的可持续发展进行理想的分析与思考。

一、我国房地产经济发展过程中存在的问题

可持续发展是一个涉及经济、社会、文化技术和自然环境的综合概念,其基本思想主要包含着鼓励经济增长、保证资源的可利用和持续发展、谋求社会的全面进步这三方面内容。而房地产业可持续发展包括两个方面的含义:一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求,又要满足子孙后代未来发展的需要,其中包括土地资源的永续利用、房地产市场的完善及人居环境的改善、住宅业的稳定协调发展等;二是既要保持产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展,主要包括社会的公平性、产业发展的协调性、资源开发利用的可持续性,如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性等等。

1、忽视了对环境的建设与保护

1.1生态环境被破坏改变。许多房地产开发单位为了追求片面的经济效益而将生态环境因素抛诸脑后,致使房地产业在发展中建筑密度及容积率过高,“钢筋水泥森林”由此应运而生,这意味着城市绿色空间极缺、市区污染分散困难、城市空气质量差等环境问题,此外,人们在居住生活当中也容易感到压抑紧张,而且远离了自然,与自然陌生隔离。

1.2文化环境被埋没忽略当前,高速发展的房地产经济存在着民族特色与文化内涵的褪色危机。城市文化底蕴被逐渐忽略,建筑精神和城市气质也随之被埋没,建筑的民族特色、地域特色、乡土特色、文化特色在一步步丧失。

2、资源的不合理利用

我国的房地产业长期以来始终偏重于粗放发展,很少意识到空间资源的价值所在,反而为了保证效益的增长而过度地去消耗土地、水、能源等资源。我国人口众多,地势复杂多变,可利用的土地、空间等资源在一些地区已成锐减趋势,甚至在某些地质贫瘠的地区,已经没有了可继续利用的空间。房地产发展过程中资源使用效率低下,不仅阻碍了其自身前进的部分,还影响了其他行业的发展。

3、空置压力剧增

空置房地产的产生主要有两个原因,一是与外部客观环境不相适应而引起的空置,包括超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等;二是内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质相对较低,所开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已存在的项目发生重复,缺乏自身特点、没有优势导致所的空置等。

4、金融基础体系欠完善

当前,我国的房地产信贷结构存在漏洞,并不完善。住房消费信贷发展不足,其发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款长期倾向于开发贷款,其长期资金来源问题还没有得到较好解决,贷款资产流动性不足,金融二级市场缺位。此外,住房公积金的交缴范围和比率的扩大被中观经济环境所制约,低进低出的运营方式使资金使用效率放低并且缺乏公平性。

二、有效促进我国房地产经济可持续发展的对策

1、注重对生态环境的保护,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分在建设项目决策之前,要充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,并广泛争取环境与文化部门的已经,科学地进行建筑规划,在进一步完善房地产物质功能、树立“以人为本”的设计理念的同时,为人们提供更舒适美好的居住、办公环境,使房地产与环境因素衔接得更加自然优美,发扬城市文化底蕴,用建筑来展示城市气质。

2、加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用首先,要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力向资源集约利用型房地产经济转变,要提高对土地、空间资源的利用效率,正确认识建筑成本与资源的关系与地位。其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产业对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免揠苗助长型的危害经济的行为的发生。

3、加强市场监管与宏观调控,保障市场功能的有效发挥房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。首先,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,坚决杜绝暗箱操作等腐败行为,严格执法、取消不合理收费。其次,要完善现有的房地产经济法律法规,包括依据现实状况制定各项明细的实施规则,实现法律、条令、规则之间的紧密结合,尽力创造出一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、资源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机率降至最低。

4、逐步完善相关的金融体系,建立和发展房地产金融二级市场房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状,应着重调整好房地产贷款结构,在增加消费贷款比重的同时,还应注意防范风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源、期限错配、资产流动性等问题,我国的房地产金融业还应着手研究并建立起住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场看成一个整体,并将其纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系,从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场,还能有效地缓解银行贷款风险,提高房地产金融的市场化程度,促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转变,提高整个房地产金融的效率。结语建筑是城市的音符,是一个城市发展进程的最直观体现。“钢铁森林”固然冰冷、令人窒息,但它的存在,也意味着一座城市前进的脚步,只要尽力实现建筑与环境之间的相融,城市文化必将展现出和谐繁荣的姿态。同时,房地产经济,更是一个城市经济进步的引航,同时也是国民经济的重要命脉之一。因此,维护房地产经济的健康稳定发展,有着十分重大的意义。实现房地产经济的可持续发展对于房地产业和我国经济的发展来说,具有举足轻重的作用。我们应该用更加全面、更加科学、更加长远的眼光来分析研究出更多促进我国房地产经济可持续发展的措施。