房地产经济探讨

摘要:对房地产经济理论进行了较为详细的分析阐述。

关键词:房地产经济;理论;意义;影响;原由;构想

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0191-02

1 引言

在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。然而,在传统经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,属于实体经济的研究范畴,房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的,我们必须从当今经济虚拟化的现实出发,运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

2 房地产业与国民经济

房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大,更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区,房地产业的发展所提供的社会财富,在国民生产总值中所占的比重,都已经超过10%,甚至高达20%以上,它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高,并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业,利用土地开发,房屋建设,既能为国家提供大量的积累,又能加快城市建设的步伐,推动城市经济的发展。

由于房地产业在现在市场经济的条件下,起着其他产业不可替代的作用,所以,当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此,研究房地产业的变化和发展,寻求房地产业可持续发展的规律性,这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化,改善消费结构。提高人们生活质量,优化房地产资源配置,促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

3 从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

(1)房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础――资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。

(2)对房地产自身的稳定性的研究。首先,从虚拟经济的运行特征――强波动性入手,然后,对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。

(3)从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系――房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。

(4)从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系,这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定(波动)之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。

(5)指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预,以促进经济稳定。

(6)案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

4 从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下,研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言,从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点:第一,强调房地产的投资和投机功能,从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产,考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响;第二,强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。

5 宏观调控政策对房地产市场的影响

(1)房地产投资增幅持续减缓,已基本回落到前三年水平;

(2)房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制,土地购置面积增幅明显回落;

(3)房地产信贷投放得到有效控制,开发贷款增速持续下降;

(4)城镇房屋拆迁规模明显缩减,有效抑制了住房的刚性需求;

(5)商品房供求增幅持续回落,销售面积继续高于竣工面积;

(6)商品房控制面积进一步减少,但西部地区有所增加;

(7)商品房价格同比增长较快,但环比增长趋缓。从上述情况表明,中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效,房地产市场的发展进一步上升,但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说,并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响,很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境,无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在,加速了房地产企业的洗牌,因此,对于现有的房地产开发企业而言,扩大资金的来源渠道,提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题,迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。

6 房地产能拉动经济增长的原由

(1)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而“波及”、拉动其发展。

(2)房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

(3)房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。

7 我国启动房地产市场不力的诸多问题

7.1 生产与消费不协调,消费率低

发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。

7.2 住房融资体制的转换不对称

改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。

7.3 “二律背反”和人们心理预期失衡

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。

7.4 收入分配差距扩大,边际消费倾向下降

在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。

8 启动我国房地产业的构想

继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施,启动房地产,我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。无论是为国民经济走出低谷,还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。要较快启动房地产,除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外,还必须从实际出发,有针对性实施一些特别方略。

有针对性的启动房地产的近期方略。抓住收入水平较高群体,以税收配合启动房地产。抓住高校服务体系社会化,开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。用房地产业的广义概念发展房地产业,启动房地产。对货币购房全面理解来启动房地产业,拉动经济增长。