房地产绑架中国经济

房地产泡沫不是新鲜事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50%以上。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产已经占GDP的6%，1/4的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。

正因如此，有关当局有足够的理由担忧房地产。尽管多年来当局也对房地产市场多有不满，但一旦房地产遇到危机，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了对经济负责的中国政府。

与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房。这种情况使中国社会对房地产业现状，以及对政府无力改变这种局面的不满已经到达一个新沸点。

到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面？很多人往深一步，转向土地供应市场，指向政府责任。就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，搞寡头式垄断，同时推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。

多年来，人们听到的似乎只有经济学家的声音，那就是供求关系，但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有大量的空置房;如果供大于求，那么就不会有那么多人买不起房。在供求关系之外，还出了什么问题呢？

中国房地产市场现状的形成有很多原因，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想严重失误。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期，开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房，从而一步一步地把房价逼向新高。

要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面作用，反而恶化这个局面，使人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。

纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，房地产对GDP的贡献不是首要考量，首要的是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的，但是这种经济考量是在宏观社会政策构架内进行的。

正因为中国房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺大多数社会成员居住权的同时，各地房地产不仅向国内“炒房团”开放，更向国际资本开放。中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。

就房地产而言，中国政府正面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃;另一方面是社会成员的居住权。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。最严峻的是，尽管这样的压力其他市场经济国家也面临过，但中国没有其他国家解决房地产问题的动力和制度机制。在西方国家，房地产从经济政策演变成为社会政策是有强大的社会运动来推动的。在强大的既得利益面前，中国房地产政策似乎已经山穷水尽。一定要有强大的社会运动来促使房地产政策的有效转型吗？人们只能拭目以待。（郑永年）

（《联合早报》，有删节，12月22日）