房地产企业成本控制初探

[摘 要]成本控制是提高房地产企业经济效益的重要途径之一。激烈的市场竞争迫使企业必须从严控制成本,以提高本企业的竞争实力。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而提出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。

[关键词]成本控制 房地产企业 必要性 措施

房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高,但房地产企业也备受指责。与此同时,国家也重视这一问题,开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着,房地产的高价格将会得到抑制,如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就是一个亟待解决的重要课题之一。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而给出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。以期为我国房地产业的成本控制水平的提高献策献力。

一、房地产企业成本控制的必要性

1、成本控制是提高投资效益的重要前提

利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

2、有效的成本控制可以增强企业竞争力

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发,成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展,进而提高房地产企业竞争力的战略问题。

3、成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重

项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。譬如说,对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程,进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。

二、房地产企业成本控制的主要措施

项目成本控制是房地产企业重头戏,从某种意义上说,能够控制住项目的成本无疑解决了房地产企业成本控制的大部分。

1、项目前期策划阶段的成本控制方法

项目前期的估算是非常重要,这关乎房地产企业后面业务进展能否顺利的执行。主要方法有历史数据法、定额材料法和合同价格法。

(1)历史数据法

历史数据法是采用企业过去发生的类似项目的数据来估算现在的项目的成本的一种方法。该方法由于简单方便,因而在房地产企业间得到了广泛的使用。

(2)定额资料法

定额材料法是按照相应设计方案的图纸来计算耗用材料的数量,然后再根据市场调查的数据,乘以现行的材料价格,得出成本总额的一种方法。这一种方法的优点就是与市场保持一致,具有时效性。

(3)合同价格法

合同价格法就是利用已经签订的合同的价格扣除合理的利润率,最后估计出成本限额的一种方法。该方法的优点是有迹可循,合同规定的价格可以提供一个可靠的参考价格。该方法可以与第二种方法结合使用。缺陷在于,如果合同价格过低,可能会致使偷工减料的现象产生。

(4)前期策划主要以目标成本编制为准

在介绍了上面估计成本的方法后,企业可以选用方法,计算出总的成本限额,进而规定各个部分的目标成本。这些目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。

2、项目设计阶段控制与施工阶段控制

(1)项目设计阶段的成本控制

项目设计阶段的成本主要是指施工图出图前成本控制。对于大型房地产公司而言,它们经过多年累积大部分会有设置标准图库,可较大幅度的降低成本。如果此阶段出现问题,可以出现设计不能满足需要,回头重新修改设计的可能,如此导致费用不断增加。

(2)设计招标和设计方案竞选

招标是一种有效控制设计成本的方法。首先开发商可以通过报刊、信息网络或其它媒介招标公告。这样的方法可以更大可能将有实力的设计公司吸引并参加设计招标或设计方案竞选,从而可能以获得众多经济、适用、美观的设计方案。进而房地产企业还可以采用限额设计的方法来设计项目的施工图纸。限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。

(3)施工阶段的成本控制

施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,大部分的成本费用将在这一阶段投入。施工阶段的成本控制主要是指施工图出图后成本控制。

①现场签证的管理。项目管理者必须做到以下几点以实现现场签证的优异管理:其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识,才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二,为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响,相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。

②现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。

③采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分,大概占到60%左右。因此,房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事业心强的人员共同参与。

3、项目结算阶段的成本控制

房地产企业在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的货款,同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差,取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据,即为该项目最终建安成本数据。同时,房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在,争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。

三、制定合理的期间费用计划

房地产企业的期间费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。它们不计入开发产品的成本,而直接计入当期损益。

其一,房地产企业应该将总成本控制目标所提供的管理费用总额度,按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。管理费用的控制可以直接落实到个人,实行“超支惩罚,节约奖励”的方法。其二,在一般情况下,房地产企业销售费用主要是广告费,大概是商品房销售价格的2%～4%,数额是比较大的。销售策划的高低直接决定了销售费用的高低。因此,房地产企业应该尽量的采用一些有实力的销售策划公司进行销售策划,以控制销售费用。其三,合理最大化降低资金成本。由于房地产企业占用了大量的资金,资金的利息支出就是房地产企业财务费用的主要组成部分。

参考文献:

[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1

[2]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007

[3]甘英华.房地产企业项目成本控制策略.广西城镇建设,2009;7

[4]林涛.房地产开发设计阶段的成本控制.山西建筑,2009;28

[5]陈健.房地产开发中的工程成本控制.有色冶金设计与研究,2006;4