房地产成本的管控

摘要：房地产企业成本控制需要全方位的参与，上至领导层做出正确的成本控制决策，下至参与人员进行协调管理。实施成本控制，能够有效的提升企业的工作效率和核心竞争力，同时在一定程度上规避了国家政策调整对于房地产行业的冲击力度。促使企业创新成本管理模式，在市场经济发展中占据有利位置。

关键词：房地产；成本；管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：房地产行业的发展逐渐成熟，其面临的发展压力和挑战也越来越大。目前，房地产行业的发展面临着社会和行业内的双方挑战。政府方面，因通货膨胀而不断出台的宏观调控政策对房地产行业的开发和内部管理起到了限制作用，房地产行业的增长效益会相对降低。行业内部方面，由于房地产行业近年来高额的利润增长空间的提升，使得越来越多的开发商因其高收入和低进入门槛而大量涌进这一行业竞争中来。同行业的竞争压力使得品牌建设更加具有关键性。在竞争日渐激烈的房地产行业中想要获得预期的经济收入，就要控制房地产的生产成本，同时提高企业的核心竞争力，提高其价值。

1房地产企业成本控制的重要意义

房地产企业成本控制是指利用相应的信息数据对企业在生产经营过程中产生的关系成本的因素做出调控和管理措施。实质上就是对房地产生产经营成本中经济的有效控制开支的措施。房地产企业在开发和经营过程中，只要涉及到经济支出的问题都应该属于成本控制问题中的分支，都需要根据成本控制的全面控制性作出相应的管理措施。在企业的开发过程中，成本控制是否得到有效得当的管理直接影响着房地产企业的生产效率和经济效益。针对房地产企业的成本支出作出科学的控制管理，对于其应对政府方面的压力和市场的竞争趋势有着不可忽视的重要意义。能够提高企业的核心竞争力和整体的经济效益。

2我国房地产行业存在的问题分析.

2.1房地产市场行为中存在的问题

就我国房地产市场行为而言，在区域性寡头垄断市场结构条件下，我国房地产企业之间、房地产企业分别与地方政府、商业银行之间存在着相互博弈的竞争行为。房地产企业凭借其区域性的寡头垄断市场势力进行垄断定价、价格歧视行为,并可能与其他房地产企业通过价格合谋,以制定并维持高房价获取垄断利润。有些房地产企业之间还通过区位、质量、设计风格、服务等方面进行产品差别化竞争还通过广告宣传活动进行非价格竞争。另外地方政府的行为“内生化”于房地产市场竞争行为之中,并与房地产开发企业之间在土地供求 “实物地租”开发收益分成三方面存在博弈,这些可能有助于房地产市场中寻租腐败行为的滋生。政府需要改善市场体制机制,以更好地调整和规范市场主体的行为。

2.2房地产市场结构中存在的问题

就我国房地产市场结构而言，由于我国企业数量多、规模小的市场需求特点，我国房地产市场上的竞争性还比较激烈，呈现出了市场集中度逐步提高的趋势。在特定房地产市场区域内,存在少数垄断的房地产开发企业。他们之间缺乏有效竞争，导致市场的资源配置功能得不到有效发挥。近些年来，我国房地产业在区域性范围内，大部分城市迎来了房地产企业并购潮,并呈现出市场集中度提高、强者更强的竞争格局。我国政府需要继续采取有效的规制政策和措施,以增强市场竞争性。

2.3房地产成本管理上存在的问题

2.3.1未对成本进行分摊处理

在房地产项目进行中，对成本的分摊处理是实现项目成本控制的主要措施之一。成本分摊工作不仅能有效提高项目成本的管理效率，同时也对增加项目收益有很大的帮助。但是很多房地产企业在进行成本分摊工作时不按规范要求操作，忽略了分摊审核工作，导致在后期进行成本分配工作时出现偏差，严重影响企业经济效益的发展。

2.3.2未按规范设定成本核算

成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作,对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析,为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房地产企业在进行成本核算工作时就是由于未按照规范确立核算对象和核算目标。导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象。严重影响整体企业的成本控制。

2.3.3未及时获取成本核算收据

房地产企业进行成本核算时，必须要以施工单位的有效发票为核算依据。施工投资方开具的发票必须具有缴纳营业税、附加税和所得税等印章才有效。有些施工项目虽然已经完工,若投资方没有支付完所有款项施工单位就不能开发票，房地产单位由于未及时获取发票就进行成本核算工作，造成核算结果准确性受到影响。

3房地产企业成本控制的解决措施

3.1提高企业成本控制意识

从企业自身重视起房地产的成本控制问题，管理层人员要意识到成本控制的重要性，从而针对发展过程中的问题做出实际有效的判断和解决措施。领导层观念的更新使得企业的成本控制提升到了重要的位置，与此同时，就要更新参与人员的成本控制意识。房地产的成本开发涉及到多个领域以及多方面的工程操作，要改变单一的企业决策，而是加强各个执行部门的协作管理。通过实施全面监管提升对企业的全过程成本控制，有效地做到节约成本支出，实现控制成本合理节约化支出。

3.2建立健全的成本控制体系

成本控制要想真正在工程实施中得到有效实现，就要以规范化的成本控制体系来约束和管理各部分的成本支出。要从六方面进行全方位的体系建设，分别为土地成本控制管理、前期费用管理、工程成本管理、营销成本管理、管理成本控制以及财务成本控制等。土地成本的控制是要从根本上解决房地产的用地问题，解决了成本预算中的 30% 到 40%的费用支出，土地成本在一定程度上决定着项目的开发总成本的多少。前期的费用管理，包含规划设计、监理费用、投招标、设计费用等前期预算费用。在其前期费用的支出过程中，要制定标准化的设计标准对前期的成本花销做出经济适用的规划#工程成本管理，在工程项目实施的过程中，要对各部分的项目进行责任到人的具体化分配工作，在采购原材料时坚持质优价廉的供应厂商，争取降低工程项目的总成本#营销成本控制，在工程顺利完工后，对其房地产项目销售要进行市场推广的资金投入。在推广的时候，综合考虑各方面因素，采用竞标投标的方式来选取高质量且成本相对较低的广告公司来进行市场投放。管理成本控制，在人力资源管理和行政支出上，要以业绩来作为考核和工资发放的标准，提高员工工作效率，同时加强成本的合理化分配。财务成本控制，财务方面要详细了解政府的政策规章，充分利用国家对企业的扶持政策发展企业，争取多方面的优惠政策并进行合理的税收缴纳工作。

3.3拓展资金渠道来源

房地产的发展虽然拥有高额的利润回报，但其前期的成本投入和资金回收周期都相对较长较大。因此，要拓宽建设的资金渠道来源，获取资金投入的资金来源不能仅仅依靠银行贷款这一单一模式，而是要结合现有发展模式，创新尝试融资租赁或者债券集资的方式。摆脱单一渠道的过大压力，能够尽快的回笼资金，减小开发和投资的风险性。

结语：由于工程建设过程中的造价控制是集技术、经济与管理于一体系统且复杂的工程，因此就需要我们对其进行全过程、全方位的管理，并要求将工程管理贯穿于财务整个管理过程中。虽然目前工程造价控制还是房地产企业成本控制的一个重大难点，但只要我们掌握工程造价控制的规律及其特点，用科学的企业管理制度结合实际情况，合理地进行控制，就能做好建设工程建设的造价控制工作，同时更好地提高房地产企业的财务管理水平。

参考文献：

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