土地登记中关于“宗地”的几个特殊情况探讨

摘要：新的《土地登记办法》对“宗地”重新进行了定义。“宗地”是地籍管理的最基本单位，如何确定“宗地”是进行土地登记确权行为的首要前提。此外，“商品房”的开发，因房屋类型的不同和转让方式的不同，如何正确将“单宗地”分割成“共用宗地”和“混合宗地”成为一个非常复杂的问题，在日常的实践中各地做法也差异很大。本文从法律定义、具体操作、权利保障等方面对“宗地”的内涵和外延进行了阐述，并提出在具体土地登记中的处理办法。

关键词：“宗地”；分割；土地登记

中图分类号：F301.1文献标识码： A 文章编号：

“宗地”是地籍管理的最基本单位，《土地登记办法》对“宗地”的定义是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地登记是以“宗地”为单位进行，但在土地登记实践中在一些特殊情况下对“宗地”范围的确定很难把握。笔者结合具体的工作实践，对以下三种类型的土地使用权在土地登记中的处理方法作一些探讨。

一、房地产开发用地“商品房”分割土地颁证中“宗地”的确认。房地产开发企业在取得土地使用权后以单“宗地”进行登记，在分割土地颁证中因权属界线无法明确，很难划定“宗地”范围。一些地方往往以单幢建筑物占地面积为“宗地”，将一幢建筑物内的所有用户作为“共用宗”处理，按每户的建筑面积在整幢建筑物中所占的比例分摊土地面积进行分割颁证。将原“宗地”划分为若干个小“宗地”，并对小区内的道路用地、绿化用地等公共用地单独设立“宗地”，确权给物业公司。笔者认为这种宗地确定方式值得商榷，一是土地面积的确认出现了“真空”，将道路用地、绿化用地等公共用地单独设立“宗地”并确权给物业公司，实际上等于没有确权。一方面因未将小区内所有土地面积分摊确认给具体的土地使用者，直接影响国家土地使用税的征收；另一方面因公共用地未分割，必然导致小区内业主实际拥有的土地使用权面积（土地证登记面积）比法定面积减小，造成财产缩水。因为根据物权法的规定，小区内的所有土地使用权属于小区内所有业主共有。

笔者认为，对房地产开发用地“商品房”分割土地颁证中“宗地”确认，应将整个小区设定为一个大的“混合宗”，各业主分割土地使用权面积确认按以下方式进行：以小区规划设计的总建筑面积为基数，以单个业主所拥有的建筑面积为权重分摊小区内所有的公共用地，加上单幢建筑物各业主的建筑面积所占整幢建筑物的比例分摊单幢建筑物的占地面积。计算公式为：业主分割土地使用权面积=该业主建筑面积/该业主房产所在的单幢建筑总建筑面积*该幢建筑占地面积+业主建筑面积/小区规划设计总建筑面积*小区所有公共用地面积。

二、出让国有土地使用权中一个土地使用权人在一“宗地”内拥有的土地有不同的使用年限和终止年限如何处理。同一个土地使用者因土地出让时间不同或土地出让年限不同，造成土地使用权的终止年限不一致。因土地登记要求以宗地为单位进行登记，而“宗地”是指土地权属界线封闭的地块或者空间。按照上述规定，只要是土地权属线封闭的地块或空间，无论其土地使用年限是否一致都是一个“宗地”。但不同年限的土地使用权以一“宗地”，一本土地使用证进行登记无论是纯技术上还是在以后土地使用权到期后的管理上都较困难。

笔者认为：对一个土地使用者在一个权属线封闭的地块或空间内拥有不同年限的土地使用权应区别地块分“宗地”登记。

三、“空间”如何以“宗地”形式进行土地登记。新的土地登记办法对“宗地”的定义首次引进了“空间”的概念，标志着法律上对土地的定义从狭义上的定义向广义上的定义的转变。新的《土地登记办法》规定的“宗地”指的是封闭的地块或者空间，这种定义意味着“宗地”有三层意思。一是“宗地”可以是单独的平面意义上的土地；二是“宗地”可以是单独的平面上的土地以及附属于此土地上垂直相对应的“空间”；三是“宗地”也可以是由权属线封闭的单独的“空间”。

“空间”作为一种单独的“宗地”进行土地登记应是一种全新的登记理念，笔者理解它是基于一种广义上的“土地”上的定义而产生。对这样的一种单独的“空间宗地”如何进行土地登记，在新的《土地登记办法》上没有进一步明确，比如名称的界定、范围的界定、计量单位的选择、价值量的评估等问题，都有待于进一步明确。现行比较可行和便捷的方法是依据当事人（申请人）的有关依据对“空间”有特殊约定的“受役地”（空间使用受限制地）进行地役权登记，同划定“受役地”的范围和“空间层面”。这种“空间层面”一般说是连续性的，在文字表述上最好是用“距建筑物最基层地面**米以上（或以下）”，也可以用“现建筑物几层以上（或以下）”。对“空间”拥有权力的权利人可以单独登记“受役权”，并发放土地权利证书，或在其“空间”就近或相应的其它权力拥有者的土地权利证书上登记“受役权”，同时划定与“地役权”相对应的范围和“空间层面”，在文字表述上同样标注“距建筑物最基层地面**米以上（或以下）”，或“现建筑物几层以上（或以下）”。

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