如何提高土地登记发证宗地测量效率

1首先需要对土地登记发证宗地测量的范畴有一个精确的界定

宗地测量首先属于地籍测量,但是又有别于通常的成片的基础地籍测量。其首要的目的是满足土地登记发证的需要。《土地登记办法》①第五条规定“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《广西壮族自治区土地登记办法》②第七条规定“土地登记以土地权属界线所包围的封闭地块即宗地为基本单元。宗地内土地用途、使用权类型、使用期限不同的,应当分别划宗申请登记。拥有或者使用两宗以上土地的土地所有权人或者土地使用权人,应当分宗申请登记。跨县级行政区域使用土地的,应当分别申请登记。”由上可知,宗地测量最有价值的是“土地权属界线所包围的封闭地块或空间”,这就是我们进行宗地测量的重点空间范围,我们有限的测量资源就应该优先重点投入这方面,从而达到提高工作效率的目的。

2按照国家有关行业规范进行测量,在满足土地登记发证的前提下尽量减少工作量

根据《地籍测量规范》(CH 5002-94)③的规定,地籍测绘的内容包括地籍建立或地籍修测中的地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍图绘制、面积量算等。地籍图应表示的基本内容:“(1)界址点、界址线;(2)地块及其编号;(3)地籍区、地籍子区编号;(4)土地利用类别;(5)永久性的建筑物和构筑物;(6)地籍区与地籍子区界;(7)行政区域界;(8)平面控制点;(9)有关地理名称及重要单位名称;(10)道路及水域。根据需要,在考虑图面清晰的前提下,可择要表示一些其他要素。”

针对土地登记发证的特点,我认为我们的宗地图首先需要满足本宗地权属界址点、界址线表达清楚和面积准确这个要求,同时能够准确表达本宗地与邻宗地或相邻地物的准确相关关系,满足《土地权属调查界址表》的签界需要。这样就可以达到准确表达“土地权属界线所包围的封闭地块或空间”,从而达到土地登记发证的需要。其次,“宗地内土地用途、使用权类型、使用期限不同的,”我们也应该把其界线测量出来,表达清楚,以便“分别划宗申请登记”。当然,本宗地内的“永久性的建筑物和构筑物”、“道路及水域”等也应视具体情况表达清楚,但不需要像基础地籍测量那样测满整个图幅,或者一定要测满权属界址线外多少米(大家都知道围棋棋盘外面那几圈的面积跟里面的面积相比是怎么样一个概念)。这样既可以满足土地登记发证的需要,同时又可以尽量减少实地采集的数据量,从而提高了工作效率。

3充分利用现有成果资料

充分利用现有地形图、地籍图测绘成果,在地形图、地籍图的基础上绘制宗地图,是提高宗地测量的有效办法。目前大部分城区和部分圩镇已经完成地形图和地籍图测绘工作,其中部分是最近完成测绘的,部分是十几年前完成测绘的。进行宗地测量之前,我们先把宗地所在地一定范围的地形图或地籍图打印出来,到现场进行界址点、界址线核对,变化大的需要进行修测或补测;变化不大的(误差范围之内)在地形图或地籍图的基础上绘制宗地图,具体尺寸以现场核对数据为准,坐标系统统一转换成目前要求使用的国家统一坐标系统坐标。当然,要做到提高精度的话,需要点对点的逐个坐标点进行转换。实践表明,有电子版数字地形图或地籍图的测区,充分利用已有数据,宗地测量的效率可以大幅提高。

4成果标准化

从目前的情况看来,地理数据信息化是大势所趋,因此我们目前采集的测绘数据以及生产的测绘成果必须满足地理信息系统数据库建设要求,以便使我们的测量成果可以很方便的及时更新和持续使用,为往后提高工作效率打下基础。要达到这一目标我们至少应该从以下几点入手。

4.1 尽量采用统一的坐标系统

这个情况比较复杂,有的地方统一采用“1980西安坐标系”,有的地方已经开始采用“2000国家大地坐标系”,有的地方或部门还在使用“1954年北京坐标系”,甚至有些地方还在使用独立坐标系。这个要看当地主流选择合适的坐标系,如果原来是地方独立坐标系的,最好直接过渡到使用最新的“2000国家大地坐标系”,这样比较具有前瞻性。

4.2 使用符合精度要求的测量工具,尽量使用能够形成电子数据的高精度测量工具,最好能够使用2″以上全站仪和RTK(5mm +1ppm精度以上)相结合的方法进行测量

RTK用来做控制测量,全站仪做碎部测量,在RTK没有信号的地方,用全站仪做导线测量。全站仪的免棱镜测量距离最好能够达到250m以上,条件允许的最好能够达到1000m以上,这样能够大副提高碎步测量效率,而且精度也能达到宗地图的精度要求。“地籍控制点的精度:地籍平面控制点相对于起算点的点位中误差不超过±0.05m”(《地籍测量规范》(CH 5002-94)(注3))。

4.3 暂时还没有实施控制测量建立起控制网的偏远测区,每次作业应该建立起相对稳定的简易测区控制点,该测区内部的宗地测量精度仍然按照《地籍测量规范》(CH 5002-94)里面关于精度方面的要求进行实施,这样可以尽量保证我们在该测区所测量的数据能够相对连成一片而不至于发生干涉

实践证明,磨刀不误砍柴工,做好简易控制点确实能够使我们在该测区的测量工作方便很多。

以上是本人结合本地区工作实际情况总结出的一些提高宗地测量效率的体会,有一定的区域局限性。对于不同基础测绘情况和不同经济基础的地区,相信会有更丰富的提高宗地测量效率的有效措施。

注释

① 《土地登记办法》(中华人民共和国国土资源部令第40号,2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过,自2008年2月1日起施行。)

② 注2:《广西壮族自治区土地登记办法》(广西壮族自治区人民政府令第31号,2007年11月14日自治区第十届人民政府第81次常务会议审议通过,自2008年1月1日起施行。)

③ 《地籍测量规范》(CH 5002-94),中华人民共和国测绘行业标准,国家测绘局1994-11-28批准,1995-02-01实施。