房地产开发风险因素分析

随着市场经济的发展，房地产开发速度呈现出上升趋势，房地产开发是一个高利润的行业，也是一个高风险的行业，高风险几乎贯彻着房地产开发的全过程。本文针对房地产开发的各个阶段，对每个阶段所存在的风险进行详细剖析，给房地产开发的风险评估工作提供一定的依据。

房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。

确立投资项目阶段存在的风险因素

房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。

1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。

2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。

获得土地资源阶段存在的风险因素

获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。

1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。

2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。

建设开发项目阶段存在的风险因素

建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。

1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。

2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。

3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。

销售管理房源阶段存在的风险因素

1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。

2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。

3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。

（第一作者单位：北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司 第二作者单位： 陕西冶金设计研究院有限公司）