房地产市场和农村土地流转市场

摘要：我国目前存在两个土地市场，一个是房地产市场和一个是农村土地流转市场。房地产市场经过近30年的发展，已经很成熟和繁荣，积累了很多的经验。对于刚刚兴起的农村土地流转市场，发展势头很猛，但是也遇到很多的问题。如何借鉴房地产市场的经验来发展农村土地流转市场，需要我们理顺产权，市场规范和政府职能，才能够使得农村土地流转市场健康，有序。

关键词：房地产市场；经验；农村土地流转市场

中图分类号：F321.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-02

一、农村土地流转市场发展速度很快

从2006年开始的“建设社会主义新农村”战略，是我国现代化进程中的重大历史任务是建设社会主义新农村，按照中央提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字要求扎实推进。之后在重庆和成都进行统筹城乡试点到后来扩大范围到现在经过近十年的发展我国新农村建设取得了一定的成果：从2008年底全国承包耕地流转面积1.1亿亩，到2015年土地流转3.8亿亩，土地流转率已经达到30%，其中工商资本大约占到10%的流转土地；占主要部分是农民之间的流转。7年间土地流转增加2.7倍，流转速度是很快的。从以下图可以看出从2008年以来我国土地流转情况：

二、房地产市场的繁荣

从1987年正式起步到现在，房地产业发展了近三十年。从最开始的福利分房，到现在的商品房制度，发生了翻天覆地的变化。首先是房价的迅速上涨，从2001年的874元/平米不到到2013年全国商品房销售均价为6237元/平米，13年间翻了7倍多，以每年55%的上涨速度，远超了GDP的发展速度。其次，全国商品住宅销售面积从2001年的2亿平方米增长到2013年的12亿平方米，是2001年的6倍多。如下图：

三、二者的对比

在全国农村土地流转市场如火如荼的开展的时候，我们也应当看到，如同房地产市场发展之初一样，存在这样那样的问题。我国的房地产市场和农村土地流转市场都是土地市场，一个是国有土地市场，一个是集体土地市场，都是从零开始发展。因此，我们在发展农村土地流转市场的时候可以借鉴一下房地产市场的经验，少走弯路。

1.是否具有明晰产权，由自然人或自然人组成的法人所有：房地产市场的产权是很明晰的，国有土地的所有权归国家，流转的都是土地使用权。有专门的房地产交易部门发放的权属证书，上面的清晰的记载其所有人及相应的权属界址和使用年限。而农村土地承包权的性质界定是以政策为主，土地权利的规定还没有被完全上升到法律高度，还不能完全受法律保护，权利边界模糊，弹性较大，还有很多权属对应的土地权属界址不清，容易造成邻里纠纷；其次，土地承包关系长久不变的理解，《农村土地承包法》、《物权法》都明确了耕地的承包期为30年。从2008年开始，党中央有关文件也多次提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”但是基层干部群众对“长久不变”的理解具体含义不清、想法不一、作法各异。再次，农民获得土地承包经营权是由于居住地在村集体同时拥有农民的身份。但是，近年来许多的事项造成农民失去承包经营权，比如子女读大学将户口转到学校，农民在大城市买房并将户口迁移到大城市，更有许多地方在试行去掉农业和非农业户口之分等等。从二者的比较可以看出，农村土地承包经营权没有排他性，模糊不清，甚至出现了侵犯土地承包经营权的情况。

2.经济主体是否独立决策，决策权是否高度分散。房地产市场上的开发商和购房人各经济主体都是“理性经济人”。决策时，开发商以利润最大化为目标，购房人以效用最大化为原则，交易各方是独立、平等，都为了自己的利益，一个愿买一个愿卖，各自决定到底怎么做。但是农民不都是自愿流转的：除开农民外出打工或者没有劳动力而自愿流转外，有一部分农民是别人怎么样自己就跟着别人流转的观望态度，另外一部分是根本就不愿意流转。在这种状况下，为了加快新农村建设，实现土地节约化和规模化，并且流入方也希望土地能整体流入，因此有些地方是村集体要求农民流转土地，这样就造成了农民被动流转自家土地。二者对比，我们发现农民这个交易主体在土地流转市场上，不能自由进出土地市场，不独立，不平等。

3.是否是合约经济房地产市场的买卖都有相应的合同，合同上规定了双方的权利和义务，合同有格式是规定的，并且需要到房地产交易管理部门备案，可以在网上查到的。而农村土地流转大多数是农户之间自发流转，有近40%的土地流转未签订合同，即使有书面合同的，合同文本不规范，合同条款不完备，未经合同管理机构审查签证，容易产生纠纷和矛盾，使流转双方权益得不到保障。其次，农村土地流转很多地区还缺乏专门的交易部门。从二者的比较可以看出，房地产市场很多有法律的规定，一切按照规定执行，全国统一，但是农村土地市场则非常缺乏规范。

4.政府的作用主要是制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。在房地产发展过程中，房地产低迷的时候，政府及时出台鼓励措施，从税收，利息等等给以支持，当房地产火热的时候，及时给以政策上的限制，必如限制二套房等措施。而农村土地流转过程中出现“非粮化”、“非农化”倾向和“反租倒包”等行为对工商资本的限制要加强对工商企业租赁农户承包地行为的监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，也需要政府来制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。从这里可以看出，在房地产市场，政府充分的知道自己该做什么，不该做什么，但是在农村土地市场，政府及相关部门则是比较迷茫。

四、解决办法

从上面的对比可以看出，相比房地产市场农村土地流转市场还有很多地方需要加强。

1.明晰农村土地的承包经营权，以法律界定，特别是要确定其排他性地位。对于我国目前的土地承包经营权，十八届三中全会决定提出：“完善产权保护制度。产权是所有制的核心。健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。”只有明晰土地承包经营权，是形成土地流转市场的关键，也只有明晰土地承包经营权才能够使得我们的土地流转走向健康，有序。

2.在中央全面深化改革领导小组第五次会议中说到“要尊重农民意愿，坚持依法自愿有偿流转土地经营权，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥。”要求各级政府不论以什么原因都不能强迫农民流转土地，农民作为市场的参与者，有权决定自己是否流转土地，任何强迫农民流转土地的行为都会损害农民的权益。

3.建立土地流转服务平台，提供统一的合同范本。在全国的县和乡镇建立土地流转服务平台，土地流转需要签订规范的流转合同。

4.土地流入方既要鼓励引导，又要加强监管，防止其在土地转入以后，浪费农地资源、损害农民土地权益，并及时出台相关政策措施以与调控。

五、总结

我们的新农村建设主要依靠农村土地流转市场，而农村土地流转市场主要看产权是否明晰，市场参与者是否平等，市场是否规范，政府在其中是否适当的发挥其作用。只有这些都理顺了，农村土地流转市场才会健康，有序的发展，新农村建设才能顺利的实现“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目的。

参考文献：

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[2]孙凤德.论建设社会主义新农村[J].农业科技与装备，2007.

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