房地产市场展望

一、看好2003，企盼中国房地产市场的第五个黄金年

2002年是“入世年”，2003年是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务，第一是继续保持快速发展的经济，第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会，到2020年全面达到小康，首先要求GDP要翻两番，要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长，房地产市场肯定要继续兴旺，“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。

从经济发展势头看，2001年经济开局比较好，但呈下滑势头，最后GDP增长7.3%，而2002年反过来，一个季度比一个季度好，处在上升的势头。所以从经济发展势头来看，各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世，改革开放的加快，经济结构性的调整，都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高（2002年人均收入比上年增加10%以上），从而利于提高居民购房能力。

房改的进一步深化，必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好，主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措，也必将提高更多居民的买房积极性，就会不断地扩大房地产市场容量，从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。

另从城市建设角度看，我们城市正经历一个“建筑年代”，各地还在加紧旧城改造，拆旧建新，实施货币化拆迁政策，也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。

现在业界好多人讨论房地产周期问题，有人得出的结论是房地产周期是7年左右，5年上升，2年衰退。我想即使按照这个判断，我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同，和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场，这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的，加上老百姓的需求总量远远没有得到满足，所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。

二、也看好长远：中国房地产市场可以兴旺20年

我认为中国房地产业将兴旺20年，也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。

1.重要战略机遇期

中共十六大提出，从现在到以后20年，我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界，和平与发展是主题，给我们发展经济创造了有利环境；全球经济一体化，倡导各国共赢，有利于我们缩短跟发达国家的差距，这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高，必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头，现在中国百姓人均收入才1000美元，所以全国房地产发展总量还会不断增加，发展空间很大。

2.城市（镇）化加速

城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例，世界平均50%，发达国家75%，我国38%，就是中国只有38%的人住在城市里，发达国家的这一指标是我们的两倍。今后，中国的城镇化进程加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市，全国就有1300万人进入城市，这些人给房地产带来的需求，超过城镇居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说，改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系，拉动经济增长；改革开放以后20年，主要靠市场化来推动工业化，促进经济发展；今后20年，我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。

3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”

中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段，在未来20年，要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么？一是面积扩大。现在平均每户60多平方米，争取2020年达到100～120平方米；人均建筑面积现在是22平方米，到2020年达到人均30～35平方米，有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的性能品质要提高，产品要更新换代。面积数量的进一步增加，产品质量的进一步提高，必然给房地产市场带来更大的需求。

4.恩格尔系数与消费结构变化

消费结构讲的是消费支出中，吃、穿、住、用、行各项支出占的比例。恩格尔系数讲的是消费结构中，食品支出占整个消费支出的比重。随着人们生活水平提高，恩格尔系数逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。这是国际上各国的经济规律，在中国也不例外。但是目前中国出现怪现象，城镇居民收入水平高于农村居民，农民住房消费比重为15%，而城镇居民住房消费比重只有10%，倒过来了。为什么呢？主要是长期的福利分房造成的，城镇居民住房消费即买房子这种能量还正在释放过程当中。按照通常的规律，城镇居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有10%的城镇居民购房能量有待于我们用好的产品、好的政策激发出来。

总的看来，我们完全有信心看好2003年，看好以后20年的市场。当然，这并不是说在未来20年里房地产市场会一帆风顺、直线上升，因为我们已经进入市场经济，市场经济是过剩经济，必然时冷过热，有时候有波浪，弄不好还会出现过热或泡沫。因此要把握市场冷暖变化，把握市场的脉搏。很难说这个市场会不会出现冬天，但对好企业来讲将永远是“春天”，对差企业将随时会遭遇“冬天”。

三、2003年市场发展任务

1.加速结构调整

(1)调整产品结构

现在中国房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题：中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足。如何调整产品结构是摆在我们面前十分重要又关键的任务。政府要加大面对中低收入家庭的经济适用房的计划和开发力度，只有促使更多人进入市场，更多人进行住房交易买卖的时候，这个市场才能兴旺，市场容量才能扩大。北京和上海的对比就很能说明问题。上海买房人比北京要多，大街小巷都在议论买房的事，但是北京这个氛围还不够，因为上海房价比北京平均每平方米低1000块线，而上海人均收入还比北京平均收入高一点。也就是说，上海的房价收入比要比北京合理，上海的普通百姓通过个人抵押贷款的支持，较北京普通老百姓容易购得起房子。住宅产品结构调整的方向是要更多地面向中等收入家庭的购买能力，因为，他们将是未来住房市场的主要购买力。

(2)调整市场结构

拿北京和上海比，2002年，上海新建商品房销售面积达到2000万平方米，而北京比上海要少400多万平方米。上海比北京的城市人口只多几十万，为什么上海商品房销售量那么大？上海房管局长说，是放开二手房市场促进了一手房增量。2002年北京二手房交易量可能达到六七十万平方米，而上海二手房市场交易量接近18 00万平方米。现在国内许多城市一手房市场很好，但缺乏二手房市场，市场结构很不平衡。有的地方看不到二手房市场对一手房市场的促进作用，有的开发商甚至怀疑，二手房市场搞起来是不是会影响一手房市场，买旧房就不买新房了。其实这个担忧是多余的，搞活二手房，不仅能促进二手房交易，而且能促进人们卖了旧房买新房，卖了小房买大房，上海已经是一个明证。2003年，一定要加快开放和搞活二手房市场，搞活和规范租赁房市场。

(3)调整产业结构

房地产行业可以分三个子行业，开发业、中介经纪业、物业管理业。我们长期以来重开发轻中介，重开发轻管理。未来市场应该是大力发展房地产服务业，即经纪业和物业管理业。美国的房地产市场是中介经纪业为主的市场，美国的房地产协会是经纪人的行业协会，美国房地产市场85%的交易是二手房交易，还拉动了经济，成了美国经济火车头。所以我们要在这方面大做文章。现在经纪人考试刚考完，物业管理条例将要出台，这将为加强中介经纪、物业管理行业的发展创造有利条件，从而促使房地产三个子行业均衡发展。

2.关注产品升级

我们过去主要解决住房有无问题，现在要解决好坏的问题，有个质的变化。有人说十几年前盖的房子现在已经不能用了，也不能看了，没有客厅，房间又小，楼道黑黑的；七八年前盖的房子现在也已经不好用、不好看、落后了。我们不希望现在开发的房子十来年后也被人家这么评论。我们一定要使我们的产品升级、更新换代。

产品升级第一要讲究适度超前，在设计理念上要做到一二十年不落后，三五十年可改造，一百年还可以用。我去国外看了许多楼盘，发现巴黎这个城市是我们常说的“基本路线”——百年不变。一百年以前巴黎是这样，一百年以后还是这样，它整个色彩，外轮廓都一样，不像我们讲求日新月异。当然我们过去的城市破破烂烂，需要改造，但是我们现在新建城市能不能做到一百年不变，新盖的楼盘是矗立在城市百年，还是过几年就要当垃圾处理掉，要大家认真对待。

另外，一定要讲究房价性能比。产品适度超前不能“超钱”，房价和性能要协调，要通过提高产品的科技含量、提高住宅性能、改善居住环境来打造产品。

3.整顿规范秩序

国家七部委2002年5月发了一个通知，要整顿规范市场秩序。2003年整顿房地产市场仍是国家的一项重点工作。整顿的目的是为了规范，是为了使更多老百姓进入市场，高高兴兴、没有顾虑地进行交易。否则购房中的陷阱太多，必然会打击人们的购买热情，阻碍市场健康发展。

4.谨防过热和泡沫

在供大于求比较明显或者房价急速提升的城市要提起高度关注。从表面上看，过热会产生供大于求，导致房价下跌，而泡沫是房价急剧上升。实际上背后都是有效需求和有效供应之间不匹配的问题。从全国整体和总量看不是大问题，主要是结构性问题。但具体到各城市就该另当别论，各地政府部门、开发商要关注当地的市场，要认真研究有没有过热和泡沫，应该采取何种对策。

四、如何面对市场

在2003年，如何对待市场，如何发掘市场，使市场能按照我们所期望的第五个黄金年发展？我归纳了三点“两个”。

1.两个有效：有效需求与有效供应

要进一步激发有效需求，进一步提供有效供应。激发有效需求主要从政策层面来讲，通过进一步深化房改，增加居民收入，规范市场，使更多老百姓买得起房、愿意买房。增加有效供应主要是开发商的任务，房地产市场要面向广大的中低收入家庭，哪个城市把中等收入家庭买房这个市场扩大了，市场前景就广阔了，不能只盯住中高档产品。大量的市场需求就像服装一样，买一千多块钱一件衬衫的毕竟只有几个人。如何进行市场调研、产品定位很重要。现在已经不是概念时代了，一定要认真调研市场，哪些人需要什么样的产品，我如何满足他的需求。

开发商可能最关心每平方米多少钱，讲究每平方米的价格，而老百姓买房子注重这套房子多少钱，多少面积，我能不能买得起，他考虑总面积和总价位。开发商是否也应注意老百姓注意的总价位是多少，能买的房子多少钱，面积多少，解决有效供应问题。产品既要升级又要面对中等收入家庭，就必须提高劳动生产率，需要降低成本、提高效率。

2.两个差异：市场差异与需求差异

一个是各地市场差异。房地产市场区域性很强，东西不一样，南北不一样，大、中城市不一样，大城市中北京和上海又不一样；这个城市写字楼卖得很好，那个城市就不一定，在这个地方这个房型很好卖，在另外一个地方就不一定。所以要认认真真地分析所在城市的市场情况。

另一个是消费需求差异。不同消费者有不同的需求，南方人和北方人的差异也比较大。

有一个开发商跟我说，在东北卖房子，只要售楼小姐热情、体贴，东北大汉一看就买了；你跑到江南，你讲得再好，他不信，非要看看现场如何，物业管理费怎么收，反反复复才决定买。另外，高档楼盘和中档楼盘的买房人完全是两个概念。高收入买房者讲究的是理念、概念，讲究品牌；中等收入家庭讲究的是实实在在的东西，讲房价性能比，概念再好我也不要。开发商要认真考察不同消费者的需求差异，并满足他们的不同需求。

3.两个“品”字：品质与品牌

第一要讲品质。有的公司说我打品牌，但你品质都没上来搞什么品牌？真正形成品牌不光要有品质，还要有品味和品位（级），高档品牌和中档品牌是不一样的。作为企业来说还有品行，这样才能最后形成品牌。从品质到品牌是一个提升，如果大家都能够把有效供应做好了，把市场差异和需求差异找准了，而且用好的品质打出好的品牌，那么你可能在任何市场上都有春天的感觉，而不是冬天的感觉了。