房地产市场的“命门”

徐康宁

作者现任东南大学经济管理学院院长，全国MBA教育指导委员会委员，经济学博士，东南大学特聘教授

当下中国，政府、学者和百姓最为关注的莫过于房地产市场。房价过高，百姓意见很大，政府几番调控，但价格依然高居不下，普通百姓还是买不起房。以至于一种说法很流行：市场每调控一次，房价上涨一轮。政府真的没有杀手锏了？真的就没有办法控制房价了？

其实，办法还是有的。如果政府立即启动房产税政策，把住宅作为一种财产加以课税，谁拥有这种财产，谁就必须交税，房价还是会应声而落的。我不相信，在坚决征财产税的情况下，谁还愿意大量持有需要缴税的财产。那种说房产税只会使房价更高的说法实际上是不成立的。只有在交易环节课征，才有可能因转移税赋而推高房价。

但问题是，现阶段我们该不该对住宅以财产税的名义进行征税？如此征税是否具有很好的可操作性？按照国际上的惯例，对房屋的保有进行征税，其前提是对房屋进行财产评估，然后依照一定的比例进行征税。这就带来一个复杂的问题：谁来评估财产？如何保证财产评估的公正性？怎样使房产拥有者认可评估结果？在目前中国的信用环境与秩序范式下，解决这个问题几乎是不可能的。上海已被确定为房产税的试点城市，据说把全上海现有的民用房屋都评估一遍的话，依照现有的评估力量，需要耗时一万多天。

对房地产进行严厉的调控，缘由还是在于房价太高，如果房价不高，也就无所谓调控了。但是，我们现在知道房价太高的真正原因吗？是需求过于旺盛，还是供给不足，还是投机所致？如果有投机因素的话，占有多少成分？说实话，现在没有哪个城市的政府知道自己城市里到底有多少人拥有住房，多少人拥有多套住房。至于房屋的空置率究竟是多少，更是一个模糊又模糊的数字。在缺乏详尽真实数据的情况下做出的决策，自然缺乏可靠的依据，何况征税这样一个本应极其准确对待的问题。如果用一种简单化的办法，一定难以保证税收的三个基本原则（公平、准确和经济），甚至会出现啼笑皆非的结果。欧洲一些国家历史上曾依据房屋窗户的多少或门的大小对业主进行征税，结果出现了大量没有窗户的房子。荷兰阿姆斯特丹市中心现在还有大量18、19世纪留下来的房子，古色古香，很有韵味，但门之小让人惊奇，记录了一段荒唐的征税历史。

政府每次对房地产市场进行调控时，总是从控制需求入手，好像管住需求就能解决问题了。实践证明，在一般的情况下，需求是控制不住的。要知道，中国人对房子、汽车这类最能体现财富的需求渴望是极其惊人的，甚至是一般的经济学原理难以解释的。在外国，绝不会出现彻夜排队买房的情况，但在中国，不仅排队买房已经见惯不怪，而且还有排队买车的，甚至为买一个车位而通宵排队。北京交通已经很堵了，但要买车的人却越来越多，最后不得已采用摇号购车的办法，似乎又回到了凭票供应的从前。这就是中国人的需求，在特殊发展阶段和特殊财富观的驱使下的需求。

其实，房地产市场的症结还是在于供给不足，尤其是中低价房的供给严重不足。地方政府总是希望把地卖个好价钱，往往根据地价的高低来掌握拍地的节奏，始终保持土地供给紧张的气氛，所以地价总是在创新高。有证据表明一些地方政府在普通住宅供给方面积极性不高，2009年和2010年的上半年，大部分的省份保障房建设的任务都没有完成，而且缺口很大。

任何再宝贵的资源，只要供给迅速增加了，价格就一定能稳住。石油、粮食是如此，住宅也本应如此。实际上，房地产市场的“命门”在于扩大供给，应该通过政府手段和市场机制让更多的住宅出现在市场上，让价格涨不起来。如果普通住宅供应充足，多数人能够买上房，非普通住宅即便价格再高，政府也不用操那份心了。因此，解决房地产问题的主要立足点应该从控制需求转向增加供给，尤其是中低价房的供给。对住宅征财产税是长期方向，但近期应着眼于增加供给。地方政府只要下决心像追求GDP那样保证普通住宅供应，问题是可以得到解决的。