货币供给对房地产市场影响的实证分析

摘要：近十年来我国房地产行业处于高速发展阶段，房价出现了快速增长，国家运用了一系列的调控手段对房地产行业和市场进行调控，但并未达到预期的效果，其中流动性过剩和货币超额供给是造成调控效率减弱的重要原因之一，通过实证分析发现，货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。

关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积

中图分类号：F124 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-00-01

对消费者而言，货币供给量的持续增加代表经济的持续繁荣，带来收入增加与需求能力提高，需求直接带来价格的提升，对于房地产开发商，货币供给量的增加直接带来投资的增加，市场繁荣时，投资增加开发收益，价格持续提升。为了进一步研究货币供给量对房地产供求关系的影响，本文将运用eviews6.0软件将对相关变量做进一步的实证分析。具体的实证过程如下：

一、变量选取及数据说明

本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：

货币供给量（M1）：相比广义货币供给量M2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。

商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。

商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标

人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。

本文选取了2002年1季度至2010年4季度的数据进行分析，货币供给量数据来源于中国人民银行网站，其余三个指标来自我国统计局官方网站。同时对商品房销售面积和人均可支配收入进行了季节调整，运用X11方法，为了消除异方差影响，对各个变量取了对数处理。

二、数据平稳性检验

本节选取ADF单位根检验数据的平稳性，具体检验情况如下表：

表2-1 各数据单位根检验

从以上检验情况可以看出，以上4个变量数据在显著值5%水平下是不平稳的，但一阶差分都是平稳的，各个变量可能存在协整关系，可以进一步做协整检验。

三、协整检验

表2-2货币供给量、商品房销售面积、商品房竣工面积、人均可支配收入的协整关系检验结果

通过表2-2可以看出，4个变量之间存在一个协整方程，长期协整关系可表示为：

Lnm1=10.839 lnshA-10.6039 Lnhs+0.552369 lny

从以上关系式可以看出，货币供给量与商品房销售面积是正相关的长期均衡关系，货币供给量每上升1%，会导致商品房销售面积增长10%，这也是为什么国家多次运用利率等手段对房地市场调控不显著的原因，主要还是货币供给量一直保持稳定的增长，从而资金流向房地产市场，造成了市场的持续繁荣，需求持续上升，成交规模不断扩大。

四、实证分析主要结论

货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，在金融政策调控房地产市场中，银行信贷仍是我国货币供给的主要途径，而我国房地产行业依赖房地产信贷融资的局面未根本改变，故信贷的扩张对房地产的市场影响作用十分显著，而市场格局长期供不应求的情况下，供应的增长也直接带来了需求的充分释放。故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。

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