探究房均价与收入比看房产市场风险论文

摘要:应用商品房均价与人均月收入比对房价的解释程度可以衡量房地产风险。本文在分析海南省目前的房地产发展状况的基础上,论述将商品房均价与人均月收入比作为评论海南房地产风险的原因,结果表明,其对海南房地产风险测度的结果比较吻合实际情况。

关键词:商品房均价与人均月收入比;房地产风险;防范

一、海南省房地产市场发展现状

(一)海南省房地产市场运行转向典型的“政策市”,房地产价格上涨较快

海南建设国际旅游岛的消息一经公布,当地房价便上演持续飙升,2009年全年商品房销售面积560.34万平方米,销售总额351.0亿元,全年均价6264元/平米,分别较上年增长50.5%、73.2%和18.8%。2010年1月持续上涨,海南省房屋销售面积131.48万平方米,增长4.3倍;房屋销售额129.67亿元,增长7.0倍。进入2月中旬之后,海南省楼市成交量开始急剧萎缩,全省商品房成交84.5万平方米,较1月环比下降39.96%,但价格依然高企①。

(二)投资多于居住,呈现住宅化倾向的海南省旅游房地产使得海南省房产空置率居高不下

2009年,海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%由省外人士购买。其中,海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为50.9%和76.2%;销售套数分别为54.1%和79.4%,其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过90%。同时,城镇和农村居民人均住房面积分别为28.87平米和24平米,低于全国人均水平,市场供求的结构性矛盾突出。据统计,在海景房最集中的三亚湾等地,小区内的常驻率大多在20%左右②。

(三)房地产业从业人数快速增加

从海南省房地产1994年以来房地产从业人员及房地产企业数占全国的比重看,海南省经历了90年代房地产泡沫后,房地产市场相对于全国来说进入了一个调整期,2000年进入了最低谷,房地产从业人员及房地产企业数占全国比重15年最低,2000年以后逐步增大,房地产从业人员占比从2000年的0.31%增加至2009年的1.5%,房地产企业数占比也从2000年的0.36%上升至2009年1.89%③。

(四)房地产业税收快速增长

2009年建筑房地产税收占海南省半壁江山。2009年,财政收支创历史新高的海南省,在2009年地方一般预算收入增速位居全国第三。建筑和房地产这两个行业的收入总额占海南省全省税收收入总额的48.2%,比2008年同期提高5.1个百分点,两个行业的总增收额占海南省地税税收总增收额的65.6%。在海南省政府性121.4亿元基金收入中,绝大部分来源于土地出让金的收入。日益高涨的房价促使日益稀缺的土地成为各地政府手里最大的资本。初步估算,海南全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷(约17万亩),已向企业供应的存量建设用地约8900公顷(13万亩)。未来30年内房地产都是支柱产业。2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元,同比增长15%,商品房施工面积将达到2500万平方米,同比增长25%。《关于2009年海南省和省本级预算执行情况及2010年海南省和省本级预算草案的报告》预定了2010年目标——2010年海南省拟实现全省一般预算总收入507.8亿元,增长8.3%,省本级一般预算总收入348.1亿元,增长6.5%①。

(五)房地产价格增长远远高于收入增长

2009年,海南省房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重分别为31.4%和16.9%,高于全国18.7%和10.8%的平均水平。海南省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为19056.33元和13750.85元,仅相当于全国平均水平的75%和80%②。2010年1—2月,在个人收入没有较大增长的前提下,海南省房价较年初增长了1.13倍,较全国增长速度高90个百分点。较高的房价一方面带动了土地开发的热情,推动投资上升,拉动了经济的增长;另一方面使大多数购房者背上沉重的债务负担,影响了居民的日常生活和消费行为,成为制约消费的重要阻力。

二、海南省商品房均价与人均月收入比的比较分析

(一)海南省商品房均价与人均月收入比的纵向比及与全国比

2010年2月,海南省成为“商品房均价与人均月收入比”最高的城市,“商品房均价与人均月收入比”为11.62,创中国“商品房均价与人均月收入比”新的高峰。

(二)海南省与中国其他省市商品房均价、人均月收入比

从1994年至2009年全国三十个省市近16年来的商品房均价与人均月收入比来看,海南省仅仅次于北京市位于第二位,即海南居民承担住房的压力要大于其他省市。

(三)海南省与外国其他城市商品房均价、人均月收入比

海南省的“商品房均价与人均月收入比”从2002年的3.15上升至2010年2月的11.62,涨幅高达268.89%,这表明海南省城市居民人均收入增长水平,大大低于房价上涨的水平。

三、海南省房地产风险情况

(一)海南省房地产存在风险已是事实

2009年海南省商品房销售额达到创纪录的近亿元,比2008年增长近80%。在试图调节市场的同时,地方和中央政府左右为难。出售土地是政府收入的主要来源,负担了海南省亿元经济刺激计划所需资金的将近一半。如果以九十年代海南省房地产泡沫的数据对比来看,1993年海南省商品房均价与人均月收入比为14.88,而2010年2月该比率已达到11.62,同样的数据说明海南省房地产存在的风险已快达到历史的高峰,只是此风险是全国性的,国家在制定政策时有了更深的考虑,在追求经济软着落时,房地产风险暴发需要一定的时间。房地产市场目前不断趋热,价格不断上涨,将会有更多的企业不愿投资实体经济而去炒房地产,房地产的泡沫会越吹越大。

(二)海南省房地产风险排在全国最前列

海南省有过房地产泡沫的历史之鉴,该省商品房均价与人均月收入比在近16年中达到全国最高水平14.88,目前也位于全国前列11.62。近16年平均商品房均价与人均月收入比也仅仅次于北京市达到5.47。与全国商品房均价与人均月收入比相比,海南省商品房均价与人均月收入比11.62更是比全国平均水平高出254.27个百分点,与新加坡相比高出1409.09个百分点;与香港相比高出312.06个百分点。海南省房地产风险在纵比与横比中可看出,其房地产风险的严重程度已是全国之最。当风险暴发时,作为房屋拥有者,首先放弃的是投资的住房,而海南省房地产投资占比较重,即时海南省将是房地产风险暴发最严重的地方。

(三)海南省房地产风险已影响到国际旅游岛经济正常的发展

目前,海南省房地产量跌价挺,以目前的商业配套,海南省还远不能承受高房价。房价走高,势必抬高当地消费价格,抵消购物免税等优势。相比海外那些性价比合理、配套成熟的旅游休闲岛,海南省旅游业正受打击,岛内普通居民无力购房,无法打造稳定和谐的宜居环境。天量民间资金已积聚了雄厚力量,多以“商团”、“房地产投资协会”、“财富俱乐部”等组织形式,有计划地集中出击,成为扰动经济发展的“热钱”。这些“热钱”涌入有限的投资领域,不仅产生资产泡沫,扰乱市场秩序,其自身也严重受损。

四、对策建议

(一)调整“土地财政”政策,主动释放房地产泡沫,强化地方政府稳定房地产市场的职责

2009年海南省建筑和房地产这两个行业的收入总额占海南省全省税收收入总额的48.2%,在这种“土地财政”体制下,地方政府会自觉或不自觉地推升地价、助涨房价。应调整中央与地方财政收入项目与结构,将其它产业税收替代土地收入,并且将地价与房价增幅、住房空置率等列入政绩考核指标,从而弱化地方政府助涨房地产泡沫的内在动力[1]。

(二)降低分子的数值,即降低房价

国家调控的一系列措施都是为了控制房价的涨幅,尽管目前显效不大,有的措施甚至可能导致房价在短期内上扬,但思路是正确的,后期调控效果的关键要看新政策的可行性和执行力度。需要指出的是,调控的目的并非是要房价下调,而只是降低房价的涨幅。降低房价可以减轻买房人的“商品房均价与人均月收入比”。目前,由于住房的社会保障体系尚未完善且问题多多,绝大多数老百姓解决住房问题都被挤到购买商品房这“一条船上”。他们面对目前的房价已是无能为力。

(三)增加分母的数值,即提高居民收入

要降低购买商品房的难度,如果分子(房价)只能变大而不能变小,那只有增加分母(居民收入)的数值。目前,政府已采取了一些措施,比如大幅提高农民工的工资等,但总的来说,提高居民总体收入的措施并不多。只有当居民收入大幅提高之后,中产阶层才会进入富人行列,贫困阶层亦能逐步迈向中产阶级。如此一来,在解决“贫富严重分化”问题的同时,全社会的“商品房均价与人均月收入比”也会降低。海南建省20年以来,经济发展取得了举世瞩目的成就,当然也伴随着一系列的问题。笔者相信,随着海南省房地产发展的深入,海南省将在保障本省居民住房及发展本省房地产市场中取得双赢的成效。

(四)经济结构调整刻不容缓

作为一个旅游规划,为海南省带来的只是游人增多的可能,而不是大规模的工业投资引进更多新移民,从而令海南省常驻人口出现激增,增加住宅需求。因此,海南省只需在现有存量基础上规划和建设酒店、度假村以及其他基础设施,如金融机构、医院等。房地产已成为海南省相当长一段时间内的支柱产业。为了避免地产炒作和房价飙涨,海南省做出了收缩地根的决定,这一决定有利于避免连锁性的地皮炒作,防止更多的资源卷入这场或成为泡沫的风潮,但这一决定因为导致了土地供应中断以及地皮稀缺而令存量地产飙涨。收缩地根是“中止泡沫”一个暂时性的政策,可以有效地防止风险蔓延,但政府必须面对市场合理的需求。首先,根据目前海南省酒店存量需求与未来可能增加的需求,规划新的酒店等基础设施,并监督已经圈地的机构限期开工,防止炒地皮;其次,加大向当地居民投放经济适用房的力度,防止炒作损害当地自住性购房者的利益。至于民间游资的炒作,政府应提醒投资者风险自负,金融机构更应保持必要的警惕。投资者应明白,具有季节性度假周期的海南省,除了本岛居民之外,本身不会有太多自住需求。而且大规模的商业地产开发也可能再次产生过剩。

参考文献:

[1]金三林.我国房价收入比的社会差距住房政策体系的基本构想[J].经济纵横,2007(62).