房地产调控下房企发展战略调整

摘要： 随着近两年一系列严厉的房地产调控政策的出台，目前中国的房地产企业正面临着严峻的形势和挑战。文章首先回顾了2010-2011年出台的房地产调控政策，在此基础上分析了这些调控政策从各个层面带来的影响，最后针对当前的形势对未来房地产企业发展战略的调整提出了建设性的意见，以促进房企持续健康发展。

Abstract: As the introduction of a series of stringent regulation policies for real estate in the past two years, now, China's real estate enterprises are facing a serious pick situations and challenges. This article firstly reviews the stringent regulation policies of real estate introduced from 2010 to 2011, then on this basis analysed the impact of these regulation policies on all aspects of real estate industry. At last, against the current situation, constructive proposals on the future development strategy adjustment are put forward to promote the continuous and healthy development of real estate enterprises.

关键词： 房地产；调控政策；房企；发展战略调整

Key words: real estate；regulation policies；real estate enterprises；regulation of development strategy

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）20-0126-02

0 引言

我国房地产业兴起于20世纪80年代。从1998年国家停止福利分房实施住房货币化后，房地产业才开始真正发展起来，在90年代逐步发展壮大。由于国家采取的积极的财政政策的刺激，房地产投资占GDP的比重逐渐增加。随着城镇居民的经济水平的提高，购房需求的增长，房地产业得到飞速发展，已经成为拉动经济增长的支柱产业。

从2004年初，我国的房地产业发展进入一个新的时期。伴随着住房市场化、货币化的深化，城市化的不断推进，人均收入的不断提高和对外开放的扩大，我国住房方面的需求极大地被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升，并出现过热现象。房地产过热现象以及房价的上涨幅度已严重超出了居民的承受范围，所以国家开始关注房地产，并连续出台了一系列调控政策以遏制商品房投资投机，以把房价控制在合理范围之中，促进房地产业的平稳发展。面对国家的严厉调控，房地产企业的整体利润在下降，如何寻找新的利润增长点以逆流而上，迅速有效地汇总并整合众多的信息流，并依此做出反应，已成为房企能否在市场上占得先机的重要因素之一。

1 2010-2011年的房地产调控政策回顾

1.1 2010年调控政策 2010年房地产调控的频率最高。在短短一年内，接连出台了“三轮”调控措施，结合经济手段和行政措施共同遏制商品房投资投机，加大保障房建设力度。

第一轮调控开始于2009年12月7日的中央经济工作会议，针对2009年全国各地出现的不同程度的房价上涨过快、投资投机行为严重等问题，国务院办公厅于1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），以促进房地产的“平稳发展”。但政策效果并不明显。

第二轮调控的开始以国务院4月17日的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，其总体基调为“坚决遏制过快上涨”，但效果并没有完全显现。

第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，这轮调控的总体基调是“巩固调控”。

三轮调控的出台在一定程度上缓解了部分城市房价过快上涨的态势，投资投机性需求在一定程度上得到了遏制。但是除个别一线城市外，全国其他城市的房地产市场量价依然在高位运行，并有不断跃跃欲上的迹象。

1.2 2011年房地产政策 住建部、国家发改委、人社部三部委联合出台了《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日实施。其中，对中介的违法违规行为，如赚取差价、分割出租等，可以处以没收其违法所得、罚款甚至停业整顿等行政处罚。

楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市快速辐射至普通的二线、三线城市。业内人士认为，随着更多城市加入到限购行列，楼市调控效果将会逐步显现出来。

国务院总理于1月26日主持召开的国务院常务会议中研究部署了进一步做好房地产市场调控工作，确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高第二套房贷首付、三套停止贷款等差别化信贷政策成为今后的工作重点。“新国八条”将二套房首付比例提高至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2 房地产调控政策的影响

近两年连续出台的一系列调控政策非常严厉，动用了金融、财税等手段，带有很强的行政干预性质。产生的影响包括：

①在需求方面，一二线城市的房企销量压力大，成交量持续低迷，最终必然会降低价格以刺激需求，平衡供求关系，这属于市场经济的必然规律；