房地产项目施工联合验收存在的不规范现象及对策探讨

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

一、联合验收的意义

1.1近年来全国各地陆续推行联合验收制度，对于切实保护购房者的合法权益，防止房地产项目竣工综合验收行政许可取消后出现管理的真空，促进房产企业进一步提高管理水平，进一步加强土建施工验收合格后的公共设施及配套工程的质量控制，防止交付后出现配套设施工程出现无人管理，开发项目范围内环境差，绿化以次充好，水土流失，容积率超标等一系列问题，交付购房者一个满意的产品，有必要进行开发项目的施工联合验收。

1.2联合验收的范围：开发项目地红线范围内的建筑工程，辅助工程和公共设施及配套工程。

1.3联合验收参加的部门：发改委、建设主管部门、市政、园林、绿化、污水、国土、规划、环保、水利、人防、气象、电力、消防等有关行政主管部门，物业、电信等配套服务部门。

1.4联合验收的牵头部门：有些地区为发改委，有些地区为规划局，不一而同。

1.5施工联合验收的主要内容：

1.5.1项目开发计划的执行情况；

1.5.2国有土地使用权出让合同的各项规定执行情况；

1.5.3规划设计条件的落实及规划要求配套的基础设施和社区用房、物业管理用房等公共设施的建设情况；

1.5.4涉及公共安全的房屋，建筑工程质量和建筑垃圾及临时设施的清除，绿地率及绿化的配套，道路（包括人行道）及雨水管的铺设，供水及排水管道的安装，燃气管道安装，物业管理用房的落实，建筑节能的落实，工程技术及经济档案材料的收集整理等；

1.5.5消防设置及消防等的安全保障；

1.5.6安装雷电灾害防护装置的安全保障；

1.5.7人防设施的安装质量情况；

1.5.8水土保持方案的实施情况；

1.5.9项目开发“三同时” 的落实情况；

1.5.10供电设施的安全运行情况；

1.5.11信报箱、垃圾箱的数量，电梯设施的安全运行等。

二、联合验收存在的不规范种种现象

联合验收作为维护购房户合法权益的最后一道验收屏障，确实起到了有效防护作用，但在实施过程中，存在的环节多，涉及的部门多，相应涉及的参验人员也多，期其间鱼龙混杂，种种不规范现象应运而生；

2.1按照联合验收的规定：消防部门要进行消防设置及消防电气等方面的验收，消防部门也派人到现场进行了验收，提出来一些需整改的问题，但关键还需要房产公司赞助，不出赞助费，工程做得再好也通不过，赞助费的多少依据项目大小来定，变换名目收取费用。

2.2一般房产项目需设置配电房或配电室，配电涉及公共安全问题，电力部门对供电系统验收比较严格，先后需经过三个大的环节，第一环节是设计图纸的审查把关，第二环节是配电房土建验收，第三环节为最终验收，包括预验收及正式验收。第三环节验收涉及供电部门较多，涉及设计、生产技术，调度，仪表安装、运行维护，客户服务等部门。

2.2.1由于部门多，对同一问题存在认识上的不一致，会导致房产公司无所适从，如配电房的计量室与变压器房的分隔，供电生产部门选用栏网分隔，房产公司按其要求分隔好，仪表部门说不行，需用轻质砖隔断，房产公司只得拆了栏网，再去砌隔断。部门之间缺少有效沟通，影响项目的正常进展。

2.2.2由于部门之间人员相互之间以前存在芥蒂，在同一项目上碰到一起，对一些非主控项目，往往拿非主控项目出气，甲部门认为可以通过验收，乙部门偏偏说不行，弄的房产公司很被动。

2.2.3一些开发项目配电房可能存在先天不足，如柱的尺寸偏大，线管布置位置不恰当等，一些验收人员抓住这一缺陷大做文章，要求房产公司又是请吃饭，又是请唱歌、洗脚等不一而足，开发商只得忍气吞声。

2.2.4由于垄断性，一些验收人员对一般项目的验收，总找缺陷，多次验收，重复、反复验收，弄的房产公司无可奈何。

2.3公共配套设施的验收涉及市政，环保，水利，园林，供水等部门，报建的时候相关部门已熟知情况，并有相关批文。在项目实施过程中可能忙的缘故，没有时间来具体指导，缺少中间环节，在最终联合验收时才出现。由于缺乏对中间环节的了解，往往会提一些不该提的问题，如某一项目设计为地埋式化粪池，验收人员非要挖开来看，验证是否设化粪池，挖填土方工作量很大，破坏原来的绿化。结果确有化粪池，弄得很尴尬。

2.4绿地率及容积率的验收

一般开发项目，绿地率会出现偏小，容积率出现偏大的现象，为了攻克突破规划指标的难关，开发项目的经办人员会想尽办法攻关，有些部门办事人员在金钱等诱惑面前会失去自控力，会自觉协助房产项目如何做造假过关，领导一不小心，把关不严，也就糊里糊涂过关了。

三、产生不规范现场的原因分析：

上述种种不规范现象的产生，可能由于设计考虑不周，存在先天硬伤；也可能建设方对测绘规范、施工规范、法律法规等不熟悉，无意间放松对规划指标不能突破的把控；也可能施工方存在工法不到位，施工质量有缺陷；也有可能一些房产开发企业为了追求经济利益，有意降低质量标准，突破规划指标，追求以利益最大化。

四、采取的对策

所有不规范现象产生的原因归根到底是人的因素，是一些人的不规范行为而导致不规范现象的产生，最有效的对策是加强对人的管理，从制度上堵住漏洞，方能有效。

4.牵头组织联合验收的部门设立监督电话，公布邮箱地址，使投诉有地方可投，可有效约束各相关人员的行为。

4.2牵头组织联合验收单位可聘请一些行业专家，建立专家库，验收时可随机抽取专家库成员参与监督验收，及验收时相关单位提出的问题是否合理进行评估，避免刁难开发商行为的发生。

4.3加强对参与验收人员的职业道德素质教育，提升执法水平与职业素质。

4.4加大对违规、违法开发企业的处罚力度，对其进行暴光，可有效起到震慑作用，提升其法律意识。

4.5加强对房地产企业办理验收手续人员的业务培训，使其提升业务素质，自觉依法办事，避免以不正当手段办事。

我们相信，通过加强对违规行为的处罚力度，提升参与联合验收相关人员的职业道德水准，提高执法及依法办事的水平，种种不规范现象一定会烟消云散，建设事业会更上一层楼，阳光会更灿烂。