房地产管理与竣工验收法律保障分析

摘要：自从实施《房地产管理》以后，房地产业的管理有了一定的提高。但是现行的《房地产管理法》对于房产开发项目的竣工验收过程还存在部分缺陷，本文主要对该法规定的房产开发项目竣工验收制度的缺陷，提出了相关的具体建保障议，提高房地产项目竣工验收过程的管理和监督，促进房地产行业的开发质量，确保广大人民群众的财产和生命安全。

关键词：房地产管理法；竣工验收；立法缺陷

Abstract: since the implementation of the real estate management "after, the real estate industry management has been improved to some extent. But the current of the real estate administration for real estate development project completion acceptance process there are part of the defect, this paper mainly to the law of real estate development project completion acceptance system defects, and puts forward some concrete building security discussion, improve the real estate project completion acceptance process management and supervision, and promote the development of the real estate industry, ensure the quality of the people's property and life safety.

Keywords: real estate administration; The completion inspection and acceptance; Legislative defects

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

《房地产管理法》是《中华人民共和国城市房地产管理法》的简称，其中第二十六条第二款规定表示：房地产开发项目竣工，只有在验收合格后才可以进行交付使用。2007年第十届全国人大常委会第二十九次会议决定修改《房地产管理法》，在第一章增加了第六条规定，规定的基本内容是：国家可以为了公共的利益，对个人和单位的房屋进行征收，依法给予拆迁补偿，对于个人住宅的征收，需要保障被征收人的正常居住条件。国务院对征收过程中的具体实施办法进行规定。2009年第十一届全国人大常委会第十次会议对《房地产管理法》做了部分的修改，修改后的法律条文虽然发生了部分变化，但法律的立法模式以及语言表述基本相同。现行的《房地产管理法》第二十七条第二款确定的房地产的开发项目竣工验收中，还存在部分立法缺陷，还需进一步的完善修改。

1、立法缺陷的主要表现

1.1法律规则的单一性

规则是由权威部门或者是社会习俗中人们行为的标准、准则，然而，法律规则是人们在法律上的责任、权利、义务的标准、准则，或者是对某种事实状态在法律意义上的规定和指示。我国是一个法治社会，在我国，法律规则是构成法律的主要要素，它具有最高或最终的法律效力。虽然学术界对法律规则的分类还存在一定的争议，通常认为，根据法律规则的调整方式、行为模式或者内容的不同可以将其分为授权性规则、义务性规则和权利义务的符合规则。以这种分类方式对法律规则的类型进行研究，现行的《房地产管理法》中第二十七条第二款的内容，应当属于义务性规则的命令规则。这种命令性规则的主要目的是对于“令行”问题的解决，也就是说房地产开发项目的竣工，必须在验收合格之后，才可以进行交付使用。然而，现行的《房地产管理法》规定中没有同时规定“验收不合格或者未经验收的项目，不得进行交付使用”。由此可见，命令性规则的单一性不能根本的解决禁止性的问题。从而导致了立法者在推动、引导、规范和保障房地产行健全发展的严肃立场不能够得到全面的彰显。

1.2不规范的命令性规则的设计

在实际的立法实践过程中，不同类型的法律规则通常都有各自的特定语言标志。如在命令性规则中，常用的表述有“应该”、“必须”、“有责任”、“有义务”等；授权性规则的法律条文中通常表述为“有权”、“可以”、“不受……干涉”、“有……自由”等；禁止性规则中的表述通常是“不得”、“严禁”、“禁止”等。竣工验收是房地产开发项目运行所有过程的最后程序，是对房地产开发工作的全面考核，检查工程质量以及设计要求是否符合相关要求，此过程是检查安全隐患是否存在的一个重要环节，同时也是房地产开发项目质量的关键。在现行的《房地产管理法》中第二十七条第二款的法律规定需采取标准的命令性规则，加强控制房地产项目的质量，从而消除或者减少房地产开发项目的安全隐患。也就是说本应规定“房地产开发项目的竣工，必须在验收合格之后，才可以进行交付使用。”然而却未强调“必须”。在一定程度上降低了命令性规则的客观表示效果。

1.3缺少责任性规定

我国现行的《房地产管理法》在第二十七条第二款中规定了：房地产开发项目竣工，在验收合格后就可以进行交付。但是并没有对“验收不合格”及“未验收”的房屋就进行交付使用的行为，并没有做出相关的规定，应当承担怎样的法律责任、该如何处理。由此可见。法律规则的要素存在不完整性。我们都知道，法律规则必须具备假定、行为模式、法律后果三个基本要素，才能够有力的对相应的社会关系进行调整。但《房地产管理法》的第六章的立法规定中，仅从第六十四条至第七十一条规定了房地产项目开发过程中的一系列法律责任，对房地产开发企业违反了本法第二十七条第二款规定，并未对需要承担的法律责任做出相应的规定。这种现象导致了违反房地产开发项目竣工之后必须在验收合格后才可以进行交付使用命令性规则缺失法律责任，与《房地产管理法》的立法定位不相协调。

1.4和建筑法合同规定不协调

第八届全国人大常务委员通过的《中华人民共和国建筑法》，简称《建筑法》，其中的第二款规定:““建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此法律规则不是单一的命令性规则的立法模式，而是采用“命令性规则+禁止性规则”的复合型立法模式。1999年第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这种立法模式是“命令性规则+禁止性规则”，不同于现行的《房地产管理法》第二十七条第二款的单一立法模式。由此可见，现行的《房地产管理法》与《合同法》、《建筑法》具有不协调的立法规定，对法律体系内部的和谐建设有着严重的影响。

2、对房地产开发项目竣工验收制度的建议

对于《房地产管理法》中第二十七条第二款的立法模式进行改变，由原来的单一型命令性规则修改为“命令性规则+禁止性规则”的复合型法律规则。将法律规则的内容改为“令行禁止”，而不再是“令行”。以鲜明的旗帜表明立法者的严肃立场，彻底的对房地产开发过程中的质量通病进行解决，保障广大人民群众的财产和生命安全。在《房地产管理法》的第二十七条第二款中，增加“必须”和“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该规定的前半部分用“必须”表示，属于命令性规则；后半部分用“不得”进行表述，属于禁止性规则。从而形成《房地产管理法》和《合同法》、《建筑法》相协调的法律体系，确保了法律体系内部建设的和谐。在《房地产管理法》的第六章增设法律责任后果的条款，使法律规则的逻辑结构进一步完善。加大对房地产开发项目的质量通病的法律制裁力度和行政执法力度，促进法律强制效果的提高。

对《房地产管理条例》进行修改，使其和《房地产管理法》保持一致的立法规定。将《房地产管理条例》第十七条第一款的内容修改为：“房地产开发项目竣工，必须经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”在对部分法律条例的修改过程中，在原法律基础的相应位置加上“必须”，以示对法律内容的强调，确保执法力度。

结束语：

通过上文对房地产管理与竣工验收法律保障的分析，为《房地产管理法》提供了相关建议，促进了对房地产项目质量的提高，为房地产行业的健康发展提供创造更好的条件。

参考文献：

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