房地产接过政府投资接力棒

当政府主导性投资的边际效应正逐渐降低时,

房地产投资紧跟其后,

成为支撑投资、推动经济持续复苏的主力。

近年来,房地产投资占全部固定资产投资的比重基本上维持在25%左右的高位,与制造业投资以及政府主导性投资共同构成了全部固定资产投资的三大重要组成部分。房地产投资的增加会带动钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等众多行业的发展,而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。

因此,房地产业的后续投资能否保持较快增长已经成为中国经济能否持续复苏的关键。历史经验也表明了这一点,2003年中国经济之所以能够从低谷中走出,房地产投资的加快增长起到非常关键的作用。而本轮经济能否彻底摆脱全球性金融危机的影响,同样也有赖于房地产投资的快速增长。目前来看,已经有迹象表明房地产投资有望取代政府主导性投资成为支撑未来经济增长的主要力量,而且这种房地产投资的快速增长有望带动经济在2010年继续保持8%左右的增速。

住房投资增长势头不减

1999年以来的住房销售数据表明,住房销售情况始终领先于房地产投资的增长,虽然受到房地产开发进度提高以及土地管理制度的完善等因素的影响,这种领先的时期逐步缩短,但是目前住房销售依然领先住房投资6个月左右的时间。进一步来看,当前,住房销售面积增速自年初以来持续高于住房新开工面积增速,同时连续4个月高于住房施工面积增速,这种情况在2003年第二季度之后也曾出现过。根据上一轮房地产市场发展的经验,基本可以判定当前的房地产市场可能正处于再次高涨前的僵持阶段。

此外,随着国房景气指数的攀升,无论是同比住房价格指数,还是住房环比价格指数,2009年一直都呈现持续上涨态势。其中,同比住房价格指数已经连续3个月保持正增长,住房环比价格指数已经连续保持8个月正增长。这种上涨态势很容易形成住房价格进一步上涨的预期,从而吸引更多的社会资本和外商投资进入房地产市场,进而推动房地产市场的进一步发展。

一个令投资者担心的问题是,当前住房价格持续保持高增长的同时,住房销售面积环比增幅却没有明显增长。今年7月份甚至出现了较大降幅,最新数据也表明投资者普遍认同的“金九银十”现象并没有出现,这使得投资者对房地产行业产生了一种悲观情绪。

但根据历史数据,可以发现,如果仅从住房销售面积增速这一指标来看,7月份和8月份都是住房销售较慢的时期,今年7月份住房销售环比增速的下降并不能够说明房地产市场即将面临新一轮的回调。而今年9、10月份住房销售面积环比增速之所以很难实现较高增长主要是因为今年8月份住房销售情况相对于房地产市场过热时期来讲不仅没有下降,反而有所增长,由于今年8月份住房销售基数相对较高,由此造成今年9月份住房销售环比无法呈现往常的“金九银十”。

此外,需要注意的是,除了2008年,以前年份的7、8月份都出现了相同的“价升量跌”现象,这种情况也都没有引起房地产市场大的回调。反而是在2008年下半年之后,受到全球性金融危机的冲击,房地产市场才出现回调。

土地市场或将回暖

作为决定房地产市场长期供给量的土地购置面积和开发面积自去年9月份以来持续负增长,这种状况可能会产生一种类似于推动上一轮房地产市场高涨的供给冲击。一个令人记忆犹新的例子就发生在2007年。2007年房地产价格之所以出现突飞猛进的增长恐怕与前期土地购置面积的持续下降有莫大关系。2007年土地购置面积持续下降,房地产企业通过开发囤积的库存土地来化解,表现为当时土地购置面积增速持续下降的同时,土地开发面积却大幅上涨。

然而,当前的情况与2007年已经不同,在前期危机严重期间,房地产企业已经大幅度消减了土地库存。因此,当前住房销售大幅上涨只能够通过消化房产库存来解决,表现为当前的房产库存已经降到历史低位。而由于房地产企业手中并没有囤积大量土地,所以在土地购置面积大幅下降的同时,土地开发面积却迟迟无法实现正增长。

不过,如果将土地购置面积与土地开发面积之差与住房价格指数放在一起,则带来令人惊奇的发现,当前土地购置面积与土地开发面积之差的扩大可能意味着未来一年多的时期之内,房地产价格将处于一种上涨的态势,因为土地购置加上房地产开发的周期大约在一年以上的时期。进一步来看,如果房地产价格指数逐步回升,必然将带动房地产投资的持续增长。

资金链并不紧张

对于房地产企业而言,只有25%左右的房地产开发资金来自于银行贷款。2009年以来,房地产企业自筹资金能力已经大大提高,自筹资金占全部房产开发资金的比重甚至接近40%。银行贷款下降虽然对房地产企业的资金链构成重大威胁,但是短短几个月的银行贷款资金的下降还不至于造成房地产企业资金链的紧张。退一步来讲,如果银行不将资金投资优质且高收益的房地产行业,似乎也很难再找到一个风险与收益匹配性较好的行业来发放贷款。

此外,今年7月份和8月份银行新增贷款的下降可能只是一个季节性现象,因为银行为追求“早投放、早收益”以及“跑马圈地、抢占份额”往往在上半年集中投放贷款,所以历年的7月份和8月份一般都是银行贷款增长的低谷。而且,从房地产企业资金来源占比角度来看,银行贷款占比的这种季节性下降正好为定金与预收款的季节性波动所抵消。从房地产企业各项资金来源增速的角度也能够看到这种现象,最近两个月房地产企业资金来源中,银行贷款增速下降的同时,自筹资金上涨速度却迅速跟上。因此,从这个意义上来讲,房地产企业不必为资金链感到担心。

政府支持方向短期内不变

保持房地产市场持续向上发展,不仅符合当前扩内需、保增长的需要,而且也是政府部门化解潜在财政风险的必然要求。

2009年财政赤字很可能会大大高出预算,因此,在税收收入大幅下滑局面持续得不到逆转的情况下,政府尤其是地方政府为了化解债务负担,必然需要通过非税收收入渠道来获得资金以支持政府投资的持续扩张。

而在非税收收入当中,无论是收费和罚款都会无形中大幅增加经济摩擦成本,降低经济效率,尤其是在当前政府决策层一再强调要保持经济增长的情况下,政府决策层很难接受通过增加收费和罚款等方式筹集更多非税收收入。大规模发行国债虽然也是政府政策菜单中的一项不错的选择,但是前期1.18万亿元中央投资以及部分地方政府投资通过地方融资平台变相发行的地方政府债券的实践表明,继续发债有可能迫使中央银行进一步“放水”,这也不是中央决策层所希望看到的。

除了上述两种政府收入渠道之外,政府部门只能够主要依靠出让土地或者出售国有股权等方式筹集资金。在这种情况下,政府决策者为了保持内需稳步增长不会轻易将房地产市场打压下去,必将通过各项政策保持房地产市场的稳定向上发展态势。

现阶段经济发展的需求

我国城市化和工业化尚未完成,人口结构还处于黄金时期,房地产还存在较强的刚性需求。从抚养比的历史数据和预测数据来看,当前,无论是老人抚养比还是少儿抚养比都还处于下降态势,人口结构年轻化趋势在2012年之前不会逆转。从城市化率角度来看,除了印度、泰国等少数国家之外,中国的城市化率大大低于发达国家和大部分发展中国家,而即便按照当前的城市化速度,实现70%左右的城市化率目标在2015年之前也很难完成。

因此,人口结构依然处于年轻化阶段以及城市化进程的不断推进使得中国居民住房需求具有较强的刚性,居民购房潜在需求持续扩大的态势不会逆转。展望未来,由于去年基数较低,房地产投资增速在本年之内恢复到30%左右的增速应无大碍。虽然受到北方大部分地区降温的因素影响,房地产投资回升受到一定程度上的抑制,但是由于房地产前期投资,比如拆迁、通水、通电等并不会太多地受到季节性因素的影响。因此,今年第四季度房地产市场将会实现由复苏走向繁荣的跨越。

此外,受到下半年节假日较多以及前期大规模房地产投资所形成的住房的集中投放,住房销售增速将会保持在更高的水平之上增长。从目前的情形来看,虽然今年9月份的住房销售情况比市场预期的要差,但是依然会实现环比正增长。年底前住房销售环比出现较大攀升的情形尚可期待,预计年底前住房销售量很可能会突破今年6月份的高点,商品住宅销售面积增速也将由当前的44.省略