浅议房地产与居民住房

摘要：居民与住房是国计民生的大事，也是当下老百姓最大的热点话题，本文就房地产与居民居住的关系，房地产公司的行业特性，以及改善居民居住环境等方面谈一些自己的认识，以便探讨。

关键词：房地产;特性;改善

Abstract: The residents and housing is a colossal task, it is the hot topic of the moment people, this article to talk about some of your own understanding on the relationship between the real estate and residents living in the real estate industry characteristics, and improve the living environment, in order to investigate.Key words: real estate; characteristics; improve

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1房地产行业特性

a商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是对房地产业的要素起更大作用的是土地、资金和市场需求，当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整。

b因公司产品特有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可代替性，决定占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的有实力的开发商将更加有力，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。

c房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使其所有者获得增值收益。

2房地产发展与改善居民环境

a房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步是一致的，是朝前发展的。

我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破，出现了突飞猛进的局面，这是加快改革开放的必然结果。当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2.3%，只有发达国家的1∕10、发展的前景是十分广阔的。

在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除弊，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造福于人民，走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。

b然而冲击经济秩序、破坏生态环境对房地产业放开、搞活中发生“失拉”，出现诸多问题和弊端，引起社会关注。讨论较多的有“六多六少”：即开发企业多，开发量少；旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少；国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少；外资合资企业增加多，但资金到位落实少；利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少；开发区开办多，占耕地、绿地多，炒地皮多，按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有三个弊端：其一、妨碍经济正常运转，扰乱金融秩序，危害经济。其二、加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入居民的不满。其三、破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复。

c党和政府历来十分重视环境保护，提倡低碳消费，打造低碳经济，把环境保护定为国策，特别是今年全国两会上总理报告中，吧低碳经济提到了一个更高的位置，更体现了政府对环境保护的坚强决心，令人鼓舞。我国在环境方面经过了二十多年的防治，局部有所改善。比如：国家在我省实施的退耕还林政策及建立三江源保护区等措施，有效地遏制了环境的退化，在局部起到了较好的作用。但是从宏观的角度看，我国的环境总体仍呈下降趋势。目前城市绿地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米；对森林的滥砍滥伐仍未禁止。盲目开发，搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观。城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，还有许多城市是脏、乱、差、挤。

d住房建设事关广大人民安居乐业、社会安定之大计，不可忽视。从我国居住环境的现状出发，跟踪世界发展的新趋势，我们认为住房建设要走生态化道路。去年联合国《环境与发展》大会上，各国首脑一致通过《里约宣言》，宣告人类必须与生态环境和谐共处，以保证人类社会得以持续发展。生态文化、低碳消费已成为新潮流。塑造新型人工生态系统，满足人们生态文化的需求已是世界的新趋势。世界住房日也提出“持续发展住所”的主题。我们住房建设应当选择有利于生态环境建设的方向，走生态化的道路：

首先居住环境要清洁、安全、方便、安静、舒适、美观，满足生态文化的要求。

其次多建生态型住宅，如利用太阳能、沼气，废水回用、立体绿化、生活废弃物采取生态技术，变废为宝。

再其次是建筑景观要发扬名族风格，体现地方色彩，美化环境，宏扬传统民居文化。

另外屋内布置、装饰、色彩、采光等讲究艺术，满足人们对自然美的追求，有益于身心健康。

还有公共设施要配套齐全，尽量采用新材料、新工艺、清洁生产、文明施工。

3房地产公司定位与居民居住需求

a不同经济地位的居民具有不同的需求意向，从宏观上讲，住宅供给力求多元化、多层次。具体对每个房地产商而言，应进行大量市场调研，从国家政策和自身财力、资源等方面制定合理的开发计划，找准正确的市场定位，能使物业适销对路，加快资金周转，良性循环。

b绝大多数房地产商都要考虑地段因素，并从交通、基础设施等方面加以改进，但却忽视了居民的社区价值观。国外有句谚语“世界上没有相同的住房”，是说即使住宅质量、地区价值相同，不同家庭居住也有不同的使用价值。居民在长期的城市生活中，形成了自己社会活动网络和自己的区位价值观。国外研究表明，无孩期的年轻夫妇，收入不丰，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓；育孩后期为保证有良好的居住环境和学习环境，往往选择较好的郊区住宅；到老年时，为安全和避免孤单，又返回中心城居住。因而，没有所谓绝对的地段价值。地段价值从营销角度看只是个相对概念，表明城市发展的整体趋势，即使较差地段的住宅，面对纷繁的居住需求，仍有它的市场，关键是房产商的眼光和应变能力。

c不同房产商实行不同的定价策略，无论采取一次性付款的优惠策略，还是先低价后高价，显示上涨的诱导策略，总之要真正实现价格，必须考虑居民的消费结构和支付能力，我国城市居民仍处于低水平的居住状况，扩大居住面积、改善住宅设施仍是最紧迫的需求，房地产商应谋求与政府、金融单位合作，确定适中价格，实行灵活的付款方式。

4结束语

房地产的广告诉求应谋求专一，针对不同的消费群体，确定有效地诉求方式，同时做到完成物业销售时树立公司形象。良好的公司形象，将是企业的无形资产，会带来持久的利益。居民选择住宅是依赖于正式的信息来源（报纸广告及各种媒介的传播）和非正式的信息来源（亲戚朋友间的传播和择居者本人的走访），因而将自己的品牌形象植根于公众中，才能立于不败之地。