房地产价格波动的系统动力学研究

摘要：本文在揭示房地产价格系统结构特征的基础上，运用系统动力学的理论和方法构建了含有8个反馈回路、27个有效影响因素的房地产价格波动的系统动力学模型，以期对我国房地产价格波动的原因作出科学、合理的解释。模型分析表明，尽管房地产价格波动的影响因素众多、联系复杂，但宏观经济水平、供求均衡、宏观调控、人均可支配收入、地理位置和资源5个因素是影响我国房地产价格波动的关键因素。因此构建完善的房地产价格调控长效机制是促进我国房地产市场健康有序发展的有效措施。

关键词：房地产；价格；影响因素；系统动力学

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。

一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素

房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。

房地产价格经济环境子系统是指影响房地产价格的宏观经济因素构成的系统。房地产业根植于一国的宏观经济系统当中，无疑会受到宏观经济运行状况的影响。从长远来看，房地产业的发展程度取决于一国的整体宏观经济发展水平；另一方面，房地产业是宏观经济的组成部分，其发展也会对宏观经济产生影响。已有大量研究发现宏观经济能够对房地产价格产生显著的影响。例如Gottlieb(1976)的研究指出，从长期来看，房地产业的价格波动与宏观经济变动的趋势是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)将美国二战后人口生育状况与房地产价格变动相对比，得出战后的生育高峰是导致美国房地产价格上涨的重要原因。Bramley(1993)直接将房地产价格定义为土地面积、人口数量和地理位置的函数。在国内，部分学者也从不同角度、运用不同的方法验证和支持了房地产价格经济环境子系统的存在——即宏观经济因素对房地产价格的影响。王成成和王晓辉(2011)运用系统矩估计方法(GMM)对我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系进行了分析，结果发现消费者预期、人均可支配收入、信贷规模等宏观经济变量对我国房地产价格的波动具有显著的影响。王鹤(2012)基于空间计量的实证研究表明我国房地产价格存在空间自相关性，东、中、西部地理位置和资源禀赋的差异对我国不同地区房地产价格的差异具有显著的解释力。

房地产价格调控子系统是由政府对房地产业的各种宏观调控政策和手段组成的系统。房地产业作为我国国民经济的基础性产业，在尊重是市场客观规律的基础上，适当的宏观调控是必要的：一方面可以弥补市场失灵带来的危害；另一方面也可以更为积极和有效地管理房地产价格波动，从而推动房地产市场的更快发展。2003年中国人民银行的121号文件的颁布实施标志着我国房地产业宏观调控的开始，经过10年的发展，我国房地产宏观调控政策已经取得了明显的成效，房价开始稳步下调。根据国家统计局的调查数据，2012年3月全国 70个大中城市中有38个城市新建商品住宅销售价格同比下降。这得益于政府自2008年金融危机以来所作的努力。2008年的金融危机对我国经济以及房地产行业都产生了不利的影响，政府以此为契机对房地产业实行了更为全面的宏观调控。关于房地产价格调控子系统的存在性研究——即政府宏观调控对房地产价格的影响研究，目前国内外学者大多沿着货币政策传导机制的线索展开。Aoki(2004)的研究指出金融机构通过利率、贴现率和存款准备金率等主要货币政策工具调控贷款规模可以有效地影响房地产价格，这表明货币政策传导机制是有效地房地产价格波动调控机制。我国学者徐凯(2010)运用VAR模型实证研究了我国房地产价格的货币传导机制，研究结论也支持了上述观点。

房地产价格内部主体制定子系统是房地产价格系统的核心，是指由房地产商和消费者这些直接制定房地产价格的、具有主动适应性的主体构成的系统。房地产价格内部主体制定子系统的运行过程实际上就是房地产商和消费者双方在市场机制的引导下博弈的过程，这一过程决定了房地产的供给和需求力量的角逐，从而直接决定了房地产价格。在其他情况不变的情形下，双方博弈力量的变动导致供给和需求的变动，从而导致房地产价格的波动。大量研究表明，房地产供给和需求均衡的变化是导致房地产价格变动的直接的和决定性的原因。Green(1999)最先指出，应该从供给和需求两个方面来探讨房地产价格的决定因素，其中在需求方中，消费者的收入和预期具有重要的作用，实际上决定了需求方的力量。正如凯恩斯的预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响，房地产需求方的预期同样支配了其购买房地产的决心。需要指出的是，供给方的预期也具有显著的影响，表现在表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源并囤积现房，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。Krainer(2005)也同样认为房价是由家庭(需求方)和建筑单位(供给方)共同决定的，其中家庭成员的永久收入和家庭财富、家庭投资回报、家庭成员数量是影响需求力量的重要因素，而建筑成本、融资成本、房屋质量和数量要求是影响供给方决策的重要因素。王鹤(2012)的研究表明，在考虑了我国东、中、西部的空间自相关性之后，西部地区和中部的大部分地区的房地产价格主要是由供给和需求的平衡决定的。