土地财政真是地方造成的?

一说到房价，人们马上会想到一个词：地方财政。在很多人看来，地方政府追求土地高收益，推高了房价。调控措施无用也是因为地方政府不肯放弃土地财政导致的。

土地财政似乎成了解释房价困境的终极杀器。只要一祭出这四个字，人们就似乎洞察了中国房价的奥秘，连开发商都学会了骂土地财政。供求规律、竞争规律，似乎都得在土地财政这四个字面前让步。

然而，土地财政推高房价只是个似是而非的说法。

的确，土地卖价越来越高，但这并不是地方政府追求土地财政的结果。

上世纪90年代，张维迎教授提出地方竞争推动市场进程的观点：地方在财政压力下将被迫向市场让步。此后，钱颖一教授指出，中国的财政体系实际上是财政联邦制。本世纪初，张五常教授大力宣扬地方竞争的好处，指出，很多地方政府低价甚至免费向企业提供土地，这不是做亏本生意，而是精明，因为企业投资会提供稳定的税源，吸引的投资越多税源越广。

根据他们的理论，地方竞争的结果，只应该是土地、房屋更加便宜，而不应该更贵。是理论错了，还是现实变了？解释土地财政现象要从2005年、2006年的房地产调控说起。

2004年底，中国外汇储备增加2000亿美元，达到6099亿美元。与此相应，央行至少应放出4万多亿人民币。当时，全球初显货币泛滥之苗头。多发的货币，首先推动房产、能源等价格上升，地价自然也上升。那时就有指责土地财政的声音，但不是很强烈，因为房价上升很慢。

2005年，出台了“国八条”调控房价，其要点之一是紧缩土地供应，以免给不良开发商赚钱的机会。此后，北京房产均价从每年上涨几百元一跃变成每年上涨几千元。2006年又出台了“国六条”，土地供应更加紧张。经过几番调控，地方的供地量的审批权被收到国土资源部。国土资源部不直接审批地块，但进行量的控制，其机制大致类似于银监会对商业银行的额度控制。

在2005年调控之前，地方政府根本就没有抬高住宅地价的动机和行为。当年地方官员中一个非常流行的词叫“经营城市”。他们需要引入大量的资金来进行城市改造，以创造更好的投资环境。如果他们紧缩供地，他们就会赶跑资金。

即使在宏观调控之后，地方政府仍有加大供地的动机。在那时，如旧厂改造等腾出来的土地，是可以不计入土地计划的，很多地方政府就利用这一点来加大供地。可以说，土地财政完全不是地方政府有意识追求的结果。正是对土地的总量调控造成了土地财政。

但是，地方竞争的威力仍时不时要冒出头来。以北京为例，周边河北境内的市县加大了土地供应争抢北京客源。2009年，廊坊市委书记在两会上拍胸脯说，开发商如果在廊坊投资亏了钱，廊坊将白送土地作为补偿。廊坊市委书记的这番话引起了媒体激烈讨伐。讨伐者并没有意识到，廊坊的做法其实是加大土地供应、降低房价的好事。

还有小产权房，如果让地方竞争深入下去，地方政府应该也会推动小产权房合法化。宏观调控之前，广州就一直力推宅基地入市。看当时的形势，马上就要成功了，但宏观调控来了，官员的行为模式马上改变。到今天，在广东的很多乡镇，其实都已经没有人在意小产权房了，反正每块地都可以拿出来盖工厂、盖住房，只要能吸引到税源就好。