土地财政成昨日黄花

一线城市的土地市场正丧失昔日的荣光，越来越严厉的调控政策，正在影响开发商的价值判断。

对于土地财政有着严重依赖的地方政府正遭遇痛苦煎熬，即便是税收丰厚、财政收入不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。据监测数据显示，1-5月，北京土地出让金总收入为250.61亿元，同比下滑56%，其中住宅出让金更是下滑84%。这意味着2009年、2010年北京市土地市场的“千亿蛋糕”将很难出炉。

北京土地出让金锐减84%

北京正面临着一场艰难的抉择：如何“卖地还贷”是召集开发商进行大规模的土地推介会，抑或是放松高端住宅限购，让开发商看好后市预期出手拿地，还是趁商业地块受市场追捧之际“逢高出货”？

越来越严厉的宏观调控政策，已经影响到了开发商在一线城市的拿地意愿。

6月21日，中建地产和中建国际联合体以总价11.01亿元摘得北京市顺义区仁和镇梅沟营村(北侧)住宅用地，折合楼面单价4526元/平方米。这块地，或许是今年上半年北京土地市场萧条景象的一个缩影。

资料显示，该地块位于北京顺义区仁和镇。土地面积154602平方米，其中建设用地面积97287平方米；建筑控制规模243218平方米。事实上，4月20日，该地块因投标企业不足3家而流标。此次该地块重新入市，当日现场略显冷清，仅有3家投标企业，刚好达标。在中建地产联合体报价11.01亿元后，其他企业放弃竞买，该地块未进入现场竞价环节。而4526元/平方米的楼面成交价，较1个多月前南侧地块楼面价下调2000元/平方米。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示：“未来几年，北京70%的住宅用地将用于保障房建设，目前大多数住宅用地都配建了一部分保障性住房。开发商拿地的热情或受到影响。”

根据北京市土地整理储备中心的数据统计，截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1225公顷）的一成。随之而来的，是土地收入锐减。1-5月，北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比减少接近6成。

在溢价率方面，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月成交的居住用地当中，平均溢价率不到20%。

北京土地市场低迷，涉及一级土地开发的开发商也尝到了其中的“苦果”。据了解，通州区将一块90万平方米的土地一级开发交给华业地产，华业地产从中获得的利润不足5%。

近期房屋成交量和房价滑落或是土地市场成交低迷的直接“诱因”。这一点，在郊区区域尤为突出。以通州市场为例，据21世纪不动产数据监测显示，早在2月，通州平均房价还位于20000元/平方米的水平上，5月房价便已回落至15000-16000元/平方米，跌幅达20%。进入6月，环比再降1000元/平方米，环比下跌7%。这些区域的土地市场随即受到影响，6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房企低价投标，而且都是国企来捧场。

土地财政接近破产

北京土地市场不景气，或将导致多米诺骨牌效应，北京财政或将面临严重压力。根据北京市2010年预算执行情况和2011年预算草案报告，北京市级政府性基金收入完成684.7亿元，增长56.5%，完成预算的314.6%。之所以超额完成预算，主要是国有土地使用权出让金收入超收较多。2010年全市国有土地使用权出让金收入557.7亿元，完成预算的460.5%。就此，资深财经评论员叶檀认为，地方政府的财政收入不能缺少土地收入，更直言，北京土地财政接近破产的边缘。

据相关人士透露，从2009年开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。2009年、2010年北京市完成土地储备投资分别达1165亿元、1300亿元。2011年1-5月，新增土地储备开发投资为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款，30%来自政府财政注入资金。

商业用地成“救星”

总而言之，土地出让金作为北京市财政的重要来源之一、北京土地储备贷款还款的唯一金额，若土地市场持续低迷，负面效应将是难以避免的。土地出让面积和金额双双下挫，除了多年来供应节奏上的“前紧后松”的原因外，超低溢价成交、底价成交、流拍等现象频繁亮相于土地市场，相关部门还是有些着急了。

据了解，5月31日，北京相关单位召集80家开发商举行土地推介会，北京市国土局公布，下半年供应经营性用地1200公顷，其中轨道交通沿线500公顷。大部分土地供应都会来自郊区，大兴区成为了推介会的重点。

事实上，通州区、房山区、大兴区等郊区县，是北京市土地主要供应区域。据北京中原的统计，从2009年到今年的前5个月 ，房山、大兴、通州的土地供应量分别为560万平方米、557万平方米、350万平方米，占北京市最近三年来土地供应量的52.1%。甚至有开发商表示：“以前是我们询问国土部门，如今是国土部门问我们有否买地的打算。”

推介会之外，有传言表示，北京房地产市场将放松对高端住宅的限购，以改变开发商对后市的预期，达到“曲线救市”的目的。对此，北京市住建委负责人随即澄清，北京市坚决贯彻落实房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。

放松限购一说被“否认”之后，面对持续低迷的土地市场，北京拿什么来“救市”？6月27日，北京市崇文门菜市场商业金融用地的挂牌成交，让业界看到一些转机。北京市崇文门菜市场商业用地土地面积约0.6公顷，建筑规模约16425平方米，起始价为29600万元，折合楼面单价约18000元/平方米。由于该宗地地处东城区崇文门外大街，紧邻地铁2号线与地铁5号线换乘站，交通区位优势，同时周边有新世界、国瑞城等成熟的商业项目。最终广州市丰房地产开发有限公司以7.1亿元的价格竞得，折合楼面单价43226元/平方米，溢价140%。

如此火爆行情，立即让业内人士对将于7月6日出让的9幅光华路CBD核心地块充满了遐想。“住宅地产受到调控之后，房企纷纷加码商业地产，光华路此次即将出让的9幅地块，作为北京CBD最后的出让地块，必然会受到市场的追捧。”北京世联评估公司技术部估价师刘静表示。

有崇文门菜市场金融用地地块的地价都在4万元/平方米之上，光华路CBD地块的成交额甚至可能会超过250亿元。如此算来，北京市土地市场的收入将超过500亿元，与去年同期不相上下。