中小房企在窘途

面临资金链断裂的中小房企此时已不是降价能够挽救的。目前，活跃的房地产开发商数量正在锐减。

7月6日，北京市大龙伟业房地产开发有限公司出让了旗下一块黄金地块项目公司93.45%的股权及债务，叫价8.2亿。该项目位于北京市东城区王府井大街黄图岗危改小区内，南临世都百货商城，北侧为王府井大饭店。挂牌文件显示，该项目地上拆迁已进行完毕，已具备水、电、道路“三通”的条件，基本完成土地平整。

在市场低迷，融资成本高企的情况下，资金相对充裕的龙头房企或越来越成为土地市场的主力军，中小房企的生存空间日益狭小，很多房企自身已无力完成项目的开发，不得不寻此脱身之计。

倒闭苗头已现

7月初，在三亚召开的博鳌地产论坛上，中科智资本投资有限公司总裁赵祥龙表示，当前房地产企业遇到的最核心的问题是资本不足。他指出，大型主流房企总体来看不存在缺钱的问题，真正资金链紧张的是中小型开发商。有一些房地产商会倒下，这个苗头已经有了，他认为，明年新一轮的贷款投放量和人民银行所决定的贷款投放指标的情况出来的时候，可能就是一些中小房企资金链断裂、行业洗牌潮真正兴起的时候。

与中小房企惨不忍睹的现状相比，房地产市场份额越来越向大型房企集中。根据中国房产信息集团日前的最新房企销售排行榜单，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。业内人士分析认为，各房企销售业绩已经开始出现分化，大型房企业绩继续高速增长，而中小房企则面临巨大的销售压力。

“如果再无法获得资金，只能卖掉公司的一块地了，或者卖一部分公司的股权。”北京一家小房地产开发企业的负责人表示。他说，调控到现在，公司的融资渠道已经基本被堵住，银行贷款已经不可能了，企业最近一段时间正在考虑信托基金。

但最近一个关于信托基金的消息对类似这家小房企来说恐怕不是什么好消息。中融信托、平安信托等20多家信托公司，陆续收到来自银监部门针对房地产信托的“窗口指导”，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”。业内分析，此次“窗口指导”把许多中小房企通过信托基金融资的路给堵死了。

国家住建部政策研究中心秦虹曾表示，“高品质的房子是未来住宅的发展方向，好房子要有资金的支持、人力的投入、高科技的植入，没有一定实力的企业将难以胜任未来房地产发展的需要”。

合作开发渐成趋势

“如果可以不卖地，找到有实力的合作企业共同开发就好了，这样多少还能赚点。”某家开发商表示。据介绍，当前实力雄厚的大型房企成了中小房企争相联络的目标，股权转让和项目合作开始迅速增加。

据清科研究中心的数据，今年一季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居第一，占比14.1%；一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长72.6%。相关人士介绍，那些大型房企也由此趁机扩张版图，抢占市场，不过大型房企更喜欢直接收购土地自己开发。

广东省清远市新亚房地产开发有限公司与碧桂园的子公司顺德碧桂园订立协议，合作开发新亚在广东省内的项目；深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司也宣布，佳兆业集团拟以6.72亿元收购其100%股权；之后恒大集团以16.6亿元的价格收购深圳建设集团71%的股权；4月1日，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权。

目前，房企并购案例正在不断增加，预计未来这些并购将主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权不复杂、交易过程较快捷。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟的标志，在市场调整阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的最佳时机。

业内预计，在资金链承压的情况下，市场成交量又极度萎缩，中小企业有可能出于资金周转而出售部分资产，因为毕竟比卖房子回笼资金更快。

随着调控的持续，预计会有更多的中小房企出售房地产类资产，而资本雄厚的大开发商会借机进行并购或者扩张。

中小房企集体“淘矿”

在夹缝中挣扎的中小房企，除了合作开发、出让股权之外，一些房企也尝试着通过转型投资矿业找到生存方式。

6月以来，已有万泽股份、新湖中宝、华业地产、莱茵置业、绿景地产等多家房企宣布进军矿业。截至目前，近20家房地产上市公司均涉足矿业，投资总额超过200亿元。他们大多此前主营的地产业务成绩不佳。

“从目前市场来看，以矿产品为代表的资源型原材料商品价格上涨速度非常快，利润相当高，房企一贯具有逐利的特点，进入矿业投资赚取高利润也是必然的。”我爱我家副总裁胡景晖说，加之矿业与房地产行业有着共同属性，而且取得采矿权和拿地都同样要与国土资源部打交道，那些拥有较强拿地能力的房企几乎都与国土资源部关系不错，在获取采矿权方面肯定会有政府资源优势。

但房企涉矿并非全都是利好。一位早年从事矿业开发的人士表示，矿业投资其实风险很高，虽然大家看到的是高利润，但即使有矿权评估报告和储量评审报告，埋在地下的东西也不好说，谁也说不准储量多少、真实与否、怎么开采才是最优方案？再加之目前频发的矿难事故，这其实会涉及方方面面。

实际上，早前房企涉矿失败案例也不胜枚举。据报道，多伦股份以1.2亿元总价向北京森隆投资有限公司购买上海惟远投资管理有限公司40%股权，实现的净利润为-1876.74万元，负债20919.80万元；从未涉及矿业的碧桂园地产以20亿元进军昭通盆地煤炭产业，最后没有任何收获；珠海港进军矿业后业绩即生变，其今年一季报显示，公司归属于上市公司股东的净利润约亏损883万元。

“目前涉矿是资本市场最狠的炒作题材，但是其价格波动也是做大的。目前，黄金类贵金属的价格已在高位，盲目进场可能成为最后的接棒人。”一资深市场人士提醒道。