土地收储融资的困难与对策研究

【摘 要】所谓土地收储，指的是在土地资源中没有受到开发利用，或是开发利用不够充分的土地，其由我国政府或公共机构来收购，在必要的时候将土地拿出来投入市场中，从而实现土地利用率的最大化。随着我国经济的快速发展，对于土地资源的使用要求也越来越高。然而，我国土地收储制度目前有着很多问题，尤其是融资方面，下面将具体分析。

【关键词】土地收储；融资；困难；对策

引言

土地储备的过程不但是土地流转的过程，还是一个资金循环的过程。根据我国的相关土地制度规定，在进行土地收储的过程中，要求土地净地出让，因此周期性较长，所以需要大量的资金作为支撑，而在我国的土地收储融资中存在着许多问难，下面将具体分析。

1我国土地收储的现状

在世界各地，出现土地储备制度的原因多种多样，其主要是因为城市化速度过于迅速，造成城市的人口急剧的发展，导致城市的住宅供给压力、城市地价急剧的上涨，使得城市发展的后劲大不如前，部分福利设施由于土地的价格无法建设。而土地收储制度是处置闲置土地以及推行环保政策的一大重要手段，其能够更好的提高土地的利用率。我国最早于1996年设立土地发展中心，开启了我国的土地收储道路。直至2014年，我国已逐渐成立了超过2000家土地收储机构。尽管我国的土地收储制度迅速的发展，然而我国的土地收储也面临着很大的问题，其融资问题也面临着很大的困难，导致我国土地收储制度不能够发挥其优势。

2 我国的土地收储融资中面临的困难

我国的土地融资目前面临着许多问题，主要分为两个方面：首先是我国的土地储备具体法律法规不够完善；其次，针对土地收购的价格也不存在具体标准。因此，我国的土地收储制度在一定程度上不能够稳定的发展和发挥良好的作用。

2.1资金来源及融资的渠道单一

针对我国现行的土地收储融资相关方面的要求，我国目前的土地储备融资通常由3个来源：①单位自有资金；②财政部门针对土地收储下拨的专项资金；③银行融资贷款。其中，第一种资金的来源属于在收储土地后将其进入市场出售后才可以回收的资金，严格来说其并不属于资金来源。因为我国目前对于土地的收储还不存在详细的法律法规，因此划拨的资金数量较小，往往无法满足收储过程中的实际需要。所以，唯一可以满足所需资金的获得渠道是银行、金融机构的贷款。然而，商业银行贷款具有不稳定性，其受到相关金融政策以及国家经济大背景的约束，若是借贷比例过高直接增加储备地块财务费用，进而增加土地收储成本，加大了实现区域经济目标的不确定性和风险水平。因此，总的来说我国土地收储资金来源过于单一。

2.2贷款的期限和储备土地的运营周期互不适应

众所周知，土地的收购储备属于周期长、资金密集的系统化运作流程。根据我国的相关土地规定，要求将土地净地出让，因此需要从决定进行土地收储直至土地出让前的阶段，要做好土地收储前的调查、商谈工作，从而进行正式的收储、土地整理以及土地储备，这一过程需要较长的周期，最好需要4至5年的时间，且需要巨大的资金作为支撑。我国土地储备融资贷款则主要来自商业银行贷款。国家把土地收储的贷款等同于房地产的贷款，人民银行严格的控制对房地产的放贷规模，因此，土地收储的贷款获得相对困难，土地收储的规模急剧萎缩，库存积压的土地数量逐渐上升，导致还贷风险增加。我国土地收储的运作周期长和银行贷款期限过短两者间的矛盾，银行贷款受到政策的影响不稳定的特征，成为我国土地储备融资面临的主要困难。

2.3 利率的波动造成了还款风险加剧

因为我国的土地运作期限相对较长，而银行贷款的还款期限果断，因此在实际的操作过程中土地收储机构为了保证工作，不得不采用新贷还旧贷的方式维持资金周转，企业的还款压力进一步的加大。但是如果遇到利率上调，准备金的利率提高，银根收紧，央行减少货币的投放量等情况，市场的购买力就会大大下降，土地的出让价格会出现大幅度的减少，导致贷款大量的挤压在库存土地上，给还贷带来困难，加大了信用风险。如不顾土地收储现状，盲目加大贷款数量，加快土地收储速度、出让速度，造成土地恶性收储、恶性开发的严重后果。这种忽高忽低、忽冷忽热的行为，显然会给经济平稳发展带来危害，使土地收储融资面临巨大的困难。

2.4贷款的难度不断增加

随着财政部门严格了对于贷款、融资方面的相关规定，目前，地方政府不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购协议提供相应的担保，不得从事其他的违法违规担保承诺的行为。这些相关规定的发行，导致我国的政府的担保行为受到了限制，贷款的难度逐渐增大，导致土地收储融资很难进行。

3土地收储融资困难的响应对策

3.1增加资本金投入，增强抵御信用风险能力

为了更好的解决土地收储融资的困难，可从土地出让净收益中安排一定比例，补充土地收储机构资本金。初期确定的比例可以高一些，以后逐年递减，直至达到一定规模。资本金达到一定标准后，就会大大降低融资规模，提高安全边际，增强抵御各种风险的能力。这种做法，既不增加地方财政负担，又较好的解决了土地收储自有资金不足的问题。

3.2进一步拓宽土地收购储备融资渠道

可以从三个方面筹集土地收购资金：一是从土地出让金收益中按年度划转一定比例存入土地的收购储备资金专户，专项用于土地的收购储备；二是按照《土地储备管理办法》中有关规定的要求，鼓励我国的商业银行加入到土地收购储备融资的领域，从而开展抵押贷款的业务；三是建立好我国土地收购储备的基金，探索其市场最为恰当的运作模式，然后想社会筹集收储的资金。

3.3增强土地收储的计划性、建立融资体制

土地的收储计划是指导土地收储工作行动的时间和空间范围，是确定土地收储工作的依据，是确定融资规模的基础。目前，尽管年度收储计划是由地方政府确定，但也只是个工作会议纪要，没有强制效力。为了更好的保证土地收储计划的执行力、严肃性，笔者建议将土地的收储计划视作地方财政的年度预算管理中，并由地方的人大代表进行讨论研究，确定合理后方可通过。若遇到计划调整的情况，则要经过地方人大代表批准后才可进行，从而增强我国土地收储计划的法律地位，减少地方政府行政的自由度，减少融资的困难性。

3.4完善还贷的准备金制度，加强抵抗政策风险的能力

为了更好的防范还贷的风险，还要建立完善的还贷准备金制度，也就是由我国的财政部门设立专门的账户，采用一定的方法预留资金，将其用作于银行还款。这一账户资金不可以挪作他用，除了偿还银行的贷款意外只进不出。这一准备金的提取当达到一定的数额后，则必须停止提取。准备金可以参与财政资金的临时周转，从而避免资金闲置以及利用率不高而导致的经济损失。建立完善的还贷准备金制度，目的是为了在收储的规模不发生改变、或是增加的情况下，若资金大量的占用在存量土地上，且一时难以变现，银行又不予倒贷，则会面临信用的风险，其存在的作用便是降低这一风险带来的问题。

结束语

综上所述，在我国土地收储的工作中，面临着多方面的问题，尤其是其融资方面，存在着很大的困难，为了解决这一问题，则需要根据地方实际情况，完善土地收储制度，更好的进行土地收储的相关工作，从而更好的保护我国的土地资源。

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